房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

26十二月2023房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀1949－1955年:解放初期建立了新政府的房地產(chǎn)管理秩序1956－1965年：確立了公有制在社會(huì)主義城市房地產(chǎn)中的主體地位1966年－1978年:“十年動(dòng)亂”時(shí)期，城市房地產(chǎn)管理混亂1978年以后:在城市進(jìn)行了城鎮(zhèn)住房制度改革，城市土地使用制度改革和房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革，新時(shí)期社會(huì)主義的房地產(chǎn)業(yè)萌生了

我國房地產(chǎn)的發(fā)展歷史及現(xiàn)狀2第1章房地產(chǎn)和房地產(chǎn)估價(jià)1980年9月北京市住房統(tǒng)建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發(fā)總公司，拉開了房地產(chǎn)綜合開發(fā)的序幕。同年，中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)(中房集團(tuán))成立。

1988年2月25日，國務(wù)院印發(fā)國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組《關(guān)于在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實(shí)施方案》。

1988年，萬科通過股份化改組，正式更名為“深圳萬科企業(yè)股份有限公司”。這年11月18日，萬科以2000萬元的價(jià)格參與投標(biāo)買地，一舉奪得荔泉地塊，萬科正式進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，成為國內(nèi)較早進(jìn)行住宅商品房開發(fā)的企業(yè)之一。1991年，1月29日，萬科A股在深圳證券交易所掛牌交易。31991年到1992年，是中國房地產(chǎn)的爆發(fā)期1993年是宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)投資過熱的趨勢得到抑制。1991年9月13日，馮侖等人注冊了海南農(nóng)業(yè)高技術(shù)投資聯(lián)合總公司，當(dāng)時(shí)馮侖、王功權(quán)、劉軍、易小迪、潘石屹、王啟富6人大約占到了公司總股份的65%?！稗r(nóng)高投”成為萬通的前身。1992年萬科確立房地產(chǎn)為主導(dǎo)行業(yè)，開始進(jìn)行由多元化轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)開發(fā)為主導(dǎo)業(yè)務(wù)的專一化戰(zhàn)略調(diào)整。1997年11月6日，保利地產(chǎn)參加廣州市用地制度改革首次用地招標(biāo)拍賣活動(dòng)，以8798萬元獨(dú)家投得北京南路地塊?！鹆藦V泛的哄動(dòng)

41998年，中國房地產(chǎn)出現(xiàn)了一個(gè)新事物，就是所謂的“房改”，即將單位直接分房改為貨幣化分房。此項(xiàng)政策一出，銀行按揭順勢推出。從此中國房地產(chǎn)漸次進(jìn)入市場化的活躍期，真正的房地產(chǎn)市場誕生。2002年3月，潘石屹成立SOHO中國有限公司。

2002年8月8日，中海地產(chǎn)股份有限公司在深圳注冊成立，8月28日，中海地產(chǎn)正式通過批準(zhǔn)進(jìn)入在內(nèi)地A股上市。

2005年3月底，國務(wù)院辦公廳出臺(tái)的《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知》即“國八條”。

