東莞市商鋪市場房地產(chǎn)分析報(bào)告_第1頁
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文檔簡介

東莞市商鋪市場房地產(chǎn)分析報(bào)告——商鋪市場現(xiàn)狀調(diào)查關(guān)注“高回報(bào)”背后

曾經(jīng)有人咨詢朋友,你買商鋪想干什么?朋友的答案是投資和出租。當(dāng)被咨詢及出租給誰時(shí),朋友沉默無語。事實(shí)上,誰也不明白租客是誰,商鋪能否順利出租,那么回報(bào)是什么呢?

那個(gè)地點(diǎn)想表達(dá)的是,商鋪慣來以高回報(bào)的形象顯現(xiàn)在投資領(lǐng)域,也正是這一點(diǎn)吸引了投資者的眼光。然,投資者亦明白,回報(bào)與風(fēng)險(xiǎn)是一個(gè)共同體,追求高回報(bào)就要面對高風(fēng)險(xiǎn),穩(wěn)健的投入獵取合理的回報(bào)才是明智的選擇,這也是筆者提醒和告戒投資者的緣故所在。

大凡認(rèn)為,投資商鋪決定因素確實(shí)是“地段,地段,依舊地段”,然而筆者想講一句話,消費(fèi),消費(fèi),依舊消費(fèi)。

究其緣故,當(dāng)一個(gè)區(qū)域商業(yè)量接近或超過消費(fèi)勁時(shí),商業(yè)將最大程度的分化消費(fèi)勁,微薄的消費(fèi)市場如何支撐購鋪的投資者,最終將是空置率的快速攀升,結(jié)果自然是“旺鋪不旺、回報(bào)無望”。商鋪不是牛奶,生產(chǎn)多了能夠倒入河中,當(dāng)產(chǎn)能過多顯現(xiàn)剩余庫存時(shí),也就意味風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)在增大。作為精明的投資者,完全沒有必要將鈔票“庫存”起來,苦苦守候著“提款人”的到來。

在投資理財(cái)領(lǐng)域時(shí),有句行話叫做“先看風(fēng)險(xiǎn),再看回報(bào)”。因此,購鋪者不宜過于看重租金,而是細(xì)心了解租賃市場和消費(fèi)潛力。

正如商界有句箴言:“愚者賺今天,智者賺改日”。因此,在做出投資決定前,要看得遠(yuǎn)一點(diǎn),再遠(yuǎn)一點(diǎn)。

2006年東莞市商鋪購方市場現(xiàn)狀調(diào)查分析

調(diào)查時(shí)刻:2006年7月05日

-

8月25日

調(diào)查方法:報(bào)紙調(diào)查、網(wǎng)站調(diào)查、街邊咨詢卷調(diào)查等

有效樣本量:349個(gè)

商鋪投資作為一種高回報(bào)的投資理財(cái)工具,一直為東莞投資人所關(guān)注。但是商鋪投資與住宅、寫字樓投資相比,它的投資價(jià)值組成、投資回報(bào)所需的技術(shù)條件專門復(fù)雜,如果沒有正確的分析判定,投資就難以成功。因此,在東莞商鋪投資群體成為開發(fā)商定位樓盤和營銷的重點(diǎn),本調(diào)查分析就區(qū)域投資、裝修標(biāo)準(zhǔn)、需求面積等方面對東莞消費(fèi)群體進(jìn)行了一次專項(xiàng)調(diào)查。

[關(guān)鍵詞]

區(qū)域投資

東城占一半

調(diào)查結(jié)果顯示:在被訪者中有293份樣本期望在市區(qū)購買商鋪,占總意向樣本數(shù)的84%。在東莞城區(qū)商鋪中,選擇購買東城區(qū)的樣本排在第一位,共145份,占349份樣本咨詢卷的50%;其他依次是莞城區(qū)、南城區(qū)、萬江區(qū)和鎮(zhèn)區(qū),樣本數(shù)量分不為67份、53份、28份和56份。

從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)能夠看出,大部分的咨詢卷樣本傾向于城區(qū)商鋪,且超過五成的樣本有意購買東城商鋪,認(rèn)可度較高。在鎮(zhèn)區(qū)咨詢卷樣本中,多數(shù)選擇經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的虎門、長安、常平、厚街等鎮(zhèn)。

[關(guān)鍵詞]

付款方式

按揭付款是首選

調(diào)查結(jié)果顯示:回收調(diào)查樣本中,消費(fèi)者采納按揭付款方式的比例最高,為55%;采納分期付款為27%;一次性付款占18%。

在三種付款方式中,選擇一次性付款、分期付款的調(diào)查樣本共有157份,占有比例達(dá)45%。講明東莞購買群體的支付能力相對較強(qiáng),有利于開發(fā)商的縮短資金周轉(zhuǎn)期。

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[關(guān)鍵詞]

按揭年限

過半選10年

調(diào)查結(jié)果顯示:在選擇按揭的調(diào)查樣本中,有57%的潛在購鋪者選擇10年按揭方式,有25%的潛在購鋪者選擇5年期限的按揭方式,還有18%的簽字購鋪者選擇其他按揭方式。10年按揭方式的潛在購房者占五成以上。

[關(guān)鍵詞]

交樓要求

毛坯房適合各類業(yè)主

調(diào)查結(jié)果顯示:被訪者關(guān)于裝修標(biāo)準(zhǔn)的要求,有92%的人期望購買未經(jīng)裝修的商鋪;只有2%的人期望購買差不多裝修的商鋪;有6%人持無所謂態(tài)度。

據(jù)了解,在東莞商鋪市場帶裝飾出售的項(xiàng)目比較少,要緊緣故是購鋪者對是否裝修要求不高,大部分購鋪者不期望在增加購買成本。而且毛坯房適合于各種業(yè)態(tài)的租客使用,關(guān)于租客有更大的發(fā)揮裝飾功能的余地。

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[關(guān)鍵詞]

意向購買面積(平方米)

51-80之間最受歡迎

調(diào)查結(jié)果顯示:選購面積位于51-80平方米之間,占有率最高,為38%

,31-30平方米和30平方米以下的選擇率也比較高,均為19%,80-100平方米之間為10%,100平方米以上均比較低。

多數(shù)購鋪者傾向于51-80平方米。

[關(guān)鍵詞]

同意物業(yè)治理費(fèi)水平(元/月)

集中在1.6-3元之間

調(diào)查結(jié)果顯示,被訪者承擔(dān)的物業(yè)治理費(fèi)分不是:1元/月/方以下占9%;1.1-1.5元/月/方占18%;1.6-2元/月/方占55%;2.1-3元/月/方占17%;3.1元/月/方以上占1%。

調(diào)查發(fā)覺,

目前東莞商鋪治理費(fèi)普遍在2元/月/方以上,且要緊集中在2.8-4元左右,可見物業(yè)治理費(fèi)高出購鋪者的心理價(jià)。有八成多的購鋪者的心理價(jià)位低于2元/月/方。

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[關(guān)鍵詞]

承擔(dān)購買商鋪總價(jià)(萬元/平方米)

21-50萬元居半

調(diào)查結(jié)果顯示:被訪者購買商鋪總價(jià)的意愿分不是:10-20萬元11%;

21-50萬元占49%;

51-100萬元占32%;101-200萬元占5%;200元以上占3%。

從數(shù)據(jù)能夠看出,購鋪者群體期望總價(jià)在21-50萬元最多,其次是51-100萬元。隨著房價(jià)的走高,10-20萬元的鋪差不多專門罕見了。

[關(guān)鍵詞]購樓考慮因素

升值潛力最重要

調(diào)查結(jié)果顯示:關(guān)于阻礙投資商鋪的要緊因素,列為第一考慮因素的被訪者比例分不是:升值潛力占34%;

其次是位置,占17%;價(jià)格占14%;質(zhì)量占9%;商家信譽(yù)占6%;周邊環(huán)境占11%;物業(yè)治理占3%;戶型占6%。我們能夠發(fā)覺:升值潛力是第一位,其次是位置和價(jià)格。講明投資者多數(shù)看好該位置的以后升值潛力,對以后的投資回報(bào)有著專門高的預(yù)期。

2006年東莞市商鋪求租方市場調(diào)查分析

調(diào)查時(shí)刻:2006年07月05日-08月25日

調(diào)查方法:報(bào)紙調(diào)查、網(wǎng)站調(diào)查、街邊咨詢卷調(diào)查等

有效樣本量:689份

目前城區(qū)已形成五大商圈,分不是以花園新村為代表的舊城商圈、以麥德龍、華南MALL為代表,正構(gòu)建一個(gè)集旅行娛樂、休閑購物、商貿(mào)的萬江商圈、以東縱大道為主軸線的商業(yè)進(jìn)展中心、以第一國際為代表的東莞大道商圈及從雍華庭到星河傳奇整條東城大道的商圈。東莞商圈的形成,逐步吸引了眾多經(jīng)商租戶。

關(guān)于商鋪能否滿足寬敞使用者的要求,有必要對租戶的選址、租金承擔(dān)度、場地要求等進(jìn)行了解,本調(diào)查分析就租戶需求等方面進(jìn)行了一次專項(xiàng)調(diào)查。

[關(guān)鍵詞]

求租區(qū)域

東城居首莞城次之

調(diào)查結(jié)果顯示:在回收的689份調(diào)查樣本中,有意在東莞城區(qū)租鋪占總意向樣本數(shù)的76%。選擇在城區(qū)租鋪的調(diào)查咨詢卷中,37%樣本選擇了東城區(qū),14%的樣本選擇了南城區(qū),18%的樣本選擇了莞城區(qū),7%的樣本選擇了萬江區(qū)。

從數(shù)據(jù)能夠得出,東城區(qū)和莞城區(qū)是商戶的首選區(qū)域,占總意向調(diào)查樣本的55%,可見兩大區(qū)域?qū)ι虘舻奈置黠@。在回收的鎮(zhèn)區(qū)調(diào)查樣本中,要緊選擇的鎮(zhèn)區(qū)是虎門、厚街、長安、大朗、常平、塘廈等經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)。

[關(guān)鍵詞]

求租面積(平方米)

中小經(jīng)營戶是主力

調(diào)查結(jié)果顯示:在求租調(diào)查樣本統(tǒng)計(jì)過程中,記者發(fā)覺樣本求租面積要緊集中在11-30、31-51和51-80平方米3個(gè)面積段,其占有率高達(dá)61%。其他面積段的分不是:10平方米以下占4%,

81-101平方米占12%,101-150占10%;151-200平方米占6%,201-300平方米占3%,301-400平方米占3%,400平方米以上占1%。

從求租調(diào)查樣本能夠看出,東莞市的中小經(jīng)營戶是商鋪市場的主力消費(fèi)群,以后小面積的出租市場相對活躍。

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[關(guān)鍵詞]

意向月租金(元/月)

兩千五以內(nèi)租賃活躍

調(diào)查結(jié)果顯示:求租樣本對支付商鋪?zhàn)饨鹣鄬ζ?,要緊集中在1001-1500元、1501-2000元和2001-2500元3個(gè)價(jià)位,選擇率分不為22%、20%和20%,占據(jù)了六成的樣本數(shù)量。其他價(jià)格的租金占有率分不為:1000元以下為14%,

2501-3000元為10%,3001-4000元為7%,4001-5000元為5%,5000元以上為2%。

從數(shù)據(jù)能夠看出,在商鋪?zhàn)赓U市場方面,求租方市場的租金支付意向相對較低。

[關(guān)鍵詞]

