武漢漢正街地區(qū)用地規(guī)劃說明書

武漢漢正街地區(qū)用地規(guī)劃說明書武漢漢正街地區(qū)用地規(guī)劃1、前言

1.1項目背景省市各級領(lǐng)導(dǎo)高度重視漢正街改造工作。3月2日，阮成發(fā)書記、唐良智市長在全市漢正街綜合整治和搬遷改造工作現(xiàn)場會上做出重要部署，要求“痛下決心，依法整治，整體搬遷，全面改造，轉(zhuǎn)型升級，限時完成”，全面推進漢正街地區(qū)綜合改造。孫亞副市長又多次組織有關(guān)部門召開專題會議，對工作進行組織、協(xié)調(diào)和部署。根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)指示精神，我局遵循全球視野、科學(xué)論證、部門聯(lián)動的工作方針，強化現(xiàn)狀用地調(diào)研，并充分吸納具有全球舊城改造經(jīng)驗的高水平設(shè)計公司參與，成立了由市規(guī)劃院和美國HOK公司組成的聯(lián)合設(shè)計團隊，編制完成《武漢漢正街地區(qū)用地規(guī)劃》。在此期間，項目組多次踏勘現(xiàn)場，并與硚口區(qū)、江漢區(qū)有關(guān)部門多次銜接，重點對漢正街用地現(xiàn)狀、市場規(guī)模及經(jīng)營情況進行調(diào)查，了解各區(qū)項目運作情況和發(fā)展意愿。1.2前期工作4月19日，孫亞副市長、劉家祥副秘書長及相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)聽取了我局初步方案匯報，進一步提出高起點、高標準，以“全球視野”進行高水平規(guī)劃的要求。4月15日和5月11日，我局分別征求了江漢區(qū)、硚口區(qū)等相關(guān)部門的意見，對初步方案進行修改完善。5月7日，唐良智、胡緒鵾、孫亞、馬旭明等市領(lǐng)導(dǎo)聽取了我局規(guī)劃工作情況的匯報，充分肯定了規(guī)劃的前期成果，并提出要進一步解放思想，將漢正街地區(qū)打造成為我市地理、文化、形象和城市功能的制高點，成為武漢市新業(yè)態(tài)、新經(jīng)濟、新形象、新生活的城市地標。6月10日，孫亞、劉家祥等市領(lǐng)導(dǎo)聽取了我局深化方案工作的匯報，要求我局會同硚口、江漢區(qū)做好概念規(guī)劃與用地現(xiàn)狀的對接，并與地鐵集團、水務(wù)局就相關(guān)問題進行銜接。同時要求我局配合地產(chǎn)集團做好土地收儲測算等工作。6月13日、14日，市規(guī)劃院分別與市地產(chǎn)集團、地鐵集團、水務(wù)局進行對接，向地產(chǎn)集團提供了有關(guān)項目資料，與地鐵集團就6號線走向問題交換意見，將水務(wù)局編制完成的流通巷綠化方案納入本次規(guī)劃中。7月2日，市規(guī)劃院組織專題會，對國華禮品城等具體項目進行了研究，做到各層次規(guī)劃的充分銜接。7月5日，我項目組綜合了市政府重大辦收集的5個相關(guān)部門的19條意見，方案采納了其中17條意見，將成果上報政府重大辦。7月6日，孫亞副市長再次召開專題會議，研究漢正街各項工作進展情況。7月7日，阮成發(fā)書記、孫亞副市長組織有關(guān)單位聽取了漢正街規(guī)劃的方案匯報。7月7日和7月13日，市規(guī)劃院分別與硚口區(qū)、江漢區(qū)就規(guī)劃的情況進行對接，進一步征求兩區(qū)意見。7月15日，市規(guī)劃院將征求各部門意見后完善的正式成果報政府審批。7月29日，唐良智、胡緒鵾、孫亞、馬旭明等市領(lǐng)導(dǎo)再次聽取漢正街改造搬遷工作匯報，原則同意市規(guī)劃院編制的《武漢漢正街地區(qū)用地規(guī)劃》，并要求各職能部門按此規(guī)劃組織開展?jié)h正街各項相關(guān)工作，并進行用地控制。2、用地情況（于婷婷、寧云飛）2.1區(qū)位城市核心區(qū)位新中國成立后，武漢市第一版總體規(guī)劃（1954年由前蘇聯(lián)專家編制）構(gòu)架了武漢城市中軸，由北往南串聯(lián)起漢口火車站-西北湖-中山公園-武漢展覽館-南岸嘴-首義廣場-洪山廣場。本規(guī)劃區(qū)即位于該中軸線的核心地帶，長江漢江交匯處的漢正街地區(qū)。功能核心區(qū)位本規(guī)劃區(qū)位于武漢市內(nèi)環(huán)線以內(nèi)，漢口沿江的中心地段，周圍重要功能圈云集，包括王家墩商務(wù)區(qū)、武商武廣商圈、江漢路商圈、六渡橋商圈、月湖琴臺文化中心、南岸嘴、龍王廟公園、沿江商務(wù)區(qū)等。景觀核心區(qū)位本規(guī)劃區(qū)位于長江漢江交匯處的北岸，與南岸嘴隔江相望，用地周邊景觀要素眾多，包括中山公園、江灘、晴川橋、龜山電視塔等，且用地周邊現(xiàn)代化商圈云集，高樓大廈密布，景觀地位十分突出。因此，該地區(qū)既要賦予傳承城市中軸的歷史使命，又要與周邊道路、景觀、交通相互融合，未來將是我市新業(yè)態(tài)、新經(jīng)濟、新形象、新生活的城市地標；同時也是我市地理、文化、形象和城市功能的重要制高點。2.2規(guī)劃范圍傳統(tǒng)漢正街地區(qū)范圍傳統(tǒng)漢正街地區(qū)東接民族路及花樓街，南抵沿江大道，西至武勝路，北臨中山大道，總面積1.67平方公里。其中硚口區(qū)1.32平方公里，江漢區(qū)0.35平方公里。規(guī)劃范圍本規(guī)劃區(qū)東接前進一路、三民路及民權(quán)路，南抵沿江大道，西至武勝路，北臨京漢大道。規(guī)劃總面積3.46平方公里。其中硚口區(qū)2.19平方公里，江漢區(qū)1.27平方公里。2.3輝煌的歷史曾經(jīng)的歷史漢正街歷史久遠，乃古漢口之正街，是明成化年間漢水改道后，長江與漢水交匯處逐漸形成漢口商業(yè)的中心地帶，這條街距今已有500多年的歷史。早在明朝萬歷年間，漢正街就已形成市鎮(zhèn)，由于水上交通便利，沿街店鋪行棧日益增多，貿(mào)易往來頻繁。到清代康熙、乾隆的經(jīng)濟發(fā)展鼎盛時期，漢正街已成為“漢口之正街”。乾隆四年（1739年），漢正街修起條石路面。同治三年(1844年)郡守鐘謙鈞在此主持修建了萬安巷等新碼頭。從此，漢正街更是商賈云集，交易興盛，市場繁榮。被稱為“江湖連接，無地不通，一舟出門，萬里唯意”，吸引了四方商旅，八方游客，熱鬧繁華，盛極一時。昔日的輝煌1862年漢口開埠，外國勢力入華，進出口貿(mào)易劇增，武漢市場成為國際市場，從17世紀到19世紀，漢正街商貿(mào)交易遍及全國、歐洲與日本。而目前，擁有500年歷史的“天下第一街”漢正街小商品市場因水運的限制與現(xiàn)代化商業(yè)模式的沖擊下，逐漸沒落，商品市場萎縮，水貨作坊涌現(xiàn)，安全隱患重生。歷史的新機遇武漢擁有厚重的歷史積淀——辛亥革命武昌起義成功推翻了滿清的統(tǒng)治，結(jié)束了中國長達五千多年的帝制，開啟了民主共和的新紀元；漢陽兵工廠的“漢陽造”聞名全國，打響了“開國第一槍”；漢口碼頭的興起使得漢正街繁榮一時，直至目前都在全國享負盛名。漢正街地區(qū)位于武漢市核心區(qū)段，坐擁武漢市公共活動的中心區(qū)位，可打造長江流域城市標志意向，同時依托武漢的四小時高鐵經(jīng)濟圈，給漢正街的浴火重生帶來了新的機遇。2.4現(xiàn)狀用地（詳細展開說，要有指標和現(xiàn)狀用地一覽表）2.4.1行政區(qū)劃及現(xiàn)狀人口分布本規(guī)劃區(qū)由區(qū)界分為東西兩部分，分別隸屬于江漢區(qū)和硚口區(qū)，涉及民意街、滿春街、民族街、六角街和漢正街等5個街道。至2011年，規(guī)劃區(qū)內(nèi)常住人口約25.69萬人（其中傳統(tǒng)漢正街地區(qū)常住人口約15.36萬人），人口密度達到7-9萬人/平方公里。各街道人口見下表：表2-1各街道現(xiàn)狀人口分布一覽表序號街道名稱人口規(guī)模（萬人）1民意街2.992滿春街3.363民族街2.544六角街4.85漢正街12.0合計25.692.4.2用地現(xiàn)狀本規(guī)劃區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀用地主要以居住用地和公共設(shè)施用地為主，兩類用地約占總用地面積的74％?