房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算實務課件

房地產開發(fā)企業(yè)

土地增值稅清算實務

前言

火爆出臺的土地增值稅政策

火爆出臺的土地增值稅政策

一.?關于土地增值稅假設干問題的通知?〔財稅[2024]21號〕對預征、清算、投資或聯(lián)營等作了技術層面的明確與從嚴處理。二.?關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知?〔國稅發(fā)[2024]187號〕對清算的條件、扣除工程、報送資料等8個方面問題進行了技術層面的標準和明確。三.?土地增值稅清算鑒證業(yè)務準那么?〔國稅發(fā)[2024]132號〕對稅務中介機構參與土地增值稅清算，提供了操作依據(jù)與落實要求。四.?關于進一步開展土地增值稅清算工作的通知?〔國稅函[2024]318號〕明確部署對各地土地增值稅清算工作開展情況進行督導檢查?；鸨雠_的土地增值稅政策續(xù)五?關于加強稅種征管促進堵漏增收的假設干意見?〔國稅發(fā)[2024]85號〕各地要認真貫徹?土地增值稅清算管理規(guī)程?，加強和標準土地增值稅清算工作。為落實國稅函[2024]318號要求稅務總局將于近期開展督導檢查，各地也要層層開展自查，切實提高土地增值稅管理水平。六.?土地增值稅清算管理規(guī)程?〔國稅發(fā)[2024]91號〕其是在四州汶川特大地震一周年印發(fā)，是房地產業(yè)地震，對土地增值稅征收管理工作制定較完整的標準性文件，是對稅務機關的土地增值稅清算提出了明確要求〔國稅發(fā)[2024]187號是對企業(yè)的要求〕，特別強調了稅務機關在清算中需要明確的管理事項以及清算審核的重點關注內容。七.?關于土地增值稅清算有關問題的通知?〔國稅函[2024]220號〕對利息、拆遷等作了技術層面的明確與從嚴處理。火爆出臺的土地增值稅政策續(xù)八.?關于加強土地增值稅征管工作的通知?〔國稅發(fā)[2024]53號〕?關于土地增值稅清算有關問題的通知?〔國稅函[2024]220號〕文件印發(fā)僅6天后就再發(fā)，就火速出臺?關于加強土地增值稅征管工作的通知?〔國稅發(fā)[2024]53號〕，其文不是中性的“技術〞也不是歷來要求的“清算〞而是上升為“征管〞。從上述4年共8個土地增值稅管理文件看出，國家稅務總局對土地增值稅的征管一刻也沒有松懈，而且是有趨嚴趨緊的感覺。特別是在全球金融危機、中國房地產市場火爆的近幾年，不斷出臺清算準那么、管理規(guī)程等新政策，以強化土地增值稅的清算管理，并加大土地增值稅的稽查力度，不能不說對房地產企業(yè)、股市、民眾構成風險利益方面的重大搏奕性。

房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算實務講解第一局部土地增值稅的清算概要第二局部土地增值稅清算準備工作第三局部轉讓收入確實認第四局部扣除工程金額確實定第五局部土地增值稅的計算第六局部土地增值稅的預征與核定征收第七局部土地增值稅清算的會計處理第八局部土地增值稅的稅收優(yōu)惠第一局部土地增值稅的清算概要一、土地增值稅清算的概念二、土地增值稅的清算條件自行清算、強制清算、注銷清算三、清算時間要求及法律責任四、土地增值稅清算工程的審核鑒證五、清算審理及審核一、土地增值稅清算的概念

土地增值稅的清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關政策規(guī)定，計算房地產開發(fā)工程應繳納的土地增值稅稅額，并填寫?土地增值稅清算申報表?，向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結清該房地產工程應繳納土地增值稅稅款的行為(國稅發(fā)【2024】91號文件第3條〕。土地增值稅的清算的起源二、土地增值稅的清算條件之一自行清算符合以下情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算(國稅發(fā)〔2024〕187號)：1.房地產開發(fā)工程全部竣工、完成銷售的；2.整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)工程的；2.直接轉讓土地使用權的。案例分析二、土地增值稅的清算條件之二強制清算

