物業(yè)設施設備管理基礎 高職高專房地產(chǎn)類專業(yè)規(guī)劃教材 物業(yè)管理專業(yè)

物業(yè)設施設備管理

聶英選段忠清主編

武漢理工大學出版社高職高專房地產(chǎn)類專業(yè)規(guī)劃教材物業(yè)管理專業(yè)第一章

物業(yè)設施設備管理根底學習目標主要內(nèi)容

了解物業(yè)設備管理的意義和目標，組織機構(gòu)設置和相關(guān)崗位的職責。理解設備管理的LCC理論、可靠性理論和故障理論等。理解物業(yè)設備管理的制度，物業(yè)設備管理的標準。掌握物業(yè)設備管理的內(nèi)容和要求。返回學習目標主要內(nèi)容第一節(jié)物業(yè)設施設備管理的根本理論第二節(jié)物業(yè)設施設備管理的內(nèi)容第三節(jié)物業(yè)設施設備管理機構(gòu)和崗位職責第四節(jié)物業(yè)設施設備管理制度第五節(jié)物業(yè)設施設備管理的一般標準返回第一節(jié)物業(yè)設施設備管理的根本理論一、物業(yè)設施設備的根本概念〔一〕物業(yè)設施設備物業(yè)設施設備是建筑物附屬設備設施的簡稱，包括室內(nèi)設備與物業(yè)管轄范圍內(nèi)的室外設備與設施系統(tǒng)，是構(gòu)成物業(yè)實體的重要組成局部。我國城鎮(zhèn)建筑的物業(yè)設施設備一般由給排水、供配電、供暖、消防、通風、電梯、空氣調(diào)節(jié)、燃氣供應、通信網(wǎng)絡以及智能化系統(tǒng)等設施設備組成。2.物業(yè)管理的年度方案；3.物業(yè)的財務預測和預算；4.不動產(chǎn)的獲得及其處理；5.物業(yè)規(guī)劃、業(yè)務房間裝修標準的設定，機器、器具和備品的設置以及房間管理；6.建筑和設備的規(guī)劃和設計；7.新建筑或原建筑的改造更新；8.維護管理和運行管理；9.物業(yè)的支援機能和效勞?！捕澄飿I(yè)設施設備管理的根本內(nèi)容物業(yè)設施設備管理的根本內(nèi)容主要包括管理和效勞兩個方面，即需要做好物業(yè)設備的管理、運行、維修和保養(yǎng)等方面的工作。二、設施設備的LCC理論〔一〕LCC理論壽命周期費用〔LifeCycleCost，LCC〕也稱為全壽命周期本錢，是從設備、工程的長期經(jīng)濟效益出發(fā)，全面考慮設備、工程或系統(tǒng)的規(guī)劃、設計、制造、購置、安裝、運行、維修、改造、更新，直至報廢的全過程，使LCC最小的一種管理理念和方法。三、設施設備的可靠性理論物業(yè)設施設備的可靠性是指其無故障連續(xù)運轉(zhuǎn)工作的性能，分為固有可靠性和使用可靠性。固有可靠性是由設計、生產(chǎn)工藝和制造決定的，使用可靠性那么是與使用、環(huán)境以及可維修性有關(guān)?！惨弧晨煽慷扰c不可靠度可靠度是指物業(yè)設施設備在正常使用、保養(yǎng)和維修的條件下，在其經(jīng)濟壽命期內(nèi)完成規(guī)定功能的概率。不可靠度那么是指業(yè)設施設備在上述情況下，不能完成規(guī)定功能的概率?！捕彻收下屎凸收厦芏任飿I(yè)設備在t時間后的單位時間內(nèi)發(fā)生故障的臺數(shù)相對于t時間內(nèi)還在工作的臺數(shù)的百分比值，稱為該設備的故障率。即設備或部件在規(guī)定條件下、規(guī)定期限內(nèi)發(fā)生故障的次數(shù)。故障密度是指在單位時間內(nèi)，發(fā)生故障的設備臺數(shù)與總設備數(shù)之比。〔三〕故障分布規(guī)律常見的故障分布函數(shù)有指數(shù)分布、正態(tài)分布和威布爾分布。指數(shù)分布規(guī)律適用于具有恒定故障率的部件及無余度的復雜系統(tǒng)，如給排水、采暖、通風與空調(diào)、供配電及照明系統(tǒng)等。正態(tài)分布規(guī)律適用于磨損型部件發(fā)生的故障，如燈泡、變壓器等。威布爾分布規(guī)律適用于軸承、繼電器、空氣開關(guān)、電動機、液壓泵和齒輪等?！菜摹彻收下是€俗稱“浴槽曲線〔Bath-tubCurve〕〞。設備故障率隨時間的變化可以分為初期故障期、偶發(fā)故障期和磨耗故障期。初期故障期又叫磨合期，在此期間，開始的故障率較高，但隨時間的推移，故障率迅速下降。偶發(fā)故障期，設備故障率大致處于穩(wěn)定狀態(tài)，故障發(fā)生是隨機的，其故障率最低，而且穩(wěn)定，是設備的正常工作期或最正確狀態(tài)期。磨耗故障期，由于設備零部件的磨損、疲勞、老化、腐蝕等，故障率不斷上升。四、設施設備的故障理論〔一〕故障的概念設備〔系統(tǒng)〕或零部件由于某種原因喪失其規(guī)定性能的狀態(tài)，即設備〔系統(tǒng)〕發(fā)生了故障。一般地，物業(yè)設施設備處于不經(jīng)濟運行的狀態(tài)，即為故障?！捕吵Ｒ姽收系哪Ｊ皆O施設備的每一項故障都有其主要的特征，稱為故障模式，如磨損、老化、腐蝕等。實際工作中常見故障模式：異常振動、磨損、疲勞、裂紋、破裂、腐蝕、變形、剝離、滲漏、堵塞、松弛、熔融、蒸發(fā)、絕緣老化、材料老化、異常的聲音、油質(zhì)變質(zhì)等?！踩彻收习l(fā)生的原因產(chǎn)生故障的原因：硬件故障、軟件故障，或者是硬件與軟件不匹配等。物業(yè)設施設備產(chǎn)生故障的主要原因可歸結(jié)為運轉(zhuǎn)缺陷。運轉(zhuǎn)缺陷是指使用條件的影響和變化，導致設備過載、過熱、腐蝕、潤滑不良、漏電和操作失誤、維護、修理不當?shù)取?/p>

