土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告(基準(zhǔn)地價(jià)修正、成本逼近)

土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告（轉(zhuǎn)載“評(píng)估師信息網(wǎng)”網(wǎng)頁(yè)）

第一部分

總

述

一、估價(jià)項(xiàng)目名稱

***評(píng)估師信息網(wǎng)***先生抵押土地使用權(quán)價(jià)格估價(jià)。

二、委托估價(jià)方

委托估價(jià)方：***評(píng)估師信息網(wǎng)***先生

地址：廣東省佛山市xxxx號(hào)

聯(lián)系人：***評(píng)估師信息網(wǎng)***

聯(lián)系電話：0757-833xxxxxx

三、受托估價(jià)方

委托單位：佛山市XXX會(huì)計(jì)師事務(wù)所

地址：佛山市

執(zhí)業(yè)范圍：佛山市范圍執(zhí)業(yè)

注冊(cè)號(hào)：C------佛10

資格證書(shū)獲得時(shí)間：2002年12月

四、估價(jià)目的

為委托估價(jià)方***評(píng)估師信息網(wǎng)***先生用土地使用權(quán)向銀行申請(qǐng)抵押貸款提供參考價(jià)值。

五、估價(jià)依據(jù)

（一）有關(guān)法律、法規(guī)、文件

（1）《中華人民共和國(guó)土地管理法》；

（2）《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》；

（3）《關(guān)于公布佛山市區(qū)國(guó)有土地定級(jí)及基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的通知》（佛府[2002]70號(hào)）；

（4）《關(guān)于印發(fā)<佛山市農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征用土地管理規(guī)定>的通知》（佛府[2001]023號(hào)）；

（5）地方政府及有關(guān)部門頒布的其他法規(guī)、文件。

（二）有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

（6）新版《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T18508-2001）及其附錄《土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式》；

（7）《佛山市區(qū)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新成果應(yīng)用指南》（佛山市國(guó)土資源局）；

（三）其他

（8）《佛山市土地利用總體規(guī)劃》；

（9）《佛山市統(tǒng)計(jì)年鑒》；

（10）《佛山市土地資源》；

（11）委托估價(jià)方提供的《國(guó)有土地使用證》；

（12）估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘查、調(diào)查、收集的相關(guān)資料。

六、估價(jià)基準(zhǔn)日

二○○四年八月三十一日。

七、估價(jià)日期

二○○四年九月二日到二○○四年九月五日。

八、地價(jià)定義

根據(jù)地價(jià)估價(jià)技術(shù)規(guī)程和本次估價(jià)項(xiàng)目的具體要求，此次估價(jià)的價(jià)格是指估價(jià)對(duì)象在2004年8月31日，估價(jià)對(duì)象現(xiàn)用途為工業(yè)，本次估價(jià)設(shè)定為工業(yè)用地，開(kāi)發(fā)程度為宗地紅線外“五通”（即通路、供水、排水、通電、通訊）及宗地紅線內(nèi)“一平”（場(chǎng)地平整）條件下，設(shè)定土地使用年期為47.8年，土地類型為出讓性質(zhì)的國(guó)有土地使用權(quán)價(jià)格。估價(jià)土地使用年限、實(shí)際土地用途、估價(jià)設(shè)定用途、宗地實(shí)際開(kāi)發(fā)程度等詳見(jiàn)下表1：

表1座落估價(jià)期日的實(shí)際用途估價(jià)設(shè)定的用途設(shè)定土地使用年限估價(jià)期日的實(shí)

際開(kāi)發(fā)程度估價(jià)設(shè)定的

開(kāi)發(fā)程度備注佛山市***評(píng)估師信息網(wǎng)***東側(cè)，瀾石三路北側(cè)工業(yè)工業(yè)47.80五通一平五通一平五通指：通路、供水、排水、通電、通訊；一平指：場(chǎng)地平整九、估價(jià)結(jié)果

經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘和對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)分析，按照地價(jià)估價(jià)的基本原則和估價(jià)程序，選擇合適的估價(jià)方法，估價(jià)得到***評(píng)估師信息網(wǎng)***先生所使用的一宗土地，自用土地使用權(quán)面積6,876M2在估價(jià)期日為2004年8月31日，在估價(jià)地價(jià)定義設(shè)定用途及開(kāi)發(fā)程度條件下，設(shè)定年期的出讓性質(zhì)的國(guó)有土地使用權(quán)價(jià)格為人民幣4,469,400.00元，大寫(xiě)：人民幣肆佰肆拾陸萬(wàn)玖仟肆佰元整，單位地價(jià)為650.00元/M2。

估價(jià)結(jié)果詳見(jiàn)后附《土地估價(jià)結(jié)果一覽表》。

十、需要特殊說(shuō)明的事項(xiàng)

