某路項目商業(yè)配套研究報告

某路項目商業(yè)配套研究報告黃山路項目商業(yè)規(guī)劃的級別？黃山路項目商業(yè)配套總量？黃山路項目商業(yè)配套業(yè)態(tài)？規(guī)劃建議——如何挖掘商業(yè)價值，同時有利于社區(qū)的可持續(xù)發(fā)展？【問題】黃山路項目商業(yè)規(guī)劃的級別？黃山路項目商業(yè)配套總量？黃山路項目商業(yè)配套業(yè)態(tài)？規(guī)劃建議——如何挖掘商業(yè)價值，同時有利于社區(qū)的可持續(xù)發(fā)展？【問題】★現(xiàn)有商業(yè)中心在城市中心（步行街、長江路及美菱路沿線）及東北側(cè)原火車站區(qū)域，城市四周沒有形成區(qū)域性或集中的商業(yè)中心?！镉捎诔菂^(qū)規(guī)模不大，老城商業(yè)集中度高，人們習(xí)慣在成熟商業(yè)圈內(nèi)消費。只有日常性的消費才選擇居所周邊商業(yè)，且選擇步行可及范圍內(nèi)。★合肥消費比例顯示日常性用品比例較高？，顯示合肥整體消費能力偏弱。『合肥商業(yè)現(xiàn)狀——全市共享市區(qū)商業(yè)圈』目前商業(yè)分布長江路沿線極少量商業(yè)黃河路沿線零碎、底檔商業(yè)★人氣不足、已售樓盤平時入住率低，成為制約商業(yè)發(fā)展的瓶頸。★西部目前多表現(xiàn)為零散的、滿足局部區(qū)域日常生活的商業(yè)業(yè)態(tài)?！锬壳跋鄬Τ墒斓臑闂钫駥幋蟮?，但沿街商業(yè)設(shè)施分布間斷、業(yè)態(tài)簡單、檔次偏低?！镂鞑繉儆诔鞘邪l(fā)展方向，但規(guī)劃的商務(wù)中心區(qū)仍在老城區(qū)?！何鞑可虡I(yè)的發(fā)展——人氣不足，少而分散——但區(qū)域發(fā)展和規(guī)劃人口看，有較大發(fā)展空間』『那么，我們是否可能成為西部一個局域性的商業(yè)中心，首先，我們的商業(yè)是否可能面向小區(qū)之外：吸納黃山路上游（學(xué)府區(qū)）和下游（高科技產(chǎn)業(yè)園）的人流？『人口——商業(yè)總是滯后于人口的增長』『商業(yè)輻射距離——距人口集中區(qū)域的距離——步行的商業(yè)的輻射圈極限0.8—1KM』『商業(yè)的自然涉生因素——來自于人氣』居住區(qū)人口增長車站、地鐵出入口等人流聚積處某種行業(yè)的長期積聚所在道路的原生商業(yè)積聚★可輻射區(qū)人氣不足/缺乏原生商業(yè)氛圍/缺乏聚積人氣的內(nèi)在因素/沒有明顯商業(yè)優(yōu)勢——短期內(nèi)不俱備發(fā)展成為局域性商業(yè)的先天條件★商業(yè)的發(fā)展有待時，可預(yù)留一定的彈性空間,作為區(qū)域發(fā)展后，挖掘商業(yè)價值之用高新產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)已入住人口約5-6萬規(guī)劃人口約10萬學(xué)府區(qū)入住師生、居民約6萬楊振寧大道黃山路：快速干道隔離長江路西段商業(yè)發(fā)展零碎、低檔,南側(cè):住宅區(qū)及未開發(fā)區(qū)自然隔離西段：高校、未開發(fā)區(qū)，基本無商業(yè)長江路及黃河路東段：以斷續(xù)的日常商業(yè)為主3KM2-3KM商業(yè)輻射圈0.8-1KM1KM距成熟商業(yè)圈4KM『百協(xié)黃山路項目社區(qū)特點』★

社區(qū)周邊為未建成區(qū)及快速干道、鐵道圍合，相對隔離，自成一體，屬內(nèi)斂性社區(qū)，保障了內(nèi)部商業(yè)人流消費的最大可能性?！锷鐓^(qū)內(nèi)規(guī)劃有三條市政干道通過，屬自然的內(nèi)部造街造坊，小區(qū)自然成為相對開放的街區(qū)，并可自然融入城市的繁華?！喊賲f(xié)黃山路項目社區(qū)特點』結(jié)論：★社區(qū)發(fā)展需要商業(yè)的發(fā)展，★短期內(nèi)看，以解決社區(qū)內(nèi)消費需求為目的的商業(yè)是合理的?！镌谝?guī)劃中的道路沿線，預(yù)留彈性空間，將來根據(jù)區(qū)域發(fā)展情況設(shè)置商業(yè)。黃山路項目商業(yè)規(guī)劃的級別？黃山路項目商業(yè)配套總量？黃山路項目商業(yè)配套業(yè)態(tài)？規(guī)劃建議

