商業(yè)管理公司運(yùn)營(yíng)管理制度

XXXX公司運(yùn)營(yíng)管理制度目錄一、《經(jīng)營(yíng)管理制度》編制目的二、《經(jīng)營(yíng)管理制度》實(shí)施要求三、行政、人事管理制度公司組織架構(gòu)圖項(xiàng)目開(kāi)業(yè)籌備主要管理人員到崗時(shí)間表公司各部門(mén)職能描述四、招商管理制度1、市場(chǎng)調(diào)查2、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商政策及租金方案3、商鋪招商4、廣告招商5、商鋪?zhàn)赓U情況分析6、品牌資源庫(kù)建立五、運(yùn)營(yíng)管理制度1、公司損益測(cè)算2、經(jīng)營(yíng)規(guī)范管理3、現(xiàn)場(chǎng)管理4、運(yùn)營(yíng)計(jì)劃管理5、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析管理六、物業(yè)管理制度七、工程管理制度XXXX公司運(yùn)營(yíng)管理制度一、《經(jīng)營(yíng)管理制度》編制目的為實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)保值、增值、實(shí)現(xiàn)商業(yè)管理規(guī)范化、科學(xué)化，建立科學(xué)、切實(shí)可行的管理機(jī)制和操作規(guī)范，提升曙光國(guó)五金建材家居博覽城品牌形象，制定本制度?！督?jīng)營(yíng)管理制度》闡明了公司商業(yè)管理的思想和本公司各項(xiàng)業(yè)務(wù)操作要求。通過(guò)《商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司經(jīng)營(yíng)管理制度》的制定和實(shí)施，期望能在以下各方面規(guī)范公司的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)，提升商業(yè)管理品質(zhì)。優(yōu)化、整合商業(yè)管理的業(yè)務(wù)流程，使之更為明確規(guī)范，切實(shí)可行；明確管理責(zé)權(quán)體系,清晰職責(zé)；加強(qiáng)信息溝通,提高商業(yè)管理的有效性和效率；營(yíng)造開(kāi)放、誠(chéng)信的管理環(huán)境，促進(jìn)組織的學(xué)習(xí)和創(chuàng)新。二、實(shí)施要求1、本制度是商業(yè)管理公司開(kāi)展工作的指南。副總經(jīng)理（招商、運(yùn)營(yíng)）副總經(jīng)理（招商、運(yùn)營(yíng)）副總經(jīng)理（物業(yè)、工程）營(yíng)運(yùn)總監(jiān)（招商、企劃、營(yíng)運(yùn)）企劃部營(yíng)運(yùn)部jing物業(yè)管理部工程部行政人事部財(cái)務(wù)部招商經(jīng)理招商助理企劃經(jīng)理企劃平面文案營(yíng)運(yùn)經(jīng)理營(yíng)運(yùn)專(zhuān)員客服主管客服專(zhuān)員物業(yè)部經(jīng)理保安隊(duì)長(zhǎng)保安員物業(yè)處主任物業(yè)管理員保潔綠化主管值班運(yùn)行電工工程部經(jīng)理工程師強(qiáng)弱維修工電梯工空調(diào)維修工綜合維修工部門(mén)經(jīng)理行政主管人事主管行政文員司機(jī)/采購(gòu)班車(chē)司機(jī)司機(jī)/采購(gòu)信息管理員財(cái)務(wù)經(jīng)理會(huì)計(jì)出納招商部總經(jīng)理三、行政、人事管理制度公司組織架構(gòu)圖項(xiàng)目開(kāi)業(yè)籌備主要管理人員到崗時(shí)間表部門(mén)職位人數(shù)一階段二階段三階段其他說(shuō)明總經(jīng)理1★副總經(jīng)理2★財(cái)務(wù)部經(jīng)理1★會(huì)計(jì)主管1★出納員1★招商部招商部經(jīng)理1★招商助理5★營(yíng)運(yùn)部營(yíng)運(yùn)部經(jīng)理1★營(yíng)運(yùn)專(zhuān)員2★客服主管1★制定招商手冊(cè)、項(xiàng)目簡(jiǎn)介，招商宣傳資料印制完成存檔備案；培訓(xùn)招商人員統(tǒng)一招商說(shuō)辭(如:答商戶(hù)100問(wèn)),其內(nèi)容應(yīng)與宣傳資料和招商手冊(cè)內(nèi)容保持一致,不得夸大事實(shí);3）、商鋪招商工作實(shí)施注重發(fā)揮知名品牌、大客戶(hù)的影響力，對(duì)有意向的知名品牌及有關(guān)整體包租、區(qū)域分租的重點(diǎn)大客戶(hù)，招商負(fù)責(zé)人須親自跟進(jìn)；招商部門(mén)制定品牌落位圖,做出至少兩套備選方案,一套預(yù)警方案；做好客戶(hù)記錄。