對(duì)深圳近十年房?jī)r(jià)的分析報(bào)告

深圳房?jī)r(jià)分析報(bào)告一、引言都說(shuō)北上廣深房?jī)r(jià)貴如上天，那么，北上廣深的房?jī)r(jià)究竟有多貴呢？造成北上廣深房?jī)r(jià)高企的原因是什么呢？這種高房?jī)r(jià)還會(huì)持續(xù)嗎？本文以深圳為例，詳細(xì)剖析深圳近十年的房?jī)r(jià)，并預(yù)測(cè)以后的房?jī)r(jià)走勢(shì)。特約評(píng)論員陳寶存在接受房產(chǎn)頻道的記者采訪是表示，北上廣深至少還應(yīng)該漲2.5倍！陳寶存表示，北上廣深這四大城市，從2023年至今樓面地價(jià)增長(zhǎng)了200%，現(xiàn)在就算是消化這三年半的樓面地價(jià)的增長(zhǎng)，那樓價(jià)也至少應(yīng)該增長(zhǎng)兩倍半以上?，F(xiàn)在一直都在壓制著，北上廣對(duì)房?jī)r(jià)的壓制都是完全沒(méi)有道理的。特別是深圳在過(guò)去一年半的時(shí)間內(nèi)上漲了150%。高么？不高！因?yàn)橹辽龠€有100%的房?jī)r(jià)漲幅還沒(méi)有落實(shí)。深圳房?jī)r(jià)深圳10月新房均價(jià)

49557

元/m2

環(huán)比上月增長(zhǎng)

↑

0.91%深圳9月新房均價(jià)

49112

元/m2深圳當(dāng)前在售樓盤(pán)

169

個(gè)當(dāng)前待售樓盤(pán)

124

個(gè)那么，問(wèn)題來(lái)了，均價(jià)

