天士力淮安項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及定位報(bào)告

天士力淮安工程市場(chǎng)調(diào)研及定位報(bào)告瑞爾特房地產(chǎn)參謀機(jī)構(gòu)2024年6月1目錄第一部分市場(chǎng)調(diào)查研究第二部分項(xiàng)目定位及規(guī)劃設(shè)想PART1城市投資環(huán)境分析PART2城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析PART3區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析PART1地塊分析及運(yùn)營(yíng)思路PART2工程定位PART3規(guī)劃設(shè)想第三部分項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模擬2第一局部市場(chǎng)調(diào)查研究

城市投資環(huán)境分析PART14淮安位于長(zhǎng)三角和淮海兩大經(jīng)濟(jì)圈，地理區(qū)位優(yōu)越。下轄清河、清浦、淮陰、楚州4區(qū)和漣水、洪澤、盱眙、金湖4縣?；窗彩械靥幗K省北部中心地域，面積10072平方公里，人口524萬(wàn)。市區(qū)建成區(qū)面積80平方公里，人口83萬(wàn)。一、城市解讀5一、城市解讀清浦新城——淮安中心城市的商住新區(qū)和休閑娛樂(lè)中心高檔居住區(qū)商務(wù)辦公區(qū)生活配套區(qū)生態(tài)休閑區(qū)綜合商貿(mào)區(qū)物流發(fā)展區(qū)預(yù)留用地高教園區(qū)清浦新城總規(guī)圖天士力淮安項(xiàng)目清浦最大的優(yōu)勢(shì)在于區(qū)位，作為淮安的南大門，交通便利，并具備空間優(yōu)勢(shì)，將建設(shè)成為現(xiàn)代物流中心、配送中心、倉(cāng)儲(chǔ)中心。清浦新城將逐步打造成淮安中心城市的商住新區(qū)和休閑娛樂(lè)中心。清浦新城規(guī)劃的實(shí)施將有力促進(jìn)工程所在區(qū)域的開(kāi)展，打造景觀資源，逐漸完善生活配套設(shè)施；提高區(qū)域市場(chǎng)認(rèn)知度，促進(jìn)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展。6二、城市經(jīng)濟(jì)淮安經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于飛速開(kāi)展階段。1、淮安近年來(lái)GDP及增長(zhǎng)率近幾年淮安GDP增速均超過(guò)10%，2024年達(dá)13.5%，為1030億元。2、淮安近年來(lái)財(cái)政收支情況2024年、2024年財(cái)政收入增速超過(guò)30%，2024年受金融危機(jī)影響增長(zhǎng)率為25%。7二、城市經(jīng)濟(jì)淮安經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于飛速開(kāi)展階段。3、淮安近年來(lái)城鎮(zhèn)人均可支配收入2024年城鎮(zhèn)居民可支配收入已經(jīng)突破15000元大關(guān)，到達(dá)15646元。4、淮安近年來(lái)居民儲(chǔ)蓄增長(zhǎng)情況2024年居民儲(chǔ)蓄到達(dá)450億元。8三、投資環(huán)境分析結(jié)論1、城市開(kāi)展空間較大：2、宏觀經(jīng)濟(jì)支持房地產(chǎn)開(kāi)展：3、居民購(gòu)房能力不斷增強(qiáng)：淮安作為蘇北交通樞紐城市，城市吸附能力不斷增強(qiáng)，特別是對(duì)周邊農(nóng)村人口的吸引，城市規(guī)模具備可持續(xù)擴(kuò)張能力。近年來(lái)淮安GDP年平均增幅超過(guò)15%，09年GDP總額到達(dá)1030億元。根據(jù)國(guó)際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，淮安目前處于房地產(chǎn)快速開(kāi)展階段。財(cái)政收入保持高速增長(zhǎng)，政府加大對(duì)城市建設(shè)和市政配套的持續(xù)投入，促進(jìn)城市形象的提升，有利于房地差需求的引導(dǎo)。近年來(lái)淮安城鎮(zhèn)居民人均可支配收入持續(xù)快速增長(zhǎng)，居民的消費(fèi)能力、消費(fèi)意識(shí)全面提升，促使更多市民參加到購(gòu)房行列。9

