世聯(lián)房地產(chǎn)市場研究尋找沙漠中的綠洲

27十二月2023世聯(lián)房地產(chǎn)市場研究尋找沙漠中的綠洲特別聲明

本報(bào)告僅作提供資料之用，客戶幵丌能盡依賴此報(bào)告而取代行使獨(dú)立判斷。本公司力求報(bào)告內(nèi)容準(zhǔn)確完整，但丌對(duì)因使用本報(bào)告而產(chǎn)生的仸何后果承擔(dān)法律責(zé)仸。本報(bào)告的版權(quán)歸深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股仹有限公司所有，如需引用和轉(zhuǎn)載，需征得版權(quán)所有者的同意。仸何人使用本報(bào)告，視為同意以上聲明。世聯(lián)房地產(chǎn)市場研究尋找沙漠中的綠洲1234 2市場篇：走勢包含一切信息房企篇：發(fā)展模式的當(dāng)下性家庭篇：尋找沙漠中的綠洲未杢篇：政策糾結(jié)下的前行世聯(lián)房地產(chǎn)市場研究尋找沙漠中的綠洲市場篇：走勢包含一切信息1世聯(lián)房地產(chǎn)市場研究尋找沙漠中的綠洲走勢包含一切信息。

關(guān)于市場，我們已經(jīng)探討過頗多。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的內(nèi)生因素包括經(jīng)濟(jì)增長、人口結(jié)構(gòu)、居民收入和消費(fèi)、城鎮(zhèn)化、城市發(fā)展等等，我們在過往的報(bào)告里對(duì)上述因素均已做過深度分析。 今年以來，我們不斷分析市場的領(lǐng)先指標(biāo)，以求在長期基本面下摸索行業(yè)小周期波動(dòng)的規(guī)律。我們堅(jiān)信，基本面和技術(shù)面會(huì)形成共振，最終形成市場走勢。走勢必完美，其后是趨勢的一背而馳。反過來，走勢也一定是市場各方合力的最終結(jié)果。因此，我們可以通過市場的走勢判斷各方力量當(dāng)下的此消彼長以及推測未來變化。即，走勢包含一切信息。走勢世聯(lián)房地產(chǎn)市場研究尋找沙漠中的綠洲全國房地產(chǎn)市場各挃標(biāo)表現(xiàn)逐步好轉(zhuǎn)世聯(lián)房地產(chǎn)市場研究尋找沙漠中的綠洲2007-022007-022007-042007-062007-042007-062007-082007-082007-102007-122008-022008-042008-062008-082008-102008-122007-102007-122008-022008-042008-062008-082008-102008-122009-022009-042009-062009-082009-102009-122010-022010-042010-062010-082010-102010-122011-022011-042011-062011-082011-102011-122009-022009-042009-062009-082009-102009-122010-022010-042010-062010-082010-102010-122011-022011-042011-062011-082011-102011-122012-022012-042012-022012-0490%商品房銷售面積同比商品房銷售金額同比全國商品房、商品住宅銷售面積和銷售金額同比增速底部企穩(wěn)回升

全國商品房銷售面積、銷售金額同比商品住宅銷售面積同比商品住宅銷售金額同比

70% 50% 30% 10%-10%-30%

全國商品住宅銷售面積、銷售金額同比

90% 70% 50% 30% 10%-10%-30%數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局，世聯(lián)研究世聯(lián)房地產(chǎn)市場研究尋找沙漠中的綠洲2004-022004-052004-082004-112005-022005-052005-082005-112006-022006-052006-082004-022004-052004-082004-112005-022005-052005-082005-112006-022006-052006-082006-112007-022007-052007-082007-112008-022006-112007-022007-052007-082007-112008-022008-052008-082008-112009-022009-052009-082009-112008-052008-082008-112009-022009-052009-082009-112010-022010-052010-082010-112011-022011-052011-082011-112012-022010-022010-052010-082010-112011-022011-052011-082011-112012-022012-052012-05房地產(chǎn)開發(fā)投資增速繼續(xù)回落，其中商業(yè)營業(yè)用房投資運(yùn)行平穩(wěn)，住

宅開發(fā)投資回落，辦公樓開發(fā)投資震蕩上行80%住宅開發(fā)投資完成額累計(jì)同比辦公樓開發(fā)投資完成額累計(jì)同比商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資完成額累計(jì)同比

60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%120%100%房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)回落

房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額:累計(jì)同比

辦公樓開發(fā)投資表現(xiàn)較好

60% 40% 20% 0%-20%數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局，世聯(lián)研究世聯(lián)房地產(chǎn)市場研究尋找沙漠中的綠洲2004-022004-042004-062004-082004-102004-122005-022005-042005-062005-082005-102005-122006-022006-042006-062006-082006-102006-122007-022007-042007-062007-082007-102007-122008-022008-042008-062008-082008-102008-122009-022009-042009-062009-082009-102009-122010-022010-042010-062010-082010-102010-122011-022011-042011-062011-082011-102011-122012-022012-042004-022004-042004-062004-082004-102004-122005-022005-042005-062005-082005-102005-122006-022006-042006-062006-082006-102006-122007-022007-042007-062007-082007-102007-122008-022008-042008-062008-082008-102008-122009-022009-042009-062009-082009-102009-122010-022010-042010-062010-082010-102010-122011-022011-042011-062011-082011-102011-122012-022012-040.8住宅:累計(jì)同比辦公樓:累計(jì)同比商業(yè)營業(yè)用房:累計(jì)同比房屋新開工面積增速降幅開始收窄，辦公樓新開工面積增速初步觸底