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元/m2是什么概念呢？如果按照90m2的房?jī)r(jià)算，總價(jià)4460130元。446萬(wàn)元！也就是說(shuō)，如果你每個(gè)月月薪一萬(wàn)元，你需要446個(gè)月〔37.16年〕的不吃不喝才能買(mǎi)的起〔還不考慮貨幣貶值和房?jī)r(jià)的上漲〕！考慮到目前都是采用房貸，我們算一下哈，貸款三十年，利息4.9%，首付10%，那么你每個(gè)月將要還21547.5元！我們?cè)賮?lái)參考下深圳的收入水平，2023年上半年，深圳居民主要收支數(shù)據(jù)繼續(xù)呈現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，收入增幅繼續(xù)高于全國(guó)、全省平均水平。上半年，深圳居民人均可支配收入為25281.88元，較2023年同期增加2182.25元，增長(zhǎng)9.4%。也就是說(shuō)，如果買(mǎi)房的話，深圳平均半年的收入剛好還一個(gè)月的房貸。說(shuō)完了一手房，我們來(lái)看看二手房：可以看出，深圳的房?jī)r(jià)真不是吹的。深圳的歷史房?jī)r(jià)可以看出，深圳這十年來(lái)房?jī)r(jià)一直在走高。仔細(xì)觀察，可以發(fā)現(xiàn)，2006年到2007年的上升幅度十分劇烈，直接突破了萬(wàn)元大關(guān)。其次是2023年到2023年，突破了兩萬(wàn)元大關(guān)。最后是2023年到2023年，突破了三萬(wàn)元大關(guān)。另外我們注意到，2023年在房?jī)r(jià)經(jīng)歷了飛漲之后，略微有所下調(diào)，跌下了兩萬(wàn)元。后文將重點(diǎn)以這四個(gè)時(shí)期為例，分析深圳房?jī)r(jià)的影響因素。下面我們?cè)俜謩e看深圳中心區(qū)和偏遠(yuǎn)地區(qū)的房?jī)r(jià)變化福田區(qū)，隸屬于廣東省深圳市，位于深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)中部，是深圳市的中心城區(qū)，市委市政府所在地，坐擁深圳中央商務(wù)區(qū)，是深圳的行政、文化、金融、信息和國(guó)際展覽中心。我們可以發(fā)現(xiàn)，深圳福田中心城區(qū)的房?jī)r(jià)趨勢(shì)，根本和整個(gè)深圳的房?jī)r(jià)趨勢(shì)是一致地。深圳的房?jī)r(jià)，也呈現(xiàn)出一種中心帶動(dòng)四周的情形，先是中心城區(qū)的房?jī)r(jià)上漲，然后緊接著就是周?chē)l(wèi)星城的房?jī)r(jià)跟著上漲。龍崗中心城是龍崗區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，屬于深圳八大衛(wèi)星城之一。除了離市區(qū)遠(yuǎn)一點(diǎn)，龍崗中心城還是挺好的：環(huán)境好、配套齊全，最重要是價(jià)格還很美麗，2萬(wàn)以下的地鐵房隨便挑!(當(dāng)然是一兩年前，因?yàn)榻衲觊_(kāi)始連龍崗中心城也淪陷了...)據(jù)統(tǒng)計(jì)，10月份第四周龍崗中心城新房成交均價(jià)為29630元/平。可以發(fā)現(xiàn)，深圳龍崗區(qū)的房?jī)r(jià)漲勢(shì)根本和深圳的房?jī)r(jià)漲勢(shì)一致，但是價(jià)格低于平均房?jī)r(jià)。也正因?yàn)槠漭^低的房?jī)r(jià)，導(dǎo)致需求增加，從而促進(jìn)了房?jī)r(jià)的上漲?？傮w來(lái)說(shuō)，深圳的房?jī)r(jià)都是高漲的。深圳房?jī)r(jià)走勢(shì)分析〔一〕06-07年首先我們來(lái)分析一下06到07年深圳房?jī)r(jià)的大漲。06到07年間，深圳平均房?jī)r(jià)從9228元/㎡漲到13279元/㎡，一舉突破了萬(wàn)元大關(guān)。漲價(jià)4051元/㎡，漲幅43.9%。如此高的漲幅，大概也只有股票期貨等風(fēng)險(xiǎn)投資才能媲美了吧。我們先來(lái)看下06到07年間國(guó)家出臺(tái)的調(diào)控措施：06年調(diào)控政策：70/90政策“國(guó)六條〞出臺(tái)，重點(diǎn)開(kāi)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。同一天，“國(guó)十五條〞出臺(tái)，規(guī)定90平方米以下住房須占工程總面積七成以上，也即“70/90政策〞。市場(chǎng)反響：房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，漲幅相對(duì)平穩(wěn)，中小戶型房增加。07年調(diào)控政策：9/27房貸新政9月《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》正式出臺(tái)，這亦是后來(lái)被頻繁提起的“9/27房貸新政〞。市場(chǎng)反響：當(dāng)年樓市價(jià)格暴漲、地王頻現(xiàn)。政策出臺(tái)后，深圳樓市“集體坐過(guò)山車(chē)〞，在瘋狂中倒下。2023年全年房?jī)r(jià)明顯下跌，當(dāng)年深圳新房成交量全年“墊底〞，低迷一直持續(xù)到當(dāng)年12月。2007年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)在政府持續(xù)的調(diào)控下呈現(xiàn)出“一個(gè)依舊''、“兩個(gè)極端〞、“三個(gè)階段''的總體特征,市場(chǎng)由此開(kāi)始進(jìn)入整固期。