（一）假設(shè)條件

（1）土地使用權(quán)來(lái)源合法、產(chǎn)權(quán)清晰。

（2）估價(jià)對(duì)象作為工業(yè)用地，得到或?qū)⒌玫阶钣行Ю茫?huì)產(chǎn)生相應(yīng)的土地收益；

（3）在估價(jià)基準(zhǔn)日地產(chǎn)市場(chǎng)為公正、公開(kāi)、公平的均衡市場(chǎng)。

（4）任何有關(guān)估價(jià)對(duì)象的運(yùn)作方式、程序符合國(guó)家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定。

（5）委托估價(jià)方提供的資料屬實(shí)。

（6）估價(jià)設(shè)定的土地開(kāi)發(fā)程度為宗地紅線外的基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)程度及紅線內(nèi)場(chǎng)地平整狀況。

（二）本報(bào)告使用限制條件

（1）本估價(jià)報(bào)告及估價(jià)結(jié)果僅為本報(bào)告的估價(jià)目的服務(wù)，當(dāng)用于其他目的，本報(bào)告估價(jià)結(jié)果無(wú)效。

（2）本報(bào)告估價(jià)結(jié)果是在滿足地價(jià)定義所設(shè)定條件下的使用權(quán)價(jià)格，若估價(jià)基準(zhǔn)日、土地利用方式、土地開(kāi)發(fā)狀況、土地面積、土地處置方式等影響地價(jià)的因素發(fā)生變化，該評(píng)估價(jià)格應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。本報(bào)告估價(jià)結(jié)果未考慮估價(jià)對(duì)象已設(shè)定抵押等他項(xiàng)權(quán)利、負(fù)債、轉(zhuǎn)讓成交時(shí)需承擔(dān)的各種開(kāi)支和稅費(fèi)對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響。

（3）本報(bào)告必須完整使用，對(duì)僅使用報(bào)告中的部分內(nèi)容所導(dǎo)致的有關(guān)損失，受托估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)任何責(zé)任。

（4）本報(bào)告中有關(guān)估價(jià)對(duì)象的土地權(quán)屬狀況、土地面積等以土地管理部門確定為準(zhǔn)。

（5）本報(bào)告需經(jīng)2名以上注冊(cè)土地估價(jià)師簽名、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)蓋章后方能生效。

（6）本報(bào)告復(fù)印件無(wú)加蓋公章無(wú)效。

（7）本報(bào)告的估價(jià)結(jié)果自估價(jià)基準(zhǔn)日起一年內(nèi)有效。

（三）資料來(lái)源說(shuō)明

（1）土地利用狀況等資料由委托方提供。

（2）土地區(qū)位條件、地產(chǎn)市場(chǎng)交易資料等評(píng)估相關(guān)資料由估價(jià)人員實(shí)地調(diào)查而得。

（3）估價(jià)人員根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、估價(jià)規(guī)程及地方有關(guān)地價(jià)估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合估價(jià)對(duì)象具體狀況，確定估價(jià)原則、方法及參數(shù)的選取。

（四）其他說(shuō)明

（1）關(guān)于土地使用年限、用途的設(shè)定：出讓土地按剩余使用年限設(shè)定使用年限；土地用途按國(guó)有土地使用證上登記的用途設(shè)定。

（2）委托方對(duì)所提供資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)，估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)所收集資料的真實(shí)性、準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。

（3）任何單位和個(gè)人未經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)書(shū)面同意，不得以任何形式發(fā)表、肢解本報(bào)告。

（4）本報(bào)告由估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)解釋。

十一、土地估價(jià)師簽名

估價(jià)師姓名

資格證書(shū)號(hào)

注冊(cè)號(hào)

簽章

十二、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)

土地估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人簽字：佛山市XXXX土地估價(jià)公司

2004年9月5日

第二部分

估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析

一、估價(jià)對(duì)象描述

1、土地登記狀況

此次估價(jià)對(duì)象為***評(píng)估師信息網(wǎng)***先生所使用的一宗土地，宗地位于佛山市***評(píng)估師信息網(wǎng)***東側(cè)，瀾石三路北側(cè)，土地使用權(quán)面積為6,876M2。土地使用證號(hào)、地理位置、地籍圖號(hào)、土地用途、面積、四至等土地登記狀況詳見(jiàn)表2：

表2土地登記證號(hào)宗地位置地號(hào)（圖號(hào)）登記

用途宗地使用權(quán)面積（M2）宗地四至東南西北佛府國(guó)用（2002）字第06000818945號(hào)佛山市***評(píng)估師信息網(wǎng)***東側(cè)，瀾石三路北側(cè)060030****679

