世紀(jì)東升新城營銷策劃方案

世紀(jì)東升新城營銷策劃方案四、競爭狀況分析七、項(xiàng)目定位本房地產(chǎn)項(xiàng)目位于遵義市務(wù)川縣老城新區(qū)之間，項(xiàng)目總用地約260畝，總建筑面積近70萬平方米，目前已推出老婆灣地塊(錦繡城)10#11#12#樓(13#14#16#已于前期低價(jià)入市認(rèn)購),面積區(qū)間為二.市場環(huán)境分析整體概括地理人文環(huán)境務(wù)川資源區(qū)域房地產(chǎn)市場分析工業(yè)以年產(chǎn)80萬噸/年氧化鋁項(xiàng)目、綠色食品工業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品 服務(wù)業(yè)仡佬文化旅游開發(fā)強(qiáng)力推進(jìn)，“仡佬之源”旅游景區(qū)列入全省100個(gè)重點(diǎn)旅游景區(qū)，總體規(guī)劃通過省級評審，開工建 設(shè)龍?zhí)吨辆盘炷甘^光步道等工程，景區(qū)建設(shè)步伐加快。全年接待游客15萬人次，實(shí)現(xiàn)旅游綜合收入2億元。將初步實(shí)現(xiàn)“一城三園四場”產(chǎn)業(yè)化的城市布局結(jié)構(gòu)，逐步大道、丹砂路改擴(kuò)建基本完成，銀杏路、珍珠路、河濱大道路基交通事業(yè)突破進(jìn)展。務(wù)正高速形象進(jìn)度達(dá)18.2%,估計(jì)竣工使完成，縣鄉(xiāng)道改造工程加快實(shí)施，新區(qū)一級客運(yùn)站開工建設(shè)，開 通縣城至龍?zhí)豆痪€路，人民群眾出行需求得到改善。受此道路教育事業(yè)“9+3”計(jì)劃〔3〕全面實(shí)施，“4+2”突破工程，中等職業(yè)學(xué)校列入全省35所重點(diǎn)職業(yè)院校建設(shè)。務(wù)川中學(xué)新校區(qū)、縣慶中學(xué)等創(chuàng)建綠色學(xué)校12所，高考升學(xué)率達(dá)81.5%,教急救中心、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))衛(wèi)生院、疾控預(yù)防接種門診規(guī)范化建設(shè)等“雙誠信·雙承諾”的工作深入開展，獎(jiǎng)勵(lì)扶助政策的建立與完善，★社會(huì)保障被征地失地農(nóng)民保險(xiǎn)政策全面實(shí)施，新型農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)、城鎮(zhèn)居民養(yǎng)老保險(xiǎn)全面落實(shí)人才優(yōu)惠政策，招錄、引進(jìn)各類人才。務(wù)川縣整個(gè)樓市情況根據(jù)2013年以來，務(wù)川縣的房地產(chǎn)相當(dāng)活躍，進(jìn)展勢頭強(qiáng)勁。①、2013年務(wù)川縣總體開發(fā)與待開發(fā)面積近400萬平方米，住宅套數(shù)22000余套。全年在售項(xiàng)目達(dá)到8個(gè)。要緊分布東升大道與務(wù)■務(wù)川新區(qū)川新區(qū)已是房地產(chǎn)開發(fā)活躍的板塊，但還有較長的時(shí)間來進(jìn)展與沉數(shù)據(jù)來看，小高層及高層產(chǎn)品占益陽市中心城區(qū)開發(fā)總量的95%。小高層及高層產(chǎn)品逐日遞增，占據(jù)了市場主導(dǎo)方向，市場供應(yīng)較旺，盡管剛需市場依然很大，但需求慢熱是產(chǎn)品短期快速供應(yīng)的最大題，加上市場現(xiàn)有產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重導(dǎo)致競爭特殊猛烈。