房屋維修管理ok

第四章房屋及附屬設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)管理房屋的分類以及維修標(biāo)準(zhǔn)分類：分類按結(jié)構(gòu)形式分類按承重結(jié)構(gòu)分類按使用性質(zhì)分類鋼結(jié)構(gòu)房屋鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋磚混結(jié)構(gòu)房屋磚木結(jié)構(gòu)房屋其他結(jié)構(gòu)砌筑結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)裝配式大板結(jié)構(gòu)升板結(jié)構(gòu)框架剪力墻結(jié)構(gòu)框架輕板結(jié)構(gòu)剪力墻結(jié)構(gòu)民用建筑公用建筑工業(yè)建筑農(nóng)業(yè)建筑標(biāo)準(zhǔn)：第一節(jié)房屋維修管理概述概述（一）房屋維修的定義狹義的房屋維修：僅指物業(yè)管理公司對(duì)房屋的養(yǎng)護(hù)和維修。廣義的房屋維修：養(yǎng)護(hù)、維修、改建。具體地說，房屋維修包括：對(duì)房屋的日常保養(yǎng)對(duì)房屋破損部位的修繕對(duì)不同等級(jí)房屋的裝修及功能的恢復(fù)、改善結(jié)合房屋的維修加固增強(qiáng)房屋的抗震能力等工作第一節(jié)房屋維修管理概述因此，房屋維修是指在房屋的經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)，在對(duì)房屋進(jìn)行查勘鑒定、評(píng)定房屋完損等級(jí)的基礎(chǔ)上，對(duì)房屋進(jìn)行維護(hù)和修理，使其保持或恢復(fù)原來狀態(tài)或使用功能的活動(dòng)。所謂房屋的經(jīng)濟(jì)壽命期，是指房屋自建成并通過竣工驗(yàn)收合格開始，到由于某種原因引起房屋報(bào)廢并拆除為止的總期限。引起房屋報(bào)廢并拆除的原因，可能是技術(shù)方面的，也可能是經(jīng)濟(jì)方面的或社會(huì)其他方面的。（一）房屋維修的定義（二）房屋維修的特點(diǎn)：1.房屋維修是一項(xiàng)經(jīng)常性的工作房屋使用期限長(zhǎng)，在使用中由于自然或人為的因素影響，會(huì)導(dǎo)致房屋、設(shè)備的損壞或使用功能的減弱，而且由于房屋所處的地理位置、環(huán)境和用途的差異，同一結(jié)構(gòu)房屋使用功能減弱的速度和損壞的程度也是不均衡的，因此，房屋維修是大量的經(jīng)常性的工作。2.房屋維修量大面廣、零星分散量大面廣是指房屋維修涉及各個(gè)單位、千家萬戶，項(xiàng)目多而雜；零星分散是指由于房屋的固定性以及房屋損壞程度的不同，決定了維修場(chǎng)地和維修隊(duì)伍隨著修房地段、位置的改變而具有流動(dòng)性、分散性。3.房屋維修技術(shù)要求高房屋維修由于要保持原有的建筑風(fēng)格和設(shè)計(jì)意圖，因此技術(shù)要求相對(duì)于建造同類新建工程來講要高。房屋維修有其獨(dú)特的設(shè)計(jì)、施工技術(shù)和操作技能的要求，而且對(duì)不同建筑結(jié)構(gòu)、不同等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的房屋，采用的維修標(biāo)準(zhǔn)也不同。（三）房屋損壞的原因：1.自然損壞（1）氣候條件：風(fēng)吹、雨打、日曬等（2）生物因素：菌類（霉菌）、蟲害（白蟻）等（3）地理因素：地基承載力不均、堿化作用等（4）災(zāi)害因素：洪水、火災(zāi)、地震、滑坡、颶風(fēng)、爆炸等突發(fā)性天災(zāi)人禍2.人為原因（1）使用不當(dāng)：使用磨損、腐蝕等（2）設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量的低劣（3）維修養(yǎng)護(hù)不善第一節(jié)房屋維修管理概述（三）房屋維修管理的概念房屋維修管理是指物業(yè)管理公司圍繞房屋維修的管理目標(biāo)而進(jìn)行的計(jì)劃、組織、控制和協(xié)調(diào)工作。管理主體：物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施主體：專業(yè)房屋維修公司或物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部的房屋維修養(yǎng)護(hù)部門目的與任務(wù)：①保證房屋的正常使用，延長(zhǎng)房屋的使用年限②防止和消除房屋及其附屬設(shè)備發(fā)生損毀③保障使用者的安全、改善住用條件第一節(jié)房屋維修管理概述（四）房屋維修管理的原則1.經(jīng)濟(jì)、合理、安全、實(shí)用的原則2.預(yù)防為主，管、修相結(jié)合的原則3.區(qū)別對(duì)待的原則（1）新建房屋：做好日常養(yǎng)護(hù)（2）舊有房屋：保留、改建和拆建4.有償服務(wù)的原則第一節(jié)房屋維修管理概述（五）房屋維修管理的意義1.利于延長(zhǎng)房屋的使用壽命，增強(qiáng)房屋住用的安全性能，改善住用條件與質(zhì)量。2.利于保證房屋的質(zhì)量和房屋價(jià)值的追加，使房屋保值、增值，為業(yè)主使用人、物業(yè)企業(yè)、國(guó)家?guī)碇苯拥慕?jīng)濟(jì)效益。3.利于城市建設(shè)和管理，美化環(huán)境，美化生活，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。4.利于物業(yè)管理公司建立良好的企業(yè)信譽(yù)，塑造良好的經(jīng)營(yíng)形象，為其他業(yè)務(wù)的發(fā)展打下扎實(shí)的基礎(chǔ)。5.搞好房屋維修，也有利于物業(yè)管理在經(jīng)營(yíng)中創(chuàng)收。第一節(jié)房屋及附屬設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的制定第二節(jié)房屋維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)管理第三節(jié)安全防范設(shè)施的設(shè)置與管理第一節(jié)房屋及附屬設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的制定一、房屋養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的制定①掌握房屋建筑的完好狀況

物業(yè)管理企業(yè)要定期組織開展對(duì)所管房屋的查勘鑒定工作。對(duì)房屋的查勘鑒定是掌握所管房屋完損程度所必須的一項(xiàng)經(jīng)常性的基礎(chǔ)工作，為維護(hù)和修理房屋提供依據(jù)。查勘鑒定一般可分為定期查勘鑒定、季節(jié)性查勘鑒定及工程查勘鑒定等。②對(duì)不同類型的房屋制定不同的養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)

不同建筑風(fēng)格、不同結(jié)構(gòu)、不同等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的房屋，應(yīng)采用不同的養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)。新建房應(yīng)重點(diǎn)搞好房屋的日常養(yǎng)護(hù)工作，是房屋保持完好狀態(tài)，對(duì)仍可利用的舊房，要著重提高房屋的功能和建筑標(biāo)準(zhǔn)，使之具備或接近現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)的基本要求。③落實(shí)費(fèi)用

房屋共用部位的養(yǎng)護(hù)費(fèi)用列入物業(yè)服務(wù)成本，按規(guī)定從定期收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)中提取。④落實(shí)管理人員：房屋養(yǎng)護(hù)的管理工作主要有工程部門負(fù)責(zé)。⑤確定養(yǎng)護(hù)工作的時(shí)間安排和工作方式：房屋養(yǎng)護(hù)工作包括房屋零星損壞的日常小修、季節(jié)性預(yù)防保養(yǎng)和房屋的正確使用維護(hù)管理等。要根據(jù)養(yǎng)護(hù)工作任務(wù)和人手情況確定工作的時(shí)間表，確定項(xiàng)目收集和任務(wù)落實(shí)的流程，及時(shí)為業(yè)主和使用人提供服務(wù)。房屋結(jié)構(gòu)工程的維修養(yǎng)護(hù)地基基礎(chǔ)的養(yǎng)護(hù)、磚砌體的維修養(yǎng)護(hù)措施、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的修補(bǔ)樓地面的養(yǎng)護(hù)經(jīng)常用水房間樓地面、避免室內(nèi)受潮與蟲害、控制與消除裝飾材料的副作用裝飾工程的養(yǎng)護(hù)抹灰工程的養(yǎng)護(hù)、飾面工程的修補(bǔ)養(yǎng)護(hù)、裱糊工程的養(yǎng)護(hù)、花飾安裝工程的養(yǎng)護(hù)屋面工程的養(yǎng)護(hù)定期清掃、定期檢查、保養(yǎng)、嚴(yán)格執(zhí)行維修制度

門窗的維修養(yǎng)護(hù)宣傳養(yǎng)護(hù)制度、經(jīng)常清潔檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理、定期更換易損部件，保持整體狀況良好、北方地區(qū)外門窗冬季要加強(qiáng)使用管理、加強(qiáng)窗臺(tái)與暖氣的使用管理房屋附屬設(shè)施的養(yǎng)護(hù)樓梯、臺(tái)階、散水的養(yǎng)護(hù)、陽(yáng)臺(tái)的維護(hù)、通風(fēng)道的養(yǎng)護(hù)

