房地產(chǎn)信托兌付風(fēng)險(xiǎn)研究

兌付不易違約更難

——房地產(chǎn)信托兌付風(fēng)險(xiǎn)研究2觀點(diǎn)摘要2024年集合類房地產(chǎn)信托本息共到期2037億，占房地產(chǎn)行業(yè)銷售收入的3.7%；如果考慮1000余億的單一類地產(chǎn)信托，共到期3062億，占比亦僅5.5%?？紤]開發(fā)商面臨更高資金本錢〔16%左右〕，2024年本息合計(jì)到期規(guī)模3440億，占房地產(chǎn)銷售收入的6.2%。不可能出現(xiàn)行業(yè)性違約。抵押率僅40-50%，如果工程可能出現(xiàn)違約，信托公司和開發(fā)商可以通過展期、借新還舊、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式解決，真正出現(xiàn)違約的概率非常小。信托公司的風(fēng)險(xiǎn)管控、股東背景和融資能力決定其抗風(fēng)險(xiǎn)的能力，中融信托略占劣勢(shì)。2024年信貸緊縮背景下，根底產(chǎn)業(yè)和工商企業(yè)信托仍在快速增長，信托規(guī)模有望繼續(xù)提升。二季度兌付擔(dān)憂消除后信托股價(jià)將實(shí)現(xiàn)估值修復(fù)。注：信托行業(yè)數(shù)據(jù)根本為不完全統(tǒng)計(jì)，報(bào)告中數(shù)據(jù)來源主要為中國信托業(yè)協(xié)會(huì)、用益信托和財(cái)匯數(shù)據(jù)，各數(shù)據(jù)庫間數(shù)據(jù)存在不一致情況，敬請(qǐng)諒解。23主要內(nèi)容1.行業(yè)篇：3400億本息到期規(guī)模占房地產(chǎn)銷售收入6%，風(fēng)險(xiǎn)可控2.公司篇：股東背景和風(fēng)控決定抗風(fēng)險(xiǎn)能力3.信托行業(yè)投資建議：短期仍然承壓，中期估值修復(fù)34信托根本概念1、信托按資金投向分為：根底產(chǎn)業(yè)信托、房地產(chǎn)信托、證券投資信托、工商企業(yè)信托和其他類別信托。2、信托按資金來源分為：集合類信托。是指由信托公司擔(dān)任受托人，接受多個(gè)委托人的委托，集中管理、運(yùn)用和處分信托資金的行為。單個(gè)集合類信托的自然人人數(shù)不得超過50人且通常單個(gè)自然人投資金額不得小于100萬元，但單筆委托金額在300萬元以上的自然人投資者和合格的機(jī)構(gòu)投資者數(shù)量不受限制。單一類信托。是指由信托公司擔(dān)任受托人，接受單個(gè)委托人的委托，單獨(dú)管理、運(yùn)用和處分資金信托的行為，銀信合作產(chǎn)品是單一類信托重要形式之一。3、信托按資金運(yùn)用方式分為：融資類信托。是指信托資金運(yùn)用以提供融資為主的信托工程。之前房地產(chǎn)類信托和銀信合作信托中有很大比例是融資類信托。投資類信托。是指信托資金運(yùn)用以對(duì)外投資為主的信托工程，分為證券類和非證券類。事務(wù)管理類信托。是指信托公司擔(dān)任受托人和賬戶管理人，按照信托文件的約定和委托人的指令，執(zhí)行和履行事務(wù)管理職責(zé)的信托工程。451.1房地產(chǎn)信托：從“香餑餑〞到“眾矢之的〞2024年以來，信托規(guī)模，尤其是房地產(chǎn)信托規(guī)模大幅增長。截止2024年12月31日，房地產(chǎn)信托余額6882億元，是2024年初的3倍。房地產(chǎn)信托集中到期帶來的兌付壓力引起市場擔(dān)憂。2024年和2024年發(fā)行的房地產(chǎn)信托大局部將在2024-2024年到期。資料來源：信托業(yè)協(xié)會(huì)、申萬研究2024年末房地產(chǎn)信托余額近7000億，占信托行業(yè)資產(chǎn)規(guī)模達(dá)15%左右561.1房地產(chǎn)信托絕對(duì)占比并不高從存量來看，截至2024年末，房地產(chǎn)信托存量規(guī)模為6882億元，占存量資金信托的14.8%，低于根底產(chǎn)業(yè)信托和工商企業(yè)信托。從新增來看，2024年和2024年房地產(chǎn)信托共計(jì)發(fā)行6568億元，占當(dāng)期累計(jì)新增資金信托的12.5%，亦低于工商企業(yè)信托和根底產(chǎn)業(yè)信托。