德化縣龍潯鎮(zhèn)G2020-07號地塊定位報(bào)告2020

目錄

區(qū)位、市場、定位第一部分

效益及獲取模式第二部分

補(bǔ)充資料第三部分

1.1.1因城施策評級

泉港

福州長樂閩侯福清涵江莆田仙游永泰閩清古田延平順昌邵武光澤武夷山建陽建甌浦城松溪政和壽寧周寧屏南寧德福安柘榮霞浦福鼎羅源連江平潭秀嶼`龍巖漳平永定上杭武平長汀連城漳州長泰華安南靖平和云霄詔安東山漳浦龍海廈門泉州惠安泉港德化永春安溪南安晉江石獅三明尤溪大田永安清流寧化建寧泰寧將樂沙縣明溪機(jī)會進(jìn)入暫不進(jìn)入積極進(jìn)入項(xiàng)目德化縣縣城城市

基礎(chǔ)面區(qū)位屬性優(yōu)交通條件優(yōu)發(fā)展階段中引擎利好中一級市場（2019）供應(yīng)面積103.1萬㎡成交面積44.8萬㎡樓面均價(jià)2822元/㎡供地潛能弱二級市場（2019）年去化面積36.2萬㎡成交均價(jià)8174元/㎡城市庫存在售存量5.38萬㎡去化周期2.7個(gè)月整體存量56.64萬㎡去化周期28.3個(gè)月進(jìn)入級別積極進(jìn)入德化縣城在2020年因城施策評定中為積極進(jìn)入縣區(qū)。

1.1.1城市布局圖地塊概況：占地面積：78.14畝容積率：2.8每畝地價(jià)：427.4萬元/畝總地價(jià)：3.34億元樓面地價(jià)：2290元/平米德化常住人口29.6萬，縣城常住人口22.32萬，城鎮(zhèn)化水平達(dá)到75%?？h城四面環(huán)山，面積狹小，土地資源緊張，人口密度大；產(chǎn)業(yè)發(fā)展較好，譽(yù)為“世界陶瓷之都”，2019年人均可支配收入36608元，居民購買力較強(qiáng)。交通節(jié)點(diǎn)距離（km）時(shí)間(min)縣政府7503商業(yè)中心7503德化縣宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2019年常住人口（萬人）29.6縣城常住人口（萬人）22.32GDP/增速291.15億元/8.5%人均GDP/增速98361.5元財(cái)政收入/財(cái)政支出18.82億元/27.91億元城鎮(zhèn)居民人均可支配收入36608元城鄉(xiāng)居民存儲存款/人均114.2億元/38581元社會消費(fèi)品零售總額91.81億元/12.2%固定資產(chǎn)投資/增速15%房地產(chǎn)開發(fā)投資36.92億/28.1%房地產(chǎn)銷售面積39.3萬㎡房地產(chǎn)銷售均價(jià)8174元/㎡城東板塊(7200~8500)城北板塊(8000~9200)城南板塊城西板塊（10000~11000）老城區(qū)板塊(10000~12000)本地塊300米碧桂園天璽碧桂園御府德化縣政府萬達(dá)廣場600米地塊德化一中德化二實(shí)小安置小區(qū)瓷都幼兒園目標(biāo)地塊陽光城麗景灣會展用地山體公園陶瓷研創(chuàng)基地幼兒園規(guī)劃宅地規(guī)劃宅地碧桂園御府萬達(dá)廣場