④、三、四房為主導(dǎo)產(chǎn)品戶型配比方面，務(wù)川市場三房、四房產(chǎn)品目前占總體量的77%,三房、四房顯然成為了務(wù)川縣置業(yè)者的首選房源，市場放量較大。而一房、二房產(chǎn)品目前占益陽市場總體量的23%,且一房基本能夠忽略不計(jì)。關(guān)于務(wù)川市場來說，更多的購房需求還是以三代一針關(guān)于一房、二房等緊促房源的市場需求量并不旺盛，投機(jī)性還有待⑤、房屋存量2013年全年務(wù)川房地產(chǎn)市場累積消化量與市場投放量逆差很大，同時(shí)這種情況還在2014年繼續(xù)上演，這意味著1-2年內(nèi)，務(wù)川要緊以消化存量房為主，但隨著務(wù)川經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的進(jìn)展與城市環(huán)境、城市吸引力的提升增加了本來務(wù)川房地產(chǎn)市場輻射群體定居務(wù)川置業(yè)務(wù)川的歸屬感也不排除市場出現(xiàn)部格外源購房者，這將再次推動(dòng)務(wù)川房地產(chǎn)市場的穩(wěn)固增長與價(jià)格的小幅持續(xù)上揚(yáng)。務(wù)川縣總?cè)丝?3.67萬人。近年來務(wù)川縣總?cè)丝诳傮w呈上升趨加之務(wù)正高速、務(wù)德高速、工業(yè)以年產(chǎn)80萬噸/年氧化鋁產(chǎn)業(yè)鏈隨著國家城市化政策是進(jìn)一步深化，隨著務(wù)川縣經(jīng)濟(jì)水平的提★2014年市場的政策、價(jià)格變動(dòng)從九天洪渡開盤到世紀(jì)新城12#13#14#16#樓認(rèn)籌，以價(jià)格為主導(dǎo)的別是新增建城區(qū)面積2平方公里、年產(chǎn)80萬噸/年氧化鋁產(chǎn)業(yè)鏈配合務(wù)川在教育、醫(yī)療、等方面的大力度進(jìn)展，加上務(wù)正高速、務(wù)德高速的相繼開工建設(shè)更為務(wù)川經(jīng)濟(jì)的起飛插上了翅膀。其中一產(chǎn)11.34億元、增長7.7%,二產(chǎn)6.5億元、增長31.6%,三產(chǎn)16.16億元、增長16%;規(guī)模工業(yè)增加值完成2.81億元，財(cái)政總收入完成5.34億元，增長23%,公共財(cái)政預(yù)算收入完成2.91億元，增長21%;全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成48億元，增長21.3%;城鎮(zhèn)、農(nóng)村居民人均可支配收入分別實(shí)現(xiàn)17396元、473333.5%、16.8%。金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額61.53億元，增長26%;各項(xiàng)貸款余額27.2億元，增長20.8%。2014年目標(biāo)，全縣地區(qū)生產(chǎn)總值完成41億元，增長19.5%;規(guī)模工業(yè)增加值完成3.5億元，增長24.5%;財(cái)政總收入完成6.36億元，增長20%,公共財(cái)政預(yù)算收入完成3.6億元，增長23%;全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成70億元，增長50%;全社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成11.8億元，增長18%;城鎮(zhèn)居民可支配收入完成19800元，增長13.8%;農(nóng)村居民人均可支配收入完成5774元，增長22%?！熬幼　背蔀槿藗冊阱X袋鼓后第一個(gè)急切解決或者改善的問題，同時(shí)，經(jīng)濟(jì)的高速進(jìn)展也帶來高通貨膨脹，貨幣的貶值，投資渠道的單一與局限，銀行利率偏低，加上房產(chǎn)的保值特性，在這些因素的不斷綜合與放大影響下，使人們關(guān)于房地產(chǎn)的消費(fèi)不斷增加。