第八章土地增值稅法

第八章土地增值稅法納稅義務(wù)人納稅范圍稅率應(yīng)稅收入與扣除工程確實(shí)定應(yīng)納稅額的計(jì)算稅收優(yōu)惠征收收管理與納稅申報(bào)

土地增值稅是指國家制定的用以調(diào)整土地增值稅征收與交納之間權(quán)益及義務(wù)關(guān)系的法律規(guī)范。土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地運(yùn)用權(quán)、地上建筑物及其附著物并獲得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲得的增值稅額征收的一種稅。我國開征土地增值稅的主要目的是：第一、征收土地增值稅，是進(jìn)一步改革和完善稅制，加強(qiáng)國家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度的客觀需求。第二、征收土地增值稅主要是為了抑制炒買炒賣土地投機(jī)獲取暴利的行為。第三、開征土地增值稅，是為了規(guī)范國家參與土地增值稅收益的分配方式，添加國家財(cái)政收入。第一節(jié)納稅義務(wù)人土地增值稅的納稅義務(wù)人為轉(zhuǎn)讓國有土地運(yùn)用權(quán)、地上的建筑及其附著物并獲得收入的單位和個(gè)人。第一，不論法人與自然人，都是土地增值稅的納稅人。第二，不論經(jīng)濟(jì)性質(zhì)，都是土地增值稅的納稅人。第三，不論內(nèi)資與外資企業(yè)、中國公民與外籍個(gè)人，都是土地增值稅的納稅人。第四，不論部門。都是土地增值稅的納稅人。第二節(jié)納稅范圍一、

納稅范圍根據(jù)<土地增值稅暫行條例>及其實(shí)施細(xì)那么的規(guī)定，土地增值稅的納稅范圍包括：〔一〕轉(zhuǎn)讓國有土地運(yùn)用權(quán)〔二〕地上的建筑物及其附著物連同國有土地運(yùn)用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。二、納稅范圍的界定規(guī)范〔一〕

土地能否為國有；〔二〕一切權(quán)能否轉(zhuǎn)讓?！踩侈D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并獲得收入。三、對(duì)假設(shè)干詳細(xì)情況的斷定〔一〕以出賣方式轉(zhuǎn)讓國有土地運(yùn)用權(quán)、地上的建筑物及附著物的1、

出賣國有土地運(yùn)用權(quán)的。2、

獲得國有土地運(yùn)用權(quán)后進(jìn)展房屋開發(fā)建造然后出賣的。3、

存量房地產(chǎn)的買賣?！捕?/p>

以承繼、贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的1、

房地產(chǎn)的承繼。2、

房地產(chǎn)的贈(zèng)與?！踩?/p>

房地產(chǎn)的出租〔四〕

房地產(chǎn)的抵押〔五〕

房地產(chǎn)的交換〔六〕

以房地產(chǎn)進(jìn)展投資、聯(lián)營(yíng)〔七〕

協(xié)作房產(chǎn)〔八〕

企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)〔九〕

房地產(chǎn)的代建行為〔十〕

房地產(chǎn)的重新評(píng)價(jià)第三節(jié)稅率〔一〕增值額未超越扣除工程金額50%的部分，稅率為30%。〔二〕增值額超越扣除工程金額50%、未超越扣除工程100%的部分，稅率為40%?！踩吃鲋殿~超越扣除工程金額100%、未超越扣除工程金額200%的部分，稅率為50%?！菜摹吃鲋殿~超越扣除工程金額200%的部分，稅率為60%.第四節(jié)應(yīng)稅收入與扣除工程確實(shí)定一、應(yīng)稅收入確實(shí)定根據(jù)<土地增值稅暫行條例>及其實(shí)施細(xì)那么的規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)獲得的應(yīng)稅收入，應(yīng)包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益?！惨弧?/p>

貨幣收入〔二〕

實(shí)物收入〔三〕

其他收入二、

扣除工程確實(shí)定〔一〕

獲得土地運(yùn)用權(quán)所支付的金額〔二〕

房地產(chǎn)開發(fā)本錢〔三〕房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用：是指房地產(chǎn)開發(fā)工程有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用?！菜摹撑c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金〔五〕

其他扣除工程〔六〕

舊房及建筑物的評(píng)價(jià)價(jià)錢第五節(jié)應(yīng)納稅額的計(jì)算一、增值額確實(shí)定土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲得的收入減除規(guī)定的扣除工程金額后的余額，為增值額。二、應(yīng)納稅額的計(jì)算方法土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲得的增值額和規(guī)定的稅率計(jì)算征收。土地增值稅的計(jì)算公式是：應(yīng)納稅額=∑〔每級(jí)距的土地增值稅×適用稅率〕〔一〕

增值額未超越扣除工程金額50%：土地增值稅稅額=增值稅×30%〔二〕

增值額超越扣除工程金額50%,未超越100%：土地增值稅稅額=增值稅×40%-扣除工程金額×5%〔三〕

增值額超越扣除工程金額100%，未超越200%，土地增值稅稅額=增值稅×50%-扣除工程金額×15%〔四〕增值額超越扣除工程金額200%，土地增值稅稅額=增值稅×60%-扣除工程金額×35%

例8-1：某納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)獲得的收入400萬元，扣除工程金額為100萬元，計(jì)算應(yīng)交納的土地增值稅。增值額為400-100=300萬元增值額與扣除工程之比=300/100=300%土地增值稅額=增值額×60%-扣除工程金額×35%=300×60%-100×35%=145萬元例8-2:某公司某年有如下業(yè)務(wù),要求:〔1〕計(jì)算本年該企業(yè)應(yīng)交納的土地增值稅；