城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析PART210一、房地產(chǎn)政策在政策密集調(diào)控下，市場(chǎng)正向政府預(yù)期的方向開(kāi)展。在眾多的樓市調(diào)控政策中，影響最大的是：4月17日國(guó)務(wù)院的新政，業(yè)內(nèi)稱“國(guó)十條〞。影響深遠(yuǎn)的“國(guó)十條〞：(一〕統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識(shí)?！捕辰⒖己藛?wèn)責(zé)機(jī)制。〔三〕實(shí)行更為嚴(yán)格的差異化住房信貸政策?！菜摹嘲l(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用?！参濉吃黾泳幼∮玫赜行Ч┙o?！擦痴{(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)?！财摺炒_保完成2024年建設(shè)保障性住房300萬(wàn)套、各類棚戶區(qū)改造住房280萬(wàn)套的工作任務(wù)。〔八〕加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)地和融資的監(jiān)管。〔九〕加大交易秩序監(jiān)管力度?！彩惩晟品康禺a(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度。政策分析：新政“國(guó)十條〞，主要針對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的一線城市，重點(diǎn)遏制投機(jī)性購(gòu)房，同時(shí)防范房地產(chǎn)泡沫向二三線城市蔓延。目前市場(chǎng)成交大幅下滑，一線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)松動(dòng)；由于淮安房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格整體不存在虛高，所以本次調(diào)控影響主要在心理上，短期內(nèi)市場(chǎng)由供需兩旺向觀望轉(zhuǎn)變，預(yù)計(jì)本輪調(diào)控影響將持續(xù)1年左右，到明年年中市場(chǎng)將逐步回暖，并開(kāi)始新一輪行情。11二、房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)一級(jí)市場(chǎng)，2024年土地市場(chǎng)“井噴〞1、淮安近年來(lái)土地成交信息從土地供給量來(lái)看，2024年成交量呈“井噴式〞激增，并且單幅大面積土地有所增加，大盤趨勢(shì)明顯。12二級(jí)市場(chǎng)，2024年市場(chǎng)供銷兩旺2、淮安近年來(lái)新上市商品房供銷情況2024年淮安市商品房的供銷比為1.26:1，2024年供銷比為2.08:1，2024年供銷比為0.89:1。2024年商品房供銷兩旺，成交量高于上市量，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)13商品房成交均價(jià)平穩(wěn)上漲，市場(chǎng)理性、健康。從月銷售均價(jià)表現(xiàn)來(lái)看，2024年全年價(jià)格平穩(wěn)上漲。由于近郊房源大量上市，整體成交均價(jià)并未出現(xiàn)大幅飆升，價(jià)格理性、市場(chǎng)健康。3、2024.02-2024.02淮安城區(qū)商品房月成交均價(jià)數(shù)據(jù)來(lái)源：淮安市房管局、?淮安市房地產(chǎn)市場(chǎng)月度綜述?備注：中心城區(qū)范圍為清河區(qū)、清浦區(qū)

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)14市場(chǎng)潛在供給量較大二、房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)淮安整個(gè)市場(chǎng)可預(yù)見(jiàn)的潛在供給量近1500萬(wàn)平方米，按照5年開(kāi)發(fā)完成，年供給量將在300萬(wàn)平方米左右。市場(chǎng)將呈現(xiàn)供需根本平衡、投資需求與剛性需求并重的態(tài)勢(shì)。4、淮安市四區(qū)未來(lái)潛在供給量備注：以上數(shù)據(jù)為清河區(qū)、清浦區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)和淮陰區(qū)4個(gè)區(qū)的數(shù)據(jù)15三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)多家一線地產(chǎn)商登陸淮安國(guó)內(nèi)一線地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商陸續(xù)登陸淮安開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)樓盤建筑面積（萬(wàn)平方米）萬(wàn)達(dá)萬(wàn)達(dá)城市廣場(chǎng)75綠地綠地世紀(jì)城300恒大恒大名都92綠城洽談中，未公開(kāi)萬(wàn)科洽談中，未公開(kāi)融僑已拿三塊地，未公開(kāi)國(guó)內(nèi)一線地產(chǎn)商陸續(xù)登陸淮安，一方面帶來(lái)淮安房地產(chǎn)整體開(kāi)發(fā)水平的快速提升，另一方面也將加劇市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)中小開(kāi)發(fā)商形成擠壓。