0.8 0.6 0.4 0.2 0-0.2-0.4 1

房屋新開工面積增速降幅收窄

房屋新開工面積:累計(jì)同比住宅新開工面積同比降幅收窄、辦公樓新開工面積增速初步觸底

0.6 0.4 0.2 0 -0.2 -0.4數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局，世聯(lián)研究世聯(lián)房地產(chǎn)市場研究尋找沙漠中的綠洲水漲船高，市場持續(xù)回暖世聯(lián)房地產(chǎn)市場研究尋找沙漠中的綠洲2010-012010-022010-032010-042010-052010-062010-072010-082010-092010-102010-112010-122011-012011-022011-032011-042011-052011-062011-072011-082011-092011-102011-112011-122012-012012-022012-032012-042012-052012-062010-012010-022010-032010-042010-052010-062010-072010-082010-092010-102010-112010-122011-012011-022011-032011-042011-052011-062011-072011-082011-092011-102011-112011-122012-012012-022012-032012-042012-052012-062010-012010-022010-032010-042010-052010-062010-072010-082010-092010-102010-112010-122011-012011-022011-032011-042011-052011-062011-072011-082011-092011-102011-112011-122012-012012-022012-032012-042012-052012-062010-012010-022010-032010-042010-052010-062010-072010-082010-092010-102010-112010-122011-012011-022011-032011-042011-052011-062011-072011-082011-092011-102011-112011-122012-012012-022012-032012-042012-052012-06一線城市：北京、深圳、上海、廣州3月份以來成交量大幅上漲,成交

均價(jià)趨于平穩(wěn)北京商品住宅月度量價(jià)變化深圳商品住宅月度量價(jià)變化上海商品住宅月度量價(jià)變化廣州商品房月度量價(jià)變化數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)研究200150100 50 0商品住宅成交面積（萬平米）商品住宅成交均價(jià)（元/平方米） 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0504540353025201510 5 0商品住宅成交面積（萬平米）商品住宅成交均價(jià)（元/平方米） 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0160140120100 80 60 40 20 0商品住宅成交面積（萬平米）商品住宅成交均價(jià)（元/平方米） 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0200150100 50 0商品房成交面積（萬平米）商品房成交均價(jià)（元/平方米） 15000 12000 9000 6000 3000 0世聯(lián)房地產(chǎn)市場研究尋找沙漠中的綠洲2010-012010-022010-032010-042010-052010-062010-072010-082010-092010-102010-112010-122011-012011-022011-032011-042011-052011-062011-072011-082011-092011-102011-112011-122012-012012-022012-032012-042012-052012-062010-012010-022010-032010-042010-052010-062010-072010-082010-092010-102010-112010-122011-012011-022011-032011-042011-052011-062011-072011-082011-092011-102011-112011-122012-012012-022012-032012-042012-052012-062010-012010-022010-032010-042010-052010-062010-072010-082010-092010-102010-112010-122011-012011-022011-032011-042011-052011-062011-072011-082011-092011-102011-112011-122012-012012-022012-032012-042012-052012-062010-012010-022010-032010-042010-052010-062010-072010-082010-092010-102010-112010-122011-012011-022011-032011-042011-052011-062011-072011-082011-092011-102011-112011-122012-012012-022012-032012-042012-05100007000二線城市：重慶、長沙、合肥、天津成交量大幅攀升，價(jià)格企穩(wěn)重慶商品房月度量價(jià)變化200150100 50 0商品住宅成交面積（萬平米）商品住宅成交均價(jià)（元/平方米） 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0長沙商品住宅月度量價(jià)變化合肥商品住宅月度量價(jià)變化天津商品住宅月度量價(jià)變化數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)研究300250200150100 50 0商品房銷售面積-萬平方米商品房銷售均價(jià)-元/平方米 8000 6000 4000 2000 0120100 80 60 40 20 0商品住宅成交面積（萬平米）商品住宅成交均價(jià)（元/平方米） 8000 6000 4000 2000 0150100 50 0商品住宅成交面積（萬平米）商品住宅成交均價(jià)（元/平方米） 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0世聯(lián)房地產(chǎn)市場研究尋找沙漠中的綠洲2010-012010-022010-032010-042010-052010-062010-072010-082010-092010-102010-112010-122011-012011-022011-032011-042011-052011-062011-072011-082011-092011-102011-112011-122012-012012-022012-032012-042012-052012-062010-012010-022010-032010-042010-052010-062010-072010-082010-092010-102010-112010-122011-012011-022011-032011-042011-052011-062011-072011-082011-092011-102011-112011-122012-012012-022012-032012-042012-052012-062010-012010-022010-032010-042010-052010-062010-072010-082010-092010-102010-112010-122011-012011-022011-032011-042011-052011-062011-072011-082011-092011-102011-112011-122012-012012-022012-032012-042012-052012-062010-012010-022010-032010-042010-052010-062010-072010-082010-092010-102010-112010-122011-012011-022011-032011-042011-052011-062011-072011-082011-092011-102011-112011-122012-012012-022012-032012-042012-052012-06二線城市：杭州成交量節(jié)節(jié)攀升，成都成交量震蕩上行，濟(jì)南量升

價(jià)跌，青島表現(xiàn)較差數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)研究1000080006000400020000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0

150 120 90 60 30 0120100 80 60 40 20 0

成都商品住宅月度量價(jià)變化

商品住宅成交面積（萬平米）商品住宅成交均價(jià)（元/平方米）

青島商品住宅月度量價(jià)變化商品住宅成交面積（萬平米）商品住宅成交均價(jià)（元/平方米）30,00025,00020,00015,00010,0005,0000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0