與此同時(shí),在“十七大〞精神和建設(shè)“和諧社會(huì)〞思想的指導(dǎo)下,政府加大對(duì)中低收人者住房保障的關(guān)注,加快經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房等公共住房的建設(shè)和供給,諾多的住房保障政策和措施相繼責(zé)徹和落實(shí)。一個(gè)依舊：房?jī)r(jià)持續(xù)飆升，年底較年初商品房均價(jià)上升幅度超過(guò)60%整體來(lái)講,2007年深圳商品房?jī)r(jià)格持續(xù)上升,較2006年上升46%?？赐赀@些數(shù)據(jù)，我們似乎趕到深圳的房?jī)r(jià)“有毒〞。確實(shí)，這些年來(lái)，深圳的房?jī)r(jià)一直呈現(xiàn)國(guó)家越調(diào)控，房?jī)r(jià)越上漲的趨勢(shì)。之所以會(huì)出現(xiàn)這種情況，是因?yàn)榉慨a(chǎn)擁有兩種性質(zhì)：它既是使用品又是投資品?！?000個(gè)炒家控制了深圳將近３０％的二手豪宅。〞在中介圈內(nèi)，這句話被廣為流傳。股票投資具有“買(mǎi)漲殺跌〞的情形，但是對(duì)于房產(chǎn)來(lái)說(shuō)，由于房產(chǎn)的流動(dòng)性遠(yuǎn)不如股票，所以很多人選擇的都是“買(mǎi)漲〞。而作為改革開(kāi)放的窗口，作為中國(guó)最富有的城市之一，深圳最不缺的就是有錢(qián)人，不管多貴的房產(chǎn)，都有人買(mǎi)的起。而且，07年正值北京奧運(yùn)會(huì)前夕，人民幣升值，深圳又是以出口導(dǎo)向型的城市，于是很多富豪將外匯兌換成人民幣進(jìn)而購(gòu)置房產(chǎn)以求增值。于是資本露出饕餮本性，再多、再貴的新房推出，總是一吞而空。房?jī)r(jià)不斷刷新歷史紀(jì)錄，買(mǎi)者依舊如云，人們似乎對(duì)數(shù)字失去了感覺(jué)；“只要樓王，不管價(jià)格〞的預(yù)訂已經(jīng)不讓地產(chǎn)商感到驚喜；投資者并不抱怨價(jià)格，他們的憤怒在于——并不總能買(mǎi)到新房。隨著購(gòu)置的人越來(lái)越多，需求量的增大使得需求曲線左移，價(jià)格上漲。但是作為投資品，價(jià)格的上漲非但沒(méi)有抑制人們的購(gòu)置欲望，反而刺激了人們的購(gòu)置欲望，導(dǎo)致出現(xiàn)了價(jià)格越高需求越大的情況，進(jìn)一步推高了房?jī)r(jià)。同時(shí)，讓我們觀察一下08年的房?jī)r(jià)，可以發(fā)現(xiàn)經(jīng)歷了07年的房?jī)r(jià)瘋漲后，08年的房?jī)r(jià)幾乎沒(méi)變，區(qū)域穩(wěn)定。這是因?yàn)榇藭r(shí)投機(jī)者已經(jīng)發(fā)現(xiàn)07年的房?jī)r(jià)瘋漲，將房?jī)r(jià)推到了一個(gè)岌岌可危的地步。如果此時(shí)繼續(xù)擴(kuò)大投資，可能會(huì)血本無(wú)歸。于是，明智的投資者們開(kāi)始選擇拋售一局部房源。此時(shí)，真正需要房的中低收入者終于有時(shí)機(jī)買(mǎi)到房〔在資金充足的投資者們面前，他們想搶到房幾乎不可能，但是經(jīng)歷了07年的房?jī)r(jià)瘋漲，他們心中仍擔(dān)憂房?jī)r(jià)還會(huì)再漲，而且他們是屬于真正需要房的人，所以此時(shí)雖說(shuō)房?jī)r(jià)高企，他們還是會(huì)拼了命買(mǎi)〕。他們接過(guò)投資者們拋售的房源。此時(shí)市場(chǎng)供需平衡，于是深圳房?jī)r(jià)迎來(lái)了難得的穩(wěn)定?！捕?9-10年09-10年期間，平均房?jī)r(jià)從16063元/㎡漲到20471元/㎡，漲價(jià)4408元/㎡，漲幅27.44%。讓我們來(lái)看下10年的成交數(shù)據(jù)：一級(jí)市場(chǎng):2023年,深圳土地市場(chǎng)全年供給土地76宗,其中住宅用地7宗;全年共成交土地94宗,其中成交住宅用地7宗,土地面積60.5萬(wàn)平米。二級(jí)市場(chǎng):2023年,深:i1l[一手住房批售面積364.6萬(wàn)平米,同比減少1l.2%;成交面積321萬(wàn)平米,同比下降47.9%;供銷比1.l：1。成交均價(jià)為20234元/平米,同比上漲36.5%。三級(jí)市場(chǎng):2023年,深:明二手住房成交面積為929.4萬(wàn)平米,同比下降30%;成交均價(jià)為15679元/平米,同比上漲l3.7%。我們可以看到，10年間。深圳批售的土地減少，這直接導(dǎo)致了房源的供給減少，出現(xiàn)了短期的房源供給緊張，從而導(dǎo)致供給曲線左移，房?jī)r(jià)上漲也就理所當(dāng)然了?？偟膩?lái)說(shuō)，09-10年間的房?jī)r(jià)上漲沒(méi)有多少投機(jī)因素在里面，房產(chǎn)市場(chǎng)總體上符合供需規(guī)律?！踩?0-12年這幾年，深圳房?jī)r(jià)出現(xiàn)了少有的下跌趨勢(shì)。原因是經(jīng)歷了09-10年的供給緊張導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲后，政府開(kāi)始介入房產(chǎn)市場(chǎng)，調(diào)控房市。10年末出臺(tái)的相關(guān)政策如下：文件名稱發(fā)布時(shí)問(wèn)制定單位內(nèi)容要點(diǎn)?關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康開(kāi)展的通知?