，F(xiàn)狀用地中城市建設(shè)用地總面積為343.94公頃，占總用地面積的99.46％；水域和其他非城市建設(shè)用地總面積為1.85公頃，主要為部分漢江水域，占總用地面積的0.54％。表3-2現(xiàn)狀用地匯總表序號用地代碼用地性質(zhì)用地面積(ha)百分比(%)1R居住用地173.3250.12其中R21二類住宅用地59.6217.24R31三類住宅用地12.563.63R41四類住宅用地57.1616.53R5居住配套教育用地14.394.16R51幼托0.080.02R52小學(xué)5.751.66R53中學(xué)8.562.48RC居住與公共設(shè)施混合用地29.598.562C公共設(shè)施用地83.3824.11其中C1行政辦公用地4.41.27C11市屬辦公用地1.840.53C12非市屬辦公用地2.560.74C2商業(yè)金融業(yè)用地40.8411.81C21商業(yè)用地19.95.76C22金融保險業(yè)用地1.020.29C23貿(mào)易咨詢用地5.371.55C24服務(wù)業(yè)用地4.241.23C25旅館業(yè)用地2.040.59C26市場用地8.272.39C3文化娛樂用地0.980.28C35影劇院用地0.40.12C36游樂用地0.580.17C51醫(yī)院用地4.261.23C6教育科研用地8.632.50C61高等學(xué)校用地2.120.61C62中等專業(yè)學(xué)校用地4.841.40C63成人與業(yè)余學(xué)校用地0.620.18C65科研設(shè)計用地1.050.30C7文物古跡用地0.360.10CR公共設(shè)施與居住混合用地23.916.913M工業(yè)用地1.910.55其中M1一類工業(yè)用地1.010.29M2二類工業(yè)用地0.910.264W倉儲用地0.110.03W1普通倉庫用地0.110.035T對外交通用地5.831.69其中T23長途客運站用地1.470.43T42河港用地4.361.266S道路廣場用地66.5119.23其中S1道路用地65.3718.90S22游憩集會廣場用地0.90.26S31機動車停車場庫用地0.230.077U市政公用設(shè)施用地6.291.82其中U12供電用地0.240.07U21公共交通用地0.490.14U32電信設(shè)施用地0.310.09U9其它市政公用用地5.251.528G綠地2.610.75其中G1公園綠地2.610.75G11綜合公園1.950.56G12居住區(qū)公園0.190.05G15街旁綠地0.470.149D特殊用地3.961.15D1軍事用地3.611.04D3保安用地0.360.1010K預(yù)留用地0.020.0111E水域和其它非城市建設(shè)用地1.850.54總計345.79100居住用地規(guī)劃區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀居住用地面積173.32公頃，占總用地面積的50.12％，人均居住用地達到41.00平方米，主要包括二類居住用地和四類居住用地，另含部分三類居住用地和居住與公共設(shè)施混合用地，以及中小學(xué)等教育設(shè)施用地。二類居住用地主要分布在中山大道以北和利濟路沿線，以新建商品房住宅小區(qū)為主；三類及四類居住用地主要分布在中山大道以南，主要為一些老舊住宅，建設(shè)年代較早，建筑較為陳舊，周邊環(huán)境較差，安全隱患大。該地區(qū)共有31所中小學(xué)，用地總面積為14.31公頃。其中中學(xué)12所，總用地面積為8.56公頃，人均用地面積為0.33平方米；小學(xué)19所，總用地面積為5.75公頃，人均用地面積為0.22平方米。按照《武漢市中小學(xué)布局規(guī)劃》的有關(guān)用地標準(中學(xué)13m2/人，小學(xué)11.3m公共服務(wù)設(shè)施現(xiàn)狀公共設(shè)施用地總面積為83.38公頃，占總用地面積的24.11％。從整個區(qū)域來看，公共設(shè)施主要沿漢正街、大夾街、友誼路、多福路、中山大道和京漢大道沿線布局，多為商服用地、貿(mào)易用地以及商住用地，其他公共服務(wù)設(shè)施布局缺乏秩序，整體建設(shè)較為滯后。產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地現(xiàn)狀工業(yè)用地總面積1.91公頃，占總用地面積的0.55％?，F(xiàn)狀倉儲用地面積為0.11公頃，占總用地面積的0.03%。綠化用地現(xiàn)狀綠化用地面積為2.61公頃，占總用地面積的0.75%，人均綠地面積為0.10平方米，規(guī)劃區(qū)內(nèi)僅有一處龍王廟公園，和少量的街旁綠地。綠化嚴重不足，且沿主要城市干道均未設(shè)置道路綠化帶。水域和其它非建設(shè)用地規(guī)劃區(qū)內(nèi)包含少量漢江水域，用地面積為1.85公頃，占總用地面積的0.54％。2.5當前的主要問題和矛盾人口稠密、用地局促本規(guī)劃區(qū)現(xiàn)狀人口密度達到7-9萬人/平方公里，遠高于武漢主城區(qū)人口密度（1.24萬人/平方公里）以及核心區(qū)人口密度（3.27萬人/平方公里）。區(qū)內(nèi)目前流動人口約10萬人，日均人流量約20萬人。就業(yè)、管理及治安方面的壓力與日俱增?，F(xiàn)狀規(guī)劃區(qū)內(nèi)出讓用地共66個地塊，總用地面積約為86.08公頃；劃撥用地共12個地塊，總用地面積為3.14公頃。出讓劃撥用地面積占總用地的26％。分布較為零散，且部分出讓劃撥用地邊界較為不平整，為整體規(guī)劃設(shè)計增加了難度。建筑密集，城市形象破舊，火災(zāi)安全隱患巨大據(jù)初步統(tǒng)計，規(guī)劃區(qū)內(nèi)總建筑量約824.2萬方。其中傳統(tǒng)漢正街地區(qū)內(nèi)建筑量約445.2萬方，四類建筑（質(zhì)量極差，安全隱患極大）總量約為149萬方（硚口區(qū)121萬方，江漢區(qū)28萬方），占該地區(qū)總建筑量的33%?，F(xiàn)狀毛容積率約2.4，老舊建筑十分密集，握手樓隨處可見，火災(zāi)安全隱患巨大。而且區(qū)內(nèi)有部分90年代以來的危改項目，但并未真正改善漢正街地區(qū)的面貌，反而成為二次改造的難點。本規(guī)劃區(qū)坐擁兩江交匯的“黃金地段”，漢江北岸的城市空間形象卻與武漢國際大都市的地位極不相符。文化延續(xù)缺乏空間載體，歷史遺存保護不力（寧云飛、每個點詳細說明，與歷史名城對接好）有價值建筑一覽表：目前僅存15處有據(jù)可查的遺址，集中在武勝路淮鹽巷以及友誼南路藥幫巷一帶：（1）孫中山銅人像建于1933年，位于三民路、民族路和民權(quán)路的交匯處，1992年公布為省級文保單位。（2）辛亥首義烈士公墓建于1913年，位于利濟北路，武漢市第一醫(yī)院對面，1956年公布為省級文保單位。（3）《新華日報》社大陸里舊址建于1938年，位于江漢區(qū)民意一路大陸里，1983年公布為市級文保單位。（4）保壽橋建于康熙初年（1662年），位于硚口區(qū)新安街保壽巷，1988年公布為市級文保單位。（5）濟生路電話分局建于1926年，位于江漢區(qū)友誼路98號，屬于公布的武漢市第三批優(yōu)秀歷史建筑。（6）漢口慈善會建于1915年，位于中山大道465號，屬于公布的武漢市第一批、第二批優(yōu)秀歷史建筑。（7）義勇軍消防聯(lián)合會建于1920年，位于硚口區(qū)安徽街5號，屬于公布的武漢市第四批優(yōu)秀歷史建筑。（8）新安書院（徽州會館）建于1668年，位于硚口區(qū)新安街327號，屬于公布的武漢市第三批優(yōu)秀歷史建筑。（9）淮鹽巷過街樓建于清朝末年，位于武勝路長江食品廠片淮鹽巷，作為漢正街鹽商文化的重要遺存。（10）淮鹽巷鹽商故居建于清道光年間，位于武勝路長江食品廠片淮鹽巷，屬于優(yōu)秀里分建筑。