2006年4月28日央行宣布：將人民幣貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)。

2006年5月17日，“國六條”出臺(tái)，引發(fā)諸多爭議、產(chǎn)生巨大反響。

國十條、限購、限貸、房產(chǎn)稅…………

5近幾年我國的房地產(chǎn)調(diào)控政策年份政策目標(biāo)政策內(nèi)容政策效果1991 規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，深化房改全面推行房改，房地產(chǎn)市場建設(shè)全面起步房地產(chǎn)投資開始增長1992-1993加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，加快建設(shè)步伐“南巡講話”，加快改革步伐，刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，開放房地產(chǎn)價(jià)格，下放權(quán)力經(jīng)濟(jì)高漲，房地產(chǎn)市場快速膨脹，部分地區(qū)出現(xiàn)地產(chǎn)泡沫1993-1995加快房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，深化房改進(jìn)行宏觀調(diào)控，控制投資規(guī)模，調(diào)整投資結(jié)構(gòu)，緊縮銀根經(jīng)濟(jì)蕭條，房地產(chǎn)增速下降1996-1997規(guī)范房地產(chǎn)市場，提供住宅產(chǎn)業(yè)“兩點(diǎn)論”全面推行住房公積金制度，安居工程順利推進(jìn)房地產(chǎn)市場開始恢復(fù)1998促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，擴(kuò)大內(nèi)需房改取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，停止福利分房，發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房房地產(chǎn)投資和銷售穩(wěn)步增長，個(gè)人住房比重增大1999-2001促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展實(shí)行積極財(cái)政政策，全面啟動(dòng)住房消費(fèi)房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展近幾年我國的房地產(chǎn)調(diào)控政策2002-2003規(guī)范房地產(chǎn)市場發(fā)展，整頓市場秩序，警惕房地產(chǎn)泡沫有關(guān)主管部門加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控，整頓市場秩序，房地產(chǎn)業(yè)成為支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展，局部地區(qū)有過熱現(xiàn)象2004-2005完善土地管理制度，從嚴(yán)控制非農(nóng)業(yè)土地供給實(shí)施“三個(gè)暫?！?，綜合運(yùn)用多種貨幣政策工具，行政手段加強(qiáng)。投機(jī)性購房得到有效控制，房地產(chǎn)信貸擴(kuò)張幅度有所減緩2006穩(wěn)定住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定住房價(jià)格圍繞住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、稅收、信貸、土地、廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房等六方面展開房地產(chǎn)和住宅開放投資增幅有所減緩，但房價(jià)漲幅未得到有效控制2007解決低收入家庭的住房問題明確廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)位、中小型套房的建設(shè)用地比例保障性住房品種開始得到加強(qiáng)2008-2010調(diào)控反復(fù)，GDP是調(diào)控指標(biāo)以完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展為目標(biāo)，堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲由于房地產(chǎn)市場的復(fù)雜實(shí)況，國十條的威力未能完全釋放2012年限購、限貸2012年5月，包括北京、上海等40多個(gè)城市出臺(tái)了不同角度的樓市微調(diào)政策，政策微調(diào)內(nèi)容涉及限購變化、土地出讓、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、稅費(fèi)優(yōu)惠以及購房補(bǔ)貼等等2013年以后推行房產(chǎn)稅12/26/20237國八條——深度解讀（2005年）高度重視穩(wěn)定住房價(jià)格工作切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房價(jià)格的責(zé)任大力調(diào)整和改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)——廉租房和閑置土地的處理嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求——控制拆遷正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)預(yù)期全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場運(yùn)行積極貫徹調(diào)控住房供求的各項(xiàng)政策措施認(rèn)真組織對(duì)穩(wěn)定住房價(jià)格工作的督促檢查國六條（2006年）切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動(dòng)性住房需求過快增長進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管，制止擅自變更項(xiàng)目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價(jià)行為加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極發(fā)展住房二級(jí)市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場信息透明度，全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地發(fā)布市場供求信息，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向國十條（2010年）統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識(shí)。住房問題關(guān)系國計(jì)民生，既是經(jīng)濟(jì)問題，更是影響社會(huì)穩(wěn)定的重要民生問題建立考核問責(zé)機(jī)制實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。對(duì)購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理原則自主確定發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用增加居住用地有效供應(yīng)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%，并優(yōu)先保證供應(yīng)國十條（2010年）確保完成2010年建設(shè)保障性住房300萬套、各類棚戶區(qū)改造住房280萬套的工作任務(wù)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和融資的監(jiān)管。國土資源部門要加大專項(xiàng)整治和清理力度，嚴(yán)格依法查處土地閑置及炒地行為，并限制有違法違規(guī)行為的企業(yè)新購置土地加大交易秩序監(jiān)管力度，對(duì)存在捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價(jià)等行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要加大曝光和處罰力度，問題嚴(yán)重的要取消經(jīng)營資格，對(duì)存在違法違規(guī)行為的要追究相關(guān)人員的責(zé)任完善房地產(chǎn)市場信息披露制度。各地要及時(shí)向社會(huì)公布住房建設(shè)計(jì)劃和住房用地年度供應(yīng)計(jì)劃。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要加快個(gè)人住房信息系統(tǒng)的建設(shè)。統(tǒng)計(jì)部門要研究發(fā)布能夠反映不同區(qū)位、不同類型住房價(jià)格變動(dòng)的信息全國房地產(chǎn)情況：2012年1-11月份一、房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況2012年1-11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資64772億元，同比名義增長16.7%，增速比1-10月份提高1.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資44606億元，增長11.9%，增速提高1.1個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.9%。1-11月份，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資36719億元，同比增長14.8%，增速比1-10月份提高0.5個(gè)百分點(diǎn)；中部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資14035億元，增長19.4%，增速提高3個(gè)百分點(diǎn)；西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資14018億元，增長19.5%，增速提高2個(gè)百分點(diǎn)。1-11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積556658萬平方米，同比增長13.3%，增速與1-10月份持平；其中，住宅施工面積416657萬平方米，增長10.8%。房屋新開工面積162413萬平方米，下降7.2%，降幅比1-10月份縮小1.3個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅新開工面積119905萬平方米，下降11.1%。房屋竣工面積67706萬平方米，增長14.1%，增速回落3.2個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅竣工面積54310萬平方米，增長13.7%。1-11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積31638萬平方米，同比下降14.8%，降幅比1-10月份縮小3.2個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款6594億元，下降10.3%，降幅縮小1.5個(gè)百分點(diǎn)。二、商品房銷售和待售情況1-11月份，商品房銷售面積91705萬平方米，同比增長2.4%，1-10月份為下降1.1%；其中，住宅銷售面積增長2.3%，辦公樓銷售面積增長11.6%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長1.7%。商品房銷售額53526億元，增長9.1%，增速比1-10月份提高3.5個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅銷售額增長10.4%，辦公樓銷售額增長4.1%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長4.2%。三、房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)11月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)(簡稱“國房景氣指數(shù)”)為95.71，比上月提高1.15點(diǎn)。