每日登記商戶(hù)洽談情況并進(jìn)行匯總，外出拜訪(fǎng)商戶(hù)的，外出前做好去向登記，返回后登記商戶(hù)洽談表情況。根據(jù)接待和拜訪(fǎng)商戶(hù)的情況確定有意向的目標(biāo)商戶(hù)，招商人員對(duì)目標(biāo)商戶(hù)要進(jìn)行重點(diǎn)跟進(jìn)和洽談。根據(jù)洽談情況做好目標(biāo)商戶(hù)洽談?dòng)涗?；商業(yè)公司制定招商啟動(dòng)倒計(jì)時(shí)建立招商檔案,包括商戶(hù)資源、商戶(hù)合同及資料，定期匯總。招商的前期啟動(dòng),以一線(xiàn)主力品牌客戶(hù)、次主力店為重點(diǎn)，率先洽談，優(yōu)先簽約，確保招商質(zhì)量及一流的市場(chǎng)地位，可在確保實(shí)現(xiàn)租金整體目標(biāo)和集團(tuán)總體要求的基礎(chǔ)上，對(duì)重點(diǎn)關(guān)鍵品牌的合作條件在上報(bào)批準(zhǔn)后可給予優(yōu)惠扶持政策；4、廣告招商1）、擬制所要招標(biāo)的廣告資源簡(jiǎn)介,明確數(shù)量、規(guī)格、位置和是否獲得政府主管部門(mén)的設(shè)置許可等，并繪制簡(jiǎn)圖加以標(biāo)注；對(duì)沒(méi)有規(guī)劃建設(shè)的樓頂廣告位，需明確延長(zhǎng)米、位置和樓頂建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備情況，以及政府主管部門(mén)相關(guān)要求等；此外，還應(yīng)對(duì)周邊商圈情況作簡(jiǎn)要介紹。、明確廣告租賃時(shí)間(一般3-5年),廣告日常維護(hù)、電費(fèi)等由廣告公司自理；5、商鋪?zhàn)赓U情況分析商業(yè)公司建立商鋪基本情況檔案,包括商鋪數(shù)量、各商鋪面積、租賃期限及經(jīng)營(yíng)品類(lèi)等。招商部需按周上報(bào)空鋪情況,并上報(bào)空鋪招商進(jìn)展情況，定期關(guān)注各商鋪品牌自身發(fā)展、商鋪經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、商戶(hù)履約情況，在商鋪品牌調(diào)整時(shí)作為調(diào)整依據(jù)。6、品牌資源庫(kù)建立1）、品牌資源庫(kù)管理規(guī)定建立品牌資源檔案表品牌資源檔案表按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)填寫(xiě),招商部于每月25日前上報(bào)更新品牌。招商部建立品牌檔案資源庫(kù)，理清品牌資源明細(xì)，清算品牌檔案總量，根據(jù)每月上報(bào)品牌資源情況于當(dāng)月30日對(duì)資源庫(kù)總數(shù)進(jìn)行調(diào)整。并定期對(duì)品牌資源庫(kù)內(nèi)容進(jìn)行整理，清除無(wú)效品牌資源，達(dá)到有效化和實(shí)用化。b)建立在場(chǎng)商戶(hù)調(diào)整表招商部每月20日前對(duì)在場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商戶(hù)情況進(jìn)行整理,按統(tǒng)一表格要求上報(bào)公司在場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商戶(hù)變動(dòng)情況,公司根據(jù)上報(bào)的商鋪經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行及時(shí)更新。c)新進(jìn)入品牌資源檔案招商部負(fù)責(zé)收集整理,主要品牌資源為首次進(jìn)入本地區(qū)銷(xiāo)售的世界知名品牌,取得聯(lián)系后根據(jù)相關(guān)資料建立品牌資源檔案。以月為整理時(shí)段，每月15日整理匯總。