（11）江漢橋巷余慶里舊居建于清朝末年，位于武勝路長江食品廠片江漢橋巷，屬于優(yōu)秀里分建筑。（12）大泉隆巷歷史建筑建于清朝末年，位于武勝路長江食品廠片大泉隆巷，屬過渡建筑，具有較好的歷史價值。（13）藥幫一巷青石板路形成于清乾隆四年（1739年），位于九如片藥幫一巷，是武漢僅存保存完好的青石板路之一。（14）中國紅十字會漢口分會舊址建于1920年，位于九如片藥幫一巷，屬民國時期建筑，保存較好，有較高歷史價值。（15）樓隱寺位于福建街和勤勞一街的交匯處，屬于宗教建筑，有較高的歷史價值。市場密集、業(yè)態(tài)落后、經(jīng)營戶眾多、從業(yè)人數(shù)巨大本規(guī)劃區(qū)內(nèi)市場密集，經(jīng)營戶眾多，據(jù)初步統(tǒng)計，各類專業(yè)市場108個，總經(jīng)營面積約105萬方。其中，傳統(tǒng)漢正街地區(qū)經(jīng)營12大類30余萬種商品，專業(yè)市場99個，總經(jīng)營面積約93萬方。硚口區(qū)轄區(qū)內(nèi)市場72個，經(jīng)營面積近60萬方，經(jīng)營攤位約1.6萬個；江漢區(qū)轄區(qū)內(nèi)市場27個，經(jīng)營面積近33萬方，經(jīng)營攤位約0.8萬個，從業(yè)人數(shù)巨大。但整體業(yè)態(tài)十分落后，“現(xiàn)場、現(xiàn)貨、現(xiàn)金”三合一、小作坊的批發(fā)經(jīng)營方式依然存在，與中心城區(qū)的功能極不相適應(yīng)。利益鏈條冗長，牽一發(fā)而動全身，拆遷成本高，改造難度巨大本規(guī)劃區(qū)內(nèi)由于長久以來較落后的商業(yè)業(yè)態(tài)和經(jīng)營模式的原因，使得區(qū)內(nèi)人員關(guān)系復(fù)雜，從管理者、開發(fā)商到居民；從經(jīng)營者、小商小販到購物打貨人群；從專業(yè)物流到扁擔，各種關(guān)系錯綜復(fù)雜，且利益鏈條冗長，牽一發(fā)而動全身。據(jù)漢正街東片項目的初步測算，其區(qū)域內(nèi)（300畝）拆遷建筑面積為43萬平方米，拆遷補償單價為1.51萬元/平方米，拆遷成本總計65億元。并且隨著區(qū)內(nèi)業(yè)態(tài)的升級更新會使得土地價值進一步升級，建設(shè)成本將會繼續(xù)增加，加上拆遷期間的空置，短期個人收益將會降低，使得區(qū)內(nèi)拆遷成本提高在所難免，因而改造難度巨大。對外交通不暢、路網(wǎng)密度不足、交通設(shè)施缺乏、交通方式低效、交通秩序混亂本規(guī)劃區(qū)作為商業(yè)集中地區(qū)，支路網(wǎng)密度僅為4.5km/km2，僅為規(guī)范值的一半，難以支撐高密度的開發(fā)；現(xiàn)狀橫向交通不暢，縱向交通壓力大；區(qū)內(nèi)缺少大容量快速過境通道；缺乏軌道線路支撐，軌道1號線站點覆蓋范圍不到區(qū)域面積的10%；目前區(qū)內(nèi)停車設(shè)施缺口極大，泊位供給結(jié)構(gòu)不合理；公交線路重復(fù)系數(shù)高，服務(wù)水平較差。并且區(qū)內(nèi)交通管理較落后，客貨混雜，交通秩序混亂。3、案例分析3.1芝加哥芝加哥中心城區(qū)（Downtown）密歇根湖沿岸建成高效的立體交通系統(tǒng)，支撐中心區(qū)高強度開發(fā)并提供旅游服務(wù)。包括地面和地下道路系統(tǒng)、水上巴士系統(tǒng)和軌道交通系統(tǒng)：地面道路系統(tǒng)：芝加哥地面干道特點是“橫向到邊，縱向到底”。支路交叉口間距為60m至150m，并設(shè)置單向通行系統(tǒng)，減少沖突點，簡化交通組織，從而大大地提高了地面路網(wǎng)的整體運行效率；地下道路系統(tǒng)：為了分流地面交通、方便地下車庫車輛包括貨車的進出，芝加哥在城市中心區(qū)修建了10多條地下道路；水上巴士系統(tǒng)：水上巴士線路沿著美麗的芝加哥河及其支流布設(shè)，深受各方到訪游客的喜愛；軌道交通系統(tǒng)：芝加哥共有7條軌道交通線路，整體呈扇形分布，在中心區(qū)形成一個交通環(huán)（loop）,串聯(lián)各大商業(yè)區(qū)、居民區(qū)及兩大機場。芝加哥城市軌道交通對該市公共交通的貢獻率為40%。此外，在上述不同系統(tǒng)的交叉處，芝加哥還普遍建造了立交橋。立體路網(wǎng)系統(tǒng)較好地適應(yīng)了現(xiàn)代交通流的發(fā)展需求，盡管城市車輛擁有量日益增多，但芝加哥發(fā)生塞車的現(xiàn)象卻很少。3.2巴爾的摩從20世紀50年代到現(xiàn)在，巴爾的摩內(nèi)港濱水區(qū)一直不斷地進行改建和重建，內(nèi)港區(qū)的面貌也發(fā)生了驚人的變化，成為整個美國、乃至全世界的榜樣。巴爾的摩濱水區(qū)域的實踐經(jīng)驗包括：港區(qū)再開發(fā)工程的主體是公眾共享的多功能商業(yè)旅游區(qū)，即使在遠離中心區(qū)的濱水地帶建了一片高層住宅，住宅區(qū)的沿岸也仍是共享的公共綠地;港口城市水運衰退后，濱水地區(qū)的碼頭大量空置，工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整給城市帶來新的機遇；利用濱水區(qū)的良好區(qū)位，將以前單一的區(qū)域改為多功能區(qū)，作為城市經(jīng)濟發(fā)展的催化劑，更新老化的城市功能，賦予新的開發(fā)需求；創(chuàng)造中心城區(qū)核心公共空間,創(chuàng)造既具新意又統(tǒng)一的區(qū)域特色；保持區(qū)域發(fā)展的潛能和整體性，防止高速公路對該區(qū)域所造成干擾。3.3波士頓波士頓在舊城改造中的特色包括：在歷史的都市紋理上創(chuàng)造高品質(zhì)的城市保護與開發(fā)波士頓是美國重要的歷史名城之一，毗鄰濱水區(qū)域的舊城記載和見證了為自由而戰(zhàn)的諸多歷史。故而在舊城改造中，核心理念就在于保持和延續(xù)原有的城市肌理，創(chuàng)造高品質(zhì)的城市空間；引進多樣的商業(yè)創(chuàng)造有魅力的休閑水岸作為世界上著名的現(xiàn)代商貿(mào)與文化旅游地標城市，波士頓在濱水區(qū)域布置了大量旅游、商業(yè)、休閑和體育設(shè)施，形成多元的旅游商貿(mào)區(qū)；并且打造了由水岸向城市滲透的綠廊，與主城區(qū)開放空間、外圍“藍寶石項鏈”公園體系進行有機聯(lián)系，形成豐富的綠化網(wǎng)絡(luò)；新的金融大廈群退居水岸二線,與一線水岸的老城區(qū)共創(chuàng)城市動態(tài)天際線濱水區(qū)域結(jié)合舊城布置大量旅游、商業(yè)、休閑設(shè)施，將旅館、金融辦公退居二線，不僅把岸線打造成為廣大市民和游客共享的公共綠地，帶來新的活力，而且還形成了富有標志性的城市動態(tài)天際線。3.4香港香港是亞洲繁華的大都市，地區(qū)及國際金融中心之一，條件優(yōu)越的天然深水港。維多利亞灣濱水區(qū)集中了香港最主要的商業(yè)、金融和旅游職能，“東方之珠”由此而得名。維多利亞灣濱水區(qū)在20世紀末就實施了維港計劃，目的是令維多利亞港成為富吸引力、朝氣蓬勃、交通暢達及象征香港的海港。其成功的經(jīng)驗在于：完善維港規(guī)劃，增強港人和維港的連系；增添優(yōu)美景致，讓市民盡覽維港風(fēng)光；鼓勵濱水區(qū)域用地功能的多元化，包括旅游商業(yè)中心、會展中心、旅游集散中心、行政中心、公園、博物館等，打造現(xiàn)代商貿(mào)與文化旅游完美結(jié)合的典范。3.5新加坡新加坡是東南亞的一個島國，也是一個城市國家，因其在在城市景觀建設(shè)方面效果顯著，故亦有“花園城市”之美稱。新加坡濱海灣金沙酒店天街造型，因其特有的空間體驗使得該區(qū)世界聞名，成為一組建筑打造國際一流旅游勝地的標志性案例。金沙酒店是亞洲首屈一指的休閑、娛樂及商務(wù)勝地。酒店高55層，頂樓為地標式濱海灣金沙空中花園。屋頂這方舒適天地擁有新地標無邊際游泳池，能俯瞰壯觀的城市地平線與海景。