（673642、673643、

672642、672643）工業(yè)6,876.00城南高新

區(qū)用地粵海

公司***評(píng)估師信息網(wǎng)***佛山日?qǐng)?bào)社注：估價(jià)對(duì)象四至為估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)察看所得，因此以土地管理部門登記為準(zhǔn)。

2、土地權(quán)利狀況

估價(jià)對(duì)象的土地所有權(quán)屬國(guó)家所有，為出讓土地。土地使用權(quán)狀況詳見(jiàn)表3。

表3土地使用證號(hào)估價(jià)期日的土地使用者位置土地使用權(quán)類型登記

用途評(píng)估設(shè)定用途設(shè)定使用年限宗地面積

（M2）他項(xiàng)權(quán)利佛府國(guó)用（2002）字第06000818945號(hào)***評(píng)估師信息網(wǎng)***先生佛山市***評(píng)估師信息網(wǎng)***東側(cè)，瀾石三路北側(cè)國(guó)有出讓工業(yè)工業(yè)47.80年6,876.00抵押3、土地利用狀況

估價(jià)對(duì)象基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)程度為宗地紅線外“五通”（即通路、供水、排水、通電、通訊），宗地紅線內(nèi)“場(chǎng)地平整”，目前地上尚無(wú)建筑物。

二、地價(jià)影響因素分析

1、一般因素

（1）城市資源狀況

佛山市位于廣東省中南部的珠江三角洲腹地，東倚廣州，西接肇慶，南連珠海，北通清遠(yuǎn)，毗鄰港澳，現(xiàn)轄禪城區(qū)、南海區(qū)、順德區(qū)、三水區(qū)、高明區(qū)五個(gè)區(qū)，總面積3,848.49平方公里，目前市區(qū)（即禪城區(qū)）面積153.69平方公里，全市戶籍人口338.98萬(wàn)人，常住人口560多萬(wàn)，目前市區(qū)（即禪城區(qū)）人口80.08萬(wàn)人。

（2）房地產(chǎn)制度與房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況

近年來(lái)，佛山市政府根據(jù)佛山市的城市性質(zhì)定位和市區(qū)土地資源十分有限的特點(diǎn)，出臺(tái)了一系列以控制年度房地產(chǎn)用地供應(yīng)量，鼓勵(lì)從公開(kāi)拍賣方式出讓、轉(zhuǎn)讓經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)用地，規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)行為等為中心內(nèi)容的產(chǎn)業(yè)政策，同時(shí)加快了城市基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)步伐，重點(diǎn)開(kāi)發(fā)城南商住區(qū)；并結(jié)合公有制企業(yè)轉(zhuǎn)制、脫困，對(duì)工業(yè)用地實(shí)施優(yōu)惠地價(jià)政策等，這些政策和措施的出臺(tái)實(shí)施，對(duì)佛山市區(qū)近兩年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)有序發(fā)展起了積極作用。

（3）產(chǎn)業(yè)政策

以做大做強(qiáng)支柱產(chǎn)業(yè)和行業(yè)為中心，增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)強(qiáng)市的主導(dǎo)力量。重點(diǎn)引進(jìn)和發(fā)展電子信息、新材料、生物醫(yī)藥等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，改造、提升、加強(qiáng)家用電器、陶瓷建材、塑料五金、食品飲料、金屬材料加工及制品等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，培育一批具有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)和較強(qiáng)國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的名牌產(chǎn)品，支持一批科技型、品牌型的骨干企業(yè)發(fā)展壯大，引導(dǎo)中小企業(yè)向“專、精、特、新”方向發(fā)展。走出一條科技含量高、經(jīng)濟(jì)效益好、資源消耗低、環(huán)境污染少、人力資源優(yōu)勢(shì)得到充分發(fā)揮的新型工業(yè)化道路。以園區(qū)建設(shè)為載體，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)整合聚集。提高農(nóng)業(yè)和服務(wù)業(yè)發(fā)展水平，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。

近幾年來(lái)，佛山市的三大產(chǎn)業(yè)增加值比重由2000年的6.9%、52.8%、40.4%調(diào)整為2003年的5.5%、55.9%、38.6%?！熬盼濉逼陂g，第一產(chǎn)業(yè)以市場(chǎng)為導(dǎo)向，積極推進(jìn)農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，大力發(fā)展特色農(nóng)業(yè)。第二產(chǎn)業(yè)以發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和利用高新技術(shù)改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)并重，對(duì)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)實(shí)施較為優(yōu)惠的稅收政策，大力調(diào)整工業(yè)結(jié)構(gòu)；2003年，佛山市高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值占工業(yè)總產(chǎn)值比重18%。第三產(chǎn)業(yè)在繼續(xù)拓寬商貿(mào)、交通郵電、房地產(chǎn)等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，積極培育和發(fā)展旅游業(yè)、信息服務(wù)業(yè)、社區(qū)服務(wù)業(yè)、中介服務(wù)業(yè)、科技服務(wù)業(yè)等新興行業(yè)；第三產(chǎn)業(yè)增加值以年均13.1%的速度增長(zhǎng)。在今后的幾年內(nèi)，佛山市將繼續(xù)按照大力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，積極利用高新技術(shù)特別是信息技術(shù)改造提高傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的思路，繼續(xù)加強(qiáng)第一產(chǎn)業(yè)，優(yōu)化提高第二產(chǎn)業(yè)，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，全面推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)。