五、運(yùn)營(yíng)管理制度1、公司損益測(cè)算1）、收入項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)、租金管理費(fèi)（租金收入的%）、停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)、廣告費(fèi)、其他多種經(jīng)營(yíng)收入2）、成本項(xiàng)目工資、補(bǔ)貼、五險(xiǎn)一金、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、通訊費(fèi)、交通費(fèi)、燃油費(fèi)、招待費(fèi)、招聘培訓(xùn)費(fèi)、水電費(fèi)、物料消耗、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、廣告費(fèi)、折舊費(fèi)、低值易耗品攤銷(xiāo)、保安部費(fèi)用、保潔部費(fèi)用、工程部及工程維修費(fèi)用、其他費(fèi)用。2、經(jīng)營(yíng)規(guī)范管理遵守各項(xiàng)管理制度,規(guī)范經(jīng)營(yíng),組織商戶(hù)開(kāi)展“誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)”等活動(dòng),不斷提升博覽城的經(jīng)營(yíng)管理水平,爭(zhēng)取在同行業(yè)占據(jù)領(lǐng)先地位。嚴(yán)格執(zhí)行公司的管理制度,針對(duì)日常出現(xiàn)的問(wèn)題,及時(shí)總結(jié)、修訂、完善管理規(guī)定，使?fàn)I運(yùn)管理工作持續(xù)改進(jìn)并不斷提高。3、現(xiàn)場(chǎng)管理1）、營(yíng)運(yùn)人員每日巡場(chǎng)不少于4次：營(yíng)業(yè)前、營(yíng)業(yè)中（上午、下午各一次）、營(yíng)業(yè)后必須巡視；每次巡場(chǎng)必須按照規(guī)定線(xiàn)路、檢查事項(xiàng)進(jìn)行巡視記錄，填寫(xiě)《日常營(yíng)運(yùn)巡視記錄表》，由營(yíng)運(yùn)部存檔；2）、各地商業(yè)公司營(yíng)運(yùn)副總經(jīng)理(營(yíng)運(yùn)部經(jīng)理)每周不少于一次須組織營(yíng)運(yùn)部人員進(jìn)行集體巡場(chǎng),全面檢查現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)運(yùn)管理情況；3）、每周對(duì)《日常營(yíng)運(yùn)巡視記錄表》中記錄的問(wèn)題進(jìn)行分析,對(duì)超出時(shí)限仍未解決的問(wèn)題進(jìn)行跟蹤,對(duì)存在的共性問(wèn)題進(jìn)行分析,提出解決辦法,上報(bào)公司總經(jīng)理；4、營(yíng)運(yùn)計(jì)劃管理制定年度營(yíng)運(yùn)工作目標(biāo)及工作計(jì)劃；確定經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo),全面分析和評(píng)價(jià)運(yùn)營(yíng)服務(wù)工作,制定每下一年度營(yíng)運(yùn)工作計(jì)劃,內(nèi)容包括:運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)目標(biāo)、需要改進(jìn)、提高的營(yíng)運(yùn)工作重要事項(xiàng)及計(jì)劃安排等。5、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析管理數(shù)據(jù)分析界定，為了更好地了解和掌握經(jīng)營(yíng)狀況,特制定數(shù)據(jù)采集、統(tǒng)計(jì)分析的相關(guān)規(guī)定，明確數(shù)據(jù)采集、整理、分析的頻次、流程及要求。1）、數(shù)據(jù)采集負(fù)責(zé)采集的營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)包括:主力店面積、日銷(xiāo)售額、日銷(xiāo)售額；日客流量；日停車(chē)場(chǎng)收入及其它一些需關(guān)注的數(shù)據(jù)。2）、營(yíng)運(yùn)狀況報(bào)表管理營(yíng)運(yùn)狀況報(bào)表指公司每日根據(jù)所采集的主力店、步行街、車(chē)流、客流等相關(guān)數(shù)據(jù)后形成的情況及分析報(bào)表，包括：周報(bào)表和月度分析報(bào)告。a）周報(bào)每周一下午根據(jù)收集的上周一至周日的運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)形成《運(yùn)營(yíng)狀況周報(bào)表》,經(jīng)部門(mén)主管及運(yùn)營(yíng)總監(jiān)審核批準(zhǔn)后于每周一17:00前上報(bào)運(yùn)營(yíng)副總及總經(jīng)理。