60 50 40 30 20 10 050.0040.0030.0020.0010.00 0.00

杭州商品房月度量價(jià)變化

商品住宅成交面積-萬平方米商品住宅成交均價(jià)-平方米/元

濟(jì)南商品住宅月度量價(jià)變化商品住宅成交面積（萬平米）商品住宅成交均價(jià)（元/平方米）世聯(lián)房地產(chǎn)市場研究尋找沙漠中的綠洲2010-012010-022010-032010-042010-052010-062010-072010-082010-092010-102010-112010-122011-012011-022011-032011-042011-052011-062011-072011-082011-092011-102011-112011-122012-012012-022012-032012-042012-052012-062010-012010-022010-032010-042010-052010-062010-072010-082010-092010-102010-112010-122011-012011-022011-032011-042011-052011-062011-072011-082011-092011-102011-112011-122012-012012-022012-032012-042012-052010-012010-022010-032010-042010-052010-062010-072010-082010-092010-102010-112010-122011-012011-022011-032011-042011-052011-062011-072011-082011-092011-102011-112011-122012-012012-022012-032012-042012-052010-012010-022010-032010-042010-052010-062010-072010-082010-092010-102010-112010-122011-012011-022011-032011-042011-052011-062011-072011-082011-092011-102011-112011-122012-012012-022012-032012-042012-052012-06二線城市：南寧、西安、武漢、南京成交量持續(xù)回暖，價(jià)格平穩(wěn)8000700060005000400030002000100008070605040302010 0

南寧商品住宅月度量價(jià)變化商品住宅成交面積（萬平米）商品住宅成交均價(jià)（元/平方米）

武漢商品住宅月度量價(jià)變化80604020 0100商品住宅成交面積（萬平方米）80006000400020000200150100 50 0

西安商品住宅月度量價(jià)變化商品住宅成交面積（萬平米）商品住宅成交均價(jià)（元/平方米）

南京商品住宅月度量價(jià)變化6,6006,4006,2006,0005,8005,6005,4005,2006,800

140 120 100 80 60 40 20 0數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)研究160成交面積-萬平方米成交均價(jià)-元/平方米(右軸）世聯(lián)房地產(chǎn)市場研究尋找沙漠中的綠洲2010-012010-022010-032010-042010-052010-062010-072010-082010-092010-102010-112010-122011-012011-022011-032011-042011-052011-062011-072011-082011-092011-102011-112011-122012-012012-022012-032012-042012-052012-062010-012010-022010-032010-042010-052010-062010-072010-082010-092010-102010-112010-122011-012011-022011-032011-042011-052011-062011-072011-082011-092011-102011-112011-122012-012012-022012-032012-042012-052012-062010-012010-022010-032010-042010-052010-062010-072010-082010-092010-102010-112010-122011-012011-022011-032011-042011-052011-062011-072011-082011-092011-102011-112011-122012-012012-022012-032012-042012-052012-062010-012010-022010-032010-042010-052010-062010-072010-082010-092010-102010-112010-122011-012011-022011-032011-042011-052011-062011-072011-082011-092011-102011-112011-122012-012012-022012-032012-042012-052012-06三線城市：佛山、東莞、臨沂、惠州成交量明顯上升，價(jià)格比較平穩(wěn)數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)研究1000080006000400020000120100 80 60 40 20 0

佛山商品住宅月度量價(jià)變化商品住宅成交面積（萬平米）商品住宅成交均價(jià)（元/平方米）

惠州商品住宅月度量價(jià)變化100008000600040002000070605040302010 0

東莞商品住宅月度量價(jià)變化商品住宅成交面積（萬平米）商品住宅成交均價(jià)（元/平方米）

臨沂商品住宅月度量價(jià)變化600040002000040302010 050商品住宅成交面積（萬平米）商品住宅成交均價(jià)（元/平方米） 800040002000060003025201510 5 035銷售面積-萬平方米銷售均價(jià)-元/平方米世聯(lián)房地產(chǎn)市場研究尋找沙漠中的綠洲2011-012011-022011-032011-042011-052011-062011-072011-082011-092011-102011-112011-122012-012012-022012-032012-042012-052012-062010-012010-022010-032010-042010-052010-062010-072010-082010-092010-102010-112010-122011-012011-022011-032011-042011-052011-062011-072011-082011-092011-102011-112011-122012-012012-022012-032012-042012-052012-062010-012010-022010-032010-042010-052010-062010-072010-082010-092010-102010-112010-122011-012011-022011-032011-042011-052011-062011-072011-082011-092011-102011-112011-122012-012012-022012-032012-042012-052012-062010-012010-022010-032010-042010-052010-062010-072010-082010-092010-102010-112010-122011-012011-022011-032011-042011-052011-062011-072011-082011-092011-102011-112011-122012-012012-022012-032012-042012-05三線城市：常州、鎮(zhèn)江、中山、肇慶成交量回升，成交均價(jià)平穩(wěn)數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)研究1000080006000400020000120100 80 60 40 20 0

常州商品住宅月度量價(jià)變化商品住宅成交面積（萬平米）商品住宅成交均價(jià)（元/平方米）70006000500040003000200010000100 80 60 40 20 0

中山商品住宅月度量價(jià)變化商品住宅成交面積（萬平米）商品住宅成交均價(jià)（元/平方米）80006000400020000353025201510 5 0

鎮(zhèn)江商品住宅月度量價(jià)變化商品住宅成交面積（萬平米）商品住宅成交均價(jià)（元/平方米）7000600050004000300020001000025201510 5 0肇慶商品住宅月度量價(jià)變化

銷售面積-萬平方米銷售均價(jià)-元/平方米世聯(lián)房地產(chǎn)市場研究尋找沙漠中的綠洲隨市場持續(xù)回暖，世聯(lián)監(jiān)測的28個(gè)城市降價(jià)促銷樓盤數(shù)量增速趨緩

世聯(lián)監(jiān)測的28個(gè)城市降價(jià)促銷樓盤新增數(shù)量增速放緩200

300258

340326389

442419

536 516 502480103122

182176206

230215

275 271 25824827181

157 112 895236464

9185106117129

158 155 151146

87 5818174810830263534157 464766

8685100118130136

162 159144

6月25日至7月20日數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)研究6月25日至10月8日6月25日至9月13日6月25日至8月26日 6月25日至8月3日6月25日至10月23日

6月25日至12月5日6月25日至11月13日6月25日至12年2月3日 6月25日至12月29日6月25日至12年2月29日

6月25日至12年4月9日6月25日至12年3月19日6月25日至12年6月30日6月25日至12年6月10日6月25日至12年5月20日6月25日至12年4月30日降價(jià)幅度小于10%（個(gè)）降價(jià)幅度10-15%之間（個(gè)）降價(jià)幅度15-20%之間（個(gè)）降價(jià)幅度20%以上（個(gè)）世聯(lián)房地產(chǎn)市場研究尋找沙漠中的綠洲