1.1.2板塊分析地塊位于德化城西片區(qū)，區(qū)域定位產(chǎn)城融合綜合居住區(qū)。本案距南側(cè)萬達(dá)廣場（在建）僅300米，西側(cè)緊鄰中小學(xué)優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，未來交通、教育、景觀及休閑配套齊全，規(guī)劃利好明顯，是目前德化主力開發(fā)板塊。目標(biāo)地塊（北側(cè)）德化三中交通區(qū)位：規(guī)劃路交匯處，南向300米直達(dá)環(huán)城南路景觀資源：南側(cè)臨規(guī)劃山體公園，及會展用地，片區(qū)規(guī)劃德化會展中心、德化陶瓷研創(chuàng)基地教育資源：項(xiàng)目配建幼兒園、西側(cè)一路之隔德化二實(shí)小、德化一中最好的小學(xué)和初中：德化實(shí)小/二實(shí)小、德化一中/三中配套距離（km）車程（min）德化二實(shí)?。i祥校區(qū)）0.1—德化一中（鵬祥校區(qū)）0.1—萬達(dá)廣場（在建）0.3—德化縣政府2.05華駿水岸御景旅游集散中心

1.2.1土地市場645321本案地塊受市場庫存不足影響，近四年德化土地供應(yīng)保持增長，量價(jià)上揚(yáng)。從地塊分布看，土地供應(yīng)主要集中在城東板塊；城南城西及老城區(qū)屬舊改區(qū)域，供地潛力較弱，一地難求。從目前獲取信息看，后續(xù)供地限價(jià)持續(xù)走高。德化縣城近4年住宅用地成交時(shí)間宗數(shù)成交面積（畝）可開發(fā)建筑面積（萬㎡）成交均價(jià)（萬/畝）樓面價(jià)（元/㎡）20195267.7644.48468.82282220184156.8222.02475.633387.542017291.7812.73288.742082.1820163154.0421.93177.881249.52近期及未來計(jì)劃供地編號地塊名稱出讓面積（萬㎡）容積率建筑面積（萬㎡）預(yù)計(jì)出讓時(shí)間備注6G2020-015.532.814.59美的獲取毛坯限價(jià)10382元/㎡

精裝限價(jià)12382元/㎡6G2020-053.32.88.022020下半年毛坯限價(jià)10382元/㎡

精裝限價(jià)12382元/㎡72019年德化縣城商住用地成交情況編號時(shí)間地塊名稱競得人成交面積容積率建筑面積土地單價(jià)樓面價(jià)溢價(jià)率（萬㎡）（萬㎡）（萬元/畝）（元/㎡）12019-5-22G2018-07-03力標(biāo)地產(chǎn)4.941.88.9155.4712960%22019-5-22G2018-07-02德化銀廈2.251.84.05210.37175334%32019-5-30G2019-05號碧桂園0.872.52.19579.273477100%42019-11-4G2019-07號百德置業(yè)2.8938.66625.58312830%52019-11-13G2019-19號隆恩6.89320.68698.19349129%德化縣政府

1.2.2房地產(chǎn)市場小結(jié)：1.2016-2019近四年市場整體保持供銷雙高走勢，市場熱度較高。2.2019年全年新增供應(yīng)36.6萬㎡，去化36.2萬㎡，供銷比約1.01，供銷平衡；截至2020年5月，全市取證未售存量約2.88萬㎡，去化周期僅1.02個(gè)月。備注：以上數(shù)據(jù)來源市場調(diào)研及當(dāng)?shù)卮砩棠陥?bào)。2016-2019近四年德化商品住宅年均供應(yīng)約28萬㎡，銷售約36萬方，市場供不應(yīng)求，需求未完全釋放。截止2020.5月年市場取證存量去化周期僅1.02個(gè)月，市場出現(xiàn)供應(yīng)空窗期。因限價(jià)原因，核心區(qū)位一二手房價(jià)倒掛，價(jià)格上漲動(dòng)力較強(qiáng)部分項(xiàng)目捆綁車位銷售。德化縣2016-2019年商品住宅量價(jià)數(shù)據(jù)時(shí)間商品住宅當(dāng)年新增供應(yīng)面積(萬m2)商品住宅存量面積(萬㎡)商品住宅銷售面積(萬㎡)存銷比商品住宅銷售額（億元）商品住宅去化周期（已取證）（月）2020.0520.682.8814.080.2011.411.02201936.612.736.20.3529.594.22018289.5340.2821.963.420172815.5370.42245370.6621.487.9德化縣城2016-2019年住宅供銷量價(jià)備注：以上數(shù)據(jù)來源德化房管局及市場調(diào)研。德化市場取證存量約2.88萬㎡，去化周期僅1.02個(gè)月，市場短期空窗效應(yīng)明顯。本案所在城西板塊整體存量25.93萬㎡，去化周期9.2個(gè)月，供需結(jié)構(gòu)良性。直接競品為陽光城麗景灣項(xiàng)目，預(yù)計(jì)2021年5月基本去化完畢，與本案推售節(jié)奏可形成錯(cuò)層。