16四、市場(chǎng)分析結(jié)論淮安房地產(chǎn)市場(chǎng)總體描述1、房地產(chǎn)調(diào)控向政府預(yù)期的方向開(kāi)展，新一輪行情將出現(xiàn)在1年后：2024年4月17日“國(guó)十條〞出臺(tái)，房貸收緊，購(gòu)置資格限制，遏制了投資投機(jī)性購(gòu)房，減少了改善型需求，短期內(nèi)市場(chǎng)進(jìn)入觀望期，根本結(jié)束了非理性炒作狀態(tài)，市場(chǎng)向政府預(yù)期的方向理性開(kāi)展；預(yù)計(jì)將在1年后迎來(lái)新一輪上升行情。2、土地供給量較大，有效降低了開(kāi)發(fā)本錢：2024年土地交易量井噴式增長(zhǎng)，多幅大面積地塊上市，未來(lái)商品房供給量較大；由于近郊土地的大量供給，土地成交均價(jià)未現(xiàn)大幅上漲，土地本錢相對(duì)不高，未來(lái)商品房的本錢得以控制。3、商品房市場(chǎng)由供需兩旺進(jìn)入短期觀望階段：2024年商品房市場(chǎng)去化量大，去化速度塊，市場(chǎng)供不應(yīng)求，價(jià)格平穩(wěn)上漲；目前市場(chǎng)受新政的影響，短期內(nèi)進(jìn)入觀望。此階段正是本工程做好產(chǎn)品的時(shí)機(jī)，工程上市時(shí)正是市場(chǎng)恢復(fù)正常狀態(tài)時(shí)。4、一線地產(chǎn)商的加盟，將提升整體開(kāi)發(fā)水平：國(guó)內(nèi)一線地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商加速布局淮安，將直接提升淮安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平，也將對(duì)中小開(kāi)發(fā)商形成擠壓，對(duì)開(kāi)發(fā)商的專業(yè)水平提出了更高要求。17

區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析PART318劃分依據(jù)：該區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)工程在本案銷售過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生直接競(jìng)爭(zhēng)，而其他區(qū)域?qū)Ρ景赣绊懖幻黠@。周邊樓盤：恒大名都、華德力·運(yùn)河城、金滿·華府、京河灣、中央美地、月季花園、學(xué)林雅苑、金榜花園、東方豪城。調(diào)研時(shí)間：數(shù)據(jù)采集時(shí)間為2024年5月17日。備注：本報(bào)告將著重分析運(yùn)河城、恒大名都、京河灣。運(yùn)河城運(yùn)河福邸金滿華府本案恒大名都京河灣中央美地月季花園學(xué)林雅苑金榜花園東方豪城區(qū)域界定本工程競(jìng)爭(zhēng)樓盤主要分布在清浦新城和高教園區(qū)19板塊房地產(chǎn)工程潛在供給量研究數(shù)據(jù)來(lái)源：淮安網(wǎng)上樓市一、板塊概況板塊內(nèi)潛在供給量較大，存在一定的競(jìng)爭(zhēng)。20截止2024年5月上旬，板塊內(nèi)可以預(yù)見(jiàn)的潛在供給量289.76萬(wàn)㎡，除去少量商業(yè)面積外，住宅供給套數(shù)預(yù)計(jì)在23000套左右。根本信息工程鳥(niǎo)瞰圖工程實(shí)景圖項(xiàng)目地址淮海南路188號(hào)開(kāi)發(fā)商淮安華德力置業(yè)有限公司聯(lián)系電目顧問(wèn)世聯(lián)地產(chǎn)占地面積29.4萬(wàn)㎡容積率1.7建筑面積56萬(wàn)㎡價(jià)格小高層：3800元/㎡

，多層：4100元/㎡

物業(yè)管理淮安愛(ài)家周邊配套農(nóng)行，江蘇銀行，啟英外校，城南小學(xué)，清浦小學(xué)，城南幼兒園物管費(fèi)小高層：1.3元/㎡·月多層：0.8元/㎡·月二、競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案1、華德力·運(yùn)河城21詳細(xì)信息市政配套市政公園、公交線路（1、14、17、22、23、83路）項(xiàng)目配套項(xiàng)目自帶商業(yè)、會(huì)所。戶型面積69.5㎡一房，82-85㎡兩房，119-129㎡三房。建筑形態(tài)多層花園洋房，退臺(tái)花園洋房，疊加別墅，小高層，高層。建筑風(fēng)格新古典建筑主義。園林景觀3300㎡中央萊茵湖，主入口軸線景觀，中心湖景觀，庭院景觀，商業(yè)街景觀。項(xiàng)目推廣利用項(xiàng)目規(guī)模、市政公園、運(yùn)河資源等因素，依靠大牌、報(bào)紙、公交車身、短信、DM直郵、房展會(huì)等宣傳手段來(lái)推廣項(xiàng)目?？萍寂c新材料中空玻璃。形象定位淮海路·56萬(wàn)平米異域風(fēng)情城邦。專業(yè)度與口碑在淮安清浦區(qū)比較有影響力和認(rèn)知度?？腿含F(xiàn)狀年齡段：集中在30-50歲之間；客群區(qū)域：以清浦區(qū)為主；客戶職業(yè)：以私營(yíng)業(yè)主、公務(wù)員、企業(yè)中層管理人員為主；購(gòu)房總價(jià)區(qū)間為30-50萬(wàn)；以改善性自住為主，部分投資。