承擔(dān)物業(yè)治理費(fèi)水平(元/月)

1.1-2元大眾化

調(diào)查結(jié)果顯示,求租方普遍同意的1.1-2元/月.方的物業(yè)治理費(fèi),共有378份,占55%。同意其他物業(yè)治理費(fèi)的求租樣本量分不為:1元/月.方以下為158份,占23%;

2.1-3元/月.方為117份,占17%;3.1-4元/月.方為28份,占4%;4.1元/月.方以上的為8份占1%

。

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[關(guān)鍵詞]

裝修標(biāo)準(zhǔn)

租賃裝修是主流

調(diào)查結(jié)果顯示:求租樣本對承租商鋪要求無裝修的比例較大,占總回收樣本的92%;

要求裝修的調(diào)查樣本占總回收樣本的2%;對商鋪是否裝修無所謂的樣本占6%??梢娔壳笆袌錾弦陨啼佄囱b修為主流的特點(diǎn)符合租戶的要求。

[關(guān)鍵詞]

阻礙租用因素

價(jià)格與位置起決定作用

調(diào)查結(jié)果顯示:在阻礙寫字要求租市場方面,阻礙緣故依次為價(jià)格、位置、周邊環(huán)境、物業(yè)治理、質(zhì)量和升值潛力。各大因素的樣本占有率分不為:價(jià)格占32%;位置占28%;質(zhì)量占8%;周邊環(huán)境占20%;物業(yè)治理占12%;升值潛力為0。

由此可見,求租方最關(guān)注的是租金價(jià)格和位置咨詢題,講明東莞商戶求租方不但期望價(jià)格合理又在乎選址地理位置,具有良好的經(jīng)商意識。

中央生活區(qū)商鋪A區(qū):商鋪比重合理租價(jià)穩(wěn)步攀升【區(qū)域描述】

中央生活區(qū)商鋪A區(qū),東起新源路旁邊的光大花園,西至東莞大道邊的凱旋城,南靠長泰路沿路的東泰花園、陽光假日和陽光澳園,北臨鴻福東路以南的火煉樹村。本區(qū)域經(jīng)中信地產(chǎn)、光大地產(chǎn)等數(shù)家開發(fā)商十多年等的開發(fā)建設(shè),差不多成為東莞市城區(qū)居住人口最為密集的地點(diǎn)之一,也是東莞市以后的大型高檔住宅集中開發(fā)的區(qū)域之一。

目前該區(qū)域擁有凱旋城、東泰花園、怡豐都市、陽光假日、陽光澳園、景湖春天、光大花園、尚書苑、國泰明苑等眾多樓盤,居住人群以中產(chǎn)、白領(lǐng)為主。另外,區(qū)域內(nèi)還居住著火煉樹村、洋田瀝新村等村民及大量的外來打工群體,其消費(fèi)勁尤為突出,商業(yè)交易市場十分活躍。

【商鋪現(xiàn)狀】

區(qū)域商業(yè)核心已形成

中央生活區(qū)商鋪A區(qū)的商鋪要緊由社區(qū)內(nèi)街商鋪、社區(qū)沿街商鋪和大型百貨商場組成,其中社區(qū)內(nèi)街商鋪、社區(qū)沿街商鋪是要緊的存在形式,占主導(dǎo)地位。

人口密集帶旺商鋪市場

社區(qū)內(nèi)街商鋪要緊代表是中信東泰花園,該花園社區(qū)南臨四環(huán)路、西靠東莞大道,目前已建成五個(gè)大型街區(qū),開發(fā)面積在50多萬平方米,并建有菜市場、食街、游泳池、網(wǎng)球場、醫(yī)院、幼兒園、住客會所等多項(xiàng)生活配套設(shè)施。據(jù),東泰花園已有5000余名業(yè)主,逾15000人入住,是東莞市規(guī)模最大、配套設(shè)施最齊備、入住人口最多的生態(tài)園林社區(qū)之一。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),該區(qū)域內(nèi)的居住人口在十萬人左右,在東莞市屬于人口密集度較高的區(qū)域。

[NextPage]

區(qū)域商鋪繁華地段明顯

在社區(qū)沿街商鋪方面,該區(qū)域以怡豐路和銀樹路最為繁華,在業(yè)態(tài)規(guī)劃方面又以怡豐路較為統(tǒng)一,差不多已形成集美食、休閑、精品為主特色飲食商業(yè)街。同時(shí),佳駒實(shí)業(yè)后續(xù)開發(fā)的怡豐都市廣場進(jìn)一步增強(qiáng)商業(yè)街的吸引。據(jù)了解,商業(yè)街全長860米、擁有面積在50平米至800平米不等商鋪,新增面積高達(dá)4萬多平方米,進(jìn)一步的豐富了該地段的商業(yè)氣氛。

另一商業(yè)旺地則是銀樹路,該路段的規(guī)劃不像怡豐路那樣有統(tǒng)一,有明確的定位和治理,要緊緣故是銀樹路商鋪開發(fā)由幾家開發(fā)商負(fù)責(zé),商鋪推廣方面也存在時(shí)刻差。然而銀樹路卻是東泰花園、陽光假日、景湖春天等多個(gè)樓盤的要緊出入口,帶動(dòng)了銀樹路的人流量,無形中補(bǔ)償了其不足,這也是該路段相對繁榮的要緊緣故。

從目前的商鋪進(jìn)展情形來看,商鋪以怡豐路和銀樹路為中心點(diǎn),向四周延伸到金樹路、紅棉路、金錫路等路段擴(kuò)展。

[NextPage]

【商鋪調(diào)查】

區(qū)域商鋪投資回報(bào)穩(wěn)固

據(jù)了解,2002年中信東泰花園泰和路沿街銷商鋪售價(jià)格在10000-12000元/平方米左右,這時(shí)的東泰社區(qū)商業(yè)市場已具有一定的規(guī)模和吸引力。2004年期間,該社區(qū)內(nèi)街商鋪售價(jià)在7000元/平方米左右,開發(fā)商存量商鋪售價(jià)在6000-6500元/平方米,市場上的商鋪月出租價(jià)格在35-42元/平方米;在社區(qū)外沿街商鋪方面,商鋪售價(jià)在15000-16500元/平方米,商鋪月出租價(jià)格在50-65元/平方米。

住宅項(xiàng)目提升區(qū)域商鋪價(jià)值

2004年以來,隨著中央生活區(qū)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的加速,如陽光假日、陽光澳園、國泰明苑等中高檔樓盤的相續(xù)建成,區(qū)域內(nèi)的居民消費(fèi)勁得到進(jìn)一步的提升,商鋪市場進(jìn)展形勢十分大好。

據(jù)了解,近兩三年來,該區(qū)域的商鋪月出租租金以每年10-20%的速度快度增長,而商鋪售價(jià)也因此水漲船高,年增長速度在8-15%左右。

沿街商鋪:租金厚豐

售價(jià)接近3萬元/方

截止2006年8月份調(diào)查結(jié)果顯示,銀樹路(景湖春天路段)的沿街商鋪月租金大約在60-80元/平方米,有部分商鋪?zhàn)饨疬_(dá)100元/平方米以上,如景湖春天一間60平方米的商鋪,月出租租金為4800元。該路段的商鋪轉(zhuǎn)讓售價(jià)差不多在19000-21000元/平方米左右。在銀樹路(泰和路路段)的沿街商鋪月租金差不多在65-80元/平方米,個(gè)不商鋪月租金還超過100元/平方米,其商鋪的轉(zhuǎn)讓售價(jià)與銀樹路(景湖春天路段)相差無幾,投資回報(bào)率在6-9%之間。

[NextPage]

在怡豐路商鋪方面,由于位置和經(jīng)營業(yè)態(tài)阻礙,租金的價(jià)格起伏較大。調(diào)查結(jié)果顯示,怡豐都市廣場C座片區(qū)的月出租租金在30-45元/平方米不等,顯現(xiàn)個(gè)不商鋪高出或低于該價(jià)格區(qū)間,在沿怡豐路的怡豐都市A座到銀樹路交界處商鋪?zhàn)饨鹣鄬^高,其月出租價(jià)格在100-200元/平方米,商鋪的出售價(jià)格在26500-28500元/平方米左右。如怡豐路A座一間60平方米的商鋪,其市場公布銷售價(jià)格在168萬元,每平方價(jià)格為28000元。

內(nèi)街商鋪:租售價(jià)走勢穩(wěn)健

兩年升千余元

據(jù)了解,該區(qū)域內(nèi)街商鋪?zhàn)罹邇?yōu)勢的社區(qū)當(dāng)屬中信東泰花園。要緊是東泰花園通過十年左右的進(jìn)展,其社區(qū)內(nèi)部配套設(shè)施差不多完善,居住人數(shù)龐大,完全具備了支撐內(nèi)街商鋪市場進(jìn)展的條件。

記者在調(diào)查中了解到,目前東泰花園內(nèi)街商鋪月租金已由2004年的35-40元/平方米,升至2006年的40-55元/平方米左右,如東泰步行街的月租金在50元/平方米左右,步行三街的月租金在35-40元/平方米左右,東泰花園大道的月租金也保持在40元-50元/平方米的范疇。在商鋪售價(jià)方面,截止2006年8月份調(diào)查數(shù)據(jù)內(nèi)街商鋪售價(jià)一樣位于7000-8000元/平方米,比2004年的商鋪售價(jià)每平方米高出1000-1500元,投資回報(bào)率在6-8%之間,有的甚至更高。

【走勢分析】

年租售價(jià)格或升10-15%

2002年以來,東莞商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)展能夠用“快、多、大”來形容??熘傅氖菚r(shí)刻短,多指的是量數(shù)驚人,大指的是項(xiàng)目規(guī)模,這一切是目前東莞商業(yè)地產(chǎn)需求和價(jià)格走勢相對疲軟全然緣故。然而,中央生活A(yù)區(qū)商鋪在整個(gè)市場不景氣的形勢下,逆勢上揚(yáng)多少讓人感到驚奇。

[NextPage]

據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,中央生活A(yù)區(qū)的商鋪?zhàn)馐蹆r(jià)格上揚(yáng)趨勢相對明顯,從分析圖的上漲幅度來看,其商鋪以后的升值空間依舊存在,其中沿街商鋪的價(jià)格走勢明顯高于社區(qū)內(nèi)商鋪上升幅度。

金信聯(lián)行黃艷經(jīng)理表示,目前該區(qū)域內(nèi)的商鋪?zhàn)赓U市場專門旺,專門少有客戶將商鋪拿出來銷售,放盤量比起住宅少得“悲傷”,業(yè)主買了商鋪后差不多都處于出租狀態(tài)。在租賃穩(wěn)固方面,內(nèi)街商鋪表現(xiàn)相對較好,沿街商鋪轉(zhuǎn)讓略為頻繁,如怡豐都市的商鋪轉(zhuǎn)讓情形相對較多,要緊緣故在于經(jīng)營的業(yè)態(tài)相對統(tǒng)一,加大了商家之間的競爭,這是商業(yè)街普遍存在的現(xiàn)象。從目前商鋪的年租售數(shù)字來年看,以后的租售價(jià)格有望進(jìn)一步上漲,估量其漲幅約在10-15%之間。

無獨(dú)有偶,康樂地產(chǎn)一位陳先生告訴記者,這兩三年區(qū)域內(nèi)的租售價(jià)格的確上升了許多,有些商鋪的租金上升了近50%左右,要緊緣故是新開發(fā)樓盤直截了當(dāng)帶動(dòng)了其價(jià)格的上揚(yáng),如東泰花園步行街的商鋪,有些在幾年內(nèi)已翻了一翻,而且目前還有連續(xù)上升。