（4）城市規(guī)劃與發(fā)展目標(biāo)。

2002年11月18日，國(guó)務(wù)院做出了調(diào)整佛山市行政區(qū)劃的決定，撤銷原佛山市城區(qū)和石灣區(qū)以及由佛山市代管的南海市、順德市、三水市、高明市，形成“一市轄五區(qū)”（即轄禪城區(qū)、南海區(qū)、順德區(qū)、三水區(qū)、高明區(qū)五區(qū)）的管理體制。未來(lái)幾年，佛山市將以提高城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力為核心，以結(jié)構(gòu)調(diào)整、資源整合為主要任務(wù)，以體制創(chuàng)新、科技創(chuàng)新、擴(kuò)大開(kāi)放為動(dòng)力，以提高人民生活水平為目的，圍繞建設(shè)廣東省第三大城市這個(gè)目標(biāo)，建設(shè)產(chǎn)業(yè)強(qiáng)市、文化名城和現(xiàn)代化大城市。

A、推進(jìn)區(qū)域中心城市建設(shè)

佛山新城區(qū)位于中心組團(tuán)的東南部，規(guī)劃范圍為佛山大道以東、同濟(jì)路以南、華陽(yáng)路以西和三樂(lè)路以北區(qū)域，總規(guī)劃面積達(dá)43.3平方公里。在強(qiáng)化佛山市區(qū)區(qū)域中心地位和作用的同時(shí)，抓好各市區(qū)域中心城市建設(shè)。根據(jù)省發(fā)展壯大珠江三角洲城市群的要求，各地在修編本地區(qū)城市總體規(guī)劃的同時(shí)，明確定位，優(yōu)化功能，提高品位，增強(qiáng)區(qū)域中心城市的凝聚和輻射力。注意與周邊城市規(guī)劃相銜接，盡量避免重復(fù)建設(shè)，造成資源浪費(fèi)。

B、加快小城鎮(zhèn)發(fā)展

把發(fā)展小城鎮(zhèn)作為推進(jìn)佛山市城市化的重要戰(zhàn)略措施。按照區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展要求，根據(jù)小城鎮(zhèn)發(fā)展實(shí)際，在全市范圍內(nèi)選擇10個(gè)左右具有區(qū)位優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)的中心城鎮(zhèn)，優(yōu)先發(fā)展。小城鎮(zhèn)發(fā)展要統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，功能分區(qū)，處理好城鎮(zhèn)發(fā)展與產(chǎn)業(yè)發(fā)展、經(jīng)濟(jì)布局、資源和環(huán)境保護(hù)以及整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系，積極組織和引導(dǎo)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)向小城鎮(zhèn)和工業(yè)小區(qū)聚集。根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，對(duì)有條件的行政鎮(zhèn)進(jìn)行合理調(diào)整和重組。

C、建立城鎮(zhèn)建設(shè)投融資新機(jī)制

加大政府對(duì)城市建設(shè)的投入，按規(guī)定收取的各項(xiàng)城建稅費(fèi)全部用于城鎮(zhèn)建設(shè)和管理，提高出讓土地資金用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)比例。鼓勵(lì)和引導(dǎo)外資和民間資金投資城市基礎(chǔ)設(shè)施、教育和各種民政社會(huì)福利事業(yè)。市政公用設(shè)施部分實(shí)行有償使用。

D、完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

“十五”時(shí)期佛山市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)重點(diǎn)是完善和提高公路網(wǎng)、氣網(wǎng)和快速軌道交通的建設(shè)，初步實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)代化。

（5）城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r

2003年全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值1381.39億元，比上年增長(zhǎng)16.1%；工業(yè)總產(chǎn)值2823.34億元，增長(zhǎng)19.2%，其中高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值578.78億元，占工業(yè)總產(chǎn)值20.5%；農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值141.24億元，增長(zhǎng)3.8%；全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額452.58億元。佛山市工業(yè)基礎(chǔ)比較雄厚，農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)好、交通便利、商業(yè)繁榮、城市基礎(chǔ)設(shè)施比較完善；工業(yè)以紡織、電子、塑料、陶瓷、電器等為骨干，機(jī)械、化工、食品、飲食、醫(yī)藥、印刷、工藝美術(shù)等也具有相當(dāng)生產(chǎn)能力和規(guī)模。