三.世紀(jì)東升新城特性分析★項(xiàng)目概況項(xiàng)目位于東升大道東側(cè)，南起連花水井，北至楊村轉(zhuǎn)盤，屬于務(wù)川母城與新城之間，未來務(wù)川高速進(jìn)出口就在項(xiàng)目北端。項(xiàng)目總建筑面積近70萬平方米。(具體位置見下圖)★技術(shù)資料項(xiàng)目，由37幢高層住宅、1幢17層酒店、1個(gè)12班幼兒園及其配套商業(yè)、服務(wù)用房、車庫、設(shè)備用房構(gòu)成。總建筑面積594809.43平方米。世紀(jì)東升新城工程用地位于貴州省遵義市務(wù)川縣老城區(qū)與新城區(qū)之間的東升大道東側(cè)，總用地面積約13.5萬平方米。整個(gè)世紀(jì)東升新城工程用地地塊大致呈帶狀，最大長度約1450m,最大寬度約240m,基地紅線范圍內(nèi)高程為603.50m～640.02m,自西向東，由北向南逐步升高，高差較大?；匚髅鏋闁|升大道；東面與南面為14米寬城市支道，其中安置房工程位于世紀(jì)東升新城工程用地南部，地塊大致呈三角形，最大長度約222m,最大寬度約92m,基地紅線范圍內(nèi)高程為617.50m～640.02m,自西向東逐步升高，高差較大?；匚髅鏋闁|升大道，北為世紀(jì)東升新城規(guī)劃小區(qū)；東面與南面為14該工程項(xiàng)目抗震設(shè)防烈度為6度，設(shè)計(jì)合理使用年限為50年。住宅建筑防火一級，車庫二級。項(xiàng)目受務(wù)川地理地貌的影響，整體背山面水的緩坡式園林建筑，共分為三個(gè)組團(tuán)。項(xiàng)目地的自然景觀資源較少，但配套資源成熟度在一定程度上優(yōu)越于新城，整體呈現(xiàn)的是一片交通繁華之地。綜述：地塊缺少良好的自然景觀，從長遠(yuǎn)看整體配套資源與新區(qū)相比A、工業(yè)污染：該地塊距離市中心區(qū)近，周邊無廠礦企業(yè)所形成的工B、空氣污染：項(xiàng)目緊臨東升大道主干道，車流量大，汽車尾氣排放嚴(yán)重特別是揚(yáng)塵嚴(yán)重，空氣質(zhì)量較差，但周圍建筑分布較稀疏，空氣流淌交快，空氣質(zhì)量受影響較小。C、噪音污染：同樣是緊靠路邊且項(xiàng)目正面方即為東升大道主干道，噪聲相對較大，但晚上車流較少，基本沒多大影響。3、社會(huì)治安狀況本項(xiàng)目靠近務(wù)川的中心地帶。盡管車流相對新城而言量大，但是鄰近區(qū)域沒有餐飲、娛樂、休閑等場所，同時(shí)屬于過路地段，因此治項(xiàng)目地周邊的總體衛(wèi)生狀況良好?！镯?xiàng)目所在區(qū)域居民家庭數(shù)量及人口總數(shù)項(xiàng)目地處于母城中心與新城之間，且務(wù)川縣本來不大。同時(shí)，隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展，加上世紀(jì)新城與白金翰宮都屬于大中型社區(qū)，居住人口集中，伴有大面積綜合性商業(yè)相互依托相互支撐，這將在未來小區(qū)★居民習(xí)慣的日常購物場所就目前而言在距離項(xiàng)目1000米的地方即南山廣場配有購物街與★醫(yī)療衛(wèi)生務(wù)川中心醫(yī)院步行就只需10分鐘左右、務(wù)川中醫(yī)院亦是如此，★金融服務(wù)★學(xué)校也就10分鐘左右車程，為本項(xiàng)目的小學(xué)教育提供了方便。四.