東和灣項目定位報告

東和灣項目定位報告房地產(chǎn)項目的定位應(yīng)該依據(jù)房地產(chǎn)市場運作規(guī)律，并結(jié)合區(qū)域市場特點和房地產(chǎn)開發(fā)公司的經(jīng)營理念進(jìn)行深入論證，才能給房地產(chǎn)項目一個明確的、科學(xué)的定位。它包括項目的市場定位、產(chǎn)品定位、總體定位等方面的內(nèi)容。房地產(chǎn)的項目定位也是一個系統(tǒng)工程。它涉及到房地產(chǎn)全程運作過程中的工地勢象包裝、營銷中心包裝、產(chǎn)品包裝、目標(biāo)客戶群、價格策略、營銷推廣等各個方面，并與區(qū)域宏觀和微觀的市場環(huán)境緊密聯(lián)系?！稏|和灣項目定位報告》是基于瑞爾特調(diào)研小組市場實態(tài)分析結(jié)論，通過對東和灣項目所在地的特點進(jìn)行分析論證后，瑞爾特依據(jù)全程營銷系統(tǒng)的要求，從項目連續(xù)銷售和公司進(jìn)展戰(zhàn)略的角度擬定本報告。東和灣項目定位報告東和灣項目定位考慮的因素項目所在地的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展?fàn)顩r，項目所在地的房地產(chǎn)進(jìn)展水平。項目所在地的消費者心理和特點當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)進(jìn)展的市場研究，市場進(jìn)展方向。項目的初步設(shè)計規(guī)劃，目標(biāo)客戶的需求心理和消費特點。項目地塊價值：地塊價值才是最終決定價格的全然所在，只有充分挖掘地塊的價值，才能實現(xiàn)項目的價值最大化。開發(fā)商的資源整合:開發(fā)商在人力，物力，財力資源上的有效整合利用.東和灣項目定位背景分析對重慶東和灣項目予以明確、科學(xué)的定位，應(yīng)充分考慮重慶房地產(chǎn)市場的狀況。重慶房地產(chǎn)進(jìn)展?fàn)顩r重慶房地產(chǎn)供應(yīng)量呈高位增長態(tài)勢。近年來重慶致力于商品住宅建設(shè)，房地產(chǎn)投資連續(xù)保持較快幅度增長，在2002年1-5月份，重慶房地產(chǎn)完成開發(fā)投資57.29億元，同比增長19%，施工面積2643.81萬平方米，同比增長32%，其中住宅面積25083.3萬平方米，同比增長32.3%，可見重慶房地產(chǎn)供應(yīng)量呈高位增長態(tài)勢。重慶房地產(chǎn)市場的競爭越來越猛烈。隨著重慶房地產(chǎn)市場的持續(xù)演變和進(jìn)展，許多開發(fā)商都放慢了開發(fā)節(jié)奏，要么推出少量產(chǎn)品試探市場，要么圈地以觀望。因此在2002年1-5月份，重慶商品房竣工89.2萬平方米，同比下降23.1%，其中住宅竣工71.59萬平方米，同比下降6.7%，然而仍舊阻擋不了房地產(chǎn)價格下滑的趨勢，今年1-5月份，商品房平均銷售價格僅為1850元/平方米，同比下降了15.6個百分點?？梢姺康禺a(chǎn)市場的競爭將越來越猛烈住宅消費主體和二手房市場進(jìn)一步進(jìn)展。重慶房地產(chǎn)住宅消費主體97.6%為個人。另外重慶主城區(qū)二手房成交面積和金額較2001年同期均顯現(xiàn)了大幅度增長，2002年1-5月份，二手房市場成交71.81萬平方米，交易金額達(dá)5.9億元，同比增長30.6%和19.9%。這從側(cè)面反映出重慶房地產(chǎn)的良性進(jìn)展態(tài)勢。