以沈陽為核心的遼寧中部城市群，縱深東南西北四條經(jīng)濟(jì)帶，打破沈陽原有的圈層式發(fā)展，轉(zhuǎn)向軸線式的多空間發(fā)展，增強(qiáng)城市間相互聯(lián)系，構(gòu)筑沈陽大都市圈經(jīng)濟(jì)地位2003年，遼寧省提出了關(guān)于建設(shè)沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)的設(shè)想。2005年4月7日，七城市領(lǐng)導(dǎo)共同簽署了《遼寧中部城市群合作協(xié)議》。遼寧中部城市群分布著全國最為密集的鐵路網(wǎng)。京哈、長大、沈吉等主要鐵路干線在沈陽交會(huì)，緊密地連接起其他六個(gè)中部城市，分布在沿線的有超過47個(gè)大小車站。每天至少有30萬人乘坐火車在七城市之間流動(dòng)。遼寧中部城市（沈、撫、本、鐵、遼）城際軌道規(guī)劃研究中指出：未來輻射撫、本、鐵、遼（陽）城際軌道共215公里，大連、營口港岸貿(mào)易職能逐步強(qiáng)化，沈陽經(jīng)濟(jì)圈功能將前移。以沈陽為中心，以鞍山、撫順、本溪、營口、遼陽和鐵嶺為主體構(gòu)成的城市密集地區(qū)規(guī)劃目標(biāo)：逐步打造成世界級(jí)先進(jìn)裝備制造業(yè)基地，全國重要精品鋼材基地、石油化工基地、農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)加工基地和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化示范區(qū)，東北亞商貿(mào)物流金融服務(wù)中心。規(guī)劃格局：一核、四帶、六群沈陽城市宏觀分析城市概況沈陽地位：東北的第一大城市，經(jīng)濟(jì)、文化的中心、交通的樞紐沈河和平鐵西皇姑大東主城區(qū)行政區(qū)劃：全市市域總面積1.3萬平方公里，市區(qū)面積3495平方公里，建成區(qū)面積約700平方公里。現(xiàn)轄和平、沈河、皇姑、大東、鐵西、東陵、于洪、沈北、蘇家屯、渾南10個(gè)市區(qū)。以及新民（市）、遼中、法庫、康平4個(gè)縣。地理位置：沈陽是遼寧省省會(huì)，因地處古沈水（今渾河）之北而得名，位于中國東北地區(qū)的南部，遼寧省的中部，是東北地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、文化、交通和商貿(mào)中心，也是全國的重工業(yè)基地和歷史文化名城。其優(yōu)越的地理位置，整合了周邊以鞍山、撫順、本溪、營口、遼陽和鐵嶺為主體的遼寧中部城市群，加強(qiáng)了城市間的內(nèi)外聯(lián)系，進(jìn)一步提升城市的綜合競爭力。沈陽城市宏觀分析城市規(guī)劃金廊、銀帶的十字架構(gòu)的城市格局東擴(kuò)、西進(jìn)、南拓、北統(tǒng)四大發(fā)展空間，加快城市升級(jí)金廊銀帶大渾南地區(qū)沈西工業(yè)走廊沈北農(nóng)產(chǎn)品和食品加工區(qū)東部現(xiàn)代旅游休閑度假區(qū)北部：東北農(nóng)業(yè)科技成果研發(fā)中心、現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品物流中心和國家級(jí)農(nóng)產(chǎn)品加工基地西部：裝備制造核心區(qū)、化學(xué)工業(yè)區(qū)、鋼鐵深加工及有色金屬加工業(yè)區(qū)城市中心區(qū)：建設(shè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集區(qū)和大都市形象展示區(qū)；東部：依托棋盤山國際風(fēng)景旅游區(qū)，建成國內(nèi)外知名的旅游度假區(qū)南部：民用航空整機(jī)制造及維修產(chǎn)業(yè)基地、現(xiàn)代化的文體中心、會(huì)展中心、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)研制出口基地沈陽城市宏觀分析沈陽主要商圈分布：太原街商圈中街商圈長江街商圈金廊商圈北市商圈北站商圈鐵百商圈五愛商圈三好街商圈南塔商圈西塔商圈沈陽主要商圈分布2012上半年房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)：今年以來，沈陽市整體經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展，繼續(xù)保持適度較快的增長速度。一季度實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1,430億元，同比增長11%，低于去年同期增長水平，但高于全國水平。固定資產(chǎn)投資快速增長。1-5月共完成固定資產(chǎn)投資總額1,564.4億元，同比增長29.0%；其中房地產(chǎn)開發(fā)投資467.2億元，同比增長18.1%，增速較去年同期下降8.3個(gè)百分點(diǎn)，投資結(jié)構(gòu)改善。