酒店還提供一流的購物環(huán)境，開設(shè)世界級名廚餐館、賭場和令人嘆為觀止的藝術(shù)科學(xué)博物館，3.6上海黃浦江兩岸上海市因港而興,黃浦江兩岸濱水區(qū)是城市重要的發(fā)展軸線，百余年來，作為經(jīng)濟中心、工業(yè)基地、能源和供給基地，在城市經(jīng)濟和社會生活中發(fā)揮著巨大的作用，20世紀末隨著城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和黃浦江老港區(qū)功能逐步外遷，經(jīng)濟功能逐漸衰退。伴隨近年來黃浦江濱水區(qū)域的成功轉(zhuǎn)型，該區(qū)域重新成為了世界的焦點。沿岸集中了陸家嘴CBD、南京路商業(yè)區(qū)、外灘、十六鋪老城風(fēng)貌區(qū)、豫園、世博會場館等多元化城市功能和旅游景點，日均接待游客總數(shù)50-70萬人次，成為上海中心城區(qū)最具活力的地段和城市形象的名片。3.7上海新天地“新天地”位于上海的中心地段,在舊城區(qū)改造模式中引入有機更新理論，在延續(xù)城市肌理的基礎(chǔ)上，大膽引入現(xiàn)代元素，合理布局開敞空間，為老城區(qū)注入新的活力。新天地涉及到上海歷史老建筑的保護問題，歷史建筑的保護包含了保存、更新和延續(xù)三個不可分割的部分，保存即保存街區(qū)紋理、歷史遺存、風(fēng)貌基調(diào)、文化內(nèi)涵等要素，更新和延續(xù)就是保持原有風(fēng)貌特征的同時，進行室內(nèi)的更新再造，給其注入新的時代風(fēng)格。而新天地正是時代特征與歷史建筑結(jié)合的典范。3.8啟示與結(jié)論借鑒國內(nèi)外知名城市經(jīng)驗，成功打造大都市中心區(qū)濱水區(qū)域所應(yīng)具備的條件包括：（1）多元化——復(fù)合的功能中心區(qū)濱水區(qū)域集旅游、商貿(mào)商業(yè)、會展、特色餐飲、公園、博物館等功能，將現(xiàn)代商貿(mào)與文化旅游完美結(jié)合；（2）標志性——城市地標；在濱水區(qū)域重要地段，塑造具有沖擊力的標志性建筑，彰顯震撼的都市形象；（3）開敞性與親水性——大面積公共開敞空間與濱水走廊將城市開敞空間與濱水進行有機結(jié)合，將綠色基礎(chǔ)設(shè)施植入城市肌理，增加濱水區(qū)域的開敞性和親水性；（4）文化性——獨具魅力的地方保留歷史建筑和城市特有的街道肌理，，以文化為載體進行城市改造更新，打造承載厚重歷史記憶的魅力水域。（5）品牌化——醒目的旅游品牌延續(xù)原有的歷史記憶，或打造世界級的現(xiàn)代地標，重點是推出該區(qū)域獨一無二的旅游品牌；（6）立體化——立體網(wǎng)絡(luò)化的交通系統(tǒng)建設(shè)高效的立體交通系統(tǒng)，包括地面和地下道路系統(tǒng)、水上觀光系統(tǒng)、軌道交通系統(tǒng)以及城市慢行系統(tǒng)，以支撐中心區(qū)高強度開發(fā)并提供旅游服務(wù)。此外，通過案例研究，國內(nèi)外大都市城市中心濱水區(qū)幾乎都具有旅游特征。這些地區(qū)不但是城市商業(yè)的積聚地，同樣也集中了很多旅游項目，中心城區(qū)的文化、旅游功能在此得到充分展現(xiàn)。4、規(guī)劃目標與功能定位（朱婷文）4.1上位規(guī)劃要求（朱婷文）根據(jù)《武漢城市總體規(guī)劃（2009-2020）》，漢正街地區(qū)被定位為城市中央活動區(qū)的重要組成部分。中央活動區(qū)是主城區(qū)15個城市綜合組團之一，其范圍主要為武漢城市二環(huán)線內(nèi)用地，是城市核心地帶?？傮w規(guī)劃將中央活動區(qū)分為濱江活動區(qū)、王家墩商務(wù)區(qū)、漢口中心商業(yè)區(qū)、環(huán)沙湖公共服務(wù)區(qū)、中北路商務(wù)辦公區(qū)等五大職能區(qū)域。本次漢正街地區(qū)用地規(guī)劃范圍跨越濱江活動區(qū)與漢口中心商業(yè)區(qū)兩大區(qū)域，是中央活動區(qū)的核心部分。城市中央活動區(qū)是集聚城市重要公共服務(wù)設(shè)施、大型商業(yè)設(shè)施、文化娛樂設(shè)施的主要場所，包括了金融商務(wù)、休閑娛樂、觀光旅游、交通中轉(zhuǎn)等活動，相比CBD而言，其更強調(diào)除商務(wù)活動以外的文化設(shè)施、旅游設(shè)施、國際機構(gòu)及其活動等對于城市中心地區(qū)的重要性。同時，總體規(guī)劃中還針對該片區(qū)提出了“鼓勵發(fā)展適宜舊城傳統(tǒng)空間肌理和尺度的文化、旅游職能”的要求?！段錆h市主城區(qū)控規(guī)導(dǎo)則》對總體規(guī)劃的內(nèi)容進行了進一步落實。根據(jù)導(dǎo)則規(guī)定，本次規(guī)劃范圍內(nèi)規(guī)劃人口為10萬人，規(guī)劃居住用地面積113.08公頃，占總用地32.7％（含中小學(xué)、RC）；商業(yè)用地面積65.46公頃，占總用地18.9％；商住用地面積（CR）29.51公頃，占總用地8.5％。4.2指導(dǎo)思想和原則（朱婷文）4.2.1指導(dǎo)思想本次規(guī)劃遵循“痛下決心，依法整治，整體搬遷，全面改造，轉(zhuǎn)型升級，限時完成”的指導(dǎo)思想，以切實消除漢正街地區(qū)的安全隱患，改善民生為出發(fā)點，提升改造漢正街地區(qū)整體形象，優(yōu)化商業(yè)業(yè)態(tài)與用地結(jié)構(gòu)，梳理交通體系、改善區(qū)域交通，充分利用濱水資源，復(fù)興漢正街地區(qū)獨特的歷史地位。4.2.2規(guī)劃原則規(guī)劃以“觀大局、借外腦、尋突破、找出路”為總體原則，重點依據(jù)以下六點主要原則：（1）落實城市總體規(guī)劃，按照兩型社會要求，建設(shè)中部地區(qū)中心城市、宜居城市，按照“1+6”的戰(zhàn)略構(gòu)想，優(yōu)化主城功能結(jié)構(gòu)、提升城市環(huán)境品質(zhì)，使?jié)h正街真正脫胎換骨；（2）開闊視野、立足長遠，借鑒國內(nèi)、國際濱水區(qū)建設(shè)經(jīng)驗，研究分析武漢主城功能和商圈格局，對漢正街功能提升、業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型作出準確策劃和定位；（3）優(yōu)化兩江四岸城市空間形象，充分利用漢正街獨特的地理優(yōu)勢，重塑漢口沿江標志性景觀，打造濱水城市景觀意向中心；（4）運用會意、再現(xiàn)的手法，延續(xù)漢正街歷史遺存和風(fēng)俗民情，體現(xiàn)獨具魅力的地方文化特色；（5）完善交通體系，創(chuàng)新交通方式，適應(yīng)新的業(yè)態(tài)需要，內(nèi)外銜接、疏堵結(jié)合，支撐大容量地塊開發(fā)；（6）滾動開發(fā)、分期實施，多種安置手段相結(jié)合，妥善解決居民生存和就業(yè)問題。4.3功能定位和商業(yè)業(yè)態(tài)（朱婷文）4.3.1功能定位武漢市發(fā)改委經(jīng)多方論證，在國民經(jīng)濟和社會發(fā)展十二五規(guī)劃綱要中明確提出，漢正街地區(qū)重點建設(shè)和打造“商貿(mào)旅游區(qū)”。經(jīng)我項目組研究分析，武漢是中部地區(qū)中心城市，商貿(mào)職能突出，但中央活動區(qū)內(nèi)能體現(xiàn)武漢商貿(mào)旅游文化特色、大都市濱水特色和現(xiàn)代氣息的旅游功能是相對缺位的，故而漢正街地區(qū)定位為旅游商貿(mào)區(qū)（TBD）。根據(jù)國內(nèi)外經(jīng)驗，一個真正具有吸引力的TBD，需要引進一系列先進的業(yè)態(tài)來支撐其發(fā)展。漢正街地區(qū)將圍繞旅游商貿(mào)展開以電子商務(wù)、貿(mào)易流通、旅游休閑、文化展示等為主的功能，與現(xiàn)有漢口商圈職能差異化發(fā)展。TBD的旅游功能，是與其它傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)（如CBD）最明顯的區(qū)別。