【區(qū)域展望】

商家看好金樹路商鋪

業(yè)內(nèi)人士分析,該區(qū)域商鋪?zhàn)饨鹋c售價(jià)的上漲,講明了該區(qū)域內(nèi)的居民消費(fèi)潛力依舊專門大,商鋪市場擁有較大的進(jìn)展空間。但投資者必須看清一個(gè)咨詢題,這確實(shí)是區(qū)域內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目明顯少過住宅項(xiàng)目,專門是沒有大型商業(yè)項(xiàng)目。也確實(shí)是講,商鋪市場能否做興盛起來,需要與區(qū)域內(nèi)的居住人口形成一個(gè)合理的比例。

從投資的角度來看,該區(qū)域是東莞中央生活區(qū)的要緊組成部分,隨著都市建設(shè)步伐的持續(xù)深入,原有的村落居住形式將被進(jìn)一步打破,將會有更多的住宅項(xiàng)目顯現(xiàn),商鋪的投資和經(jīng)營前景會變得更好。其中,金樹路的進(jìn)展前景最為看好,緣故在于金樹路北接國泰明苑和尚書苑,臨近第一國際和國際會展中心,南交怡豐路,其沿路兩旁均為村民房,如果該區(qū)域進(jìn)行全面開發(fā)勢必會顯現(xiàn)一條新的金樹路商業(yè)街,因此許多商家表示看好金樹路投資前景。中央生活區(qū)商鋪B區(qū):消費(fèi)勁欠缺商業(yè)市場尚未形成【區(qū)域描述】

中央生活區(qū)商鋪B區(qū)東起光大景湖藍(lán)郡,西至東莞大道,南起世紀(jì)城、北至長泰路。該區(qū)域包括了眾多地產(chǎn)項(xiàng)目,光大景湖藍(lán)郡、金地格林小城、以后世界花園、新中銀、世紀(jì)城等。有如此之多的樓盤坐落于此,聚攏宏偉路與四環(huán)路雙向人流,務(wù)必集合大量消費(fèi)群體。

【商鋪現(xiàn)狀】

社區(qū)成熟

商鋪進(jìn)展穩(wěn)固

該區(qū)域由于集合大量住宅樓盤,社區(qū)內(nèi)街商鋪和社區(qū)沿街商鋪的開發(fā)較為普遍。該區(qū)域包括有世紀(jì)城、現(xiàn)代經(jīng)典、格林小城、新中銀金色華庭、以后世界花園、東峻珊瑚灣畔、景湖花園P區(qū)等商品房居住小區(qū)。世紀(jì)城有一條自己的風(fēng)情商業(yè)街,現(xiàn)代經(jīng)典、格林小城等社區(qū)都有自己的沿街商鋪。該區(qū)域建有游泳池、網(wǎng)球場、菜市場、幼兒園、會所等,生活配套設(shè)施完善,人口入駐率較高。

關(guān)于商家而言,有人的地點(diǎn)就有生意,況且是人口集中的社區(qū)。為了解決小區(qū)業(yè)主的生活便利及休閑購物的樂趣,專門多進(jìn)展商都會設(shè)置一些面積作為商業(yè)配套,如臨街商鋪或小區(qū)商場鋪或內(nèi)街鋪等。在該區(qū)域這種商鋪量較少,輻射面要緊是針對小區(qū)居住的人口。由于社區(qū)商鋪相對其他商業(yè)地產(chǎn)而言,面積不大、價(jià)格不高,因此眾多業(yè)主在購買了住房之后,也會考慮購買商鋪?zhàn)鳛殚L線放租,如此一來,收租容易,且每天還會看到自己物業(yè)的經(jīng)營情形,內(nèi)心塌實(shí)。

據(jù)記者調(diào)查發(fā)覺,該區(qū)域路段商鋪經(jīng)營的行業(yè)大多是能滿足住宅小區(qū)內(nèi)日常生活需求的行業(yè),同時(shí)污染較小,像小超市、書店、洗衣店、花店、水果店、窗簾、家電、音像產(chǎn)品、快餐、服裝、藥店、玩具店、茶葉、涼茶甜品、零食、家居飾品、美容美發(fā)、裝修、家政服務(wù)等,經(jīng)營該區(qū)域店鋪的店主告訴記者,自從開業(yè)到現(xiàn)在生意一直比較穩(wěn)固。

從開發(fā)的情形來看,該區(qū)域社區(qū)商鋪的開發(fā)差不多形成了一種模式,只要有住宅勢必就會多多少少推出一些社區(qū)商鋪。從市民投資熱情來看,據(jù)有關(guān)方面調(diào)查顯示,由于該區(qū)域一些樓盤入駐率較高,且居住人口要緊以外來人口為主,具有一定的消費(fèi)能力,因此該區(qū)域推出的社區(qū)沿街商鋪專門被投資者看好。

據(jù)記者調(diào)查發(fā)覺,目前位于宏偉路段大部分沿街商鋪由于地理位置優(yōu)越,容易集合人流,因此銷售情形良好。

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【商鋪調(diào)查】

據(jù)了解,金地格林小城一期推出商鋪共有70間,面積以50-80平米為主,也有小部分面積在30-40平米及100平米以上;商鋪內(nèi)舉架高,可方便業(yè)主以經(jīng)營為目的進(jìn)行自主分隔,可全部也可部分做成二層閣樓形式,如此有利于更好的利用空間;價(jià)格由于位置的不同共分三種價(jià)位,臨四環(huán)路一帶價(jià)格最低為10000元/平方米,小城內(nèi)部商街區(qū)的鋪位價(jià)格為13000元-16000元/平方米,臨宏偉路段價(jià)格最高為16000元-20000元/平方米,另外也有個(gè)不鋪位由于位置及面積緣故價(jià)格低到8500元/平方米。

沿街商鋪:

路段直截了當(dāng)阻礙商鋪?zhàn)饨鹗蹆r(jià)

據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示,宏偉路段(金地格林路段)的沿街商鋪售價(jià)在20000元/平方米左右,租金大約在60—90元/平方米,例如金地格林一間90平方米的臨街鋪面,每月租金為7000元。在新中銀鄰近(靠東莞大道)的沿街商鋪月租金差不多在40-70元/平方米,個(gè)不商鋪會到80元/平方米,例如一間90平方米的商鋪其租金僅是3700元。該路段商鋪的轉(zhuǎn)讓售價(jià)大約在12000元/平方米-17000元/平方米,如一間46平方米的商鋪其售價(jià)是550000元,每平方米價(jià)格為12000元。[NextPage]

在新中銀(靠東莞大道)商鋪方面,由于位置和片區(qū)經(jīng)營的阻礙,商鋪的租金售價(jià)幅度比宏偉路段稍低一些。調(diào)查結(jié)果顯示,東莞大道鄰近也集中部分住宅小區(qū),其中包括新中銀、世紀(jì)城等。相對東莞大道路段人流比較少,況且周邊商鋪產(chǎn)品經(jīng)營并不豐富,這對該地區(qū)的租金及售價(jià)造成一定阻礙。目前該片區(qū)的商鋪量較小,包括一條世紀(jì)城百米長的風(fēng)情商業(yè)街,要緊是60-120平方米之間,月租金為40-70元/平方米左右,也有個(gè)不商鋪高于或低于該價(jià)格區(qū)間。該地段商鋪的轉(zhuǎn)讓出售價(jià)格大約在9000-16000元/平方米左右,如新中銀一間46平方米的店鋪其售價(jià)為560000元,每平方米12000元左右。

內(nèi)街商鋪:

租金售價(jià)漲幅平穩(wěn)

記者在調(diào)查中了解到,該區(qū)域內(nèi)街商鋪相對集中于小區(qū)內(nèi),租金40-60元/平方米左右。近兩年價(jià)格漲幅并不是專門大。金地格林小城內(nèi)鋪?zhàn)饨鹣鄬Ω咭恍?,大致?0元/平方米左右,也有部分高出60元。在商鋪售價(jià)方面,一樣都在9500-16000元/平方米之間,從2005年到2006年分析看,整體售價(jià)高出800-1400元/平方米左右,有些甚至更高。[NextPage]

【分析展望】

完善配套設(shè)施

商鋪前景可觀

據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示,社區(qū)商鋪一樣以經(jīng)營與生活有關(guān)的內(nèi)容為主,如便利店、藥店、餐飲、日用品、超市、美容美發(fā)及地產(chǎn)中介等。近兩年,隨著周邊住宅樓盤的成熟,入駐率提升,越來越多的人看好社區(qū)商鋪的以后進(jìn)展。

在投資方面,業(yè)內(nèi)人士分析,投資社區(qū)商鋪,小區(qū)的進(jìn)展前景是眾多投資客所關(guān)注的重點(diǎn),小區(qū)商鋪投資由地段、主力店、進(jìn)展商、投資時(shí)機(jī)、人氣和消費(fèi)勁等因素來決定投資前景。該區(qū)域樓盤素養(yǎng)較好,加上位于都市的以后進(jìn)展方向上,是東莞中央生活區(qū)的重要組成部分,這也就為商鋪的長線投資價(jià)值增加了籌碼。另外,該區(qū)域商鋪的業(yè)態(tài)組合具有集合人群的綜合功能,消費(fèi)環(huán)境優(yōu)美、消費(fèi)商品檔次和價(jià)格較為合理,娛樂休閑的設(shè)施及服務(wù)治理差不多到位,即近看交通,遠(yuǎn)看業(yè)態(tài)。

現(xiàn)時(shí)期較為成熟的社區(qū)商鋪如宏偉路段(金地格林),經(jīng)營專門成功,也受到諸多投資客戶的追捧。該小區(qū)內(nèi)商鋪差不多成熟,面積在40-80平方米左右,區(qū)內(nèi)以外來人口及年輕白領(lǐng)居多。以后周邊例如以后世界、新中銀二期金色華庭等樓盤交樓,周邊的人流量勢必增大,消費(fèi)能力上升,因此有許多投資者和商家都看好該路段的投資前景。東城大道商鋪區(qū):商鋪量過大部分旺鋪難旺【區(qū)域描述】

東城(縱)大道商鋪區(qū)以東縱大道、東城大道兩路為雙軸線,形成一個(gè)橢圓形商鋪片區(qū)。東縱大道將東湖廣場、地王國際廣場、威尼斯商業(yè)中心、銀座商業(yè)中心、盈鋒廣場、美新家居中心、光輝家居中心等連成一體,總營業(yè)面積接近100萬平方米,是東莞最成熟的老商業(yè)進(jìn)展中心。

另外,東城大道片區(qū),商鋪區(qū)已見雛形,從東城百佳到東城步行街,東城美食街,從雍華庭到星河傳奇,整條東城中路是東莞新商業(yè)物業(yè)最集中的一條路。

【商鋪現(xiàn)狀調(diào)查】

片區(qū)印象

不可否認(rèn),東城在莞城人們的心目中早已有了“城區(qū)商業(yè)中心”的地位了。從服裝、家電、百貨、零售、飲食、娛樂,幾乎所有的消費(fèi)項(xiàng)目,東城都專門明顯占據(jù)著中心的優(yōu)勢。

