房地產(chǎn)法第六章

28十二月2023房地產(chǎn)法第六章第一節(jié)房地產(chǎn)交易概述一、房地產(chǎn)交易的概念與特征概念：在我國(guó)現(xiàn)行土地制度下，房地產(chǎn)交易是指以房屋等建筑物、構(gòu)筑物及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)為對(duì)象而進(jìn)行的一種商品交換活動(dòng)，它包括轉(zhuǎn)讓、出租和抵押等。特征：1、房地產(chǎn)交易標(biāo)的價(jià)格高，對(duì)交易雙方影響大；2、房地產(chǎn)交易的標(biāo)的物具有固定性。交易完成的標(biāo)志是權(quán)利的轉(zhuǎn)移；3、房地產(chǎn)交易具有較強(qiáng)的社會(huì)性；4、房地產(chǎn)交易比一般商品交易復(fù)雜得多。通常需要有中介和專業(yè)人員介入。二、房地產(chǎn)交易的原則房地一體原則；依法登記的原則；房地產(chǎn)交易價(jià)格分別管制原則；三、房地產(chǎn)交易的管理機(jī)構(gòu)定義：依法有權(quán)對(duì)房地產(chǎn)交易活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、協(xié)調(diào)以及對(duì)房地產(chǎn)交易法律關(guān)系進(jìn)行保護(hù)的國(guó)家機(jī)關(guān)和社會(huì)組織（一）房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)：國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部及其下屬的縣級(jí)以上地方人民政府的房管部門和土地管理部門。（二）房地產(chǎn)交易中心：國(guó)家根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的需要而設(shè)立的，供人們進(jìn)行房地產(chǎn)交易的固定場(chǎng)所。

一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念和特征概念

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與、交換或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。1.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的主體是房地產(chǎn)權(quán)利人，包括房產(chǎn)所有權(quán)人和土地使用權(quán)人。2.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的客體是城市中被轉(zhuǎn)讓房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。3.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的形式主要是買賣和贈(zèng)與，同時(shí)，也包括其他合法方式。4.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是一種能產(chǎn)生房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移后果的法律行為。特征1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的必須合法。2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，原土地使用者在土地使用權(quán)出讓合同中所享有的權(quán)利和義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓方。3、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓屬于要式法律行為。4、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不得擅自變更土地用途二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件（一）轉(zhuǎn)讓、受讓雙方必須具有合法資格（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的客體必須符合法定要求轉(zhuǎn)讓客體中的土地使用權(quán)按照其取得方式的不同，而在轉(zhuǎn)讓中有不同的法定要求。（三）簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓屬于要式法律行為，轉(zhuǎn)讓、受讓雙方經(jīng)協(xié)商達(dá)成協(xié)議后，應(yīng)簽訂書面合同，明確載明土地使用權(quán)取得的方式，雙方確定的權(quán)利、義務(wù)及其他必要的條款。（四）辦理登記過戶手續(xù)三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的禁止轉(zhuǎn)讓情形

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：1．以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第39條規(guī)定的條件的。《城市房地產(chǎn)管理法》第39條規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。2.未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)3．所有權(quán)尚未界定清楚的房地產(chǎn)4．未經(jīng)其他共有人同意的共有房地產(chǎn)5．已被依法收回的土地使用權(quán)6．司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房地產(chǎn)7．法律、行政法規(guī)禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形四、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式買賣。實(shí)質(zhì)是以取得價(jià)款為條件轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)及相應(yīng)的土地使用權(quán)。贈(zèng)與。主要特征是房地產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移具有無償性。但房地產(chǎn)贈(zèng)與合同不一定都是無償?shù)膯蝿?wù)合同。交換。其他合法方式：(1)以房地產(chǎn)作價(jià)入股、與他人成立企業(yè)法人，使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；(2)一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；(3)因企業(yè)被收購(gòu)、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；(4)以房地產(chǎn)抵債的。五、經(jīng)濟(jì)適用住房及其轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。（一）經(jīng)濟(jì)適用住房的特征：

1、經(jīng)濟(jì)適用住房單套的建筑面積控制在六十平方米左右。2、經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格的確定以保本微利為原則。3、經(jīng)濟(jì)適用住房銷售實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。4、經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)實(shí)行申請(qǐng)、審核、公示和輪候制度。

（二）經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買的條件1.具有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口2.家庭收入符合市、縣人民政府劃定的低收入家庭收入標(biāo)準(zhǔn)3.無房或現(xiàn)住房屋面積低于市、縣人民政府規(guī)定的住房困難標(biāo)準(zhǔn)。（三）經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買的程序1.申請(qǐng)2.審核3.公示4.輪候（四）經(jīng)濟(jì)適用住房的轉(zhuǎn)讓出售條件：1.所售經(jīng)濟(jì)適用房已滿5年2.向政府繳納土地收益。六、已購(gòu)公有住房出售（一）已購(gòu)公有住房的概念:1、已購(gòu)公有住房是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國(guó)家和縣級(jí)以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策的規(guī)定，按照成本價(jià)(或標(biāo)準(zhǔn)價(jià))購(gòu)買的公有住房。（二）已購(gòu)公房上市出售條件

