貴陽(yáng)項(xiàng)目定位報(bào)告【匯報(bào)版】-2019.11

貴州龍里項(xiàng)目定位報(bào)告2019年11月報(bào)告思路AGENDA開(kāi)篇項(xiàng)目認(rèn)知項(xiàng)目本體條件認(rèn)知項(xiàng)目核心問(wèn)題導(dǎo)出中篇定位研判貴陽(yáng)龍里市場(chǎng)概況項(xiàng)目客戶定位研判項(xiàng)目產(chǎn)品定位研判收篇項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展建議項(xiàng)目強(qiáng)排及經(jīng)濟(jì)測(cè)算開(kāi)篇·項(xiàng)目認(rèn)知Part11、項(xiàng)目本體條件認(rèn)知2、項(xiàng)目核心問(wèn)題導(dǎo)出1.項(xiàng)目本體條件—地塊基礎(chǔ)指標(biāo)?

土地面積僅9.6萬(wàn)㎡，容積率較低1.02，相對(duì)周邊項(xiàng)目，本項(xiàng)目體量較小；?

本項(xiàng)目行政上屬黔南州龍里縣，距離貴陽(yáng)老城區(qū)直線距離約15km，距貴陽(yáng)龍洞堡機(jī)場(chǎng)直線距離約7.5km?？偨ㄖ娣e總用地面積97659.04㎡95744.16㎡地塊用途容積率居住+商業(yè)1.02~1.5住宅面積87893.14㎡——公建配套物業(yè)用房其中——商業(yè)其他9765.90㎡——其中本項(xiàng)目地塊建筑高度————土地使用年限車位數(shù)————建筑覆蓋率1.項(xiàng)目本體條件—周邊居住配套商業(yè)配套：本項(xiàng)目1KM范圍內(nèi)已有銀行、營(yíng)業(yè)廳、菜市場(chǎng)、超市等基礎(chǔ)配套，3KM范圍內(nèi)有魔都購(gòu)物中心、巫山峽谷景區(qū)等配套，整體商業(yè)配套不足；醫(yī)療配套：5KM范圍內(nèi)醫(yī)療配套較少，

主要集中在中鐵生態(tài)城片區(qū)教育配套：5KM范圍內(nèi)教育配套齊全，覆蓋幼兒園到中學(xué)，主要分布在谷腳鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心及中鐵生態(tài)城片區(qū)周邊教育配套魔都購(gòu)物中心項(xiàng)目周邊5KM貴陽(yáng)新苑-龍騰幼兒園龍里縣神奇小學(xué)龍里縣貴龍幼兒谷腳小學(xué)

谷腳中學(xué)龍里縣博雅幼兒園史蒂芬森雙語(yǔ)幼兒谷腳幼兒園谷腳小學(xué)

谷腳中學(xué)史蒂芬森雙語(yǔ)幼兒園貴陽(yáng)新苑·龍騰幼兒園夢(mèng)之航幼兒園本項(xiàng)目貴龍小學(xué)雙龍外國(guó)語(yǔ)學(xué)校龍里縣貴龍幼兒園項(xiàng)目周邊3KM龍里縣藝童幼兒園園龍里中學(xué)幼兒園小學(xué)中學(xué)2.項(xiàng)目本體條件—項(xiàng)目限制性條件限墅令航空限高堆土影響景觀噪音幼兒園配建不得低于4層，不能少于三聯(lián)排建筑超30米，須申請(qǐng)航評(píng)超15萬(wàn)方堆土，對(duì)成本及場(chǎng)地標(biāo)高影響較大毗鄰深國(guó)際物流港，臨近物流港區(qū)景觀及噪音對(duì)布局限制較大配建幼兒園（與政府溝通待定，暫按2000㎡預(yù)留）中篇·項(xiàng)目定位研判Part2（客戶+產(chǎn)品）1、市場(chǎng)概況及小結(jié)2、項(xiàng)目客戶定位研判3、項(xiàng)目產(chǎn)品定位研判1、市場(chǎng)概況-雙龍板塊市場(chǎng)格局（核心競(jìng)品區(qū)）?

市場(chǎng)格局：龍里雙龍板塊項(xiàng)目沿著萬(wàn)豪大道（貴龍縱線）、中鐵大道與貴龍大道分布，整體呈兩縱一橫的空間格局；?

品牌房企：除早期的深高速、中鐵外，后續(xù)陸續(xù)有恒大、碧桂園、融創(chuàng)、陽(yáng)光城、金科、德杰諸多品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈；萬(wàn)豪大道（貴龍縱線）中鐵大道德杰?嶺秀山貴龍?和悅府金科?龍里東方恒大茶郡太陽(yáng)谷白晶谷云棲谷/云和春天萬(wàn)豪?雙閱府本項(xiàng)目天麓壹號(hào)中鐵?洛飛城深高速·茵特拉根融創(chuàng)九宸府悅龍南山碧桂園?龍城府悅龍東郡碧桂園?鳳凰城1、市場(chǎng)概況-雙龍板塊市場(chǎng)項(xiàng)目名稱產(chǎn)品戶型面積層數(shù)單價(jià)去化交房標(biāo)準(zhǔn)洋房高層合院洋房高層合院洋房高層合院4+1房138/152m299/130m2128、154、163、182、188㎡106、133m2826T447800元/㎡約7000元/㎡1.2~1.7萬(wàn)/㎡6800元/㎡尚未發(fā)售少量認(rèn)籌精裝精裝德杰·嶺秀山2+2房，3+2房金科·龍里東方融創(chuàng)·九宸府3~4房2廳6房2廳14去化87%約90%精裝133、153、164㎡105~120m241.2~1.35萬(wàn)/㎡5800~6200元/㎡5500元/㎡3~4房2廳3~4房2廳17層