提到莞城內(nèi)的商業(yè)中心,大多數(shù)莞城的人們應(yīng)該都會;聯(lián)想到東城。圍繞東湖廣場、地王國際廣場、威尼斯商業(yè)中心、銀座商業(yè)中心、盈鋒廣場、美新家居中心、光輝家居中心等連在一起的商務(wù)圈,總營業(yè)面積接近100萬平方米,東縱大道差不多成為東莞新的商業(yè)中心,從而有力推動(dòng)城區(qū)商貿(mào)流通經(jīng)濟(jì)的高速進(jìn)展。

按理講,東城鄰近不管是人流量,依舊周圍人群的消費(fèi)能力,都理應(yīng)是個(gè)哪里開店哪里賺的“肥肉地帶”,只是讓專門多人疑咨詢的是,看似旺盛的東城商業(yè)區(qū),人氣卻并不旺。

租金現(xiàn)狀

2004年往常,本片區(qū)的大多商鋪?zhàn)饨鹪?20-140元/平方米,部分商鋪甚至不到100元/平方米,然而04年之后,除了百佳鄰近租價(jià)格外高,達(dá)到近300元/平方米之外,本片區(qū)從04年開始,租金大多是在150元-180元/平方米,100元/平方米以下的商鋪幾乎沒有了。

世博一位鋪主告訴記者,他覺得鄰近的租金并不是太高,有關(guān)于東城中心位置來講,大多數(shù)的鋪主依舊能同意的。

鋪位狀況

從幾家地產(chǎn)中介了解到,該片區(qū)經(jīng)常有租戶租了兩三個(gè)月經(jīng)營,就退掉了鋪位。

以后地產(chǎn)的負(fù)責(zé)人告訴記者,該片區(qū)在專門多市民眼里,是繁華至極,然而事實(shí)上,是一種虛妄的繁華,繁華的表層下。飲食類的店面在那個(gè)片區(qū)相對來講是生意好些的,然而這只限于那些比較有特色的店。本地人關(guān)于飲食比較講究,要么在家吃營養(yǎng)家常飯,要么確實(shí)是朋友聚在一起,去一些專門有特色的店,本地人大多有車,經(jīng)常是慕名而去一些特色飲食店,因此就可不能局限于這一片地點(diǎn),而往往會開車去鎮(zhèn)區(qū)或者不的區(qū)域。服裝店情形相對更糟一些,許多高消費(fèi)人群鐘意的品牌。那個(gè)片區(qū)壓根就沒有,而且也沒有什么特色的店子,因此他們都不大情愿去那兒購買。然而因?yàn)橐膊畈欢嗌掀放频?,關(guān)于低收入的人群來講,他們又只能是可望而不可及。

一位從虎門批發(fā)市場進(jìn)貨的方小姐透露,她本以為把虎門進(jìn)來的衣服在東城步行街賣,會比在虎門賣低端服飾賺得多,想不到生意冷清得厲害,她做了幾次打折促銷活動(dòng),也不見有所氣色。只好又轉(zhuǎn)回虎門市場去了。

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【商鋪分析】

商業(yè)地產(chǎn)大背景

1997年10月,世界零售巨子沃爾瑪進(jìn)駐東莞東縱大道東湖花園;2000年,城區(qū)最大的家居超市光輝家居中心落戶東縱大道;2001年底,東莞家電銷售巨子時(shí)尚電器從虎門揮師莞城,進(jìn)駐東縱大道羅沙大廈;2002年初,東莞最大的家居建材裝飾市場新興裝飾材料城在東縱大道旁的羅沙村落成;2002年12月,東莞最大的民營百貨業(yè)巨頭天和百貨將總部從樟木頭遷至東縱大道盈鋒廣場;2003年10月,中國最大的家電銷售巨頭國美電器與香港零售巨頭百佳聚福豪苑店相繼在東縱大道周邊落戶;2003年10月28日,占地32萬平方米的東莞首個(gè)復(fù)合型商業(yè)航母——地王國際廣場在東縱大道仰頭開盤;與此同時(shí),在中國經(jīng)營高檔名牌產(chǎn)品最具權(quán)威的友誼商城落戶地王廣場。種種跡象表明,東縱大道正成為東莞商業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)的焦點(diǎn)。

2003年,東城區(qū)已集合了國美、百佳、時(shí)尚電器城、沃爾瑪、君豪商業(yè)中心、天和百貨等大型商業(yè)項(xiàng)目。2004年包括世博廣場、地王廣場、華南MALL在內(nèi)的諸多巨型商業(yè)項(xiàng)目開始進(jìn)入市場。目前,東莞差不多成為中國大型百貨超市布點(diǎn)最為密集的都市之一。

以東縱大道為主軸線的,圍繞東湖廣場、地王國際廣場、威尼斯商業(yè)中心、銀座商業(yè)中心、盈鋒廣場、美新家居中心、光輝家居中心等連在一起的商務(wù)圈,總營業(yè)面積接近100萬平方米,東縱大道差不多成為東莞新的商業(yè)中心,從而有力推動(dòng)城區(qū)商貿(mào)流通經(jīng)濟(jì)的高速進(jìn)展。

反過來講,隨著這一片區(qū)商業(yè)環(huán)境的熱起來,周邊的地產(chǎn)項(xiàng)目也受到了一定程度的阻礙。1997年10月,全球零售業(yè)巨子沃爾瑪挺進(jìn)東莞,其選點(diǎn)就在東縱大道的東湖花園,地處東莞城區(qū)核心地帶的東縱大道,成為市民購物消費(fèi)的要緊去處,一時(shí)刻,東湖花園樓價(jià)暴漲,一套不到80平方米的兩房一廳單位月租金難道高達(dá)2500多元,而東湖花園的地鋪價(jià)位最高達(dá)1200元/平方米,東縱大道商圈魅力初顯。

商業(yè)地產(chǎn)“造城”運(yùn)動(dòng),解決了東莞的商業(yè)環(huán)境與都市進(jìn)展不和諧的咨詢題,填補(bǔ)了東莞中高消費(fèi)領(lǐng)域的空白。

商品定位:尷尬中求生存

調(diào)查中發(fā)覺,咨詢一些東城大道和東縱大道周邊樓盤的一些居民,他們購物是否喜愛在東城步行街或者海雅、天和之類的商場,他們大多是否定的回答。而周邊的一些出租房的住戶,他們的回答,也是否定的

。

答案是一樣的,緣故是截然不同的。

東城鄰近的社區(qū)業(yè)主們,大多是高收入者,他們除了買一些日常用品或者儲備食物情愿在鄰近的商業(yè)地帶去購買,其余如服飾、珠寶、化妝品之類的產(chǎn)品,他們更加情愿去廣州、深圳或者香港?!皷|莞近幾年進(jìn)展是專門迅速,然而沒有哪一個(gè)地點(diǎn)讓我覺得購物舒服,因?yàn)槲矣X得目前東莞還沒有一個(gè)好的購物環(huán)境和購物氛圍,買東西沒什么感受,而且專門多我喜愛的高檔品牌那個(gè)地點(diǎn)全然就沒有?!苯鸷郴▓@的一位葉女士如此告訴記者。

而居住在歡樂時(shí)刻鄰近的一套出租屋的陳小姐則告訴記者“太貴了,只能是看看不買,最多也確實(shí)是偶然拿了獎(jiǎng)金去奢侈一下買套漂亮的衣服。”

高收入的嫌沒有好的購物環(huán)境而選擇開車去不的都市買東西,而鄰近低收入的居民更情愿選擇南城步行街之類的購物場所,他們能同意。東城步行街是個(gè)專門好的例子,定位尷尬決定了看似旺盛的商業(yè)地帶,事實(shí)上隱藏著冷清。

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【商鋪展望】

期盼規(guī)劃帶氛圍

因此,東縱大道也有需要摸索的咨詢題,確實(shí)是整個(gè)商業(yè)物業(yè)的布局,整個(gè)東縱大道和東城大道,每個(gè)位置應(yīng)該有幾種業(yè)態(tài)的分布,這方面一定要專門明確,否則的話就會造成重復(fù)投資。

有房產(chǎn)專家講過,“商圈越大,越有進(jìn)展前景?!倍鴱哪莻€(gè)片區(qū)來看,也不難看出,如果只是局限于現(xiàn)有的那個(gè)小片區(qū),按照目前的進(jìn)展趨勢來看,該段鋪位的租金應(yīng)該可不能見漲,而如果政府規(guī)劃將那個(gè)商圈擴(kuò)大,事實(shí)上對那個(gè)片區(qū)更加有利,商業(yè)環(huán)境更濃厚了,鋪位的租金也會隨之期望東城(縱)大道那個(gè)商貿(mào)黃金街不僅立足于東莞,立足于當(dāng)?shù)鼐用褚约巴鈦淼牧魈嗜丝诘纳藤Q(mào),還要立足于粵港經(jīng)濟(jì)一體化那個(gè)大環(huán)境。珠三角地區(qū)要打造都市群,而不是一個(gè)一個(gè)的都市,而是一個(gè)大廣州的概念、大深圳概念。在如此的一個(gè)都市群概念的背景下,假定我們在那個(gè)都市群的進(jìn)展過程中有一條輕軌,到佛山、到廣州、到東莞、深圳、香港等幾個(gè)地點(diǎn)連接起來,東縱大道的商業(yè)那將會是另外的一個(gè)格局。

有特色會更旺盛

這是該片區(qū)的硬傷。談起“特色”二字,不得不讓東城的人們對這一片唏噓。如此繁華的商業(yè)地帶,卻沒有出現(xiàn)出繁榮的消費(fèi)。開發(fā)商和經(jīng)營者們是時(shí)候摸索一下特色經(jīng)營了。全國知名的武漢吉慶街,街道上的各飲食店,門口都濃郁湖北特色的吹拉彈唱表演,整條街出現(xiàn)出一派人們其樂融融的飲食氛圍。像上海的城隍廟鄰近的商業(yè)帶等等,差不多上全國知名的消費(fèi)勝地,許多外地人都會慕名而去。這就不僅僅是吸引周邊地區(qū)的消費(fèi),而是更多的其他地區(qū)的消費(fèi)者也會帶動(dòng)這一片的消費(fèi)。南城商業(yè)街商鋪區(qū):市場定位略高消費(fèi)勁有待增強(qiáng)【區(qū)域描述】

南城商業(yè)街商鋪區(qū)東起勝和路、元美路,西至運(yùn)河三路,南靠新基路,北到建設(shè)路。從2002年開始,南城區(qū)斥巨資興建的南城富民步行街、銀豐路飲食一條街以及宏遠(yuǎn)地產(chǎn)開發(fā)的東莞副食百貨龍頭批發(fā)市場——宏遠(yuǎn)副食百貨批發(fā)市場、宏景美食廣場、宏輝商業(yè)廣場,托出了“南城商業(yè)中心區(qū)”的實(shí)地面貌。

此外,銀城酒店(五星級)、宏遠(yuǎn)酒店(四星級)相鄰咫尺,構(gòu)成了東莞又一個(gè)商務(wù)中心;中國銀行東莞分行以及近乎所有國內(nèi)其它幾家知名銀行的分支機(jī)構(gòu),密集地分布在這一區(qū)域內(nèi),為“南城商業(yè)中心區(qū)”提供了強(qiáng)有力的金融服務(wù)和支持;學(xué)校、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、郵局等其他大型配套為“南城商業(yè)中心區(qū)”提供了完善的都市配套。使“南城商業(yè)中心區(qū)”趨于合理和成熟,日后將逐步成為“南城板塊”內(nèi)的第一個(gè)黃金商業(yè)區(qū)域。

