某集團(tuán)改造項目規(guī)劃評價及定位案

某集團(tuán)改造項目規(guī)劃評價及定位案2

擁攬最令人激越的都市動線年輕時尚階層的活動領(lǐng)域交通樞紐地段、市場前景倍受青睞3

小戶型公寓與小戶型住宅市場競爭分析未來市場供應(yīng)量大，僅麥地-河南岸總供應(yīng)量就在3000多套左右；容積率相對較高，一般≥4.5，采光通風(fēng)要求較低；規(guī)模相對較少，周邊配套齊全；市場供應(yīng)量相對大、需求增速明顯樓盤名地理位置項目情況點評云天華庭演達(dá)一路、石湖路、南岸路交匯處占地面積25878.74㎡建筑面積168067.69㎡.由四棟高層組成蓄客2個月有余,目前才售出27張卡麗格國際公寓惠州市江北文明一路政府東側(cè)占地面積16180㎡，A\B座組成，660戶形象拔高,價格適中,擴(kuò)大客戶群體,好產(chǎn)品不泛真正懂得欣賞的人瑞嘉大廈江北凱擯斯基酒店旁目前處于銷售期,截止到6.7日開盤,目前銷售率37%地段+概念是該項目突圍的核心元素五星園墅園演達(dá)路與石湖路較匯處占地4450㎡,建面46907㎡,為一單體樓產(chǎn)品創(chuàng)新度不足,走低門檻路線曼哈頓廣場麥岸路20號，毗鄰都心地王占地面積4200㎡,總建筑面積35380㎡由3幢塔樓組成，兩幢21層，一幢15層3層以上為酒店公寓純粹小戶型.市場特征：市場需求量大，處于滯銷狀態(tài)。445SOMO

項目產(chǎn)品形式以SOMO為主題的服務(wù)公寓/套房酒店/套房辦公

ServiceApartment,

SuiteHotel,

SuiteOffice具有良好的自用性，還能吸引以長期租戶為主，短期租戶為輔的商務(wù)消費者；兼具辦公、居住、交際、休閑等功能;提高城市中心物業(yè)的復(fù)合使用效率。6SOMO客戶群銷售對象----

具有一定投資意識，并具有投資實力的置業(yè)者。物業(yè)使用市場----

短期或中期的物業(yè)租賃者，可商用、可居住，對物業(yè)使用功能要求較高。77SOMO推動現(xiàn)代化的生活方式SOMO以成品房、精裝修為基本標(biāo)準(zhǔn)，為置業(yè)者提供生活便利和工作方便，讓置業(yè)者有更多時間享受生活、獲得收益。SOMO的項目都配備24小時餐飲服務(wù)，專設(shè)特色的健體項目和會所，為業(yè)主、租戶提供豐富的休閑生活。SOMO采用酒店式物業(yè)管理，提供酒店式服務(wù)，適應(yīng)現(xiàn)代都市生活的快節(jié)奏和商務(wù)客人的高效率。8SOMO業(yè)主投資回報短期回報預(yù)測SOMO項目開業(yè)初期運行的3-5年內(nèi)，產(chǎn)權(quán)業(yè)主可以選擇獲取10%左右的固定租金回報。而市場成功運營的全額投資酒店式公寓項目，資金成本在年利率6-10%不等，資產(chǎn)收益率超過10%。長期回報預(yù)測假設(shè)業(yè)主購樓價為10000元/m2,年資產(chǎn)收益為10%，則每日租金水平應(yīng)達(dá)到2.74元/m2

，而市場上一般的同檔次酒店日租金水平在10元/m2

以上。9本項目做SOMO的投資機(jī)會以較低的代價介入開發(fā)，獲得較高的投資回報。SOMO模式填補(bǔ)惠陽市場空缺，銷售經(jīng)營壓力小，完全能做到盡產(chǎn)盡銷。SOMO項目均為高標(biāo)準(zhǔn)的建筑，有利提升投資方企業(yè)形象。101011規(guī)劃方案評價第二層:第二層同樣是商業(yè)商場1212規(guī)劃方案評價一房64㎡二房94㎡二房100㎡三房145㎡四房202㎡①、②：64㎡的一房，可做為酒店套房；⑤：202㎡的四房，可分割成2套100㎡的房，用作套房辦公；③、④：94㎡的二房，可分割成2套40多㎡的房，用作服務(wù)公寓；⑥、⑦：各分割成2套50㎡和70多㎡的房，用作服務(wù)公寓。住宅部分摟層平面圖:13創(chuàng)新戶型建議在空間結(jié)構(gòu)上突破，打造3.9——4.8米層高的公寓概念14納米化的小戶型設(shè)計

兩房兩廳、陽臺、衛(wèi)生間、廚房、玄關(guān)、凸窗等一應(yīng)俱全，面積僅為52平方米。臥室臥室客廳