我國住房保障制度問題和對策研究方案

...wd......wd......wd...我國住房保障制度問題和對策研究住房保障制度在解決我國中低收入家庭住房困難的問題上見效顯著，初步實現(xiàn)了“居者有其屋〞的目標。同時，在住房保障制度運行過程中，住房保障制度建設不夠完善，政府在管理過程中的職能缺失及退出機制不完善等逐漸凸顯出來，這些問題的存在迫切要求我們進一步完善現(xiàn)行的住房保障制度，最終促成公平合理的住房保障制度體系。本文從研究住房保障制度存在的一些問題出發(fā)，提出完善住房保障體系的法律法，加強管理，確保分配公平公正，建設和完善保障性住房的退出機制等相應的對策，希望通過這些措施讓其真正發(fā)揮對中低收入家庭的住房保障作用。關(guān)鍵詞住房保障，對策，廉租房，經(jīng)濟適用房目錄一、引言……………1二、我國住房保障問題產(chǎn)生的原因…………………1三、我國住房保障制度存在的問題…………………1(一)住房保障制度建設不夠完善……………………1(二)具體實施方面存在的問題………2(三)政府在管理過程中的職能缺失…………………3(四)缺乏健全的金融支持體系………3(五)退出機制有待完善………………4四、對我國住房保障制度的對策……………………4(一)完善住房保障體系的法律法規(guī)………………4(二)注重保障性住房選址的合理性………………4(三)進一步加強和改善住房的宏觀調(diào)控…………5(四)完善保障性住房的管理運行機制，加大政策支持，確保分配公平公正…5(五)制定和完善中低收入家庭標準體系，了解保障性住房需求………………6(六)加大政府財政投入，拓寬資金來源…………6(七)建設和完善保障性住房的退出機制…………6五、結(jié)語…………7自古以來，衣食住行被認為是人類的四大基本要求。其中，住房為市民提供了基本的空間屏蔽和居住場所，是公民生存和開展必不可少的基本物質(zhì)條件。住房問題是關(guān)系到國計民生的基本經(jīng)濟和社會問題，為低收入者提供住房即是住房保障制度的基本內(nèi)容，也是構(gòu)建和諧社會的必然要求。隨著社會的開展和社會的進步，人們對住房的需求也不斷增長，加強保障性住房建設，切實解決住房問題，有利于提高住房供給水平，促進國家的可持續(xù)開展。住房保障是一個包含范圍很廣的概念。廣義地說，“宅基地〞、“福利分房〞都是住房保障制度的一種具體形式。它們是低生產(chǎn)力水平下保障“人人有房住〞的制度。依靠市場配置住房資源，并不等于說人人都只能依靠自己的收入買房子住，也不等于說人人都只能靠市場化競爭、自主分散決策來獲取住房。在市場經(jīng)濟條件下，為了保障每個人都有房子住，政府要實施一些特殊的政策措施，幫助單純依靠市場解決住房有困難的群體。這個政策體系的總稱，就叫做住房保障制度。二、我國住房保障問題產(chǎn)生的原因我國住房領(lǐng)域出現(xiàn)的系列問題不是孤立和偶然的，其背景和影響因素對比復雜，是在特定開展階段多種因素綜合作用的結(jié)果。〔一〕由于居民消費構(gòu)造升級、城市化快速推進、婚齡人口大幅增加、局部居民的超前消費觀念、居民對房價快遞上漲的心理預期等因素的疊加，促使我國城鎮(zhèn)居民住房需求集中釋放，導致住房領(lǐng)域各種矛盾凸顯。〔二〕我國住房市場發(fā)育時間短、水平低，市場機制和規(guī)則尚不健全、不完善，市場的根基設施和制度建設還對比落后。同時，對政府在住房領(lǐng)域職責的認識尚不清晰，也影響了政府住房保障措施的實施。〔三〕由于流動性過剩、人民幣升值預期、國際投機因素加大等宏觀經(jīng)濟乃至全球經(jīng)濟的諸多影響，也在一定程度上加劇了國內(nèi)住房市場的矛盾。