【商鋪現(xiàn)狀】

南城商業(yè)街商鋪區(qū)要緊由沿街商鋪、步行街和百貨超市組成,其中步行街和沿街商鋪是整個(gè)區(qū)域商鋪的主體。

人流帶動(dòng)步行街商鋪

南城商鋪區(qū)域要緊代表的兩條步行街是富民步行街和銀豐路。富民步行街一頭連接莞太路一頭連接運(yùn)河路。該步行街全長1.2公里,有“中國的香榭里舍大街”之稱,是華南地區(qū)惟一通觀光小火車的步行街。環(huán)境文雅,有著豐富的人文景觀,集購物、娛樂、休閑、掃瞄等多種功能于一體。周邊擁有景湖灣畔、江南雅筑、宏景中心、都市假日、活力康城、江南世家等眾多樓盤,除景湖灣畔與江南雅筑是新開發(fā)樓盤,其他樓盤的入駐率都專門高。這就擁有了大量穩(wěn)固的消費(fèi)群體,同時(shí)還有專門多工業(yè)區(qū),眾多外來打工消費(fèi)群體也加入其中,那個(gè)地點(diǎn)的消費(fèi)能力不容忽視。另一處步行街則是以特色飲食為主的銀豐路,也被稱為“中華風(fēng)味美食街”。據(jù)了解,銀豐路是南城區(qū)的樣板路,商業(yè)專門興盛。

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在該區(qū)域沿街商鋪方面,莞太路兩邊的商鋪尤為突出。東莞大道——總長約10公里,最寬處達(dá)120米,人車分流,景觀豐富。十橫:包括勝和建設(shè)路、銀豐路、西環(huán)路、富民精品步行街、新基大道、育才路、五環(huán)路、周溪大道、白馬大道、南外環(huán)路等連接沿河路和莞太大道的十條橫路,形成南城舊區(qū)的路網(wǎng)骨架,進(jìn)展商貿(mào)、服務(wù)、娛樂等項(xiàng)目。

大道的沿街商鋪,相對地獨(dú)立于市場,自主性較強(qiáng),既可享受市場的繁榮,經(jīng)營又可不受市場的束縛,既降低了投資者的投資經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn),也使得投資者更能獲得長期而隱定的回報(bào),真正實(shí)現(xiàn)雙重保值,雙重保證。

【商鋪調(diào)查】

步行街商鋪:租金漲幅穩(wěn)固

據(jù)了解,南城步行街共有商鋪300余間,面積以20-80平米為主,小部分面積在100平米以上。2003年1月試業(yè)的南城富民商業(yè)步行街,起初在南城政府免稅政策的扶持下,負(fù)責(zé)經(jīng)營的富民集團(tuán)提出了對鋪?zhàn)庾饨疬M(jìn)行一年全免的商業(yè)策略。這一招吸引了許多商家前來租鋪投資,300多間商鋪全部租賃完畢。商鋪每月出租價(jià)格一樣在80-100元/平方米之間,也有個(gè)不商鋪高出這一出租價(jià)格,如一間20平方米左右的商鋪其月租金為4000元。有一些面積過大的商鋪其租金相對低一些,如一間100平方米的商鋪其每月的出租價(jià)格為6000元。

銀豐路美食街要緊是經(jīng)常特色美食為主,商鋪面積60-1000平方米不等。商鋪每月出租價(jià)格一樣在120-180元/平方米之間,位置好一些的價(jià)格還會更高一些。一間90平方米的商鋪每月的出租價(jià)格為18000元,每平方米的出租價(jià)格為200元。[NextPage]

沿街商鋪:

租金售價(jià)變化不大

據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示,莞太路段的沿街商鋪售價(jià)在18000—25000元/平方米左右,租金大約在80—120元/平方米,例如靠近銀豐路一間120平方米的臨街鋪面,每月租金為9600元。在宏遠(yuǎn)酒店鄰近一間80平方米的商鋪,其租金為每月8000元。

在調(diào)查中記者了解到,也有一些沿街商鋪因?yàn)椴环奖阃\嚩鴽]有專門好的租金。例如一間70平方米的商鋪因?yàn)橹苓呁\嚥环奖?,出租好幾個(gè)月都一直無人咨詢津,最后店主不得不低價(jià)出租,70平方米每月租金4500元,每平方米65元左右。

【走勢分析】

步行街開業(yè)時(shí)刻不長,貨品價(jià)鈔票偏高,以及許多東莞人選擇到香港及廣州等地購物等緣故,導(dǎo)致步行街“不太旺”。莞城目前的旺街仍舊集中在開業(yè)歷史較長的新豐路、新芬路、西正路、北正路一帶,那兒集合了各式各樣的商家店鋪,專門是服裝商鋪,人流從早到晚都專門旺。而步行街由于開業(yè)的時(shí)刻還不算長,還不太為市民所熟悉和同意。

與此同時(shí),步行街的貨品價(jià)鈔票相對較高,這讓專門多逛街的市民看的多,買的少。因此開業(yè)一年多之后,專門多商鋪因?yàn)樽饨饓毫娂娹D(zhuǎn)讓。據(jù)了解,南城富民步行街內(nèi)的商鋪的定位沒有東城那么高,然而由于地屬宏遠(yuǎn)工業(yè)區(qū),消費(fèi)人群集中在鄰近工廠的打工一族。對打工者一個(gè)月幾百塊的工資來講,南城富民步行街上的商品也是“奢侈品”。南城富民步行街有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者,在那個(gè)地點(diǎn),反而是一些“三元店”、“五元店”成為最紅火的店鋪。然而,由于步行街的裝修成本及鋪?zhàn)?,走低端路線無疑有一定難度。

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【區(qū)域展望】

以后步行街商鋪價(jià)值有望提升

業(yè)內(nèi)人士分析,廣州的北京路和深圳的東門差不多上從傳統(tǒng)的商業(yè)街演變而成,有悠久的歷史和強(qiáng)大的關(guān)注度,最重要的是它差不多成為市民消費(fèi)適應(yīng)的一部分,加上其名聲在外,因而吸引和集中了專門多外地游客前來消費(fèi)。

東莞不同,由于原先的交通壓力較大,如果把原先的傳統(tǒng)商業(yè)街改造成步行街,勢必加重交通的壓力。在這種情形下,政府和商家因此開發(fā)了新的步行街,惋惜,一條步行街的真正成型,是需要時(shí)刻和市場去培養(yǎng)的。

目前政府和商家在持續(xù)摸索和探究。南城和東城的步行街增加了咖啡店和西餐廳后,人流量明顯增多,許多服裝商家的生意專門好。因此有人提出,步行街應(yīng)多吸納一些飲食店鋪來增加人氣,讓市民先同意步行街的購物環(huán)境。也有人稱,從目前情形看,如果步行街只是一條單純購物的街道,可能專門難和傳統(tǒng)的商業(yè)街競爭,如果在該街道上能夠引入一些休閑娛樂場所,同樣會吸引更多的人來步行街娛樂,如此做,關(guān)于引導(dǎo)更多消費(fèi)者到步行街購物無疑是大有裨益。行政中心商鋪區(qū):消費(fèi)市場不足制約商鋪進(jìn)展【區(qū)域描述】

行政中心商鋪區(qū)東臨簪花路、東莞大道,西至莞太大道,南靠三元路,北接體育路。該區(qū)域包括市人大、市政府和市政協(xié)在內(nèi)的數(shù)十個(gè)副處級以上單位在此內(nèi)集中辦公,并配有中心廣場、圖書館、玉蘭大劇院、科技館等等項(xiàng)目,是東莞市最具阻礙力的行政、文化、商業(yè)區(qū)域。

目前該區(qū)域擁有第一國際、稻花村、菊香苑、石竹花園、星辰大廈、華凱豪庭、健朗花園、黃金花園、七寶一居等眾多住宅樓盤。另外,區(qū)域內(nèi)還擁有大量的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,如勝和大廈、華凱大廈、華凱廣場、鴻禧中心、聯(lián)通大廈及部分在建商業(yè)項(xiàng)目。

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【商鋪現(xiàn)狀調(diào)查】

租賃價(jià)上升

消費(fèi)勁有待提升

據(jù)了解,行政中心商鋪區(qū)的形成要緊得益于新都市中心的建設(shè)與開發(fā),大量商鋪的面世時(shí)刻在2003年以后。早期商鋪要緊集中兩個(gè)地點(diǎn),一個(gè)是稻花村、菊香苑、石竹花園組成的商鋪區(qū),共開發(fā)住宅數(shù)約2300多戶,以圍繞樓盤的沿街商鋪為主,并配有一個(gè)肉菜市場。另一個(gè)地點(diǎn)以塘貝市場的商鋪為主,并向莞太路弧形延伸。商業(yè)業(yè)態(tài)相對單一,以經(jīng)營居民日常用品為主。

業(yè)內(nèi)人士表示,行政中心周邊商鋪街在2004年底才初顯規(guī)模,通過2005年一年的經(jīng)營和業(yè)態(tài)調(diào)整之后,直到2006年商鋪的商業(yè)氛圍才逐步濃厚起來,但由于區(qū)域內(nèi)住宅項(xiàng)目不多,商鋪經(jīng)營情形較差,消費(fèi)勁還有待進(jìn)一步提升。

調(diào)查結(jié)果表明,2006年以來,第一國際周邊和健朗花園鄰近商鋪?zhàn)赓U價(jià)格有明顯提升,其中元美東路(第一國際路段)沿街商鋪由2005年50-60元/平方米/月提升到2006年60-100元/平方米/月。另外,石竹路也一改原先有價(jià)無市的局面,每平方米月租金從40-45上漲到50-55元左右。

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記者在調(diào)查過程中發(fā)覺,2006年區(qū)域內(nèi)商鋪?zhàn)饨鹬虼松蠞q,專門大程度受新開發(fā)項(xiàng)目租金定價(jià)的阻礙。如勝和路華凱大廈和金盈大廈租金定價(jià),使塘貝市場鄰近個(gè)不商鋪?zhàn)饨鹕蠐P(yáng);第一國際商鋪?zhàn)饨鸲▋r(jià)也同樣帶動(dòng)了元美東路沿街商鋪的租金。

在商鋪供應(yīng)方面,由于受到規(guī)劃、投資適應(yīng)和政策阻礙,市面上可售商鋪并不多,其價(jià)格差不多在7000-20000元/平方米,價(jià)格高低與街道大小、位置的專門大關(guān)系。如元美東路中臨近國際會展中心路段比靠四環(huán)路路段的價(jià)格相差近一倍。

從統(tǒng)計(jì)的出租數(shù)據(jù)來看,商鋪?zhàn)赓U要緊依舊集中在早期商鋪地段,要緊緣故在于這些地點(diǎn)商鋪差不多形成消費(fèi)適應(yīng),消費(fèi)者在認(rèn)知度也相對較高。租賃和入駐率相對較差的商鋪或項(xiàng)目要緊分布在鴻禧中心、華凱豪庭、第一國際,低出租率講明了該區(qū)域消費(fèi)勁還有待加大。

【分析展望】

商鋪空置率偏高

寫字樓密集地或先旺

從調(diào)查商鋪經(jīng)營情形來看,商家的營業(yè)額有所上升,消費(fèi)群體的總體水平也明顯提升,講明區(qū)域的吸引力和消費(fèi)勁正在逐步上升,但意味著商家的利潤明顯增加。究其緣故,商鋪的整體租賃價(jià)格也出現(xiàn)同步上漲的現(xiàn)象,商鋪的轉(zhuǎn)讓率相對較高。