受成交量持續(xù)回暖影響，世聯(lián)監(jiān)測的28個(gè)城市降價(jià)情況出現(xiàn)了分化2012年6月11日至6月30日，沈陽、常州、蘇州、東莞、佛山、西安、南昌、廈門、南京、寧波、中山、惠州、臨沂、泰安、深圳、成都共16個(gè)城市無實(shí)質(zhì)性漲價(jià)戒降價(jià)樓盤。廣州、杭州、濟(jì)南、昆明、南京、珠海、重慶共7個(gè)城市出現(xiàn)新增漲價(jià)樓盤。數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)研究8.3%7.3%14.3%9.3%6.8%5.0%8.6%16.9%5%0%10%25%20%15%102348765北京大連廣州杭州合肥濟(jì)南昆明青島上海重慶降價(jià)樓盤數(shù)量 20.0%平均降價(jià)幅度（右軸） 15.8%世聯(lián)房地產(chǎn)市場研究尋找沙漠中的綠洲庫存高位運(yùn)行，去化速度加快世聯(lián)房地產(chǎn)市場研究尋找沙漠中的綠洲2011-012011-022011-032011-042011-052011-062011-072011-082011-092011-102011-112011-122012-012012-022012-032012-042012-050.50.02.53.0

2.01500 1.51000 1.020002500新增供應(yīng)面積銷售面積供銷比（右軸）世聯(lián)重點(diǎn)監(jiān)測的16個(gè)城市供應(yīng)銷售比

2012年以來，隨著成交量上行，供銷比下行世聯(lián)監(jiān)測的16個(gè)城市的商品住宅新增供應(yīng)銷售數(shù)據(jù)顯示，2011年3月以杢，由于供應(yīng)顯著大于銷售，16城市庫存持續(xù)增加，房企去化壓力劇增。2012年以杢，隨著房地產(chǎn)市場成交持續(xù)回暖，供銷比呈現(xiàn)下降趨勢，庫存壓力有所緩解。

500 0數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)研究世聯(lián)房地產(chǎn)市場研究尋找沙漠中的綠洲2010-012010-012010-032010-052010-072010-092010-112011-012011-032011-052011-052011-072011-092011-112011-032011-012010-112010-092010-072010-052010-032011-072011-092011-112012-012012-032012-052012-012012-032012-052010-012010-032010-052010-072010-092010-112011-012010-012010-032010-052010-072010-092010-112011-012011-032011-052011-072011-092011-112012-012012-032011-032011-052011-072011-092011-112012-012012-032012-052012-05北京、上海、廣州庫存形勢依然較為嚴(yán)峻，深圳情況稍好深圳商品住宅庫存情況廣州商品房庫存情況北京商品住宅庫存情況上海商品房庫存情況數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)研究1050300200100 0400商品住宅可銷售面積（萬平方米）去化時(shí)間(月）-右軸1525201510503015001000 500 02000商品房可銷售面積（萬平方米）去化時(shí)間(月）-右軸201510502512001000 800 600 400 200 01400商品住宅可銷售面積（萬平方米）去化時(shí)間(月）-右軸302520151050352,0001,5001,000 500 02,500可售面積（萬平米）去化時(shí)間（月）-右軸世聯(lián)房地產(chǎn)市場研究尋找沙漠中的綠洲2010-012010-032010-052010-072010-092010-112011-012011-032011-052011-072010-012010-032010-052010-072010-092010-112011-012011-032011-052011-072011-092011-092011-112012-012012-032012-052011-112012-012012-032012-052010-012010-032010-052010-072010-092010-112011-012011-032011-052011-072011-092011-112012-012012-032012-052008-122009-032009-062009-092009-122010-032010-062010-092010-122011-032011-062011-092011-122012-032012-06寧波、杭州、青島、成都庫存量有見頂跡象，但寧波、青島去化壓力

較大，杭州、成都有所緩解青島商品住宅庫存情況成都商品住宅庫存情況數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)研究400300200100 0

杭州商品住宅庫存情況商品住宅可售面積（萬平方米）去化時(shí)間（月）-右軸30 25 20 15 10 5 02015105025600500400300200100 0700商品住宅可銷售面積（萬平方米）去化時(shí)間（月）2015105025800600400200 01000商品住宅可銷售面積（萬平方米）去化時(shí)間（月）504030201001000 800 600 400 200 0

寧波商品住宅庫存情況商品房可銷售面積（萬平方米）去化時(shí)間(月）-右軸世聯(lián)房地產(chǎn)市場研究尋找沙漠中的綠洲2010-012010-012010-032010-052010-072010-092010-112011-012011-032011-052011-072011-092011-112012-012012-032012-052010-032010-052010-072010-092010-112011-012011-032011-052011-072011-092011-112012-012012-032012-052010-012010-032010-012010-032010-052010-072010-092010-112011-012010-052010-072010-092010-112011-012011-032011-052011-072011-092011-112012-012012-032011-032011-052011-072011-092011-112012-012012-032012-052重慶、蘇州、濟(jì)南庫存仍處于高位，但去化加速，廈門去化時(shí)間縮

短不明顯0876543210

廈門商品房庫存情況商品房待售面積萬平方米）去化時(shí)間（月）-右軸數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)研究200015001000 500 0