1.2.3房地產(chǎn)存量盤點(diǎn)序號項(xiàng)目/地塊名稱與本案競爭關(guān)系已取證未售（萬方）在建/已建未取證且未售（萬方）未開發(fā)土地可建面積（萬方）潛在供應(yīng)土地（萬方）備注2020上半年預(yù)估供應(yīng)(含積存）2020下半年預(yù)估供應(yīng)（新增）2021上半年預(yù)估供應(yīng)（新增）2021下半年預(yù)估供應(yīng)（新增）1陽光城麗景灣強(qiáng)競爭015.1700

087.1702金交頤園弱競爭（別墅）2.88000

2.880003G2020-05號地塊強(qiáng)競爭0007.88預(yù)計(jì)下半年供地0003競爭板塊—城西板塊合計(jì)2.8815.1707.88

2.88810.1734美的G2020-01號地塊一般競爭012.200

005.25競爭板塊—城南板塊合計(jì)012.200

005.255華俊陽光里弱競爭02.5500未開盤2.550006美倫山景疊苑（二期）弱競爭05.0400

05.0400城北板塊合計(jì)

07.5900

2.555.04007力標(biāo)君悅城弱競爭08.3600未取證0332.368景德花園弱競爭06.9500未取證033.9509百德尚東首府弱競爭07.8400未取證0331.8410G2020-06號地塊弱競爭00018.9預(yù)計(jì)下半年供地0003城東板塊合計(jì)

023.15018.9

099.957.2合計(jì)（剔除無效庫存）

2.8858.11026.78

5.4322.0422.3215.21、取證未售：2.88萬㎡。2、在建未推：

58.11萬㎡。3、未開發(fā)土地：19.17萬㎡（含本案19.17萬㎡）4、潛在供應(yīng)土地：預(yù)計(jì)20年下半年新增供地建面26.78萬㎡，對應(yīng)至21年供貨預(yù)計(jì)6萬㎡；時(shí)間供應(yīng)需求（萬㎡）缺口（萬㎡）供求比項(xiàng)四維度供應(yīng)總計(jì)2020年5月-2020年12月庫存2.8810.88萬㎡，核心區(qū)（老城區(qū)+城西+城南)16.59萬㎡

非核心區(qū)（城東+城北）35.92（1-5月累計(jì)成交14.08萬㎡）-8.450.76在建未推24.59未開發(fā)土地3.8（本案）潛在供應(yīng)土地02020年1月-2021年12月存量0（2020年剩余）20.37㎡核心區(qū)（老城區(qū)+城西+城南)17.15萬㎡

非核心區(qū)（城東+城北）40-2.680.94在建未推24.35未開發(fā)土地12.12（含本次出讓）潛在供應(yīng)土地6近四年德化市場受限于供應(yīng)不足，年均流速僅36萬㎡。預(yù)計(jì)2020年度市場供應(yīng)提升，整體成交量有望達(dá)到50萬㎡。德化縣房地產(chǎn)需求量盤點(diǎn)：預(yù)期德化市場2020年將繼續(xù)呈現(xiàn)供不應(yīng)求態(tài)勢；2021年市場進(jìn)一步放量供應(yīng)，供需趨于平衡。小結(jié)：2020年5月-2020年12月市場預(yù)計(jì)供應(yīng)27.47萬㎡（含本案3.8萬㎡），需求35.92萬㎡，供求比0.762021年1月-2021年12月市場預(yù)計(jì)供應(yīng)37.52萬㎡（含本案12.12萬㎡），需求40萬㎡，供求比0.94直接競品體量有限2020年，直接競品僅陽光城麗景灣項(xiàng)目，供應(yīng)約12.4萬㎡（首開已去化4.4萬㎡）；2021年，直接競品陽光城+G2020-05地塊供應(yīng)約10.17萬㎡。