[附]重慶市2002年上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情形1-6月同比增長（%）比重（%）投資額住宅49.70億30.260.5辦公樓3.24億-4.03.9其它14.98億36.8017.4土地土地購置量160.07平米6.7開發(fā)土地量95.05平米19.2重慶市2002年1-6月商品住宅開發(fā)銷售情形1-6月同比增長（%）比重（%）住宅施工（M2）2194.3841.469.6新開工面積（M2）612.4624.377.0住宅竣工面積（M2）162.7922.678.9住宅銷售面積（M2）189.7828.985.9住宅空置面積（M2）189.284.141.2住宅銷售金額（M2）21.7221.068.5銷售價格（元/M2）1144-6.1近期重慶房地產(chǎn)市場景氣指數(shù)（搜房網(wǎng)）重慶五月房產(chǎn)綜合指數(shù)：497點；重慶五月住宅指數(shù)：300點。重慶六月房產(chǎn)綜合指數(shù)：496點；重慶六月住宅指數(shù)：298點。重慶七月房產(chǎn)綜合指數(shù)：496點；重慶七月住宅指數(shù)：297點。重慶八月房產(chǎn)綜合指數(shù)：496點；重慶八月住宅指數(shù)：298點。渝中區(qū)及房地產(chǎn)消費特點重慶市主城區(qū)十二組團(tuán)的總體規(guī)劃中，渝中組團(tuán)規(guī)劃定位如下：東起朝天門，西至鵝嶺、佛圖關(guān)一帶的半島地區(qū)，規(guī)劃建成區(qū)域面積約12平方米，人口近60萬，是全市的政治、金融、商貿(mào)中心和水陸客運交通樞紐。作為重慶“母城”的渝中半島，在“都市空心論”和環(huán)保綠化概念等因素阻礙下，隨著重慶都市化擴(kuò)張和都市規(guī)劃引導(dǎo)，商業(yè)功能日益突出，居住功能相對淡化，住宅土地供應(yīng)也將越來越少，專門是解放碑、朝天門片區(qū)顯現(xiàn)大規(guī)模住宅開發(fā)已不大可能，然而都市的霓虹以及中心商業(yè)區(qū)的繁華便利仍舊令市民難以割舍，“永久的渝中”仍舊散發(fā)著“永久的魅力”。渝中區(qū)與其他主城區(qū)房地產(chǎn)消費相比，具有明顯的“包容性”特點：盡管消費者群體一部分來自本區(qū)域，有一定程度的地域識不征。然而渝中區(qū)是各主城區(qū)的中心，其它消費群體持續(xù)的涌向渝中區(qū)購房，體現(xiàn)了渝中區(qū)“兼容并包”的特點。要緊是因為重慶市民有濃濃的母城情結(jié)?！爸挥腥チ私饨夥疟?，才確實是進(jìn)城”的心理阻礙甚大。一旦事業(yè)有成，資金富裕，許多人就想在解放碑鄰近置業(yè)安家。不但享受物質(zhì)的豐富，精神上也有滿足感。同時渝中區(qū)萬商云集，吸引各區(qū)英才，人才高度集。而許多外資、合資及外地來渝企業(yè)也都在渝中“安營扎寨”，招賢納士，這些企業(yè)職工也因工作之便就近購房。因此，渝中區(qū)住宅消費群范疇廣泛，包容性強和消費能力都比較強。結(jié)論東和灣的項目定位應(yīng)適應(yīng)重慶房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，在產(chǎn)品定位設(shè)計上具有一定的超前性，并保持與重慶房地產(chǎn)進(jìn)展趨勢相吻合，符合重慶市民的房地產(chǎn)消費心理和消費行為特點。如此的定位才將會對項目后續(xù)的營銷工作起到強有力的指導(dǎo)作用。三、項目地塊調(diào)研及SWOT分析（一）東和灣項目地塊分析項目地塊地理形狀概況東和灣項目地塊位于重慶市渝中區(qū)嘉陵江畔千廝門。