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在業(yè)態(tài)方面,除了第一國際的商業(yè)業(yè)態(tài)比較豐富外,其他地段的業(yè)態(tài)相對單一,多以品牌商家和餐飲業(yè)為主。另外,區(qū)內(nèi)消費(fèi)勁不大也進(jìn)一步弱化業(yè)態(tài)的多樣化,如商場撤場現(xiàn)象比較嚴(yán)峻。

整個(gè)區(qū)域內(nèi)商鋪空置率高和轉(zhuǎn)讓頻率快比較突出,區(qū)域消費(fèi)勁不強(qiáng)是硬傷。如稻花村、菊香苑、石竹花園組成住宅區(qū),盡管通過近十年的進(jìn)展,但入住率只有70-80%,而華凱豪庭的住率在40-50%左右,黃金花園和七寶一居也存在相當(dāng)比較的空置房。由此可見,在短期之內(nèi)消費(fèi)市場專門難迅速提升,商鋪經(jīng)營難的咨詢題短期內(nèi)不可能得到改善。

從都市進(jìn)展角度而言,該區(qū)域的商鋪市場依舊有專門強(qiáng)的上升潛力,其寫字樓密集地段有望繁榮起來。另外,新行政中心的持續(xù)完善有助于該區(qū)域商鋪的進(jìn)展,以后進(jìn)展前景相對較好。花園新村商鋪區(qū):商業(yè)氛圍下降區(qū)域面臨重新定位【區(qū)域描述】

花園新村商區(qū)要緊由東起外環(huán)路、西至運(yùn)河西路,中起花園路,南起西正路、市橋路、學(xué)院路,北到紅荔路、育華路圍成。

據(jù)了解,花園路一帶要緊有花園新村、富雅花園、怡苑花園等較早開發(fā)的房產(chǎn)項(xiàng)目,紅荔路則有東升大廈、吉之島等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,新世紀(jì)河畔廣場等建筑則分布在運(yùn)河西路一帶。育華路則有花街18、平民新村等建筑物。

【商鋪現(xiàn)狀】

整體商業(yè)氛圍較好

位于莞城區(qū)的花園路兩旁布滿了商鋪,記者粗略數(shù)了一下,約有400間左右。在這些商鋪中,有經(jīng)營建材、服裝、餐飲等各類門店,其中,二手中介所就有8間,包括滿堂紅、大地等較為知名的二手中介公司也在該條街上設(shè)置門店。

從地理位置上來看,花園路西連運(yùn)河?xùn)|路,東接紅荔路,該路盡頭確實(shí)是吉之島。從東門路到吉之島,花園路剛好起到一個(gè)交通連線的作用,正因?yàn)榇?,花園路中間地帶理所因此成了名副事實(shí)上的“國道”,而沿街商鋪門前的過道則成了市民逛街的“專利”,這事實(shí)上為記者統(tǒng)計(jì)花園路的人流量奠定了一個(gè)基礎(chǔ)。

在花園路一服裝店門口處,記者站了約有60分鐘時(shí)刻,在這段時(shí)刻內(nèi),記者了解到,共有48人從記者周圍走過,由此運(yùn)算,該條街的人流量達(dá)到0.8人/分鐘。(不包括對面商鋪的人流量)。記者專門注意到,其中,有6人進(jìn)了該家服裝店,還有8人進(jìn)了鄰近的服裝店,有20人到里面去飲食店,還有3人則進(jìn)了一個(gè)便利店,其他人則是通過該條街,并沒有逛任何一家商鋪。(該數(shù)據(jù)或許不能如實(shí)反映出該街的真實(shí)人流量,但也從一定程度上講明了該條街商鋪的經(jīng)營情形)。

隨后,記者又分不走訪了紅荔路、運(yùn)河西等沿街商鋪,紅荔路一帶商鋪要緊以經(jīng)營建材類產(chǎn)品為主,而運(yùn)河西則以價(jià)值較高的品牌服飾及珠寶、眼鏡鐘表皮具為主,就在這條街上,集合了8間銀行儲蓄所。

由于紅荔路鄰近吉之島,作為一間連鎖超市,吉之島以其購物環(huán)境的相對舒服性集合了一定的人氣,紅荔路得地利之便,因此,該路商鋪整體商業(yè)氛圍較好。

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【商鋪?zhàn)馐邸?/p>

紅荔路商鋪?zhàn)鈨r(jià)較為合理

記者通過調(diào)查了解到,花園路沿街近有400間商鋪,這些商鋪是先由某進(jìn)展商整體買下產(chǎn)權(quán),然后他們又以分散出租的方式供經(jīng)營者經(jīng)營。由于所處地段不同,各間商鋪?zhàn)鈨r(jià)和售價(jià)也因而發(fā)生改變。據(jù)了解,該街商鋪面積從6平方米—200多平方米不等,平均租價(jià)在100元—200元平方米之間,出售均價(jià)則為3萬元/平方米。據(jù)了解,該路沿街商鋪在租期上并沒有嚴(yán)格限制。

據(jù)溝通調(diào)查得知,由于該街整體商業(yè)氛圍不夠濃烈,部分業(yè)主認(rèn)為租金價(jià)格過高,并預(yù)備退出,少量已租出空置商鋪需要2-5萬轉(zhuǎn)讓費(fèi)。

舉個(gè)例子。同樣經(jīng)營建材類門店。張先生在花園路租了一間面積約50平方米的門店,月租金是130元/平方米,按此運(yùn)算,張先生每個(gè)月的月租金是6500元/月,那個(gè)地點(diǎn)還不包括相應(yīng)的衛(wèi)生費(fèi)用。

跟張先生相比,門店設(shè)在紅荔路經(jīng)營的王先生則顯得有點(diǎn)幸運(yùn)。據(jù)他介紹,他在該路彩怡名居建材城一樓租下一個(gè)鋪位,租金為88元-100元/平方米,面積為50平方米左右,因此他一個(gè)月的租金大致5000元以內(nèi)。

記者通過調(diào)查得知,該建材城二樓租金為45元-60元/平方米,物業(yè)治理物為18元/月。部分同意采訪的商鋪經(jīng)營者都表示,相比較花園路一帶地鋪,紅荔路價(jià)格相對合理些。

此外,記者了解到,入租前,需要交納兩個(gè)月月租作為定金(毀約不退);入駐給予2個(gè)月免租期。簽訂合同,租期一樣為兩年;從第二年開始,租金整體上調(diào)10%。

據(jù)了解,該物業(yè)原由一家經(jīng)營治理公司進(jìn)行整體招租,但由于租金高、經(jīng)營治理不善、入租率低,最終被某地產(chǎn)公司收回,并對物業(yè)進(jìn)行重組、更名。重組后,仍有少量商家退出。

花街18占地9.4萬平方米,建筑面積18萬平方米,有680套住宅和4.6萬平方米的商鋪,是一個(gè)規(guī)模適中的主題式街區(qū)。

據(jù)了解,花街18現(xiàn)已推出的商鋪定價(jià)在1萬-1.6萬元之間,出租均價(jià)則為100元/平方米左右。

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【商鋪分析】

商業(yè)定位決定商業(yè)氛圍

據(jù)了解,早在五年前,花園新村與市橋—運(yùn)河商圈是同等火爆的商業(yè)集合地,也是東莞商鋪?zhàn)馐圩罡叩牡貐^(qū)之一。那時(shí),該路要緊以經(jīng)營飲食一條街而聞名東莞,“到花園新村吃飯”也曾一度成了許多東莞人適應(yīng)用語。到了2001年,有關(guān)部門對這條商業(yè)街進(jìn)行改造,餐飲店瞬時(shí)變身成以經(jīng)營服裝鞋帽為主的時(shí)尚商品,但較高的價(jià)格讓市民流連多、購買少。一見證該條街進(jìn)展過程的地產(chǎn)中介告訴記者,他在前幾年也是在這條街做餐飲生意,據(jù)他透露,那時(shí)候,他一個(gè)月能夠凈賺7、8千元,后來隨著該條街的重新定位,他也改開服裝店,然而不到一年就關(guān)閉店門,現(xiàn)在又改行做地產(chǎn)中介。

業(yè)內(nèi)人士表示,商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)模式的不同在于商業(yè)地產(chǎn)還要加入商業(yè)運(yùn)營模式,必須進(jìn)行商業(yè)評估和布局規(guī)劃。而商業(yè)評估最重要的是要解決它的商業(yè)定位咨詢題。該位人士同時(shí)表示,應(yīng)該講,花園新村早前的定位還算比較明確,抓住了商品經(jīng)營的特色,迎合了當(dāng)時(shí)大多數(shù)東莞人飲食的消費(fèi)適應(yīng),但后來隨著有關(guān)部門對這一經(jīng)營的重新定位,直截了當(dāng)導(dǎo)致該條街人氣的下滑??赡苁菫榱吮W∪藲獾木壒剩蟀攵蔚幕▓@新村并沒有過多的改變,仍舊以餐飲為主。但餐飲需要的大面積停車位也成為那個(gè)地點(diǎn)連續(xù)進(jìn)展壯大的硬傷。

商業(yè)圈有效形成應(yīng)評估多重指標(biāo)

從居住人群分析,花園新村居住人群的改變也是導(dǎo)致該區(qū)域商業(yè)進(jìn)展遇到阻礙的一個(gè)重要緣故。據(jù)了解,作為東莞商品房較早興起的一個(gè)代表,花園新村的顯現(xiàn)曾是上世紀(jì)90年代初大多數(shù)東莞人置業(yè)的一種理想之地,它同時(shí)也是當(dāng)時(shí)許多港澳人士在東莞的要緊居住場所。應(yīng)該講,當(dāng)時(shí)住在花園新村的人差不多上相對比較有鈔票的人。而事實(shí)上,當(dāng)時(shí)支撐這一條街興盛進(jìn)展的還遠(yuǎn)不止花園新村的住戶,花園路周圍一帶還集合著多個(gè)住宅區(qū),這為該區(qū)域商業(yè)的進(jìn)展提供了一定的人氣基礎(chǔ)。

隨著都市向東部進(jìn)展規(guī)劃的日愈實(shí)現(xiàn),東城儼然成了東莞人置業(yè)的另一片理想之地。在此背景下,曾住在花園新村以及周圍一帶的高端人群紛紛遷至東城,花園新村居住人群由此發(fā)生了重大的結(jié)構(gòu)變化,目前住在該區(qū)域的人差不多上以中低端群體為主。

業(yè)內(nèi)人士表示,區(qū)域商業(yè)圈的形成,應(yīng)該同時(shí)考慮到商品定位、商業(yè)業(yè)態(tài)以及居住人群等方面的因素,就目前花園路商業(yè)的現(xiàn)狀而言,大多數(shù)業(yè)主對該路100—200元/平方米商鋪?zhàn)鈨r(jià)普遍感到較高并不是“無病呻吟”?!敖?jīng)營者所追求投資回報(bào)率必須建立在商家賺到鈔票的基礎(chǔ)上,而這與整個(gè)商圈的商業(yè)氛圍直截了當(dāng)掛鉤”。

【分析展望】

多重因素決定商鋪價(jià)值趨勢

從環(huán)境上來講,運(yùn)河治理差不多得到有關(guān)部門高度重視,據(jù)內(nèi)幕人士透露,政府打算將投資10億元用來治理運(yùn)河。目前有關(guān)部門正在落實(shí)具體方案,坊間有傳政府將會考慮用人造一條“暗河”來從全然上解決污水咨詢題。不管政府采納何種方式引流運(yùn)河上的污水,有一點(diǎn),我們要堅(jiān)信,困擾運(yùn)河許久的污水將會得到解決,運(yùn)河一帶的居住環(huán)境以及購物環(huán)境也將會得到明顯改善。在此背景下,運(yùn)河西沿線商鋪的人氣也將會活躍起來,這對提升花園路商鋪的商業(yè)氛圍明顯會起到一定作用。