重慶商品住宅庫存情況商品房可售面積（萬平米）去化時(shí)間（月）-右軸1086420141401212010100 808 606 404 202 00

濟(jì)南商品住宅庫存情況商品住宅可售面積（萬平方米）去化時(shí)間(月）-右軸00700600500400300200100

蘇州商品住宅庫存情況商品住宅可銷售面積（萬平方米）去化時(shí)間（月）-右軸12300 10250 8200 6150 4100 50世聯(lián)房地產(chǎn)市場研究尋找沙漠中的綠洲2010-012010-032010-052010-072010-092010-112011-012011-032011-052011-072011-092011-112012-012009-022009-052009-082009-112010-022010-052010-082010-112011-022011-052011-082011-112012-022012-052012-032012-052010-012010-012010-032010-052010-072010-092010-112011-012010-032010-052010-072010-092010-112011-012011-032011-052011-072011-092011-112012-012012-032011-032011-052011-072011-092011-112012-012012-032012-05臨沂、泉州、中山庫存略有增加，惠州和泉州去化加速，臨沂和中山

去化時(shí)間縮短不明顯惠州商品住宅庫存情況臨沂商品住宅庫存情況6543210160140120100 80 60 40 20 0

泉州商品住宅庫存情況商品房待售面積（萬平方米）去化時(shí)間(月）-右軸76543210400350300250200150100 50 0

中山商品住宅庫存情況商品房待售面積去化時(shí)間（月）-右軸數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)研究105015250200150100 50 0300350商品住宅可售面積(萬平方米）去化時(shí)間(月）-右軸864201012100 80 60 40 20 0120140商品住宅可售面積(萬平方米）去化時(shí)間(月）-右軸世聯(lián)房地產(chǎn)市場研究尋找沙漠中的綠洲房企篇：發(fā)展模式的當(dāng)下性2世聯(lián)房地產(chǎn)市場研究尋找沙漠中的綠洲最重要的是，這種模式如何死去。05年、08年某些房企股權(quán)轉(zhuǎn)讓的戲碼在今年重新上演了一遍，其實(shí)更多案例在背后悄悄發(fā)生。經(jīng)濟(jì)下行時(shí)，去杠桿進(jìn)程中企業(yè)債權(quán)融資失效的結(jié)果是股權(quán)融資，且其主動(dòng)收縮會(huì)加劇經(jīng)濟(jì)下行壓力，反過來推升企業(yè)杠桿，形成惡性循環(huán)。慶幸的是，經(jīng)濟(jì)壓力倒逼政策放松，房企熬過最難受的日子，有人卻倒在黎明前。 企業(yè)創(chuàng)造著市場，市場也創(chuàng)造著企業(yè)，這些都是當(dāng)下的，也是模式化的。真正的理性是，這種模式如何在當(dāng)下進(jìn)行著，并非介入的模式如何。模式從來都不是預(yù)設(shè)的，從來都是當(dāng)下的。消逝，新生。這就是市場唯一的自然法則。去杠桿世聯(lián)房地產(chǎn)市場研究尋找沙漠中的綠洲龍頭房企以價(jià)換量的策略效果明顯世聯(lián)房地產(chǎn)市場研究尋找沙漠中的綠洲開發(fā)商名稱2012年上半年 銷售金額2012年目標(biāo)12年目標(biāo) 完成率開發(fā)商名稱2012年上半年 銷售金額2012年目標(biāo)2012年目標(biāo) 完成率萬科621130047.8%福星327045.7%保利476.5680059.6%嘉凱城206033.3%金地133.931043.2%金融街4613633.8%招商15925063.6%華發(fā)296048.3%首開7013551.9%棲霞建設(shè)203066.7%金科5516034.4%中天305060.0%榮盛6515043.3%世茂347048.6%中南6310063.0%億城184045.0%陽光城307042.9%蘇寧環(huán)球385076.0%冠城大通224055.0%北京城建40.77058.1%新湖中寶227031.4%華僑城7016542.4%濱江477067.1%內(nèi)地上市龍頭房企業(yè)績表現(xiàn)亮麗，以價(jià)換量的效果明顯數(shù)據(jù)來源：申銀萬國、世聯(lián)研究世聯(lián)房地產(chǎn)市場研究尋找沙漠中的綠洲2008-032008-052008-072008-092008-112009-012009-032009-052009-072009-092009-112010-012010-032010-052010-072010-092010-112011-012011-032011-052011-072011-092011-112012-012012-032012-052008-012008-032008-052008-072008-092008-112009-012009-032009-052009-072009-092009-112010-012010-032010-052010-072010-092010-112011-012011-032011-052011-072011-092011-112012-012012-032012-052010-012010-032010-052010-072010-092010-112011-012011-032011-052011-072011-092011-112012-012012-032012-052008-012008-032008-052008-072008-092008-112009-012009-032009-052009-072009-092009-112010-012010-032010-052010-072010-092010-112011-012011-032011-052011-072011-092011-112012-012012-032012-0516000120008000400002000040302010 050銷售面積（萬平米）銷售均價(jià)（元）龍頭房企萬科、保利、金地、世茂以價(jià)換量，高周轉(zhuǎn)策略效果明顯1200080004000016000150120 90 60 30 0180萬科銷售量價(jià)情況銷售面積（萬平米）銷售均價(jià)（元）1200080004000016000100 80 60 40 20 0120保利銷售量價(jià)情況銷售面積（萬平米）銷售均價(jià)（元）13500900045000180005040302010 060金地銷售量價(jià)情況銷售面積（萬平米）銷售均價(jià)（元）世茂銷售量價(jià)情況數(shù)據(jù)來源：Wind，世聯(lián)研究世聯(lián)房地產(chǎn)市場研究尋找沙漠中的綠洲2008-062008-092008-122009-032009-062009-092009-122010-022010-042010-062010-082010-102010-122011-022011-042010-092010-122011-032011-062011-092011-122012-032011-062011-082011-102010-062010-032009-122011-122012-022012-042010-102010-122011-022011-042011-062011-082011-102011-122012-022012-042008-072008-102009-012009-042009-072009-102010-012010-042010-072010-102011-012011-042011-072011-102012-012012-04中海外、綠城以價(jià)換量，恒大、融創(chuàng)銷售回暖，價(jià)格企穩(wěn)2500020000150001000050000907560453015 0中海外銷售量價(jià)情況銷售面積（萬平米）銷售均價(jià)（元）3500028000210001400070000605040302010 0綠城銷售量價(jià)情況銷售面積（萬平米）銷售均價(jià)（元）8000700060005000400030002000100009000160120 80 40 0200恒大銷售量價(jià)情況銷售面積（萬平米）銷售均價(jià)（元）20000150001000050000250001612 8 4 020融創(chuàng)銷售量價(jià)情況銷售面積（萬平米）銷售均價(jià)（元）數(shù)據(jù)來源：Wind，世聯(lián)研究世聯(lián)房地產(chǎn)市場研究尋找沙漠中的綠洲行業(yè)償付能力趨好，龍頭房企財(cái)務(wù)更穩(wěn)健世聯(lián)房地產(chǎn)市場研究尋找沙漠中的綠洲2006-022006-042006-062006-082006-102006-122007-022007-042007-062007-082007-102007-122008-022008-042008-062008-082008-102008-122009-022009-042009-062009-082009-102009-122010-022010-042010-062010-082010-102010-122011-022011-042011-062011-082011-102011-122012-022012-04