競爭狀況分析★競爭樓盤基本情況建筑面積：26方面積區(qū)間：96~128平米樓盤動(dòng)態(tài)及走向：目前推出1、4號樓，總計(jì)300余套房源，以認(rèn)購進(jìn)50%優(yōu)惠方式：定金5萬起，每多交一萬，單價(jià)上少10元(如交10萬定金，單價(jià)少50元)建筑面積：56萬方物業(yè)費(fèi)：1.2元/m2住宅價(jià)格：2680元/平米與2780元/平米商業(yè)價(jià)格：未銷售樓盤動(dòng)態(tài)及走向：現(xiàn)目前銷售8、30、31、32號樓優(yōu)惠方式：8號樓可享受2680元/平米，30、31、32號樓繳納全款可享受2780元/平米優(yōu)勢：戶型緊湊，務(wù)大的浪費(fèi)空間；全封閉式小區(qū)，安全性高；小區(qū)綠化高，還將建設(shè)體育場，游泳池，價(jià)格便宜。劣勢：開發(fā)商實(shí)力不足，周圍配套不完善，交通不方便建筑面積：21萬方物業(yè)費(fèi)：1.2元/m2面積區(qū)間：38~120開發(fā)商：遵義務(wù)星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司電話：5628899,5625599公攤系數(shù)：22%住宅價(jià)格：3100左右商業(yè)價(jià)格：一層14800元，二層：6600元樓盤動(dòng)態(tài)及走向：目前認(rèn)購12號樓，共66套，其余剩余少量房源優(yōu)惠方式：12號樓認(rèn)籌方式：交3萬抵5萬，具體價(jià)格未出優(yōu)勢：小區(qū)鏈接當(dāng)?shù)孛褡屣L(fēng)情古鎮(zhèn)，3.6萬方商業(yè)面積，此小區(qū)基本成型鏈接縣政府，縣公安局，檢察院等。物業(yè)費(fèi)：1.2元/m2商業(yè)價(jià)格：一層：13800,二層：5800,三層：5500樓盤動(dòng)態(tài)及走向：共3棟樓，共計(jì)156套，現(xiàn)以銷售70%優(yōu)惠方式：目前9.9折優(yōu)惠，假如存心要可向老總申請減少總價(jià)。物業(yè)費(fèi)：1.2元/m2住宅價(jià)格：3188起，均價(jià)3200樓盤動(dòng)向及走動(dòng)：目前銷售3號樓，3梯七戶，共224套房源，現(xiàn)已銷售80套左右建筑面積：120萬開發(fā)商保元地產(chǎn)樓盤動(dòng)態(tài)及走向：據(jù)介紹已經(jīng)賣卡1000多張優(yōu)惠方式：住宅：辦卡交10000抵18880,商業(yè)：交20000抵38880★競爭樓盤分析通過近期的調(diào)查，世紀(jì)東升新城的要緊幾個(gè)競爭對手進(jìn)行了調(diào)價(jià)格都非常強(qiáng)勢),都沒有示范景觀與樣板間，所有對手的產(chǎn)品其它項(xiàng)目區(qū)域成熟度3-5年內(nèi)很難滿足。建筑面積與開發(fā)總量上超過我們，但是從他們急于搶占市場資源的動(dòng)作與優(yōu)惠力度再結(jié)合保元的工程進(jìn)度(他們應(yīng)該深知?jiǎng)?wù)川當(dāng)?shù)厥袌隹蛻舻南M(fèi)心理，這里面的動(dòng)機(jī)也就有了十之八九)來探究其原由，除了針對區(qū)縣市場的旺銷時(shí)節(jié)以外，也不排除盡快鎖樓盤價(jià)格統(tǒng)計(jì)表⑤營銷推廣：各樓盤都是在自己的項(xiàng)目所在地設(shè)立接待中心，在接待中心的包裝上各有特色，但在服務(wù)態(tài)度、項(xiàng)目介紹、專業(yè)知識、置業(yè)形象上普遍欠缺甚至但不上專業(yè)，給人的感受都是打醬油的(白金翰宮稍好一些)。而在廣告媒體與宣傳途徑上都大相徑庭(這與市場環(huán)境有關(guān))都不夠靈活，投入力度也相對較弱，至少?zèng)]有認(rèn)識到務(wù)川這塊蛋糕目前屬于什么樣的市場。在銷售手段與策略上更是生硬古板。因此各個(gè)項(xiàng)目在銷售上均面對嚴(yán)峻的考驗(yàn)。