成本法-建筑物折舊

成本法——建筑物折舊成本法內(nèi)容回顧

1、成本法的基本原理1

2、成本法操作步驟3、成本法總結(jié)和運(yùn)用舉例搜集有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等資料測(cè)算重新構(gòu)建價(jià)格測(cè)算折舊求取積算價(jià)成本法的概念成本法的理論依據(jù)成本法適用的對(duì)象和條件成本法的操作步驟建筑物折舊內(nèi)容概要一、建筑物折舊含義和原因二、建筑物折舊的求取方法三、求取建筑物折舊應(yīng)注意的問(wèn)題本節(jié)主要內(nèi)容建筑物折舊含義和原因建筑物折舊的求取方法——年限法一、建筑物折舊的含義和原因（一）建筑物折舊的含義關(guān)系式

建筑物折舊=建筑物重新購(gòu)建價(jià)格-建筑物市場(chǎng)價(jià)值含義指由各種原因所造成的建筑物價(jià)值損失，是建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新購(gòu)建價(jià)格與其市場(chǎng)價(jià)值之間的差額。自然經(jīng)過(guò)的老朽功能落后（二）建筑物折舊的原因

某舊建筑物，估計(jì)其重置價(jià)格為40萬(wàn)元，地面、門(mén)窗等破舊引起的物折質(zhì)舊為3萬(wàn)元，戶型不好、沒(méi)有獨(dú)用廁所和共用電視天線等導(dǎo)致的功能折舊為8萬(wàn)元，由于位于城市的衰落地區(qū)引起的經(jīng)濟(jì)折舊為7萬(wàn)元。則該建筑物總的折舊為18萬(wàn)元，其現(xiàn)值為40萬(wàn)元減18萬(wàn)元等于22萬(wàn)元。例題1：李某于2000年花7萬(wàn)元購(gòu)得“一大三小”住宅一套，此后不久在住宅小區(qū)上風(fēng)位建了一座化工廠，致使空氣中時(shí)常有一股酸臭味。于是李某在2004年底將該住房以5萬(wàn)元低價(jià)轉(zhuǎn)售，則引起減價(jià)的折舊原因有（

）

A、物質(zhì)折舊B、經(jīng)濟(jì)折舊

C、功能折舊D、區(qū)位折舊例題2：因技術(shù)革新、設(shè)計(jì)優(yōu)化等導(dǎo)致建筑物變得落伍陳舊而引起的減價(jià)，屬于（）。

A．自然折舊B．物質(zhì)折舊

C．功能折舊D．經(jīng)濟(jì)折舊風(fēng)吹、日曬、雨淋等引起的建筑物腐朽屬于（）

A、經(jīng)濟(jì)折舊B、物質(zhì)折舊

C、功能折舊D、外部折舊新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)和土地，采用成本法估價(jià)一般應(yīng)（）

A、扣除折舊B、預(yù)算折舊

C、以一定的比率計(jì)算折舊D、不扣除折舊練習(xí)題1二、建筑物折舊的求取方法

年限法直線法成新折扣法市場(chǎng)提取法分解法物質(zhì)折舊功能折舊經(jīng)濟(jì)折舊1年限法和有關(guān)年限的概念

年限法是把建筑物的折舊建立在建筑物的壽命、經(jīng)過(guò)年數(shù)或剩余壽命之間關(guān)系的基礎(chǔ)上。

1）建筑物的自然壽命和建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)建筑物從竣工驗(yàn)收合格之日起到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的日歷年數(shù)。有效經(jīng)過(guò)年數(shù)建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)按其狀況與效用所顯示的年數(shù)。2）建筑物的經(jīng)過(guò)年數(shù)分為實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)和有效經(jīng)過(guò)年數(shù)有效經(jīng)過(guò)年數(shù)可能短于也可能長(zhǎng)于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)。舉例說(shuō)明哪些情況下？①建筑物的維修養(yǎng)護(hù)正常有效經(jīng)過(guò)年數(shù)與實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)相當(dāng)②建筑物的維修養(yǎng)護(hù)比正常維修養(yǎng)護(hù)好或經(jīng)過(guò)更新改造有效經(jīng)過(guò)年數(shù)短于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)，剩余經(jīng)濟(jì)壽命相應(yīng)較長(zhǎng)③建筑物的維修養(yǎng)護(hù)比正常維修養(yǎng)護(hù)差的有效經(jīng)過(guò)年數(shù)長(zhǎng)于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)，剩余經(jīng)濟(jì)壽命相應(yīng)較短。3）建筑物的剩余自然壽命和建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命自然壽命經(jīng)濟(jì)壽命實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)剩余自然壽命剩余經(jīng)濟(jì)壽命有效經(jīng)過(guò)年數(shù)有效經(jīng)過(guò)年數(shù)＝經(jīng)濟(jì)壽命一剩余經(jīng)濟(jì)壽命