2T3戶8層

1T2戶包銷毛坯毛坯萬(wàn)豪·雙閱府貴龍·和悅府中鐵·云和春天中鐵·悅龍南山洋房高層合院洋房高層合院洋房高層合院洋房高層合院洋房高層合院洋房高層125、140m248%3~4房2廳3~4房2廳131、137m2113、124㎡7/8層,2T2戶6200元/㎡5800元/㎡55%毛坯毛坯14~16層

，1T2戶3~4房2廳88、93、100、118m217層

2T4/5戶6200元/㎡37%55%毛坯3~4房2廳3~4房2廳130、145m2112、143㎡9層

，1T2戶7300元/㎡6400元/㎡毛坯毛坯31層

，2T4戶中鐵·悅龍東郡碧桂園·鳳凰城3~4房2廳3~4房2廳102/103/115/120/139㎡115/140㎡25層

，2T4戶18層

，1T1戶6000-6300元/㎡6000/7000元/㎡42%38%毛坯毛坯/精裝1、全市市場(chǎng)地位：雙龍區(qū)域成交占比雙龍區(qū)域別墅成交占比高，于全市具有較大的競(jìng)爭(zhēng)力獲益于前期茵特拉根等項(xiàng)目，雙龍板塊在貴陽(yáng)樹(shù)立了別墅區(qū)的市場(chǎng)形象?

雙龍新區(qū)洋房和別墅產(chǎn)品成交占比均位于全市首位，其中別墅市場(chǎng)成交份額占據(jù)近63%；2019年3季度典型區(qū)域各住宅物業(yè)成交占比情況（%）100%90%清鎮(zhèn)市雙龍新區(qū)花溪區(qū)烏當(dāng)區(qū)經(jīng)開(kāi)區(qū)觀山湖區(qū)南明區(qū)云巖區(qū)80%70%60%50%40%30%20%10%0%高層(萬(wàn)㎡)洋房(萬(wàn)㎡)別墅(萬(wàn)㎡)2、市場(chǎng)產(chǎn)品—高層市場(chǎng)特征高層成交面積在100~120㎡，總價(jià)70~90萬(wàn)元高層產(chǎn)品100~120㎡面積段去化較快?

大面積高層產(chǎn)品逐步減少，向100~120㎡集中，另分化為120~140㎡增多，整體上，高層市場(chǎng)呈現(xiàn)控面積段，控總價(jià)趨勢(shì)。高層產(chǎn)品面積段庫(kù)存套數(shù)月均成交套數(shù)去化周期（月）<60㎡4641160-80㎡34280-100㎡440100-120㎡2468120-140㎡140-160㎡160-180㎡>180㎡14899516797651286333231201524381223011雙龍高層市場(chǎng)分年度總價(jià)段成交占比雙龍高層市場(chǎng)分年度面積段成交占比總價(jià)2017年49%13%16%19%1%2018年23%15%11%23%26%1%2019年10%12%36%25%13%3%面積2017年22%1%2018年14%8%2019年<60萬(wàn)<60㎡1%3%60-70萬(wàn)70-80萬(wàn)80-90萬(wàn)90-100萬(wàn)100-110萬(wàn)110-120萬(wàn)>120萬(wàn)60-80㎡80-100㎡100-120㎡120-140㎡140-160㎡160-180㎡>180㎡6%13%33%13%18%8%33%3%51%21%14%1%33%1%0%0%1%1%1%1%2、市場(chǎng)產(chǎn)品—洋房市場(chǎng)特征洋房主流面積在120~140㎡，總價(jià)在60~100萬(wàn)元間均態(tài)分布洋房產(chǎn)品100~120㎡面積段去化較快?

雙龍洋房市場(chǎng)主力面積向120-140㎡集中；總價(jià)段主力集中在60-100萬(wàn)元之間，呈均態(tài)分化趨勢(shì)；?

洋房市場(chǎng)面積集中趨勢(shì)與總價(jià)分化反應(yīng)出了改善型產(chǎn)品面積段為市場(chǎng)客戶的基本需求，但購(gòu)買力呈逐年向下的分化趨勢(shì)。洋房產(chǎn)品面積段庫(kù)存套數(shù)月均成交套數(shù)去化周期（月）<100㎡131100-120㎡120-140㎡140-160㎡160-180㎡180-200㎡>200㎡595095102736541301600571495623000雙

龍

洋

房

市

場(chǎng)

分

年

度

總

價(jià)

段

成

交

占

比雙龍洋房市場(chǎng)分年度面積段成交占比面積<100㎡總

價(jià)2017年

2018年

2019年2017年

2018年

2019年<

6

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萬(wàn)5

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%1

8

%1

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%6

%4

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0

-7

0

萬(wàn)2

0

%21%1%22%49%23%0%0%4%77%17%0%7

0

-8

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萬(wàn)1

9

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0

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%100-120㎡

11%120-140㎡

29%140-160㎡

33%160-180㎡180-200㎡>200㎡8

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萬(wàn)9

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3

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4

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0

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5

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1

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0

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%2%3%1%0%1

%1

%2

%2、市場(chǎng)產(chǎn)品—?jiǎng)e墅市場(chǎng)特征區(qū)域別墅產(chǎn)品主流供應(yīng)面積在100~200㎡，總價(jià)在150~250萬(wàn)元?jiǎng)e墅產(chǎn)品150㎡以內(nèi)面積段去化較快,且該面積段以合院產(chǎn)品為主?