b）月度分析報(bào)告次月5日前運(yùn)營(yíng)助理將編制的《營(yíng)運(yùn)狀況月度分析報(bào)告》經(jīng)經(jīng)部門(mén)主管及運(yùn)營(yíng)總監(jiān)審核批準(zhǔn)后上報(bào)運(yùn)營(yíng)副總及總經(jīng)理。c）《營(yíng)運(yùn)狀況月度分析報(bào)告》內(nèi)容包括:當(dāng)月?tīng)I(yíng)運(yùn)狀況；當(dāng)月與上月對(duì)比；對(duì)主力店進(jìn)行分析；若遇重大節(jié)假日（元旦、春節(jié)、五一、十一、店慶等）時(shí)須對(duì)節(jié)假日前后一周的數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比分析，并提出改進(jìn)措施和辦法。3)、報(bào)表存檔各地商業(yè)公司在營(yíng)運(yùn)報(bào)表上報(bào)后必須及時(shí)進(jìn)行歸檔管理。4)、數(shù)據(jù)保密營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)查閱權(quán)限及保密規(guī)定,未經(jīng)總經(jīng)理或分管副總批準(zhǔn),他人不得隨意查閱。數(shù)據(jù)為公司經(jīng)營(yíng)管理重要機(jī)密,不得隨意外傳,違者將予以處理,情節(jié)嚴(yán)重的予以辭退,給公司造成損害的追究其法律責(zé)任。六、物業(yè)管理制度為了更好的總結(jié)管理經(jīng)驗(yàn),將經(jīng)驗(yàn)制度化,并提高基礎(chǔ)物業(yè)管理相關(guān)業(yè)務(wù)水平,針對(duì)重點(diǎn)、難點(diǎn)環(huán)節(jié)提出相應(yīng)的管理方法和原則。1、日常管理1）、安防管理的無(wú)縫布防，解決商業(yè)廣場(chǎng)閉店后至開(kāi)店前安全漏洞問(wèn)題。2）、值班商管隊(duì)在每天閉店時(shí)對(duì)廣場(chǎng)進(jìn)行全面、地毯式、由上至下的清場(chǎng)，對(duì)可能存在安全隱患、安全死角的區(qū)域進(jìn)行清查，并進(jìn)行無(wú)縫布防，消除各種安全隱患。3）、要求清場(chǎng)時(shí)動(dòng)作規(guī)范、嚴(yán)謹(jǐn)，并制定由部門(mén)經(jīng)理每月不少于一次、保安隊(duì)長(zhǎng)每周不少于一次的抽查監(jiān)督制度，確保清場(chǎng)和布防機(jī)制有效實(shí)施。2、安全漏洞評(píng)估1）、建立定期對(duì)本城市廣場(chǎng)安全形勢(shì)進(jìn)行評(píng)估的制度,解決因各種因素變化導(dǎo)致的安全漏洞問(wèn)題。2）、建立突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案機(jī)制,確保各種可能的突發(fā)事件均有預(yù)案應(yīng)對(duì),使突發(fā)事件的危害程度降到最低。根據(jù)可能發(fā)生的突發(fā)事件,制定相應(yīng)的處理預(yù)案,并不斷補(bǔ)充和完善。3、消防安全管理的多方協(xié)助1）、建立公司各部門(mén)、公司與相關(guān)方在消防管理方面的協(xié)作機(jī)制，使多方關(guān)聯(lián)人員積極參與消防安全管理，達(dá)到最佳管理效果。2）、配備專(zhuān)職消防技工負(fù)責(zé)監(jiān)督消防設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)與維修，確保消防設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。與主力店關(guān)系:根據(jù)“誰(shuí)管轄,誰(shuí)負(fù)責(zé)”的原則,與入駐主力店簽訂消防責(zé)任書(shū),定期對(duì)主力店消防設(shè)備設(shè)施及其消防管理措施進(jìn)行檢查,要求其整改不合格內(nèi)容。同時(shí)與其進(jìn)行充分溝通與協(xié)作，配合對(duì)方要求對(duì)方參與各自策劃的消防管理活動(dòng)。