房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告估價(jià)項(xiàng)目名稱：武漢市洪山區(qū)雄楚大街楊家灣號(hào)尚文創(chuàng)業(yè)城11-委拖方:劉權(quán)估價(jià)方：武漢市布林房地產(chǎn)評(píng)估有限公司估價(jià)人員：小不點(diǎn)估價(jià)作業(yè)日期：XX年x月x日至x月x日估價(jià)報(bào)告天評(píng)報(bào)房字第號(hào)一、致委托方函尊敬的客戶：受您委托，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》等法律法規(guī)，依照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和貴方提供的相關(guān)資料，遵循房地產(chǎn)估價(jià)原則，對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘，查閱了有關(guān)文件、產(chǎn)權(quán)資料和其他相關(guān)資料，完成了在現(xiàn)時(shí)條件下可以進(jìn)行的評(píng)估工作程序估價(jià)對(duì)象為武漢市洪山區(qū)雄楚大道楊家灣號(hào)尚文創(chuàng)業(yè)城11-，總建筑面積平方米，估價(jià)目的是為委托方交易提供價(jià)值參考依據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)是XX年x月x日經(jīng)評(píng)估確定，估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)XX年x月x日完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項(xiàng)限制條件下的房地產(chǎn)總價(jià)為：元萬元，其單價(jià)為：元/平方米，評(píng)估的有關(guān)說明，請(qǐng)見以下《房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告》特此函告！武漢市布林房地產(chǎn)評(píng)估有限公司法定代表人：小不點(diǎn)年x月x日二、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：1、我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的2、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制3、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見4、我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告5、我公司已安排估價(jià)人員對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘6、沒有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師:中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師:三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件一、假設(shè)條件1、本次評(píng)估是以估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況為依據(jù)進(jìn)行的2、委托方應(yīng)當(dāng)如實(shí)提供估價(jià)所必需的情況和資料，并對(duì)所提供的情況和資料的真實(shí)性、合法性和完整性負(fù)責(zé)本報(bào)告即以委托方提供的估價(jià)資料真實(shí)合法為前提，若提供資料失實(shí)或有任何隱匿，本公司不承擔(dān)責(zé)任3、本次評(píng)估假定估價(jià)對(duì)象已經(jīng)處在交易過程中，可以模擬市場(chǎng)狀況進(jìn)行估價(jià)4、本次評(píng)估假定估價(jià)對(duì)象所處市場(chǎng)為公開市場(chǎng)，在該市場(chǎng)上交易雙方地位平等，彼此都有獲取足夠市場(chǎng)信息的機(jī)會(huì)和時(shí)間，雙方的交易行為都是在自愿的、理智的，而非強(qiáng)制或不受限制的條件下進(jìn)行的5、本估價(jià)報(bào)告結(jié)果以估價(jià)對(duì)象不改變現(xiàn)狀用途并能保持目前的使用環(huán)境和條件為前提6、估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)場(chǎng)查勘僅限于估價(jià)對(duì)象的外觀和使用狀況，未對(duì)結(jié)構(gòu)等內(nèi)在質(zhì)量使用專業(yè)檢測(cè)儀器進(jìn)行測(cè)試本報(bào)告以估價(jià)對(duì)象內(nèi)在質(zhì)量符合國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)并足以維持其正常使用為前提7、本次評(píng)估采用的建筑面積數(shù)據(jù)來源于委托方提供的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》-29號(hào)）及《建筑工程施工許可證》，總建筑面積平方米，本次評(píng)估以此為前提，如與相關(guān)主管部門核定存在差異，則本報(bào)告及評(píng)估結(jié)果應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整8、根據(jù)委托方要求，本次評(píng)估僅包含地上建筑物價(jià)值，不包含估價(jià)對(duì)象分?jǐn)傉加猛恋厥褂脵?quán)，提請(qǐng)報(bào)告相關(guān)使用者引起注意二、限制條件1、本報(bào)告所確定的房地產(chǎn)價(jià)值是在本次評(píng)估特定目的及限制條件下的公開市場(chǎng)價(jià)值，未考慮強(qiáng)制處分、快速變現(xiàn)、處置費(fèi)用、交易稅費(fèi)等因素的影響，委托方在利用本報(bào)告結(jié)果時(shí)應(yīng)予以充分的考慮及重視2、本報(bào)告的估價(jià)結(jié)果是在本次評(píng)估特定的估價(jià)目的下形成的，不對(duì)其他用途和目的負(fù)責(zé)若改變用途或估價(jià)目的，需另行評(píng)估3、本報(bào)告的估價(jià)結(jié)果僅僅是一種專業(yè)意見，而不應(yīng)被視為估