三、我國住房保障制度存在的問題(一)住房保障制度建設不夠完善目前雖然建設了嚴格的廉租住房保障制度、經(jīng)濟適用房制度和住房公積金制度，但仍有相應的問題存在：1、建設荒山遭遇“軟阻力〞讓地方政府拿出相當數(shù)量的建設用地和資金以支持保障性住房的開發(fā)建設，意味著政府要突破以往的“以地生財〞模式，犧牲局部土地收益，向保障住房輸血，對此，出現(xiàn)了保障性住房比例缺乏的現(xiàn)實。2、政策缺位近年來，隨著房價的普遍上漲，商品房價格出現(xiàn)了大幅度的上漲，經(jīng)濟適用房價格通過二手房買賣也大幅提高，由于在經(jīng)濟適用房的再轉(zhuǎn)讓上的政策缺位，使得經(jīng)濟適用房成為投資性購房、炒房的工具。3、缺乏住房普查統(tǒng)計數(shù)據(jù)，住房保障缺乏長期規(guī)劃目前，我國不公缺乏城市居民收入分布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，而且還缺乏住房普查數(shù)據(jù)。因此，很難準確地把握住房困難的實際情況而做相應的措施。這些制度隨著市場的開展仍然需要進一點改良和完善，尤其是在具體執(zhí)行環(huán)節(jié)還需要加強，相關(guān)的制度配套措施還不夠健全。〔二〕具體實施方面存在的問題1、保障性住房的供求不平衡經(jīng)濟適用房、公租房、廉租房和普通商品房和高檔住房的市場供給構(gòu)造比例失衡，不能滿足各個層次消費者的需求，尤其是不能滿足低收入家庭的住房需求。從我國經(jīng)濟適用房的開發(fā)來看，從2000年開場，經(jīng)濟適用房的投資增長幅度占商品住宅比重以及新開工面積、銷售面積等比重等各項指標均呈大幅度下降趨勢，局部城市停建了經(jīng)濟適用房，保障性住房供給量嚴重缺乏。2、選址、設計方面的不合理，造成“經(jīng)濟〞不“適用〞的現(xiàn)象少數(shù)地房保障性住房工程選在離城市中心較遠的地方，交通、醫(yī)療、教育、商業(yè)等配套設施沒能同步建設，建成后遲遲不能入住，或是入住了但生活不方便。有的保障性住房內(nèi)部空間構(gòu)造不合理，影響了使用功能，出現(xiàn)經(jīng)濟適用房“經(jīng)濟〞不“適用〞的現(xiàn)象3、保障性住房分配不公平，保障對象劃分困難按政策規(guī)定，保障性住房只能出租或出售給中低收入的家庭，但在現(xiàn)實中，這一規(guī)定已經(jīng)基本失去了意義。不排除保障房還是解決了一批生活結(jié)非常困難家庭的住房問題，但現(xiàn)實中，一些保障性住房被高收入家庭或已經(jīng)一套或多套住房的家庭所租用或購置。如福建龍巖公務員“團購〞保障房事件，深圳市近300人涉嫌隱瞞資產(chǎn)騙取保障房事件，山西忻州限價房成公務員小區(qū)，干倒賣賺5千萬。更有蒼南縣“850套保障房房源近9成分給公職人員〞的事件。保障性住房是為了解決中低收入家庭、人群的住房問題，什么樣的人群、什么樣的家庭符合中低收入的條件是關(guān)鍵，中低收入人群辦公室是否合理直接影響住房保障政策的實施效果。對象劃分的難以準確，所以局部城市存在符合申請條件的低收入群體申請概率低，不合申請條件的依舊能申請到保障性住房的不公平現(xiàn)象?！踩痴诠芾磉^程中的職能缺失政府對保障性住房的建設缺乏應有的態(tài)度和決心。一些官員認為，拿出一定的土地建設經(jīng)濟適用房，意味著地方政府不能再通過經(jīng)營土地獲取巨額土地收益，還有的地方官員認為，建設住房保障制度，解決廣闊中低收入人群的住房問題，對于提升自己的下線顯然有點“慢〞，不如單純追求GDP的增長速度那么突出，不能給自己“成績單〞上加分。在這樣的思路主導下，我國住房保障制度的公共財政支出嚴重。一方面，政府部門土地出讓中獲得大量收益，另一方面，卻不愿意為建設中低收入家庭住房的體系出錢。