房屋養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容與管理房屋維修管理概念與分類按緩急程度的分類：一般維修項(xiàng)目（24h）和急修項(xiàng)目（72h）房屋維修按房屋完損程度分5類：完好房：結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好，屋面或板縫不漏水，裝修和設(shè)備完好、齊全，管道暢通，現(xiàn)狀良好，使用正常。雖然有陳舊現(xiàn)象或個(gè)別分項(xiàng)有允許值之內(nèi)的輕微損壞，但不影響居住安全和正常使用，經(jīng)過小修即可恢復(fù)的房屋?；就旰梅浚航Y(jié)構(gòu)構(gòu)件安全，基本牢固，雖有少量部件的損壞程度超過設(shè)計(jì)允許值，但已經(jīng)穩(wěn)定；屋面或板縫滲漏，裝修設(shè)備的個(gè)別部件或零件有影響使用的破損，通過在原有構(gòu)件或部分上進(jìn)行修補(bǔ)、涂抹、油漆等維修即可恢復(fù)使用的房屋。一般損壞房：局部結(jié)構(gòu)變形、裂縫、腐蝕或老化，強(qiáng)度不足，屋面或板縫局部滲漏；裝修局部有破損；油漆老化，設(shè)備、管道不夠暢通；水位、電路管線、器具和零件有部分老化、損壞或殘缺，需要進(jìn)行中修或局部大修更換部件的房屋。嚴(yán)重?fù)p壞房：部分結(jié)構(gòu)有明顯或嚴(yán)重傾斜、開裂、變形或強(qiáng)度不足，個(gè)別構(gòu)件已處于危險(xiǎn)狀態(tài)；或屋面或板縫嚴(yán)重滲漏；設(shè)備陳舊不齊全，管道嚴(yán)重堵塞，水位、電路管線，器具和零件殘缺及嚴(yán)重?fù)p壞，需要進(jìn)行局部整修、更新等大修的房屋。危險(xiǎn)房：承重的主要結(jié)構(gòu)嚴(yán)重?fù)p壞，強(qiáng)度嚴(yán)重不足穩(wěn)定性很差，隨時(shí)都有倒塌的可能，影響正常使用，不能確保住用安全的房屋。房屋的評(píng)定工作可以定期進(jìn)行，比如每隔1～3年進(jìn)行一次全面的完損等級(jí)評(píng)定；也可不定期進(jìn)行，可以于新建房屋交付使用前，經(jīng)過中修、大修、翻修或綜合維修等竣工驗(yàn)收后，根據(jù)氣候條件等重新評(píng)定完損等級(jí)。第一節(jié)房屋及附屬設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的制定二、房屋維修計(jì)劃的制定①確定維修范圍物業(yè)管理企業(yè)的房屋維修工作的開展一方面取決于業(yè)主和使用人的要求，另一方面要取決于房屋的完損狀況②計(jì)算工程量與費(fèi)用

應(yīng)根據(jù)不同的維修工程類型(小修、中修、大修、翻修等)和房屋結(jié)構(gòu)特點(diǎn)計(jì)算工程量的大小，確定經(jīng)濟(jì)合理的維修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，做好維修預(yù)算，保證維修資金的合理使用。③確定工作時(shí)間安排房屋維修工程本身有其不可違反的工作程序，必須嚴(yán)格按照施工程序的要求制作工作時(shí)間表，有組織實(shí)施，才能對(duì)房屋維修工程的進(jìn)度進(jìn)行有效的控制。房屋維修工程的分4類：（1）小修工程又稱為零星養(yǎng)護(hù)工程，是指及時(shí)修復(fù)小損小壞，以保持原來房屋完損等級(jí)為目的的日常養(yǎng)護(hù)工程。其綜合平均費(fèi)用在所管房屋現(xiàn)價(jià)的1%以下，以保持房屋原來完損等級(jí)為目的的預(yù)防性養(yǎng)護(hù)工程。主要包括：屋面補(bǔ)漏、修補(bǔ)面層、泛水、屋脊等；鋼、木門窗的整修、拆換五金、配玻璃、換紗窗油漆等；修補(bǔ)樓地面、面層、抽換個(gè)別棱木等；修補(bǔ)內(nèi)外墻、抹灰、窗臺(tái)、腰線等；拆砌挖補(bǔ)局部墻體、個(gè)別拱圈、拆換個(gè)別過梁等；抽換個(gè)別檁條、拆換個(gè)別木梁、木柱、修補(bǔ)木樓梯等；下水管道的疏通、修補(bǔ)明溝、散水、落水管等；水、衛(wèi)、電、氣、暖氣等設(shè)備的故障排除及零部件的修換等；房屋檢查發(fā)現(xiàn)的危險(xiǎn)構(gòu)件的臨時(shí)加固、維修等。這類工程的特點(diǎn)是項(xiàng)目簡(jiǎn)單，零星分散，量大面廣、時(shí)間緊迫。經(jīng)過小修工程的房屋應(yīng)該基本達(dá)到基本完好房或完好房的標(biāo)準(zhǔn)要求。（2）中修工程是指房屋的某些部位已損壞或已經(jīng)不符合建筑結(jié)構(gòu)的要求，需要進(jìn)行局部維修，維修中只須拆換少量的主體部件。一次維修費(fèi)用在該建筑物同類結(jié)構(gòu)新建房屋造價(jià)的20%以下，而維持了原有規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。中修后的房屋要求70%以上必須符合基本完好房的標(biāo)準(zhǔn)。適應(yīng)于：少量主體結(jié)構(gòu)部件損壞嚴(yán)重，維護(hù)構(gòu)件一般損壞的房屋維修；整幢房屋的公用生活設(shè)備（包括上下水、通風(fēng)、采暖、電照等）需局部更換、改善或改裝的新裝工程的房屋以及單項(xiàng)目維修的工程。這類工程的特點(diǎn)是工地較集中，項(xiàng)目比較小，工程量較大，帶有周期性。（3）大修工程是指凡是拆換部分主體和房屋設(shè)備，而不需全部拆除，其一次維修費(fèi)用是同類結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的25%以上的工程。大修后的房屋必須符合完好房或基本完好房的標(biāo)準(zhǔn)。適應(yīng)于：主體結(jié)構(gòu)大部分嚴(yán)重?fù)p壞，但無倒塌或有局部倒塌的危舊房屋；整幢房屋的公用生活設(shè)備（包括上下水、通風(fēng)、采暖、電照等）必須進(jìn)行管線更換和改善的工程；因改善局部條件，需要局部改建的房屋；需對(duì)主體結(jié)構(gòu)進(jìn)行專項(xiàng)加固抗震的工程。這類工程的特點(diǎn)是工地集中、項(xiàng)目齊全，具有完整性。（4）翻修工程凡需全部拆除、另行設(shè)計(jì)、重新建造的工程為翻修工程。翻修工程應(yīng)盡量利用舊料，其費(fèi)用應(yīng)低于該建筑物同類結(jié)構(gòu)的新建造價(jià)。翻修后的房屋必須符合完好房屋標(biāo)準(zhǔn)的要求。適應(yīng)于：主體結(jié)構(gòu)嚴(yán)重?fù)p壞，喪失正常使用功能，有倒塌危險(xiǎn)的房屋；因自然災(zāi)害破壞嚴(yán)重，不能再繼續(xù)使用的房屋；地處陡峭易滑坡地區(qū)的房屋，或地勢(shì)低洼長(zhǎng)期積水無法排出地區(qū)的房屋；無修繕價(jià)值的房屋；基本建設(shè)規(guī)劃范圍內(nèi)需要拆遷恢復(fù)的房屋。（5）綜合維修工程凡成片多幢（大樓為單幢）大、中、小修一次性應(yīng)修盡修的工程為綜合維修工程。綜合維修工程一次費(fèi)用應(yīng)在該片（幢）建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的20%以上。綜合維修后的房屋必須符合基本完好或完好標(biāo)準(zhǔn)的要求。該類工程施工時(shí)，應(yīng)該根據(jù)當(dāng)?shù)氐木唧w情況和條件考慮到一些特殊要求（如抗震、防災(zāi)、防風(fēng)、防火等）在維修中一并解決。適應(yīng)于：該片（棟）大部分房屋嚴(yán)重?fù)p壞或一般損壞，需進(jìn)行有計(jì)劃的維修的房屋；需要該片（棟）的面貌進(jìn)行有計(jì)劃維修的工程。第一節(jié)房屋及附屬設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的制定三、房屋附屬設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的制定①確定維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任人及其職責(zé)設(shè)備設(shè)施的操作人員在按規(guī)程操作使用的同時(shí)，有責(zé)任做好設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)工作，確保其處于完好狀態(tài)。②制定維修養(yǎng)護(hù)管理制度

設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)包括一般保養(yǎng)和計(jì)劃?rùn)z修。設(shè)備設(shè)施的完好與否和壽命長(zhǎng)短很大程度上取決于設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)管理的優(yōu)劣。③建立各類設(shè)備設(shè)施檔案

