大型旅游地產營銷策劃方案

目錄工程概況一宏觀市場二業(yè)態(tài)分析三總體定位四業(yè)態(tài)布局及表現手法五一工程概況工程概況地塊根本情況分析工程地塊SWOT分析一、工程概況1.1.1地塊區(qū)位分析本工程位于巴南區(qū)，緊鄰重慶主城核心區(qū)，是重慶1小時經濟圈的重要組成局部。同時，它也是重慶周邊衛(wèi)星城市通往主城區(qū)的重要交通通道。工程地址1.1地塊根本情況分析工程地塊東臨木洞鎮(zhèn)，北臨長江，南接茶涪公路〔國家二級公路〕，西接南岸區(qū)旅游重鎮(zhèn)廣陽鎮(zhèn)。工程區(qū)位圖工程地塊丘陵地貌山水搭配地塊特點耕地環(huán)境工程地塊拼接圖1.1地塊根本情況分析1.1.2工程地塊特征土地垴地塊水口寺地塊本項目地塊地形狹長、坡度較陡，是典型的丘陵地形。土地使用類型多樣，在有利于形成獨特景觀特征的同時，也給土地的利用帶來了不利的影響。沿江地形以平坦為主，為項目中較好利用的地塊位置地形地貌丘陵地形本工程處于茶園新區(qū)和涪陵兩大區(qū)域之間，是重慶市未來重點開展的區(qū)域本工程緊鄰茶涪路、通往廣陽的高速路，交通十分便利本工程與主城區(qū)有一定距離，使消費者產生一定的心理距離本工程的宏觀區(qū)位條件相對較好，有利于開展休閑旅游地產工程，但在微觀區(qū)位上，需要加強區(qū)位宣傳與市場培育1.1.3交通條件位于土地垴村的地塊處于高速公路上，此高速經過鎮(zhèn)政府可以分別通往南岸廣陽以及豐富鎮(zhèn)位于水口寺村的地塊位于茶園新區(qū)——雙河口的高速公路上，可通過高速與中心城區(qū)相通，大大縮短木洞鎮(zhèn)與市中心地區(qū)的距離工程還可以通過通往迎龍鎮(zhèn)的高速與同區(qū)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)形成有效的聯(lián)系此外，建設中木洞碼頭至南涪路、木菩路連接通道，打破制約木洞經濟開展的交通瓶頸，拓展開展空間本工程至主城區(qū)有一定路程，交通距離阻抗較大，可達性一般，但隨著高速公路的通車未來會有較大的改善地塊優(yōu)勢Strength地塊劣勢Weakness地塊威脅Threats地塊機遇Opportunity地塊規(guī)模大，易形成完整度假區(qū)和產生轟動效應；宏觀區(qū)位相對條件較好，有利于休閑旅游地產工程的開發(fā)；巴南區(qū)具有一定的旅游資源根底；地塊的優(yōu)勢資源是沿江資源和水庫資源。存在毗鄰的廣陽島和桃花島兩個大型旅游地產工程的開發(fā)；重慶周邊的大型地產工程的開發(fā)規(guī)劃和建設中的相關高速公路將改變本地塊的交通可達性；城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、新農村建設等政策利好，將提高本工程地塊的區(qū)域價值與成熟度地塊較難依托現有城鎮(zhèn)建設，現有根底和配套設施缺乏；距離主城區(qū)有一定距離，交通阻抗較大。1.2地塊SWOT分析二宏觀市場宏觀市場二、宏觀市場重慶旅游市場休閑旅游經濟旅游宏觀市場2.1我國旅游業(yè)的開展我國的旅游產業(yè)正處于正蓬勃開展，旅游產業(yè)規(guī)模迅速壯大，正將逐步成為支柱型產業(yè)旅游的開展階段旅游的旅游功能總體上可以分為三個層次，即第一層次的觀光旅游功能、第二層次的娛樂體驗旅游、第三層次的休閑旅游。不同的旅游行為層次是可以共存的。較高層次的功能，并不一定在較低層次的優(yōu)勢出現后才出現。功能層次第一層次第二層次第三層次功能定義觀光旅游娛樂體驗休閑度假旅游旅游功能自然人文、景觀游覽游泳、劃船、打獵、泡溫泉、滑雪休閑、度假、會議、療養(yǎng)等發(fā)展類型資源主導型娛樂項目型特色資源為主的綜合型典型案例頤和園迪斯尼北京九華山莊競爭特點同質競爭化檔次競爭化差異化競爭化旅游功能2.2休閑旅游的開展旅游目的：