雙龍別墅市場(chǎng)主力面積集中在100-200㎡，其中近半為合院產(chǎn)品；?

總價(jià)段主力集中在150-200萬(wàn)元之間，客戶總價(jià)敏感度較高；別墅、合院面積段庫(kù)存套數(shù)月均成交套數(shù)去化周期（月）<100㎡100-150㎡150-200㎡200-250㎡250-300㎡>300㎡7330561307390146831441220366321640219雙

龍

別

墅

市

場(chǎng)

分

年

度

總

價(jià)

段

成

交

占

比雙龍別墅市場(chǎng)分年度面積段成交占比總

價(jià)<100萬(wàn)2017年

2018年

2019年面積2017年

2018年

2019年4%50%25%15%4%4%18%24%24%12%10%5%100-150萬(wàn)150-200萬(wàn)200-250萬(wàn)250-300萬(wàn)300-350萬(wàn)350-400萬(wàn)400-450萬(wàn)450-500萬(wàn)>500萬(wàn)9%39%28%15%5%<100㎡7%6%38%40%9%4%39%49%4%100-150㎡

45%150-200㎡

29%200-250㎡

15%250-300㎡

2%1%0%1%0%1%1%1%1%1%1%5%3%2、市場(chǎng)產(chǎn)品—合院市場(chǎng)特征合院產(chǎn)品主流面積在100~180㎡，總價(jià)在150~200萬(wàn)元?

別墅產(chǎn)品成交結(jié)構(gòu)：3、市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)趨勢(shì)物業(yè)成交結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)別墅收縮，高層擴(kuò)張的變化趨勢(shì)限墅令背景下，別墅物業(yè)僅剩庫(kù)存在售，合院產(chǎn)品稀缺效應(yīng)將逐年放大?

雙龍區(qū)域從2017年至今，高層、洋房產(chǎn)品成交占比逐步提升，別墅產(chǎn)品成交量收縮，稀缺價(jià)值預(yù)發(fā)突出；雙龍新區(qū)商品住宅成交量結(jié)構(gòu)變化100%80%60%40%20%0%2017年2018年2019年別墅洋房高層4、市場(chǎng)成交單價(jià)高層5600~6500元/㎡；洋房5500~7300元/㎡；合院別墅1.1~1.5萬(wàn)/㎡雙龍航空港龍里區(qū)域項(xiàng)目產(chǎn)品戶型、單價(jià)及去化速度匯總序號(hào)1項(xiàng)目名稱德杰·嶺秀山產(chǎn)品類別及層數(shù)洋房(7/8F)與高層(17/26F)合院別墅（4F）產(chǎn)品面積段(㎡)戶型四房四房、五房四房、五房五房去化速度(套/月)單價(jià)(元/㎡)高6500洋7000（預(yù)計(jì)）120006000毛坯/6800(精裝)11396備注尚未發(fā)售131~152123~188106~128-4373302金科龍里東方洋房(9F)合院別墅（4F）133/152/1643融創(chuàng)九宸府余貨100余套包銷高層(25F)96/105/118/120三房三房、四房三房42112325500（毛坯）在售6500(精裝)6100(毛坯)7300(精裝)6400(毛坯)45碧桂園鳳凰城中鐵悅龍南山小高層(16~18F)115/140高層(19~31F)100/118洋房(9F)高層(25~28F)雙拼別墅(3F)洋房(8/9F)130~145115~139123~287110~165四房四房四房~六房四房187917277300625013000~150006000~660067中鐵悅龍東郡中鐵白晶谷6500(毛坯)7200(精裝)其中17套為小高層高層(18~21F)119~143三房、四房、五房728中鐵太陽(yáng)谷產(chǎn)品洋房(8+1F)小高層(11~18F)雙拼別墅高層洋房(7/8+1F)洋房(11F)130~13788~118193-784108~124131/137125/140163四房、五房三房、四房1019387300617013620910中鐵云棲谷中鐵龍城府三房、四房5600~5800630055001220011000龍和悅府萬(wàn)豪雙閱府恒大茶郡四房四房起四房起4233合院別墅(2/3F)聯(lián)排(2/3F)141~1815、雙龍市場(chǎng)暢銷產(chǎn)品排序雙龍市場(chǎng)產(chǎn)品暢銷程度排序：合院>洋房>高層?

合院：①

限墅令后僅融創(chuàng)·九宸府及金科·龍里東方報(bào)建推出合院產(chǎn)品，面積段為99~164㎡及133~153㎡；②

融創(chuàng)·九宸府庫(kù)存約150套，去化周期6個(gè)月；金科·龍里東方庫(kù)存約110套，去化周期4個(gè)月；其他除尾盤項(xiàng)目外大都在7~14個(gè)月之間；2019年雙龍新區(qū)住宅分物業(yè)供銷庫(kù)存概況供應(yīng)已售庫(kù)存物業(yè)類型套數(shù)96232511190614040面積(萬(wàn)㎡)

供應(yīng)占比套數(shù)5410176121319302面積(萬(wàn)㎡)

均價(jià)(元/㎡)套數(shù)5691143310328156面積(萬(wàn)㎡)

去化周期(月)13106高層洋房114.8433.3865%19%16%164.522.9434.64122.086538682413256849868.119.2418.67106.01合院別墅總計(jì)27.7110175.936、雙龍市場(chǎng)普遍性特征—高贈(zèng)送普遍以高拓展、高贈(zèng)送提高產(chǎn)品溢價(jià)與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力?