又稱“國(guó)十一條''20l0-1-7國(guó)務(wù)院增加保障性住房和普通商品住房有效供給;合理引導(dǎo)住房消費(fèi)抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求;加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范和市場(chǎng)監(jiān)管,加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè);落實(shí)地方各級(jí)人民政府責(zé)任?關(guān)于堅(jiān)決追制局部城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知?又稱“新國(guó)十條〞2023-4-17國(guó)務(wù)院一切實(shí)履行穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障職責(zé);堅(jiān)決抑制不合理住房需求:增加住房有效供給;加快保障性安居工程建設(shè);加強(qiáng)房地J?市場(chǎng)監(jiān)管?關(guān)于進(jìn)一步貫徹落實(shí)國(guó)發(fā)【2023】10號(hào)文件的通知?又稱“國(guó)五條〞2023-9-29住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)土資源部和監(jiān)察部嚴(yán)格實(shí)行問(wèn)責(zé)制,完善房地產(chǎn)稅收政策,加強(qiáng)稅收征管;切實(shí)增加住房有效供給,全力加快保障性安居工程建設(shè),進(jìn)一步加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管,嚴(yán)肅査處違法違規(guī)行為;加快信息系統(tǒng)建設(shè),加強(qiáng)與論正面引導(dǎo)我們可以看到，政府這一次采用了抑制不合理需求，同時(shí)擴(kuò)大供給量的方式，雙管齊下，使得需求曲線左移，供給曲線右移，導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降。同時(shí)政府相應(yīng)地發(fā)布了限購(gòu)令，抑制了投機(jī)者的炒作，使得房?jī)r(jià)區(qū)域穩(wěn)定并略有下降?！菜摹?4-15年14-15年，深圳房?jī)r(jià)又一次迎來(lái)了飛漲。我們以下面一張圖感受下：經(jīng)過(guò)比照，深圳的房?jī)r(jià)漲幅又一次領(lǐng)跑全國(guó)。這一輪的漲價(jià)，最大的原因來(lái)自于政府及銀行機(jī)構(gòu)。要說(shuō)深圳房?jī)r(jià)暴漲的直接導(dǎo)火索，自然就是“3·30〞救市新政了，其中深圳市規(guī)定公積金購(gòu)首套房首付僅需2成；擁有1套住房并已結(jié)清住房公積金貸款的住房公積金繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)住房公積金貸款購(gòu)置普通自住房的，首付款比例也降到了30%。加上房貸優(yōu)惠利率在市場(chǎng)上重新出現(xiàn)，一下子激活了市場(chǎng)的買(mǎi)氣。畢竟過(guò)去幾年的樓市調(diào)控抑制了太多的改善性需求，當(dāng)樓市調(diào)控漸漸松綁以后，銀行“錢(qián)荒〞又導(dǎo)致銀行惜貸，讓房貸本錢(qián)大幅提高。如今政策放開(kāi)后需求突然爆發(fā)也就缺乏為奇了。而且，伴隨著房?jī)r(jià)的飛漲，資本再次回歸〔這再次驗(yàn)證了房產(chǎn)只“買(mǎi)漲〞的特性〕與北上廣還有一點(diǎn)不同的是，由于深圳緊鄰香港，預(yù)期逆轉(zhuǎn)之下，深圳樓市的投資客也出現(xiàn)明顯抬頭，其中有相當(dāng)數(shù)量是香港人，畢竟與香港房?jī)r(jià)相比，深圳房?jī)r(jià)依然還不算貴。根據(jù)中聯(lián)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，近期投資客入市積極性明顯上升，深圳二手房成交中投資客比例已近三成，到達(dá)28.1%。而在市場(chǎng)低迷期時(shí)，投資客占比只有一成。局部區(qū)域投資置業(yè)的客戶占到近一半，投資客主要集中于羅湖、南山、寶安和龍華4個(gè)區(qū)域。在深圳，投資者占購(gòu)房者的比例一直被業(yè)內(nèi)視為樓市的晴雨表。據(jù)悉，深圳樓市過(guò)去上漲最火爆的時(shí)候，投資客占比一度超過(guò)五成；而市場(chǎng)最為低迷的時(shí)候，投資客的比例那么在一成左右。盡管深圳限購(gòu)仍未松綁，但這不阻礙深圳投資客曲線入市。在龍華中海錦城開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)，記者詢問(wèn)的6人中有4人是購(gòu)置二套房。而局部買(mǎi)二套房的購(gòu)房者，無(wú)法分清是投資還是改善需求。此外，即使想買(mǎi)第三套房，也可以通過(guò)“假離婚〞、以公司名義購(gòu)房等方法躲避限購(gòu)政策。未來(lái)深圳房?jī)r(jià)走勢(shì)分析2023年以后，深圳的房?jī)r(jià)是否會(huì)瘋漲呢？據(jù)深圳市場(chǎng)和質(zhì)量監(jiān)管局官方微信，為貫徹落實(shí)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控要求，標(biāo)準(zhǔn)市場(chǎng)秩序，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康開(kāi)展，深圳市市場(chǎng)和質(zhì)量監(jiān)管委結(jié)合工作職能，于2023年10月13日在深圳全市范圍內(nèi)開(kāi)展了一場(chǎng)大型的房地產(chǎn)行業(yè)違法專項(xiàng)整治統(tǒng)一