符合以下情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行地增值稅清算(國稅發(fā)〔2024〕187號)：1.已竣工驗收的房地產開發(fā)工程，已轉讓的房地產建筑面積占整個工程可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；2.取得銷售〔預售〕許可證滿三年仍未銷售完畢的；3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4.省稅務機關規(guī)定的其他情況。案例分析二、土地增值稅的清算條件之三注銷清算對納稅人申請注銷稅務登記進行土地增值稅清算，明確了時限要求。即申請注銷稅務登記前，必須完成土地增值稅清算工作，否那么不予辦理稅務注銷、工商注銷〔國稅發(fā)〔2024〕91號〕。三、清算的時間要求-主動清算〔91號文件第11條第一款〕符合主動清算條件規(guī)定的納稅人，納稅人須在符合清算條件之日起90日內對工程進行清算，攜帶清算資料到主管稅務機關申請辦理清算手續(xù)；稅務部門受理窗口按規(guī)定對報送的資料進行核對，在10日內做出是否受理的決定；對受理的清算工程由受理部門報送給管理科進行清算調查核實，提出清算審理意見，報稅政科進行書面審核；經稅政科報分管局長審定后，將清算結果書面通知納稅人執(zhí)行。流程：清算申請及資料→稅務機關前臺受理→管理科〔所、分局〕清算調查核實→稅政科〔處〕審核→分管局長審批→清算結果書面通知納稅人執(zhí)行〔稅收管理員制度規(guī)定的流程〕。三、清算的時間要求-被動清算〔91號文件第11條第一款〕符合強制清算條件規(guī)定的納稅人，由稅務機關確定是否進行清算；對于確定需要清算的，由主管稅務機關下達清算通知，納稅人應當在收到清算通知之日起90日內辦理清算手續(xù)。主管稅務機關根據(jù)清算條件確定應進行清算的工程，下發(fā)?土地增值稅清算通知書?；納稅人在接到通知書后應按稅務部門規(guī)定的時間及要求進行清算，并按規(guī)定將清算資料報送主管稅務機關申請辦理清算手續(xù)；主管稅務機關前臺受理窗口對報送的資料進行核對后，轉送管理科對清算工程進行調查核實，提出清算審核意見報稅政科〔處〕進行書面審核；經稅政科〔處〕審核報分管局長審定后，將清算結果以?土地增值稅清算辦理有關稅務事項通知書?通知納稅人進行補退稅。三、清算的時間要求-被動清算〔91號文件第11條第一款〕續(xù)被動清算流程：確定清算工程→稅務機關下發(fā)清算通知書→納稅人進行清算，并報稅務部門核對→管理科〔所、分局〕清算調查核實→稅政科審核→分管局長審定→清算結果通知納稅人執(zhí)行〔說明：廣州規(guī)定〕三、清算的時間要求--未清算的法律責任應進行土地增值稅清算的納稅人或經主管稅務機關確定需要進行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務機關可依據(jù)?中華人民共和國稅收征收管理法?有關規(guī)定處理〔91號文件第11條第一款〕。

四、土地增值稅清算工程的審核鑒證

〔91號文件第13條的第四〕〔一〕土地增值稅清算審核鑒證鑒證主體。稅務師事務所。稅務機關要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務中介機構在準入條件、工作程序、鑒證內容、法律責任等方面提出明確要求，并做好必要的指導和管理工作。鑒證內容鑒證效力。對符合要求的鑒證報告，稅務機關可以采信?！捕硨徍髓b證的程序〔三〕審核鑒證的意義〔四〕審核鑒證的法律責任稅務中介機構受托對清算工程審核鑒證時，應按稅務機關規(guī)定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報告。五、清算審理及審核

〔91號文件第四章〕清算審核包括案頭審核、實地審核〔91號文件第16條〕。

案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點審核工程歸集的一致性、數(shù)據(jù)計算準確性等。

實地審核是指在案頭審核的根底上，通過對房地產開發(fā)工程實地查驗等方式，對納稅人申報情況的客觀性、真實性、合理性進行審核。清算審核時，應審核房地產開發(fā)工程是否以國家有關部門審批、備案的工程為單位進行清算；對于分期開發(fā)的工程，是否以分期工程為單位清算；對不同類型房地產是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅〔91號文件第17條〕。五、清算審理及審核續(xù)一