從商業(yè)定位方面來看,我們能夠發(fā)覺,早前幾年的花園新村是“飲食一條街”,講起飲食的好去處,東莞人一定可不能忽略花園路的存在。但后來隨著該路商鋪的重新定位,人氣突然下滑,盡管這與多方面因素掛鉤,但作為新調(diào)整之后的商業(yè)定位,你不能講它是成功的。因此,在筆者看來,該路商鋪的升值與否,與其商業(yè)定位有著專門大的關(guān)系。

目前花街18正在鄭重招商中,據(jù)該項(xiàng)目有關(guān)人士介紹,花街18是打造一種花樣的生活。據(jù)此分析,該區(qū)域產(chǎn)品定位應(yīng)該是以一種年輕時(shí)尚和休閑為主的商業(yè)態(tài)型。從地理位置上來看,花園路緊接花街18,因此,花園路能否借助花街18的人氣,依舊要看回花園路的商業(yè)定位。因此,前提確實(shí)是花街18必須有著一個(gè)專門好的商業(yè)氛圍。

筆者認(rèn)為,以上各種因素將直截了當(dāng)決定該區(qū)域商鋪以后趨勢走向。萬江商鋪區(qū):新興商鋪集中地租賃相對疲軟萬江總站商鋪區(qū):新興商鋪集中地

租賃市場相對疲軟

【區(qū)域描述】

萬江總站商鋪區(qū)要緊由莞穗大道、金鰲大道、萬江大道三路組成的三角商鋪區(qū)。莞穗大道沿線要緊有都會廣場商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。金鰲大道有理想0769和陽光海岸地產(chǎn)項(xiàng)目。華南摩爾、盛世華南、江濱花園則分布在萬江大道沿線上。

【現(xiàn)狀調(diào)查】

整體商業(yè)氛圍未見形成

從地理位置來看,萬江大道正好處于萬江區(qū)東莞總站鄰近與五環(huán)路之間,坐落于東江河畔與萬江。由于其地理位置相對優(yōu)越,因此,沿線一帶集合著多個(gè)樓盤,包括華南摩爾、盛世華南、江濱花園。

作為在萬江區(qū)域較早開發(fā)的一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目,江濱花園首期自上世紀(jì)90年代初落成之后,進(jìn)展至今,項(xiàng)目差不多開發(fā)至第七期,據(jù)了解,目前居住在該小區(qū)的住戶接近一萬人。加上住在東江河畔周圍一帶的村民,僅該片區(qū),就有好幾萬的住戶。

記者通過在該片區(qū)走訪得知,受多方面因素阻礙,該片區(qū)至今仍舊沒有形成一條自發(fā)商業(yè)鬧市街,在這種市場空白的基礎(chǔ)上,社區(qū)商鋪?zhàn)匀怀蔀椤跋沭G餑”。記者了解到,僅萬江大道沿線一帶,就有100多間社區(qū)商鋪,再加上江濱花園小區(qū)內(nèi)鋪,該區(qū)域商鋪總數(shù)已許多。

記者了解到,社區(qū)商鋪商品經(jīng)營種類眾多,涉及到居民生活的各個(gè)方面,總的來講,社區(qū)內(nèi)高消費(fèi)行業(yè)與低消費(fèi)行業(yè)兼而有之,出現(xiàn)出兩極分化現(xiàn)象。

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從事中介行業(yè)的曹小姐告訴記者,隨著萬江區(qū)房地產(chǎn)的持續(xù)進(jìn)展,前來該地置業(yè)的人也在持續(xù)增多,目前居住在江濱花園的業(yè)主多為本區(qū)域和寮步鎮(zhèn)等企業(yè)的一些中產(chǎn)白領(lǐng)。此外,隨著萬江區(qū)區(qū)域價(jià)值的進(jìn)一步突現(xiàn),投資客戶也在持續(xù)增多。因此,放盤的業(yè)主也在持續(xù)增多,這在增加他們二手租賃房源的同時(shí),小區(qū)住戶的人員結(jié)構(gòu)也出現(xiàn)出兩種不同的特點(diǎn)。即一部分業(yè)主為中產(chǎn)白領(lǐng)階層,另一部分租客則更偏向于中下階層,因此社區(qū)內(nèi)的商鋪經(jīng)營者也往往投其所好,查找合適自己經(jīng)營產(chǎn)品的消費(fèi)群體。

占地面積43萬平方米,建筑面積89萬平方米,投資數(shù)十個(gè)億的華南MALL也落戶該地段,據(jù)了解,目前已有8家世界500強(qiáng)零售企業(yè)入駐,數(shù)十家世界知名零售商承租。要緊商業(yè)合作伙伴包括德國麥德龍,阿瑪百貨,歡笑天地等國內(nèi)外知名商家。華南MALL的主題策劃是一個(gè)集購物、休閑、娛樂、餐飲、旅行、文化于一體的一站式消費(fèi)中心,以一個(gè)全球商業(yè)典范的姿勢屹立在東莞萬江。不可否認(rèn),作為東莞乃至整個(gè)華南地區(qū)最大的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,華南MALL在招商工作上確實(shí)進(jìn)度較快,但就目前而言,商業(yè)氛圍還顯得不夠濃厚。

位于金鰲大道的理想0769整個(gè)項(xiàng)目共分四期開發(fā),據(jù)介紹,項(xiàng)目落成之后,將會有近6000名的住戶。目前,第三期過程正在建設(shè)中。據(jù)招商部有關(guān)人員介紹,一、二期的商鋪招商工作差不多接近尾聲。

記者在現(xiàn)場看到,一期商鋪要緊以便利店、花店和中介公司為主,二期商鋪則以飲食和服裝為主,由于大多數(shù)門店正在裝修,再加上整個(gè)小區(qū)居住氛圍還沒形成等因素,該區(qū)域商鋪氛圍相對欠佳。

【商鋪?zhàn)馐蹆r(jià)】

租售價(jià)格因地段而異

據(jù)了解,萬江大道江濱花園沿街商鋪面積大多數(shù)在30平方米以下,出租均價(jià)為50元/平方米左右,而第七期沿街商鋪則要貴專門多,商鋪月租為5000—6000元;售價(jià)方面,第一至第六期為1萬元/平方米左右,第七期則升至1.5—1.8萬元/平方米。這種價(jià)格與位于金鰲大道的理想0769項(xiàng)目的社區(qū)商鋪價(jià)格相當(dāng)。據(jù)了解,該小區(qū)出租價(jià)格為63元/平方米,售價(jià)則為1.5萬元/平方米。

相比較而言,位于莞穗大道的都會廣場在出租和出售價(jià)格方面都要比萬江大道的商鋪貴些。據(jù)了解,同樣是30平方米以下的商鋪面積,都會廣場的月租金為3000元左右,每平方米至少要100元以上。

同一個(gè)商區(qū),什么緣故會出現(xiàn)商鋪之間截然不同的租售價(jià)格?業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,個(gè)中除了地段因素外,最重要的依舊商品的定位咨詢題。都會廣場以經(jīng)營服裝、飲食和小飾品為主,目標(biāo)群體重要鎖定在中低端消費(fèi)人群,包括一些中學(xué)生,結(jié)果商家整體經(jīng)營狀況都不差。都會廣場一經(jīng)營皮包生意的某店主告訴記者,前幾天學(xué)生開學(xué),他進(jìn)了一批書包,結(jié)果一天下來全賣完,著實(shí)賺了一把。而一經(jīng)營服裝生意的某店主也告訴記者,他們進(jìn)的貨源差不多上以中低端且又不失時(shí)尚的服裝為主,專門受一些中學(xué)生和工廠打工一族的歡迎。

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【分析展望】

輕軌提升商鋪?zhàn)馐蹆r(jià)格

從交通網(wǎng)絡(luò)來看,2010年,珠江三角洲城際軌道將要開通,屆時(shí),隨著通過萬江區(qū)域輕軌段的全面開通,該區(qū)域的價(jià)值也將會得到進(jìn)一步的凸現(xiàn)。業(yè)內(nèi)人士表示,輕軌的興建會在輕軌沿線顯現(xiàn)明顯的高層物業(yè)帶,引起輕軌周邊物業(yè)的普遍升值。關(guān)于輕軌開通后能夠提升沿線區(qū)域物業(yè)價(jià)值也并不是“無章可循”。

2002年,北京在規(guī)劃輕軌的時(shí)候,政府公告一出,輕軌沿線物業(yè)就升了20%。2004年重慶開通輕軌后,那兒的沿線物業(yè)也升了38%。

關(guān)于東莞萬江區(qū)來講,輕軌的開通對住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目怎么講有多大的升值空間?對此,有東莞業(yè)界認(rèn)為,依舊在2000年的時(shí)候,萬江房的價(jià)才賣到1800元,后來隨著該區(qū)域市政配套設(shè)施的進(jìn)一步完善,到了去年就差不多賣到3000多元。在商鋪?zhàn)饨鸱矫嬉踩绱?,例如萬江大道沿路社區(qū)商鋪,一樣三年就會上調(diào)一次資金,上調(diào)幅度在10%左右。

不論從其他都市的體會來看,抑或從市政配套得到完善后對本區(qū)域物業(yè)所起到的提升作用來分析,輕軌開通后將會更進(jìn)一步提升該區(qū)的物業(yè)價(jià)值。有一個(gè)理論認(rèn)為,都市的進(jìn)展是以交通作為主導(dǎo)的,圍繞輕軌車站,一平方公里升值會達(dá)到10—20%,甚至更多。從那個(gè)理論動(dòng)身,以該區(qū)域輕軌鄰近的商鋪平均租金80元/平方米來運(yùn)算,屆時(shí)會上升到至少每平方米88元/平方米。

政府規(guī)劃助推商鋪進(jìn)展

另外從萬江區(qū)政府部門規(guī)劃來看,他們打算將在華南摩爾項(xiàng)目旁邊建設(shè)面積達(dá)23萬平方米的美居材料廣場,全長5公里的沿河旅行觀光帶,占地3450畝的集科研、休閑觀賞、市場交易于一體的東莞市花卉博覽中心,以及包括車站、海關(guān)貨檢場、環(huán)城路在內(nèi)的一大批市政建設(shè)項(xiàng)目,全部建設(shè)項(xiàng)目的投資總額高達(dá)100億元。

由此能夠樂觀看到,隨著有關(guān)項(xiàng)目的全面落成,必定會拉動(dòng)該區(qū)域一帶的人氣,而這對該區(qū)域商鋪的進(jìn)展無疑有一個(gè)良好的助推作用。老總站商鋪區(qū):只租不售租賃市場曾遇波動(dòng)【區(qū)域描述】

老總站商鋪區(qū),東起旗峰路,西止運(yùn)河西路南段和運(yùn)河西三路,南臨建設(shè)路、體育路,北靠向陽路、南城路和人民公園。那個(gè)地點(diǎn)的商鋪市場曾經(jīng)是東莞城區(qū)最繁榮的地帶,商鋪?zhàn)赓U市場十分活躍。2003年,運(yùn)作了14年汽車總站正式遷往萬江,這一區(qū)域的商鋪市場開始走下坡路。