1.2.3市場供需關(guān)系預(yù)判

1.2.3房地產(chǎn)存量盤點(diǎn)—已推未售本案地塊22.金交頤園地塊指標(biāo)：占地104.87畝，容積率：2.0，可售建面：14.78萬㎡

樓面價(jià)：4148元/㎡價(jià)格：聯(lián)排毛坯9000元/㎡，高層精裝11000元/㎡剩余存量：2.88萬㎡在建未售已推未售潛在供地存地未開德化縣城已推未售存量約2.88萬㎡,主要為金交頤園聯(lián)排別墅存量。德化縣政府

1.2.3房地產(chǎn)存量盤點(diǎn)—在建未推66.美倫山景疊苑（二期）地塊指標(biāo)：全案占地210畝，容積率：2.0，二期可售：17.72萬㎡

樓面價(jià)：不詳銷售價(jià)格：平層毛坯9200元/㎡，復(fù)式毛坯9700元/㎡剩余存量：5.04萬㎡45.華駿陽光里地塊指標(biāo)：占地16.15畝容積率：2.6可售建面：2.55萬㎡

樓面價(jià)：3286元/㎡價(jià)格：毛坯限價(jià)7100元/㎡剩余存量：2.55萬㎡城西及城南板塊在建未推存量27.37萬㎡，集中在陽光城麗景灣及美的G2020-01號地塊。789在建未售已推未售潛在供地存地未開7.力標(biāo)君悅城地塊指標(biāo)：占地74.16畝容積率：1.8可售建面：8.36萬㎡

樓面價(jià)：3286元/㎡價(jià)格：毛坯限價(jià)6800元/㎡剩余存量：8.36萬㎡8.景德花園地塊指標(biāo)：占地61.71畝容積率：1.8可售建面：6.95萬㎡

樓面價(jià)：1489元/㎡價(jià)格：毛坯限價(jià)6800元/㎡剩余存量：6.95萬㎡9.百德尚東首府地塊指標(biāo)：占地43.32畝容積率：3.0可售建面：7.84萬㎡

樓面價(jià)：3128元/㎡價(jià)格：毛坯限價(jià)8130元/㎡，精裝限價(jià)10130元/㎡剩余存量：7.84萬㎡德化縣政府本案地塊4.美的G2020-01號地塊地塊指標(biāo)：占地82.88畝容積率：2.8可售建面：12.2萬㎡

樓面價(jià)：4580元/㎡價(jià)格：毛坯限價(jià)10520元/㎡，精裝限價(jià)12520元/㎡剩余存量：12.2萬㎡511.陽光城麗景灣地塊指標(biāo)：占地103.41畝容積率：3.0可售建面：19.57萬㎡

樓面價(jià)：3491元/㎡價(jià)格：毛坯限價(jià)8440元/㎡，精裝限價(jià)10440元/㎡剩余存量：15.17萬㎡

1.2.3房地產(chǎn)存量盤點(diǎn)—存地未開發(fā)德化縣城無存地未開發(fā)。在建未售已推未售潛在供地存地未開德化縣政府本案地塊

1.2.3房地產(chǎn)存量盤點(diǎn)—潛在土地供應(yīng)3.德化龍潯G2020-05地塊地塊指標(biāo)：占地49.55畝，容積率：2.8，可售建面：7.88萬㎡