房地產(chǎn)信托存量規(guī)模占比15%〔20241231〕房地產(chǎn)信托累計(jì)新增占比13%〔2024-2024〕資料來源：信托業(yè)協(xié)會(huì)、申萬研究671.1高收益，2024年集合類房地產(chǎn)信托占比最高達(dá)50%以上2024年以來，房地產(chǎn)集合信托呈現(xiàn)爆發(fā)式增長，發(fā)行規(guī)模由2024年平均的36億/月增加至2024-2024平均的193億/月。單月房地產(chǎn)集合信托發(fā)行規(guī)模占總集合信托的比例最高達(dá)58%。雖然房地產(chǎn)信托在資金中占比不高，但由于集合托的迅速增長，市場開始對(duì)房地產(chǎn)信托廣泛關(guān)注。2024年1季度集合信托中房地產(chǎn)占比為20%，隨后根本都在30%以上，領(lǐng)先于其他品種。房地產(chǎn)信托預(yù)期收益率具有極大吸引力。2024年以來，房地產(chǎn)信托品的預(yù)期收益率呈不斷上升趨勢(shì)，且始終高于其他信托產(chǎn)品。平均預(yù)期年收益率由2024年初的7%提高至目前的10%以上。資料來源：信托業(yè)協(xié)會(huì)、用益信托、申萬研究房地產(chǎn)信托預(yù)期收益率高于其他信托產(chǎn)品月度房地產(chǎn)集合信托成立規(guī)模呈爆發(fā)式增長〔2024-2024〕781.1房地產(chǎn)集合信托規(guī)模迅速增長2024年一季度集合類房地產(chǎn)信托新增僅152億，隨后快速增加。最高為2024年二季度，新增917億元，2024年三季度環(huán)比回落22%，但仍達(dá)715億元。至2024年四季度才大幅減少，新增290億元，環(huán)比減少60%。集合類房地產(chǎn)信托規(guī)模迅速增長，占比遠(yuǎn)超單一類，2024年四季度大幅回落〔2024-2024〕資料來源：信托業(yè)協(xié)會(huì)、申萬研究891.22024年底以來房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)逐漸被認(rèn)識(shí)資料來源：銀監(jiān)會(huì)、申萬研究2024年12月開始，房地產(chǎn)調(diào)控政策連續(xù)出臺(tái)。隨著房價(jià)的進(jìn)一步上揚(yáng)，調(diào)控政策由形式逐漸轉(zhuǎn)向?qū)嵸|(zhì)并愈加嚴(yán)厲。隨著政策的加劇和持續(xù)，調(diào)控效果逐漸顯現(xiàn)。截至目前對(duì)市場產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性重大影響的政策包括：限購令、首付上調(diào)、提高開發(fā)貸審批條件、利率上調(diào)、房產(chǎn)稅。開發(fā)商流動(dòng)性趨緊，且未來預(yù)期并不樂觀。2024年底開始，銀監(jiān)會(huì)陸續(xù)出臺(tái)文件，警示房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并限制房地產(chǎn)信托工程的發(fā)行。2024年底開始，銀監(jiān)會(huì)陸續(xù)出臺(tái)文件，關(guān)注房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)2010年8月銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《信托公司凈資本管理辦法》，對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)賦予較大風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，以控制相關(guān)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。2010年11月銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》，要求各信托公司立即進(jìn)行業(yè)務(wù)合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)自查，逐筆分析業(yè)務(wù)的合規(guī)性和風(fēng)險(xiǎn)狀況，包括但不限于信托公司發(fā)放貸款的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否滿足“四證”齊全、開發(fā)商或其控股股東是否具備二級(jí)資質(zhì)、項(xiàng)目資本金比例是否達(dá)到國家最低要求等條件；第一還款來源充足性、可靠性評(píng)價(jià)；抵質(zhì)押等擔(dān)保措施情況及評(píng)價(jià)；項(xiàng)目到期償付能力評(píng)價(jià)及風(fēng)險(xiǎn)處置預(yù)案等內(nèi)容。