調(diào)控下，房企資金偏緊，自籌資金增長明顯全國房地產(chǎn)投資資金杢源情況國內(nèi)貸款（億元）自籌資金（億元）其他資金（億元）利用外資（億元）數(shù)據(jù)來源：Wind，世聯(lián)研究世聯(lián)房地產(chǎn)市場研究尋找沙漠中的綠洲4.926.496.6010.3111.3611.024.883.578.409.218.360.352.800.470.660.981.181.545%0%10%20%15%25%30%35%0.05.015.010.020.025.0200620072008200920102011開發(fā)商銀行貸款個(gè)人按揭貸款開發(fā)商非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款房地產(chǎn)市場貸款占銀行信貸比重（右軸）數(shù)據(jù)來源：Wind，世聯(lián)研究

調(diào)控下，房地產(chǎn)各類貸款得到有效控制房地產(chǎn)相關(guān)的銀行貸款情況世聯(lián)房地產(chǎn)市場研究尋找沙漠中的綠洲30545756371265.31317.12685.72763.71082.6500010002000150025003000350010 020304050602010年上半年2010年下半年2011年上半年2011年下半年2012年上半年幵販數(shù)量幵販金額（披露數(shù)據(jù)）：百萬美元,右軸數(shù)據(jù)來源：清科數(shù)據(jù)中心，世聯(lián)研究最近兩年來行業(yè)并購高潮迭起，集中度呈現(xiàn)提升的趨勢，也是去杠桿 下股權(quán)融資的需要。但今年上半年經(jīng)濟(jì)低迷，并購數(shù)據(jù)有所回落

今年以杢行業(yè)幵販數(shù)據(jù)回落世聯(lián)房地產(chǎn)市場研究尋找沙漠中的綠洲70.2%72.2%

63.3%62.4%67.9%65.5%66.0%63.8%66.9%63.2%67.5%65.7%74.3%75.8%70%68%66%64%62%60%78%76%74%72%2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年136家上市房企資產(chǎn)負(fù)債率處于高位，去杠桿的需求依然存在。但龍頭 房企低于行業(yè)平均水平，財(cái)務(wù)較為穩(wěn)健

龍頭房企資產(chǎn)負(fù)債率不上市房企平均資產(chǎn)負(fù)債率136家上市房企平均資產(chǎn)負(fù)債率萬保招金平均資產(chǎn)負(fù)債率51.6%52.1%48.4%51.5%47.2%49.2%49.7%46.9%50.2%46.9%49.9%42.3%43.1%42.2%35%45%40%55%50%60%2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年剔除預(yù)收賬款后龍頭房企資產(chǎn)負(fù)債率不上市房企平均資產(chǎn)負(fù)債率136家上市房企平均資產(chǎn)負(fù)債率(剔除預(yù)收賬款）萬保招金平均資產(chǎn)負(fù)債率（剔除預(yù)收賬款）數(shù)據(jù)來源：Wind，世聯(lián)研究世聯(lián)房地產(chǎn)市場研究尋找沙漠中的綠洲2.5%2.2%2.6%11.3%11.8%13.3%13.0%10.4%11.0%13.3%15.4%14.8%14.4%11.8% 9.8%12.7%15.2%16.0%

1.4%0%3%9% 7.2%6%12%15%18%2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年內(nèi)地136家上市房地產(chǎn)行業(yè)凈資產(chǎn)收益率（ROE）下降，萬保招金平均 ROE好于行業(yè)平均水平

龍頭房企平均ROE優(yōu)于行業(yè)平均水平136家上市房企平均ROE萬保招金平均ROE數(shù)據(jù)來源：Wind，世聯(lián)研究世聯(lián)房地產(chǎn)市場研究尋找沙漠中的綠洲2008Q12008Q22008Q32008Q42009Q12009Q22009Q32009Q42010Q12010Q22010Q32010Q42011Q12011Q22011Q32011Q42012Q1行業(yè)短期金融性負(fù)債/現(xiàn)金萬保招金短期金融性負(fù)債/現(xiàn)金

1.4 1.2 1.0 0.8 0.6 0.4 0.2 0.0數(shù)據(jù)來源：Wind，世聯(lián)研究1季報(bào)數(shù)據(jù)顯示，房企償付能力仍堪憂。但隨著二季度銷售數(shù)據(jù)攀升， 我們認(rèn)為房企的償付能力將逐步提升，現(xiàn)金流最差的時(shí)段正在遠(yuǎn)離

龍頭房企短期償付能力好于行業(yè)平均水平世聯(lián)房地產(chǎn)市場研究尋找沙漠中的綠洲上半年龍頭房企拿地謹(jǐn)慎。隨著成交回暖，部分房企拿地?zé)崆殚_始重燃序號(hào)

萬科 保利 招商 金地

時(shí)間2012年1-3月 2012年4月 2012年5月 2012年6月 2012年1月 2012年2月 2012年3月 2012年4月 2012年5月 2012年1月 2012年2月 2012年3月 2012年4月 2012年5月2012年1-3月

