收益還原法習(xí)題課件

收益還原法習(xí)題1.某宗房地產(chǎn)正常情況下年總收益140萬元，年總費用40萬元，還原利率為12%，出讓時土地使用權(quán)年限50年，現(xiàn)已使用了5年，則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時總價為（）萬元。A、833.33B、830.45C、828.25D、827.64C100*(1-1/(1+0.12)**45)/0.12收益還原法習(xí)題2.甲房地產(chǎn)尚可使用年限為50年，單價為1050元/㎡，乙房地產(chǎn)尚可使用年限為60年，單價為1100元/㎡，還原利率均為8%，實際上甲房地產(chǎn)的價格（）乙房地產(chǎn)的價格。A、高于B、低于C、等于D、B或CBV60=1050*(1-1/1.0860)/(1-1/1.0850)=1062收益還原法習(xí)題3.某宗房地產(chǎn)的收益期限為35年，通過預(yù)測得到其未來3年的凈收益分別為18萬元、19萬元、23萬元，從未來第4年起，每年凈收益為25萬元直到收益期限結(jié)束，該類房地產(chǎn)的還原利率為8%,則該房地產(chǎn)的收益價格最接近（）萬元。A．276B．283C．284D．291A收益還原法習(xí)題

收益還原法習(xí)題4.某宗房地產(chǎn)，通過預(yù)測得到其未來5年的凈收益分別為20萬元、19萬元、25萬元、22萬元、28萬元，從未來第6年到無窮遠(yuǎn)，每年凈收益均為25萬元，該類房地產(chǎn)的還原利率為6%，該房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。A．406．48B．416．67C．425．16D．686．17A收益還原法習(xí)題收益還原法習(xí)題5.有一房地產(chǎn)，未來第一年凈收益為20萬元，預(yù)計此后各年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增加2萬元，收益期為無限年，該類房地產(chǎn)還原利率為10%，則該房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。A．400B．450C．500D．540A收益還原法習(xí)題6.預(yù)計某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為30萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬元，則該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為（）年。A．13B．15C．16D．17C該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為：

A-（n-1）b＝0，n＝30/2＋1＝16年。收益還原法習(xí)題7.預(yù)計某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為38萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬元。該類房地產(chǎn)的還原利率為6%，則該宗房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。A．86．86B．80．47C．56．50D．261．40D收益還原法習(xí)題收益還原法習(xí)題8.預(yù)計某宗房地產(chǎn)未來每年的有效毛收入不變?yōu)?8萬元，運營費用第一年為9萬元，此后每年會在上一年的基礎(chǔ)上增長2%，則該類房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限應(yīng)為（）年。A．34B．35C．36D．37C有效毛收入-運營費=0，18—9×（1＋2%）n—1＝0，n＝36年。收益還原法習(xí)題9.某寫字樓年出租凈收益為300萬元，預(yù)計未來三年內(nèi)仍然維持該水平，三年后該寫字樓價格為現(xiàn)在寫字樓價格的1.2倍，該類房地產(chǎn)的還原利率為10%，則該宗寫字樓現(xiàn)在的價格為（）萬元。A．4580B．5580C．6580D．7580D收益還原法習(xí)題

收益還原法習(xí)題10.某宗收益性房地產(chǎn)，預(yù)測未來3年的凈收益均為100萬元／年，3年后的出售價格會上漲12%，屆時轉(zhuǎn)讓稅費為售價的6%，還原利率為9%。該房地產(chǎn)目前的價值為（）萬元。A．923B．1111C．1353D．1872C收益還原法習(xí)題收益還原法習(xí)題11.某出租舊辦公樓的租約尚有3年到期，在此后3年的租期中，每年可獲得凈收益180萬元，到期后要拆除作為商業(yè)用地。預(yù)計作為商業(yè)用地的價值為2000萬元，拆除費用為150萬元，該類房地產(chǎn)的還原利率為6%。則該舊辦公樓的價值為（）萬元。