起拍樓面價(jià)：2694元/㎡價(jià)格：毛坯限價(jià)10382元/㎡，精裝限價(jià)12382元/㎡3城西及城南板塊潛在供地1幅-即G2020-05號地塊。預(yù)估49.55畝，建面約7.88萬㎡，毛坯限價(jià)10382元/㎡，精裝12382元/㎡。在建未售已推未售潛在供地存地未開德化縣政府本案地塊10.德化龍潯G2020-06地塊地塊指標(biāo)：占地104.57畝，容積率：2.8，可售建面：18.90萬㎡

起拍樓面價(jià)：2305元/㎡價(jià)格：毛坯限價(jià)9800元/㎡，精裝限價(jià)11800元/㎡10

1.2.4板塊競品介紹2：金交頤園容積率：2.0；占地面積69914.61㎡；總建面：21.37萬㎡，可售住宅：14.78萬㎡；交付標(biāo)準(zhǔn)：高層精裝/聯(lián)排毛坯開盤時(shí)間：2019年10月產(chǎn)品情況：（1）高層103-148㎡三四房646套，占比76%，均價(jià)11000元/㎡（精裝限價(jià)）（2）聯(lián)排262-416㎡四六房209套，占比24%，均價(jià)9000元/㎡（毛坯限價(jià)）（3）社區(qū)商業(yè)0.20萬㎡，挑高4.5米，均價(jià)1.35萬-1.55萬/㎡（4）售價(jià)說明：2019年10月首開，全盤分兩次推售完畢。首開推售全部高層646套及部分別墅86套，按政府最高限價(jià)銷售，高層精裝售價(jià)11000元/㎡，別墅毛坯9000元/㎡（捆綁車位2個(gè)。18萬/個(gè)）全案去化情況：（1）高層共推646套，去化632套，去化率98%，近一年成交金額9.16億元（2）別墅共推209套，去化151套，去化率72%，近一年成交金額4.90億元；最近一次集中推售：2019年10月6日，推售1#2#3#5#6#高層103-148㎡三四房共646套及別墅86套，首開當(dāng)日，高層去化約399套，去化率62%，折后均價(jià)11000元/㎡（精裝）；別墅去化80套，去化率93%，折后均價(jià)9000元/㎡（毛坯）（捆綁車位2個(gè)，18萬/個(gè)）1：陽光城麗景灣容積率：3.0

；占地面積68942㎡；總建面：27.28萬㎡，可售住宅：19.57萬㎡交付標(biāo)準(zhǔn)：毛坯/精裝開盤時(shí)間：2020.5.24產(chǎn)品情況：（1）高層88-137㎡三四房1520套，占比90%，毛坯8440元/㎡-精裝10440元/㎡（2）疊拼147-165四五房168套，占比10%，毛坯8440元/㎡-精裝10440元/㎡（3）社區(qū)商業(yè)0.84萬㎡，未售（4）售價(jià)說明：首開高層毛坯交付8440元/㎡，捆綁車位14.5萬/個(gè)；后續(xù)高層精裝10440元/㎡去化情況：2020年5月24日首開，首開推售3#7#8#三棟高層共計(jì)384套房源。開盤當(dāng)日去化374套，去化率98%；車位去化約270個(gè)，占比70%；毛坯限價(jià)8440元/㎡，捆綁車位14.5萬/個(gè)（優(yōu)先選房權(quán)）1本案地塊2德化縣政府