而且目前大局部城市的政府部門沒有設立專門負責經(jīng)濟適用房開發(fā)和分配的機構(gòu)，有關(guān)職責都是由開發(fā)商承當。由于開發(fā)商實際掌握開發(fā)的戶型和面積、房號的發(fā)放等“實權(quán)〞，采虛報成本、加高樓層、增加商品房比例、炒號、利用物業(yè)公司進展利潤補充等等一些隱秘而繁雜的把戲，政府的監(jiān)視管理難以企及。〔四〕缺乏健全的金融支持體系一直以來，住房保障制度都存在著資金來源單一和融資困難的窘境。住房保障體系實際上是政府向居民一種公共產(chǎn)品，其目的是通過轉(zhuǎn)移支付的方式實現(xiàn)社會收入的再分配，使廣闊的城鎮(zhèn)中低收入居民家庭也能享受到改革開放的成果，從而保證社會公平。中央財政給予補助，幾乎完全是政府無償投入〔廉租房租金往往還不夠支付房屋維修費用〕。按照《國務院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難假設干意見》的規(guī)定，廉租住房資金主要來源于地方財政預算、住房公積金增值收益、土地出讓凈收益、社會捐贈等渠道。同時不單是廉租住房資金籌集渠道單一，經(jīng)濟適用房也存在同樣的問題，它們都主要依賴于政府的財政撥款，民間集資和其他的金融支持方式。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國廉租房資金的一半以上都是來源于財政撥款，而住房公積金收益、土地出讓凈收益等資金均款能落到實處?！参濉惩顺鰴C制有待完善。由于住房保障制度的退出機制不完善，特別以獲得產(chǎn)權(quán)為主的保障形式，容易產(chǎn)生福利固化的問題。經(jīng)濟適用房制度沒有適當?shù)耐顺鰴C制，購置經(jīng)濟適用房的家庭在收入提高后如果已不再符合資格條件，或由于家庭人口出現(xiàn)變化，由于缺乏相應的退出機制而無法操作。即使有退出機制的規(guī)定，如實物配租形式的廉租房，其退網(wǎng)出機制在現(xiàn)實中也往往很執(zhí)行。因此，一旦享受了經(jīng)濟適用房，就形成了既得利益和福利固化，使得相當一局部住房保障資源未能滾動使用在最需要住房的低收入居民身上，導致保障制度成效降低。三、我國住房保障制度的對策我國保障性住房制度自建設開展至今，已然取得不少成績，但由于我國經(jīng)濟和社會開展處于開展階段，很多方面尚在改革期間，在制度方面還非常不完善。為了應對目前保障性住房建設的需要，健全和完善我國保障性住房制度的建設，根據(jù)我國保障性住房出現(xiàn)的問題提出以下建議：〔一〕完善住房保障體系的法律法規(guī)建設健全法律體系，對住房保障政策的制定實施提供法律保障。任何企圖通過弄虛作假、虛報信息、權(quán)錢交易等非法手續(xù)，騙購保障性住房、牟取利益的行為都須受到法律、法規(guī)的處分和追究。引入銀行誠信體系，對于在申請保障性住房中弄虛作假者，在今手申請貸款、就業(yè)方面進展限制，斬斷伸向保障性住房的“黑手〞。“讓老面姓住上房，讓老面姓住上放心房〞?！捕场⒆⒅乇Ｕ闲宰》窟x址的合理性保障性住房的空間選址不僅會影響低收入人群的生活質(zhì)量、福利水平和開展時機，也會影響整個城市的社會空間演變，需要有良好的制度安排、有效的政策工具和成熟的住房市場來實現(xiàn)其空間布局的優(yōu)化選址。提高規(guī)劃設計水平，合理布局，科學選址，把保障性住房安排在交通相對便利，根基設施相對完善，而且經(jīng)濟開展有一定根基的地方。在具體實施當中，也要因地分析各種情況，具體問題具體分析。這樣才能更好的解決低收入人群出行、就業(yè)問題。〔三〕進一步加強和改善住房的宏觀調(diào)控1、明確住房市場的宏觀調(diào)控目標政府對住房市場進展調(diào)控的長期目標，應是保持住房供求的總量平衡?？