設(shè)備設(shè)施在接管后應(yīng)建立原始資料檔案，并應(yīng)制作設(shè)備卡片。設(shè)備設(shè)施管理部門應(yīng)對(duì)維修養(yǎng)護(hù)檔案進(jìn)行妥善管理。④定期組織設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護(hù)設(shè)備設(shè)施在使用過程中會(huì)發(fā)生污染、松動(dòng)、堵塞、泄露、磨損等各種故障，嚴(yán)重時(shí)會(huì)釀成事故。應(yīng)定期組織對(duì)使用的設(shè)備設(shè)施進(jìn)行檢查、保養(yǎng)和調(diào)整，使設(shè)備隨時(shí)處于最佳的技術(shù)狀態(tài)。⑤確定維修工程啟動(dòng)程序制定設(shè)備設(shè)施的計(jì)劃?rùn)z修制度，確定檢修間隔期，對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行預(yù)防性修理。同時(shí)還要對(duì)計(jì)劃外檢修（包括故障搶修和意外事故的恢復(fù)性搶修）的啟動(dòng)程序作出規(guī)定。第一節(jié)房屋及附屬設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的制定四、房屋附屬設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的實(shí)施必須將維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃按內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)進(jìn)行層層分解，落實(shí)到基層，并讓從事維修養(yǎng)護(hù)具體工作的相關(guān)人員了解，使計(jì)劃成為全體人員的奮斗目標(biāo)。①做好房屋及附屬設(shè)備設(shè)施的安全檢查②審核維修養(yǎng)護(hù)方案和工程預(yù)算方案包括項(xiàng)目名稱、維修養(yǎng)護(hù)部位、維修性質(zhì)、規(guī)模（建筑面積和工程量）、投資額、各項(xiàng)工程的開竣工日期、施工任務(wù)的分配方式、自營(yíng)還是外包維修等。要充分考慮技術(shù)上的可行性和經(jīng)濟(jì)上的合理性，做好方案的論證工作，在確保房屋和設(shè)備設(shè)施正常使用功能和合理延長(zhǎng)其使用壽命的基礎(chǔ)上，盡量減少業(yè)主和使用人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。③籌措資金，保證物資供應(yīng)維修養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目多、涉及面廣、零星分散，應(yīng)盡量節(jié)省開支，提高經(jīng)濟(jì)效益，少花錢、多修房。優(yōu)先保證重點(diǎn)工程，同時(shí)必須堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)合理、厲行節(jié)約的原則，最大限度的調(diào)動(dòng)企業(yè)的人、財(cái)、物資源。④做好房屋及附屬設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)施工準(zhǔn)備和管理工作包括對(duì)維修養(yǎng)護(hù)所需技術(shù)、材料、勞動(dòng)力、機(jī)器設(shè)備等生產(chǎn)要要素的管理。物業(yè)管理企業(yè)如果沒有專門的維修隊(duì)伍，可以通過組織施工項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)或承包的方式，把維修任務(wù)交給專業(yè)的維修隊(duì)伍實(shí)施，同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)交付的工程項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)督和指導(dǎo)。如果是物業(yè)管理企業(yè)的維修隊(duì)伍，還要編制項(xiàng)目施工計(jì)劃并確定項(xiàng)目的控制目標(biāo)，做好施工準(zhǔn)備工作，對(duì)施工過程實(shí)施組織和控制并做好竣工驗(yàn)收。⑤建立健全計(jì)劃管理的機(jī)構(gòu)和工作制度，落實(shí)技術(shù)責(zé)任制、崗位責(zé)任制⑥加強(qiáng)對(duì)人力和材料的管理，加強(qiáng)成本核算⑦積極做好計(jì)劃工作的綜合平衡，監(jiān)督工程質(zhì)量施工中變化因素多，往往難以預(yù)見，要盡可能利用和積累的經(jīng)驗(yàn)采取預(yù)防措施，經(jīng)常檢查督促施工計(jì)劃和工程合同的執(zhí)行情況。在計(jì)劃貫徹執(zhí)行過程中，要進(jìn)行經(jīng)常性的檢查和考核，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)研究解決，搞好綜合平衡，這對(duì)于按時(shí)保質(zhì)保量的完成維修計(jì)劃來說至關(guān)重要。⑧確定驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)房屋維修完工后，要嚴(yán)格按照驗(yàn)收規(guī)范進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收。房屋維修工程的分項(xiàng)、分部工程必須符合建設(shè)部頒發(fā)的《房屋修繕工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》DBJ08-207-1992和合同對(duì)質(zhì)量的規(guī)定。8-1土建分項(xiàng)工程維修質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)

序號(hào)房屋維修項(xiàng)目質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)一墻體維修及零星砌體1砌體材料、砌筑方法符合有關(guān)規(guī)定2修補(bǔ)后與原墻面保持一致，色澤協(xié)調(diào)、清潔美觀二磚墻面抹灰及修補(bǔ)1各抹灰層之間及抹灰層與基體之間必須粘結(jié)牢固，無脫層空鼓，面層無爆灰和裂縫（風(fēng)裂除處）等缺陷2表面光滑、潔凈，按槎平整，線角順直清晰，墻面均勻一致三瓷片鑲貼及修補(bǔ)（高2米內(nèi)）1鑲貼牢固，以水泥為粘結(jié)料時(shí)，嚴(yán)禁空鼓，無歪斜、缺楞、掉角、裂縫等缺陷。2地面鑲貼要符合排水要求，無明顯積水現(xiàn)象3表面基本平整、潔凈，色澤協(xié)調(diào)一直，上口線平順。四墻面修刷乳膠漆1刷后無掉粉、起皮、漏刷、透底2刷縫通順，均勻，面潔白，新老顏色一致五油漆補(bǔ)刷1刷后無脫皮、漏刷、反銹2面無流墜、透底、皺皮，新老油漆無明顯區(qū)別，基本光滑光亮六木工制作及維修1木門扇的拼接槽嵌全嚴(yán)密，粘膠結(jié)合牢固2表面平整光潔，無槎縫、創(chuàng)痕、毛刺、錘印缺、棱掉角，油漆均勻，色澤光亮8-2給排水分項(xiàng)工程安裝及維修技師檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)

序號(hào)房屋維修項(xiàng)目質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)一室內(nèi)排水、水落管安裝及維修1安裝必須牢固，管箍固定方法正確，排水暢通，無滲漏2排水管接口的捻口填料密實(shí)、飽滿，凹入承口邊緣不大于5mm，且無抹環(huán)縫均勻，灰口平整，光滑，養(yǎng)護(hù)良好3止節(jié)管連接緊密，承插方向、長(zhǎng)度和管箍間距符全原設(shè)計(jì)要求4上下水管油漆均勻，無脫皮、漏涂出現(xiàn)二室內(nèi)給水管道、附件安裝及維修1螺紋接口必須清潔、規(guī)整、無斷絲，連按牢固，接口處無外露油麻等缺陷2焊接接口表面無穿、裂紋和明顯的結(jié)瘤，夾渣及氣孔等缺陷3管道支架埋沒平整，排列整齊，支架與管子接觸緊密4閥門安裝：進(jìn)出口方面正確，連接牢固、緊密，啟閉靈活，朝向合理，表面潔凈5衛(wèi)生器具結(jié)水配件的安裝及維修：鍍鉻件完好無損傷，接口嚴(yán)密，啟閉部分靈活，安裝端正，表面潔凈，無外露油麻三下水道堵塞1疏通后下水管必須下水暢通無阻，不破壞管壁四坐廁更換1污水口與下水管道接口必須接合嚴(yán)密，安裝位置正確，無滲漏、泄水現(xiàn)象2安裝后，坐廁必須無破損，無堵塞現(xiàn)象8-3室內(nèi)電器、照明分項(xiàng)工程安裝及維修質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)

序號(hào)房屋維修項(xiàng)目質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)一查線、換線1導(dǎo)線截面容量不能小于原設(shè)計(jì)的截面容量，嚴(yán)禁有扭絞、死彎、絕緣層損壞和護(hù)套斷裂等缺陷2導(dǎo)線間和導(dǎo)對(duì)面間的絕緣電阻值必須大于0.5MK3管內(nèi)穿線：在盒內(nèi)導(dǎo)線有適當(dāng)余量，導(dǎo)線在管內(nèi)無接頭；不進(jìn)入盒的垂直管子的上口穿線后密封處理良好，導(dǎo)線連接牢固；包扎嚴(yán)密，絕緣良好，不傷芯線；盒內(nèi)清潔無雜物，導(dǎo)線整齊護(hù)套線全不脫落4換線后的導(dǎo)線必須與插座及用電設(shè)備接觸良好，并達(dá)到使用要求二室內(nèi)低壓電器安裝及維修1電器的導(dǎo)電接觸面和母線連接的接觸面必須接觸緊密2電器安裝后部件完整，安裝牢固，排列整齊，絕緣器件無裂縫缺損，電器的活動(dòng)接觸部分接觸良好，表面整潔、固定，電器的支架或盤、板平整，電器的引出導(dǎo)線整齊，固定可靠，電器及其支架油漆完整，通電后無異常噪音3接地（接零）支線敷設(shè)：連接緊密，接地支線截面選用正確，需防銹部分涂漆均勻，無遺漏，線路走向合理，色標(biāo)準(zhǔn)確8-4鋁合金門窗分項(xiàng)工程安裝及維修質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)房屋維修項(xiàng)目質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)一鋁合金門窗安裝及維修1門窗安裝，開啟方向必須與原設(shè)計(jì)要求一致2門窗安裝與維修必須牢固，預(yù)埋件數(shù)量、位置、埋設(shè)方法必須符合原設(shè)計(jì)要求3安裝或維修后；關(guān)閉嚴(yán)密，間隙均勻，開頭靈活4表面潔凈、無劃痕、碰傷、銹蝕，涂膠表面光滑、平整，厚度均勻，無氣孔二鋁合金門窗玻璃安裝1玻璃裁割尺寸正確，安裝必須平整，牢固、無松動(dòng)2橡皮墊與裁口、玻璃及壓條緊貼，整齊一致3玻璃膠打邊必須均勻，線條一致，與玻璃、鋁合金粘貼必須緊密，無滲水現(xiàn)象出現(xiàn)4潔凈、無油灰、漿水等斑污，朝向正確第一節(jié)房屋及附屬設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的制定五、房屋附屬設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃實(shí)施的控制