觀光、休閑度假為主休閑度假成為僅次于觀光的出行目的，顯示出本工程開展休閑度假的良好前景國際經驗說明，人均GDP>1000美元，觀光性旅游需求膨脹；人均GDP>2000美元，體驗多樣性需求和多樣化選擇；人均GDP>3000美元，度假需求普遍產生；重慶市的人均GDP在2024年已突破2000美元；休閑度假旅游將成為未來的主要趨勢根據馬斯洛的需求理論，以及當前我國已步入了小康社會的根本情況，人們迫切地需要更高級別的需求,而休閑度假旅游作為最高層次的旅游方式,迎合了時代的開展步伐,必將成為時尚的主流。馬斯洛需求層次理論小結：休閑旅游將成為未來的主要趨勢休閑度假旅游

旅游業(yè)的迅速發(fā)展

人均GDP的不斷提升旅游者的出游意向需求層次理論旅游開展規(guī)律：旅游功能的復合與旅游度假地的等級呈正相關，且第三層次旅游功能比重逐漸增加本地旅游休閑自住類一流區(qū)域旅游度假第二層次resort類一流目的地型綜合resortResort的功能單一景觀復合功能空間和人口的覆蓋廣泛集中夏威夷坎昆巴拉德羅馬爾代夫麒麟山莊亞龍灣海底世界洋人街小三峽釣魚城豐都鬼城紅巖廣場大足石刻五朵金花海蘭云天

重慶市場ForestHighlands洋人街科幻公園珊瑚島巴厘島國際、國內標桿2.3

重慶旅游市場現狀重慶旅游空白點以商務會議為主題的休閑度假區(qū)主題定位中缺乏文化定位規(guī)模較大，主題明顯的主題公園缺乏綜合型休閑旅游項目通過比照，得出重慶旅游市場的空白點三業(yè)態(tài)分析三、業(yè)態(tài)分析3.1休閑運動3.2SPA養(yǎng)生3.3農業(yè)觀光園3.4商務會議3.5婚慶3.6高爾夫3.7主題公園3.8別墅3.1休閑運動3.1.1綜述3.1.2競爭分析3.1.3消費者分析3.1.4休閑運動SWOT分析3.1.5典型案例分析3.1.6戰(zhàn)略定位3.1.1綜述城里人愈來愈厭惡喧囂、繁雜的都市生活，渴望享有一種悠靜、閑遐的寧靜生活，節(jié)奏緩慢、順暢且有規(guī)律運動被現代的人喻為一種時尚，一種自我保護的必修課，人們越來越重視自己的身體狀況，因為它是一切生活、工作、學習的保障和前提休閑運動度假變得火爆強烈的市場需求休閑運動3.1.2競爭者分析對全國及重慶局部休閑度假區(qū)分析可知，但凡休閑度假區(qū)，都根本上都存在休閑運開工程，開展休閑運開工程，已成為業(yè)界的共識。下面以工程周邊的廣陽島與桃花島休閑旅游開發(fā)作為競爭者進行分析。廣陽島：總體定位：綜合休閑度假區(qū)與國際生活社區(qū)廣陽島開發(fā)突出度假休閑功能，包括會議休閑、周末休閑等，弱化“景點旅游〞概念島業(yè)優(yōu)勢、四面環(huán)江商務會議、主題公園、高爾夫為休閑的主要功能。休閑運動雖有，但僅是輔助休閑工程，并不是主體功能，且休閑運動形態(tài)單一。桃花島：總體定位：休閑度假〔前期開發(fā)論證中〕桃花島是建立在良好的自然生態(tài)景點根底上的休閑旅游開發(fā)島業(yè)優(yōu)勢、四面環(huán)江在自然生態(tài)景點的根底上，為突出休閑度功能，適當的增添休閑工程，休閑運動必不可少，但并不太可能成為重點開發(fā)，僅是輔助休閑功能。本工程應在休閑運動的功能、規(guī)模以及運動形態(tài)等方面與之進行差異化競爭3.1.3消費者分析國企、民營/私營和外企位列目標客戶的前三位，占到總數的72.86%收入在十萬以下的客戶占到85.53%客戶以年輕人為主，三十歲以下的占到84.45%客戶以高學歷為主，76.54%的受訪者學歷在大專以上企業(yè)性質收入年齡學歷高學歷、中等收入的年輕人

本次調查的游客中，67.89%的游客會

定期度假能接受的交通距離在兩小時以內，50%以上的游客能承受的距離在0.5-1小時之間名列前三位的是野營及野外探險、水上運動以及球類運動3.1.4休閑運開工程SWOT分析長江與山地資源，適合休閑運動工程在客戶能接受的距離范圍中未來交通便利知名度不高工程二地塊沒連在一起工程優(yōu)勢Strength工程劣勢Weakness工程機遇Opportunity工程威脅Threats重慶市的經濟政治地位不斷提升國家新的假日制度“一小時經濟圈〞開展休閑運動的同類工程比較多綜合的專業(yè)化管理經營難度大3.1.5典型案例分析馬爾代夫卡尼島度假村