〔91號文件第四章〕1.收入的審核，應結合銷售發(fā)票、銷售合同〔含房管部門網(wǎng)上備案登記資料〕、商品房銷售〔預售〕許可證、房產銷售分戶明細表及其他有關資料，重點審核銷售明細表、房地產銷售面積與工程可售面積的數(shù)據(jù)關聯(lián)性，以核實計稅收入；對銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，而發(fā)生補、退房款的收入調整情況進行審核；對銷售價格進行評估，審核有無價格明顯偏低情況。

必要時，主管稅務機關可通過實地查驗，確認有無少計、漏計事項，確認有無將開發(fā)產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等情況〔91號文件第18條〕。五、清算審理及審核續(xù)二〔91號文件第四章〕2.扣除工程金額的審核，重點審核扣除工程金額是否為實際發(fā)生數(shù)；提供的扣除工程費用支出是否為合法有效憑據(jù)〔91號文件第21條〕。3.與轉讓房地產有關稅金繳納情況的審核，主要審核納稅人轉讓房地產工程涉及的各類稅款是否及時、足額按規(guī)定申報、繳納〔91號文件第20條、第12條的第二〕。清算審核工作完成后，應由主管稅務機關向納稅人出具?土地增值稅清算結論書?和?稅務事項通知書?，并按稅務文書送達程序及時送達納稅人〔91號文件第32條〕。五、清算審理及審核續(xù)三〔91號文件第四章〕4.結果及法律責任納稅人接到稅務機關出具的?土地增值稅清算結論書?和?稅務事項通知書?后，應根據(jù)稅務機關的結論和有關規(guī)定，辦理補繳稅款或退稅手續(xù)〔91號文件第32條〕。納稅人不配合稅務部門進行清算、提供虛假資料或發(fā)現(xiàn)有其他違反稅法行為的，按照?中華人民共和國稅收征收管理法?的有規(guī)定處理〔91號文件第11條的第二段〕。第二局部土地增值稅清算準備工作一、土地增值稅清算的前期管理二、土地增值稅清算單位確實定三、工程清算應關注因素四、清算資料的收集小結一、土地增值稅清算的前期管理1、臺賬管理：主管稅務機關應從納稅人取得土地使用權開始，按工程分別建立檔案、設置臺帳，對納稅人工程立項、規(guī)劃設計、施工、預售、竣工驗收、工程結算、工程清盤等房地產開發(fā)全過程情況實行跟蹤監(jiān)控，做到稅務管理與納稅人工程開發(fā)同步〔91號文件第6條〕。2、本錢費用歸集：主管稅務機關對納稅人工程開發(fā)期間的會計核算工作應當積極關注，對納稅人分期開發(fā)工程或者同時開發(fā)多個工程的，應催促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同工程合理歸集有關收入、本錢、費用〔91號文件第7條〕。3、票據(jù)管理：對納稅人分期開發(fā)工程或者同時開發(fā)多個工程的，有條件的地區(qū)，主管稅務機關可結合發(fā)票管理規(guī)定，對納稅人實施工程專用票據(jù)管理措施〔91號文件第8條〕。二、土地增值稅清算單位確實定1.?土增稅實施細那么?第八條：土地增值稅以納稅人房地產本錢核算的最根本的核算工程或核算對象為單位計算。2.國稅發(fā)〔2024〕187號第一條：土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發(fā)工程為單位進行清算，對于分期開發(fā)的工程，以分期工程為單位清算。開發(fā)工程中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。清算單位的實例三、工程清算應關注因素

啟動清算程序，要求主管稅務機關在日常稅收征管中獲取相關信息，收集與完工開發(fā)產品相關工程的有關資料，做好房屋銷售登記信息比對分析，控制房地產企業(yè)房屋銷售情況、銷售進度情況，并重點關注以下因素：1.房地產開發(fā)工程已進行竣工結算，是否已進行了工程竣工結算審計。2.房地產開發(fā)企業(yè)轉讓房產的價格是否在同一地區(qū)明顯偏高，房價漲幅是否較大。工程收入有無按普通住宅或除普通住宅外的其他工程〔含非普通住宅，以下簡稱：“其他工程〞〕。