編制房屋及附屬設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，是計(jì)劃管理工作的開始，而不是全部。重要的是在計(jì)劃確定后，保證計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)。房屋及附屬設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃是維修養(yǎng)護(hù)工作要達(dá)到的總要求。要想不折不扣的落實(shí)，必須進(jìn)行監(jiān)督檢查。房屋及附屬設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃執(zhí)行情況檢查的主要內(nèi)容有：

(1)計(jì)劃指標(biāo)分解及措施落實(shí)情況。

(2)計(jì)劃指標(biāo)的完成情況。

(3)原計(jì)劃的正確程度。

(4)執(zhí)行計(jì)劃過程中出現(xiàn)的問題及解決的辦法。

(5)對(duì)計(jì)劃執(zhí)行過程中經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的總結(jié)。

房屋及附屬設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃控制的主要內(nèi)容包括：維修養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目的進(jìn)度、質(zhì)量、成本和安全等?？刂剖侄伟ü芾砣藛T深入實(shí)際檢查驗(yàn)收、定期召集有關(guān)會(huì)議等。相關(guān)知識(shí)一、房屋附屬設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃管理的含義

房屋及附屬設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃是指在一定時(shí)期內(nèi)，對(duì)房屋及附屬設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)工作預(yù)先擬定的內(nèi)容、步驟、投資等一系列工作的總稱。

房屋附屬設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃是指物業(yè)管理企業(yè)在計(jì)劃期內(nèi)必須完成的維修養(yǎng)護(hù)數(shù)量、質(zhì)量和效益等方面的標(biāo)準(zhǔn)。其中，維修養(yǎng)護(hù)數(shù)量是指在計(jì)劃時(shí)期內(nèi)對(duì)所需維修養(yǎng)護(hù)的房屋及房屋的部位、所需維修養(yǎng)護(hù)的設(shè)備設(shè)施、維修養(yǎng)護(hù)工作的內(nèi)容及相應(yīng)的實(shí)物工程和工作量的一種規(guī)定。

維修養(yǎng)護(hù)工作質(zhì)量是指對(duì)計(jì)劃期內(nèi)所需維修的房屋及附屬設(shè)備設(shè)施的質(zhì)量要求。

維修養(yǎng)護(hù)工作的效益是指維修成果與成本之間的關(guān)系，具體反映在維修工程成本、勞動(dòng)生產(chǎn)率及維修工程工期等效益指標(biāo)上。相關(guān)知識(shí)

房屋及附屬設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃管理是房屋及附屬設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)工作的內(nèi)容、步驟和資金方面的安排、組織和控制活動(dòng)，包括房屋及附屬設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)的計(jì)劃研究、計(jì)劃制定、計(jì)劃?rùn)z查、計(jì)劃調(diào)整、計(jì)劃總結(jié)等一系列環(huán)節(jié)。其中，積極做好計(jì)劃工作的綜合平衡，是計(jì)劃管理的基本方法。

房屋查勘鑒定是指房屋管理單位按照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，對(duì)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備進(jìn)行檢查、測(cè)試、驗(yàn)算并評(píng)定其完損等級(jí)的活動(dòng)。根據(jù)房屋查勘鑒定的結(jié)論，對(duì)房屋進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，其目的是保持或恢復(fù)房屋原來的狀態(tài)和使用功能。其中，維修養(yǎng)護(hù)數(shù)量是指在計(jì)劃時(shí)期內(nèi)對(duì)所需維修養(yǎng)護(hù)的房屋及房屋的部位、所需維修養(yǎng)護(hù)的設(shè)備設(shè)施、維修養(yǎng)護(hù)工作的內(nèi)容及相應(yīng)的實(shí)物工程和工作量的一種規(guī)定。房屋及附屬設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃管理是指物業(yè)管理企業(yè)為做好房屋維修養(yǎng)護(hù)工作而開展的計(jì)劃、組織、控制和協(xié)調(diào)過程的集合。房屋及附屬設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)管理的主體是物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主的委托開展工作，而房屋及附屬設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)是物業(yè)管理工作的重要組成部分，直接關(guān)系到物業(yè)的正常使用和保值增值。

相關(guān)知識(shí)二、房屋附屬設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃管理的目的（1）有計(jì)劃地對(duì)房屋及附屬設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，盡可能避免維修養(yǎng)護(hù)工作的盲目性，確保房屋安全正常使用。（2）保證維修養(yǎng)護(hù)資金的合理使用（3）提高房屋及附屬設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)管理水平，實(shí)現(xiàn)房屋及附屬設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)的目標(biāo)，全面完成維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。相關(guān)知識(shí)三、房屋附屬設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃體系房屋及附屬設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)不僅是物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部房屋維修部門的工作，而且是整個(gè)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)工作的一部分。為了使房屋及附屬設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)工作得以正常開展并取得良好的效益，企業(yè)的管理者必須協(xié)調(diào)房屋維修養(yǎng)護(hù)部門與整個(gè)企業(yè)各個(gè)層次和各個(gè)部門之間的關(guān)系。而房屋及附屬設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃作為全面指導(dǎo)企業(yè)開展房屋維修養(yǎng)護(hù)活動(dòng)的重要文件，必須對(duì)企業(yè)內(nèi)部各層次、各部門的工作作出相應(yīng)的安排。因此，在房屋及附屬設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃中，必須編制一系列相互聯(lián)系、相互影響的計(jì)劃，并做好各種計(jì)劃之間的綜合平衡工作。所謂房屋及附屬設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃體系，就是指以房屋及附屬設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)施工為中心，由一系列相互聯(lián)系、相互影響的計(jì)劃所組成的體系。

相關(guān)知識(shí)三、房屋附屬設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃體系

按照不同的劃分標(biāo)準(zhǔn)，可以把房屋及附屬設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃區(qū)分為不同的種類。比如按計(jì)劃內(nèi)容分，可分為維修施工計(jì)劃和各部門的保證性計(jì)劃兩類：按期限分，可分為年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃、季度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和月度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃等。

年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的編制，與工程量、工期、成本、安全、質(zhì)量、服務(wù)、施工管理等有密切聯(lián)系。

季節(jié)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃是在年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的基礎(chǔ)上，按照均衡生產(chǎn)的原則，并結(jié)合季節(jié)特點(diǎn)，編制季度計(jì)劃。季度計(jì)劃要保證年度計(jì)劃的順利完成。編制季度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃應(yīng)考慮以下因素：

(1)根據(jù)季節(jié)和氣候條件的不同，適當(dāng)安排維修養(yǎng)護(hù)任務(wù)和采取施工措施。

(2)根據(jù)不同季節(jié)安排不同維修養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目，如屋面的維修應(yīng)盡量安排在雨季之前進(jìn)行。

(3)不同季節(jié)安排不同業(yè)主和使用人的物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)，如商業(yè)用房的維修養(yǎng)護(hù)盡量安排在營(yíng)業(yè)的淡季進(jìn)行，教育機(jī)構(gòu)的校舍的維修養(yǎng)護(hù)盡量安排在假期進(jìn)行。

在充分保證季度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃完成的前提下，根據(jù)季度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃中各項(xiàng)工程準(zhǔn)備情況和房屋完損情況，按輕重緩急原則編制月度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。

月度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的編制方法與季度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃基本相同，應(yīng)保證季度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的完成。月度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的編制依據(jù)是施工分段作業(yè)計(jì)劃，并根據(jù)情況的變化進(jìn)行調(diào)整。

不同種類的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，其內(nèi)容及相應(yīng)的指標(biāo)主要由房屋維修養(yǎng)護(hù)活動(dòng)所特有的內(nèi)在要求決定。因此，在制定房屋維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃時(shí)，必須處理好維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃與其他計(jì)劃之間的相互關(guān)系，保持計(jì)劃內(nèi)容、形式、數(shù)量、質(zhì)量指標(biāo)相互適應(yīng)、相互協(xié)調(diào)及相互統(tǒng)一。同時(shí)，還必須根據(jù)維修養(yǎng)護(hù)工作的特點(diǎn)，不斷調(diào)整，完善維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的內(nèi)容、指標(biāo)，促進(jìn)維修養(yǎng)護(hù)工作的發(fā)展，確?？傮w計(jì)劃全面貫徹實(shí)施。

四、房屋及附屬設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的分類

1．房屋及附屬設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)施工計(jì)劃屬于維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的主體，包括工程的范圍、工程規(guī)模、工程進(jìn)度等方面的計(jì)劃。2．房屋及附屬設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)輔助計(jì)劃屬于支持、保證性計(jì)劃，包括勞動(dòng)力的配置、材料供應(yīng)、設(shè)備供應(yīng)、技術(shù)支持、資金使用、成本及利潤(rùn)等方面的計(jì)劃。-相關(guān)知識(shí)五、相關(guān)法規(guī)

