商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引

中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于

印發(fā)《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》的通知

（銀監(jiān)發(fā)[2004]57號2004年8月30日）

各銀監(jiān)局，各政策性銀行、國有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行：

現(xiàn)將《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。

請各銀監(jiān)局將本通知轉(zhuǎn)發(fā)至轄內(nèi)各城市商業(yè)銀行、城市信用社，農(nóng)村商業(yè)銀行、農(nóng)村合作銀行、農(nóng)村信用社縣級聯(lián)社，外資銀行。

附件：商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引第一章總則第一條為提高商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險管理能力，根據(jù)有關(guān)銀行監(jiān)管法律法規(guī)和銀行審慎監(jiān)管要求，制定本指引。第二條本指引所稱房地產(chǎn)貸款是指與房產(chǎn)或地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、消費(fèi)活動有關(guān)的貸款。主要包括土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款、商業(yè)用房貸款等。

本指引所稱土地儲備貸款是指向借款人發(fā)放的用于土地收購及土地前期開發(fā)、整理的貸款。土地儲備貸款的借款人僅限于負(fù)責(zé)土地一級開發(fā)的機(jī)構(gòu)。

房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指向借款人發(fā)放的用于開發(fā)、建造向市場銷售、出租等用途的房地產(chǎn)項目的貸款。

個人住房貸款是指向借款人發(fā)放的用于購買、建造和大修理各類型住房的貸款。

商業(yè)用房貸款是指向借款人發(fā)放的用于購置、建造和大修理以商業(yè)為用途的各類型房產(chǎn)的貸款。第二章風(fēng)險控制第三條商業(yè)銀行應(yīng)建立房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險政策及其不同類型貸款的操作審核標(biāo)準(zhǔn)，明確不同類型貸款的審批標(biāo)準(zhǔn)、操作程序、風(fēng)險控制、貸后管理以及中介機(jī)構(gòu)的選擇等內(nèi)容。

商業(yè)銀行辦理房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，要對房地產(chǎn)貸款市場風(fēng)險、法律風(fēng)險、操作風(fēng)險等予以關(guān)注，建立相應(yīng)的風(fēng)險管理及內(nèi)控制度。第四條商業(yè)銀行應(yīng)建立相應(yīng)的監(jiān)控流程，確保工作人員遵守上述風(fēng)險政策及不同類型貸款的操作審核標(biāo)準(zhǔn)。第五條商業(yè)銀行應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)貸款的專業(yè)化分工，按照申請的受理、審核、審批、貸后管理等環(huán)節(jié)分別制定各自的職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)和行為規(guī)范，明確相應(yīng)的權(quán)責(zé)和考核標(biāo)準(zhǔn)。第六條商業(yè)銀行應(yīng)對內(nèi)部職能部門和分支機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款進(jìn)行年度專項稽核，并形成稽核報告。稽核報告應(yīng)包括以下內(nèi)容：

（一）內(nèi)部職能部門和分支機(jī)構(gòu)上年度發(fā)放貸款的整體情況；

（二）稽核中發(fā)現(xiàn)的主要問題及處理意見；

（三）內(nèi)部職能部門和分支機(jī)構(gòu)對上次稽核報告中所提建議的整改情況。第七條商業(yè)銀行對于介入房地產(chǎn)貸款的中介機(jī)構(gòu)的選擇，應(yīng)著重于其企業(yè)資質(zhì)、業(yè)內(nèi)聲譽(yù)和業(yè)務(wù)操作程序等方面的考核，擇優(yōu)選用，并簽訂責(zé)任條款，對于因中介機(jī)構(gòu)的原因造成的銀行業(yè)務(wù)損失應(yīng)有明確的賠償措施。第八條商業(yè)銀行應(yīng)建立房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險預(yù)警和評估體系，對房地產(chǎn)行業(yè)市場風(fēng)險予以關(guān)注。第九條商業(yè)銀行應(yīng)建立完善的房地產(chǎn)貸款統(tǒng)計分析平臺，對所發(fā)放貸款的情況進(jìn)行詳細(xì)記錄，并及時對相關(guān)信息進(jìn)行整理分析，保證貸款信息的準(zhǔn)確性、真實性、完整性，以有效監(jiān)控整體貸款狀況。第十條商業(yè)銀行應(yīng)逐筆登記房地產(chǎn)貸款詳細(xì)情況，以確保該信息可以準(zhǔn)確錄入銀行監(jiān)管部門及其他相關(guān)部門的統(tǒng)計或信貸登記咨詢系統(tǒng)，以利于各商業(yè)銀行之間、商業(yè)銀行與社會征信機(jī)構(gòu)之間的信息溝通，使各行充分了解借款人的整體情況。第三章土地儲備貸款的風(fēng)險管理第十一條商業(yè)銀行對資本金沒有到位或資本金嚴(yán)重不足、經(jīng)營管理不規(guī)范的借款人不得發(fā)放土地儲備貸款。第十二條商業(yè)銀行發(fā)放土地儲備貸款時，應(yīng)對土地的整體情況調(diào)查分析，包括該土地的性質(zhì)、權(quán)屬關(guān)系、測繪情況、土地契約限制、在城市整體綜合規(guī)劃中的用途與預(yù)計開發(fā)計劃是否相符等。第十三條商業(yè)銀行應(yīng)密切關(guān)注政府有關(guān)部門及相關(guān)機(jī)構(gòu)對土地經(jīng)濟(jì)環(huán)境、土地市場發(fā)育狀況、土地的未來用途及有關(guān)規(guī)劃、計劃等方面的政策和研究，實時掌握土地價值狀況，避免由于土地價值虛增或其他情況而導(dǎo)致的貸款風(fēng)險。第十四條商業(yè)銀行應(yīng)對發(fā)放的土地儲備貸款設(shè)立土地儲備機(jī)構(gòu)資金專戶，加強(qiáng)對土地經(jīng)營收益的監(jiān)控。第四章房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險管理第十五條商業(yè)銀行對未取得國有土地使用證、建設(shè)用