A．1553B．1679C．1850D．2034收益還原法習(xí)題收益還原法習(xí)題12.某寫字樓由于市場不景氣和周邊新增居住房地產(chǎn)較多，造成不便于商務(wù)辦公和需求減少，估計未來期限內(nèi)每年平均空置率由現(xiàn)在的15%上升為25%，每月可出租面積租金為70元／㎡，又知該寫字樓可出租面積為10000㎡，運營費用率為40%。假若該寫字樓可出租剩余年限為30年，投資還原利率為8%，其他條件保持不變，則該寫字樓將發(fā)生（）萬元的貶值。A．548.19B．558.15C．567.39D．675.40收益還原法習(xí)題該寫字樓空置率為25%時的價值V2為：收益還原法習(xí)題BCD收益還原法習(xí)題14.某商鋪建筑面積為500m2，建筑物的剩余經(jīng)濟壽命和剩余土地使用年限為35年；市場上類似商鋪按建筑面積計的月租金為120元/m2；運營費用率為租金收入的25％；該類房地產(chǎn)的還原利率為10％。該商鋪的價值為（）萬元。

A.521

B.533

C.695

D.711A.收益還原法習(xí)題15.某居民樓總建筑面積為5000m2，房地總價值為1000萬元，其中土地總價值為500萬元。某人擁有該居民樓的一套單元式住宅，建筑面積為150m2，房地總價值為35萬元。若按照土地價值進行分?jǐn)?，該人占有的土地份額為（）。

A.3％

B.3.5％

C.7％

D.4％D收益還原法習(xí)題16.甲乙是兩塊條件相同的相鄰地塊，甲土地單價為1400元/m2，容積率為4，土地使用年限為40年：乙土地單價為900元/m2，容積率為2.5，土地使用年限為50年，則以樓面地價來判斷投資甲地塊較乙地塊更經(jīng)濟（土地還原利率為6％），（判斷題）錯收益還原法習(xí)題17.某宗房地產(chǎn)，其土地于2000年底取得，土地使用權(quán)年期為50年。該房地產(chǎn)建成于2001年底，2002年底至2005年底的凈收益分別為83萬元、85萬元、90萬元和94萬元；預(yù)計2005年底起可以穩(wěn)定獲得年凈收益90萬元。該類房地產(chǎn)的還原利率為10％，則2006年1月1日該房地產(chǎn)價值均為886萬元。（判斷題）錯收益還原法習(xí)題18．承租人甲與出租人乙于5年前簽訂了一套住宅的租賃合同，該套住宅面積為200/m2，租賃期限為8年，年租金固定不變?yōu)?80元/m2．現(xiàn)市場上類似住宅的年租金為600元/m2．若折現(xiàn)率為8％，則承租人甲當(dāng)前的權(quán)益價值為（）萬元。

A．6.19

B．6.42

C．7.20

D．9.58A收益還原法習(xí)題19.某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為50年，至今已使用8年，預(yù)計該宗房地產(chǎn)年有效毛收入為80萬元，運營費用率為40％，安全利率假定為6％，風(fēng)險補償率為安全利率的40％，該房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。

A．368

B．552

C．561

D．920B收益還原法習(xí)題20.某套住宅的采光受到影響。受影響前的年租金為3萬元，受影響后的年租金為2.5萬元。該住宅的預(yù)期剩余價值壽命為30年，還原利率為8%。該住宅因采光受影響導(dǎo)致的價值減損為（）萬元

A．0.50

B．5.63

C．6.25

D．28.14B收益還原法習(xí)題21.某宗房地產(chǎn)的用地通過有償出讓方式獲得，土地使用期限為50年，已使用10年，不可續(xù)期（土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其他地上建筑物、其他附著物所有權(quán)有國家無償取得）、建筑物剩余經(jīng)濟壽命為55年。預(yù)計該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益8萬元，還原利率為8%，則該房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。

A．95.40

B．97.87C．98.55

D．99.33A收益還原法習(xí)題22.6年前甲公司提供一宗40年使用權(quán)的出讓土地與乙公司合作建設(shè)一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長于土地使用年限。甲、乙雙方當(dāng)時合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無償歸甲方。現(xiàn)今，乙方欲擁有該辦公樓的產(chǎn)權(quán)，甲方也愿意將其轉(zhuǎn)讓給乙方。試估算乙方現(xiàn)時應(yīng)出資多少萬元購買甲方的權(quán)益。據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運營費用約占租賃有效毛收入的35%，還原利率為10%.

收益還原法習(xí)題（1）計算辦公樓現(xiàn)值

①辦公樓整體年凈收益=80×3000×85%×（1－35%）×12=159.12萬元②收益年限=40－6=34年③辦公樓現(xiàn)值為：V=A/Y[1－1/（1+Y）n]=159.12/10%×[1－1/（1+10%）34]=1528.92萬元

收益還原法習(xí)題（2）計算乙方的使用權(quán)價格

①乙方使用權(quán)年凈收益=8