1991年7月8日，建設(shè)部以第11號(hào)令發(fā)布的《城市房屋修繕管理規(guī)定》，適用于對(duì)城市(指國(guó)家按行政建制設(shè)立的直轄市、市、鎮(zhèn))房屋的修繕管理工作，其目的是保障房屋住用安全，保持和提高房屋的完好程度與使用功能。該法規(guī)的主要內(nèi)容包括房屋修繕管理機(jī)構(gòu)的職責(zé)、房屋修繕責(zé)任、房屋修繕計(jì)劃管理、房屋修繕資金管理、房屋修繕質(zhì)量管理、房屋修繕定額管理、房屋修繕企事業(yè)單位管理、法律責(zé)任等。

1992年6月l5日，建設(shè)部令第l9號(hào)《公有住宅售后維修養(yǎng)護(hù)管理暫行辦法》。適用于直轄市、市、鎮(zhèn)和未設(shè)鎮(zhèn)建制的工礦區(qū)范圍內(nèi)，在住房制度改革中向個(gè)人出售的公有住宅的售后維修和養(yǎng)護(hù)管理，個(gè)人購(gòu)買的其他住宅的維修養(yǎng)護(hù)管理，可以參照該辦法執(zhí)行。主要內(nèi)容包括：住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的定義、公有住宅出售后維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任的承擔(dān)、維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用的來源、管理和監(jiān)督機(jī)構(gòu)等。相關(guān)知識(shí)第二節(jié)房屋維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)管理一、實(shí)施房屋維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)管理的步驟二、房屋維修工程的驗(yàn)收第二節(jié)房屋維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)管理一、實(shí)施房屋維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)管理的步驟1、配備專業(yè)人員督促指導(dǎo)房屋的合理使用，防止房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)備的過早損耗和損壞。2、定期對(duì)房屋進(jìn)行查勘鑒定，制定維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)方案。3、建立房屋維修技術(shù)檔案，建立健全技術(shù)檔案管理制度。4、制定技術(shù)管理制度，確定責(zé)任人。5、監(jiān)督房屋維修養(yǎng)護(hù)施工過程的技術(shù)規(guī)范執(zhí)行情況。6、監(jiān)督施工過程中安全生產(chǎn)制度的執(zhí)行情況。第二節(jié)房屋維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)管理一、實(shí)施房屋維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)管理的步驟1、配備專業(yè)人員督促指導(dǎo)房屋的合理使用，防止房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)備的過早損耗和損壞。2、定期對(duì)房屋進(jìn)行查勘鑒定，制定維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)方案。3、建立房屋維修技術(shù)檔案，建立健全技術(shù)檔案管理制度。4、制定技術(shù)管理制度，確定責(zé)任人。5、監(jiān)督房屋維修養(yǎng)護(hù)施工過程的技術(shù)規(guī)范執(zhí)行情況。6、監(jiān)督施工過程中安全生產(chǎn)制度的執(zhí)行情況。第二節(jié)房屋維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)管理一、實(shí)施房屋維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)管理的步驟1、配備專業(yè)人員督促指導(dǎo)房屋的合理使用，防止房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)備的過早損耗和損壞。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)監(jiān)督各類房屋按其設(shè)計(jì)功能使用，檢查督促業(yè)主和使用人遵守有關(guān)使用規(guī)定，應(yīng)派專人對(duì)房屋的使用情況進(jìn)行監(jiān)督，并加強(qiáng)日常養(yǎng)護(hù)，維護(hù)房屋和設(shè)備的完整，提高完好率。發(fā)生以下情況時(shí)，必須先做技術(shù)鑒定：（1）需改變房屋使用功能；（2）房屋可能發(fā)生局部或整體坍塌；（3）房屋需要改建、擴(kuò)建或者加層；（4）毗鄰房屋出現(xiàn)破損，產(chǎn)權(quán)雙方隊(duì)破損原因有異議。第二節(jié)房屋維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)管理2、定期對(duì)房屋進(jìn)行查勘鑒定，制定維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)方案。依照《房屋修繕范圍和標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定，進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)設(shè)計(jì)或制定維修養(yǎng)護(hù)的技術(shù)方案，確定維修養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目。根據(jù)維修養(yǎng)護(hù)工程的特點(diǎn)，物業(yè)管理企業(yè)可以組織一定的技術(shù)力量，承擔(dān)制定維修養(yǎng)護(hù)方案的任務(wù)，但較大的翻修工程的設(shè)計(jì)，必須由具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位承擔(dān)。應(yīng)充分聽取業(yè)主和使用人的意見，使維修養(yǎng)護(hù)設(shè)計(jì)或維修養(yǎng)護(hù)方案盡可能更加合理可行。房屋查勘鑒定注意事項(xiàng)有：（1）房屋查勘鑒定的負(fù)責(zé)人，必須是去的職稱或有專業(yè)的技術(shù)人員；（2）定期或季節(jié)性查勘鑒定，均由基層房屋經(jīng)營(yíng)管理單位（如物業(yè)管理企業(yè)）組織實(shí)施，上級(jí)管理部門抽查或者復(fù)查；（3）凡需進(jìn)行工程查勘鑒定，應(yīng)由經(jīng)營(yíng)管理人員填寫報(bào)告表，若因未填寫報(bào)告表而發(fā)生事故的，經(jīng)營(yíng)管理人員要承擔(dān)責(zé)任；（4）查勘鑒定的責(zé)任人，若因工作失職而造成事故的，要承擔(dān)責(zé)任。第二節(jié)房屋維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)管理3、建立房屋維修技術(shù)檔案，建立健全技術(shù)檔案管理制度。物業(yè)管理企業(yè)要配備人員，建立健全技術(shù)檔案管理制度。4、制定技術(shù)管理制度，確定責(zé)任人。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)建立和貫徹技術(shù)責(zé)任制，明確技術(shù)責(zé)任，逐步實(shí)現(xiàn)各級(jí)技術(shù)崗位都有技術(shù)負(fù)責(zé)人，使技術(shù)負(fù)責(zé)人有職、有權(quán)、有責(zé)、形成有效的技術(shù)決策體系。加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)對(duì)建筑物配件、成品和半成品的檢查驗(yàn)收，檢查出廠合格證書或檢驗(yàn)報(bào)告。嚴(yán)格對(duì)建筑材料的品種、規(guī)格和質(zhì)量進(jìn)行檢查驗(yàn)收，主要材料應(yīng)有產(chǎn)品合格證或檢測(cè)報(bào)告。5、監(jiān)督房屋維修養(yǎng)護(hù)施工過程的技術(shù)規(guī)范執(zhí)行情況。6、監(jiān)督施工過程中安全生產(chǎn)制度的執(zhí)行情況。第二節(jié)房屋維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)管理5、監(jiān)督房屋維修養(yǎng)護(hù)施工過程的技術(shù)規(guī)范執(zhí)行情況。在施工準(zhǔn)備階段，應(yīng)熟悉施工條件和施工圖紙，掌握施工的技術(shù)要求和相關(guān)技術(shù)規(guī)范。工程開工前，物業(yè)管理企業(yè)必須邀集有關(guān)單位和人員，向施工單位進(jìn)行技術(shù)交底，做出交底記錄或者紀(jì)要。經(jīng)技術(shù)交底后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)指派專人與施工單位建立固定聯(lián)系，監(jiān)督維修養(yǎng)護(hù)設(shè)計(jì)或維修養(yǎng)護(hù)方案的實(shí)施。在施工過程中，加強(qiáng)中間檢查和技術(shù)復(fù)檢工作，特別是對(duì)關(guān)鍵部位的檢查復(fù)核工作，隨時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，隨時(shí)監(jiān)督改正。6、監(jiān)督施工過程中安全生產(chǎn)制度的執(zhí)行情況。若發(fā)生維修養(yǎng)護(hù)工程質(zhì)量事故，物業(yè)管理企業(yè)的代表應(yīng)向本單位技術(shù)負(fù)責(zé)人及時(shí)報(bào)告，按有關(guān)規(guī)定及時(shí)上報(bào)技術(shù)管理部門，并查清事故原因，配合施工單位認(rèn)真進(jìn)行研究處理。第二節(jié)房屋維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)管理二、房屋維修工程的驗(yàn)收房屋維修工程完工后，物業(yè)管理企業(yè)接到驗(yàn)收通知，應(yīng)及時(shí)組織有關(guān)單位或人員進(jìn)行工程驗(yàn)收，特別要搞好施工質(zhì)量的檢查驗(yàn)收，堅(jiān)持分項(xiàng)工程的檢查，做好隱蔽工程的驗(yàn)收及工程質(zhì)量的評(píng)定。工程檢驗(yàn)合格，應(yīng)評(píng)定質(zhì)量登記，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽證。凡不符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)返工，返工合格后，給得簽證。不合格的工程不予驗(yàn)收簽證。第二節(jié)房屋維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)管理二、房屋維修工程的驗(yàn)收1．房屋維修工程驗(yàn)收的一般依據(jù)

(1)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件。

(2)工程合同。

(3)維修設(shè)計(jì)圖紙或維修方案說明。(4)工程變更通知書。

(5)技術(shù)交底記錄或紀(jì)要。(6)隱蔽工程驗(yàn)簽記錄。(7)材料、構(gòu)件檢驗(yàn)及設(shè)備調(diào)試等資料。第二節(jié)房屋維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)管理二、房屋維修工程的驗(yàn)收