從與周邊用地功能和景觀特色關(guān)系來看，該區(qū)域應(yīng)強化與漢江對岸琴臺文化中心、龜北和南岸嘴幾個重要節(jié)點的景觀功能的連續(xù)性和互動，形成漢正街龜北區(qū)文化體驗、旅游購物、特色展示、商貿(mào)零售、藝術(shù)沙龍、餐飲服務(wù)和休閑鍛煉公共活動走廊。4.3.2商業(yè)業(yè)態(tài)根據(jù)武漢漢信地產(chǎn)評估咨詢有限責任公司對武漢市寫字樓調(diào)查分析報告，截至2010年年底，武漢甲級寫字樓空置率由2009年末的10.7%下降至1%以下，其中50%的寫字樓已經(jīng)滿租。預(yù)期2010年至2015年，武漢寫字樓市場發(fā)展將進入高速發(fā)展階段。當前，在中國房地產(chǎn)從房地產(chǎn)資本向產(chǎn)業(yè)資本發(fā)展的趨勢下，商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)型地產(chǎn)發(fā)展勢頭迅猛。故而，在本次規(guī)劃中，漢正街地區(qū)的功能業(yè)態(tài)以商貿(mào)、商務(wù)、旅游、文化為核心業(yè)態(tài)。漢正街將走向從傳統(tǒng)商業(yè)向現(xiàn)代商務(wù)的轉(zhuǎn)變。在旅游的注入后，漢正街將形成一個城市地標型與商貿(mào)中心型相結(jié)合的城市TBD，其中涵蓋商、居、旅、行幾大重要功能。并從零售、游憩、服務(wù)配套三個主要方面入手，充分拓展商業(yè)業(yè)態(tài)：在零售方面，注入各類專業(yè)賣場，打造創(chuàng)意精品街、漢正地址街等新型零售業(yè)態(tài)；在游憩方面，引入漢正水劇場，打造高200米的光之瀑布，形成三維激光動畫，同時打造漢正天街，連接不同高層，形成逐漸上升的空中街市，在臨江處打造江灣沙灘浴場、3 D彩虹花園等游憩項目；在服務(wù)配套方面，重點打造1739商務(wù)天地與晴川雙子星五星級酒店等項目。4.4規(guī)劃目標（朱婷文）規(guī)劃全面落實上位規(guī)劃關(guān)于中央活動區(qū)的總體要求，深化落實指導(dǎo)思想與原則，其規(guī)劃目標是“充分利用世界獨有的岸線資源，將漢正街地區(qū)建設(shè)成為集休閑旅游、電子商務(wù)、總部經(jīng)濟、文化會展、金融服務(wù)等功能為一體的世界級濱水旅游商貿(mào)區(qū)（TBD）”，將漢正街地區(qū)打造成為長江流域新的城市形象代表、武漢旅游的新熱點。4.5開發(fā)規(guī)模預(yù)測（朱婷文）根據(jù)國內(nèi)外城市中心區(qū)類比分析，北京CBD總占地面積約4平方公里，總建筑規(guī)模1000萬平方米，其中寫字樓約占50%，公寓占25%，商業(yè)、服務(wù)、文化、娛樂設(shè)施等占25%；陸家嘴CBD規(guī)劃用地1.7平方公里，建筑面積約400萬平方米；王家墩商務(wù)區(qū)核心區(qū)用地面積0.92平方公里，建筑面積約400萬平方米。根據(jù)對該地區(qū)的前期功能定位與商業(yè)業(yè)態(tài)分析，該地區(qū)較CBD而言，強調(diào)文化設(shè)施、旅游設(shè)施、國際機構(gòu)及其活動等設(shè)施的開發(fā)建設(shè)，將其建設(shè)強度定為250-400萬方/平方公里，總建筑量控制在1000萬方左右。其中精品商業(yè)占比23%，辦公酒店占比27%，住宅占比35%，旅游配套服務(wù)設(shè)施占比15%。5、規(guī)劃方案（汪波寧、朱婷文、于婷婷、寧云飛、胡怡婷）5.1總體策略（朱婷文）城市濱水區(qū)的更新開發(fā)作為城市重要空間的開發(fā)實踐，契合時代發(fā)展脈搏，伴隨著城市功能的再造與升級。本次規(guī)劃從六個方面的策略來實現(xiàn)這一過程：策略一：業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型、提檔升級由小商品批發(fā)市場逐步向電子商務(wù)、商業(yè)會展、商貿(mào)旅游、現(xiàn)代物流中心實現(xiàn)轉(zhuǎn)型，提升漢江北岸濱水地區(qū)功能，找準抓手，實現(xiàn)全面戰(zhàn)略突圍。策略二：區(qū)域延展、新老共生優(yōu)化沿江城市空間結(jié)構(gòu)，利用空間走廊將新漢正街融入漢口地區(qū)城市格局，與王家墩CBD、武廣商圈、漢口沿江商務(wù)區(qū)等版塊共同構(gòu)筑完善的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)體系。策略三：空間生長，形象提檔對地下空間進行綜合利用開發(fā)，協(xié)調(diào)地上、地面、地下空間關(guān)系，集約適用土地；結(jié)合兩江四岸景觀資源，重構(gòu)漢江北岸濱水城市空間形象，塑造大都市氣勢恢宏的城市天際線，打造“東方曼哈頓”。策略四：以水為媒，生態(tài)靈動借助漢江、長江水資源優(yōu)勢，延續(xù)江灘景觀，打造一條宜人的濱水岸線；將沿河舊建筑改造為宜人的商業(yè)和文化區(qū)，展示長江漢水江灘文化，激活區(qū)域活力，提升區(qū)域形象；開發(fā)濱水夜間休閑功能，打造24小時活力街區(qū)策略五：文化傳承，風(fēng)情再現(xiàn)傳承武漢的商貿(mào)文化、碼頭文化，對藥幫一巷、淮鹽巷局部進行保護性改造，用修復(fù)、再現(xiàn)等手法保留一部分文化遺址和傳統(tǒng)物質(zhì)空間形態(tài)；將漢正街打造成一條民俗風(fēng)情街區(qū)，復(fù)興一批傳統(tǒng)商業(yè)老字號；興建一批具有明清風(fēng)格的會館、書院及展示館等建筑；引進一批漢劇、楚劇、評書等地方特色藝術(shù)；形成一片風(fēng)格迥異特色鮮明的傳統(tǒng)文化旅游區(qū)。策略六：標本兼治，立體交通打造一個地區(qū)內(nèi)部的地面有軌捷運系統(tǒng)；建立一個立體復(fù)合的步行交通體系。5.2規(guī)劃理念（朱婷文）本次規(guī)劃提出“漢江、漢口、漢正街；傳統(tǒng)、傳奇、傳天下”的規(guī)劃理念。“漢江”：漢正街處于漢江與長江的交匯之處，其得天獨厚的自然資源是世界上獨一無二的；“漢口”：漢正街作為漢口地區(qū)最早的商業(yè)集聚點，是漢口鎮(zhèn)的發(fā)源地，是漢口碼頭文化的源頭，其老漢口的城市肌理記錄著城市的發(fā)展史；“漢正街”：不僅僅是武漢，漢正街一度是全國乃至全世界的漢正街，其500年的歷史、500年的興衰記錄著武漢這座城市的活色生香。“傳統(tǒng)”：大漢口在歷史發(fā)展的過程中已經(jīng)形成了其傳統(tǒng)的城市軸線，自漢口火車站到西北湖再到武漢國際會展中心，延續(xù)到漢正街而匯入長江，漢正街延續(xù)著城市的傳統(tǒng)軸線；“傳奇”：漢正街的品牌已經(jīng)形成了自身的傳奇，其繁華的商業(yè)氛圍，買全國賣全國的輝煌歷史，必將在這里得到再現(xiàn)與升華?！皞魈煜隆保簼h正街區(qū)域?qū)⒅匦麓蛟煸佻F(xiàn)昔日繁華的傳統(tǒng)老街‘塑造一條重塑都市魅力的現(xiàn)代中軸，在這里將抒寫武漢城市建設(shè)的傳奇樂章，實現(xiàn)從漢江走向長江的新漢正街。5.3規(guī)劃結(jié)構(gòu)和功能分區(qū)（朱婷文）規(guī)劃形成“兩軸”（漢口城市中軸和漢正街風(fēng)貌軸）和“十一大分區(qū)”（六角街SOHO生活區(qū)、六角街商業(yè)商貿(mào)區(qū)、民意街居住生活區(qū)、長堤街創(chuàng)意精品購物區(qū)、漢正街歷史文化旅游街區(qū)、寶慶街綜合商貿(mào)區(qū)、多福商貿(mào)區(qū)、藥邦歷史文化旅游街區(qū)、友誼路混合功能區(qū)、漢正天街商務(wù)旅游區(qū)、大興路濱水文化旅游區(qū)）的規(guī)劃結(jié)構(gòu)?！笆州S”結(jié)構(gòu)（即橫向的漢正風(fēng)貌街軸線與縱向的漢口城市中軸）。