21沈陽的土地市場2012年上半年，沈陽市共出讓各類土地面積1,205.62萬平方米，較去年同期減少了21.9%，但已超過2010年全年70%的水平。分區(qū)域來看，鐵西區(qū)出讓的土地最多，總面積達(dá)326.9萬平方米。其次是東陵區(qū)(渾南新區(qū))和沈北新區(qū)，土地成交面積分別為282.3萬平方米和238.9萬平方米。沈河、和平、皇姑等市內(nèi)區(qū)域出讓土地面積相對(duì)較少。價(jià)格方面，沈河、和平等市內(nèi)區(qū)域的土地樓面價(jià)格遠(yuǎn)高于周邊區(qū)域。22商品住宅市場今年以來，受持續(xù)的宏觀調(diào)控政策影響，沈陽市商品住宅市場銷售量較去年同期有所下滑，購房者持幣觀望情緒增加。前五個(gè)月，商品住宅銷售面積為372.2萬平方米，同比減少18.2%。而前五個(gè)月住宅供應(yīng)面積達(dá)561.78萬平方米，初步扭轉(zhuǎn)了2009年以來整體上供不應(yīng)求的局面。從價(jià)格走勢上來看，前五個(gè)月住宅銷售均價(jià)達(dá)6019元/平方米，同比增長5.87%。住宅價(jià)格增速放緩，且低于居民收入增長速度。甲級(jí)寫字樓市場截至第二季度末，沈陽市甲級(jí)寫字樓市場存量為41.77萬平方米，總體空置率16.41%，市場需求保持穩(wěn)定。寫字樓租金較去年同期大幅增長。至第二季度末，甲級(jí)寫字樓市場平均租金達(dá)每月每平方米159.20元，同比增長26.2%。住宅市場方面，短期內(nèi)調(diào)控政策沒有松動(dòng)的跡象。由于市場觀望情緒的增加，剛性需求在一定程度上受到抑制。商住公寓市場，定位略顯模糊。除少量自住外，大多數(shù)是投資。當(dāng)前市場整體狀況不是很理想，與辦公需求相關(guān)。寫字樓方面，未來3年內(nèi)甲級(jí)寫字樓市場將有接近100萬平方米的新供應(yīng)入市。大量新項(xiàng)目的入市將會(huì)在短期內(nèi)使市場總體空置率上升，市場競爭逐步顯現(xiàn)。而新的高品質(zhì)項(xiàng)目的入市也將帶動(dòng)整體平均租金繼續(xù)上漲。商業(yè)市場方面，未來大量商業(yè)項(xiàng)目的開業(yè)將會(huì)促使市場上優(yōu)勝劣汰現(xiàn)象出現(xiàn)，市場競爭愈顯激烈。同時(shí)網(wǎng)絡(luò)購物的流行，也造成了客戶分流。但同時(shí)沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)一體化進(jìn)程加速、地鐵等基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善等因素，也會(huì)為商業(yè)市場的發(fā)展帶來新的機(jī)遇。25整體分析存在問題：土地市場萎縮房地產(chǎn)市場交易不活躍采取的對(duì)策：提高貨幣化補(bǔ)償比例吸引外地人購房利用公積金房地產(chǎn)市場多元化（溫泉、養(yǎng)老、工業(yè)）加快城邊村改造力度北京:27鄂爾多斯：30萬百平方米房子隨便挑！！人均GDP超越香港，位居中國第一資產(chǎn)過億人數(shù)超過7000倚靠民間借貸發(fā)展房地產(chǎn)。原因：民間借貸，利率高！政府限購。首套房首付30%，二套房60%，二套以上不給貸款，而鄂爾多斯人均住房已達(dá)2.7套，幾近飽和。賣給誰?。?！