2011年5月銀監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于逐月上報(bào)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)表的通知》，為做好信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范工作，確保房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)平穩(wěn)運(yùn)行，各信托公司要按月報(bào)送房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)表，并于每月7日前將表格填寫完整并上報(bào)。2011年9月銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于做好房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)工作有關(guān)事項(xiàng)的通知》，并清查信托公司地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)2011年10月市場傳言，銀監(jiān)會(huì)叫停渤海信托、方正東亞信托、四川信托、五礦信托四家信托公司的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，為期3個(gè)月9101.3兌付風(fēng)險(xiǎn)集中在2024年和2024年資料來源：用益信托、申萬研究信托產(chǎn)品的“命門〞是到期兌付時(shí)間剛性，即必須準(zhǔn)時(shí)兌付。因此房地信托面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)不是房價(jià)下跌，而銷量下降會(huì)直接影響資金流動(dòng)性，進(jìn)而影響準(zhǔn)時(shí)兌付。季度新增單一類房地產(chǎn)信托規(guī)模較為穩(wěn)定，增長主要來自集合類房地產(chǎn)信托。單一類房地產(chǎn)信托的剛性兌付要求不高，信托公司承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)較小，因此我們的研究將側(cè)重于集合類房地產(chǎn)信托。在房地產(chǎn)行業(yè)整體銷售受阻的市場背景下，通過銷售回款方式償付投資人本息的常規(guī)兌付方案困難加大。從目前情況看，信托融資方臨近到期出現(xiàn)兌付風(fēng)險(xiǎn)的案例呈增多趨勢(shì)，但是由于發(fā)行時(shí)已采取了較為嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)控制措施，抵押率通常在40-50%，資產(chǎn)的價(jià)值仍能夠完全覆蓋投資人的本息。房地產(chǎn)集合信托平均期限為1.91年10111.3.1房地產(chǎn)信托期限長期化、分散化資料來源：財(cái)匯數(shù)據(jù)、申萬研究集合類房地產(chǎn)信托工程期限較為分散，3年及以上的占到20%-30%，本金支付有一局部延期至2024年以后，可緩解集中兌付壓力。根據(jù)財(cái)匯數(shù)據(jù)的不完全統(tǒng)計(jì)，近兩年房地產(chǎn)信托的期限呈現(xiàn)長期化和分散化趨勢(shì)。2024年和2024年的1年及1.5年的規(guī)模占比30%左右，2年的在40%左右，2.5年及以上的占比達(dá)20%-30%。信托工程期限的分散化可有效分散兌付時(shí)間，緩解兌付壓力。房地產(chǎn)集合信托的期限近兩年呈現(xiàn)長期化、分散化趨勢(shì)11121.3.22Q2024至3Q2024到期節(jié)奏較為平均資料來源：用益信托、申萬研究2Q2024-3Q2024，季度平均到期500-600億。用益信托統(tǒng)計(jì)，2024年和2024年新增集合房地產(chǎn)信托1993和2664億元，收益率10%左右。其中，1年、1.5年、2年分別占比10%、20%和40%據(jù)此計(jì)算，2024年和2024年本金分別到期1609和1866億，本息合計(jì)分別到期2037億和2209億信托期限的分散使得季度到期規(guī)模較為平均。