市場(chǎng)表現(xiàn)一期于2009年11月起至今共推出263套，分兩批推出，截至2010年5月17日已銷售194套，銷售率為73.76%。（以上數(shù)據(jù)來(lái)自于淮安網(wǎng)上樓市）二、競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案1、華德力·運(yùn)河城22根本信息工程實(shí)景圖項(xiàng)目地址柯山路與北京南路交界處開(kāi)發(fā)商恒大地產(chǎn)聯(lián)系電話-銷售代理易居中國(guó)占地面積460畝，30.7萬(wàn)㎡價(jià)格-總建面積92萬(wàn)㎡項(xiàng)目配套會(huì)所、商業(yè)等容積率3.0周邊配套啟英外校，城南小學(xué)，銀行，第二醫(yī)院分院工程示意圖二、競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案2、恒大名都23根本信息工程鳥(niǎo)瞰圖工程售樓處項(xiàng)目地址北京南路，柯山路路口開(kāi)發(fā)商淮安市豪威房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司聯(lián)系電83825555銷售代理上海泰風(fēng)地產(chǎn)策略占地面積89105㎡容積率1.7總建面積151369㎡價(jià)格3500元/㎡（多層）物管費(fèi)0.85元/㎡·月（多層）周邊配套城南幼兒園，城南小學(xué)，清浦小學(xué)，啟英外校，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，超市，銀行，醫(yī)院。二、競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案3、京河灣24詳細(xì)信息市政配套市政公園、醫(yī)院、學(xué)校、公交線路（15、53、88路）項(xiàng)目配套商業(yè)街、會(huì)所戶型面積82㎡兩房、112㎡三房。建筑形態(tài)多層、小高層、商業(yè)建筑風(fēng)格北美風(fēng)情現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格園林景觀紅旗渠，柴米河生態(tài)水系，景觀走廊，親水廣場(chǎng)，文化小品。項(xiàng)目推廣利用戶型優(yōu)勢(shì)、項(xiàng)目品質(zhì)、自然資源等因素，依靠大牌、車身廣告、報(bào)紙、房展會(huì)等宣傳手段來(lái)推廣?？萍寂c新材料中空玻璃形象定位私家雙重庭院尊享雙公園自然生活專業(yè)度與口碑專業(yè)度一般，在清浦區(qū)本地接受度較高，口碑較好?？腿含F(xiàn)狀以清浦區(qū)客戶為主，年齡集中在25-45歲之間，多數(shù)為私營(yíng)業(yè)主、周邊居民和企事業(yè)單位員工，接受總價(jià)范圍25-40萬(wàn)之間，屬于剛性需求。市場(chǎng)表現(xiàn)項(xiàng)目于2010年4月份開(kāi)盤，首批推出135套房源，已銷售近100套房源，客戶幾乎均為首次置業(yè)，貸款影響不大。（以上數(shù)據(jù)來(lái)自于淮安網(wǎng)上樓市）二、競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案3、京河灣25三、綜合分析板塊市場(chǎng)總述1、板塊內(nèi)集中了近十個(gè)樓盤，將成為淮安房地產(chǎn)熱點(diǎn)板塊：板塊屬于房地產(chǎn)新興板塊，隨著清浦新城建設(shè)的推進(jìn)，本區(qū)域?qū)⒊蔀榛窗卜康禺a(chǎn)熱點(diǎn)板塊；板塊內(nèi)商品房供給主要從2024年底開(kāi)始，且多個(gè)樓盤集中面市，形成了一定的板塊聯(lián)動(dòng)；同時(shí)各樓盤之間存在一定競(jìng)爭(zhēng)。2、板塊內(nèi)以剛性需求為主，市場(chǎng)健康，具備可持續(xù)開(kāi)展動(dòng)力：

板塊內(nèi)的客戶以剛性需求為主，投資比例較小，去化速度較快。3、板塊內(nèi)商品房定位以中檔、低檔為主，為本工程的定位提供了參考：以普通商品房為主，定位為中低檔為主；戶型設(shè)計(jì)以經(jīng)濟(jì)型、緊湊型為主，根本符合市場(chǎng)的需求。26第二局部工程定位及規(guī)劃設(shè)想