■馬爾代夫卡尼島1.超豪華水上套房、2.沙灘別墅、3.餐廳、4.酒吧

、5.ClubMedSpa、6.游泳池、7.排球、8.足球

、9.水肺潛水等候點、10.揚帆出海，滑浪風帆，浮潛、11.動畫

主要特點：沙灘別墅、沙灘酒吧、水上豪華客房SPA按摩療養(yǎng)休閑運動及各級別指導課程，如健身、陸上運動〔羽毛球、籃球、沙灘高爾夫、沙灘排球、足球、排球、法式滾球、乒乓球〕、水上運動〔深海釣魚、獨木舟風帆船〔雙體〕、水肺潛水、浮潛、水球、風浪板〕、水肺潛水等其它運動卡尼島特設了“寶貝俱樂部〞、“幼兒俱樂部〞、“迷你俱樂部〞和“少年俱樂部〞，這些俱樂部專為0-17歲不同年齡段的孩子精心打造，為的是父母們可以安心放下子女，盡享假期。馬爾代夫卡尼島度假村

日本佐幌度假村

■日本佐幌1.迷你足球、2.酒吧、3.臺球4.夜總會、5.壁球6.劇院、7.前臺8.會議室、9.精品店、10.手工藝品、11.按摩〔2樓〕、12.主餐廳〔2樓〕、13.運動臺14.體育館、15.送遞處、16.乒乓球、17.迷你俱樂部〔1樓〕、18.游泳池、19.浴盆桑拿、20.羽毛球、21.空中飛人、22.高爾夫、23.射箭、24.公園高爾夫、25.排球/籃球、26.網球主要特點：SPA按摩療養(yǎng)少兒俱樂部，佐幌度假村內孩子們的最愛夏令營〔7月到8月〕、擠牛奶、挖土豆、做面包、釣魚、釣魚、做T恤、兒童表演、游泳池、馬戲學校休閑運動陸上運動射箭、羽毛球、籃球、馬戲學校、高爾夫、叢林競走、公園高爾夫、劈桿&推桿、迷你足球、山地車、法式滾球、壘球、壁球、乒乓球、網球、排球、游泳其它康樂活動手工藝品作坊、有氧健身、水中健美操、臺球、上網區(qū)、娛樂節(jié)目日本佐幌度假村

充分利用現有自然資源，開展休閑運動少兒俱樂部值得借鑒，即可使父母們愉快度假，又讓少兒們在俱樂部中非一般的享受，同時建立少兒俱樂部有利于促使重復消費。休閑運開工程通常伴隨著SPA按摩療養(yǎng)效勞休閑運動各級別指導課程，培育潛在客戶案例總結：3.1.6休閑運開工程戰(zhàn)略定位

打造國際一流的休閑運動城1.

充分利用項目的長江與山地資源，發(fā)展水上運動與山地運動2.

休閑運動項目周邊應配備完善的SPA按摩療養(yǎng)服務4.

建立重慶市首個度假區(qū)少兒俱樂部

3.

創(chuàng)辦休閑運動學校，提供休閑運動各級別指導課程5.3.2SPA養(yǎng)生3.2.1綜述3.2.2競爭分析3.2.3消費者分析3.2.4SPA養(yǎng)生工程SWOT分析3.2.5典型案例分析3.2.6戰(zhàn)略定位3.2.1綜述SPA是拉丁文“SolusparAqua〞的縮寫，意為“健康之水〞，是指人們利用天然的水資源結合沐浴、香薰和按摩來促進新陳代謝，滿足人體視覺自然景觀、聽覺療效音樂、嗅覺天然香薰、味覺健康餐飲、觸覺按摩呵護和思考內心放松六種愉悅感官的需要，從而到達身心暢快的享受。SPA養(yǎng)生包括桑拿、按摩、SPA水療、溫泉、身體療養(yǎng)、情侶療養(yǎng)、面部療養(yǎng)、運動療養(yǎng)、治療套餐、身體磨砂、全身調理、面部護理、手腳護理、頭發(fā)護理、洗浴城、洗腳城等3.2.2競爭者分析本工程的主要競爭工程為重慶周邊的東南西北中五大溫泉五大溫泉的優(yōu)勢與劣勢都具有得天獨厚的資源溫泉。景象組合秀麗。區(qū)位優(yōu)勢：距離市區(qū)的距離相比照較近，且交通便利。豐富的人文景觀。市場定位泛化，缺少個性化的產品；產品設計缺乏創(chuàng)新。季節(jié)性明顯。優(yōu)勢劣勢本工程需要在產品設計與組合上與之進行差異化競爭3.2.3消費者分析