緊鄰棉花街農(nóng)貿(mào)市場，北為嘉陵江高架的濱江路，其下面為重慶二碼頭，南為朝干路，西南為本項目二期工程用地，東端為朝干路與濱江路的交會點。整個用地呈條形狀，東西長約110米，南北寬約40米，總面積4673.00平方米。該項目集停車,商貿(mào)和居住建筑與一體.地下四層為裙房,一層平朝千路,為架空景觀平臺,場地地面南高北低，臨江面最低標(biāo)高182米，南面最高處為200米。目前場地已差不多平坦，在用地范疇內(nèi)路面標(biāo)高西端為208.09米，東端為203.60米，路面坡度約5%。東和灣術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)列表如下：名稱單位數(shù)量總用地面積M24673.0總建筑面積(含架空層)M269625.2總建筑面積(不含架空層)M267962.2地上建筑面積(不含架空層)M256468.6其中：A座住宅M228306.1B座住宅M228162.5車庫及設(shè)備用房建筑面積M29983.6商業(yè)網(wǎng)點建筑面積M21510.0架空層M21663.0建筑占地面積M21663.9容積率1：12.1覆蓋率%31.5綠地率%30.2住宅總戶數(shù)個512住宅人口(3.8人/戶)戶1945定內(nèi)停車位人124工程地質(zhì)條件東和灣項目地塊朝干路北側(cè)，嘉陵江南岸，場區(qū)內(nèi)為河谷岸坡地貌，經(jīng)人工改造后現(xiàn)為一階狀斜坡。場區(qū)內(nèi)年平均氣溫17-18.8度，最高氣溫43度，最低氣溫-3.8度。場內(nèi)地層結(jié)構(gòu)較為簡單，基巖為侏羅系中統(tǒng)上沙溪組（J2SZ），斜坡頂路（朝干路外側(cè)懸崖）為一巨厚層狀長石石英砂巖，其下以紫紅色粉砂質(zhì)泥巖，泥質(zhì)粉沙巖為主夾二層厚層狀長石石英砂巖，上覆第四系全新統(tǒng)人工填土層及沖洪積土層。人工填土層以雜填土為主，沖洪積土層位于人工填土層下部，基層之上，其厚度為2-11米。場區(qū)地質(zhì)構(gòu)造位于江北向斜的南東翼，巖層單斜產(chǎn)出，產(chǎn)狀平緩，傾向220度，傾角為8-20度。構(gòu)造裂隙要緊見于邊坡頂部的厚層砂巖中，僅一組裂隙較為發(fā)育。然而該組裂隙規(guī)模小，與邊斜坡交，對巖質(zhì)邊坡的穩(wěn)固性不構(gòu)成重大阻礙。場區(qū)之內(nèi)未發(fā)覺崩潰、滑坡及邊坡失穩(wěn)等不良地質(zhì)現(xiàn)象。且?guī)r土富水性差，含水極微，地下水對混凝土無腐蝕性。3．項目周邊狀況（一）購物場所東和灣項目周邊有家樂福倉儲超市，萬鞋服等大型購物場所，雖項目與渝中區(qū)解放碑商業(yè)中心十分繁榮，但業(yè)主到解放碑尚有一段路程，但行走該道路有不夠整潔和舒爽的遺憾。（二）文化教育該項目與29中、實驗小學(xué)、大同路小學(xué)、新華路小學(xué)、八一路小學(xué)等教育配套設(shè)施相對較近，若能利用專車把與皇冠東和實驗中學(xué)與東和灣業(yè)主子女就讀互動起來，對項目的推廣也是有極大促進(jìn)作用的。（三）醫(yī)療衛(wèi)生項目與周邊醫(yī)療點和藥店的距離不遠(yuǎn)，然而步行起來總顯不便，因此建議項目物管能把鄰近的醫(yī)療設(shè)施或銷售點聯(lián)動應(yīng)用，能為業(yè)主提供更好的更快捷的貼心醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)，減少項目業(yè)主的后顧之憂。