2、區(qū)域因素

（1）區(qū)域概況

待估宗地位于佛山市禪城區(qū)城南高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)園內(nèi)，禪城區(qū)位于佛山市中心，面積153.69平方公里，人口80.08萬(wàn)人。下轄一個(gè)鎮(zhèn)：南莊鎮(zhèn)，十二個(gè)街道辦事處：張槎街道辦事處、瀾石街道辦事處、環(huán)市街道辦事處、石灣街道辦事處、祖廟街道辦事處、城門頭街道辦事處、普君街道辦事處、升平街道辦事處、同濟(jì)街道辦事處、永安街道辦事處、城南街道辦事處和江灣街道辦事處。禪城區(qū)有著優(yōu)越的地理環(huán)境和自然條件，地處珠江三角洲腹地，境內(nèi)河流縱橫，地勢(shì)平坦，土地肥沃，氣候溫和，特產(chǎn)豐富，經(jīng)濟(jì)文化一向較為發(fā)達(dá)。

（2）交通條件

禪城區(qū)東距南方大都市廣州僅16公里，東南距香港96公里，南距澳門135公里，廣珠（海）、廣湛（江）公路和廣茂鐵路橫貫境內(nèi)，距佛山機(jī)場(chǎng)僅6公里，是個(gè)適合發(fā)展經(jīng)濟(jì)的好地方。

公路：公路四通八達(dá)，公路密度89公里/百平方公里。

鐵路：廣茂鐵路橫貫東西與全國(guó)鐵路聯(lián)網(wǎng)，佛山火車站至香港九龍直通車是繼廣州之后第二個(gè)通香港的鐵路口岸。

水路運(yùn)輸：河道縱橫，水運(yùn)便捷，擁有2個(gè)港口碼頭，往上游可達(dá)三水、肇慶、廣西梧州等地，往下直通香港、澳門。

航空：佛山機(jī)場(chǎng)已開(kāi)通國(guó)內(nèi)20多個(gè)大中城市的航班，距廣州白云機(jī)場(chǎng)僅20公里。

（3）基礎(chǔ)設(shè)施條件

A、供水

區(qū)域內(nèi)分地下和地表水源，地下水源來(lái)自城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的承壓城市水層，地表水源來(lái)自市區(qū)周圍的河流，市區(qū)供水水源來(lái)自石灣水廠和沙口水廠，日供水量最高達(dá)72萬(wàn)立方米，綜合生活用水指標(biāo)38萬(wàn)立方米/日，工業(yè)用水日消耗量26萬(wàn)立方米，城市給水網(wǎng)絡(luò)以環(huán)狀為主，輔以支網(wǎng)，供水管徑0.8-1.6米，用水保證率98%。

B、排水

排水設(shè)施主要靠排水管網(wǎng)和明溝排水兩種，區(qū)域內(nèi)有污水處理廠一座，污水處理能力達(dá)10萬(wàn)立方/日，排污管分區(qū)鋪設(shè)，自成系統(tǒng)，以污水處理廠為終結(jié)，呈輻射狀分布，排水順暢。

C、供電

區(qū)域內(nèi)電源來(lái)自110千伏及以上變電網(wǎng)和沙口電廠，供電量100億千瓦時(shí)以上，電網(wǎng)分為高壓網(wǎng)和中壓網(wǎng)，有供電保證。

D、通訊

區(qū)域內(nèi)通訊與市政通訊網(wǎng)相聯(lián)，通訊線路以地下管道為主，輔以架空線路，市話普及率47.2%，長(zhǎng)途交換機(jī)容量122.4萬(wàn)門，移動(dòng)電話總?cè)萘?9.81萬(wàn)門，通訊線路通暢。

（4）環(huán)境條件

待估宗地位于城南高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)園內(nèi)，西臨***評(píng)估師信息網(wǎng)***，北面靠近魁奇路，屬佛山市輕度污染區(qū)，主要污染物為廢氣、粉塵等。

（5）產(chǎn)業(yè)聚集度

依照規(guī)劃，待估宗地所在區(qū)內(nèi)支柱產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點(diǎn)為電子信息、光機(jī)電一體化技術(shù)、生物技術(shù)、新材料技術(shù)產(chǎn)業(yè)等，待估宗地所在區(qū)域附近有“佛山分析儀器廠”、“高浦電子公司”、“佛山特種醫(yī)用導(dǎo)管公司”、“米高控制技術(shù)公司”和“軟件產(chǎn)業(yè)集團(tuán)公司”等，工業(yè)配套設(shè)施完備，產(chǎn)業(yè)集聚度高。