——如何挖掘商業(yè)價值，同時有利于社區(qū)可持續(xù)發(fā)展？【問題】『市場容量——合肥在售商業(yè)中，街鋪求大于供』目前城區(qū)商業(yè)繁華處在售商業(yè)極少。其它區(qū)供給的商業(yè)呈現(xiàn)沿路發(fā)展、住宅小區(qū)自及自足、分散特征。一層或二層面積較小的商鋪，特別是可面向社區(qū)外街鋪，整體銷售情況好，市場承接能力強；社區(qū)內(nèi)的商業(yè)街多空置；但當社區(qū)規(guī)模大，相對獨立且周邊無沿街鋪面時，少量內(nèi)鋪也有一定的市場，如綠城的內(nèi)鋪登記情況尚可。位置面積租金或售價銷售/租賃情況城區(qū)繁華商業(yè)區(qū)一層街鋪50-100平100-400元/平基本無空置柏景灣北城一環(huán)內(nèi)住宅區(qū)間一層街鋪，60-200平社區(qū)外鋪10000元/平；內(nèi)鋪5000元/平內(nèi)鋪空置，外鋪銷售完畢瑞景家園東城勝利路兩層街鋪120-200兩層平均6000元/平已售完畢世紀新城望江西路臨街一至兩層50-140兩層平均5000元/平80%（剩兩間）綠城黃山路，社區(qū)內(nèi)臨水街鋪面積及售價未定總數(shù)少，客戶登記情況良好城市規(guī)劃指標對比參考國際規(guī)劃示范社區(qū)商業(yè)規(guī)模比參考國內(nèi)及合肥類比社區(qū)調(diào)查『社區(qū)容量——商業(yè)規(guī)模是否適度』一般城市居住區(qū)商業(yè)設(shè)施指標人均商業(yè)服務(wù)建筑面積

居住區(qū)

2/人

類別注：居住區(qū)：人口規(guī)模3萬-5萬人（就項目所在局部區(qū)域看）。合理服務(wù)半徑800-1000M『城市社區(qū)規(guī)劃標準』城市居住區(qū)的公建配套設(shè)施，應(yīng)依據(jù)人口規(guī)模確定合理的服務(wù)面積。公共服務(wù)設(shè)施控制指標（平方米/千人）-----------------------------------------------------------------------------

居住規(guī)模居住區(qū)類別建筑面積用地面積總指標1605～27002065～4680(2165～3620)(2655～5450)----------------------------------------------------------------------------------------醫(yī)療衛(wèi)生60～80100～190（含醫(yī)院）(160～280)(260～360)----------------------------------------------------------------------------------------商業(yè)服務(wù)700～910600～940------------------------------------------------------------------------------------------其中金融郵電20～3025～50(含銀行、郵電局)(60～80)-----------------------------------------------------------------------------------------摘自《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》『百協(xié)黃山路項目社區(qū)發(fā)展階段性指標』時間建成面積入住戶數(shù)居住人口規(guī)劃投入使用商業(yè)面積2004年底15萬平米1500戶4500人-32002005年底20萬平米2500戶8750人6200-80002006年底30萬平米3500戶12250人8600-110002007年底40萬平米4000戶14000人10000-13000『國際類比社區(qū)』社區(qū)建設(shè)理論—鄰里住區(qū)理論背景：以20年代佩里（A。C。PERRY）提出的鄰里住區(qū)理論為基礎(chǔ)建成，社區(qū)以交通干道為邊界，把居住建筑、公共建筑、綠地等予以綜合解決，不僅是日常必需品的供應(yīng)，一般生活服務(wù)都可以在社區(qū)內(nèi)解決。該理論在歐洲一些城市的衛(wèi)星城市規(guī)劃設(shè)計中得以推廣和運用。社區(qū)主要特征：1、社區(qū)位于距城市中心約15分鐘車程，即其屬于城市內(nèi)，其商業(yè)受城市內(nèi)已形成商圈的影響，消費者選擇大型商業(yè)比較容易依賴城區(qū)，項目如果建設(shè)大型商業(yè)，與城區(qū)相比沒有競爭力。2、四周區(qū)域沒有成型的集中商業(yè)區(qū)；3、人口密度150人/HM2。4、周圍有干線公路相連?！都献≌芬粫鴥?nèi)推薦規(guī)劃成功的典型案例:日本光丘花園城社區(qū)占地面積：18.6萬M2建筑面積：36.6萬M2公園6.07萬M2商業(yè)設(shè)施面積：約1萬M2