（四）餐飲娛樂項目鄰近步行幾分鐘就有豐富多樣的餐飲配套，然而如果會所用引進(jìn)特色餐飲、娛樂休閑等設(shè)施，力爭讓業(yè)主產(chǎn)生居家便利舒服、尊于外貴于內(nèi)的享受。另外緊鄰項目地塊要規(guī)建火鍋休閑文化長廊，將大大提升項目的人氣、附加值與文化底蘊。（二）東和灣項目SWOT分析項目優(yōu)勢分析東和灣項目進(jìn)展商開發(fā)體會豐富，具有一定的品牌積淀，在重慶市民心理具有專門高的美譽度，所開發(fā)的項目具有先天的號召力。東和灣項目地理位置好,與渝中區(qū)中心解放碑等繁華區(qū)域僅5分鐘步程。東和灣項目周邊具有成熟的市政和生活配套，如棉花街農(nóng)貿(mào)市場、家樂福超市、萬鞋服商城等。地塊位于嘉陵江邊，周邊無高層建筑阻擋，視野開闊、兩江美景盡收眼簾。地塊周邊建筑不密集，活動空間較大。無“鋼筋水泥森林”埋住之苦。地塊悠久的歷史文化和濃厚的人文底蘊將提升項目的文化內(nèi)涵及綜合品質(zhì)。項目臨江而建，距嘉陵江最近，可不能有建筑遮擋，是永恒的“絕版江景”。項目劣勢分析朝干路目前缺乏公交線路，故出門乘車須步行幾分鐘，稍顯不便。項目地塊目前的認(rèn)知度不夠，凝聚人氣具有先天不足的遺憾。江邊船只汽笛聲和公路汽車會對項目造成較大的噪音污染。地塊周邊破舊建筑物較多，視覺成效差，有損項目整體的檔次與形象。二碼頭江岸邊垃圾眾多，臟、亂、差現(xiàn)象嚴(yán)峻，為一大隱患嘉陵江高駕濱江路之下面破敗不堪，環(huán)境惡劣，讓人不忍目睹。項目戶型面積設(shè)置以及跨度太小，戶型面積可供選擇的余地不大。項目機會分析項目位于重慶最具號召力的“永久的”渝中，關(guān)于具有濃厚“渝中情結(jié)”重慶人來講，具有與生俱來的阻礙力。重慶及渝中區(qū)正以有效的房地產(chǎn)促進(jìn)措施，項目開發(fā)環(huán)境大好?！百p江景、品生活”已成為房地產(chǎn)消費的一種時尚與潮流，面向市場的江景樓盤得到市民的極大認(rèn)同，東和灣恰逢其時。千廝門地區(qū)都市面貌較差，正進(jìn)行舊城改造，東和灣將有望成為該地的標(biāo)志性建筑或“舊貌換新顏”的代表。渝中區(qū)、解放碑、朝天門沿嘉陵江濱江地塊資源的稀缺性使東和灣地塊更顯寶貴，更有開發(fā)潛力。隨著市政配套的成熟，消費能力的增強，東和灣將更加“奇貨可居”。項目威逼分析項目-4F室內(nèi)地面標(biāo)高為192.40米，若遇嘉陵江洪水發(fā)作，有被淹之嫌。周邊居民生活條件較差，個人素養(yǎng)堪憂，與本項目的檔次格格不入。區(qū)域內(nèi)許多高檔江景樓盤的開發(fā)對本項目造成極大的競爭壓力。千廝門屬下半城，其臟、亂、差現(xiàn)象在許多市民心中已產(chǎn)生一定的負(fù)面阻礙。政府對渝中區(qū)高層住宅密度及容積率等指標(biāo)要素政策的變化，在投資回報率不變的情形下，會對東和灣的開發(fā)帶來一定難度。項目二期開發(fā)涉及30余戶拆遷安置，若處理不當(dāng)會滋生一些不必要的是非。嘉陵江水質(zhì)目前不佳，若連續(xù)受到污染，江景優(yōu)勢將大打折扣。項目戶型配比、布局設(shè)計、通風(fēng)采光、層高設(shè)計等人性化尚待提升。項目與小區(qū)的部分硬件優(yōu)勢如容積率、綠化、園林等是不可比擬的。室內(nèi)停車位僅124個,而總戶數(shù)為512戶,停車位偏少。東和灣項目定位分析項目總體定位按照重慶市政規(guī)劃和瑞爾特市場實態(tài)調(diào)研結(jié)論，結(jié)合東和灣的特點，瑞爾特項目組認(rèn)為東和灣的總體定位應(yīng)是：“重慶中心商務(wù)區(qū)的中高檔精品水岸住宅，具有濃厚的特色文化底蘊，提供星級酒店的物業(yè)治理服務(wù)，讓消費者以尊榮享受的心理感受”。