三、工程清算應關注因素續(xù)3.房地產開發(fā)企業(yè)取得土地時間是否較早、是否以優(yōu)惠方式取得的土地〔如政府劃撥等，政府補貼等〕。4.工程是否分期開發(fā)〔對工程的分期按規(guī)劃部門審批核發(fā)?建設工程規(guī)劃許可證?的開發(fā)工程或分期開發(fā)工程來確定〕〔91號文件第7條、第8條、第17條〕5.對于主管稅務機關要求納稅人進行土地增值稅清算時應重點核實其工程已銷售面積是否占可銷售面積的85%以上，其中有無轉為自用或者出租等用途〔91號文件第10條、第19條〕。四、清算資料的收集

1.向有關部門收集相關信息2.納稅人應報送的資料〔91號文件第12條〕3.要求報送的有關的證明資料基本情況及經營狀況附件2：參考表樣.doc(源自國稅發(fā)【2009】91號)第二章“前期管理”企業(yè)基本情況清算項目基本情況稅務征收管理情況被查企業(yè)基本情況設立：成立時間、企業(yè)性質、批準文號登記：工商（稅務）登記時間、企業(yè)地址開戶：開戶行名稱、賬號投融資：投融資方、投融資比例規(guī)模：土地儲備、開發(fā)項目數(shù)、開發(fā)面積其他：內部控制、財務制度、核算體系清算項目基本情況土地來源：取得方式、時點、文號立項：時點、項目名稱及內容、文號開工：時點、施工方、施工許可證號預售：時點、預售許可證號、面積完工：時點、決算金額、建筑面積其他：銷售率、成本歸集、辦證稅務征收管理情況主管稅務機關、稅款征收方式土增稅預征方式、以前標準住宅認定《清算通知書》文號、送達時間《清算申報表》報送時間、補退情況第三局部轉讓收入確實認一、轉讓房地產取得的收入二、視同銷售收入確實認三、關于既建普通標準住宅又搞其他類型房地產開發(fā)的如何計稅的問題四、關于轉讓國有房地產征收土地增值稅中有關房地產價格評估問題五、收入確定需關注的問題六、收入確認的審核要點第四局部扣除工程金額確實定一、扣除工程稅務處理的根本原那么二、地價款的扣除三、房地產開發(fā)本錢的扣除四、房地產開發(fā)費用的扣除五、扣除工程的歸集與分配六、舊房及建筑物的評估價格七、與轉讓房地產有關的稅金八、財政部規(guī)定的其他扣除工程九、需要明確的幾個問題小結十、土地增值稅清算實例四、房地產開發(fā)本錢的扣除

包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、根底設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用?！惨弧痴咭?guī)定〔二〕審核要點〔三〕審核方法〔四〕需要關注的問題四、房地產開發(fā)費用的扣除

開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用，是指與房地產開發(fā)工程有關的銷售費用、管理費用、財務費用?！?土地增值稅暫行條例實施細那么?第七條〕〔一〕政策規(guī)定〔二〕審核要點

五、扣除工程的歸集與分配開發(fā)本錢的計算程序第一步驟:將實際支出準確劃分為房地產開發(fā)本錢和房地產開發(fā)費用。第二步驟:將開發(fā)本錢在不同工程之間進行分配，在同一工程內，根據(jù)不同的本錢對象進行分配。第三步驟：在上述的根底上，準確劃分可售和不可售單位，根據(jù)不同的本錢對象進行分配。第四步驟：準確區(qū)分已售面積和未售面積，分配相關費用和稅金。五、扣除工程的歸集與分配續(xù)1.直接歸集：能夠確認屬于本清算工程具體開發(fā)產品〔普通住宅、非普通住宅、非住宅〕所發(fā)生的扣除工程金額，直接由該開發(fā)產品可售面積承擔。如獨立出包的建筑安裝費等。2.歸集分配：〔1〕歸集屬于多個開發(fā)工程共同的扣除工程金額；〔2〕分配計算本清算工程應承擔的份額；如：同一地塊的地價款等?！?〕屬于本清算工程多個開發(fā)產品〔普通住宅、非普通住宅、非住宅〕共同的扣除工程，分配計算各開發(fā)產品〔普通住宅、非普通住宅、非住宅〕可售面積應承擔的該扣除工程金額。〔4〕各開發(fā)產品〔普通住宅、非普通住宅、非住宅〕可售面積的扣除工程金額在已售面積與未售面積之間進行分配。3.匯總計算〔1〕根據(jù)已售面積應承擔的地價款和開發(fā)本錢合計數(shù)，計算其他房地產開發(fā)費用和財政部規(guī)定的其他扣除工程金額〔2〕匯總4.開發(fā)本錢和開發(fā)費用的分配實直接扣除工程的歸集1普通標準住宅可售面積承擔額土地成本開發(fā)成本利息支出直接扣除工程的歸集2非普通標準住宅可售面積承擔額土地成本開發(fā)成本利息支出直接扣除工程的歸集3非住宅可售面積承擔額土地成本開發(fā)成本利息支出

