2023《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》

2024《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》2024年《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》試卷及答案

一、單項(xiàng)選擇題（共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。）

1、房地產(chǎn)估價(jià)從某種意義上講是（）房地產(chǎn)的價(jià)值。

A.創(chuàng)造

B.發(fā)覺

C.制造

D.隱定

2、不同的房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的評(píng)估價(jià)值通常不完全相同，這主要是由于（）。

A.把握的有關(guān)信息不同

B.作出的估價(jià)師聲明不同

C.估價(jià)對(duì)象狀況不同

D.托付人不同

3、下列關(guān)于內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測(cè)量師資格互認(rèn)的表述中，錯(cuò)誤的是

（）。

A.內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測(cè)量師資格互認(rèn)協(xié)議書于20GG年11日簽署

B.內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測(cè)量師資格互認(rèn)頒證大會(huì)于20GG年8月舉辦

C.內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測(cè)量師資格互認(rèn)協(xié)議書簽署后，內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師自動(dòng)成為香港測(cè)量師

D.內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測(cè)量師資格互認(rèn)是內(nèi)地與香港最早實(shí)現(xiàn)資格互認(rèn)的

專業(yè)技術(shù)人員資格之一

4、某夫妻共有一套成本價(jià)購買的房改房，現(xiàn)因離婚進(jìn)行財(cái)產(chǎn)分割的需要而托付

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該套房改房的價(jià)格，則較合理的估價(jià)結(jié)果是（）。

A.現(xiàn)時(shí)該房改房上市交易的正常價(jià)格扣除受讓方應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金

B.現(xiàn)時(shí)該房改房上市交易的正常價(jià)格

C.現(xiàn)時(shí)該房屋的房改成本價(jià)

D.當(dāng)時(shí)該房屋的房改成本價(jià)

5、在使用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估在建工程價(jià)值時(shí)，利用直接成本利潤率估算開發(fā)利潤

的公式為開發(fā)利潤=（）X直接成本利潤率。

A.后續(xù)開發(fā)成本+管理費(fèi)用

B.后續(xù)開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用

C.待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值+后續(xù)開發(fā)成本

D.待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值+后續(xù)開發(fā)成本+取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費(fèi)

6、判定一宗房地產(chǎn)是否為收益性房地產(chǎn)，關(guān)鍵是看該房地產(chǎn)（）。

A.目前是否有經(jīng)濟(jì)收入

B.過去是否帶來了經(jīng)濟(jì)收益

C.是否具有產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的力量

D.目前的收入是否大于運(yùn)營費(fèi)用

7、某套住宅總價(jià)30萬元，套內(nèi)建筑面積125平米，套內(nèi)墻風(fēng)光積20平米，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e25平米，則該住宅每平方米建筑面積的價(jià)格為（）元。

A.1765

B.20GG

C.2069

D.2400

8、房地產(chǎn)估價(jià)師從某個(gè)特定投資者的角度動(dòng)身評(píng)估出的價(jià)值屬于（）。

A.市場價(jià)值

B.清算價(jià)值

C.快速變現(xiàn)價(jià)值

D.投資價(jià)值

9、TN關(guān)于不同類型價(jià)值的凹凸關(guān)系的表述中，錯(cuò)誤的是（）。

A.原始價(jià)值高于賬面價(jià)值

B.投資價(jià)值高于市場價(jià)值

C.謹(jǐn)慎價(jià)值低于市場價(jià)值

D.快速變現(xiàn)價(jià)值低于市場價(jià)值

10、某期房估計(jì)兩年后竣工交付使用，目前與其類似在現(xiàn)房價(jià)格為4500元每平米，出租的年末凈收益為500元每平米。假設(shè)年折現(xiàn)率為8%，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償估量為現(xiàn)房價(jià)格的3%，則該期房目前的價(jià)格為（）元每平米。

A.3473

B.4365

C.4500

D.4635

11、依據(jù)房地產(chǎn)市場租金與租約租金差額的現(xiàn)值之和求出的價(jià)值是（）。

A.有租約限制下的價(jià)值

B.共有房地產(chǎn)的價(jià)值

C.無租約限制下的價(jià)值

D.承租人權(quán)益的價(jià)值

12、弓I起真正的房地產(chǎn)自然增值的緣由是（）。

A.裝修改造

B.需求增加

C.通貨膨脹

D.改進(jìn)物業(yè)管理

13、下列狀況中會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升的是（）。

A.上調(diào)貸款利率

B.收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款

C.開征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收

D.增加土地供應(yīng)

14、某宗房地產(chǎn)規(guī)劃用途為商業(yè)，現(xiàn)狀為超市，年凈收益為18萬元，估計(jì)改為服裝店后的年凈收益為20萬元，除此無其他更好的用途，則依據(jù)（）應(yīng)按服裝店用途進(jìn)行估價(jià)。

A.合法原則

B.最高最佳使用原則

C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則

D.替代原則

15、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)的表述中，錯(cuò)誤的是（）。

A.房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場定價(jià)而不是替代市場定價(jià)

B.房地產(chǎn)估價(jià)是供應(yīng)價(jià)值意見而不是作價(jià)格保征

C.房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差而且不能有誤差范圍限制

D.房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格

16、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)原則的表述中，錯(cuò)誤的是（）。

A.獨(dú)立、客觀、公正原則屬于普適性原則

B.合法原則屬于一般性原則

C.最高最佳使用原則屬于技木性原則

D.謹(jǐn)慎原則屬于一般性原則

17、以房地產(chǎn)抵押貸款為目的的估價(jià)，其估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則上為（）。