（包括店鋪、百貨、專賣店）其地理位置與配套規(guī)劃與百協(xié)黃山路項目較接近。背景說明：該社區(qū)于1972年開發(fā)，位于離東京約1小時車程通勤圈內(nèi)，90%以上是高層住宅(8層以上)。所有的住宅團組都有一所中學(xué)和兩所小學(xué)，都帶有運動場并位于邊緣以便與外界共享；所有的團組都設(shè)置近鄰公園還要兼顧外圍人群使用方便……經(jīng)過多年發(fā)展，其商業(yè)滿足了社區(qū)居民生活需求，經(jīng)營狀況良好。商業(yè)規(guī)模比=1/36.6=0.027商業(yè)分布形式：成片集中布置于社區(qū)中心。根據(jù)國外類比社區(qū)商業(yè)規(guī)劃指標

商業(yè)規(guī)模比1：0.0272004年底，黃山路項目已建成面積15萬平米，類比商業(yè)規(guī)模4050平方米。2005年底，百協(xié)黃山路項目預(yù)計建成25萬平米，類比商業(yè)規(guī)模6700平米。百協(xié)黃山路項目達到規(guī)劃建筑面積40萬平米，類比商業(yè)規(guī)模1.1萬平米?！侯惐壬鐓^(qū)綜合參考』社區(qū)圓嶺松坪山白沙嶺華僑城四季花城人均商業(yè)面積1.031.090.851.080.44權(quán)重比10%30%10%5%45%加權(quán)平均值0.77權(quán)重確定的原則：1、社區(qū)規(guī)模相近2、社區(qū)功能相近3、發(fā)展階段相近黃山路項目商業(yè)規(guī)劃的級別？黃山路項目商業(yè)配套總量？黃山路項目商業(yè)配套業(yè)態(tài)？規(guī)劃建議