二、物業(yè)設備運行管理①針對設備特點，制定科學、嚴密、切實可行的操作規(guī)程。②對操作人員進行專業(yè)培訓教育，國家規(guī)定需持證上崗的工種，必須持證上崗。③加強維護保養(yǎng)工作，做到“正確使用，精心維護〞，確保設備始終保持良好狀態(tài)。④定期校驗儀表和平安附件等，確保靈敏可靠。⑤科學監(jiān)測、診斷設備故障，確保設備平安運行。⑥事故處理要嚴格執(zhí)行“四不放過〞原那么，即事故原因不查清楚不放過、事故責任人及其部門未受到教育不放過、沒有行之有效的改進措施不放過、沒有緊急事件的預防方案和彌補救護措施不放過?！捕澄飿I(yè)設備經(jīng)濟運行管理

②

操作人員的配置〔一〕物業(yè)設備的維護保養(yǎng)設備在使用中會發(fā)生污染、松動、泄漏、堵塞、磨損、震動、發(fā)熱、壓力異常等各種故障，影響設備正常使用，嚴重時會釀成設備事故。應經(jīng)常對使用的設備加以檢查、保養(yǎng)和調(diào)整，使設備時刻處于最正確狀態(tài)。1.維護保養(yǎng)的方式主要是清潔、緊固、潤滑、調(diào)整、防腐、防凍及外觀外表檢查。對長時期運行的設備要巡視檢查，定期切換，輪流使用，進行強制保養(yǎng)。①緊固為防止設備發(fā)生更大震動導致螺母脫落、連接尺寸錯位、設備位移以及密封面接觸不嚴造成泄漏等故障，必須經(jīng)常檢查設備的緊固程度。②潤滑潤滑管理要求做到“五定〞〔定人、定質(zhì)定時、定點、定量〕，并制定相應的潤滑管理制度。對潤滑油的型號品種、質(zhì)量、潤滑方法、油壓、油溫及加油量等都要有嚴格的規(guī)定。③調(diào)整設備因震動、松動等因素，零部件之間的相對尺寸會發(fā)生變化，容易產(chǎn)生不正常的錯位和碰撞，造成設備的磨損、發(fā)熱、噪聲、震動甚至損壞，因此必須對有關(guān)的位置、間隙尺寸作定期測量、調(diào)整，并在調(diào)整后再加以緊固。④外觀外表檢查對設備外觀作目視或測量觀察：★檢查設備的外外表有無損傷或裂痕；★震動和噪聲是否異常；★密封面是否有泄漏現(xiàn)象；★外外表是否銹蝕以及防腐保溫層是否損壞；★磨損是否在允許范圍內(nèi)；★防護罩等平安裝置是否齊全；★溫度、壓力運行參數(shù)是否正常；★電機是否超載和過熱；★傳動皮帶是否斷裂或脫落等。