除2024年一季度、2024年二季度2024年四季度外，2024年和2024年各季度到期規(guī)模維持在500-600億房地產(chǎn)集合信托2024年二季度至2024年三季度成為兌付頂峰信托期限的分散使得到期規(guī)模較為平均12131.3.3集合到期規(guī)模占銷售收入3.7%2024年集合類房地產(chǎn)信托工程到期規(guī)模為2000億左右，占房地產(chǎn)行業(yè)銷售收入的3.7%，整體風(fēng)險(xiǎn)可控。2024年一季度到期的地產(chǎn)集合信托419億，為未來七個(gè)季度最少，因此到期規(guī)模占房地產(chǎn)銷售收入的比例為全年較低。隨著接下到期規(guī)模的增加，兌付風(fēng)險(xiǎn)上升。2024年到期的集合類地產(chǎn)信托規(guī)模占全年房地產(chǎn)行業(yè)銷售收入的3.7%，整體風(fēng)險(xiǎn)可控資料來源：申萬研究13141.3.4總體到期規(guī)模占銷售收入5.5%，風(fēng)險(xiǎn)可控考慮單一類房地產(chǎn)信托，2024年本息合計(jì)到期規(guī)模占全年房地產(chǎn)銷售收入的比例為5.5%。即使考慮每年一千億左右的單一類房地產(chǎn)信托，2024年和2024年本金分別到期2433和2747億，本息合計(jì)分別到期3062億和3226億。除2Q2024和4Q2024外，2024年和2024年各季度到期規(guī)模維持在800億左右。2024年到期的房地產(chǎn)信托(單一+集合)規(guī)模占全年房地產(chǎn)行業(yè)銷售收入的5.5%信托期限的分散使得到期規(guī)模較為平均14151.3.5開發(fā)商面臨更高資金本錢，到期占銷售收入6.2%考慮開發(fā)商面臨更高資金本錢〔16%左右〕，利息支出更多，2024年本息合計(jì)到期規(guī)模3440億，占全年房地產(chǎn)銷售收入的比例為6.2%。2024年和2024年本金分別到期2433和2747億，本息合計(jì)分別到期3440億和3513億。除2Q2024和4Q2024外，2024年和2024年各季度到期規(guī)模維持在900億左右。2024年到期的房地產(chǎn)信托(開發(fā)商本錢)規(guī)模占全年房地產(chǎn)行業(yè)銷售收入的6.2%開發(fā)商面臨更高資金本錢和利息支出15161.4兌付風(fēng)險(xiǎn)及解決方法資料來源：申萬研究雖然2024年到期房地產(chǎn)信托工程規(guī)模與2024年根本持平，但風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)低于2024年。因?yàn)?024年下半年開始的銀監(jiān)會(huì)嚴(yán)格監(jiān)控、更低的抵押率和更優(yōu)質(zhì)的開發(fā)商。信托公司在工程選擇上，更傾向融資能力較強(qiáng)的大型開發(fā)商，兌付風(fēng)險(xiǎn)主要集中在小型開發(fā)商、單體工程上，總體風(fēng)險(xiǎn)可控。即使出現(xiàn)兌付風(fēng)險(xiǎn)，也可以采用借新還舊、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式緩解流動(dòng)性問題，實(shí)際發(fā)生違約的可能性非常小。但房地產(chǎn)信托集中兌付可能迫使開發(fā)商低價(jià)促銷，加速房價(jià)回落。房地產(chǎn)信托兌付風(fēng)險(xiǎn)及解決方法地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)方法舉例1資金被挪用要求提前兌付山東信托-黃金海岸股權(quán)投資基金集合資金信托計(jì)劃、彭和大廈貸款項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃2項(xiàng)目無法完工展期未發(fā)生3房產(chǎn)難以出售借新還舊（用新的計(jì)劃接管原來的產(chǎn)品）天津星耀五洲項(xiàng)目（中信盛景星耀地產(chǎn)基金集合信托計(jì)劃-華能貴城星洲1號(hào)信托項(xiàng)目）4股權(quán)轉(zhuǎn)讓（資產(chǎn)管理公司、其他開商等接盤）綠城中國部分項(xiàng)目5強(qiáng)制平倉，拍賣抵押資產(chǎn)6信托公司墊資16171.4.1兌付風(fēng)險(xiǎn)分析：開發(fā)商資質(zhì)一、二級(jí)占比70%以上資料來源：用益信托、申萬研究融資方為三級(jí)及以下資質(zhì)開發(fā)商的信托工程規(guī)模2024年三季度占比17.5%，較2024年上半年的29.6%下降12個(gè)百分點(diǎn)。