分配方法1.?土增稅細那么?第九條納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發(fā)、轉讓房地產的，其扣除工程金額確實定，可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。2.財稅[2024]21號

對已竣工驗收的房地產工程，凡轉讓的房地產的建筑面積占整個工程可售建筑面積的比例在85%以上的，稅務機關可以要求納稅人按照轉讓房地產的收入與扣除工程金額配比的原那么，對已轉讓的房地產進行土地增值稅的清算。具體清算方法由各省、自治區(qū)、直轄市和方案單列市地方稅務局規(guī)定。3.國稅發(fā)〔2024〕187號第四條屬于多個房地產工程共同的本錢費用，應按清算工程可售建筑面積占多個工程可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算工程的扣除金額。4.國稅發(fā)〔2024〕91號第十七條清算審核時，應審核房地產開發(fā)工程是否以國家有關部門審批、備案的工程為單位進行清算；對于分期開發(fā)的工程，是否以分期工程為單位清算；對不同類型房地產是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。5.國稅發(fā)〔2024〕91號第二十一條納稅人分期開發(fā)工程或者同時開發(fā)多個工程的，或者同一工程中建造不同類型房地產的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的本錢費用。共同扣除工程的歸集與分配1共同扣除項目發(fā)生額土地成本開發(fā)成本其他土地征用及拆遷補償費前期工程費建筑安裝工程費基礎設施費公共配套設施費開發(fā)間接費用第一步驟共同扣除工程的歸集與分配2共同扣除項目發(fā)生總額其他項目發(fā)生額本項目發(fā)生額第二步驟共同扣除工程的歸集與分配3共同扣除項目發(fā)生總額其他項目發(fā)生額本項目發(fā)生額普通住宅可售部分承擔額非普通住宅可售部分承擔額第三步驟非住宅可售部分承擔額共同扣除工程的歸集與分配3共同扣除項目發(fā)生額其他項目發(fā)生額本項目發(fā)生額普通住宅可售部分承擔額非普通住宅可售部分承擔額非住宅可售部分承擔額普通住宅未售部分承擔額普通住宅可售部分承擔額非住宅未售部分承擔額非住宅已售部分承擔額非普通住宅未售部分承擔額非普通住宅已售部分承擔額第四步驟共同扣除工程的歸集與分配5共同扣除項目發(fā)生總額本項目發(fā)生額各開發(fā)產品承擔額已售普通住宅扣除額已售非普通住宅扣除額已售非住宅扣除額已售普通住宅匯總計算土地成本開發(fā)成本直接歸集金額分配承擔金額直接歸集金額分配承擔金額其他開發(fā)費用金額（5%）加計扣除項目金額（20%）已售非普通住宅匯總計算土地成本開發(fā)成本直接歸集金額分配承擔金額直接歸集金額分配承擔金額其他開發(fā)費用金額（5%）加計扣除項目金額（20%）已售非住宅匯總計算土地成本開發(fā)成本直接歸集金額分配承擔金額直接歸集金額分配承擔金額其他開發(fā)費用金額（5%）加計扣除項目金額（20%）土地增值稅檢查重點（國稅發(fā)（2009）91號第四章“清算審核”）審核檢查開發(fā)產品建成情況審核檢查取得轉讓收入金額審核檢查扣除項目金額審核檢查開發(fā)產品建成情況竣工驗收建筑面積可售面積不可售面積《預售許可證》確認的可售面積雖未經許可但歸開發(fā)商擁有或控制的建筑面積建成后產權歸全體業(yè)主所有的建筑面積