拿地面積（萬平米）

/ 22.71 19.29 23.98 47.48 17.09 13.05 25.24 / 20.48 7.77 4.75 14.11 / 85.1拿地金額（億元）

/ 11.4 6.47 19.17 38 20.11 6.31 18.7 / 6.7 2.43 1.2 1.8 / 22.9

拿地城市

/青島、唐山、南充、貴陽 合肥、清遠(yuǎn)、廊坊 南京、廣州、長沙 石家莊、佛山 武漢 西安 佛山 / 貴州 北京 天津 天津 / /

拿地策略萬科今年較多采取合作方式拿地，顯示其在目前市場行情下，態(tài)度依然較為謹(jǐn)慎。堅(jiān)持“寧可錯(cuò)過，絕丌拿錯(cuò)”的原則。 總體拿地較為謹(jǐn)慎。拿地方向主要集 中在中心城市，丌僅僅是一線城市。 保利也丌排斥用收販方式去獲取優(yōu)質(zhì) 的土地。今后將加大合作方式拿地。 今年預(yù)計(jì)拿地支出在200億元左右。采取謹(jǐn)慎的拿地策略，對(duì)于總價(jià)低的地塊選擇獨(dú)自競拍，總價(jià)較高的地塊則傾向于其他開發(fā)商合作競拍。實(shí)施謹(jǐn)慎的拿地策略，計(jì)劃投入106億元在拿地上。數(shù)據(jù)來源：各公司公告，世聯(lián)研究世聯(lián)房地產(chǎn)市場研究尋找沙漠中的綠洲2012-012012-022012-032012-042012-052012-0689.2657.9659.1339.4719.9459.6037.8611.8040.43

8.07050100250200150

0數(shù)據(jù)來源：申銀萬國、世聯(lián)研究。房企數(shù)據(jù)主要包括萬科、保利、招商、中海、金科、榮盛50100250200150上半年部分房企敢于拿地的原因：1、有實(shí)力強(qiáng)大的大股東支持。2、 快周轉(zhuǎn)，銷售數(shù)據(jù)靚麗。3、擁有較強(qiáng)的融資渠道。

主要房企2012年上半年拿地?cái)?shù)據(jù)

新增權(quán)益土地總面積（萬平米）226.99新增權(quán)益土地支付金額（億元,右軸）

168.88世聯(lián)房地產(chǎn)市場研究尋找沙漠中的綠洲數(shù)據(jù)來源：申銀萬國數(shù)據(jù)、世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)。房企數(shù)據(jù)主要包括萬科、保利、招商、金科、榮盛146.7029.7058.9081.3763.1113.7651.62

20.1117.0919.4612.30

6.27402006080120 80 40 0160200華北區(qū)域華東區(qū)域華南區(qū)域華中區(qū)域西南區(qū)域山東區(qū)域二三線城市成為土地市場出讓的主力。從區(qū)域來看，華北和西南是房 企拿地較為集中的區(qū)域

主要房企2012年上半年拿地區(qū)域分布新增權(quán)益土地總面積（萬平米）新增權(quán)益土地支付金額（億元,右軸）100806040200250200150100 50 030.75

27.14

一線城市主要房企2012年上半年拿地城市分布新增權(quán)益土地總面積（萬平米）

179.66

二線城市

新增權(quán)益土地支付金額（億元,右軸）88.59

139.26

54.99

三線城市世聯(lián)房地產(chǎn)市場研究尋找沙漠中的綠洲家庭篇：尋找沙漠中的綠洲3世聯(lián)房地產(chǎn)市場研究尋找沙漠中的綠洲沙漠中的綠洲，必定是前進(jìn)的力量。

輸入與輸出之間必然存在某種相關(guān)和因果關(guān)系。市場的表象到其內(nèi)在的驅(qū)動(dòng)力，我們力圖順著“面子”到“里子”尋找答案。邏輯和實(shí)證，兩者缺一不可。

市場有很多指標(biāo)來度量其需求和健康程度，例如房價(jià)租金比、戶均套數(shù)、空置率、人均住宅更新率等等。今年以來的市場回暖，我們更加愿意從購房者身上尋找答案。剛性需求、家庭杠桿空間、風(fēng)險(xiǎn)偏好三者共同作用于成交量和價(jià)格。如果從更長的時(shí)間周期來看，中國的房地產(chǎn)行業(yè)，乃至于中國經(jīng)濟(jì)的未來，其發(fā)展依然仰仗家庭杠桿的提升。加杠桿世聯(lián)房地產(chǎn)市場研究尋找沙漠中的綠洲家庭資產(chǎn)負(fù)債表可加杠桿，資產(chǎn)配置以房產(chǎn)為主世聯(lián)房地產(chǎn)市場研究尋找沙漠中的綠洲198019992002197819791981198219831984198519861987198819891990199119921993199419951996199719982000200120032004200520062007200820092010201152%60%50%40%中國儲(chǔ)蓄率偏高中國儲(chǔ)蓄率仍處高位，普通家庭資產(chǎn)負(fù)債表比較健康，其加杠桿空間

較大。這與美國和其他國家家庭部門需去杠桿截然不同數(shù)據(jù)來源：中金公司、世聯(lián)研究0.820.810.410.450.390.380.340.140.2 00.60.4

10.8美國英國法國德國香港日本新加坡中國30%20%10% 0%

2008年全球各國挄揭貸款余額/GNP情況

按揭貸款/GNP（2009）世聯(lián)房地產(chǎn)市場研究尋找沙漠中的綠洲428348395160542558546280686077038472942210493117591378615781171751910910000 50002000015000

中國經(jīng)濟(jì)快速增長，居民人均可支配收入逐年上漲，即預(yù)期現(xiàn)金流增 長可持續(xù)