2．房屋維修工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

(1)符合維修設(shè)計(jì)或維修方案的要求，滿足合同的規(guī)定。

(2)符合《房屋修繕工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》。

(3)技術(shù)資料和原始記錄齊全、完整準(zhǔn)確。

(4)窗明、地凈、路通、場(chǎng)地清，具備使用條件。

(5)水、暖、衛(wèi)、氣等設(shè)備調(diào)試運(yùn)行正常，煙道、溝管暢通。相關(guān)知識(shí)一、房屋維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)管理的含義和基本要求二、房屋查勘鑒定的作用和分類三、房屋維修養(yǎng)護(hù)方案等內(nèi)容四、房屋維修技術(shù)檔案的內(nèi)容五、相關(guān)法規(guī)相關(guān)知識(shí)一、房屋維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)管理的含義和基本要求房屋維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)管理是指為保證維修養(yǎng)護(hù)工程質(zhì)量和技術(shù)水平而進(jìn)行的一系列管理工作的總和。凡房屋經(jīng)營(yíng)管理單位管理的房屋都必須按照法律法規(guī)的要求進(jìn)行技術(shù)管理。房屋維修養(yǎng)護(hù)工作的水平與技術(shù)管理是否到位息息相關(guān)。物業(yè)管理服務(wù)工作的性質(zhì)決定了物業(yè)管理企業(yè)在維修養(yǎng)護(hù)工作中應(yīng)遵守技術(shù)規(guī)范，采取最為先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，提高工程質(zhì)量，同時(shí)又要注意在現(xiàn)有的技術(shù)條件下，盡量降低成本。相關(guān)知識(shí)二、房屋查勘鑒定的作用和分類1．房屋查勘鑒定的作用房屋查勘鑒定是經(jīng)營(yíng)單位掌握所管房屋的完損狀況的基礎(chǔ)工作，是擬訂房屋維修養(yǎng)護(hù)設(shè)計(jì)或維修養(yǎng)護(hù)方案、編制房屋維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的依據(jù)。在房屋查勘鑒定后，按照完損情況，分別輕熏緩急，有計(jì)劃地進(jìn)行房屋養(yǎng)護(hù)或維修。2．房屋查勘鑒定的分類

(1)定期查勘鑒定。即每隔l～3年對(duì)所管房屋進(jìn)行一次逐幢普查，全面掌握完損狀況。(2)季節(jié)性查勘鑒定。即根據(jù)當(dāng)?shù)貧夂蛱卣?雨季、臺(tái)汛、大雪、山洪等)，著重對(duì)危險(xiǎn)房、嚴(yán)重?fù)p壞房進(jìn)行檢查，即使搶險(xiǎn)解危。

(3)工程查勘鑒定。即對(duì)需修項(xiàng)目，提出具體意見，確定單位工程施工方案。相關(guān)知識(shí)三、房屋維修養(yǎng)護(hù)方案等內(nèi)容(1)房屋平面示意圖(含部件更換設(shè)計(jì))，并要注明坐落及與周圍建筑物的關(guān)系。(2)應(yīng)修項(xiàng)目、數(shù)量、主要用料及舊料利用要求。(3)工程預(yù)(概)算。相關(guān)知識(shí)四、房屋維修技術(shù)檔案的內(nèi)容房屋的維修技術(shù)檔案除應(yīng)包括新建期間所形成的及作為維修養(yǎng)護(hù)工程驗(yàn)收的一般依據(jù)(見下文)的各項(xiàng)技術(shù)資料以外，凡屬中修及其以上工程，一般還應(yīng)提供：

(1)工程質(zhì)量等級(jí)檢查評(píng)定和事故處理資料。

(2)工程決算資料。

(3)竣工驗(yàn)收簽證資料。

(4)舊房淘汰或改建前的照(底)片。五、相關(guān)法規(guī)相關(guān)知識(shí)五、相關(guān)法規(guī)1984年ll月8日，城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部發(fā)布了《房屋修繕技術(shù)管理規(guī)定》(試行)。該規(guī)定是為加強(qiáng)房屋經(jīng)營(yíng)管理單位的修繕技術(shù)管理，合理使用修繕資金，延長(zhǎng)房屋及其設(shè)備的使用年限。實(shí)現(xiàn)房屋的正常使用，確保住用安全而制定的。主要內(nèi)容包括房屋的查勘鑒定、修繕設(shè)計(jì)或修繕方案、工程監(jiān)督、工程驗(yàn)收、技術(shù)檔案、技術(shù)責(zé)任制等。

1984年11月8日，城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部發(fā)布了《房屋修繕范圍和標(biāo)準(zhǔn)》(試行)。該規(guī)范規(guī)定了房屋修繕范圍和標(biāo)準(zhǔn)，目的是充分發(fā)揮維修資金效益，延長(zhǎng)房屋使用年限。主要內(nèi)容包括修繕工程分類、修繕范圍、修繕標(biāo)準(zhǔn)等。

1984年ll月8日，城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部發(fā)布了《房屋修繕工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》(試行)。該標(biāo)準(zhǔn)是為房屋修繕工程檢驗(yàn)評(píng)定質(zhì)量的需要而制定。主要內(nèi)容包括：修繕工程的分類和質(zhì)量評(píng)定等級(jí)、土建工程的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)、電氣部分的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)、暖衛(wèi)部分的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)等。上述幾部法規(guī)頒布時(shí)間較早，而且都是試行規(guī)定，做出修訂和調(diào)整已顯得十分必要。第三節(jié)安全防范設(shè)施的設(shè)置與管理學(xué)習(xí)要求

1．能夠合理選擇和設(shè)置物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范設(shè)施。

2．能夠擬訂物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范設(shè)施的管理方案。第三節(jié)安全防范設(shè)施的設(shè)置與管理一、安全防范設(shè)施的選擇與設(shè)置

1．選用技術(shù)創(chuàng)新、安全有效的安全防范設(shè)施，不斷提高安全防范水平

2．選用的安全防范設(shè)施必須是符合國(guó)家和行業(yè)有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)并經(jīng)鑒定合格的產(chǎn)品

3．嚴(yán)格按照安全防范設(shè)施安裝和使用的技術(shù)要求進(jìn)行設(shè)置和使用

4．根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的特點(diǎn)和業(yè)主需要選擇與設(shè)置安全防范設(shè)施

5.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的特點(diǎn)和業(yè)主及使用人的需要選擇和設(shè)置安全防范設(shè)施。第三節(jié)安全防范設(shè)施的設(shè)置與管理一、安全防范設(shè)施的選擇與設(shè)置

1．選用技術(shù)創(chuàng)新、安全有效的安全防范設(shè)施，不斷提高安全防范水平。

2．選用的安全防范設(shè)施必須是符合國(guó)家和行業(yè)有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)并經(jīng)鑒定合格的產(chǎn)品。

未經(jīng)鑒定和不合格的產(chǎn)品不得采用。如使用未經(jīng)鑒定和鑒定不合格的產(chǎn)品、材料和設(shè)備，或安全防范設(shè)施未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格而交付使用的，城市建設(shè)行政主管部門責(zé)令其停工、修改，并可處以罰款：如果造成了經(jīng)濟(jì)損失，物業(yè)管理企業(yè)還必須賠償損失。

3．嚴(yán)格按照安全防范設(shè)施安裝和使用的技術(shù)要求進(jìn)行設(shè)置和使用

物業(yè)管理企業(yè)所選用的安全防范設(shè)施，一經(jīng)投入使用，必須持續(xù)發(fā)揮正常的使用功能，如有損壞或失靈，必須及時(shí)發(fā)現(xiàn)，及時(shí)維修或更換。如物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主承諾設(shè)置有某種安全防范設(shè)施，而在提供服務(wù)期間因該設(shè)施損壞或失靈導(dǎo)致業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)受到損害，物業(yè)管理企業(yè)要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。<物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

物業(yè)管理企業(yè)不得擅自改動(dòng)物業(yè)設(shè)計(jì)文件中安全防范設(shè)施的內(nèi)容，否則城市建設(shè)行政主管部門令其恢復(fù)原狀，并有權(quán)對(duì)其進(jìn)行處罰。

4．根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的特點(diǎn)和業(yè)主需要選擇與設(shè)置安全防范設(shè)施

各種不同類型物業(yè)管理區(qū)域的封閉性、安全管理重點(diǎn)和難點(diǎn)等特征各不相同，業(yè)主和使用人的安全管理服務(wù)需求也有所不同。所以，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的特點(diǎn)和業(yè)主及使用人的需要選擇和設(shè)置安全防范設(shè)施。

第三節(jié)安全防范設(shè)施的設(shè)置與管理二、安全防范設(shè)施管理方案的制定

(1)物業(yè)項(xiàng)目竣工后，企業(yè)須按規(guī)定對(duì)安全防范設(shè)施進(jìn)行接管驗(yàn)收。

(2)安全防范設(shè)施的管理方案應(yīng)包括制度建設(shè)、人員落實(shí)、監(jiān)督檢查等部分。

(3)物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)安全防范設(shè)施的管理，公安機(jī)關(guān)檢查監(jiān)督。

(4)如發(fā)現(xiàn)破壞安全防范設(shè)施的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向公安機(jī)關(guān)報(bào)告。

(5)物業(yè)企業(yè)應(yīng)協(xié)助公安機(jī)關(guān)和消防部門做好物業(yè)區(qū)域內(nèi)的安全防范。發(fā)生事故時(shí)，企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。