數(shù)客戶不能清晰的意識到物業(yè)管理的品質(zhì)是什么,基本都還停留在“只要是小區(qū)有幾個(gè)保安就是物業(yè)管理”這樣的層面上，關(guān)于物業(yè)管理收費(fèi)與管理品質(zhì)的必定聯(lián)系缺乏理性認(rèn)識。 銷售手段、市場消費(fèi)心理及消費(fèi)習(xí)慣等情況的分析，我們項(xiàng)目的硬件優(yōu)勢是明顯的，從目前的價(jià)格來看優(yōu)勢也是有的，那么我們要怎么樣在軟實(shí)力方面提升我們的競爭優(yōu)勢啦!就項(xiàng)目整體營銷而言我們需要明白，我們現(xiàn)在做的是產(chǎn)品市場，既然是做產(chǎn)品市場我們就務(wù)必在下一階段產(chǎn)品打造的過程中，對我們的產(chǎn)進(jìn)行改進(jìn)與升級，從而增加我們在市場上的競爭力，從而贏得市場。關(guān)于營銷過程中的推廣策略與銷售策略這兩大核心問題，我認(rèn)為，第一是結(jié)合務(wù)川縣市場才特性與市場輻射范圍與市場對信息的認(rèn)知途徑進(jìn)行全面整理深入分析，探尋靈活、高效、廣泛的傳播途徑與范圍確保廣告投放的有效回報(bào)。第二是使用靈活便利的銷售方式與策略，實(shí)現(xiàn)客戶與公司共贏的雙贏目的。第三是改變務(wù)川市場普遍固化呆板的座銷模式，增加新的客戶刺激手段，增設(shè)體驗(yàn)式營銷板塊，從而使客戶在世紀(jì)新城感受到與眾不一致的尊榮感與置業(yè)世紀(jì)新城的高貴地位與與眾有別的幸福感。第四是全力打造、系統(tǒng)培訓(xùn)我們的銷售隊(duì)伍，增強(qiáng)專業(yè)知識與專業(yè)技能，樹立服務(wù)意識增強(qiáng)客戶的把控與成交轉(zhuǎn)化率。從而帶動(dòng)項(xiàng)目真正的搶占市場資源有效的掌握市場主動(dòng)權(quán)，確定世紀(jì)新城在務(wù)川房地產(chǎn)的領(lǐng)導(dǎo)地位，最終實(shí)現(xiàn)世紀(jì)新城從產(chǎn)品市場到品牌市場的轉(zhuǎn)型，從而實(shí)現(xiàn)利益相對最大化的快銷模式。1)產(chǎn)品多樣：從一居室到可變四居室，適合各類人群選擇，即有適合過度性需求的產(chǎn)品，又有適合三代同堂的居住產(chǎn)品，擴(kuò)大了產(chǎn)品的適合人群，可變空間大大增加了產(chǎn)品是有用性。2)地段升值潛力大：位于務(wù)川母城與新城之間，項(xiàng)目北面大門又接壤務(wù)川的務(wù)正高速、務(wù)德高速出入口，正面更有東升大道自身龐大的綜合商業(yè)面積與白金翰宮的商業(yè)相互輝映，具有形成繁華商業(yè)圈的核心潛力。3)戶型設(shè)計(jì)合理：房型布局緊湊靈活，前衛(wèi)落地飄窗設(shè)計(jì)，實(shí)得面積大，戶型周正，采光、通風(fēng)條件好，廳市廚衛(wèi)陽臺等配套功能布局合理，動(dòng)靜分明，私密性良好。4)周邊社區(qū)成熟：地塊周圍市政配套較為完善，已形成了一個(gè)成熟的社區(qū)生活圈，基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施齊全。5)周邊配套設(shè)施齊全：十分鐘輻射圈，移動(dòng)聯(lián)通與電信營業(yè)廳，國家、商業(yè)銀行，臨時(shí)停車位，學(xué)校、醫(yī)院等設(shè)施，能很好的滿足住戶6)交通優(yōu)勢：緊鄰東升大道，務(wù)川汽車站，務(wù)正高速、務(wù)德高速出入口，交通四通八達(dá)，出行方便快捷。7)務(wù)川縣有史以來首個(gè)體育場館，首個(gè)4星級酒店，都在我世紀(jì)新城，正符合空前的標(biāo)榜，能夠大膽的說一句“務(wù)川因我而改變”。