一般來說，資質(zhì)較高的大型房地產(chǎn)開發(fā)商融資能力也較強(qiáng)，出現(xiàn)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)的可能性較小。小型開發(fā)商、單體工程那么風(fēng)險(xiǎn)較大隨著地產(chǎn)調(diào)控的深入，信托公司在合作開發(fā)商的資質(zhì)選擇上更為謹(jǐn)慎。一、二級(jí)資質(zhì)及保障房的開發(fā)商占比超過70%

2011年上半年開發(fā)商資質(zhì)（規(guī)模，億））一級(jí)二級(jí)三級(jí)其他保障房合計(jì)貸款類13169354318295股權(quán)投資2611067917080697權(quán)益投資19070383924360組合運(yùn)用1013868424253其他57601266合計(jì)7402891583371471670占比44.3%17.3%9.4%20.2%8.8%100.0%

2011年三季度開發(fā)商資質(zhì)（規(guī)模，億）一級(jí)二級(jí)三級(jí)其他保障房合計(jì)貸款類628061720186股權(quán)投資836563914206權(quán)益投資396582436172組合運(yùn)用28206138其他14102219合計(jì)226213208873621占比36.5%34.3%3.2%14.3%11.8%100.0%17181.4.2兌付風(fēng)險(xiǎn)分析：股權(quán)投資類減少資料來源：用益信托、申萬研究與2024年和2024年上半年相比，三季度股權(quán)投資類房地產(chǎn)信托產(chǎn)品大幅減少。其一，監(jiān)管層三季度開始對(duì)信托公司發(fā)行的房地產(chǎn)信托逐個(gè)審批，不能滿足“四三二〞標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品將較難通過審核。其二，股權(quán)投資類，如假設(shè)開發(fā)商無法付款，而該公司的土地/工程被用作其他類型融資的抵押，比方銀行貸款，那么銀行將對(duì)該抵押物具有第一索賠權(quán)，對(duì)于信托公司進(jìn)行追償將有較大影響。隨著房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)堆積、中小型開發(fā)商流動(dòng)性日益趨近的情況下，信托公司也有意識(shí)的減少了這種資金使用方式。2024年三季度開始，股權(quán)投資型的房地產(chǎn)信托占比大幅下降18191.4.3兌付風(fēng)險(xiǎn)分析：資金投向分散化資料來源：用益信托、申萬研究2024年房地產(chǎn)信托資源的投資較分散，雖然投向商品住宅類仍較多，但相較與2024年已大幅減少。這反映信托公司在也在有意識(shí)的分散風(fēng)險(xiǎn)。尤其是考慮到目前商業(yè)物業(yè)漸受熱捧，信托公司也逐漸增大了該類工程的投資比重，如華潤信托發(fā)行了專門投資于商業(yè)物業(yè)的地產(chǎn)基金。房地產(chǎn)信托資金投向更為分散，2024年三季度商品住宅僅占37%1920主要內(nèi)容1.行業(yè)篇：3400億到期規(guī)模占房地產(chǎn)銷售收入6%，風(fēng)險(xiǎn)可控2.公司篇：股東背景和風(fēng)控決定抗風(fēng)險(xiǎn)能力3.信托行業(yè)投資建議：短期仍然承壓，中期估值修復(fù)20212.1信托公司運(yùn)營模式?jīng)Q定風(fēng)險(xiǎn)大小用益2024年55家信托公司綜合實(shí)力排行榜信托機(jī)構(gòu)資本實(shí)力業(yè)務(wù)能力盈利能力信托管理能力抗風(fēng)險(xiǎn)能力綜合實(shí)力平安信托1512211中信信托733182中融信托232211365愛建信托465339152241安信信托54517445142陜國投504453472852資料來源：用益信托、申萬研究信托公司運(yùn)營模式：中信信托：強(qiáng)大的集團(tuán)背景、出類拔萃的政策預(yù)判和執(zhí)行力、產(chǎn)品創(chuàng)新能力、風(fēng)險(xiǎn)管理能力平安信托：金融平臺(tái)協(xié)同、高效的后援平臺(tái)、專業(yè)化的投資和銷售團(tuán)隊(duì)、出色的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和創(chuàng)新能力中融信托：有效鼓勵(lì)、產(chǎn)品創(chuàng)新能力信托公司房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)集中度風(fēng)險(xiǎn)控制能力兌付能力，融資能力21222.1.1中信信托：股東背景優(yōu)勢(shì)+風(fēng)險(xiǎn)管理集團(tuán)優(yōu)勢(shì)：品牌、渠道和客戶資源等。