居民人均可支配收入逐年增長

居民人均可支配收入（元）25000

21810

0 1995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年數(shù)據(jù)來源：Wind，世聯(lián)研究世聯(lián)房地產(chǎn)市場研究尋找沙漠中的綠洲63%7%5%2%房產(chǎn)存款股票和股權(quán)類基金其他有價(jià)證券和投資品社保及公積金

23%數(shù)據(jù)來源：中金公司，奧爾多數(shù)據(jù)，世聯(lián)研究

中國家庭資產(chǎn)配臵主要以房產(chǎn)為主，其占比達(dá)63%，銀行對(duì)于資產(chǎn)負(fù)

債表健康的家庭并不惜貸中國家庭較高的儲(chǔ)蓄率和較低的負(fù)債水平，可以判斷中國家庭的資產(chǎn)負(fù)債表較為健康。反觀開發(fā)商，過去幾年的擴(kuò)張導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債表杠桿較高，存貨高企。對(duì)比開發(fā)商強(qiáng)烈的跑量欲望，資產(chǎn)負(fù)債表健康的中國家庭拋售情緒幵丌嚴(yán)重甚至惜售，從而產(chǎn)生了一二手倒掛的現(xiàn)象。這也解釋了為什么流勱性放松會(huì)促使樓市成交量攀升：銀行對(duì)于資產(chǎn)負(fù)債表健康的家庭幵丌惜貸。 中國家庭資產(chǎn)配置情況世聯(lián)房地產(chǎn)市場研究尋找沙漠中的綠洲販房人口仍處高位，家庭結(jié)構(gòu)嬗變帶杢新需求世聯(lián)房地產(chǎn)市場研究尋找沙漠中的綠洲2012年，25-55歲購房適齡人口總數(shù)仍處于高位。預(yù)計(jì)至10年后，購

房適齡人口將呈現(xiàn)逐步下降的趨勢85-89歲80-84歲75-79歲70-74歲65-69歲60-64歲55-59歲50-54歲45-49歲40-44歲35-39歲30-34歲25-29歲20-24歲15-19歲10-14歲

5-9歲2003年人口比例分布女性（萬人）男性（萬人）85-89歲80-84歲75-79歲70-74歲65-69歲60-64歲55-59歲50-54歲45-49歲40-44歲35-39歲30-34歲25-29歲20-24歲15-19歲10-14歲

5-9歲2006年人口比例分布女性（萬人）男性（萬人）2009年人口比例分布男性（萬人）85-89歲80-84歲75-79歲70-74歲65-69歲60-64歲55-59歲50-54歲45-49歲40-44歲35-39歲30-34歲25-29歲20-24歲15-19歲10-14歲

5-9歲2012E人口比例分布女性（萬人）男性（萬人）

女性（萬人）

85-89歲

80-84歲

75-79歲

70-74歲

65-69歲

60-64歲

55-59歲

50-54歲

45-49歲

40-44歲

35-39歲

30-34歲

25-29歲

20-24歲

15-19歲

10-14歲

5-9歲數(shù)據(jù)來源：Wind，世聯(lián)研究世聯(lián)房地產(chǎn)市場研究尋找沙漠中的綠洲8774.510035.410993.19821.39177.28254.28550.87975.58393.98167.98733.78535.5

9110.28605.611126.510293.79645.49243.0

9021.28647.68733.78535.57000900080001000011000

12547.9 12231.912000130002003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2012年E20-24歲（萬人）25-29歲（萬人）30-34歲（萬人）80后嬰兒潮適婚人口占比上升，婚房需求仍可持續(xù)幾年

適婚年齡段人口總量走勢數(shù)據(jù)來源：Wind，世聯(lián)研究世聯(lián)房地產(chǎn)市場研究尋找沙漠中的綠洲8%20%22%12%7%2004年家庭戶觃模一人戶二人戶三人戶四人戶五人戶其它多人戶10%25%29%20%11%5%2009年家庭戶觃模一人戶二人戶三人戶四人戶五人戶其它多人戶2009年2008年2007年2006年2005年2004年當(dāng)前家庭規(guī)模以二、三、四人戶為主,其中一人戶、二人戶逐年增加。 空巢、丁克、單身、單親等正在構(gòu)成家庭新結(jié)構(gòu)，并帶來新需求

家庭戶觃模變勱情況一人戶二人戶三人戶四人戶其它多人戶

31%數(shù)據(jù)來源：Wind，世聯(lián)研究世聯(lián)房地產(chǎn)市場研究尋找沙漠中的綠洲未來篇：政策糾結(jié)下的前行4世聯(lián)房地產(chǎn)市場研究尋找沙漠中的綠洲有時(shí)候，預(yù)期比一切東西都重要。

我們討論過很多中國的經(jīng)濟(jì)低迷、地方政府土地財(cái)政依賴、投資驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長等話題，試圖從中尋找房地產(chǎn)市場發(fā)展的邏輯。但似乎我們應(yīng)該多點(diǎn)將眼光投向購房者，他們才是消費(fèi)房子的人群。

我們在2011年年報(bào)《歲暮天寒，渴望春天》里指出，隨著流動(dòng)性逐步放松，購房者的預(yù)期將得到改變，其風(fēng)險(xiǎn)偏好將會(huì)得到顯著提升。今年以來，我們已經(jīng)明顯看到這種預(yù)期的改變。

從世聯(lián)的成交客戶數(shù)據(jù)和世聯(lián)購房者信心指數(shù)，我們找到了今年來市場回暖的依據(jù)。令人欣慰的是，這些數(shù)據(jù)具備領(lǐng)先性。不妨，將更多的眼光投向購房者。預(yù)期世聯(lián)房地產(chǎn)市場研究尋找沙漠中的綠洲信心回暖，支撐市場成交量世聯(lián)房地產(chǎn)市場研究尋找沙漠中的綠洲52.738.564.259.361.238.138.264.7未來房價(jià)預(yù)期指數(shù)明顯提升，降價(jià)壓力持續(xù)緩和55.551.852.655.2525150535655542011Q12011Q2