傳承老漢正街風(fēng)貌特色，并與漢口現(xiàn)代城市形態(tài)融合對接，賦予其從傳統(tǒng)邁向未來的立意?！皺M軸”：西段自武勝路口（淮鹽巷）至石碼頭正巷（約660米），采用修復(fù)與更新方式，興建漢正風(fēng)貌街。運用垂江式街巷機理及民國時期折衷式建筑形式，保留延續(xù)老漢正街空間形態(tài)，再現(xiàn)東西方文化交融特色；引入江城老字號旗艦店、漢派餐飲、旅游購物和地方文化休閑主題，進一步彰顯漢風(fēng)漢味；東段過多福路后，沿大夾街建筑空間逐次升高，至江漢公園臨江處達至高潮（布局666米超高層建筑），同時構(gòu)建全新的“步行天街”、“光之瀑布”與傳統(tǒng)風(fēng)貌街相結(jié)合，形成TBD主要的體驗軸線。既繼承傳統(tǒng)，又創(chuàng)造出兼容并蓄、具有多元文化特征的“新漢正街”?！翱v軸”：延續(xù)漢口火車站-西北湖-中山公園-武漢展覽館-南岸嘴傳統(tǒng)城市中軸線。采用“疏密相間”的方式，沿多福路、游藝路向北形成高層建筑帶，對接武廣商圈和王家墩商務(wù)區(qū)；沿寶慶街、民意四路一線形成低密度帶（街區(qū)），構(gòu)筑城市中央綠地，對接武展和中山公園，并形成城市開敞空間和視線通廊。重點強調(diào)京漢大道、中山大道、沿江大道、武勝路、友誼路五個重要城市界面。5.4用地規(guī)劃（于婷婷）5.4.1居住用地規(guī)劃居住用地規(guī)模67.71公頃，占建設(shè)用地的19.73%，較為均勻的分布在利濟路、友誼路兩側(cè)，較為集中，并主要布局在中山大道以北地區(qū)。其中，二類居住用地面積25.64公頃，占建設(shè)用地的7.47%；居住與公共設(shè)施混合用地面積25.14公頃，占建設(shè)用地的7.32%。另有公共設(shè)施與居住混合用地面積57.51公頃，主要分布在中山大道以南。結(jié)合《武漢市中小學(xué)布局規(guī)劃》，在保證學(xué)校規(guī)模和規(guī)劃班數(shù)的前提下，根據(jù)本次規(guī)劃結(jié)構(gòu)稍作調(diào)整。共規(guī)劃布局小學(xué)5所，用地規(guī)模8.14公頃，占建設(shè)用地的2.37%，中學(xué)5所，用地規(guī)模8.79公頃，占建設(shè)用地的2.56%。5.4.2公共服務(wù)設(shè)施用地規(guī)劃公共設(shè)施用地規(guī)模125.90公頃，占建設(shè)用地的36.68%，根據(jù)規(guī)劃定位，本規(guī)劃區(qū)內(nèi)布局有較多商貿(mào)旅游用地，同時保障科技教育、文化體育、醫(yī)療衛(wèi)生和社會福利等公共設(shè)施用地布局的落實，以建構(gòu)充滿活力和功能完善的公共服務(wù)體系。行政辦公用地規(guī)劃行政辦公用地總規(guī)模0.30公頃，占建設(shè)用地的0.09%。商業(yè)金融業(yè)用地規(guī)劃商業(yè)金融用地規(guī)模62.14公頃，占建設(shè)用地的18.10%。本規(guī)劃區(qū)內(nèi)商業(yè)金融業(yè)用地主要以商業(yè)、商務(wù)和旅游業(yè)用地為主。其中商業(yè)用地主要沿漢正街、中山大道和多福路南側(cè)布局，靠近沿江地區(qū)；商務(wù)用地主要沿游藝路、多福路和大興路北側(cè)，呈“十字軸”式布局；旅游業(yè)用地主要沿漢正街、寶慶街，結(jié)合現(xiàn)狀特色建筑進行規(guī)劃改造，打造漢正街特色風(fēng)貌街區(qū)。體育用地規(guī)劃體育用地規(guī)模1.22公頃，占建設(shè)用地的0.36%。主要為將現(xiàn)狀六角亭體育場進行改造。醫(yī)療衛(wèi)生用地規(guī)劃醫(yī)療衛(wèi)生用地規(guī)模4.22公頃，占建設(shè)用地的1.23%。主要為將現(xiàn)狀市一醫(yī)院進行擴建和改造，另外布局一處居住區(qū)級別的社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心。文物古跡用地規(guī)劃保留文物古跡用地0.17公頃，占建設(shè)用地的0.05%，為利濟北路西側(cè)的辛亥烈士陵園。其他公共設(shè)施用地規(guī)劃保留宗教用地0.34公頃，占建設(shè)用地的0.10%，主要為友誼南路東側(cè)的樓隱寺。公共設(shè)施與居住混合用地規(guī)劃公共設(shè)施與居住混合用地規(guī)模57.51公頃，占建設(shè)用地的16.76%。主分布在中山大道以南。5.4.3規(guī)劃綠地總規(guī)模50.89公頃，占建設(shè)用地的14.83%。主要為結(jié)合現(xiàn)代商貿(mào)建筑沿“十字軸”布局成規(guī)模的公園綠地和功能性綠地；沿各主次干道規(guī)劃增加道路綠化帶；改造沿漢江灘地打造江灘公園；并增加小型街旁游園。力圖將本規(guī)劃區(qū)打造成為生機盎然的現(xiàn)代化生態(tài)城區(qū)。公園綠地規(guī)劃公園綠地規(guī)模47.37公頃，占建設(shè)用地的13.80%。除保留龍王廟公園外，其余均為新增的公園綠地。功能性綠地規(guī)劃功能性綠地規(guī)模3.52公頃，占建設(shè)用地的1.03%。主要為結(jié)合藥邦巷特色歷史街區(qū)改造而形成低密度可適度開發(fā)的功能性綠地。表4-3規(guī)劃用地一覽表序號代碼用地性質(zhì)用地面積(ha)百分比(%)1R居住用地67.7119.73其中R2二類居住用地25.647.47R5居住配套教育用地16.934.93R52小學(xué)8.142.37R53中學(xué)8.792.56RC居住與公共設(shè)施混合用地25.147.322C公共設(shè)施用地125.9036.68其中C1行政辦公用地0.300.09C2商業(yè)金融業(yè)用地62.1418.10C4體育用地1.220.36C5醫(yī)療衛(wèi)生用地4.221.23C51醫(yī)院用地4.221.23C7文物古跡用地0.170.05C9其它公共設(shè)施用地0.340.10CR公共設(shè)施與居住混合用地57.5116.763S道路廣場用地95.9827.96其中S1道路用地95.1027.71S2廣場用地0.390.11S3社會停車場用地0.490.14S31機動車停車場庫用地0.490.144U市政公用設(shè)施用地2.390.70其中U1供應(yīng)設(shè)施用地1.350.39U12供電用地1.350.39U2交通設(shè)施用地0.650.19U21公共交通用地0.650.19U3郵電設(shè)施用地0.390.11U32電信設(shè)施用地0.390.115G綠地50.8914.83其中G1公園綠地47.3713.80GC功能性綠地3.521.036D特殊用地0.360.10D1軍事用地0.360.10城市建設(shè)用地343.23100.007E水域和其它非城市建設(shè)用地2.56E1水域2.56總計345.795.5開發(fā)建設(shè)總量漢正街地區(qū)規(guī)劃總用地面積3.46平方公里，目前現(xiàn)狀建筑約824.2萬平方米，規(guī)劃建筑總量1051.44萬平方米，新增建筑227.24萬平方米。其中規(guī)劃保留現(xiàn)狀建筑271.71萬平方米，拆除553.03萬平方米，新建779.73萬平方米，規(guī)劃平均毛容積率3.03。規(guī)劃建筑中，居住功能建筑355.57萬平方米，占總建筑量的34.59%，商業(yè)功能建筑263.89萬平方米，占總建筑量的23.39%，酒店及辦公功能建筑277.78萬平方米，占總建筑量的27.02%，旅游配套功能建筑154.2萬平方米，占總建筑量德15.00%。漢正街地區(qū)規(guī)劃常駐人口12.5萬人。5.6分區(qū)特色與項目設(shè)置在規(guī)劃結(jié)構(gòu)中提到的的十一大分區(qū)中，本次規(guī)劃將處于橫軸與縱軸上的五大重要區(qū)域作為重點特色分區(qū)，分別是：六角街商業(yè)商貿(mào)區(qū)、漢正街歷史文化旅游街區(qū)、藥邦歷史文化旅游街區(qū)（1739特色街區(qū)）、大興路濱水文化旅游區(qū)（兩江濱水休閑帶）、漢正天街商務(wù)旅游區(qū)，并針對這些分區(qū)特點進行了相關(guān)特色項目的設(shè)置。