3、個(gè)別因素

待估宗地土地使用權(quán)面積為6,876M2，待估宗地的登記用途為工業(yè)，評(píng)估設(shè)定用途為工業(yè)，剩余土地使用年限約為47.8年，宗地權(quán)利狀況詳見(jiàn)表3。

待估宗地西臨***評(píng)估師信息網(wǎng)***，南通瀾石路，至估價(jià)基準(zhǔn)日，該宗地已完成紅線外“五通”和紅線內(nèi)“場(chǎng)地平整”，宗地地勢(shì)平坦，呈矩形，形狀較為規(guī)則，可利用程度較高。

第三部分

土地估價(jià)

一、估價(jià)原則

本次評(píng)估過(guò)程中，遵循的主要原則有：

1、最有效利用原則

土地用途具有多樣性，不同的利用方式可能為權(quán)利人帶來(lái)不同的收益，且土地權(quán)利人都期望從其所占有的土地上獲取更多的收益，并以能滿足這一目的為確定土地利用方式的依據(jù)。所以，地價(jià)是以該宗地的最有效發(fā)揮為前提的。本次評(píng)估設(shè)定待估宗地獲得最有效利用。

2、替代原則

根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律，在同一種商品市場(chǎng)中，商品和提供服務(wù)的效用相同或大致相似時(shí)，價(jià)格低者吸引需求，即有兩個(gè)以上互有替代性的商品和服務(wù)同時(shí)存在時(shí)，商品和服務(wù)的價(jià)格是經(jīng)過(guò)相互影響和比較之后才決定的。土地價(jià)格也同樣遵循替代規(guī)律，即同類型具有替代可能的土地價(jià)格相互牽制。換言之，具有相同使用價(jià)值、有替代可能的宗地之間，會(huì)互相影響和競(jìng)爭(zhēng)，使價(jià)格相互牽制而趨向一致。本次估價(jià)中運(yùn)用的基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法便遵循了替代原則。

3、供需原則

土地估價(jià)要以市場(chǎng)供需決定土地價(jià)格為依據(jù)，并充分考慮土地供需的特殊性和土地市場(chǎng)的地域性。

4、貢獻(xiàn)原則

土地總收益是由土地及其它生產(chǎn)要素共同作用的結(jié)果，土地的價(jià)格可以土地收益的貢獻(xiàn)大小來(lái)決定。

5、變動(dòng)原則

地價(jià)受自然、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)及政治許多因素的影響，是各種地價(jià)形成因素相互作用的結(jié)果，而這些因素經(jīng)常處于變動(dòng)中。因此，在進(jìn)行地價(jià)評(píng)估工作中，應(yīng)綜合分析各因素之間的因果關(guān)系及變動(dòng)規(guī)律，把握主導(dǎo)因素，準(zhǔn)確合理地進(jìn)行估價(jià)。

6、預(yù)期收益原則

對(duì)于價(jià)格的評(píng)估，重要的并非是過(guò)去，而是未來(lái)。過(guò)去收益的重要意義，在于為推測(cè)未來(lái)的收益變化動(dòng)向提供依據(jù)。因此，商品價(jià)格是由反映該商品將來(lái)的總收益所決定的。土地也是如此，它的價(jià)格也是受預(yù)期收益形成因素的變動(dòng)所左右。所以，投資者是在預(yù)測(cè)該土地將來(lái)所能帶來(lái)的收益或效用后進(jìn)行投資的。這就要求估價(jià)者必須了解過(guò)去的收益狀況，并對(duì)土地市場(chǎng)現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢(shì)、政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及政策規(guī)定對(duì)土地市場(chǎng)的影響進(jìn)行細(xì)致分析和預(yù)測(cè)，準(zhǔn)確預(yù)測(cè)該土地現(xiàn)在以至未來(lái)能給權(quán)利人帶來(lái)的利潤(rùn)總和，即收益價(jià)格。

二、估價(jià)方法和估價(jià)過(guò)程

根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)程》），通行的估價(jià)方法有市場(chǎng)比較法、收益還原法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法（剩余法）、成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等。估價(jià)方法的選擇應(yīng)按照地價(jià)估價(jià)的技術(shù)《規(guī)程》，根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育情況并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)及估價(jià)目的等，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法。

本次估價(jià)對(duì)象位于城南高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)園內(nèi)，由土地使用權(quán)人以出讓方式取得工業(yè)用地的使用權(quán)，證載用途為工業(yè)，據(jù)估價(jià)人員實(shí)地調(diào)查，本次估價(jià)設(shè)定為工業(yè)用途，估價(jià)時(shí)，采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和成本逼近法。