各項(xiàng)目面積贈(zèng)送形式除傳統(tǒng)的陽(yáng)臺(tái)、飄窗外，以挑空、結(jié)構(gòu)板及（入戶）花園為主，面積從9~190㎡不等；?

其中洋房及高層贈(zèng)送面積9~40㎡，合院、別墅產(chǎn)品贈(zèng)送面積以100~190㎡居多。雙龍航空港龍里區(qū)域項(xiàng)目高贈(zèng)送形式贈(zèng)送形式序號(hào)項(xiàng)目名稱挑空結(jié)構(gòu)板花園陽(yáng)臺(tái)飄窗設(shè)備平臺(tái)私家電梯廳贈(zèng)送面積（㎡）30~40180123456789德杰·嶺秀山金科龍里東方融創(chuàng)九宸府中鐵悅龍南山中鐵悅龍東郡中鐵白晶谷中鐵太陽(yáng)谷貴龍和悅府萬(wàn)豪雙閱府恒大茶郡100~17017~252813~26409~2085100~1901011和泓藍(lán)城桃花源6、雙龍市場(chǎng)普遍性特征—分銷渠道分銷渠道盛行，自然上門量較低，市場(chǎng)環(huán)境變差?

雙龍龍里板塊銷量較好的項(xiàng)目基本大都依賴渠道引流，如鳳凰城、龍城府、雙閱府、金科龍里東方、融創(chuàng)·九宸府、云棲谷、和悅府、太陽(yáng)谷、悅龍東郡、桃花源等；渠道費(fèi)率3%~6%不等；?

受部分開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷策略及精裝房品質(zhì)把控影響，市場(chǎng)對(duì)精裝房信心不足，更偏好自己裝修；6.雙龍市場(chǎng)普遍性特征——建筑審美市場(chǎng)包容度高，產(chǎn)品建筑風(fēng)格多元?

區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目建筑風(fēng)格涵蓋新中式、法式、瑞士、美式、東南亞、傳統(tǒng)中式、徽派建筑等多種類型與風(fēng)格，相對(duì)而言客戶對(duì)建筑品質(zhì)的敏感度高過(guò)建筑風(fēng)格。7、臨區(qū)典型項(xiàng)目分布中天·吾鄉(xiāng)融創(chuàng)城龍湖·湖山原著本項(xiàng)目7、臨區(qū)市場(chǎng)典型項(xiàng)目?

臨近區(qū)域已入市融創(chuàng)城、中天·吾鄉(xiāng)及湖山原著等多個(gè)品牌大盤，總價(jià)在75~150萬(wàn)，對(duì)后市有較大的分流影響；?

主要產(chǎn)品以洋房及高層為主75~168㎡項(xiàng)目名稱產(chǎn)品戶型面積層數(shù)單價(jià)去化交房標(biāo)準(zhǔn)合院洋房高層合院洋房融創(chuàng)城3~4房2廳3~4房2廳145/168㎡17層

，1T2戶9800~10500元/㎡8800~9500元/㎡毛坯毛坯102、113、126、132㎡17/25層

，2T4戶中天·吾鄉(xiāng)高層合院3~4房2廳3~4房2廳80~135㎡26~32層

，2T4、3T6戶9000~12000元/㎡23000~35000元/㎡待開(kāi)盤毛坯110、125、130、190㎡4龍湖·湖山原著洋房高層128/148㎡8+1層，1T2戶2T6戶12000元/㎡約50%毛坯毛坯75、90、105㎡8500~9500元/㎡待開(kāi)盤8、其他典型項(xiàng)目分布（第四代住宅項(xiàng)目）恒豐碧桂園·貴陽(yáng)中心德杰·嶺秀山本項(xiàng)目中鐵建山語(yǔ)城碧桂園·云澗溪山8、第四代住宅定義8、第四代住宅典型項(xiàng)目-中鐵建?山語(yǔ)城?

山語(yǔ)城第四代住宅產(chǎn)品均價(jià)8500~10000元/㎡，高出周邊同區(qū)域住宅項(xiàng)目約1000~2200元/㎡項(xiàng)目名稱產(chǎn)品戶型面積層數(shù)單價(jià)去化交房標(biāo)準(zhǔn)中鐵建·山語(yǔ)城高層3~4房2廳128、140、165、180㎡25層

，2T2戶8500~10000元/㎡已售罄非毛坯180㎡

4房2廳雙套房165㎡

4房2廳

雙套房8、第四代住宅典型項(xiàng)目-碧桂園?云澗溪山?

開(kāi)盤均價(jià)16000元/㎡，后續(xù)推出產(chǎn)品均價(jià)12500元/㎡，高出周邊同區(qū)域項(xiàng)目約2000~2500元/㎡項(xiàng)目名稱產(chǎn)品戶型面積層數(shù)單價(jià)去化交房標(biāo)準(zhǔn)碧桂園·云澗溪山高層3~4房2廳146~288㎡12~30層

，2T4、3T6戶12500元/㎡待開(kāi)盤毛坯140㎡

4房2廳236㎡

4房2廳約1

㎡8、第四代住宅項(xiàng)目—德杰?嶺秀山（雙龍）項(xiàng)目名稱產(chǎn)品洋房高層戶型4+1房面積層數(shù)8單價(jià)去化交房標(biāo)準(zhǔn)精裝138/152m2100/130m27800元/㎡約7000元/㎡尚未發(fā)售少量認(rèn)籌德杰·嶺秀山2+2房，3+2房26T4精裝130㎡

3+2房100㎡

2+2房約21.

㎡約2

㎡9、未來(lái)供應(yīng)-產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重?