中信集團(tuán)目前擁有44家子公司，業(yè)務(wù)涉及銀行、證券、信托、融資租賃、房地產(chǎn)以及貿(mào)易諸多領(lǐng)域。2024年，中信信托共有關(guān)聯(lián)方32個(gè)，主要為中信銀行和中信房地產(chǎn)。在運(yùn)作一些大型工程、復(fù)雜交易時(shí)，公司利用中信地產(chǎn)、中信建設(shè)等非金融公司的產(chǎn)業(yè)經(jīng)驗(yàn)和把控能力，使風(fēng)險(xiǎn)管控措施的落實(shí)更具有可操作性，產(chǎn)生了很好的實(shí)際效果。管理體系建設(shè)：建立以“四個(gè)別離〞為管理防火墻；按前、中、后臺(tái)劃分信托業(yè)務(wù)流程；以信托事務(wù)管理確定受托人職責(zé)的風(fēng)險(xiǎn)管理和風(fēng)險(xiǎn)控制體系。出色的政策預(yù)判能力、產(chǎn)品創(chuàng)新能力中信信托信托資產(chǎn)分布中信信托股權(quán)結(jié)構(gòu)22232.1.2平安信托：專業(yè)化、精細(xì)化、流程化“產(chǎn)品、渠道、系統(tǒng)平臺(tái)〞協(xié)調(diào)開展。平安信托提出了“打漁〞和“買漁〞并舉的戰(zhàn)略，一方面強(qiáng)化自身的產(chǎn)品研發(fā)能力，另一方面篩選優(yōu)秀的投資人到平安信托的平臺(tái)上發(fā)行產(chǎn)品。同時(shí)，平安信托利用集團(tuán)綜合開拓的優(yōu)勢(shì)，打造自己的直銷隊(duì)伍，以效勞為導(dǎo)向，力爭為中國高凈值客戶提供全方位的資產(chǎn)配置方案及財(cái)富管理效勞。平安信托提出了以財(cái)富管理業(yè)務(wù)為主業(yè)，打造高產(chǎn)能的私人財(cái)富管理團(tuán)隊(duì)，同時(shí)充分發(fā)揮、挖掘集團(tuán)的內(nèi)部優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步強(qiáng)化綜合開拓的舉措，全力打造自己的直銷渠道。目前，平安信托總共有1300多名員工，其中銷售團(tuán)隊(duì)占到600多人。平安信托信托資產(chǎn)分布平安信托股權(quán)結(jié)構(gòu)23242.1.3中融信托：銷售+產(chǎn)品開發(fā)銷售團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢(shì)：四大營銷中心、恒天財(cái)富、新湖財(cái)富各業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)全功能，業(yè)務(wù)承包模式。工資由根本工資加提成，而提成按募集規(guī)模的一定比例。迅速擴(kuò)張，產(chǎn)品開發(fā)2024年，中融信托新增了信息技術(shù)部、人力資源部、房地產(chǎn)金融部、地產(chǎn)直投部、固有業(yè)務(wù)部、機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)部、信托業(yè)務(wù)三部、四部和四個(gè)財(cái)富管理中心。這標(biāo)志著中融開始大力進(jìn)入房地產(chǎn)融資領(lǐng)域。2024年，中融新增設(shè)了股權(quán)投資部、藝術(shù)品金融部、信托業(yè)務(wù)六部；另外，總監(jiān)下新設(shè)了營銷支持中心、資產(chǎn)管理二部和資產(chǎn)管理三部。中融信托信托資產(chǎn)分布中融信托股權(quán)結(jié)構(gòu)24252.2信托公司房地產(chǎn)信托兌付風(fēng)險(xiǎn)分析資料來源：財(cái)匯數(shù)據(jù)、申萬研究根據(jù)財(cái)匯金融終端不完全統(tǒng)計(jì)，2024年到期房地產(chǎn)集合信托規(guī)模1252億，2024年到期1009億。