1.2.5競品分析—成交分析未來本案主要競品為陽光城麗景灣項(xiàng)目。其產(chǎn)品面積段聚焦89-127㎡三四房，主打首改剛需型產(chǎn)品。從金交頤園去化情況及我司本地項(xiàng)目德化天璽來看，小面積中套三房及130㎡以內(nèi)四房邊套產(chǎn)品去化明顯較優(yōu)；從陽光城籌客分布看，小面積產(chǎn)品分布落位最多。項(xiàng)目首開時(shí)間銷售狀態(tài)已實(shí)現(xiàn)均價(jià)業(yè)態(tài)房型面積段（㎡）規(guī)劃套數(shù)（套）套數(shù)占比已推套數(shù)（套）去化套數(shù)去化率金交頤園2019年10月在售高層精裝均價(jià)11000高層三房兩衛(wèi)（中套）103㎡12815%128128100%三房兩衛(wèi)（中套）124㎡12815%12812396%四房兩衛(wèi)（中套）132㎡647%645789%四房兩衛(wèi)（邊套）132㎡13215%132132100%四房兩衛(wèi)（邊套）148㎡19423%19419299%別墅毛坯均價(jià)9000別墅聯(lián)排262-303㎡688%685682%聯(lián)排288-335㎡607%604168%聯(lián)排326-384㎡536%533464%聯(lián)排368-432㎡182%181267%聯(lián)排391-416㎡101%10880%/小計(jì)855100%85578392%項(xiàng)目首開時(shí)間銷售狀態(tài)已實(shí)現(xiàn)均價(jià)業(yè)態(tài)房型面積段（㎡）規(guī)劃套數(shù)（套）套數(shù)占比已推套數(shù)（套）去化套數(shù)去化率華駿水岸御景2018年9月在售10500高層四房兩衛(wèi)121-123㎡13251%13211990%10900四房兩衛(wèi)131-134㎡6425%645180%11600復(fù)式135-140㎡3212%322991%10600頂復(fù)180-215㎡83%8788%13800別墅六層別墅295-320㎡104%10110%五層別墅250-280㎡135%131077%/小計(jì)259100%25921784%項(xiàng)目首開時(shí)間銷售狀態(tài)已實(shí)現(xiàn)均價(jià)業(yè)態(tài)房型面積段（㎡）規(guī)劃套數(shù)（套）套數(shù)占比已推套數(shù)（套）去化套數(shù)去化率陽光城麗景灣2020年5月首開毛坯限價(jià)8440（捆綁車位14.5萬/個(gè)）后續(xù)精裝限價(jià)10440元/㎡高層三房兩衛(wèi)（中套）89㎡37622%646417%四房兩衛(wèi)（中套）110㎡44626%12812829%四房兩衛(wèi)（邊套）117㎡41224%969623%127㎡19011%000%137㎡966%9696100%疊拼四房四衛(wèi)147-149㎡1026%000%155-159㎡614%000%165㎡50%000%小計(jì)1688100%3843840%1.2.6典型競品分析-金交頤園-基本信息（1）103㎡三房兩衛(wèi)148㎡四房兩衛(wèi)金交頤園2018年6月取地，泉州本土房企-東海開發(fā)操盤。全案占地104.87畝，規(guī)劃總建21.37萬方，樓面價(jià)4148元/㎡。項(xiàng)目2019年10月首開，全盤規(guī)劃855套，推售855套，已實(shí)現(xiàn)去化783套，已推去化率92%。全盤月均流速約110套。項(xiàng)目已實(shí)現(xiàn)均價(jià)業(yè)態(tài)房型面積段（㎡）規(guī)劃套數(shù)（套）套數(shù)占比已推套數(shù)（套）去化套數(shù)去化率金交頤園高層精裝均價(jià)11000