2020年大貴陽(yáng)范圍內(nèi)商品住宅供應(yīng)總計(jì)1379萬(wàn)㎡，其中貴陽(yáng)主城區(qū)份額約62%；?

入市產(chǎn)品以高層為絕對(duì)主力，供應(yīng)份額基本在80%以上，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重；市場(chǎng)總結(jié)①

市場(chǎng)客群追尋高性價(jià)比，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品普遍采取高贈(zèng)送、高拓展策略；②

雙龍市場(chǎng)為開(kāi)放市場(chǎng)，以外來(lái)客群為主，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，獲客成本高企，普遍啟動(dòng)分銷渠道、全民經(jīng)紀(jì)等激勵(lì)措施；③

區(qū)域內(nèi)合院產(chǎn)品供應(yīng)相對(duì)較少，總價(jià)150~200萬(wàn)之間的產(chǎn)品受市場(chǎng)追捧，在限墅令影響下，稀缺價(jià)值凸顯；④

高層及洋房產(chǎn)品暢銷戶型以4房及以上為主，面積段集中在100~120㎡之間，洋房競(jìng)爭(zhēng)范圍擴(kuò)大，高層產(chǎn)品庫(kù)存高企，去化緩慢；⑤

整體而言，雙龍市場(chǎng)主流客群購(gòu)買力有限，產(chǎn)品打造應(yīng)充分考慮購(gòu)買力的影響。業(yè)態(tài)高層暢銷面積段100~120㎡100~120㎡<150㎡中位均價(jià)6000元/㎡6300元/㎡13000元/㎡主流總價(jià)段70~90萬(wàn)贈(zèng)送面積30~40㎡9~40㎡贈(zèng)送形式備注結(jié)構(gòu)板、入戶花園、陽(yáng)臺(tái)、飄窗結(jié)構(gòu)板、入戶花園、陽(yáng)臺(tái)、飄窗、私家電梯廳、設(shè)備平臺(tái)洋房60~100萬(wàn)150~200萬(wàn)合院別墅100~190㎡挑空、結(jié)構(gòu)板、花園客戶定位及產(chǎn)品定位研判雙龍區(qū)域客群共性特征來(lái)源區(qū)域、年齡區(qū)間、行業(yè)階層等呈現(xiàn)高度同質(zhì)化；整體購(gòu)買力有限，注重性價(jià)比約8成客戶來(lái)自貴陽(yáng)南明區(qū)、云巖區(qū)+少量龍里本地客戶來(lái)源區(qū)域年齡區(qū)間行業(yè)階層置業(yè)目的背景描摹整體覆蓋面較廣，以26~45歲客群為主商人、個(gè)體戶+各類企事業(yè)單位職工為主關(guān)注性價(jià)比，自住兼具投資居多貴陽(yáng)老城區(qū)(南明及云巖)為主，多已在老城區(qū)有房，但較為老舊，以改善性需求為主，但整體購(gòu)買力有限客戶定位綜合本項(xiàng)目本體條件、市場(chǎng)分析及區(qū)域客戶共性研判，推導(dǎo)本項(xiàng)目客戶定位如下：客戶定位：核心客群：剛需改善客群結(jié)構(gòu)客群：投資、改善兼投資地域：開(kāi)放型市場(chǎng)，以貴陽(yáng)南明、龍巖等臨近區(qū)域客群為主；背景：首套房老舊，亟需提升居住品質(zhì)，處在26-40歲之間的而立之年前后，諸多人生大事接踵而來(lái)，經(jīng)濟(jì)承壓；產(chǎn)品定位思考市場(chǎng)威脅——MarketThreaten

品牌開(kāi)發(fā)商增加，周邊綜合性大盤林立，內(nèi)部配套打造空間大，競(jìng)爭(zhēng)分流壓力巨大，競(jìng)爭(zhēng)趨于白熱化；

區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈，各項(xiàng)目普遍性啟動(dòng)渠道，獲客成本高企，營(yíng)銷成本高漲；