2.維護保養(yǎng)工作的實施

維護保養(yǎng)主要是日常維護保養(yǎng)和定期維護保養(yǎng)。

日常維護保養(yǎng)：要求設備操作人員

班前對設備進行外觀檢查；

班中按操作規(guī)程操作設備，定時巡視記錄各設備運行參數(shù)，隨時注意運行中有無震動、異聲、異味、超載等現(xiàn)象；◎檢查平安裝置；◎檢查潤滑系統(tǒng)油路和過濾器有無堵塞；◎清洗油箱，檢查油位指示器，換油；◎檢查電氣線路和自動控制元件動作是否正常等。該工作以操作人員為主、檢修人員協(xié)助進行。

3.設備的點檢設備點檢：指對設備有針對性的檢查。一些設備在出廠時，生產(chǎn)廠商會提供該設備的點檢卡或點檢規(guī)程，其中包括檢查內(nèi)容、檢查方法、檢查周期以及檢查標準等。點檢：可按生產(chǎn)廠商指定的點檢內(nèi)容和點檢方式進行工作，也可根據(jù)經(jīng)驗自己補充增加一些點檢點，可以停機檢查，也可以隨機檢查。點檢的方法：①人工：摸、聽、看、嗅等。②設備：利用儀器儀表精確診斷。點檢的作用：通過點檢，掌握設備的性能、精度、磨損等情況，及時消除隱患，防止突發(fā)事故，既可保證設備正常運行，又可為方案檢修提供可靠的依據(jù)。設備點檢一般包括日常點檢和方案點檢。日常點檢由操作人員隨機檢查。主要內(nèi)容：設備運行狀況及參數(shù)；平安保護裝置；易磨損的零部件；易污染堵塞、需要經(jīng)常清洗更換的部件；運行中經(jīng)常要求調(diào)整的部位；運行中經(jīng)常出現(xiàn)不正?，F(xiàn)象的部位等。方案點檢專業(yè)維修人員為主，操作人員協(xié)助，并可使用先進的儀器設備和手段。主要內(nèi)容：設備磨損情況及其他異常情況；確定修理的部位、部件及修理時間；更換零部件；安排檢修計劃等?！捕澄飿I(yè)設備的方案檢修方案檢修的概念：對在用設備，根據(jù)其運行規(guī)律及點檢的結(jié)果確定檢修周期，以檢修周期為根底，編制檢修方案，對設備進行積極地、預防性地修理。方案檢修分為小修、中修、大修和系統(tǒng)大修四種。1.小修主要是清洗、更換和修復少量易損件，并作適當?shù)恼{(diào)整、緊固和潤滑工作，一般由維修人員負責，操作人員協(xié)助。一是使用年限在一年以上：二是單位價值在規(guī)定的限額以上〔1000元、1500元、2000元〕。不同時具備這兩個條件的列為低值易耗品，按流動資產(chǎn)管理。而不屬于生產(chǎn)經(jīng)營主要設備的物品，單位價值在2000元以上、并且使用期限超過兩年的，也應當作為固定資產(chǎn)管理?！惨弧彻潭ㄙY產(chǎn)〔設備〕的利用程度1.固定資產(chǎn)利用率反映有多少固定資產(chǎn)在發(fā)揮作用。對不再使用的固定資產(chǎn)，要積極創(chuàng)造條件利用起來；對實在不需用的固定資產(chǎn)應及時作轉(zhuǎn)讓、出租處理。2.固定資產(chǎn)生產(chǎn)率設備在單位時間內(nèi)的功能發(fā)揮率，臺時產(chǎn)量表示。〔三〕設備的報廢設備由于嚴重損壞不能再繼續(xù)使用，或者損壞后如再修理在經(jīng)濟上不合算等，該設備就應該作報廢處理，更新添置新設備?！菜摹彻潭ㄙY產(chǎn)管理的要求①保證固定資產(chǎn)完整無缺。②提高固定資產(chǎn)的完好程度和利用效果。③正確核定固定資產(chǎn)需用量。④正確計算固定資產(chǎn)折舊額，有方案地進行固定資產(chǎn)折舊。⑤進行固定資產(chǎn)投資的預測。