已取得合法產(chǎn)權(quán)證的已購(gòu)公房，可以上市出售。有下列情形之一的，不得上市出售：（一）以低于房改政策規(guī)定的價(jià)格購(gòu)買且沒有按照規(guī)定補(bǔ)足房?jī)r(jià)款的；（二）住房面積超過省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)，或者違反規(guī)定利用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修，且超標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或者補(bǔ)足房?jī)r(jià)款及裝修費(fèi)用的；（三）處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的；（四）產(chǎn)權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的；（五）已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的；（六）上市出售后形成新的住房困難的；（七）擅自改變房屋使用性質(zhì)的；（八）法律、法規(guī)以及縣級(jí)以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的。

（三）已購(gòu)公房上市出售的程序：（1）申請(qǐng)。（2）審核批準(zhǔn)。房地產(chǎn)行政主管部門必須在15日之內(nèi)做出是否準(zhǔn)予其上市出售的書面意見。（3）辦理過戶手續(xù)。（4）辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)均需進(jìn)行變更登記。（四）已購(gòu)公房出售后的收益分配1、以成本價(jià)購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有的公有住房上市出售的，其收入在按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)和土地收益后，歸出售者個(gè)人所有。2、以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買，職工擁有部分產(chǎn)權(quán)的已購(gòu)公房上市出售的，其收入的分配有兩種辦法：（1）出售人先按照成本價(jià)補(bǔ)足房?jī)r(jià)款及利息將原購(gòu)住房全部產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有后再出售，其收入在按規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)和土地收益后，歸出售人所有。（2）將房屋直接上市出售，其收入在按有關(guān)規(guī)定繳納稅費(fèi)和土地收益后，由出售住房的職工與原產(chǎn)權(quán)單位按照產(chǎn)權(quán)比例分配。（五）已購(gòu)公房出售時(shí)土地收益的分配國(guó)家財(cái)政部、國(guó)土資源部和建設(shè)部規(guī)定：

1、已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售時(shí)，由購(gòu)房者按規(guī)定繳納土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款。2、土地出讓金和相當(dāng)于土地出讓金之價(jià)款的標(biāo)準(zhǔn)相同，均為不低于上市公房坐落位置標(biāo)定地價(jià)的10%。3、土地出讓金按規(guī)定上交財(cái)政或返還原產(chǎn)權(quán)單位。一、商品房和商品房預(yù)售的特征（一）商品房概念：

商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)公司綜合開發(fā)，建成后出售的住宅、商業(yè)用房及其他建筑物。（二）商品房預(yù)售的概念和特征：商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給買受人，由買受人支付定金并分期支付房?jī)r(jià)款的行為。

1．房屋預(yù)售合同法律關(guān)系的主體一方是特定的。2．房屋預(yù)售合同的標(biāo)的是尚在建設(shè)中的房屋。3．商品房預(yù)售要受到較強(qiáng)的國(guó)家干預(yù)。二、商品房預(yù)售的條件：1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。3、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定了施工進(jìn)度和竣工交付日期。4、取得商品房預(yù)售許可證。根據(jù)我國(guó)《商品房預(yù)售管理辦法》的規(guī)定，開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)提交相應(yīng)證件及資料。（見P174）三、商品房預(yù)售的程序1、售前宣傳2、簽訂商品房預(yù)售合同3、辦理登記備案手續(xù)4、辦理入住手續(xù)5、辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)交付使用之日起90日內(nèi)，承購(gòu)人應(yīng)依法持有關(guān)憑證到房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，領(lǐng)取房屋所有權(quán)證。

四、預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓1、概念：預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓也被稱之為樓花轉(zhuǎn)讓，或期房轉(zhuǎn)讓。它是指商品房預(yù)售法律關(guān)系中的購(gòu)房人將所購(gòu)買的尚未竣工的商品房再轉(zhuǎn)讓他人的行為。2、對(duì)樓花轉(zhuǎn)讓的規(guī)范：（1）限制樓花轉(zhuǎn)讓的條件和次數(shù)，抑制過度投機(jī)行為。（2）完善房地產(chǎn)交易登記制度，將樓花轉(zhuǎn)讓納入房地產(chǎn)登記管理的范圍，將樓花轉(zhuǎn)讓置于政府的監(jiān)管之下。（3）通過對(duì)樓花轉(zhuǎn)讓者征收所得稅，調(diào)節(jié)其增值收益，加大其交易成本，使以投資為目的的樓花轉(zhuǎn)讓者的收益限定在一定的范圍，降低其刺激作用。