高層三房兩衛(wèi)（中套）103㎡12815%128128100%三房兩衛(wèi)（中套）124㎡12815%12812396%四房兩衛(wèi)（中套）132㎡647%645789%四房兩衛(wèi)（邊套）132㎡13215%132132100%四房兩衛(wèi)（邊套）148㎡19423%19419299%別墅毛坯均價(jià)9000別墅聯(lián)排262-303㎡688%685682%聯(lián)排288-335㎡607%604168%聯(lián)排326-384㎡536%533464%聯(lián)排368-432㎡182%181267%聯(lián)排391-416㎡101%10880%/小計(jì)855100%85578392%效果圖對比項(xiàng)目金交頤園項(xiàng)目目標(biāo)地塊G2020-07占地104.87畝103.24畝容積率23總建面積約21.37萬方約20.65萬方每畝地價(jià)553萬/畝538萬/畝（2018年6月）（2020年5月）樓面地價(jià)4148元/㎡2688元/㎡當(dāng)前售價(jià)高層精裝11000元/㎡毛坯限價(jià)10610元/㎡/定價(jià)聯(lián)排毛坯9000元/㎡（捆綁車位）首期開盤時(shí)間2019年10月2020年11月本土房企-泉州東海開發(fā)德化首個(gè)項(xiàng)目2019年10月首開，推售全部高層646套及86套別墅，共732套。開盤當(dāng)日去化479套（高層399套，別墅80套），去化率65%，成交均價(jià)高層精裝11000元/㎡，別墅毛坯9000元/㎡，達(dá)到政府最高限價(jià)截止目前已全部推售，去化783套，全盤去化率達(dá)到93%，月均流速110套，去化速度亮眼1.2.6典型競品分析-金交頤園-去化（2）各戶型成交分析客戶關(guān)注點(diǎn)分析客戶置業(yè)目的分析客戶職業(yè)特征分析客戶分析：以老城區(qū)中高改善型客戶為主，個(gè)體戶、公職人員較多；客戶關(guān)注教育配套、社區(qū)品質(zhì)，價(jià)格敏感性一般；主要置業(yè)目的為自住需求，投資型客戶少去化情況：標(biāo)準(zhǔn)三房（103㎡）、邊套四房（132-148㎡）：中間套總價(jià)可控，邊套附加值大，溢價(jià)能力，客戶接受度較好，去化表現(xiàn)最優(yōu)；中套三房（124㎡）、中套四房（132㎡）：面積偏大，位置中間，總價(jià)高，客戶存在抗性；聯(lián)排（260-300㎡、368-412㎡）：中間套面積稍小，總價(jià)可控；邊套贈送面積大，私密性強(qiáng)，客戶接受度高；部分雙拼產(chǎn)品；聯(lián)排（288-335㎡、326-384㎡）：中間套，面積較大，總價(jià)高，存在抗性價(jià)格（實(shí)際成交價(jià)）：高層11000元/㎡（精裝）、聯(lián)排9000元/㎡（毛坯/捆綁車位），達(dá)到政府最高限價(jià)水平；車位負(fù)一層18~20萬/個(gè)，商業(yè)1.35萬~1.55萬/㎡1.2.6典型競品分析-陽光城麗景灣-基本信息（1）117㎡四房兩衛(wèi)89㎡三房兩衛(wèi)陽光城麗景灣2019年11月取地，全案占地103.41畝，規(guī)劃總建27.28萬方，樓面價(jià)3491元/㎡。規(guī)劃總套數(shù)1688套，其中1520套高層，168套疊拼。2020年3月1日展廳開放，5月23日首開。推售384套，當(dāng)日去化376套（捆車位），銷售額4.06億（含車位）對比項(xiàng)目項(xiàng)目目標(biāo)地塊G2020-07占地103.41畝103.24畝容積率33建筑面積約27.28萬方約20.65萬方每畝地價(jià)698.17萬/畝538萬/畝（2019年11月）（2020年5月）樓面地價(jià)3491元/㎡2688元/㎡當(dāng)前售價(jià)/定價(jià)毛坯限價(jià)8440元/㎡