經(jīng)濟(jì)形勢(shì)趨于下行，區(qū)域內(nèi)的大型基建配套、公共配套的建設(shè)或?qū)⒀雍罅觿?shì)——Weak

地塊較小，內(nèi)部配套打造空間較??；

外地品牌，客戶認(rèn)知度較低；

周邊為倉(cāng)儲(chǔ)、批發(fā)業(yè)態(tài)，環(huán)境較雜亂

區(qū)域內(nèi)住宅項(xiàng)目入住率不高，居住氛圍較弱

地塊缺乏景觀資源、缺乏學(xué)位支撐打造差異化核心競(jìng)爭(zhēng)力VS同質(zhì)化住宅產(chǎn)品、品牌陌生、景觀、配套較弱在激烈的市的產(chǎn)品策略呢？境中，我們?cè)撊绾瓮粐?？是采取同質(zhì)化還是差異化產(chǎn)品定位思考：打造差異化核心競(jìng)爭(zhēng)力之—第四代住宅以第四代住宅產(chǎn)品構(gòu)建項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力，并為后期銷售提供溢價(jià)潛力與可行性區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈，高層、洋房產(chǎn)品庫(kù)存較大，未來(lái)供應(yīng)較大，故除常規(guī)的贈(zèng)送面積外，需打造具有區(qū)域獨(dú)特核心競(jìng)爭(zhēng)力溢價(jià)可能性性的產(chǎn)品，提升項(xiàng)目的差異化競(jìng)爭(zhēng)力碧桂園·云澗溪山第四代住宅產(chǎn)品均價(jià)12500元/㎡，高出周邊項(xiàng)目約2000~2500元/㎡中鐵建·山語(yǔ)城第四代住宅產(chǎn)品均價(jià)8500~10000元/㎡，高出周邊項(xiàng)目約1000~2200元/㎡產(chǎn)品定位思考：核心競(jìng)爭(zhēng)力提升之—功能空間優(yōu)化鞋帽間+儲(chǔ)物間+家政間+雙陽(yáng)臺(tái)+男女雙衣帽間+雙套房+精裝天際庭院/精裝合院花園經(jīng)調(diào)研龍里市場(chǎng)對(duì)于戶型打造較為粗糙，建議以精細(xì)化策略提升及完善各類功能空間。玄關(guān)約5㎡鞋帽間3㎡產(chǎn)品定位基于本項(xiàng)目本體條件分析及區(qū)域產(chǎn)品共性研判，綜合中天吾鄉(xiāng)、融創(chuàng)城等巨量供應(yīng)對(duì)本項(xiàng)目主要客源區(qū)域的客戶分流、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)嚴(yán)峻、貴陽(yáng)房?jī)r(jià)承壓下行等三大因素，推導(dǎo)本項(xiàng)目產(chǎn)品定位研判如下：經(jīng)濟(jì)型改善產(chǎn)品A純洋房B洋房+合院C高層+合院第四代住宅+合院產(chǎn)品定位第四代住宅合院產(chǎn)品①

產(chǎn)品面積控制在100~150㎡內(nèi)②

可拓展空間不低于100㎡③

精裝合院花園①②③產(chǎn)品面積控制在100~120㎡不低于20㎡陽(yáng)臺(tái)精裝天際庭院【注】具體選擇哪種產(chǎn)品組合以成本分析及經(jīng)濟(jì)測(cè)算結(jié)果為準(zhǔn)。收篇·項(xiàng)目發(fā)展Part3項(xiàng)目發(fā)展建議1.項(xiàng)目發(fā)展建議項(xiàng)目發(fā)展思考|THINKOF…當(dāng)改善產(chǎn)品已成為區(qū)域內(nèi)的一種趨勢(shì)，我們?nèi)绾卧诶顺敝歇?dú)站浪尖？當(dāng)房?jī)r(jià)不斷上漲，客戶越發(fā)注重品質(zhì)感，我們?nèi)绾螌?duì)位客戶的需求，抓住客戶買單的癢點(diǎn)？我們認(rèn)為：人性化、魔鬼化細(xì)節(jié)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)與打造，是項(xiàng)目提升產(chǎn)品力、實(shí)現(xiàn)差異化競(jìng)爭(zhēng)必不可少的不二法門！另一方面，提升區(qū)域項(xiàng)目普遍忽視的社區(qū)公區(qū)價(jià)值，將為項(xiàng)目差異化競(jìng)爭(zhēng)夯實(shí)基礎(chǔ)。1.項(xiàng)目發(fā)展建議區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目建筑風(fēng)格背景：1.當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)項(xiàng)目建筑風(fēng)格多元，有傳統(tǒng)中式、徽派建筑、新中式、法式、瑞士建筑、東南風(fēng)格等諸多風(fēng)格派系；2.當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)處于初級(jí)階段，客戶對(duì)建筑風(fēng)格具體類型敏感度不高，對(duì)風(fēng)格的品鑒與鑒賞要弱于建筑本身的質(zhì)量與品質(zhì)；基于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)概況，本項(xiàng)目建筑風(fēng)格如何呈現(xiàn)？1.項(xiàng)目發(fā)展建議項(xiàng)目建筑風(fēng)格整體思考|THINKOF…從表格中可以看到，超過(guò)2/3的低層高密項(xiàng)目宣稱自己是中式風(fēng)格，無(wú)論實(shí)際的建筑形象如何。中式風(fēng)格與院墅化可謂絕配，實(shí)屬必然。中式之外，仍有一定項(xiàng)目采用歐式、新亞洲風(fēng)格，而現(xiàn)代風(fēng)格的項(xiàng)目近乎于無(wú)?，F(xiàn)代風(fēng)格在材料施工不到位的情況下難以體現(xiàn)價(jià)值感已成行業(yè)共識(shí)。而對(duì)于價(jià)值感的高度需求卻正是低層高密客戶的重要特征。無(wú)論歐式或中式，裝飾的作用正是讓客戶感知到建筑的價(jià)值。綜合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況，在項(xiàng)目建筑風(fēng)格選取上，應(yīng)考慮后期業(yè)主裝修、改建的空間及便利度，以后期相關(guān)動(dòng)作對(duì)項(xiàng)目整體品質(zhì)影響較小的建筑風(fēng)格與結(jié)構(gòu)優(yōu)先。1.項(xiàng)目發(fā)展建議項(xiàng)目商業(yè)及配套設(shè)施思考|THINKOF…項(xiàng)目商業(yè)配套體量?

綜合本項(xiàng)目本體條件、商業(yè)的目標(biāo)客群和住宅規(guī)模，以餐飲、理發(fā)、家政、便利店、美容美發(fā)、五金維修、咖啡、書店、銀行網(wǎng)點(diǎn)等社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)為主，按國(guó)內(nèi)人均商業(yè)面積配備規(guī)律，取值范圍在0.7-0.9；?

若考慮本項(xiàng)目商業(yè)溢出，服務(wù)旁邊的物流園、專業(yè)市場(chǎng)及臨近住宅社區(qū)，適當(dāng)往上調(diào)整到1.2~1.5，即預(yù)估本項(xiàng)目總戶數(shù)750戶，戶均4人，則合計(jì)3600-4500㎡商業(yè)面積；配套設(shè)施類型—幼兒園/幼托機(jī)構(gòu)?