紤]到近年來住房價格上漲幅度過大，社會反映強烈的現(xiàn)實開發(fā)部，政府近期調(diào)控目標應重點集中在防止住房價格過快上漲和增加中小戶型的供給方面。2、加強各部門在住房市場調(diào)控中的協(xié)調(diào)圍繞調(diào)控房價和調(diào)節(jié)供給構(gòu)造的近期目標，進一步加強各部門在住房市場調(diào)控方面的協(xié)調(diào)力度，進一步明確各部門調(diào)控的職能分工，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各種調(diào)控政策，防止出現(xiàn)各自為政和政策措施相互矛盾的情況，提高政策的有效性和可操作性?！菜摹?、完善保障性住房的管理運行機制，加大政策支持，確保分配公平公正1、要立法明確住房保障進入、退出、監(jiān)管政策。為實現(xiàn)保障性住房的可持續(xù)開展，不僅要完善各類保障性住房申請、審核、公示、復核、退出等制度，政府還應建設長效監(jiān)視體系，對申請資格、審批條件加強監(jiān)視控制，定期復查，動態(tài)管理，要做好人口、住房、房屋、收入、就業(yè)等方面的根基工作。掌握基本情況，推進信息共享。保證低收入群體致富后退租，以制度、法規(guī)保證廉租房的入住公平性。做到機制標準行為，以制度堵塞漏洞，使準入退出的結(jié)果讓社會信服、讓百姓滿意。對違反規(guī)則的，要嚴肅處理，追究責任。2、加強保障性住房質(zhì)量監(jiān)視，實行終身負責制。推行工程法人對住房建設質(zhì)量負永久責任，其他參建單位程按照工程質(zhì)量管理規(guī)定負相應責任；推行參建單位負責人和工程負責終身制；推廣施工現(xiàn)場工程質(zhì)量責任標牌，公示建設、勘察、設計、施工、監(jiān)理單位和負責人，并在建筑物明顯位置設置永久性標牌，承受社會監(jiān)視。嚴格檢查建材供給質(zhì)量、施工質(zhì)量和竣工驗收。對惡意造成保障性住房質(zhì)量問題的單位、個人加大處分力度。3、各地區(qū)對保障性住房建設的管理應設立有效的專門機構(gòu)即使對經(jīng)濟適用房、廉租房各設有專門管理機構(gòu)，但相互之間沒有開成聯(lián)動機制。對此，完全可以設立市級機構(gòu)，全面負責本區(qū)內(nèi)的住房保障的投資、建設和管理。再往下設置各區(qū)住房保障辦公室，負責街道低收入家庭基本住房保障的公告、復核等日常工作，并做好社會保障部門等有關(guān)部門與上級住房保障辦公室等的聯(lián)絡與協(xié)調(diào)工作。以北京為例，北京目前已成立了住房保障辦公室，主要負責保障性住房的開發(fā)管理工作，集中人力、物力實現(xiàn)住房保障的職能化和專業(yè)化，以行政手段解決市場機制無法解決的住房問題。〔五〕制定和完善中低收入家庭標準體系，了解保障性住房需求公共住房的保障對象是中低收入群體，中低收入群體的劃分標準是什么，這是制定住房保障政策的一個核心問題，確定這個群體的數(shù)量有多大，是制定保障性住房準入標準和供給方案的根基。現(xiàn)階段，我國的高中低收入人群的比例、構(gòu)造與興旺國家存在較大差異，相對而言，中低收入者所占比例大得多。確定收入劃分標準，需要統(tǒng)計部門在統(tǒng)計調(diào)研的根基上，運用科學的計算方法得出。在確定合理的劃分標準之后，還要結(jié)合政府保障目標和方案、居民的居住條件、家庭構(gòu)成等因素，最終確定保障對象的數(shù)量，這是一項復雜的根基性工作。另一方面，要加強管理工作，嚴格防止政府部門和官員的權(quán)力尋租行為，防止出現(xiàn)經(jīng)濟適用房面積過大，出售給不符合條件的個人等現(xiàn)象再現(xiàn)。〔六〕加大政府財政投入，拓寬資金來源資金問題是各國提供社會