地塊分析及運(yùn)營(yíng)思路PART128大學(xué)城南擴(kuò)本案工程位于淮安市清浦區(qū)柯山路，距離淮海路中心商圈約4公里，距楚秀園約2公里，北依京杭大運(yùn)河，屬于清浦新城中央居住區(qū)。淮海路商圈水渡口CBD缽池山公園楚秀園實(shí)小分校恒大商業(yè)汽車南站東進(jìn)清浦新城一、地塊分析城市東進(jìn)南擴(kuò)，工程處于城市南擴(kuò)的主方向29運(yùn)河城京河灣恒大名都金滿華府運(yùn)河福邸月季花園金榜花園柯山路淮海路路明遠(yuǎn)清浦區(qū)政府學(xué)林雅苑中央美地南大學(xué)城陽(yáng)光湖生態(tài)公園區(qū)域樓盤：1、恒大名都2、運(yùn)河城3、京河灣4、金滿華府5、運(yùn)河福邸6、中央美地7、月季花園8、學(xué)林雅苑9、金榜花園10、東方豪城東方豪城本案一、地塊分析工程2公里范圍內(nèi)分布有10多個(gè)樓盤30東：運(yùn)河城安置房南：柯山路、城南小學(xué)西：恒大名都北：運(yùn)南路、大運(yùn)河一、地塊分析地塊四至，四周為道路，有利于規(guī)劃31用地面積約305畝建筑面積約60萬(wàn)㎡容積率≤3.0用地性質(zhì)商住用地，商業(yè)面積不大于10%綠化率≥35%建筑密度≤30%一、地塊分析地塊現(xiàn)狀，內(nèi)部為綠地和廠房32地塊周邊生活配套尚不完善；有6路、13路公交經(jīng)過(guò)地塊南側(cè)柯山路；周邊有城南中心小學(xué)、城南中學(xué)，教育配套尚可；柯山路設(shè)有農(nóng)業(yè)銀行、江蘇銀行網(wǎng)點(diǎn)；淮海南路設(shè)有市第二醫(yī)院分院；工程北側(cè)為京杭大運(yùn)河，大運(yùn)河風(fēng)光帶已有規(guī)劃。江蘇銀行農(nóng)業(yè)銀行啟英外國(guó)語(yǔ)學(xué)校本案城南中心小學(xué)第二人民醫(yī)院一、地塊分析周邊配套，生活配套尚不完善33SWOT分析優(yōu)勢(shì)Strength劣勢(shì)Weak成本優(yōu)勢(shì)：土地成本較低景觀優(yōu)勢(shì)：地塊北臨大運(yùn)河風(fēng)光帶客戶優(yōu)勢(shì)：天士力公司在當(dāng)?shù)鼐哂幸欢ǖ目蛻糍Y源主題優(yōu)勢(shì)：天士力為醫(yī)藥企業(yè)，具備打造健康概念的先決品牌條件自然天塹：項(xiàng)目位于大運(yùn)河南岸，淮安市民在心理上認(rèn)可尚需引導(dǎo)配套不足：周邊生活配套尚不完善人氣不旺：目前居住氛圍不足認(rèn)知度低：企業(yè)首次在淮安開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，市民對(duì)企業(yè)品牌認(rèn)知度低機(jī)會(huì)Opportunity結(jié)合項(xiàng)目條件，打造項(xiàng)目特色，進(jìn)行差異化競(jìng)爭(zhēng)規(guī)劃契機(jī)：政府推進(jìn)清浦新城建設(shè)，打造城市南部門戶板塊聯(lián)動(dòng)：柯山路區(qū)域板塊自發(fā)整合，良好的發(fā)展契機(jī)使該板塊的影響力正逐步顯現(xiàn)科技主題：科技、節(jié)能、環(huán)保主題生態(tài)概念：運(yùn)河風(fēng)光、陽(yáng)光湖生態(tài)公園、內(nèi)部環(huán)境健康理念：天士力藥業(yè)品牌效應(yīng)、會(huì)所健康生活示范威脅Threaten宏觀調(diào)控：4.17新政在未來(lái)一年內(nèi)可能持續(xù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)壓制供應(yīng)量大：截至2010年4月，淮安商品房存量房及潛在供應(yīng)量約1500萬(wàn)㎡。競(jìng)爭(zhēng)激烈：區(qū)域市場(chǎng)新建項(xiàng)目數(shù)量較多，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈。一、地塊分析SWOT分析34〔1〕速度與利潤(rùn)的平衡，速度優(yōu)先。企業(yè)追求利潤(rùn)始終是在運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略高度占據(jù)重要的位置，但是從企業(yè)長(zhǎng)久開(kāi)展的角度來(lái)看，較快的資金回籠、較少的資金占有、穩(wěn)定的利潤(rùn)收入對(duì)企業(yè)的開(kāi)展才是最重要的。一期84畝地塊將以快速去化為目標(biāo)，為企業(yè)的運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略回籠資金?！?〕集團(tuán)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式創(chuàng)立從集團(tuán)層面上來(lái)考慮，天士力在全國(guó)眾多城市有著廠房，隨著各個(gè)城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)與城市開(kāi)發(fā)的開(kāi)展進(jìn)程加快，各個(gè)廠址的地段開(kāi)始逐步成熟，廠址開(kāi)始進(jìn)行逐步遷入新工業(yè)園區(qū)，那么原來(lái)的廠址土地可以通過(guò)操作轉(zhuǎn)為商品住宅用地。本工程在住宅方面的開(kāi)發(fā)有利于集團(tuán)創(chuàng)立新的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，成為集團(tuán)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。工程的戰(zhàn)略目標(biāo)是什么？