溫州房地產(chǎn)——官方說法：11月，溫州一手住房市場“量價(jià)齊升”實(shí)際：房價(jià)被腰斬！最高8萬，現(xiàn)在4-5萬！貴陽房地產(chǎn)——供大于求一個(gè)名為花果園的超級(jí)大盤，總建筑規(guī)模更是達(dá)到了1830萬平方米，規(guī)劃居住人口50萬人，堪稱中國第一大盤。貴陽的另一個(gè)超級(jí)大盤名為中天未來方舟，體量緊隨其后。官方資料顯示，該樓盤總占地9.53平方公里，建設(shè)用地5600畝，建筑面積約720萬平方米，規(guī)劃居住人口約17萬人。在貴陽總共有花果園、中天未來方舟、中天會(huì)展城、中鐵逸都國際、美的林城時(shí)代、中渝第一城、中國鐵建國際城、金陽新世界花園、保利公園2010、中天花園、騰龍灣、中國水電觀府壹號(hào)、樂灣國際等13個(gè)體量超過100萬平方米的超級(jí)大盤。僅這13個(gè)樓盤，總建筑面積接近4500萬平方米，其中規(guī)劃居住人口預(yù)計(jì)總計(jì)約達(dá)110萬人。貴陽市2010年第六次人口普查的數(shù)據(jù)顯示，全市常住人口中，居住在城鎮(zhèn)的人口為2946323人，占68.13%；居住在鄉(xiāng)村的人口為1378238人，占31.87%。