下列關(guān)于建筑物壽命和經(jīng)過(guò)年數(shù)的說(shuō)法中，正確的是（）。

A．建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于自然壽命，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)也短于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)

B．建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)于自然壽命，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)也可能長(zhǎng)于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)

C．建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命與自然壽命相等，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)與實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)也相等

D．建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于自然壽命，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)可能短于也可能長(zhǎng)于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)練習(xí)題2式中：Di－第i年的折舊額，或稱(chēng)做第i年的折舊;C－建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格;S－建筑物的凈殘值，是建筑物的殘值減去清理費(fèi)用后的余額N－建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命;R－建筑物的凈殘值率;

(C—S)稱(chēng)為折舊基數(shù);

2直線法

直線法假設(shè)在建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命期間每年的折舊額相等。公式為：建筑物的現(xiàn)值V

年折舊率有效年齡t年的建筑物折舊總額Et某建筑物的建筑面積100m2，單位建筑面積的重置價(jià)格為500元/m2，判定其有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為10年，經(jīng)濟(jì)壽命為30年，殘值率為5%。試用直線法計(jì)算該建筑物的年折舊額、折舊總額，并計(jì)算其現(xiàn)值。例題3：

某建筑物建筑總面積為200平方米，重置價(jià)格為2000元/㎡，現(xiàn)值為284，800元。該建筑物已使用15年，耐用年限為50年，建筑物價(jià)值損耗是均勻的。試用直線法求建筑物的重新建造成本、已使用折舊總額、年折舊額。

練習(xí)題3計(jì)算公式為：V＝C×q

式中

q—建筑物的成新率(％)。

成新折扣法是根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度等，確定建筑物的成新率，直接求取建筑物的現(xiàn)值。成新折扣法適用于同時(shí)需要對(duì)大量建筑物進(jìn)行估價(jià)的場(chǎng)合，尤其是進(jìn)行建筑物現(xiàn)值調(diào)查，但比較粗略。3成新折扣法

某幢10年前建成交付使用的房屋，在此10年間維修養(yǎng)護(hù)情況正常，房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)實(shí)地查看判定其剩余經(jīng)濟(jì)壽命為30年，殘值率為零。請(qǐng)用直線法計(jì)算該房屋的成新率。例題4：

某建筑物實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)為10年，經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)觀察該建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為46年，該建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為50年，殘值率為2％，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為（）。

A.80％B.82％C.83％D.92％練習(xí)題4本節(jié)內(nèi)容小結(jié)建筑物折舊含義建筑物折舊原因建筑物折舊求取方法

——年限法

直線法成新折扣法thankyou！本節(jié)課后練習(xí)題1.下列關(guān)于建筑物壽命和經(jīng)過(guò)年數(shù)的說(shuō)法中，正確的是（）。

A．建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于自然壽命，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)也短于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)

B．建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)于自然壽命，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)也可能長(zhǎng)于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)

C．建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命與自然壽命相等，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)與實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)也相等

D．建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于自然壽命，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)可能短于也可能長(zhǎng)于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)

2.下列不屬于導(dǎo)致建筑物經(jīng)濟(jì)折舊的因素是（）。

A．交通擁擠B．建筑技術(shù)減少

C．城市規(guī)劃改變D．自然環(huán)境惡化

3．某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積是120m2，單位建筑面積的重置價(jià)格為800元/m2，建筑物殘值率為6％，年折舊率2.2％，計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值是（）元。

A．76880B．79104C．77952

D．815624.當(dāng)建筑物的維修養(yǎng)護(hù)比正常維修養(yǎng)護(hù)好或經(jīng)過(guò)更新改造的，實(shí)際成新率應(yīng)（）直法計(jì)算出的成新率。

A、大于B、大于或等于C、小于D、小于或等于5.某建