精裝限價(jià)10440元/㎡毛坯限價(jià)10610元/㎡首期開盤時(shí)間2020年5月

2020年11月項(xiàng)目首開時(shí)間已實(shí)現(xiàn)均價(jià)業(yè)態(tài)房型面積段（㎡）規(guī)劃套數(shù)（套）套數(shù)占比已推套數(shù)（套）去化套數(shù)去化率陽光城麗景灣2020年5月毛坯限價(jià)8440（捆綁車位14.5萬/個(gè)）后續(xù)精裝限價(jià)10440元/㎡高層三房兩衛(wèi)（中套）89㎡37622%646417%四房兩衛(wèi)（中套）110㎡44626%12812829%四房兩衛(wèi)（邊套）117㎡41224%969623%127㎡19011%000%137㎡966%9696100%疊拼四房四衛(wèi)147-149㎡1026%000%155-159㎡614%000%165㎡50%000%小計(jì)1688100%3843840%TOP15房企-陽光城進(jìn)駐德化首個(gè)項(xiàng)目2020年3月1日展廳開放，蓄客2.8個(gè)月，蓄客約1000組，客貨比2.6；2020年5月24日首開，推售3#7#8#三棟高層共384套房源，開盤當(dāng)日去化378套，去化率98%；捆綁車位享優(yōu)先選房權(quán)，車位14.5萬/個(gè)，認(rèn)購270個(gè)，認(rèn)購車位客戶占成交70%。首開均價(jià)8440元/㎡，毛坯交付，是項(xiàng)目最高限價(jià)水平。截止目前首批次全部售罄，去化384套，去化率達(dá)到100%。1.2.6典型競品分析-陽光城麗景灣-去化（2）各戶型成交分析客戶關(guān)注點(diǎn)分析客戶置業(yè)目的分析客戶職業(yè)特征分析客戶分析：以縣城剛需型客戶為主，因限價(jià)過低存在部分投機(jī)性客戶；客戶關(guān)注教育配套、社區(qū)品質(zhì)及價(jià)格；主要置業(yè)目的為自住需求，部分客戶投機(jī)炒房去化情況：小三房（89㎡）：戶型面積小，總價(jià)低，性價(jià)比高，客戶接受度好中套四房（110㎡）：德化市場首個(gè)中套四房產(chǎn)品，去化較好，客戶以自住為主。從定價(jià)上看，價(jià)格最低，不及89㎡溢價(jià)表現(xiàn)，價(jià)差300元/㎡以上；邊套四房（117-138㎡）：首開為保證均衡去化，邊套產(chǎn)品無溢價(jià)。優(yōu)質(zhì)樓層為內(nèi)部關(guān)系戶內(nèi)定購買；價(jià)格（實(shí)際成交價(jià)）：高層8440元/㎡（毛坯）+車位（14.5萬/個(gè)）從客戶分析客戶來源縣城原生性剛需剛改客戶為主。當(dāng)下市場火爆，投機(jī)性客戶衍生；客戶職業(yè)以個(gè)體經(jīng)營戶、公職人員及企事業(yè)單位中層人員為主，購買能力較好；客戶首要關(guān)注教育配套、品牌、區(qū)位及社區(qū)品質(zhì)，戶型產(chǎn)品占據(jù)一定比例，可放大影響。

1.2.7項(xiàng)目定位從去化面積分析、板塊內(nèi)競品去化分析直接競品項(xiàng)目陽光城麗景灣，主打剛需首改型定位，89-127㎡三四房為主，戶型面積偏小，控總價(jià)壓首付，搶占市場剛需客戶；金交頤園項(xiàng)目銷售看，103㎡中套三房總價(jià)可控，性價(jià)比較高，去化表現(xiàn)較好；邊套四房產(chǎn)品產(chǎn)品力強(qiáng)，客戶接受度較高，能夠兼顧溢價(jià)及流速；中套建議不配置四房產(chǎn)品；陽光城麗景灣首開毛坯產(chǎn)品，限價(jià)8440元/㎡，價(jià)格及總價(jià)段參考性不大。分產(chǎn)品定價(jià)上看，邊套大戶型仍以控制總價(jià)為主，保證均衡去化，不追求額外溢價(jià)。市場缺少邊套100-110㎡三房產(chǎn)品，我司可搶占空白點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)控總價(jià)，拉性價(jià)比，保證項(xiàng)目去化