金廊項(xiàng)目分析：南起渾南新區(qū)南界，北至沈北新區(qū)蒲河新城，跨越渾南、和平、沈河、皇姑、于洪、沈北6個(gè)區(qū)及開發(fā)區(qū)——這就是沈陽金廊區(qū)域，全長約30公里，面積約75平方公里。未來在這條中軸線上將會(huì)建起140個(gè)項(xiàng)目，總規(guī)模5250萬平方米，投資總額約2625億元。恒隆集團(tuán)、世貿(mào)集團(tuán)、新世界地產(chǎn)、華潤集團(tuán)等商業(yè)地產(chǎn)巨頭齊聚于此。同質(zhì)化競爭、求異化發(fā)展，金廊商業(yè)或?qū)⒚媾R一場生死大戰(zhàn)。是新的商圈？還是萬年坑？金廊工程起于2003年7月。截至2010年年底，金廊規(guī)劃建設(shè)項(xiàng)目共140項(xiàng)，規(guī)劃建設(shè)總面積5253萬平方米，總投資達(dá)2600多億元。在7年多的時(shí)間里，先后有皇朝萬鑫大廈、昌鑫置地廣場、匯寶國際商業(yè)廣場、奉天銀座、華府天地一期、財(cái)富中心、銀河國際大廈等31個(gè)項(xiàng)目竣工并投入使用。2011年，繼華府天地、領(lǐng)先國際、茂業(yè)百貨、華潤中心·萬象城先后開業(yè)之后，卓越大廈、沈陽天地、億豐時(shí)代廣場、新洲大廈、瑞寶國際、泛華廣場、興隆大都會(huì)和遼寧鑫匯大廈等也均選擇在同一年開門納客。沈陽市目前超過10萬平方米規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)55家以上，金廊沿線占25家(如茂業(yè)、恒隆、嘉里中心等)。且為確保第十二屆全運(yùn)會(huì)順利召開，2013年前金廊沿線工程需全面完工。（相當(dāng)有難度?。。┠壳?，金廊沿線開工、竣工、在建項(xiàng)目分別達(dá)28個(gè)、15個(gè)和13個(gè)。按照當(dāng)前商業(yè)綜合體的建設(shè)及運(yùn)營情況來看，金廊確實(shí)存在著商業(yè)同質(zhì)化過剩的隱憂。西武撤了（青年大街211號(hào)的香港迪生集團(tuán)投資的西武百貨，作為沈陽老字號(hào)的奢侈品購物百貨，于2010年9月撤離了沈陽）泛華廣場購物中心——入不敷出世貿(mào)百貨——門可羅雀黃金三角卓展——市府恒隆——萬象城沈陽華潤中心·萬象城沈陽華潤中心·萬象城項(xiàng)目規(guī)劃布局整個(gè)綜合體由：購物中心（萬象城）、5A級(jí)寫字樓（華潤大廈）、高端精品住宅（悅府）、五星級(jí)酒店（君悅酒店）構(gòu)成，總占地面積約8.05萬平方米，總建筑面積近70萬平方米，總投資超過50億港幣。一期包括近25萬平米購物中心萬象城、7萬平方米國際5A寫字樓華潤大廈；二期為超五星級(jí)君悅酒店、悅府高檔住宅；三期為酒店式公寓，全部工程預(yù)計(jì)將于2012年底完成。沈陽華潤中心·萬象城開發(fā)商：華潤置地地理位置：沈陽市和平區(qū)青年大街288號(hào)（文藝路與青年大街交界，原遼寧省體育館）建筑面積：25萬建筑設(shè)計(jì)：RTKL開業(yè)時(shí)間：2011年5月15日營業(yè)時(shí)間：9:30am-10:00pm可達(dá)公交線路：21條地鐵2號(hào)線可直達(dá)（即將開通）項(xiàng)目概況嘉里中心：超大型全業(yè)態(tài)城市綜合體住宅起價(jià)13000元/平方米，均價(jià)16000元/平方米，含精裝標(biāo)準(zhǔn)4000...