8)投資回報(bào)率高：不管是現(xiàn)在還是在未來世紀(jì)新城的地理位置優(yōu)勢是不可動(dòng)搖的，隨著務(wù)川的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展與城市進(jìn)展現(xiàn)在的房價(jià)都遠(yuǎn)低于市場應(yīng)該的市場價(jià)位，還有很大的價(jià)格空間，“十分鐘輻射圈”不管是現(xiàn)在務(wù)川傳統(tǒng)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商業(yè)中心還是未來的新區(qū)，皆在其囊括的范圍以內(nèi)，升值潛力巨大，投資回報(bào)率勢必一路高揚(yáng)。1)地塊狹長，更具務(wù)川的城市布局，我們正處于母城與新區(qū)通道隘口，商業(yè)難以形成規(guī)模與集群。2)受前期的諸多錯(cuò)誤導(dǎo)致目前市場對世紀(jì)新城的口碑影響很不好，要明白，區(qū)縣市場的口碑效應(yīng)的重要性絕不容小覷。3)前期在推廣的過程當(dāng)中沒有表達(dá)項(xiàng)目真正的價(jià)值核心，導(dǎo)致我們的品質(zhì)感一直只有我們自己明白二市場客戶卻全然不知?！餀C(jī)會(huì)(0)1)位于務(wù)川母城與新城之間，項(xiàng)目北面大門又接壤務(wù)川的務(wù)正高速、務(wù)德高速出入口，正面更有東升大道交通主干道，自身龐大的綜合商業(yè)面積與白金翰宮的商業(yè)相互輝映，努力形成又一大商業(yè)圈，提升商2)務(wù)川房地產(chǎn)業(yè)仍處于混亂階段，我們借機(jī)加快推廣與營銷模式調(diào)整，制造差異化營銷模式，把握市場先機(jī)。3)“十分鐘輻射圈”不管是現(xiàn)在務(wù)川傳統(tǒng)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商業(yè)中心還是未來的新區(qū)，務(wù)正高速、務(wù)德高速出入口，皆在其囊括的范圍以內(nèi)，周邊配套成熟度與新區(qū)相比有明顯的優(yōu)勢。(1)務(wù)川人口稀少，且房地產(chǎn)商品市場供應(yīng)量大。(2)務(wù)川經(jīng)濟(jì)滯后，房地產(chǎn)業(yè)起步晚，進(jìn)展較慢，投資者少。(3)項(xiàng)目的市場輻射范圍內(nèi)客戶積存較慢，絕大部分為外出務(wù)工人員，購房時(shí)間相對集中，加上部分競爭對手在價(jià)格上的惡性競爭舉動(dòng)，導(dǎo)(4)營銷團(tuán)隊(duì)的水平極低，專業(yè)知識、專業(yè)技能欠缺，還自我感受良(5)推廣方式固化，而且沒有任何策略與章法，特別在階段性述求與(6)缺乏整體營銷思路，沒有統(tǒng)一性與計(jì)劃性，走一步算一步，完全(7)銷售策略固化，沒有靈活的銷售策略與方法，固步自封，完全沒(8)價(jià)格執(zhí)行死板，完全不顧商家與消費(fèi)者在價(jià)格問題上的絕對對立(9)在工程建設(shè)方面，導(dǎo)致目前市場對我們項(xiàng)目極其不好的評價(jià)，沒第一階段第二階段第三階段第四階段第五階段時(shí)間4月/5月6月/7月8月/9月10月/11月12月/1月預(yù)定30套50套46套45套新推時(shí)間10月/11月內(nèi)容廣告調(diào)整、廣告投放、銷售政策制定、團(tuán)隊(duì)培訓(xùn)、結(jié)存房源銷售、按揭辦理、14#16#樓面積預(yù)測、定、編制銷講、服裝定制推廣執(zhí)行、結(jié)存房源銷售、按揭辦理、為新推辦理、組織市場調(diào)研調(diào)整廣告、投放廣告、方案調(diào)整、結(jié)存房源銷案制定、新客、制定開盤計(jì)劃、制定換計(jì)劃并執(zhí)行持續(xù)推廣、開盤物料準(zhǔn)備、預(yù)售許可辦理、價(jià)格制定、廣告內(nèi)容調(diào)整、結(jié)存房源銷售、按揭辦理、開盤布盤演練、其它工作處理新推開盤、合同簽定、按揭辦理、結(jié)存房源銷售七.