七、工程資料的管理〔一〕資料管理的目的和意義使具有保存價值的工程資料得到有效的管理，方便查找和使用，并使其內(nèi)容具有可追溯性，能及時、有效地對工作起到指導作用。〔二〕物業(yè)工程資料分類目錄1.竣工驗收資料①建設工程規(guī)劃驗收合格證。②建筑工程竣工驗收書。③單位工程竣工驗收書。④消防工程竣工驗收書。⑤消防工程竣工驗收移交登記目錄。⑥電梯準用證。⑦電梯運行許可證。⑧房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營工程交付使用證。2.設備管理資料①土木建筑類：建筑平面圖和建筑結(jié)構(gòu)圖。②暖通專業(yè)：暖通工程竣工圖，暖通設備產(chǎn)品說明書和使用指導書，暖通設備操作規(guī)程、維保規(guī)程。③給排水專業(yè)：給排水工程竣工圖，給排水設備產(chǎn)品說明書和使用指導書，給排水設備操作規(guī)程、維保規(guī)程。④強電專業(yè)：強電工程竣工圖，強電設備產(chǎn)品說明書和使用指導書，強電設備操作規(guī)程、維保規(guī)程。⑤弱電專業(yè)：弱電工程竣工圖，弱電設備產(chǎn)品說明書和使用指導書，弱電設備操作規(guī)程、維保規(guī)程。⑥機電專業(yè)：機電工程竣工圖，機電設備產(chǎn)品說明書和作業(yè)指導書，機電設備操作規(guī)程、維保規(guī)程。3.二次裝修設備改造變更資料①改造設備平面布置圖。②改造設備系統(tǒng)圖?！踩彻こ藤Y料管理的方法分類：文件檔案管理和電腦管理兩大類。要求：所有文件、資料均需按分類目錄建檔存放，同時在電腦或光盤上備份存儲，以方便調(diào)閱?！菜摹彻こ藤Y料管理的要求〔1〕工程資料的歸檔一、物業(yè)設施設備管理機構(gòu)設置〔一〕組織機構(gòu)設置應考慮的主要因素1.物業(yè)規(guī)模和特點；2.物業(yè)所有者的組織形式；3.物業(yè)的客戶組成；4.物業(yè)的用途和經(jīng)營方式；5.物業(yè)設備數(shù)量、形式、復雜程度、分布狀況；6.物業(yè)管理的目標和風格；7.物業(yè)所在地與工程設備管理有關(guān)的社會化配套效勞開展水平等。第三節(jié)物業(yè)設備管理的機構(gòu)和職責〔二〕機構(gòu)設置的幾種方案一般是在總工程師的領(lǐng)導下，設置工程部，工程部經(jīng)理負責本部門職責范圍內(nèi)相關(guān)設備運行、保養(yǎng)、維護等管理工作。典型的設置方案：1.按專業(yè)和設備系統(tǒng)分工的形式2.主管工程師負責形式3.運行和維修分開管理的形式4.最簡單的形式具體設置要根據(jù)實際情況〔公司、人員、設備狀況和所管物業(yè)的情況等〕來確定?！捕澄飿I(yè)設備的平安操作規(guī)程物業(yè)設備種類較多，如給排水、供電、空氣調(diào)節(jié)設備、消防、通信設備、視頻及音頻設備、電梯等，除了電氣設備外，還包括機械局部、智能控制局部等。物業(yè)設備的專業(yè)性都非常強，只有針對性地進行相應的操作，才能保證這些設備正常有效地運行。平安操作規(guī)程除了保證設備的正常使用外，同時也是延長設備使用壽命的根底?！踩澄飿I(yè)設備的保養(yǎng)維修規(guī)程“七分用，三分養(yǎng)〞，由于物業(yè)設備常年處于使用狀態(tài)，設備在使用過程中會產(chǎn)生污染、松動、泄漏、堵塞、磨損、震動、發(fā)熱、壓力異常等各種故障，從而會腐蝕等情況，充分發(fā)揮設備的潛力和使用效益；③正確掌握設備情況，提高設備運行效率，既可延長設備的修理間隔期，降低修理本錢，提高維修質(zhì)量，又可保證物業(yè)設備的平安運行，延長設備使用壽命，樹立物業(yè)管理企業(yè)良好的形象。預防性方案維修保養(yǎng)制度包括：制定設備維修保養(yǎng)方案，確定設備維修保養(yǎng)類別、等級、周期、內(nèi)容，實施預防性方案維修保養(yǎng)制度，并進行監(jiān)督檢查等?！捕吃O備運行管理制度主要有巡視抄表制度、平安運行制度、經(jīng)濟運行制度、文明運行制度等。此外，特殊設備還需另行制定一些制度，如電梯平安運行制度、應急發(fā)電運行制度等?！踩彻ぞ哳I(lǐng)用保管制度工具分個人領(lǐng)用工具及班組領(lǐng)用公共工具兩種。①個人領(lǐng)用工具品種根據(jù)工種配備表配備，員工申請，主管批準后辦理領(lǐng)用手續(xù)，領(lǐng)用后個人負責使用、保管。②班組領(lǐng)用公共工具品種根據(jù)工種配備表配備，由各組長申請，經(jīng)理批準后領(lǐng)用，由班組長保管，班組交接班時，按交班制度交接公用工具。③各種工具由庫房列表登記。班組公用工具配備表一式兩份，一份庫房存底，一份班組自存。④工具如發(fā)生喪失，損壞，由保管者寫明原因，向經(jīng)理報告。不屬人力不可抗拒的喪失、損毀，由責任人按當時工具價值賠償。⑤工具因使用時間過長而發(fā)生磨損或損壞，經(jīng)經(jīng)理批準辦理報廢，