建成后無償移交給政府等部門的建筑面積

審核檢查取得轉讓收入金額確認轉讓行為確認轉讓開發(fā)產品種類確認各種類轉讓面積確認各種類轉讓金額

先判定住宅與非住宅，再將其中的住宅細分為標準住宅與非標準住宅視同銷售的情形、時點:國稅發(fā)〔2024〕91號文件第19條第〔一〕220號函的第一：已全額開具銷售發(fā)票的，按票載金額確認；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以銷售合同所載的售房金額及其他經濟利益確認。合同所載售房面積與有關部門實際測量面積不一致的，在清算前發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。91號文件第19條：視同銷售的按核定金額確認。正常銷售按合同或實測確認；視同銷售按權屬證書確認。審核檢查扣除項目金額扣除項目金額確認原則扣除項目金額的重點審核扣除原則相關性

準確性

真實性

合法性

實際支付

配比性成本費用應當準確地在各列舉扣除項目中分別歸集，不得混淆。同時滿足以下兩條件：1、款項已經實際支付2、取得合法有效憑證三次分配：本工程已售扣除項在已售各種類開發(fā)產品間進行分配一次分配：共同扣除項在多個工程間進行分配所歸集的各項本錢和費用必須是真實發(fā)生的。二次分配：本工程開發(fā)產品扣除項在全部已售與未售間進行分配審核檢查扣除項目金額土地成本開發(fā)成本開發(fā)費用稅費其他土地成本的檢查審核地價款和有關稅費是否支付？支付憑證是否屬于合法有效？是否含有土地開發(fā)費用或其他費用？取得面積與本項目用地面積是否不一未支付或不屬于合法憑證均應剔除不予扣除土地開發(fā)費用或其他費用應轉入開發(fā)本錢或管理費不一致的應按各自用地面積進行分配為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用〞，計入“取得土地使用權所支付的金額〞中扣除。開發(fā)成本的檢查審核土地征用及拆遷補償費

前期工程費

建筑安裝工程費

基礎設施費和公共配套設施費

開發(fā)間接費用

注意正列舉，與財務制度口徑不一，特別應將資本化的利息支出予以剔除

逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。但新31號文件第27條規(guī)定，土地閑置費列入“土地征用及拆遷補償費〞中在企業(yè)所得稅前可以扣除注意：1、建筑安裝工程費必須取得施工企業(yè)開具發(fā)票才準予扣除；2、房地產企業(yè)根據(jù)合同規(guī)定扣留建筑安裝施工企業(yè)的質量保證金，如果因為房地產企業(yè)扣留質量保證金而未開具發(fā)票的，扣留的質保金不得計算扣除。土地征用及拆遷補償費土地征用費、勞動力安置費

耕地占用稅等

用建造的房地產回遷戶的拆遷補償費

異地安置戶的拆遷補償費

貨幣安置的拆遷補償費

多項目受益土地應按各用地面積分配僅指集體用地，關注是否支付，支付給個人的在憑證方面可適當放寬要求，但必須真實發(fā)生企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。91號文件第22條只要求“支付給個人的拆遷補償款、拆遷〔回遷〕合同和簽收花名冊或簽收憑證一一對應〞，不再強求發(fā)票。舊料收入計征營業(yè)稅費后沖減本工程安置用房視同銷售處理，按187號第三條第〔一〕款確認收入，同時將此確認為房地產開發(fā)工程的拆遷補償費。房地產開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本工程拆遷補償費。異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按187號第三條第〔一〕款的規(guī)定計算，計入本工程的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。前期工程費規(guī)劃、設計、項目可行性研究等支出

水文、地質、勘察、測繪等支出

“三通一平”等支出多項目受益應按各用地面積或各建筑面積（規(guī)劃）分配一般發(fā)生在立項開工前，應嚴格對號入座，防止“管理費用〞擠列本工程建安工程費

出包方式自營方式建安工程是否真實發(fā)生工程造價是否異常有無施工資質和隊伍建安工程是否真實發(fā)生甲供材料是否重復扣除人工等各項費用是否虛列形式方面審核：款項必須支付、憑證必須合法有效。對于“預提〞、“暫估〞應予剔除。實質方面審核：1、實地查看；2、與預概算、施工、決算中介、審計等進行分析比對已開票未支付的質量保證金除外基礎設施費公共配套設施費

開發(fā)小區(qū)內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內公共配