項(xiàng)目綜合定位★客戶定位■二次置業(yè)口三次或以上置業(yè)通過對市場數(shù)據(jù)的分析與整理，本項(xiàng)目的主力客戶定位為剛需階層與改善性需求客戶。主流客戶：務(wù)川的外出務(wù)工人員；政府機(jī)關(guān)、教育團(tuán)體、企業(yè)中高層管理者；企事業(yè)單位，個(gè)體企業(yè)主；年青的自由職業(yè)一族。其他補(bǔ)充客戶(非主流):隨著務(wù)川的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展與城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，不斷進(jìn)入務(wù)川的外來人員與入駐務(wù)川的企業(yè)管理人員、技術(shù)人員等。抓住主流消費(fèi)群，是市場要緊購買力所在；外出務(wù)工一族年齡層定位在25—35歲；三代同堂以首次置業(yè)為主，常規(guī)住宅則以二次置業(yè)為主，以良好的社區(qū)環(huán)境、升值潛力、創(chuàng)新產(chǎn)品與性價(jià)優(yōu)勢使消費(fèi)者獲得更大利益來贏得市場；以全縣范圍目標(biāo)客戶為主，周邊換房客戶為輔。根據(jù)消費(fèi)市場調(diào)研，本項(xiàng)目的消費(fèi)者為有了一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的行政事業(yè)單位職員、企事業(yè)單位的管理者與技術(shù)人員、個(gè)體私營業(yè)主、政府公務(wù)員及外出務(wù)工人員，他們購買物業(yè)的目的要緊是“改善居住條件”。另一方面，他們有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、社會(huì)閱歷，對購買物業(yè)有一定的知識與經(jīng)驗(yàn)，但不夠理性，對購買物業(yè)的知識也是非常的片面，因此要讓他們真正明白所要購買物業(yè)的價(jià)值。主流客戶分析(約占整體消費(fèi)群體的82%)①其它(約占整體消費(fèi)群體的36%)年齡層：20-45歲客戶特征描述：他們可能是務(wù)川縣縣城本地人，也可能是其他城市人分配到務(wù)川工作或者私營企業(yè)主與自由打工者，大多數(shù)工作時(shí)間較長，多年的拼搏，已基本找到適合自己的位置，有一份較為可觀的收入，同時(shí)比較穩(wěn)固的職業(yè)，他們部分有較好的文化教育背景，追求時(shí)尚品位的生活，但生活并不崇尚奢侈。絕大部分還是在生活中逐步走向成熟，工作處于穩(wěn)步上升階段，是城市未來進(jìn)展的主力軍。他們大多常年漂泊，已不滿足現(xiàn)有的生活與居住條件，他們已結(jié)婚或者許已有了非常穩(wěn)固的家庭關(guān)系，他們已對生活、愛情充滿責(zé)任感，他們希望安定，希望改善家人居住與生活，真正的安定，希望有一個(gè)家來使生活穩(wěn)固下來?？蛻粜睦砻枋觯簞?wù)川本地置業(yè)者——多與父母同住或者孩子、父母同住，但是居住區(qū)基本是從小長大的區(qū)域，由于那里有父母、親戚、朋友、同學(xué)，是社會(huì)關(guān)系網(wǎng)的根據(jù)地，同時(shí)希望有一個(gè)這種強(qiáng)烈的歸屬感是不言而喻的。