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師對(duì)估價(jià)對(duì)象在市場(chǎng)上可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證4、本報(bào)告的估價(jià)結(jié)果是在正常市場(chǎng)狀況條件下形成的，未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化及遇有不可抗力等情況對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格可能產(chǎn)生的影響5、本報(bào)告必須完整使用方為有效，對(duì)僅使用本報(bào)告中部分內(nèi)容而可能導(dǎo)致的損失，本評(píng)估機(jī)構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任6、本報(bào)告僅供委托方使用，非為法律規(guī)定的情況，未經(jīng)本評(píng)估機(jī)構(gòu)許可，不得提供給除*主管部門以外的任何單位和個(gè)人，其全部或部分內(nèi)容不得刊載于任何文件、公告或公開媒體上7、本報(bào)告由武漢市布林房地產(chǎn)評(píng)估有限公司負(fù)責(zé)解釋四、武漢市洪山區(qū)雄楚大街楊家灣號(hào)尚文創(chuàng)業(yè)城4-房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方產(chǎn)權(quán)所有人姓名：劉權(quán)產(chǎn)權(quán)所有人證件號(hào)碼：*****************聯(lián)系電話：二、估價(jià)方機(jī)構(gòu)名稱：武漢市布林房地產(chǎn)評(píng)估有限公司單位住址：武漢市珞瑜路號(hào)時(shí)光大廈25樓法定代表人：小不點(diǎn)聯(lián)系電話：三、估價(jià)對(duì)象㈠物質(zhì)實(shí)體狀況1建筑物狀況委估建筑物于XX年建成，維護(hù)保養(yǎng)情況較好，建筑面積為m2該住宅位于武漢市洪山區(qū)雄楚大街楊家灣尚文創(chuàng)業(yè)城，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，高8層，委估對(duì)象屬號(hào)樓11單元號(hào)復(fù)式房，地面鋪地板磚，內(nèi)墻刮雙飛粉，天花為石膏吊頂，鋁合金窗外裝飾一層部分為花崗巖、二層以上為外墻磚；內(nèi)裝飾地面一層為花崗巖和木地板，墻面刮膩?zhàn)?，天花為石膏吊?xiàng)；電照線路暗設(shè)；裝修中檔2委估對(duì)象利用現(xiàn)狀委估房地產(chǎn)現(xiàn)作住宅使用，使用情況良好㈡權(quán)益狀況委估對(duì)象位于武漢市洪山區(qū)雄楚大街楊家灣號(hào)尚文創(chuàng)業(yè)城11-，《房屋所有權(quán)證》證號(hào)為武房權(quán)證洪字第號(hào)，權(quán)屬楊叔叔所有由于資料方面的原因，它項(xiàng)權(quán)利是否受限無法核實(shí)四、估價(jià)目的本次估價(jià)目的是確定估價(jià)對(duì)象公開市場(chǎng)價(jià)值，為委托方交易提供價(jià)值參考依據(jù)即本報(bào)告的應(yīng)用方向?yàn)椋捍_定估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)公開市場(chǎng)價(jià)值為委托方進(jìn)行交易提供價(jià)值參考五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)XX年x月x日六、價(jià)值定義本報(bào)告提供的價(jià)格是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)期日、在本報(bào)告的全部限制條件下、武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)自由開放、完全競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)下的公開市場(chǎng)價(jià)值所謂公開市場(chǎng)價(jià)值是在公開市場(chǎng)最可能形成的價(jià)格；采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，要求評(píng)估的客觀合理價(jià)值應(yīng)是公開市場(chǎng)價(jià)值委估房地產(chǎn)的價(jià)格定義為：建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，用途為住宅，經(jīng)濟(jì)耐用年限為XX年，已使用XX年，尚可使用XX年；委估宗地法定使用年限為50年(從XX年2月到XX年2月)，即委估宗地剩余使用年限為XX年七、估價(jià)依據(jù)行為依據(jù)《委托估價(jià)函》法規(guī)依據(jù)1、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》；2、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》；3、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》；4、國(guó)家和省、市*頒發(fā)的其他規(guī)范性文件取價(jià)依據(jù)1、武漢市物價(jià)局、武漢市房產(chǎn)管理局《關(guān)于印發(fā)武漢市房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的通知》；2、武漢市造價(jià)管理站《關(guān)于發(fā)布武漢地區(qū)建筑安裝工程XX年三季度造價(jià)指數(shù)的通知》產(chǎn)權(quán)依據(jù)1、《建筑工程施工合同》；2、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；3、《建筑工程施工許可證》；4、《國(guó)有土地使用證》字第10號(hào)）；5、委托方《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》；6、《公司名稱變更通知書》；7、武漢海特生物制藥股份有限公司《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》；8、委托單位提供的其他有關(guān)資料；9、評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘查資料以及收集的市場(chǎng)信息資料八、估價(jià)原則本次估價(jià)過程中，遵循的主要原則為：1、合法原則即必須以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法交易或合法處分為前提進(jìn)行所謂合法，是指符合國(guó)家的法律、法規(guī)和當(dāng)?shù)?