(6)物業(yè)管理企業(yè)在對(duì)安全防范設(shè)施進(jìn)行管理的過程中不能侵犯物業(yè)業(yè)主和使用人的隱私權(quán)等其他權(quán)利。第三節(jié)安全防范設(shè)施的設(shè)置與管理二、安全防范設(shè)施管理方案的制定(1)物業(yè)項(xiàng)目竣工后，物業(yè)管理企業(yè)須按規(guī)定對(duì)安全防范設(shè)施進(jìn)行接管驗(yàn)收，不合格的不得接管使用。(2)安全防范設(shè)施的管理方案應(yīng)包括制度建設(shè)、人員落實(shí)、監(jiān)督檢查等部分。(3)物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)安全防范設(shè)施的管理，公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)檢查監(jiān)督。(4)業(yè)主和使用人有義務(wù)妥善使用和保護(hù)安全防范設(shè)施，不得破壞或挪作它用，對(duì)此物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)督。如發(fā)現(xiàn)破壞安全防范設(shè)施的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向公安機(jī)關(guān)報(bào)告。公安機(jī)關(guān)在接到物業(yè)管理企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理，并可根據(jù)《治安管理處罰條例》予以處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。(5)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助公安機(jī)關(guān)和消防部門做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。(6)物業(yè)管理企業(yè)在對(duì)安全防范設(shè)施進(jìn)行管理的過程中不能侵犯物業(yè)業(yè)主和使用人的隱私權(quán)等其他權(quán)利?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第四十七條規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。相關(guān)知識(shí)一、安全防范設(shè)施的種類安全防范設(shè)施是指附屬于物業(yè)項(xiàng)目并具有安全防范功能的防盜、防火設(shè)施和監(jiān)控報(bào)警裝置，以及物業(yè)附設(shè)的值班系統(tǒng)和安全系統(tǒng)等配套設(shè)施。

安全防范設(shè)施主要包括消防設(shè)施，如滅火器、消防栓、自動(dòng)噴水滅火設(shè)備、水幕設(shè)備、C02滅火設(shè)備、干粉滅火系統(tǒng)、泡沫滅火系統(tǒng)、燃?xì)庑孤﹫?bào)警器、防火卷簾門系統(tǒng)、防火門、消防栓與消防水泵接合器、消防水泵、消防電梯、火災(zāi)自動(dòng)探測(cè)報(bào)警設(shè)備、火災(zāi)事故照明、熔斷器、正壓送風(fēng)與排煙系統(tǒng)等等：保安設(shè)備，如閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、電子保安系統(tǒng)(電磁開關(guān)，振動(dòng)傳感器，紅外線傳感器。光電、超聲波和微波傳感器)，門戶密碼開啟設(shè)備、電子巡更、SGSS系統(tǒng)、車場(chǎng)管理門禁系統(tǒng)等。

隨著科學(xué)技術(shù)的不斷發(fā)展，總會(huì)有更多更先進(jìn)的安全防范設(shè)施出現(xiàn)，供物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主選用。物業(yè)管理企業(yè)要不斷學(xué)習(xí)和掌握新的安全防范設(shè)施的技術(shù)原理和使用方法，以便更好地為業(yè)主和使用人服務(wù)。

相關(guān)知識(shí)二、設(shè)置安全防范設(shè)施的原則

為加強(qiáng)物業(yè)安全防范設(shè)施的建設(shè)和管理，提高物業(yè)的安全防范等級(jí)，保護(hù)業(yè)主和使用人的生命財(cái)產(chǎn)安全，物業(yè)管理企業(yè)必須重視安全防范設(shè)施的設(shè)置工作。由于安全防范設(shè)施的建設(shè)和維護(hù)費(fèi)用最終要由業(yè)主和使用人承擔(dān)，因此物業(yè)管理企業(yè)在選擇安全防范設(shè)施時(shí)既要考慮增加安全系數(shù)，又不能過于加重業(yè)主和使用人的負(fù)擔(dān)。

安全防范設(shè)施的設(shè)置，應(yīng)當(dāng)遵循下列原則：(1)適用、安全、經(jīng)濟(jì)、美觀。

(2)符合消防法規(guī)和技術(shù)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的要求和城市容貌規(guī)定：(3)符合當(dāng)?shù)鼐用窳?xí)俗。

相關(guān)知識(shí)三、幾種安全防范設(shè)施簡(jiǎn)介

(一)自動(dòng)噴水滅火設(shè)備

自動(dòng)噴水滅火設(shè)備是一種能夠自動(dòng)探測(cè)火災(zāi)并自動(dòng)啟動(dòng)噴水滅火的固定滅火設(shè)施。該類滅火設(shè)備應(yīng)用歷史較長(zhǎng)，工作性能穩(wěn)定，安全可靠，維護(hù)管理方便，不污染環(huán)境，可用于各種建筑物中允許用水滅火的保護(hù)對(duì)象和場(chǎng)所，是目前應(yīng)用最廣泛的固定滅火設(shè)備。根據(jù)相關(guān)技術(shù)規(guī)范，應(yīng)設(shè)置自動(dòng)噴水滅火設(shè)備的場(chǎng)所包括：存有易燃品的廠房、庫(kù)房、公共建筑、高層民用建筑、人防工程、汽車庫(kù)、國(guó)家級(jí)文物保護(hù)單位的重點(diǎn)磚木或木結(jié)構(gòu)建筑等建筑物、構(gòu)筑物。自動(dòng)噴水滅火設(shè)備按其管網(wǎng)工作狀況，分成濕式自動(dòng)噴水滅火設(shè)備(充水式)、干式自動(dòng)噴水滅火設(shè)備(充氣式)、干濕式自動(dòng)噴水滅火設(shè)備(水氣交換式)和預(yù)作用自動(dòng)噴水滅火設(shè)備等。

相關(guān)知識(shí)

濕式自動(dòng)噴水滅火設(shè)備的管網(wǎng)中平時(shí)應(yīng)充滿有壓力的水。發(fā)生火災(zāi)后，閉式噴頭的閉鎖裝置開啟或脫落，管網(wǎng)中的水迅速?gòu)膰婎^噴出滅火，同時(shí)發(fā)出火警信號(hào)。這種系統(tǒng)適用于常年溫度不低于4℃的房間，系統(tǒng)結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，使用可靠，比較經(jīng)濟(jì)，因此應(yīng)用廣泛。

干式自動(dòng)噴水滅火設(shè)備的管網(wǎng)中平時(shí)充滿壓縮空氣，只有在報(bào)警閥前的管道中充滿有壓力的水。當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時(shí)，噴頭閉鎖裝置開啟，噴頭先排出氣體，配水管網(wǎng)內(nèi)氣壓降低，利用壓力差將干式報(bào)警閥打開，水源經(jīng)報(bào)警閥進(jìn)入配水管網(wǎng)，噴頭才噴水滅火，同時(shí)水流達(dá)到壓力繼電器令報(bào)警裝置發(fā)出報(bào)警信號(hào)。干式自動(dòng)噴水滅火設(shè)備適用于供暖期超過240天的不供暖房間和溫度在70℃以上的場(chǎng)所，其噴頭宜向上設(shè)置。

相關(guān)知識(shí)干濕式自動(dòng)噴水滅火設(shè)備的工作狀況更為特殊。在冬季寒冷季節(jié)里，報(bào)警閥后的干管和配水管內(nèi)充填壓縮空氣，成為干式自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)；在溫暖的季節(jié)里，整個(gè)滅火系統(tǒng)內(nèi)充滿壓力水，成為濕式自動(dòng)噴水滅火設(shè)備。適用于供暖期少于240天的不供暖房間。

預(yù)作用自動(dòng)噴水滅火設(shè)備的管網(wǎng)內(nèi)平時(shí)不充水，而充以有壓或無壓的氣體。發(fā)生火災(zāi)后，由感煙、感溫或感光火災(zāi)探測(cè)器接到火警信號(hào)，自動(dòng)啟動(dòng)預(yù)作用閥門，在開啟管網(wǎng)末端放氣閥后，立即向系統(tǒng)管網(wǎng)內(nèi)充水。當(dāng)火災(zāi)發(fā)生后場(chǎng)所溫度升高，閉式噴頭閉鎖裝置脫落，噴頭即可噴水滅火。預(yù)作用自動(dòng)噴水滅火設(shè)備兼有干式和濕式自動(dòng)噴水滅火設(shè)備的雙重作用，一般適用于平時(shí)不允許有水漬損失的高級(jí)重要建筑物內(nèi)或干式自動(dòng)噴水滅火設(shè)備適用的場(chǎng)所。

自動(dòng)噴水設(shè)備必須有日常監(jiān)督、檢測(cè)、維護(hù)制度，保證系統(tǒng)處于準(zhǔn)工作狀態(tài)。

自動(dòng)噴水設(shè)備必須有日常監(jiān)督、檢測(cè)、維護(hù)制度，保證系統(tǒng)處于準(zhǔn)工作狀態(tài)。(1)監(jiān)督、檢測(cè)、維護(hù)制度由機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)制定，日常工作由本單位專職工程師、義務(wù)消防隊(duì)或消防隊(duì)員貫徹執(zhí)行。