一、房屋租賃的概念和特征1、概念：房屋所有人作為出租人，在一定期限內(nèi)，將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。房屋租賃是房地產(chǎn)交易的主要形式之一。2、特征：

（1）房屋租賃關(guān)系中的出租方一般為房屋所有權(quán)人。房屋的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)人，所有權(quán)人，委托的代理人，典權(quán)人等也可以成為出租方。（2）房屋租賃一般具有明確的期限。（3）作為房屋租賃法律關(guān)系客體的房屋應(yīng)是法律允許出租的。不符合法定條件的房屋不得出租。（4）房屋租賃要進(jìn)行登記備案。二、房屋租賃分類

1、按租賃房屋的所有權(quán)性質(zhì)可將房屋租賃分為公房租賃與私房租賃2、按租賃房屋的使用性質(zhì)，可將房屋租賃分為住宅用房租賃和非住宅用房租賃3、城鎮(zhèn)廉租住房租賃。三、房屋租賃當(dāng)事人的權(quán)利與義務(wù)(一)出租方權(quán)利：1．依照合同約定收取租金。2．租賃期間有權(quán)對(duì)承租人使用房屋進(jìn)行監(jiān)督和檢查。3．在租賃合同期滿時(shí)收回出租的房屋。出租方義務(wù)：1．按照租賃合同約定將房屋交付給承租人占有、使用。2．保證出租房屋的安全使用。3．不得損害承租人的利益。4．依法繳納有關(guān)稅費(fèi)。(二)承租方權(quán)利：1．在合同約定的期限內(nèi)占有、使用房屋的權(quán)利。2．在租賃合同有效期內(nèi)，房屋發(fā)生自然損壞時(shí)，有要求出租人及時(shí)修復(fù)的權(quán)利。3．在租賃合同有效期內(nèi)，出租人將出租房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)，承租人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。4．在租賃合同期限屆滿時(shí)，出租人繼續(xù)出租房屋的，承租人在同等條件下有優(yōu)先承租權(quán)。承租方義務(wù)：

1．按房屋租賃合同約定的方式和時(shí)間交付租金，違反約定的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。2．愛護(hù)并合理使用所承租的房屋及附屬設(shè)施，不得擅自拆擴(kuò)建或增添。3．因承租人的過錯(cuò)造成房屋損壞的，承租人負(fù)有修復(fù)或賠償?shù)牧x務(wù)。4．承租人在使用房屋期間，不得將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用。5．承租廉租住房的家庭負(fù)有如實(shí)申報(bào)家庭收入的義務(wù)。四、房屋租賃合同(一)房屋租賃合同的形式格式合同。主要適用于公房租賃和廉租住房租賃。非格式合同。即一般意義上的房屋租賃合同。(二)房屋租賃合同的內(nèi)容：見教材P149(三)房屋租賃合同的終止：

1．房屋租賃合同期限屆滿。2．當(dāng)事人依法解除合同。(四)房屋租賃合同的特殊保護(hù)1、買賣不破租賃原則。2、房屋租賃合同的效力不受當(dāng)事人死亡的影響3、租賃期限屆滿，承租人繼續(xù)使用房屋，出租人沒有提出異議的原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。五、房屋的轉(zhuǎn)租(一)房屋轉(zhuǎn)租的概念與意義：

房屋轉(zhuǎn)租是指在房屋租賃關(guān)系存續(xù)期間，承租人經(jīng)出租人同意，將所承租的房屋再出租于他人的行為。房屋轉(zhuǎn)租作為房屋租賃中合理利用房屋的客觀要求，可以大大提高房屋的使用效益。(二)特征：1、房屋轉(zhuǎn)租必須經(jīng)過原出租人的同意。2、房屋轉(zhuǎn)租合同具有獨(dú)立性，但受原租賃合同的制約。3、房屋轉(zhuǎn)租需要登記備案。(三)轉(zhuǎn)租雙方權(quán)利義務(wù)：見教材六、廉租住房的租賃

我國(guó)為了解決低收入家庭的住房困難，完善社會(huì)保障體系，繼安居工程，建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房之后，又實(shí)行了廉租房供給制度。（一）廉租房的特征：1、廉租房具有明顯的社會(huì)保障性2、廉租住房租賃法律關(guān)系主體具有特定性3、實(shí)行政府規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)

(二）城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房配租1、申請(qǐng)2、審核3、公示4、輪候

七、公共租賃住房公共租賃房，是指政府提供政策支持，限定戶型面積、供應(yīng)對(duì)象和租金水平，面向城市中低收入住房困難家庭等群體出租的住房。屬于社會(huì)保障性住房的一種。（一）供應(yīng)對(duì)象城市中等偏下收入住房困難家庭（二）租金標(biāo)準(zhǔn)由市、縣人民政府統(tǒng)籌考慮，綜合住房市場(chǎng)租金水平和供應(yīng)對(duì)象的支付能力等因素合理確定，并按年度實(shí)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。（三）租賃期限租賃合同期限一般