漢正街歷史文化旅游街區(qū)：采用修復(fù)與更新方式，保留延續(xù)老漢正街垂江式街巷機理與空間形態(tài)，引入江城老字號旗艦店、漢派餐飲、旅游購物和地方文化等功能，彰顯漢風(fēng)漢味。在淮鹽巷歷史保留建筑處，以整舊如舊的手法，打造淮鹽巷文化街區(qū)。在老漢正街中，垂直向設(shè)置具有漢派特色的飲食小街，布置蔡林記、五芳齋、周黑鴨等漢味特色小吃。在重要節(jié)點處，設(shè)置小型文化性建筑，如楚風(fēng)曲藝館，發(fā)揚即將失傳的楚劇魅力；漢正博物館，記錄漢正街與漢口的歷史；在沿街地帶，分散布置漢派服裝旗艦店展現(xiàn)武漢商業(yè)面貌。藥邦歷史文化旅游街區(qū)（1739特色街區(qū)）：以疏-密結(jié)合的方式，延續(xù)原有垂江式街巷機理；控制垂江低密度帶，將兩江景觀引入基地內(nèi)部，打造兼具時尚氣息與歷史印記的文化街區(qū)，再現(xiàn)漢正街1739年最輝煌的繁華景象。在居住與商業(yè)密度較高區(qū)域，設(shè)置1739廣場，為周邊白領(lǐng)與游客提供愜意的休憩環(huán)境。在藥邦巷石板路上，以原樣保留的方式，向人們展示記錄著漢正街歷史與興衰的石板路，周邊配套設(shè)置文化建筑與產(chǎn)業(yè)。在臨江附近，設(shè)置濱江購物廣場與濱江樂活坊，設(shè)置特色商業(yè)，展現(xiàn)現(xiàn)代文化氛圍與創(chuàng)意產(chǎn)品。大興路濱水文化旅游區(qū)（兩江濱水休閑帶）：在流通巷兩江交匯的濱江處，利用濱水開敞空間處理手法，融入沙灘浴場等時尚元素，打造國際性濱江休閑景觀帶。延續(xù)原有的沿江Mall城項目與龍王廟公園。南岸嘴頭正對的兩江交匯處，設(shè)置漢正濱江廣場。利用一線臨江灘地，設(shè)置兩江沙灘浴場，該浴場可設(shè)人工沙灘，使市民與游人可置身于沙灘中欣賞城市美妙的天際輪廓線以及世界上獨一無二的兩江交匯景觀。漢正天街商務(wù)旅游區(qū)：通過逐步升高的建筑，延續(xù)漢正街的步行空間，打造空中街市——漢正天街，并在最東側(cè)面江處打造景觀高潮——光之瀑布，建造集旅游、會議、休閑、餐飲、娛樂為一體的空中花園。在東側(cè)最高處建筑設(shè)置空中花園，并在花園邊界設(shè)置無邊泳池，使人在泳池中能俯瞰整個城市的壯麗美景。在天街中段設(shè)置高端餐飲區(qū)，服務(wù)游人與到此參加商務(wù)活動人士。在天街入口低矮段，設(shè)置高端購物區(qū)。天街入口地面，設(shè)置漢正景觀大道，體現(xiàn)新漢正街的嶄新時代風(fēng)貌。六角街商業(yè)商貿(mào)區(qū)：延續(xù)漢口的傳統(tǒng)城市中軸線，通過高端商業(yè)、商務(wù)業(yè)態(tài)的打造，同時穿插大型綠地公園，與武商武展與中山公園的傳統(tǒng)軸線相銜接。北側(cè)建設(shè)前期規(guī)劃的恒隆廣場，與武廣商圈共同打造武漢高端消費高地。中部在居住高密度區(qū)域設(shè)置硚口中央公園，與中山公園遙相輝映，打造宜居高質(zhì)的城市中軸。南側(cè)設(shè)置Soho住宅與城市綠地。5.7保留建筑規(guī)劃范圍內(nèi)現(xiàn)狀建筑824.2萬平方米，規(guī)劃對建筑年代較新，建筑功能性質(zhì)、體量風(fēng)格與本次規(guī)劃較為一致的建筑給予了保留，這類保留建筑總計271.71萬平方米，其中還包括有歷史價值的建筑，如辛亥首義烈士公墓、漢口慈善會、義勇軍消防聯(lián)合會、樓隱寺、新安書院等若干建筑共計1.33萬本次規(guī)劃保留文保單位和歷史建筑共10處：（1）孫中山銅人像建于1933年，位于三民路、民族路和民權(quán)路的交匯處，1992年公布為省級文保單位。（2）辛亥首義烈士公墓建于1913年，位于利濟北路，武漢市第一醫(yī)院對面，1956年公布為省級文保單位。（3）《新華日報》社大陸里舊址建于1938年，位于江漢區(qū)民意一路大陸里，1983年公布為市級文保單位。（4）保壽橋建于康熙初年（1662年），位于硚口區(qū)新安街保壽巷，1988年公布為市級文保單位。（5）濟生路電話分局建于1926年，位于江漢區(qū)友誼路98號，屬于公布的武漢市第三批優(yōu)秀歷史建筑。（6）漢口慈善會建于1915年，位于中山大道465號，屬于公布的武漢市第一批、第二批優(yōu)秀歷史建筑。（7）義勇軍消防聯(lián)合會建于1920年，位于硚口區(qū)安徽街5號，屬于公布的武漢市第四批優(yōu)秀歷史建筑。（8）藥幫一巷青石板路形成于清乾隆四年（1739年），位于九如片藥幫一巷，是武漢僅存保存完好的青石板路之一。（9）中國紅十字會漢口分會舊址建于1920年，位于九如片藥幫一巷，屬民國時期建筑，保存較好，有較高歷史價值。（10）樓隱寺位于福建街和勤勞一街的交匯處，屬于宗教建筑，有較高的歷史價值。5.8建設(shè)強度強度劃分結(jié)合漢正街地區(qū)整體用地功能、景觀結(jié)構(gòu)和高度分區(qū)的設(shè)計構(gòu)想，根據(jù)《武漢市主城區(qū)用地建設(shè)強度管理暫行規(guī)定》的控制要求，該地塊處于公共服務(wù)設(shè)施用地建設(shè)強度一區(qū)、中心地標控制區(qū)及居住用地建設(shè)強度二區(qū)、三區(qū)范圍內(nèi)。規(guī)劃延續(xù)漢口火車站-西北湖-中山公園-武漢展覽館-南岸嘴傳統(tǒng)城市中軸線，布局考慮高低錯落，疏密相間。沿多福路、游藝路向北形成高層建筑帶，對接武廣商圈和王家墩商務(wù)區(qū)，以龜山電視塔為對景；沿寶慶街、民意四路一線形成低密度帶，構(gòu)筑城市中央綠地，對接武展和中山公園，并形成城市開敞空間和視線通廊。南岸嘴對岸沿江大道一線景觀控制為低強度區(qū)，二線為漢正天街的高強度標志景觀區(qū)，和南岸嘴一道形成環(huán)抱自然與山水的壯闊都市風(fēng)情。管理單元列表以武漢市控規(guī)導(dǎo)則管理單元為基準單位，對建設(shè)開發(fā)總量進行控制?？匾?guī)導(dǎo)則在該區(qū)涵蓋了A0505和A0508兩個編制單元，共計14個管理單元。管理單元建設(shè)強度一覽表管理單元編碼可建設(shè)用地面積（公頃）平均凈容積率建設(shè)總量（萬方）A0505105.904.0523.87A05051113.023.4144.34A0505124.132.5610.56A05051319.446.13119.13A05051430.643.21103.92A05080126.214.63121.31A05080222.015.87150.60A05080324.222.4860.18A0508047.814.9938.98A05080517.854.0772.70A05080617.345.0587.545A05080720.534.0482.93A05080829.303.48102.08A0508097.774.5033.31合計246.174.271051.446、綜合交通規(guī)劃6.1道路交通現(xiàn)狀受業(yè)態(tài)落后、道路建設(shè)滯后等因素影響，漢正街地區(qū)現(xiàn)狀交通秩序極為混亂，交通運行粗放、管理落后，難以支撐城市進一步發(fā)展，主要表現(xiàn)為：路網(wǎng)密度不足：根據(jù)《城市道路交通設(shè)計規(guī)范GB50220-95》，商業(yè)集中區(qū)路網(wǎng)密度應(yīng)達到12-15km/km2，而漢正街地區(qū)現(xiàn)狀路網(wǎng)密度僅為5.5km/km2，不足規(guī)范的50%，導(dǎo)致區(qū)域路網(wǎng)容量有限。路網(wǎng)容量損失嚴重：現(xiàn)狀漢正街業(yè)態(tài)以小商品交易為主，貨運車輛占道停放上下貨，大量的人力車穿梭于馬路貨場與各店鋪之間，嚴重侵占道路資源，阻礙道路交通流。