二、運(yùn)營(yíng)思路戰(zhàn)略目標(biāo)上，兼顧速度與利潤(rùn)35〔1〕一期84畝地塊與大二期地塊之間的關(guān)系？如何運(yùn)作？一期84畝地塊與大二期地塊為一個(gè)工程的兩個(gè)組團(tuán)進(jìn)行開(kāi)發(fā)策略的思考。在工程開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)中，針對(duì)性制定“以84畝地塊打造工程品牌、樹(shù)立高品質(zhì)形象〞的運(yùn)營(yíng)策略，以先期可以視84畝地塊的成功運(yùn)作帶動(dòng)后期地塊的面市。首期的成功可以到達(dá)二個(gè)戰(zhàn)略目標(biāo)：為天士力新廠提供建設(shè)資金；為本工程在二期上進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、融資等資本運(yùn)作提供品質(zhì)支撐?！?〕一期84畝地塊的開(kāi)發(fā)周期考慮到宏觀環(huán)境及工程的前期運(yùn)作，一期84畝地塊建議在2024年年初面市，規(guī)劃建設(shè)中適當(dāng)犧牲容積率換取工程的品質(zhì)感，開(kāi)發(fā)體量建議在13萬(wàn)㎡左右。共分3個(gè)批次推出，力爭(zhēng)在15-18個(gè)月完成銷售目標(biāo)。一期84畝地塊與大二期地塊之間的關(guān)系？如何運(yùn)作？84畝地塊的開(kāi)發(fā)周期？二、運(yùn)營(yíng)思路開(kāi)發(fā)思路上，兼顧一期實(shí)際銷售與二期資本運(yùn)作36〔1〕健康概念：天士力作為一家大型上市醫(yī)藥企業(yè)，幫助病人擺脫病痛、重返健康，倡導(dǎo)人們重視健康、和諧養(yǎng)生。以“追求天人合一、提高生命質(zhì)量〞為企業(yè)信條，追求養(yǎng)生文化，打造健康生活。天士力堅(jiān)持“以人為本〞，將健康養(yǎng)生之道融入建筑，讓人們以更親近、更自然的方式保持健康?！?〕集團(tuán)資源：天士力以雄厚的集團(tuán)資源作后盾，以精益求精的態(tài)度打造健康建筑，天士力品牌為工程的品質(zhì)提供了堅(jiān)實(shí)的保障?！?〕開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)：天士力在全國(guó)范圍內(nèi)運(yùn)作了多個(gè)地產(chǎn)工程，在工程運(yùn)作中借鑒健康概念融入經(jīng)驗(yàn)?！?〕本地資源：天士力公司在淮安外鄉(xiāng)擁有相應(yīng)的政府資源、固定的客戶資源，前者可以為工程的建設(shè)提供建議和便利，后者那么可以成為支持工程的忠實(shí)客戶?！疤焓苛Θ暺放颇芙o我們帶來(lái)什么？二、運(yùn)營(yíng)思路品牌建設(shè)上，將企業(yè)品牌與工程品牌相結(jié)合37〔1〕一期建設(shè)的物業(yè)除應(yīng)售物業(yè)外，還應(yīng)包含樣板展示區(qū)、樣板房、營(yíng)銷中心等，并于開(kāi)盤前做好；目的：a、減少期房在市場(chǎng)中的抗性，加快銷售速度。b、展現(xiàn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)實(shí)力，提升企業(yè)市場(chǎng)認(rèn)知度及認(rèn)可度。c、為客戶展現(xiàn)未來(lái)生活場(chǎng)景，提升客戶購(gòu)置欲望和信心。〔2〕一期物業(yè)是整個(gè)工程對(duì)外宣傳的一個(gè)窗口，是樹(shù)立工程形象、企業(yè)品牌的重要一步，為整個(gè)工程建立示范作用?！?〕一期工程物業(yè)的資金回籠狀況，對(duì)整個(gè)工程的成功起到至關(guān)重要的作用，并為后期物業(yè)的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)提供資金保障。一期開(kāi)發(fā)什么物業(yè)類型？二、運(yùn)營(yíng)思路物業(yè)類型上，以市場(chǎng)為導(dǎo)向選擇物業(yè)類型38工程定位PART239檔次定位排列本案與周邊工程有什么關(guān)系？本工程恒大名都〔1〕本工程與恒大名都、運(yùn)河城緊鄰，因此競(jìng)爭(zhēng)最為直接，彼此之間重疊的產(chǎn)品將面對(duì)同一層次的客戶群體，工程核心競(jìng)爭(zhēng)力的塑造決定這一層次的客戶流向，因此建議工程需要打造2-3個(gè)獨(dú)有亮點(diǎn)?！?〕本工程與大學(xué)城周邊的學(xué)林雅苑、中央美地、月季花園主要是價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，該類工程依靠低價(jià)銷售策略攫取了大量客戶資源，因此只有高品質(zhì)及獨(dú)有的核心競(jìng)爭(zhēng)力才能使工程在價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。