該項目定位為中高檔要緊是指價格而言，東和灣在推廣時以“高檔形象面市，價格為中高檔推出”給人以實惠的心理感受。如果東和灣申請涉外樓盤成功，項目能夠定位“渝中區(qū)（中）高檔的精品國際水岸住宅”。東和物業(yè)集團(tuán)的大力打造，物業(yè)治理引進(jìn)酒店式服務(wù)理念，力圖讓該項目變?yōu)橛逯袇^(qū)舊城改造的“示范工程”和“形象工程”，力爭獲得政府的大力支持。并以此提升東和灣的區(qū)域形象與重慶東和物業(yè)（集團(tuán)）的品牌價值，為公司可連續(xù)性經(jīng)營開發(fā)盈利作好鋪墊。項目產(chǎn)品定位鑒于東和灣項目設(shè)計方案已報批通過，不亦做太多改動。瑞爾特將站在市場營銷的角度在如下方面提出建議（僅供參考）建筑風(fēng)格定位東和灣值得居住的現(xiàn)代高尚住宅社區(qū)，其建筑風(fēng)格必須是經(jīng)得起時刻檢驗的，樓盤造型經(jīng)典而又不失個性?？紤]到香格里拉的文化特點，建議項目整個建筑設(shè)計應(yīng)簡略、明快、亮麗，專門在外立面面色彩、窗戶及屋頂造型等方面下工夫，力圖體現(xiàn)作家詹姆斯希爾頓所描畫的香格里拉那“遙遠(yuǎn)而美好的藍(lán)月亮夢境”。建議請專業(yè)的設(shè)計師對建筑外立面顏色、建筑造型和燈光進(jìn)行設(shè)計。功能設(shè)計定位由于目前項目周邊的商業(yè)配套專門完善，東和灣作為商務(wù)中心區(qū)的一個高檔的高層物業(yè)，其功能選擇和布局一樣考慮在項目會所里。考慮到東和灣總戶數(shù)及居住總?cè)丝诘臄?shù)量，結(jié)合東和灣的總體定位，會所功能設(shè)置可選擇如下內(nèi)容：（僅供參考選擇）1、商品供應(yīng)系統(tǒng)：生活小超市2、餐飲服務(wù)系統(tǒng)：咖啡廳、特色餐飲、品牌連鎖快餐店。3、醫(yī)療服務(wù)系統(tǒng)：藥店、保健中心。4、郵政金融等服務(wù)系統(tǒng)：不考慮，但提供有關(guān)物管服務(wù)。5、文化教育系統(tǒng)：網(wǎng)上圖書館、閱覽室。6、市政服務(wù)系統(tǒng)：不考慮，但提供有關(guān)物管服務(wù)。7、休閑運動系統(tǒng)：游泳池、健身室、棋牌室、桌球室、乒乓球室。8、其它環(huán)境設(shè)計定位該項目作為中高檔高層物業(yè)，其環(huán)藝景觀設(shè)計應(yīng)考慮到重慶市民偏愛綠化的適應(yīng)，在樓盤合適的位置設(shè)置精品綠化，并貫徹“藝術(shù)性、觀賞性相融合”的原則，強調(diào)景觀的均好性。使人與建筑、建筑與環(huán)境、人與環(huán)境和諧、統(tǒng)一。戶型設(shè)計東和灣的房型設(shè)計應(yīng)是：房間采光通風(fēng)良好，明廚、明廁、明衛(wèi)，明臥；朝向風(fēng)水等不犯當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗大忌，且充分考慮觀江因素；空調(diào)機位隱藏處理，不阻礙建筑外立面的美觀；房間面積適度，總價款適度；房屋方正有用，使用率高，白費不大。由于該項目的部分戶型的設(shè)計未滿足以上的部分條件，瑞爾特項目組認(rèn)為應(yīng)在局部設(shè)計和營銷推廣方面下功夫來補償。（三）、物業(yè)治理定位物業(yè)治理是提升項目品質(zhì)的有力保證，也是項目保值升值的重要因素。作為重慶商務(wù)中心區(qū)的中高檔物業(yè)，其物業(yè)治理的定位就顯得更加重要。