由于占道現(xiàn)象嚴重，現(xiàn)狀道路容量損失近45%，進一步惡化了區(qū)域交通環(huán)境。軌道出行率低：規(guī)劃漢正街區(qū)域僅在京漢大道設(shè)置有友誼路、利濟北路站兩座輕軌站點，軌道站點有效覆蓋范圍不到規(guī)劃面積的10%，軌道出行比例僅占5%；對外交通不暢：對外交通部分路段存在瓶頸路段，如沿河大道集家嘴部分路段僅形成雙向兩車道，瓶頸作用明顯，嚴重制約了沿河大道通行能力；停車設(shè)施匱乏：區(qū)域停車設(shè)施沒有統(tǒng)一規(guī)劃，配建泊位與專用停車場數(shù)量較少，現(xiàn)狀停車以路邊停車為主，泊位數(shù)約1200個，遠遠不能滿足停車需求。6.2交通需求分析規(guī)劃漢正街地區(qū)總體開發(fā)規(guī)模達到1028萬平方米，較現(xiàn)狀（824萬平方米）增加24.7%。考慮到業(yè)態(tài)升級、商業(yè)環(huán)境改善等因素，區(qū)域交通需求總量將有明顯增長。為支撐漢正街地區(qū)不斷增長的交通需求，必須優(yōu)化出行結(jié)構(gòu)，采用以公交為主導(dǎo)的交通發(fā)展策略，大力發(fā)展公共交通，建立完善的慢行系統(tǒng)供軌道、公交客流換乘，提高公交出行比例到60%左右；增加路網(wǎng)密度，提升路網(wǎng)容量，合理引導(dǎo)小汽車出行。參考武漢市城市總體規(guī)劃、武廣商圈出行結(jié)構(gòu)、其它城市核心區(qū)居民出行比例等資料，預(yù)測漢正街地區(qū)合理的出行結(jié)構(gòu)為：漢正街地區(qū)出行結(jié)構(gòu)步行自行車軌道交通公交小汽車（含出租車）現(xiàn)狀出行比例32.5%22.0%（含電動車、三輪車等）5%25%15.5%規(guī)劃出行比例18%8%32%30%12%規(guī)劃出行人次（萬人）6.01.85.56.92.8(約1.4萬pcu)預(yù)測漢正街地區(qū)與漢口其他區(qū)域的交換量最大，占引發(fā)交通總量的48%；與武昌的交換量次之，占引發(fā)交通總量的23%；與漢陽的交換量占引發(fā)交通總量的19%；區(qū)域內(nèi)部的交換量較少，占區(qū)域引發(fā)交通總量的10%。對外交通為漢正街地區(qū)最主要的交通需求。6.3交通發(fā)展目標堅持“以人為本、可持續(xù)發(fā)展”理念，以公交優(yōu)先和需求管理為導(dǎo)向，構(gòu)筑一個暢達宜人、銜接高效、綠色低碳的現(xiàn)代化、立體化、智能化的綜合交通系統(tǒng)，支撐漢正街商務(wù)旅游區(qū)建設(shè)，實現(xiàn)城市交通與城市建設(shè)的同步升級。6.4交通發(fā)展策略圍繞交通發(fā)展目標，提出漢正街區(qū)域四大交通發(fā)展策略。第一，公交優(yōu)先：改善區(qū)域出行結(jié)構(gòu)以應(yīng)對區(qū)域交通需求增長，大力提倡公交優(yōu)先，提高公共交通出行比例至60%左右。完善常規(guī)公交線網(wǎng)，建設(shè)內(nèi)部捷運系統(tǒng)，建立換乘樞紐提供無縫接駁，構(gòu)建完善的公共交通系統(tǒng)，保障公交優(yōu)先發(fā)展。第二，路網(wǎng)擴容：加快區(qū)域道路建設(shè)，彌補歷史道路建設(shè)欠賬，增加路網(wǎng)密度，解決現(xiàn)狀路網(wǎng)容量嚴重不足；實施區(qū)域交通管理，取締違章占用道路經(jīng)營行為，同時提高道路交通效率，保證路網(wǎng)容量高效率使用。第三，立體交通：結(jié)合區(qū)域規(guī)劃改造方案，構(gòu)建立體交通系統(tǒng)，包括構(gòu)建高架慢行系統(tǒng)、地面車行系統(tǒng)和地下步行系統(tǒng)，最終實現(xiàn)人車互不干擾、和諧共行。第四，多元發(fā)展：摒棄小汽車優(yōu)先的交通理念，倡導(dǎo)多元化出行，為各種出行方式尤其是慢行交通打造舒適的交通環(huán)境，增加漢正街區(qū)域?qū)Τ鲂姓叩奈?，增強城市活力?.5交通實施措施6.5.1、建立完善的公共交通系統(tǒng)構(gòu)建軌道交通骨架：規(guī)劃引入軌道6號線，規(guī)劃范圍內(nèi)走向為中山大道-崇仁路，與現(xiàn)狀輕軌1號線一起構(gòu)建區(qū)域公共交通骨架。其中軌道交通1號線在漢正街區(qū)域設(shè)有友誼路站、利濟北路站兩處站點；軌道交通6號線共設(shè)置三民路站、漢正街站、武勝路站三處軌道站點。區(qū)域軌道覆蓋率由現(xiàn)狀的10%提高到77%，高峰小時軌道疏解能力達到6.1萬人次，較現(xiàn)狀提高5萬人次。隨著軌道線路的逐步建立，至2017年，漢正街地區(qū)可通過軌道1號線、6號線直通漢口西部、漢陽、漢口北和古田區(qū)域，通過與軌道2、3、6、7、8通過一次換乘可達漢口站、武昌站、光谷、武昌濱江商務(wù)區(qū)等重要節(jié)點，通過2次換乘經(jīng)軌道4號線連通武漢站和楊春湖組團。軌道線路將成為漢正街區(qū)域與其它城區(qū)的快捷交通廊道。優(yōu)化公交線路布局：漢正街地區(qū)現(xiàn)狀公交線路約85條，但存在站點分布不均、線路重復(fù)系數(shù)高等問題；規(guī)劃對線路與站點布局進行優(yōu)化，加密漢正街腹地線路密度，共保留、新設(shè)70條公交線路，公共交通站點300米半徑（步行3-5分鐘）覆蓋率達到95%。完善公共自行車站點布局，軌道、公交站點均配建公共自行車租賃點，并填補軌道公交盲點，同時作為換乘軌道、公交的便利工具，提升公共交通服務(wù)效率。建設(shè)內(nèi)部捷運系統(tǒng)：引入大運量、低碳環(huán)保的內(nèi)部捷運系統(tǒng)，形成“環(huán)狀”運行網(wǎng)絡(luò)，無縫對接軌道1號線、6號線、常規(guī)公交線網(wǎng)，并串聯(lián)區(qū)域內(nèi)所有的重要功能區(qū)。內(nèi)部捷運系統(tǒng)采取高架獨軌系統(tǒng)，線路全長約5.6公里，設(shè)站15座，單向行駛；捷運系統(tǒng)與與外部公交系統(tǒng)形成5處無縫換乘點；設(shè)置6處高架換乘廊道連接外圍軌道站點。捷運系統(tǒng)可覆蓋區(qū)域90%用地，線路全程運營速度目標不低于30公里/小時，全程運行時間不高于11分鐘。6.5.2、構(gòu)建暢達的對外交通系統(tǒng)隨著二環(huán)線等快速道路體系的逐步建立，漢口中心區(qū)過江交通和通過性交通將向二環(huán)線等快速路轉(zhuǎn)移，解放大道、中山大道、沿江大道、武勝路等一環(huán)線內(nèi)主要干路過境交通壓力有望明顯減小，其容量可更多的服務(wù)于地塊到發(fā)交通。為充分利用快速道路體系支撐漢正街發(fā)展，對沿江大道、京漢大道等區(qū)域干路進行擴容改造，構(gòu)建“兩縱三橫”骨架路網(wǎng)；漢正街地區(qū)車流由內(nèi)部支路網(wǎng)匯集后，通過“兩縱三橫”骨架道路無縫對接快速道路體系，快速到達漢陽、武昌、漢口北、漢口西等外圍城區(qū)。沿江大道、沿河大道全線實施快捷化改造，實現(xiàn)沿江快速大通道，全線改造為雙向6車道，其中道口處進口拓寬為4車道，2車道實現(xiàn)連續(xù)交通流，快速疏解過境交通。臨街一側(cè)設(shè)置單向輔道，組織地塊車輛進出，減少對主線交通干擾；人行過街全部通過天橋進行組織，人行天橋可直接與堤頂、西側(cè)建筑直接聯(lián)系，建議對漢江堤防進行改造。建設(shè)京漢大道跨武勝路直行高架，分流中山大道、沿河大道交通壓力；實施京漢大道黑色化改造，重新劃分為雙向6車道，并設(shè)置機非隔離欄，并優(yōu)化沿線信號控制，提高道路通行能力。武勝路、中山大道、友誼路加強交通管理措施，其中中山大道、友誼路段以300米為標準布設(shè)人行過街天橋或地下過街通道，提高道路通行能力。6.5.3、建立高密度的路網(wǎng)系統(tǒng)延續(xù)漢口老城區(qū)路網(wǎng)機理和格局，加密支路網(wǎng)密度，區(qū)域內(nèi)路