的有關(guān)規(guī)定一是要求在估價(jià)時(shí)必須確認(rèn)估價(jià)對(duì)象具有合法產(chǎn)權(quán)二是要求在估價(jià)時(shí)所涉及的估價(jià)對(duì)象用途必須是合法的三是要求在估價(jià)中如果涉及估價(jià)對(duì)象的交易或處分方式時(shí)，該交易或處分方式必須是合法的2、最高最佳使用原則由于房地產(chǎn)具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來不同收益量，且房地產(chǎn)權(quán)利人都期望從其所占有房地產(chǎn)上獲得更多的收益，并以能滿足這一目的為確定房地產(chǎn)利用方式的依據(jù)，所以房地產(chǎn)價(jià)格是以該房地產(chǎn)的效用作最有效發(fā)揮為前提的3、替代原則市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律表明多種效用相同或相似的商品在同一市場(chǎng)中競(jìng)爭(zhēng)通常是價(jià)格低者取勝這是因?yàn)?，在比較的基礎(chǔ)上選擇物美價(jià)廉的商品是每一個(gè)理智消費(fèi)者的必然行為這種市場(chǎng)選擇的結(jié)果，必然促使效用相同或相近的商品在價(jià)格上趨同，這就是市場(chǎng)替代原則的具體體現(xiàn)為此在房地產(chǎn)評(píng)估中，可以依據(jù)這一原則，選擇具有較大可比性的市場(chǎng)交易實(shí)例，從各方面進(jìn)行相似性的比較與修正從而確定評(píng)估對(duì)象的客觀、合理價(jià)格4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則強(qiáng)調(diào)的是估價(jià)結(jié)論具有很強(qiáng)的時(shí)間相關(guān)性和時(shí)效性估價(jià)結(jié)論首先具有很強(qiáng)的時(shí)間相關(guān)性，這主要是考慮到資金的時(shí)間價(jià)值，在不同的時(shí)間點(diǎn)上發(fā)生的現(xiàn)金流量對(duì)其價(jià)值影響是不同的所以，在房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)統(tǒng)一規(guī)定：如果一些款項(xiàng)的發(fā)生時(shí)點(diǎn)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不一致，應(yīng)當(dāng)折算為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值估價(jià)結(jié)論同時(shí)具有很強(qiáng)的時(shí)效性，這主要是考慮到房地產(chǎn)快速處置變現(xiàn)價(jià)格的波動(dòng)，同一估價(jià)對(duì)象在不同時(shí)點(diǎn)會(huì)具不同的房地產(chǎn)快速處置變現(xiàn)價(jià)格九、估價(jià)方法根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，通行的估價(jià)方法有市場(chǎng)比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、成本法等估價(jià)方法的選擇應(yīng)按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的要求，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育情況并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)及估價(jià)目的等適當(dāng)選擇此次估價(jià)采取的是市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)十、估價(jià)結(jié)果房地產(chǎn)價(jià)格及單價(jià)小寫大寫房地產(chǎn)正常價(jià)格元壹佰玖拾肆萬貳仟壹佰肆拾捌元整房地產(chǎn)正常單價(jià)十一、估價(jià)作業(yè)日期XX年x月x日至x月x日十二、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期本估價(jià)報(bào)告有效期為壹年，即從XX年x月x日至XX年x月x日十三、估價(jià)人員中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師:中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師:元/m2捌仟肆佰柒拾圓整每平方米武漢市布林房地產(chǎn)評(píng)估有限公司XX年x月x日五、武漢市洪山區(qū)雄楚大街楊家灣號(hào)尚文創(chuàng)業(yè)城11-房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估一、估價(jià)測(cè)算過程市場(chǎng)比較法采用市場(chǎng)比較法一般選取同一供需圈內(nèi)，近似委估房地產(chǎn)檔次市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行比較，根據(jù)對(duì)武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)的了解，分別選取如下可比實(shí)例：1確定比較因素比較案例委估房產(chǎn)可比實(shí)例1可比實(shí)例2可比實(shí)例3尚文創(chuàng)業(yè)城尚文創(chuàng)業(yè)城尚文創(chuàng)業(yè)城尚文創(chuàng)業(yè)城地理位置11-11-4-7-交易價(jià)格(元/m2)付款方式一次付清一次付清一次付清一次付清交易情況正常正常正常正常交易時(shí)間區(qū)域因素較好較好一般較好個(gè)別因素一般較好一般一般面積1確定比較因素系數(shù)見下表比較案例委估房產(chǎn)可比實(shí)例1可比實(shí)例2可比實(shí)例3交易價(jià)格(元/m2)交易情況交易期日959497區(qū)域因素個(gè)別因素952比準(zhǔn)價(jià)格確定比較案例委估房產(chǎn)可比實(shí)例1可比實(shí)例2可比實(shí)例3交易價(jià)格(元/m2)交易情況///交易期日/95