(2)負(fù)責(zé)系統(tǒng)維護(hù)管理的專職人員必須熟識(shí)自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)原理、性能、操作維護(hù)規(guī)程，并具有消防管理培訓(xùn)合格證。(3)管理人員必須每天巡檢責(zé)任區(qū)內(nèi)一切供水總控制閥、報(bào)警控制閥及其配件，進(jìn)行外觀檢查，保證系統(tǒng)處于無故障狀態(tài)。(4)供水水源必須保證設(shè)計(jì)要求的水量和水壓；每年對(duì)水源供水能力進(jìn)行一次測(cè)定。(5)儲(chǔ)存消防用水的水池、消防水箱、氣壓水罐，每月檢查一次，核對(duì)水位和氣壓罐的氣體壓力，以及消防用水不被他用的技術(shù)措施，發(fā)現(xiàn)故障，及時(shí)進(jìn)行修理。

(6)消防水池、消防水箱、水罐的水，應(yīng)根據(jù)環(huán)境、氣候條件進(jìn)行更換、防止腐敗。更換消防用水時(shí)，應(yīng)通知消防監(jiān)督部門，臨場(chǎng)監(jiān)督。

(7)消防用水的水溫不應(yīng)低于5“C，且防止有結(jié)冰現(xiàn)象。

(8)每?jī)赡陜?chǔ)水設(shè)備應(yīng)維修一次，進(jìn)行修補(bǔ)和重新油漆。

(9)鋼板水箱和水罐采用玻璃水位計(jì)時(shí)，其兩端的角閥在不進(jìn)行水位觀測(cè)時(shí)宜關(guān)閉。

(10)消防水泵應(yīng)每月運(yùn)轉(zhuǎn)一次。若采用自動(dòng)控制時(shí)，應(yīng)模擬自動(dòng)控制參數(shù)進(jìn)行啟動(dòng)運(yùn)轉(zhuǎn)，每次運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)間宜為5分鐘。相關(guān)知識(shí)

(二)水幕消防系統(tǒng)

水幕消防系統(tǒng)的作用在于隔離火災(zāi)地區(qū)或冷卻防火隔絕物，防止火災(zāi)蔓延，保護(hù)火災(zāi)鄰近地區(qū)的房屋建筑物免受威脅。

水幕消防系統(tǒng)由噴頭、管網(wǎng)、控制設(shè)備、’水源4部分組成?？刹捎米詣?dòng)和手動(dòng)開啟裝置，水幕噴頭為開式噴頭，其布置應(yīng)滿足如下要求：

應(yīng)設(shè)水幕設(shè)備的部位：

(1)超過l500個(gè)座位的劇院和超過2000個(gè)座位的會(huì)堂、禮堂的舞臺(tái)口，以及舞臺(tái)相連的側(cè)臺(tái)、后臺(tái)的門窗洞口。

(2)應(yīng)設(shè)防火墻等防火分隔物而無法設(shè)置的開口部位。

(3)防火卷簾或防火幕的上部。

水幕設(shè)備設(shè)置的方式：水幕作為保護(hù)使用時(shí)，噴頭呈單排布置，并噴向被保護(hù)對(duì)象；舞臺(tái)l51和面積大于3m2的洞口部位，宣布置成雙排水幕噴頭。每組水幕系統(tǒng)的安裝噴頭數(shù)不宜超過72個(gè)。同一配水支管上應(yīng)布置相同口徑的噴頭。

相關(guān)知識(shí)

(三)燃?xì)庑孤﹫?bào)警器

燃?xì)庑孤﹫?bào)警器的核心是氣體傳感器，俗稱“電子鼻”。這是一個(gè)獨(dú)特的電阻，當(dāng)“聞”到燃?xì)鈺r(shí)，傳感器電阻隨燃?xì)鉂舛榷兓?。燃?xì)膺_(dá)到一定濃度，電阻值達(dá)到一定水平時(shí)，傳感器就可以發(fā)出聲光報(bào)警。燃?xì)庑孤┦故覂?nèi)濃度達(dá)到報(bào)警器濃度后，報(bào)警器的紅色指示燈亮，蜂鳴器發(fā)出“辟辟”的報(bào)警聲。

由于天然氣、煤制氣都比空氣輕，泄漏后往上飄，所以報(bào)警器必須安裝在靠近屋頂處。與此相反，液化氣比空氣重，泄漏后往下沉，所以報(bào)警器必須安裝在接近地面處。這樣，一旦泄漏就會(huì)就會(huì)及時(shí)報(bào)警。

報(bào)警器中的電子元件(例如變壓器、電容器、晶體管等)的壽命都有限，為確保安全，5年到期后必須更換新的報(bào)警器。

相關(guān)知識(shí)

燃?xì)夂螘r(shí)泄漏誰也不知道，所以要求報(bào)警器每年365天，每天24小時(shí)不停的“值班”。為了確認(rèn)報(bào)警器動(dòng)作是否一直處于正常狀態(tài)，至少每月點(diǎn)檢一次0-點(diǎn)檢非常簡(jiǎn)單，‘只需用附帶的點(diǎn)檢氣對(duì)準(zhǔn)報(bào)警器的點(diǎn)檢口，送氣后，如果有聲光報(bào)警就是正常。

一旦燃?xì)鈭?bào)警器報(bào)了警，要注意不能開燈或點(diǎn)火，不能拔報(bào)警器插銷。應(yīng)首先關(guān)閉燃?xì)饪傞y門，并立即開窗通風(fēng)。等到室內(nèi)燃?xì)鉂舛冉迪聛砗?，?bào)警聲會(huì)自動(dòng)停止。在沒找出泄漏原因時(shí)，不要開總閥門。

燃?xì)庑孤┖?，?bào)警器可發(fā)出聲光報(bào)警。人不在家，報(bào)警也聽不見時(shí)，仍然不能對(duì)燃?xì)庑孤┻M(jìn)行及時(shí)處理。為此，有些報(bào)警器帶外部輸出功能。有的報(bào)警器在報(bào)警時(shí)可自動(dòng)開氣排油煙機(jī)或捧氣扇，把燃?xì)馀懦鍪彝?。有的?bào)警器在報(bào)警時(shí)可自動(dòng)關(guān)閉燃?xì)忾y門，以防燃?xì)饫^續(xù)泄漏。

相關(guān)知識(shí)

(四)防火卷簾門系統(tǒng)

防火卷簾門系統(tǒng)的作用在于遇火災(zāi)門體關(guān)閉，放下防火卷簾門，起到阻火、阻煙的作用，阻止火勢(shì)蔓延，爭(zhēng)取消防時(shí)間，減少損失，有利于人員的安全疏散和消防救助，其他功能還有消防廣播，電話聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)等。防火卷簾門系統(tǒng)兼有手動(dòng)和電動(dòng)啟閉的功能，如與感煙、感溫探測(cè)報(bào)警系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)，遇有火情可實(shí)現(xiàn)自動(dòng)控制，或由消防總控制室實(shí)現(xiàn)遙控。該系統(tǒng)可與卷簾溫控熔斷釋放裝置、擋煙垂壁等配套使用，更能發(fā)揮產(chǎn)品的防火分區(qū)作用。該系統(tǒng)適用于各類工業(yè)與民用建筑的防火分區(qū)，如廠房、倉(cāng)庫(kù)、車庫(kù)、商場(chǎng)、賓館、飯店以及其他公共場(chǎng)所等。

相關(guān)知識(shí)

(五)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)

閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)是安全保衛(wèi)領(lǐng)域的重要組成部分，系統(tǒng)通過遙控?cái)z像機(jī)及其輔助設(shè)備(鏡頭、云臺(tái)等)，直接觀察被監(jiān)視場(chǎng)所的情況，可以把被監(jiān)視場(chǎng)所的情況進(jìn)行同步錄像。電視監(jiān)控系統(tǒng)還可以與防盜報(bào)警系統(tǒng)等其他安全技術(shù)防范體系聯(lián)動(dòng)運(yùn)行，使用戶安全防范能力得到整體的提高。

閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)能在人無法直接觀察的場(chǎng)合，適時(shí)、真實(shí)地反映被監(jiān)視控制對(duì)象的畫面，已成為物業(yè)管理中安全監(jiān)控的最為有效的觀察工具。閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)提供遠(yuǎn)近距離的監(jiān)視和控制。根據(jù)國(guó)家有關(guān)技術(shù)規(guī)范，系統(tǒng)應(yīng)設(shè)置攝像機(jī)、電視監(jiān)視器、錄像機(jī)和畫面處理器等，使用戶能隨時(shí)調(diào)看任意一個(gè)畫面，遙控操作任一臺(tái)攝像機(jī)等。在控制中心，只要有一個(gè)工作人員操作，就能夠觀察多個(gè)被控區(qū)域。在物業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)重要的區(qū)域和場(chǎng)所安裝攝像機(jī)，如在小區(qū)主要路口、停車場(chǎng)出入口、停車場(chǎng)內(nèi)以及小區(qū)內(nèi)視角死區(qū)等地安置充足的高解像度數(shù)字?jǐn)z像機(jī)，進(jìn)行密集式24小時(shí)不問斷監(jiān)控。它為保安人員提供了利用眼睛直接監(jiān)視物業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)外情況的手段，使保安人員在報(bào)警控制中心便可以監(jiān)視整個(gè)物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)的情況，從而大大加強(qiáng)了保安的效果。

閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)除起到正常的監(jiān)視作用外，在接到報(bào)警系統(tǒng)和出入口控制系統(tǒng)的示警信號(hào)后，還