運(yùn)河城京河灣學(xué)林雅苑中央美地月季花園整體定位目標(biāo)檔次形象上，緊隨領(lǐng)跑者，打造更高性價(jià)比產(chǎn)品40人群結(jié)構(gòu)金字塔周邊工程客群主體家庭年收入〔元〕500002000080000150000較大規(guī)模私企老板、政府高級(jí)干部、高級(jí)專業(yè)技術(shù)人員〔醫(yī)生〕小私營(yíng)業(yè)主、公務(wù)員、教師、企業(yè)中層管理人員、企事業(yè)員工普通職員、小私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)普通員工恒大名都運(yùn)河城京河灣學(xué)林雅苑中央美地月季花園金榜花園本案客群主體從周邊工程的客群主體來(lái)看，結(jié)合本案現(xiàn)有條件，工程主要客群將與恒大名都、運(yùn)河城、京河灣等工程的客群重疊并產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)。一、客群定位目標(biāo)客群挖掘41年齡相對(duì)集中在25-45歲之間；是現(xiàn)代社會(huì)中堅(jiān)力量，他們代表著時(shí)代開(kāi)展的方向；職業(yè)生涯處于上升期，在事業(yè)上處于打拼期；大都受過(guò)良好的教育，并且以知識(shí)和智慧謀生；是文化資本的受益者；已經(jīng)占有了一定的社會(huì)財(cái)富，并且財(cái)富指數(shù)隨著工作的拼搏呈上升趨勢(shì)；是現(xiàn)代城市菁英階層，具有較高的文化品位，適應(yīng)了繁華喧鬧的都市生活，希望擁有一個(gè)品味的生活居所。一、客群定位目標(biāo)客群描述42一、客群定位目標(biāo)客戶詳細(xì)特征描述43資源研判1、地價(jià)較低。2、城南板塊的迅速崛起，將拉近與城區(qū)中心的心理距離。3、緊靠大運(yùn)河，自然景觀優(yōu)越。4、品牌企業(yè)天士力，作為藥業(yè)企業(yè)有做健康地產(chǎn)概念的優(yōu)勢(shì)；作為上市公司，在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)具有一定的品牌影響力，并掌握局部客戶資源。5、靠近大學(xué)城，人文氣氛較好。工程定位的目標(biāo)與任務(wù)以清浦新城的建設(shè)為契機(jī)，打造具有一定差異性的精品住宅工程及品牌！本工程的開(kāi)發(fā)模式將以生態(tài)、科技、健康為主題，全面樹(shù)立產(chǎn)品差異化！二、形象定位我們有什么？44從地緣優(yōu)勢(shì)出發(fā)——緊臨大運(yùn)河風(fēng)光帶環(huán)境優(yōu)美地塊位于大運(yùn)河風(fēng)光帶南側(cè)，距正在建設(shè)的陽(yáng)光湖僅600米，距淮安大學(xué)城僅1000多米，自然景觀和人文資源都較優(yōu)越。從區(qū)域規(guī)劃——將成為淮安的CLD〔中央生活區(qū)〕工程所在區(qū)域作為政府著力打造的清浦新城區(qū)，是政府規(guī)劃的新的商住新區(qū)，多個(gè)大型樓盤已經(jīng)開(kāi)發(fā)建設(shè)，逐漸成為淮安城市南部的中央居住區(qū)。隨著生活配套的日益完善，房產(chǎn)工程的交付使用，這一區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值將直線升溫，未來(lái)開(kāi)展前景較好。從營(yíng)銷學(xué)出發(fā)——建立核心差異化優(yōu)勢(shì)策略區(qū)域內(nèi)未來(lái)大量樓盤集中上市，競(jìng)爭(zhēng)不可防止，本案如能將“科技健康住宅〞這一定位做實(shí)，明顯區(qū)分其他工程，做到“唯一性、排它性〞，將會(huì)取得一定的差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。從投入產(chǎn)出比照三原那么——建立有效附加值市場(chǎng)可閱讀性強(qiáng)，本錢可控，可直接表達(dá)在售價(jià)上。二、形象定位定位依據(jù)45綜合地緣優(yōu)勢(shì)、區(qū)域規(guī)劃、營(yíng)銷學(xué)的差異化策略等方面，結(jié)合工程周邊生活配套相對(duì)欠缺等實(shí)際情況，工程定位要有自己鮮明的特點(diǎn)，現(xiàn)定位如下：第一性科技領(lǐng)先唯一性健康地產(chǎn)以人為本法則新古典主義建筑，高科技健康人居二、形象定位工程形象46新古典主義建筑高科技健康人居新古典主義建筑：新古典風(fēng)格，表現(xiàn)一種典雅精美、富有裝飾味的建筑風(fēng)格在林林總總的風(fēng)格流派中，古典風(fēng)格在文化品位、視覺(jué)沖擊力和價(jià)值感等方面均有其自身獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，能充分滿足群眾消費(fèi)層的需求和口味。高科技健康人居：在低碳概念風(fēng)行全球的時(shí)代，本工程緊跟時(shí)尚，在小區(qū)內(nèi)部引入太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)等，樹(shù)立工程科技、節(jié)能、環(huán)保、健康的居住理念。