3）、制定商戶(hù)消防的監(jiān)管措施,嚴(yán)格實(shí)施商戶(hù)消防管理檢查；對(duì)商戶(hù)的營(yíng)業(yè)人員進(jìn)行消防知識(shí)培訓(xùn)，對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行消防知識(shí)宣傳，并要求營(yíng)業(yè)人員參與消防演習(xí)活動(dòng)。4、安全、環(huán)境與工程維修的互助式管理1）、建立確保物業(yè)管理員、工程維修人員、保潔員相互協(xié)助的管理模式，充分利用人力資源，解決現(xiàn)場(chǎng)安全、環(huán)境與工程維修問(wèn)題。2）、互助式管理機(jī)制在于形成一個(gè)保潔、安全、工程監(jiān)督網(wǎng)絡(luò)：保管員對(duì)崗位區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生進(jìn)行協(xié)助式監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)保潔問(wèn)題及時(shí)與保潔員反映并監(jiān)督處理；分包方保潔員在作業(yè)區(qū)域內(nèi)對(duì)安全事務(wù)進(jìn)行協(xié)防，發(fā)現(xiàn)安防、設(shè)備設(shè)施問(wèn)題及時(shí)提醒商管員、維修工；維修工在日常巡視中發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生及安全問(wèn)題時(shí)及時(shí)通知相關(guān)人員處理。做到廣場(chǎng)環(huán)境衛(wèi)生不留死角、安全隱患盡可能消除、設(shè)備設(shè)施問(wèn)題得到及時(shí)解決。5、車(chē)輛管理1）、車(chē)場(chǎng)入口值班保安負(fù)責(zé)車(chē)輛導(dǎo)入停放管理。檢看車(chē)輛是否破損、無(wú)牌、漏油、有無(wú)危險(xiǎn)品。值班商管分隊(duì)長(zhǎng)不定時(shí)對(duì)各崗位執(zhí)行情況進(jìn)行檢查。2）、車(chē)場(chǎng)值班保安負(fù)責(zé)車(chē)場(chǎng)安全巡視工作。巡視車(chē)輛有無(wú)刮碰、有無(wú)跨車(chē)位停放。及時(shí)與出入口通報(bào)場(chǎng)內(nèi)車(chē)輛情況。監(jiān)督衛(wèi)生情況。監(jiān)督主力店卸貨。3）、收費(fèi)，車(chē)場(chǎng)出口值班商管員負(fù)責(zé)收費(fèi)工作。回收停車(chē)卡、收取相應(yīng)的停車(chē)費(fèi)。對(duì)免費(fèi)車(chē)輛相關(guān)單據(jù)的回收、登記、放行。每班次對(duì)收費(fèi)情況進(jìn)行登記并當(dāng)日到財(cái)務(wù)交款。八、工程管理制度1、組建工程技工隊(duì)伍,熟悉現(xiàn)場(chǎng)及設(shè)備、跟進(jìn)調(diào)試、代管接管設(shè)備。在設(shè)備安裝調(diào)試后期，工程進(jìn)度已經(jīng)要求變電站、消防監(jiān)控中心、空調(diào)機(jī)房、水泵房等機(jī)電設(shè)備投入調(diào)試及試運(yùn)行，商業(yè)公司安排技工進(jìn)站值班，進(jìn)入設(shè)備設(shè)施的代管階段，要求如下：1）、要求相關(guān)工程、值班人員在項(xiàng)目公司、施工安裝單位工程師的指導(dǎo)下學(xué)習(xí)設(shè)備操作方法，但不可擅自單獨(dú)操作。2）、詳細(xì)記錄調(diào)試時(shí)間、方法步驟、試運(yùn)轉(zhuǎn)數(shù)據(jù)及調(diào)試中發(fā)生的故障、問(wèn)題等，作為設(shè)施設(shè)備的原始記錄進(jìn)行存檔。代管期間,涉及重大安全的操作如送電、斷電等操作由安裝調(diào)試施工單位組織。2、工程部業(yè)務(wù)管理1）、工程巡場(chǎng)每日必須巡場(chǎng),巡場(chǎng)原則是“無(wú)漏巡、無(wú)漏點(diǎn)、無(wú)漏頂”。巡場(chǎng)的內(nèi)容是：巡場(chǎng)區(qū)域建筑物完好情況；巡場(chǎng)區(qū)域內(nèi)變壓器、配電柜、冷機(jī)、電梯、水泵、消防報(bào)警控制器、照明燈具等設(shè)備的運(yùn)行情況；各類(lèi)設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)記錄；危險(xiǎn)化學(xué)品儲(chǔ)存情況。2）、主力店專(zhuān)用設(shè)施設(shè)備定期巡