按照瑞爾特項目組討論認(rèn)為，東和灣的物業(yè)治理應(yīng)注重以下五方面：【服務(wù)理念】結(jié)合東和灣的“香格里拉”文化內(nèi)涵，瑞爾特東和灣物業(yè)治理應(yīng)引進(jìn)酒店式服務(wù)理念，以“業(yè)主為尊、貼心關(guān)懷”服務(wù)理念為引導(dǎo)。按照業(yè)主需要，為業(yè)主提供舒服、文雅、安全的各項服務(wù)，實行全天候、深層次、多元化的專業(yè)物管服務(wù)。營造現(xiàn)代文明的親情、倡導(dǎo)濃厚人文情懷的居住文化，引導(dǎo)和諧居家的生活方式?！局悄芑锕芘浜稀咳馉柼仨椖拷M按照項目的特點，結(jié)合目標(biāo)客戶群的購房心態(tài)和經(jīng)濟(jì)收入等情形，認(rèn)為東和灣至少應(yīng)有如下智能化設(shè)備內(nèi)容：1、物業(yè)治理智能化系統(tǒng)：樓宇自控系統(tǒng)，背景音樂系統(tǒng)，IC卡三表出戶系統(tǒng)，車庫智能化治理系統(tǒng)。2、電子安防系統(tǒng)：閉路監(jiān)控系統(tǒng)，紅外防盜報警系統(tǒng)，瓦斯火警系統(tǒng)，IC門禁系統(tǒng)或指紋密碼鎖。3、信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：緊急廣播系統(tǒng)，有線電視通迅系統(tǒng)。4、家居智能化治理系統(tǒng)：因特網(wǎng)，室內(nèi)網(wǎng)控系統(tǒng)。（三）、項目市場定位目標(biāo)客戶群定位按照瑞爾特市場調(diào)研和產(chǎn)品定位情形，東和灣目標(biāo)客戶群如下：（1）、一樣生意人(個體工商戶)：約33%購房目的：置業(yè)定居,居家.生意兼顧客戶特點：此類消費者要緊分布于解放碑,渝中區(qū)下半城,專門集中與朝天門區(qū)域.他們通過多年的打拼積存了許多資金，想就近購置居所享受生活,舒緩自己一直緊繃的神經(jīng)。其中不乏不是朝天門區(qū)域的常住戶口，父母家人,夫人小孩也多不在本地。這部分群體購房遷來家人,從此在朝天門商圈安家樂業(yè),居家與生意兩不誤,置業(yè)偏好：因生意需要期望就近置業(yè),同時戶型面積要求寬大一些.并喜愛大客廳,大衛(wèi)生間,大主臥,大陽臺.對生活及服務(wù)配套設(shè)施也有較高要求。（2）、私營企業(yè)主：約23%購房目的：休閑放松,過有品味的生活客戶特點：此類客戶差不多上事業(yè)有成,無其它隱憂。要求自己的居家之所有特色,體現(xiàn)一種尊榮與格調(diào),能從中感到一種成就感。這部分群體不想遠(yuǎn)離渝中區(qū)的繁華,自己的住家之地可不能對事業(yè)的經(jīng)營與進(jìn)展帶來不便.對心目中的理想住宅,他們一直在查找,若一旦發(fā)覺令他們眼前一亮的樓盤,他們會毫不猶疑地下單買下。置業(yè)偏好：樓盤品質(zhì)的特色與地理位置的稀缺性,樓盤附加值、物管服務(wù)水平。（3）、企業(yè)高級白領(lǐng)：約20%購房目的：工作便利,居家工作兩不誤?？蛻籼攸c：這部分人士消費能力較強，消費意識超前，容易同意新生事物。年齡一樣在30-45歲之間，學(xué)歷較高，屬于高級知識分子，講究生活品位，注重生活質(zhì)素。因為平常工作節(jié)奏快，他們追求時尚、簡單、輕松、隨意的生活。他們對渝中區(qū)樓盤的交通以及“軟件”資源有一定要求。置業(yè)偏好：地段,配套服務(wù),景觀,休閑設(shè)施,生活品味。（4）、政府公務(wù)員：約14%購房目的：置業(yè)住家,提升生活品質(zhì)。客戶特點：選擇購買東和灣住宅的公務(wù)員應(yīng)屬于仕途中意者,處于人一輩子一個較美好的時期。