（一）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法

1、基準(zhǔn)地價(jià)成果介紹及內(nèi)涵

佛山市區(qū)的國(guó)有土地定級(jí)及基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的修訂工作于2002年12月初結(jié)束，其成果《佛山市區(qū)國(guó)有土地定級(jí)及基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》于2002年12月4日經(jīng)佛山市人民政府以佛府[2002]70號(hào)文件公布。

本次基準(zhǔn)地價(jià)是在基準(zhǔn)日為2002年1月1日的法定最高土地使用年限（商業(yè)40年、住宅70年、工業(yè)50年、綜合或其他用地50年）的地價(jià)，其內(nèi)涵為各土地級(jí)別區(qū)域內(nèi)的商業(yè)、住宅“六通一平”（工業(yè)“五通一平”）土地開(kāi)發(fā)程度下，平均容積率（商業(yè)、住宅用地平均容積率為2.0，工業(yè)用地平均容積率為1.5）下，同一用途的完整土地使用權(quán)的平均價(jià)格。佛山市區(qū)（禪城區(qū)）不同級(jí)別、不同用途的國(guó)有土地定級(jí)及基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)表4。

表4

佛山市區(qū)國(guó)有土地定級(jí)及基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

面積單位：元/M2

用途

級(jí)別一級(jí)二級(jí)三級(jí)四級(jí)備

注商業(yè)地面地價(jià)5720375023101790容積率為2.0時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)首層樓面地價(jià)7370494031402460容積率為2.0時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)住宅地面地價(jià)2210185015201140容積率為2.0時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)平均樓面地價(jià)1100930760570容積率為2.0時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)工業(yè)地面地價(jià)600485430

容積率為1.5時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正系數(shù)表等評(píng)估成果，按照替代原則，就待估宗地區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取待估宗地在估價(jià)期日價(jià)格的方法。

根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)范》和《佛山市區(qū)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新成果應(yīng)用指南》（以下簡(jiǎn)稱“應(yīng)用指南”），其基本公式為：

V=V1b×（1+∑K）×K1×K2×K3

其中：V—侍估宗地價(jià)格

V1b—宗地所在區(qū)域的基準(zhǔn)地價(jià)

∑K—某宗地全部影響地價(jià)因素總修正值

K1—期日修正系數(shù)

K2—土地使用年限修正系數(shù)

K3—容積率修正系數(shù)（只對(duì)住宅、商業(yè)用地）

2、確定估價(jià)對(duì)象的土地級(jí)別及基準(zhǔn)地價(jià)

待估宗地登記用途為工業(yè)用地，本次估價(jià)設(shè)定待估宗地用途為工業(yè)用地。按照《關(guān)于公布佛山市區(qū)國(guó)有土地定級(jí)及基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的通知》附件4《佛山市工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)圖》（佛府[2002]70號(hào)），待估宗地的土地級(jí)別為工業(yè)一級(jí)用地，根據(jù)上表4，工業(yè)一級(jí)用地的基準(zhǔn)地價(jià)V1b值為600元/M2。

3、確定影響地價(jià)區(qū)域因素及個(gè)別因素修正系數(shù)

根據(jù)《佛山市區(qū)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新成果應(yīng)用指南》（佛山市國(guó)土資源局）的有關(guān)規(guī)定，待估宗地工業(yè)用地的修正系數(shù)取值見(jiàn)下表5：

表5

因素權(quán)重因子權(quán)重地價(jià)修正因素取值交通條件0.36道路通達(dá)狀況0.15優(yōu)0.0438火車站0.09較劣-0.0079距港口距離0.06較優(yōu)0.0088高速公路出口0.06一般0產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模0.15產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模0.15優(yōu)0.0438綜合環(huán)境0.30自然災(zāi)害0.09一般0工程地質(zhì)狀況0.14較優(yōu)0.0205地形狀況0.07較優(yōu)0.0102規(guī)劃條件0.09土地利用限制0.04較優(yōu)0.0058周圍土地規(guī)劃用地0.05優(yōu)0.0146宗地個(gè)別條件0.10宗地形狀0.05一般0宗地面積0.05一般0∑1——1——0.13964.確定期日修正系數(shù)

本次估價(jià)，因采用的基準(zhǔn)地價(jià)為佛山市區(qū)最新（2002年）公布的基準(zhǔn)地價(jià)，估價(jià)基準(zhǔn)日為2004年8月31日，在此期間地價(jià)較為穩(wěn)定，故期日修正系數(shù)K1取1。

5、確定土地使用年限修正系數(shù)

土地使用年限修正公式為：

K2=[1-1/（1+r）m]÷[1-1/（1+r）n]

K2—土地使用年限修正系數(shù)

r—土地還原率

m—待估宗地設(shè)定土地使用年限

n—基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定土地使用年期

估價(jià)對(duì)象法定最高土地使用年限均50年，剩余土地使用年限為47.8年，根據(jù)市場(chǎng)投資調(diào)查，設(shè)定待估宗地所在區(qū)域工業(yè)用地還原率為5%，則估價(jià)對(duì)象的使用年限修正系數(shù)K2為：