38沈陽佳兆業(yè)——高端商業(yè)綜合體項(xiàng)目

項(xiàng)目位于青年大街與文萃路交匯處，金廊的中心地帶。項(xiàng)目占地面積2萬余平，總建筑面積近30萬平，由1棟35層的5A級(jí)寫字樓，兩棟55層的超高層酒店服務(wù)式住宅，加之6萬余平的高端商業(yè)廣場組成。起價(jià)11000元/平米，均價(jià)13000元/平米，含2000元/平米裝修。39茂業(yè)中心金廊壹號(hào)：占地2.5萬多平方米，規(guī)劃建設(shè)商場、五星級(jí)酒店、甲級(jí)寫字樓、高級(jí)公寓與住宅，總建筑面積38萬多平方米，總投資20億元人民幣。其中主塔樓地下3層，地上71層。均價(jià)10000元/平方米，最高價(jià)13000元。華府天地——總占地面積17萬平方米、總建筑面積約190萬平方米，號(hào)稱是沈陽乃至東北地區(qū)唯一的、最大的豪布斯卡（HOPSCA）城市綜合體，更同時(shí)創(chuàng)下了沈陽市規(guī)模最“大”、業(yè)態(tài)最“全”的標(biāo)志建筑群紀(jì)錄。全案涵括五星級(jí)酒店、5A甲級(jí)寫字樓、城市景觀花園/停車場、會(huì)議會(huì)展中心及高檔公寓，建成后將成為一個(gè)充分滿足一站式服務(wù)需要，集購物、美食、休閑、娛樂、文化康體、服務(wù)、旅游、酒店、寫字樓、會(huì)議會(huì)展中心、酒店式公寓等多功能為一體的城市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)，并開創(chuàng)沈陽市史無前例的新地標(biāo)。均價(jià)10401元/㎡