中融信托2024年和2024年到期房地產(chǎn)信托規(guī)模根本相同，分別是118億和130億。平安信托地產(chǎn)工程到期主要集中在2024年，為92億，2024年僅到期43億。中信信托地產(chǎn)工程到期集中在2024年，為124億元，2024年僅到期40億。2024年信托公司房地產(chǎn)信托到期規(guī)?！膊煌耆y(tǒng)計(jì)〕2024年信托公司房地產(chǎn)信托到期規(guī)?！膊煌耆y(tǒng)計(jì)〕25262.2.1房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)集中度資料來源：公司數(shù)據(jù)，申萬研究房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)集中度反映信托公司風(fēng)險(xiǎn)集中程度。大型信托公司中，中融信托的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占比最高，陜國投最低。預(yù)計(jì)2024年末，中融信托這一數(shù)據(jù)占比較2024年末有所提升。房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)占比(2024年報(bào)數(shù)據(jù))26272.2.2信托公司資本實(shí)力信托公司凈資本管理方法實(shí)施后，除平安信托外，其他大局部信托公司都存在資本缺口，面臨較大融資壓力。信托工程有可以出現(xiàn)違約時(shí)，抵押資產(chǎn)無法迅速變現(xiàn)，考慮剛性兌付要求，有可能需要信托公司先行墊付。信托公司的資本實(shí)力尤為重要，而這種差異主要表達(dá)在股東背景上。中信信托和平安信托具有股東優(yōu)勢(shì)。資料來源：公司數(shù)據(jù)、申萬研究單位：萬人民幣愛建信托安信信托中融信托中信信托平安信托陜國投(1H2011)房地產(chǎn)信托606,570448,3693,861,0665,878,0752,074,947319,748信托資產(chǎn)合計(jì)847,8681,227,03317,993,68933,279,07713,959,4203,090,793房地產(chǎn)信托占比71.54%36.54%21.46%17.66%14.86%10.35%注冊(cè)資本(*最新）100,00045,411147,500120,000698,80057,841凈資產(chǎn)43,83032,612153,931565,0991,334,38279,145大股東愛建股份（愛建特種基金會(huì)）國之杰投資經(jīng)緯紡機(jī)（恒天集團(tuán)），中植集團(tuán)中信集團(tuán)平安保險(xiǎn)集團(tuán)陜煤集團(tuán)信托公司房地產(chǎn)信托及資本情況〔2024年報(bào)〕2728主要內(nèi)容1.行業(yè)篇：3500億到期規(guī)模占房地產(chǎn)銷售收入6%，風(fēng)險(xiǎn)可控2.公司篇：股東背景和風(fēng)控決定抗風(fēng)險(xiǎn)能力3.信托行業(yè)投資建議：短期仍然承壓，中期估值修復(fù)28293.12024年信托行業(yè)收入和利潤仍持續(xù)向好資料來源：中國信托業(yè)協(xié)會(huì)、申萬研究信托公司的收入和利潤實(shí)現(xiàn)有所滯后，2024年和2024年所做的高利潤率的房地產(chǎn)信托工程在2024年仍能為信托公司奉獻(xiàn)可觀的營業(yè)收入和凈利潤。2024年各信托公司凈利潤增速普遍在60%以上。2024年信托行業(yè)營業(yè)收入較2024年增長55%，其中信托業(yè)務(wù)收入增長107%。全行業(yè)利潤總額較2024年更是實(shí)現(xiàn)88%的增長。2024年房地產(chǎn)信托月度新增預(yù)計(jì)維持100億左右，2024年末房地產(chǎn)信托余額由年初的6882億下降至5649億2024年信托行業(yè)信托業(yè)務(wù)收入增長107%，凈利潤增長88%單位：億人民幣2010Q12010Q22010Q32010Q42011Q12011Q22011Q32011Q4經(jīng)營收入399610928471173266439利息收入51115308193045信托業(yè)務(wù)收入22545816754124201346投資收益931318211314262利潤總額26657615947119185299占比2010Q120