2005年至今,隨著老城區(qū)房地產(chǎn)地產(chǎn)開發(fā)步伐的加速,商鋪市場有所好轉(zhuǎn)。目前較為繁華的商鋪地段要緊有解放路、八達(dá)路、旗峰路、向陽路和南城路。

目前該區(qū)域擁有萬科運(yùn)河?xùn)|一號、香港街、都市星座、金域名苑等新樓盤。同時(shí),還擁有金?;▓@、時(shí)代廣場、曉翠園、創(chuàng)業(yè)新村、澳南新村等眾多老項(xiàng)目。區(qū)域內(nèi)人口居住密度相對較高,消費(fèi)群體分布較廣,商鋪?zhàn)赓U市場相對活躍。

【商鋪現(xiàn)狀調(diào)查】

汽車總站搬遷導(dǎo)致租金下滑

據(jù)了解,該區(qū)域商鋪?zhàn)钤缬衫峡傉酒瑓^(qū)商業(yè)和運(yùn)河西路片區(qū)商業(yè)兩大部分組成。老總站片區(qū)商業(yè)的起步得益于老東莞汽車總站,其先后孕育出莞太大道金融街、人才街和八達(dá)路五金機(jī)電街。2003年5月東莞汽車總站搬遷至萬江后,創(chuàng)業(yè)路商鋪開始走向低谷,只有業(yè)態(tài)相對統(tǒng)一商業(yè)依舊保留了下來,如八達(dá)路的五金商業(yè)和莞太大道的人才交流機(jī)構(gòu)。運(yùn)河西路片區(qū)商業(yè)由于起步較早,在長達(dá)二十多年的進(jìn)展中,一直在東莞商業(yè)旺地中占有一席之地,其業(yè)態(tài)全、消費(fèi)勁強(qiáng)、人口密度高是連續(xù)繁榮的要緊緣故之一。

一位在老總站旁有商鋪的李女士告訴記者,老總站沒有搬遷時(shí)商鋪可能出租到4500元左右,且適應(yīng)經(jīng)營各種各樣的生意。自從總站搬遷后,人流量開始降滑,商鋪?zhàn)饪蜕庖惶觳蝗缫惶?,許多租客都慢慢的退租,現(xiàn)在商鋪只能租到700-800元,只是近一年來商鋪?zhàn)饨鹩兴⒍然厣?/p>

租金回報(bào)合理

少量鋪源補(bǔ)充市場

記者從一些中介機(jī)構(gòu)了解到,盡管區(qū)域內(nèi)商鋪曾經(jīng)顯現(xiàn)過租金下滑現(xiàn)象,但市場上專門少有二手商鋪出售,業(yè)主對商鋪?zhàn)饨鹨琅f充滿信心的。目前,在上有出售商鋪的多數(shù)是開發(fā)商新建的項(xiàng)目,如萬科運(yùn)河?xùn)|一號和香港街等。其中,香港街一期商鋪差不多售罄,二期商鋪價(jià)格分為兩大檔次,100平方米以上大面積商鋪銷售價(jià)格在27000-28000元/平方米,50平方米以上商鋪銷售價(jià)格在35000元左右,商鋪的層高在6.5米。

調(diào)查結(jié)果顯示,莞太大道商鋪?zhàn)赓U價(jià)格在50-80元/平方米之間,個(gè)不商鋪?zhàn)饨鹪?00元/平方元以上;八達(dá)路的商鋪?zhàn)饨鹨o集中在100-300元/平方米之間,有的商鋪每平方米租金已超過300元,該路段的租金價(jià)格之因此有200元左右的差價(jià),要緊受位置和業(yè)主阻礙,沒有明顯的高低之分。建設(shè)路與澳南路的租金價(jià)格相對接近,租價(jià)集中在60-80元/平方米,與要緊干道交匯外的商鋪價(jià)格會高一點(diǎn)。向陽路與南城路鄰近商鋪出租價(jià)格也專門高,絕大部分每平方米租金都在100元以上。

另外,在運(yùn)河西路周邊的商鋪?zhàn)饨鹨脖容^高,市場出租價(jià)格在100-300元/平方米左右,其中位于百佳鄰近的商鋪?zhàn)饨鹱罡?,有些商鋪每平方米租金?00元左右,而且租金還在逐年上升。

在專業(yè)市場方面,該區(qū)域還擁有許多大型專業(yè)市場,如東日電腦城、先科電腦城等。據(jù)調(diào)查了解,東日電腦城一樓沿街商鋪?zhàn)饨鹪?50元/平方米,內(nèi)街商鋪?zhàn)饨鹪?30元/平方米,二樓租金在100-130元/平方米左右,如果加上市場各種治理費(fèi),事實(shí)上際每月每平方米租價(jià)在180-210元左右。

【分析展望】

以后租金將有望上升

該區(qū)域商鋪之因此顯現(xiàn)有升有降的現(xiàn)象,要緊與總站搬遷和新都市中心建設(shè)有關(guān)。其創(chuàng)新路走低要緊是經(jīng)營業(yè)態(tài)與交通有關(guān),搬遷使創(chuàng)業(yè)路失去夕日的繁華景象;其他道路租金顯現(xiàn)上升與經(jīng)營模式和業(yè)態(tài)有關(guān)。

從區(qū)域的進(jìn)展角度而言,老總站片區(qū)在東莞市民心中依舊比較有吸引力的,許多求租者對莞城充滿信心,都市升級、產(chǎn)業(yè)升級和舊城改造有效地推升了商鋪?zhàn)饨稹?/p>

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,該區(qū)域商鋪的投資空間依舊比較大,市民在缺乏選擇權(quán)購買二手商鋪的前提下,該將目光瞄向一手商鋪市場。在許多市民里中,“老城區(qū)”情結(jié)將會有利于商鋪市場的崛起。厚街商鋪:中心區(qū)商鋪受關(guān)注回報(bào)率為7-12%【區(qū)域描述】

厚街鎮(zhèn)地處粵港經(jīng)濟(jì)走廊中段,北連東莞市城區(qū),南鄰虎門港,256省道和廣深高速公路縱貫全境,交通十分便利。近年來,厚街在經(jīng)濟(jì)高速增長形勢下,逐步形成了家具、展覽、酒店、皮具、木材、建材、汽車、房地產(chǎn)等各大產(chǎn)業(yè)板塊,其中家具展銷、會展經(jīng)濟(jì)、酒店服務(wù)業(yè)三大特色產(chǎn)業(yè)最為明顯。

與此同時(shí),在經(jīng)濟(jì)快速進(jìn)展的帶動(dòng)下,厚街商業(yè)日趨發(fā)達(dá)。其中康樂南商業(yè)街是厚街人氣最旺的一條街,被譽(yù)為厚街的小王府井??禈纺仙虡I(yè)街長約八百米,大約90%為屬于品牌或?qū)Yu店,華潤、東方等幾家大型超市是商業(yè)街主力商家,特色小吃、康體休閑一應(yīng)俱全。

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【商鋪現(xiàn)狀調(diào)查】

專業(yè)商場占主導(dǎo)

街鋪旺地位于康樂路

據(jù)調(diào)查了解,目前厚街鎮(zhèn)商業(yè)最集中、最繁華的商業(yè)圈位于厚街中心區(qū)域,即以康樂路為主線向兩側(cè)延伸,包括陽光商業(yè)城街區(qū)、珊瑚路街區(qū)、東風(fēng)路街區(qū)等。

厚街各個(gè)商業(yè)圈的經(jīng)營進(jìn)展有一個(gè)明顯的特色,確實(shí)是以專業(yè)商場經(jīng)營為主力,臨街商鋪為補(bǔ)充。據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示,厚街目前超千萬元的專業(yè)商場有40余家,分布于各個(gè)住居集中區(qū)域、工業(yè)園區(qū),幾乎每個(gè)居住區(qū)、工業(yè)園區(qū)都有一個(gè)或幾個(gè)專業(yè)商場;超5000萬元以上的專業(yè)商場有6家,都集中在厚街中心區(qū)域,專業(yè)商場為商圈主力,臨街商鋪?zhàn)鳛閷I(yè)商場的補(bǔ)充,這種商業(yè)進(jìn)展模式進(jìn)一步促進(jìn)了厚街商業(yè)的進(jìn)展;

厚街中心商圈集中型商業(yè)以華潤為代表,在厚街中心區(qū)域華潤差不多設(shè)點(diǎn)3個(gè)大型專業(yè)商場;在目前大型百貨、超市進(jìn)駐鎮(zhèn)區(qū),爭奪鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)市場的趨勢下,天和百貨、百佳超市等大品牌商家強(qiáng)勢進(jìn)駐厚街,設(shè)點(diǎn)大型集中型商場,與華潤相短兵相接爭奪厚街商業(yè)市場;厚街商業(yè)在這種趨勢的進(jìn)展下,必將迎來新一輪的寬敞進(jìn)展空間;

調(diào)查結(jié)果顯示,厚街的商鋪?zhàn)饨?、銷售價(jià)格差距相當(dāng)明顯,工業(yè)園區(qū)、住宅區(qū)與中心商圈的商業(yè)鋪位租金、銷售價(jià)格差距大且進(jìn)展不平穩(wěn),工業(yè)園區(qū)、住宅區(qū)商業(yè)鋪位的租金價(jià)格在60-100元/平方米/月,銷售價(jià)格在6000-12000元/平方米,部分商鋪銷售高達(dá)15000元/平方米左右,而中心商圈的商業(yè)鋪位租金能夠達(dá)到200-400元/平方米/月,銷售價(jià)格也在20000-35000元/平方米;厚街最繁華的商業(yè)街區(qū)康樂南路租金價(jià)格在300-600元/平方米/月,個(gè)不鋪位的租金達(dá)到800-1000元/平方米/月。

大型專業(yè)商場的建設(shè)也帶動(dòng)了臨街鋪位租金價(jià)格的快速上漲,東風(fēng)路的商業(yè)鋪位租金價(jià)格在一年左右的時(shí)刻由150元/平方米/月進(jìn)展到現(xiàn)在的250-400元/平方米/月;隨著厚街會展、家具、酒店經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展,給厚街商業(yè)帶來源源持續(xù)的中高檔次的消費(fèi)人群,更多的大型百貨、超市、品牌商家進(jìn)駐也成了必定的趨勢,厚街商業(yè)的進(jìn)展前景能夠講是形式大好。

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【分析展望】

規(guī)劃有利商鋪市場后續(xù)進(jìn)展

調(diào)查過程中記者發(fā)覺,厚街商業(yè)密集度較城區(qū)要高,部分區(qū)域商業(yè)氛圍一點(diǎn)也不亞于城區(qū),其康樂南路的商業(yè)甚至比城區(qū)的商業(yè)還要火爆。究其緣故,在于厚街商業(yè)進(jìn)展不像城區(qū)商業(yè)遍地開花,人流量、消費(fèi)范疇比較集中。另外,確實(shí)是厚街商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)展較晚,專門是大型商業(yè)MALL不多。

從商鋪市場進(jìn)展情形來看,盡管厚街的商鋪市場供求兩旺,但不意味商鋪市場空間龐大,更多的是需要進(jìn)行合理的調(diào)配,商業(yè)增量應(yīng)該與經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)勁和區(qū)域規(guī)劃相結(jié)合,幸免顯現(xiàn)城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)超前開發(fā)的局面。記者從調(diào)查過程中了解到,在新開發(fā)樓盤的商業(yè)配套方面,有個(gè)不商業(yè)項(xiàng)目顯現(xiàn)商家大規(guī)模“撤場”的現(xiàn)象,這講明厚街的消費(fèi)市場還不足于支撐

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