A.簽訂估價(jià)托付合同之日

B.發(fā)放抵押貸款之日

C.完成估價(jià)對(duì)象實(shí)地查看之日

D.將來處置抵押房地產(chǎn)之日

18、甲、乙兩宗相鄰?fù)恋兀瑑r(jià)格均為50萬元，若將該兩宗土地合并為一宗土地，

合并后的市場價(jià)格為150萬元。在這種狀況下，假如乙宗地的擁有者購買甲宗

地，貝U甲宗地的擁有者合理的索價(jià)范圍是（）萬元。

A.0?50

B.50?75

C.50?100

D.100?150

19、為評(píng)估某房地產(chǎn)20GG年9月1日的市場價(jià)格，選取的可比實(shí)例資料是交

易日期為20GG年3月1日，合同交易價(jià)格為4000元每平米，商定建筑面積

為95每平米，合同商定面積誤差在6%以內(nèi)不增加付款，實(shí)際產(chǎn)權(quán)登記面積為

100每平米。自20GG年1月1日起至20GG年9月1日，當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)價(jià)格平均每月比上月上漲0.3%，則就上述狀況對(duì)該可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理后

的單價(jià)為（）元每平米。

A.3868.92

B.4000.00

C.4072.54

D.4286.89

20、某地區(qū)房地產(chǎn)交易中買方和賣方應(yīng)交納的稅費(fèi)分別為正常交易價(jià)格的3%和6%,某宗房地產(chǎn)建筑面積為120平米，買賣雙方商定，買方付給賣方30萬元，并由買方交納全部的稅費(fèi)。則該宗房地產(chǎn)的正常成交單價(jià)為（）元每平米。

A.2427.18

B.2500.00

C.2575.00

D.2659.57

21、為估算某建筑物的重新購建價(jià)格，經(jīng)測(cè)算其土建工程真接費(fèi)為780元每平米，安裝工程直接費(fèi)為450元每平米（其中人工費(fèi)為50元每平米），裝飾裝修工程直接費(fèi)為900元每平米（其中人工費(fèi)為45元每平米），又知該地區(qū)土建工程綜合費(fèi)率為土建工程直接費(fèi)的15%，安裝工程綜合費(fèi)率為安裝工程人工費(fèi)的75%，裝飾裝修工程綜合費(fèi)率為裝飾裝修工程人工費(fèi)的72%，稅金為35%，則該建筑

物的建筑安裝裝飾工程費(fèi)為（）元每平米。

A.2204.55

B.2397.99

C.3237.60

D.3345.64

22、某房地產(chǎn)的重建價(jià)格為20GG萬元，已知在建筑期間中心空調(diào)系統(tǒng)因功率大較正常狀況多投入150萬元，投入使用后每年多耗電費(fèi)0.8萬元。假定該空調(diào)系統(tǒng)使用壽命為15年，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的酬勞率為12%，則該房地產(chǎn)扣除該項(xiàng)功能折舊后的價(jià)值為（）萬元。

A.1838.00

B.1844.55

C.1845.87

D.1850.00

23、某估價(jià)對(duì)象為一舊廠房改造的超級(jí)市場，建設(shè)期為2年，該廠房建成5年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓用續(xù)，土地使用期限為40年，土地使用權(quán)出讓合同商定土地使

用期間屆滿不行續(xù)期。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為50年。假設(shè)殘值率為零，采納直線法計(jì)算建筑物折舊時(shí)年折舊率為（）。

A.2.00%

B.2.13%

C.2.22%

D.2.50%

24、某宗房地產(chǎn)是于3年前通過出讓方式取得，當(dāng)時(shí)獲得的土地使用期限為50年并商定不行續(xù)期，判定其將來每年的凈收益基本穩(wěn)定。估計(jì)該宗房地產(chǎn)在正常狀況下將來4年的凈收益分別為31萬元、29萬元、30.5萬元、29.5萬元，酬勞率為8%。用將來數(shù)據(jù)資本化公式法計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬元。

A.35

B.85B.360.49

C.362.93

D.365.29

25、某商品住宅總價(jià)為98萬元，首付款為30%，其余為抵押貸款，貸款期限

為15年，按月等額還本利息，貸款年利率為7.5%，自有資金資本化率為8%。則其綜合資本化率為（）。

A.7.65%

B.B.75%

C.9.42%

D.10.19%

26、某公司購買一宗房地產(chǎn)，土地使用期限為40年，不行續(xù)期，至今已使用了

8年。該宗房地產(chǎn)當(dāng)時(shí)在正常狀況下第一年獲得凈收益6萬元，以后每年凈收益增長2%，從第8年開頭，凈收益保持穩(wěn)定，該宗房地產(chǎn)的酬勞率為7%。則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)收益價(jià)格為（）萬元。

A.85.45

B.87.16

C.88.50

D.88.90

27、某在建工程規(guī)劃建筑面積為12400平米，土地使用期限為40年，從升工之日起計(jì)算。項(xiàng)目建設(shè)期為2年，建成后半年可全部出租，按可出租面積計(jì)算的月