人文關(guān)懷：考慮本項(xiàng)目目標(biāo)客群年齡段為26~40之間，相當(dāng)部分處于一孩或二孩剛出生的階段，故建議配備社區(qū)級(jí)幼兒園或幼托機(jī)構(gòu)（按國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，本項(xiàng)目戶數(shù)對(duì)應(yīng)配備3班幼兒園），其戶外園區(qū)考慮與社區(qū)內(nèi)部園林有效鏈接，提高場(chǎng)地利用效率、客戶滿意度及項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力等。項(xiàng)目配套打造理念—所見(jiàn)即所得+所得超所需：?

前期以幼兒園作為項(xiàng)目營(yíng)銷展示的主要場(chǎng)館，配合局部園林、功能區(qū)為客戶體現(xiàn)所見(jiàn)即所得、所得超所需的展示效果與項(xiàng)目?jī)r(jià)值1.項(xiàng)目發(fā)展建議項(xiàng)目園林及公共區(qū)域思考|THINKOF…舒適宜人的公區(qū)園林?

集約開(kāi)闊的園林?

人文氛圍的空間?

四季分明的景色1.項(xiàng)目發(fā)展建議項(xiàng)目園林及公共區(qū)域思考|THINKOF…寓教于樂(lè)的兒童游樂(lè)區(qū)通過(guò)配備阿基米德取水器、音樂(lè)秋千、爬網(wǎng)滑梯等寓教于樂(lè)的兒童游樂(lè)設(shè)施提升項(xiàng)目的整體品味，打造差異化亮點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)差異化競(jìng)爭(zhēng)。阿基米德取水器阿基米德取水器1.項(xiàng)目發(fā)展建議項(xiàng)目園林及公共區(qū)域思考|THINKOF…少-青-老三段社群活動(dòng)區(qū)通過(guò)配備籃球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、象棋、圍棋臺(tái)等少-青-老年活動(dòng)設(shè)施提高項(xiàng)目?jī)?nèi)部配套人群覆蓋度，提升項(xiàng)目居住舒適度與便利度。社區(qū)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地社區(qū)老年人活動(dòng)場(chǎng)地1.項(xiàng)目發(fā)展建議項(xiàng)目地庫(kù)結(jié)構(gòu)思考|THINKOF…整體平臺(tái)架空?自然采光通風(fēng)的停車空間；?車庫(kù)入戶的合院生活體驗(yàn)；?人車分流的品質(zhì)社區(qū)生活。附件

：貴州龍里項(xiàng)目調(diào)研案例1、市場(chǎng)概況-雙龍板塊市場(chǎng)格局（核心競(jìng)品區(qū)）?

市場(chǎng)格局：龍里雙龍板塊項(xiàng)目沿著萬(wàn)豪大道（貴龍縱線）、中鐵大道與貴龍大道分布，整體呈兩縱一橫的空間格局；?

品牌房企：除早期的深高速、中鐵外，后續(xù)陸續(xù)有恒大、碧桂園、融創(chuàng)、陽(yáng)光城、金科、德杰諸多品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈；萬(wàn)豪大道（貴龍縱線）中鐵大道德杰?嶺秀山貴龍?和悅府金科?龍里東方恒大茶郡太陽(yáng)谷白晶谷云棲谷/云和春天萬(wàn)豪?雙閱府天麓壹號(hào)中鐵?洛飛城深高速·茵特拉根融創(chuàng)九宸府悅龍南山碧桂園?龍城府悅龍東郡碧桂園?鳳凰城雙龍市場(chǎng)競(jìng)品01-德杰?嶺秀山項(xiàng)目名稱產(chǎn)品洋房高層戶型4+1房面積層數(shù)8單價(jià)去化交房標(biāo)準(zhǔn)精裝138/152m299/130m27800元/㎡約7000元/㎡尚未發(fā)售少量認(rèn)籌德杰·嶺秀山2+2房，3+2房26T4精裝138㎡

3+2房132㎡

3+2房約21㎡雙龍市場(chǎng)競(jìng)品01-德杰?嶺秀山項(xiàng)目名稱產(chǎn)品洋房高層戶型4+1房面積層數(shù)8單價(jià)去化交房標(biāo)準(zhǔn)精裝138/152m2100/130m27800元/㎡約7000元/㎡尚未發(fā)售少量認(rèn)籌德杰·嶺秀山2+2房，3+2房26T4精裝130㎡

3+2房100㎡

2+2房雙龍市場(chǎng)競(jìng)品-2-金科?龍里東方項(xiàng)目名稱產(chǎn)品戶型面積層數(shù)4單價(jià)去化交房標(biāo)準(zhǔn)合院128、154、163、182、188㎡106、133m21.2~1.7萬(wàn)/㎡6800元/㎡金科·龍里東方洋房高層3~4房2廳14去化87%精裝133㎡寬境洋房124㎡寬境洋房雙龍市場(chǎng)競(jìng)品-2-金科?龍里東方項(xiàng)目名稱產(chǎn)品戶型面積層數(shù)4單價(jià)去化交房標(biāo)準(zhǔn)合院128、154、163、182、188㎡106、133m21.2~1.7萬(wàn)/㎡6800元/㎡金科·龍里東方洋房高層3~4房2廳14去化87%精裝128㎡