他們有物質(zhì)與精神兩方面的追求,期望高品質(zhì)住宅給全家生活帶來更大的滿足.而”渝中情結(jié)、無敵江景”對他們心理有深深的烙印，同時“高性價比”也是他們選擇住宅的重要因素.其次，隨著住房制度的改革，年輕的政府官員福利分房的機會越來越少，而隨著公務(wù)員的薪水持續(xù)上升和他們職務(wù)的上升、灰色收入的增加，他們的購買力越來越強，他們將選擇三房或更大的用于居家。有些身居要職的政府官員，急需換房，他們會為子女交納首期款，或者有人替他們的子女交納。因此項目的品牌實力,特色創(chuàng)新,項目文化氛圍對他們有莫大的吸引力。置業(yè)偏好：區(qū)位優(yōu)勢,物有所值,住宅文化,生活品味。購房目的：居家、辦公客戶特點：自由職業(yè)人士，如律師、建筑師、證券從業(yè)人士、獨立策劃人、藝術(shù)從業(yè)人士等，他們工作不受嚴(yán)格的作息時刻的阻礙，思想較為前衛(wèi)，對精品的東西占有欲專門強，有一定的獵奇心理。置業(yè)偏好：本項目與其他房地產(chǎn)項目是否真有差不，家庭辦公環(huán)境能否滿足他們的要求，如有沒有寬帶等現(xiàn)代通信網(wǎng)絡(luò)，托付性特約服務(wù)和經(jīng)營性多種服務(wù)能否滿足他們隨意的生活等。（6）、外地在渝人員：約3%購房目的：工作需要,居家休閑?？蛻籼攸c：這部分人士在重慶的時刻相對較長,對重慶也慢慢有了感情,但因為工作性質(zhì)或出于對東和灣特有魅力的喜愛或出于公司長期進(jìn)展的需要,有的由公司購買房產(chǎn)作為職員住宿之用,也有的由部分高級治理人員自己購房居住他們看中了東和灣項目的品質(zhì)與品味,也認(rèn)為它有保值升值的潛力,即使買下來做為自有資產(chǎn)也物有所值.置業(yè)偏好：工作便利,特色文化的建筑,天然江景,高性價比,完善的配套服務(wù)。購房目的：投資購買,出租獲利客戶特點：解放碑,朝天門的商住物業(yè)都有專門強的投資性.而許多職業(yè)投資者更把此區(qū)域的物業(yè)作為他們投資獲利的”聚寶盆”，這些人體會豐富,看得準(zhǔn),出手快,對風(fēng)險與收益的對比認(rèn)識把握得比較好.他們在買下看好物業(yè)之后,一樣是將之出租,以租金支付按揭利息,還略有盈余,同時自己又坐等房產(chǎn)升值,當(dāng)其增值達(dá)到自己預(yù)定期望時,就會趕忙轉(zhuǎn)手獲利.而東和灣因為自己的地塊價值,軟硬件素養(yǎng)的優(yōu)勢,置業(yè)偏好：性價比、交通、小戶型。項目價格定位瑞爾特按照重慶房產(chǎn)市場狀況和該項目的產(chǎn)品設(shè)計狀況，結(jié)合競爭性樓盤銷售價格狀況，瑞爾特項目組認(rèn)為東和公司若按照瑞爾特營銷推廣方案和建筑產(chǎn)品設(shè)計建議，可參考瑞爾特提出的建議均價：3600元/平方米（建筑面積，以下同），銷售價格范疇2800-5200元/平方米。總體價格策略實行“低開高走”，開盤初期低價集合人氣，然后價格逐步攀高。因此建議開盤時期，住房銷售均價操縱在3500元/平方米。市場形象定位項目通過鮮亮的賣點提煉、有效營銷策略和創(chuàng)新的廣告策略塑造項目高貴、精巧、文化的樓盤形象，全新演繹香格里拉的深厚文化底蘊和朝天門及三峽的悠久文化，并與項目倡導(dǎo)的水（江景）文化、建筑文化和居家文化充分融合；力爭把東和灣打造成朝天門地區(qū)的形象工程尊重傳統(tǒng)文化的示范工程，以此全面提升進(jìn)展商東和物業(yè)（集團(tuán)）公司的品牌形象。營銷總體定位在對項目策劃實施工作中,推廣總體定位是戰(zhàn)略構(gòu)想,是