41沈陽裕景中心——沈陽裕景中心位于沈陽市沈河區(qū)青年大街與中山路的交匯處，沈陽CBD核心區(qū)域，毗鄰沈陽市府廣場?？傉嫉孛娣e8.4萬㎡，總建筑面積約128萬㎡，規(guī)劃建設(shè)為集五星級(jí)酒店、5A級(jí)寫字間、國際商業(yè)中心、酒店式公寓、高端城市住宅、大型停車場等多維業(yè)態(tài)的大型國際都市綜合體。是裕景集團(tuán)在建和規(guī)劃中的最高綜合體。類型：寫字樓、公寓價(jià)格——待定42新華天璽與競爭對(duì)手的優(yōu)劣分析——地段？價(jià)格？項(xiàng)目質(zhì)量？口碑？配套的完善程度？………………..營銷策略整合核心策略主導(dǎo)方向操作模式特征目標(biāo)制約條件適用條件契合度銷售直接銷售當(dāng)即變現(xiàn)短期實(shí)現(xiàn)盈利適用條件要求高部分單位銷售難度很大業(yè)態(tài)難以控制地段好、總面積不大，街鋪以售賣為主非銷售面積小30%，以小主力店帶動(dòng)整體商鋪銷售短期實(shí)現(xiàn)盈利需要良好的規(guī)劃如經(jīng)營不善，對(duì)后期項(xiàng)目有較大影響大部分為臨街街鋪有返租銷售對(duì)投資小業(yè)主有吸引力售價(jià)相對(duì)高一些短期實(shí)現(xiàn)盈利須請(qǐng)專業(yè)的經(jīng)營管理公司，運(yùn)作復(fù)雜高售價(jià)之下可能要貼一點(diǎn)錢風(fēng)險(xiǎn)很高大商場一般6~8%承諾帶租約銷售小業(yè)主收益有保障，有利于物業(yè)增值中短期實(shí)現(xiàn)盈利售價(jià)低操作復(fù)雜，招商困難兌現(xiàn)困難易引起信用危機(jī)大規(guī)模商場租售結(jié)合出租為主引入主力店，其余部分劃鋪銷售中長期實(shí)現(xiàn)盈利主力店的前期租金不高風(fēng)險(xiǎn)不高集中商業(yè)＋街鋪出租店鋪經(jīng)營主力店大于80%，核心主力店大于60%獲取長期經(jīng)營收益資金回流慢，租價(jià)較低，分批收益須請(qǐng)經(jīng)營公司規(guī)劃回報(bào)期長，要求有雄厚的資金實(shí)力大型集中商業(yè)擬合度最高擬合度最低商業(yè)操作模式對(duì)照表房地產(chǎn)營銷目的是什么？——把產(chǎn)品賣出去（賣拐）手段（或途徑）是什么？廣告、推介會(huì)等分幾個(gè)階段？……………….市場推廣階段項(xiàng)目銷售階段目標(biāo)人群定位產(chǎn)品定位戶型等定位核心賣點(diǎn)提煉開盤方式、定價(jià)方法等媒體投放策略活動(dòng)策劃房地產(chǎn)廣告趙琛創(chuàng)意——大連某房地產(chǎn)項(xiàng)目核心策略包容市場，尊重需求。舍小利，賣未來。培育氛圍。梳理投資客，堅(jiān)定中小品牌商家的投資信心。招商先行，用品牌主力店捆綁提升商業(yè)價(jià)值，前期需適當(dāng)放寬對(duì)商家客戶的條件，并給予特殊優(yōu)惠支持及保障針對(duì)自營型商家重點(diǎn)進(jìn)行洽談，特別是返租和開業(yè)返點(diǎn)基金的使用，縮短客戶成交周期。在尾盤期，部分性價(jià)比低的商鋪采用“帶租約”銷售的方式快速清盤。投入營銷推廣成本，傳播未來價(jià)值造勢。招商先行，租售并舉主力捆綁，先舍后得營銷策略整合——商業(yè)推售策略1、推售順序結(jié)合核心策略，建議先針對(duì)主力店核心區(qū)進(jìn)行招商。再針對(duì)其余商業(yè)進(jìn)行分類推售，先推售自營型商鋪，再推售投資型商鋪2、定價(jià)：

方法一市場比較法租金反推法客戶訪談反饋法方法三方法二本案商鋪價(jià)格定價(jià)方法營銷策略整合——商業(yè)由于項(xiàng)目的特殊性，建議需要多約訪幾組客戶，進(jìn)行深入訪談，作為我們的定價(jià)依據(jù)，這樣更助于本案價(jià)格拿捏準(zhǔn)確。推售策略1、開盤價(jià)格策略采取適應(yīng)市場的低開策略，以相對(duì)低價(jià)在周邊眾多產(chǎn)品中占據(jù)優(yōu)勢，順利入市，引爆銷售，快速成為區(qū)域市場的焦點(diǎn)。2、中期通過區(qū)域建設(shè)的不斷完善，客戶的積累，客戶認(rèn)可度的提高，則可根據(jù)銷量控制階梯式上漲價(jià)格，同時(shí)保持熱銷。3、在項(xiàng)目銷售的中后期，利用優(yōu)惠促銷手段，吸引客戶。營銷策略整合——商業(yè)營銷策略新華商業(yè)廣場與區(qū)域競品競爭的差異化突破口，在于——入市包裝差異化定位，包裝出一個(gè)特色的商業(yè)廣場營銷策略整合——商業(yè)

營銷活動(dòng)——新華天璽商業(yè)廣場商家對(duì)接會(huì)活動(dòng)目的：在商家圈層形成影響力，增加商家關(guān)注度；通過主力商家簽約進(jìn)駐，吸引更多其他品牌商家進(jìn)駐簽約；增加投資客信心。參與人員：知名品牌商家、商鋪意向客戶、主力店商家?；顒?dòng)形式：主要指項(xiàng)目所在商圈品牌商家簽約成功后，通會(huì)議的形式、小型PARTY的形式