〔2〕計(jì)算本年該企業(yè)應(yīng)交納的營(yíng)業(yè)稅；

〔3〕計(jì)算本年應(yīng)納契稅〔契稅稅率是5％〕

業(yè)務(wù)及答案:

業(yè)務(wù):〔1〕1月，企業(yè)從政府獲得A地80畝土地的運(yùn)用權(quán)，支付出讓金600萬元。當(dāng)月將其中40畝土地運(yùn)用權(quán)作價(jià)550萬作為投資，與另一企業(yè)建立合資企業(yè)E；

1、本年該企業(yè)應(yīng)交納的土地增值稅

答案:〔1〕1月企業(yè)以土地〔房地產(chǎn)〕作價(jià)入股對(duì)外進(jìn)展投資或作為聯(lián)營(yíng)條件的，按規(guī)定暫免征收土地增值稅。因此，該筆業(yè)務(wù)不予計(jì)征土地增值稅。

業(yè)務(wù):〔2〕3月，將上述剩余40畝土地的運(yùn)用權(quán)，直接轉(zhuǎn)讓給附近的一家工廠，轉(zhuǎn)讓時(shí)價(jià)錢為400萬元，交納各項(xiàng)稅費(fèi)22.2萬元；

答案:〔2〕3月轉(zhuǎn)讓土地運(yùn)用權(quán)權(quán)獲得收入400萬元；

允許扣除的稅金22.2萬元；扣除工程金額合計(jì)＝300＋22.2＝322.2萬元；

增值額＝400－322.2＝77.8萬元；

增值率＝77.8÷322.2×100%≈24%；

應(yīng)納土地增值稅＝77.8×30%＝23.34萬元；

業(yè)務(wù):〔3〕4月，企業(yè)從B公司購得B地100畝土地運(yùn)用權(quán)，支付土地轉(zhuǎn)讓金800萬元；答案:〔3〕4月獲得土地運(yùn)用權(quán)不需求交納土地增值稅；

業(yè)務(wù):〔4〕5月，企業(yè)從B地獲得的60畝土地運(yùn)用權(quán)抵押給銀行獲得6個(gè)月貸款500萬元，12月企業(yè)無法歸還到期貸款，銀行將土地拍賣；

答案:〔4〕抵押后被銀行拍賣那么需求交納土地增值稅，以貸款額作為收入500萬

扣除工程金額合計(jì)＝60×〔800÷100〕＝480萬元

增值額＝500－480＝20萬元；

增值率＝20÷480×100%≈4%；

應(yīng)納土地增值稅＝20×30%＝6萬元；

業(yè)務(wù):〔5〕6月，企業(yè)從B地獲得的10畝土地運(yùn)用權(quán)出租給C企業(yè)，每月收取租金5萬元；答案:〔5〕6月出租土地運(yùn)用權(quán)不需求交納土地增值稅；

業(yè)務(wù):〔6〕7月，企業(yè)從B地獲得的30畝土地運(yùn)用權(quán)與D企業(yè)交換獲得房產(chǎn)一處，價(jià)值300萬元；

答案:〔6〕7月以土地運(yùn)用權(quán)換取房產(chǎn)視同銷售需求交納土地增值稅，收入是300萬元

扣除工程金額合計(jì)＝30×〔800÷100〕＝240萬元

增值額＝300－240＝60萬元；

增值率＝60÷240×100%＝25%；

應(yīng)納土地增值稅＝60×30%＝18萬元；

業(yè)務(wù):〔7〕12月將E企業(yè)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓給F企業(yè)，獲得收入600萬元答案:〔7〕以土地運(yùn)用權(quán)投資不征收土地增值稅，但投資后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的那么要征收土地增值稅.收入為股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入600萬元扣除工程金額合計(jì)＝40×〔600÷80〕＝300萬元

增值額＝600－300＝300萬元；

增值率＝300÷300×100%＝100%；

應(yīng)納土地增值稅＝300×40%－300×5%＝120－15＝105萬元；

應(yīng)納土地增值稅全年合計(jì)=23.34+6+18+105=152.34萬元2、本年轉(zhuǎn)讓40畝土地應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅＝[〔400－40×〔600÷80〕]×5%＝5萬元

本年轉(zhuǎn)讓土地給銀行應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅＝[500－60×〔800÷100〕]×5%＝1萬元

本年出租土地應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅＝5×7×5%＝1.75萬元〔7個(gè)月的租賃費(fèi)〕

以土地?fù)Q房產(chǎn)應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅＝[300－30×〔800÷100〕]×5%＝3萬元

本年應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅＝5+1+1.75+3＝10.75萬元

以土地運(yùn)用權(quán)投資免營(yíng)業(yè)稅，以后轉(zhuǎn)讓股權(quán)也不需求再補(bǔ)營(yíng)業(yè)稅

3、本年應(yīng)納契稅＝〔600+800+300〕×5%＝85萬元

以土地?fù)Q房產(chǎn)，獲得的房產(chǎn)也需求交納契稅

第六節(jié)稅收優(yōu)惠一、對(duì)建造普通規(guī)范住宅的稅收優(yōu)惠納稅人建造普通規(guī)范住宅出賣，增值額未超越扣除工程金額20%的，免征土地增值稅。二、對(duì)國家征用收回的房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠三、對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠第七節(jié)征收管理與納稅申報(bào)一、加強(qiáng)土地增值稅的征收管理二、納稅地點(diǎn)：土地增值稅的納稅人應(yīng)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)交納土地增值稅。三、納稅申報(bào)：土地增值稅的納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽署后的7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)。