K2=[1-1/（1+5%）47.8]÷[1-1/（1+5%）50]

=0.9892

6、確定待估宗地修正地價(jià)

估價(jià)對(duì)象單位地價(jià)=600×（1+0.1396）×1×0.9892

=676.36（元/M2）

（二）成本逼近法

成本逼近法是以開(kāi)發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)客觀費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來(lái)確定土地價(jià)格的方法。其基本公式為：

地價(jià)=土地取得費(fèi)用+相關(guān)稅費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用+投資利息+投資利潤(rùn)+土地增值收益

估價(jià)過(guò)程如下：

1、土地取得費(fèi)用及相關(guān)稅費(fèi)

土地取得費(fèi)用及相關(guān)稅費(fèi)是指待估宗地所在區(qū)域?yàn)槿〉猛恋厥褂脵?quán)而支付的各項(xiàng)客觀費(fèi)用（即征用同類用地所支付的平均費(fèi)用）。根據(jù)對(duì)待估宗地所在區(qū)域（禪城區(qū)）近年來(lái)征地費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，該項(xiàng)費(fèi)用主要包括土地補(bǔ)償（含土地補(bǔ)償和安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)）、征地管理費(fèi)、耕地占用稅、耕地開(kāi)墾費(fèi)、新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)等稅費(fèi)。

（1）土地取得費(fèi)（土地補(bǔ)償費(fèi)）

待估宗地位于城南高新技術(shù)開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)園內(nèi)，根據(jù)調(diào)查，該區(qū)域土地利用主要類型為菜地、耕地以及少部分魚(yú)塘等。

根據(jù)《關(guān)于印發(fā)<佛山市農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征用土地管理規(guī)定>的通知》（佛府[2001]023號(hào)），土地取得費(fèi)主要包括土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)，待估宗地的取得費(fèi)由以下內(nèi)容構(gòu)成（見(jiàn)下表6）:

表6

待估宗地取得費(fèi)計(jì)算表

金額單位：元/M2待估宗地土地取得費(fèi)小計(jì)土地補(bǔ)償費(fèi)（含安置補(bǔ)助費(fèi)）青苗補(bǔ)助費(fèi)地上附著物補(bǔ)償費(fèi)佛山市***評(píng)估師信息網(wǎng)***東側(cè)，瀾石三路北側(cè)112.503.75-116.25注：“地上附著物補(bǔ)償費(fèi)”根據(jù)我們對(duì)待估宗地所在區(qū)域的調(diào)查，該區(qū)域征用時(shí)為菜地、耕地等,地上無(wú)建筑物，故此項(xiàng)費(fèi)用沒(méi)有。

（2）相關(guān)稅費(fèi)

根據(jù)《關(guān)于印發(fā)<佛山市農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征用土地管理規(guī)定>的通知》（佛府[2001]023號(hào)），取得土地應(yīng)交納的相關(guān)稅費(fèi)有（見(jiàn)下表7）：

表7

待估宗地相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算表

金額單位：元/M2

2、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用

根據(jù)估價(jià)人員的調(diào)查和佛山市政府有關(guān)部門的計(jì)費(fèi)規(guī)定，并參照《應(yīng)用指南》表4-11《工業(yè)用地宗地開(kāi)發(fā)程度修正表》，結(jié)合待估宗地所在區(qū)域的具體情況，確定估價(jià)對(duì)象土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為305元/M2，其中“五通”開(kāi)發(fā)費(fèi)用約245元/M2，平整場(chǎng)地開(kāi)發(fā)費(fèi)用60元/M2。

3、投資利息

根據(jù)對(duì)同類地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況的調(diào)查，結(jié)合待估宗地的開(kāi)發(fā)程度和開(kāi)發(fā)規(guī)模，假定其土地開(kāi)發(fā)周期為一年，投資利息率按估價(jià)基準(zhǔn)日中國(guó)人民銀行公布的短期貸款利率5.31%計(jì)算，假設(shè)土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)在征地時(shí)一次投入，開(kāi)發(fā)費(fèi)用在開(kāi)發(fā)期內(nèi)均勻持續(xù)投入，則：

投資利息=（土地取得費(fèi)+相關(guān)稅費(fèi)）×開(kāi)發(fā)周期×5.31%+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用×開(kāi)發(fā)周期×0.5×5.31%

=（116.25+64.49）×1×5.31%+305×1×0.5×5.31%

=17.69（元/M2）

4、投資利潤(rùn)

按照有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料，結(jié)合佛山高新技術(shù)開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的