二、形象定位產(chǎn)品概念47硬件支持產(chǎn)品價(jià)值區(qū)位價(jià)值建筑風(fēng)格主題園林智能化系統(tǒng)精裝大堂金牌戶型入戶花園/空中庭院定點(diǎn)電梯入戶人車分流五星級(jí)會(huì)所中央居住區(qū)清浦新城大運(yùn)河風(fēng)光帶科技應(yīng)用城南板塊運(yùn)河景觀直飲水系統(tǒng)太陽(yáng)能系統(tǒng)新風(fēng)系統(tǒng)二、形象定位定位支撐48太陽(yáng)能光電一體化熱水系統(tǒng)應(yīng)用原理：采用設(shè)計(jì)壁掛式太陽(yáng)能，可以垂直外掛，在技術(shù)上可以與廠家商量是否可設(shè)置不外掛。49參考本錢：50-60元/平方米左右。咨詢廠家：山東力諾瑞特，該廠家在淮安水韻天成安置區(qū)配置1000套該系統(tǒng)〔淮安有辦事處〕。二、形象定位三大科技應(yīng)用——太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)49應(yīng)用原理：科技凈化空間，下送上回的送排風(fēng)方式，無(wú)噪音、無(wú)風(fēng)感的新風(fēng)置換，除塵，冬季加濕，清新、舒適、高品質(zhì)居家生活，可靠、高效、節(jié)能，人性化分戶控制，全方位呵護(hù)健康。參考本錢：20元/平方米左右。咨詢廠家：南京圣島。該公司效勞的工程有南京銀河灣、瑞陽(yáng)尊邸、亞?wèn)|國(guó)際、棲園、翠屏國(guó)際城，該公司建議廠家要提前介入合作，為設(shè)計(jì)院提供設(shè)計(jì)方面的要求。50二、形象定位三大科技應(yīng)用——置換式新風(fēng)系統(tǒng)50應(yīng)用原理：對(duì)有效水體進(jìn)行分層次篩分與凈化，讓水質(zhì)到達(dá)直接飲用標(biāo)準(zhǔn)，滿足高品質(zhì)生活需求。在工程主體完工后，水電安裝前，提前介入管道布置。參考本錢：15元/平方米左右。咨詢廠家：廣東立升。該公司在全國(guó)有20多個(gè)分公司，最近的生產(chǎn)基地在蘇州。在淮安有代理商，配套過(guò)富士康廚房，實(shí)聯(lián)化工等企業(yè)，在淮安未做過(guò)商品房工程。51二、形象定位三大科技應(yīng)用——直飲水系統(tǒng)51新古典主義建筑上海綠城鹽城錢江方舟三、產(chǎn)品定位建筑形態(tài)意象圖52泛會(huì)所景觀節(jié)點(diǎn)示意組團(tuán)景觀組團(tuán)景觀三、產(chǎn)品定位園林景觀形態(tài)意象圖53泛會(huì)所景觀節(jié)點(diǎn)示意中心景觀三、產(chǎn)品定位園林景觀形態(tài)意象圖54房型：三房二廳二衛(wèi)建筑面積：119㎡＋＝＋實(shí)際享用空間約135㎡贈(zèng)送5+9㎡空中院落贈(zèng)送2㎡生活陽(yáng)臺(tái)三、產(chǎn)品定位戶型平面意象圖55工程的核心競(jìng)爭(zhēng)力是什么？生態(tài)景觀優(yōu)勢(shì)：大運(yùn)河風(fēng)光帶、陽(yáng)光湖生態(tài)公園新古典建筑風(fēng)格：凸顯尊貴感、在淮安受歡送三大科技運(yùn)用：太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)，容易展示、傳播金牌創(chuàng)新戶型：每戶贈(zèng)送5-10㎡、受市場(chǎng)歡送四、工程核心競(jìng)爭(zhēng)力56

規(guī)劃設(shè)想PART35733層高層18層中高層11層小高層整體規(guī)劃思路：遵循南低北高，并且一期84畝以小高層為主，大二期以高層為主。在工程的主干道沿線布置底層商業(yè)門面，增加銷售收入，同時(shí)增強(qiáng)工程的生活配套。在工程南側(cè)與西側(cè)設(shè)置人流車流主入口，在工程?hào)|側(cè)與東北側(cè)酌情設(shè)置車流入口。在工程內(nèi)部設(shè)置會(huì)所及幼兒園，增加工程的配套功能。

規(guī)劃布局概念示意581、商業(yè)建設(shè)的作用：提供配套效勞；提高規(guī)劃容積率、獲取更高利潤(rùn)。2、商業(yè)體量多大？20000平方米左右可滿足本工程商業(yè)配套需求。3、商業(yè)布置在什么位置？為了更好的利用空間，可在沿街建筑規(guī)劃二層商業(yè)門面。西側(cè)道路級(jí)別較高，未來(lái)人流量較大，且與恒大商業(yè)相照應(yīng)，設(shè)置二層沿街商鋪；南側(cè)臨柯山路，同樣設(shè)置二層沿街商鋪。商業(yè)沿南側(cè)、西側(cè)道路布局商業(yè)規(guī)劃布局59物業(yè)二層底商層高4.2+3.6m開(kāi)間4-4.5m進(jìn)深14m單套96-108㎡面積10000㎡左右物業(yè)一層底商面積2000㎡左右物業(yè)集中商業(yè)（二層）層高定制面積2000-3000㎡業(yè)態(tài)社區(qū)超市物業(yè)二層底商層高4.2+3.6m開(kāi)間4-4.5m進(jìn)深14m面積96-108㎡面積8000㎡左右商業(yè)規(guī)劃布局601、會(huì)所、幼兒園建設(shè)的作用：提供配套效勞，增加工程賣點(diǎn)。會(huì)所在工程銷售期內(nèi)，作為營(yíng)銷中心使用。2、會(huì)所、幼兒園體量多大？40