務(wù)川宜居——隨著務(wù)川的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展，不管是在城市規(guī)模、市政建設(shè)、配套建設(shè)、教育、醫(yī)療、交通、就業(yè)等方方面面都日趨完善，隨著這些條件的改善與進(jìn)展，解決了老百姓普遍對孩子教育、老人贍養(yǎng)、醫(yī)療等方面的后顧之憂，充分的營造出生活便利又舒適，后續(xù)生活來源可持續(xù)性進(jìn)展的美好前景，大大的增加了老百姓在務(wù)川置業(yè)信重要因素，交通相對比較便利，不希望有太大的首期壓力，希望余留一部分應(yīng)急基金，追求負(fù)擔(dān)得起的生活模式。購買決定因素：價(jià)格，價(jià)格滿意下的較高性價(jià)比，如產(chǎn)品品質(zhì)、有用價(jià)值、環(huán)境、配套、交通條件等，最好有點(diǎn)小便宜占。根據(jù)對務(wù)川的房地產(chǎn)市場調(diào)研、務(wù)川消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣、市場主流客戶群體、與本項(xiàng)目的綜合質(zhì)素分析，本項(xiàng)目應(yīng)定位為一個(gè)老百姓買得起的高品質(zhì)復(fù)合型項(xiàng)目，集住宅、商場、商鋪等為一體的綜合性現(xiàn)代化都市聚居社區(qū)，融入了務(wù)川首個(gè)民族體育館、務(wù)川首個(gè)四星級高檔商務(wù)酒店在內(nèi)攜居住、商業(yè)、休閑，輕松、享受的開放式高雅社區(qū)。根據(jù)對整體市場狀況、區(qū)域市場形勢、目標(biāo)客戶群、前期成交★產(chǎn)品市場定位(產(chǎn)品市場轉(zhuǎn)化品牌市場)

打造優(yōu)勢產(chǎn)品，通過產(chǎn)品優(yōu)勢贏得市場；

市場空缺，差異、創(chuàng)新產(chǎn)品樹立項(xiàng)目的市場地位

完善各項(xiàng)服務(wù)工作，樹立市場良好口碑

通過市場良好的信譽(yù)與口碑，將項(xiàng)目推向品牌市場的高度

價(jià)格<價(jià)值，永遠(yuǎn)價(jià)值>價(jià)格；價(jià)格策略1)定價(jià)原則升值，繼而在市場上形成良好口碑，這將是物業(yè)宣傳的最好B.留有余地●不把價(jià)格做得太滿，給客戶預(yù)留一定的升值空間?！穹康禺a(chǎn)作為保值增值的手段在投資者看來愈來愈不以為然，近許多購房者是窮其一生積蓄購買，他們在決定購房時(shí)必定要貨從而難以形成良好口碑，不利后期物業(yè)的銷售?！駱莾r(jià)一經(jīng)定出，即完全公平公開。●價(jià)格調(diào)整時(shí)變動(dòng)幅度不要太大，適當(dāng)多調(diào)幾次，形成小步快跑的態(tài)勢●根據(jù)客戶的各類理財(cái)需要多設(shè)計(jì)幾種付款方式以供選擇。四)儲(chǔ)備后手●不要一次將子彈用光，適度地將好的物業(yè)、最優(yōu)惠的付款方式留到最后，做到分段法消控與分段性促銷。2)價(jià)格策劃的目標(biāo)在制定價(jià)格策略、進(jìn)行價(jià)格定位之前，首先務(wù)必確定價(jià)格策略的目標(biāo)。這是企業(yè)選擇定價(jià)方法的根據(jù)。通常，樓盤的價(jià)格策略的目標(biāo)無外乎下列幾點(diǎn)：A.最大利潤目標(biāo)E.針對每個(gè)單元平層定出水平差價(jià)，要緊根據(jù)單位的朝向、采項(xiàng)目位于益陽大道與龍洲路的交匯處。同時(shí)也有望成為與時(shí)代價(jià)格表是根據(jù)己確定的核心均價(jià)為基礎(chǔ)，通過各項(xiàng)調(diào)差而制定考慮對比的因素要緊有：朝向、高度、景觀、密度、結(jié)構(gòu)、噪通常情況下，樓層差視結(jié)構(gòu)為高層與棟間遮擋情況而定。高層住宅樓層差為核心均價(jià)的5%,高層住宅樓層差為3%。項(xiàng)目形象定位根據(jù)①目標(biāo)客戶分析：務(wù)川