纖云合院雙龍市場(chǎng)競(jìng)品-2-金科?龍里東方項(xiàng)目名稱產(chǎn)品戶型面積層數(shù)4單價(jià)去化交房標(biāo)準(zhǔn)合院128、154、163、182、188㎡106、133m21.2~1.7萬(wàn)/㎡6800元/㎡金科·龍里東方洋房高層3~4房2廳14去化87%精裝128㎡

纖云合院雙龍市場(chǎng)競(jìng)品-2-金科?龍里東方纖云合院:163㎡，

贈(zèng)送地下室、院子、露臺(tái)，另有挑空改造空間，實(shí)得面積超300㎡雙龍市場(chǎng)競(jìng)品3-融創(chuàng)?九宸府項(xiàng)目名稱產(chǎn)品合院洋房高層戶型面積層數(shù)單價(jià)去化交房標(biāo)準(zhǔn)6房2廳133

153

164㎡41.2~1.35萬(wàn)/㎡約90%、、融創(chuàng)·九宸府3~4房2廳105~120m217層

2T3戶5800~6200元/㎡包銷毛坯133㎡樂(lè)游合院雙龍市場(chǎng)競(jìng)品3-融創(chuàng)?九宸府項(xiàng)目名稱產(chǎn)品合院洋房高層戶型面積層數(shù)單價(jià)去化交房標(biāo)準(zhǔn)6房2廳133

153

164㎡41.2~1.35萬(wàn)/㎡約90%、、融創(chuàng)·九宸府3~4房2廳105~120m217層

2T3戶5800~6200元/㎡包銷毛坯153㎡觀境合院雙龍市場(chǎng)競(jìng)品3-融創(chuàng)?九宸府項(xiàng)目名稱產(chǎn)品合院洋房高層戶型面積層數(shù)單價(jià)去化交房標(biāo)準(zhǔn)6房2廳133

153

164㎡41.2~1.35萬(wàn)/㎡約90%、、融創(chuàng)·九宸府3~4房2廳105~120m217層

2T3戶5800~6200元/㎡包銷毛坯164㎡歸藏合院雙龍市場(chǎng)競(jìng)品3-融創(chuàng)?九宸府項(xiàng)目名稱產(chǎn)品合院洋房高層戶型面積層數(shù)單價(jià)去化交房標(biāo)準(zhǔn)6房2廳133

153

164㎡41.2~1.35萬(wàn)/㎡約90%、、融創(chuàng)·九宸府3~4房2廳105~120m217層

2T3戶5800~6200元/㎡包銷毛坯120㎡

云渡105㎡

云凝雙龍市場(chǎng)競(jìng)品4-雙閱府項(xiàng)目名稱產(chǎn)品合院洋房高層戶型面積層數(shù)單價(jià)去化交房標(biāo)準(zhǔn)萬(wàn)豪·雙閱府3~4房2廳125、140m28層

1T2戶5500元/㎡48%毛坯125㎡

3+1房140㎡

4+1房雙龍市場(chǎng)競(jìng)品5-和悅府項(xiàng)目名稱產(chǎn)品合院洋房高層戶型面積層數(shù)單價(jià)去化交房標(biāo)準(zhǔn)貴龍·和悅府3~4房2廳3~4房2廳131、137m2113、124㎡7/8層,2T2戶6200元/㎡5800元/㎡55%毛坯毛坯14~16層

，1T2戶113㎡

3房2廳2衛(wèi)124㎡

4房2廳2衛(wèi)雙龍市場(chǎng)競(jìng)品5-和悅府項(xiàng)目名稱產(chǎn)品合院洋房高層戶型面積層數(shù)單價(jià)去化交房標(biāo)準(zhǔn)貴龍·和悅府3~4房2廳3~4房2廳131、137m2113、124㎡7/8層,2T2戶6200元/㎡5800元/㎡55%毛坯毛坯14~16層

，1T2戶131㎡

4房2廳2衛(wèi)137㎡

4房2廳2衛(wèi)雙龍市場(chǎng)競(jìng)品6-云和春天項(xiàng)目名稱產(chǎn)品合院洋房高層戶型面積層數(shù)單價(jià)去化交房標(biāo)準(zhǔn)中鐵·云和春天3~4房2廳88、93、100、118m217層

2T4/5戶6200元/㎡37%毛坯118㎡

4房2廳88㎡

3房2廳雙龍市場(chǎng)競(jìng)品7-中鐵?悅龍南山項(xiàng)目名稱產(chǎn)品合院洋房高層戶型面積層數(shù)單價(jià)去化交房標(biāo)準(zhǔn)中鐵·悅龍南山3~4房2廳3~4房2廳130、145m2112、143㎡9層

，1T2戶7300元/㎡6400元/㎡55%毛坯毛坯31層

，2T4戶113㎡

3+1房2廳117㎡

3房2廳雙龍市場(chǎng)競(jìng)品7-中鐵?悅龍南山項(xiàng)目名稱產(chǎn)品合院洋房高層戶型面積層數(shù)單價(jià)去化交房標(biāo)準(zhǔn)中鐵·悅龍南山3~4房2廳3~4房2廳130、145m2112、143㎡9層

，1T2戶7300元/㎡6400元/㎡55%毛坯毛坯31層

，2T4戶131㎡

3+1房2廳144㎡

4房2廳雙龍市場(chǎng)競(jìng)品8-中鐵?悅龍東郡項(xiàng)目名稱產(chǎn)品合院洋房高層戶型面積層數(shù)單價(jià)去化交房標(biāo)準(zhǔn)中鐵·悅龍東郡3~4房2廳102/103/115/120/139㎡25層

，2T4戶6000-6300元/㎡42%毛坯12