——如何挖掘商業(yè)價值，同時有利于社區(qū)可持續(xù)發(fā)展？【問題】『類比社區(qū)沿街商業(yè)分析』日常購買和日常服務(wù)類是成熟社區(qū)商業(yè)的主要業(yè)態(tài)形式，其次是生活飲食。即社區(qū)商業(yè)主要業(yè)態(tài)是為社區(qū)群體提供便民性的生活類服務(wù)業(yè)。裝飾類集中在30-50平米，五金集中在80-120平米，花藝與水族店集中在30-50平米，電器店集中在80-120平米書店、樂器租用店集中在5-50平米，酒吧集中在60-200平米，網(wǎng)吧集中在300平米『類比社區(qū)各業(yè)態(tài)店鋪面積』日雜店、服裝店、水果店、化妝品店、箱包皮具店與微型超市集中在30-60平米，醫(yī)藥店集中在30-60平米，眼鏡店、通訊店集中在70-120平米?！侯惐壬鐓^(qū)各業(yè)態(tài)店鋪面積』曬相館、美容美發(fā)店、家電維修店、洗車店、單車摩托修理店、小門診集中在25-60平米，干洗店、純水店、縫紉修補、復(fù)印店集中在5-20平米，銀行集中在150平米以上二手樓地鋪、售票點、駕照培訓(xùn)、足彩投注點、貨運店集中在5-40平米，貿(mào)易公司集中在100-150平米『類比社區(qū)各業(yè)態(tài)店鋪面積』1、社區(qū)商業(yè)的主要分布形式：沿街商鋪與成片集中商業(yè)相結(jié)合。通常大型集中商業(yè)在一個社區(qū)發(fā)展到10-20年后才進駐；較偏遠的社區(qū)為解決基本生活需要，因而較早安排引進小型集中商業(yè)（600-6000平米）。2、集中商業(yè)之間的距離在800米以內(nèi)。3、集中商業(yè)均為招商引進，業(yè)態(tài)以綜合性百貨為主，集中解決社區(qū)日常購買的需求。4、社區(qū)沿街商業(yè)業(yè)態(tài)以家居服務(wù)類和購買類為主，新建社區(qū)的業(yè)態(tài)中，沿街商業(yè)的家居裝飾類業(yè)態(tài)相對居多，隨著社區(qū)的發(fā)展與成熟，逐漸被日常用品購買類、飲食業(yè)態(tài)替代。功能較復(fù)雜的社區(qū)（華僑城）各類業(yè)態(tài)相對均衡。5、社區(qū)主題商業(yè)街較少，已有案例為美食街、服裝街，其他較易形成集中分布的業(yè)態(tài)有：西餐酒吧文化類。6、社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)店鋪有相對集中的面積范圍，對臨街商業(yè)劃鋪有參考意義。7、能接受在二層的業(yè)態(tài)相對有限：酒樓、茶館、咖啡館、美容美發(fā)類?！荷鐓^(qū)商業(yè)特點』社區(qū)商業(yè)普遍具備的基本功能購物功能綜合服務(wù)功能修理服務(wù)功能再生資源回收功能家政服務(wù)功能餐飲服務(wù)功能購物功能———提供主、副食品、生活日用品；修理服務(wù)功能———日常用品修理的需要；餐飲服務(wù)功能———提供早餐、正餐和滿足學(xué)生、老年人用餐；綜合服務(wù)功能———社區(qū)居民理發(fā)、洗衣、服裝加工以及彩擴等在社區(qū)內(nèi)完成；家政服務(wù)功能———社區(qū)能幫助居民雇用小時工、請保姆和家教等。『社區(qū)特點對商業(yè)業(yè)態(tài)、布局的影響』百協(xié)黃山路項目是一新建且尚未建成的社區(qū)，有著與新建社區(qū)共同的需求特征。社區(qū)人群多為28-40歲，有一定經(jīng)濟實力和品味的3口家庭為主，傾向中檔消費。建材、家居裝飾、窗簾布藝、五金、餐飲兒童托管、家政服務(wù)、盆景店、寵物店、家教中心、餐廳商業(yè)作為大社區(qū)的重要配套，商業(yè)的定位、布局需考慮社區(qū)包裝與推廣的需求可標識性：業(yè)態(tài)相對集中，打造知名的“商業(yè)街”，營造配套賣點『基于社區(qū)內(nèi)需求的商業(yè)業(yè)態(tài)及比重』由于四季花城的業(yè)態(tài)非自然生成，在此只選擇相對成熟和類似的社區(qū)進行參考，結(jié)合百協(xié)黃山路項目的社區(qū)特點及業(yè)主需求，百協(xié)黃山路項目沿街商業(yè)各業(yè)態(tài)較為合理的比重范圍為：生活飲食類家居類日常購買類日常服務(wù)類娛樂類其他類30％—40%20%—30%30%-40%20%-30%2%-4%2%-4%黃山路項目商業(yè)規(guī)劃的級別？黃山路項目商業(yè)配套總量？黃山路項目商業(yè)配套業(yè)態(tài)？規(guī)劃建議

——如何挖掘商業(yè)價值，同時有利于社區(qū)可持續(xù)發(fā)展？【問題】【商業(yè)街價值來自于……商業(yè)街分布特點及影響因素建筑設(shè)計對業(yè)態(tài)發(fā)展的制約所臨道路狀況位置特點規(guī)劃設(shè)計與周邊商業(yè)的連續(xù)性內(nèi)部劃分進深、面寬層高人流組織社區(qū)對商業(yè)街需求滿足日常生活便利服務(wù)的需求社區(qū)內(nèi)休閑消遣場所的需求﹢﹢建議在黃山路沿線布置商業(yè)街鋪，預(yù)留空地，未來區(qū)域成熟后可能開發(fā)集中商業(yè)。在規(guī)劃道路沿線布置商業(yè)街鋪。沿街形成開闊廣場，在購物同時滿足休閑功能。沿黃山路注重形象和檔次，成為沿街亮點，吸引銀行、西餐廳等需要高檔次物業(yè)的商業(yè)界入。形成開放的街區(qū)，與城市繁華互融。在售賣時，集中展示，成為項目賣點之一?！旧虡I(yè)街規(guī)劃與展示建議】/留駐空間結(jié)合色彩的變化，圍合形成一些“渾若天成”的街道廣場空間，提供留駐場所。遮陽系列及休閑椅的隨處設(shè)置充分體現(xiàn)人性關(guān)懷精神?！旧虡I(yè)街規(guī)劃與展示建議】/休閑設(shè)施【商業(yè)街規(guī)劃與展示建議】/燈光處理營造誘人的燈光，讓腳步久久停駐在櫥窗前，流連忘返，激起更多的購物欲望?！旧虡I(yè)街規(guī)劃與展示的建議】/導(dǎo)示牌與