調查顯示來度假區(qū)的游客以25-45歲游客為主體，占62.1%，其次為18-24歲，占24.1%，再次為46-65歲，13.8%；從性別構成上看，男性占絕對主體，占93.1%，女性僅占6.9%，這跟SPA養(yǎng)生這一特殊的度假產品相關。年齡與性別構成這兩個工程調查非常吻合，反映了SPA養(yǎng)生市場是一個群眾化的市場，主要針對一般的職工市場職業(yè)構成客戶以高學歷為主,本?？埔陨蠈W歷到達64%。這一構成與群眾旅游市場的文化構成有較大差異，反映了SPA養(yǎng)生度假旅游產品的特殊性，對文化程度有較高的要求。文化構成3.2.4SPA養(yǎng)生工程SWOT分析區(qū)域有良好的旅游資源生態(tài)環(huán)境優(yōu)良未來交通便利知名度不高工程地塊景點特色不夠距離重慶市主城區(qū)有一定距離工程優(yōu)勢Strength工程劣勢Weakness工程機遇Opportunity工程威脅Threats重慶市的經濟政治地位不斷提升國家新的假日制度“一小時經濟圈〞重慶周邊有五大溫泉度假地，不少區(qū)位優(yōu)于本工程前期需要較大的投入綜合的專業(yè)化管理經營難度大3.2.5典型案例分析普吉悅榕度假村(BanyanTreePhuket)(泰國)東南亞一帶最豪華的度假村，被多個國際權威旅游雜志及傳媒機構選為全球十佳度假村擁有全球最正確的水療美容中心——BanyanTreeSpa各國的按摩方式都可以找到，重點推介的包括：土地精華、瑞典式、夏威夷式、巴厘式及亞洲式按摩療程，還有多種不同的美容按摩效勞供游人選擇?？山梃b之處:

世界SPA養(yǎng)生方法大雜繪

GrandVelasAllSuites&Spa酒店(墨西哥)40個設計精美的治療室隨時為顧客提供80多種spa治療，包括20種全身護理和23種按摩方法選擇，26種水療和19種手部、足部和修飾護理方法。除此以外還有增壽、醫(yī)療效勞和健身方案等。除非你購置了組合方案，所有的工程都可以按照你的意愿選擇安排。不僅如此，入住GrandVelasAllSuites&Spa還包括了13項具有異域風格的補充療法，包括禪道指壓、虹膜學(眼部研究)和頭部按摩?？山梃b之處:專業(yè)的SPA效勞、其他娛樂工程主要是是運動型的3.2.6SPA養(yǎng)生工程戰(zhàn)略定位

打造國際一流的SPA養(yǎng)生度假中心1.

配備相應的專業(yè)醫(yī)療保健機構，營造優(yōu)美的度假環(huán)境和完善的休閑健身系統(tǒng)2.

項目周邊應配備大量的休閑運動場所4.

確立“特色鮮明、循環(huán)再生、不斷創(chuàng)新”為SPA養(yǎng)生度假區(qū)建設、經營和發(fā)展理念3.

項目應注重SPA養(yǎng)生方法的多樣化，提供高品質的專業(yè)SPA養(yǎng)生服務5.3.3農業(yè)觀光園3.3.1概念及類型3.3.2開展史及開展趨勢3.3.3案例分析3.3.4消費者分析3.3.5農業(yè)觀光園SWOT分析3.3.6物業(yè)定位及建議3.3.1概念及類型定義以農業(yè)和農村為載體，是農業(yè)與現代旅游業(yè)相結合的高效農業(yè)。以生態(tài)農業(yè)生產為根底，注重農業(yè)生態(tài)環(huán)境的改善；以旅游經營為重點，重視有效開發(fā)旅游資源；具有高效益、低風險特點；具有娛樂性和參與性；地域限制小，形式多樣，具有廣闊的開展前景；特征類型觀光農園農業(yè)公園科普教育型休閑娛樂型民俗農莊型3.3.2競爭分析鹿山農業(yè)觀光園

離重慶市江北機場4公里，距離渝北區(qū)城區(qū)3公里。境內水資源豐富，三座大型水庫水面達280余畝，250畝茂密松林緊靠湖邊：高品質果園1900畝，其中桃園1500畝，枇杷園100畝，梨園300畝，是集種、養(yǎng)、游樂于一體的農業(yè)觀光園。旅游主要工程有：賞花、摘果、釣魚、劃船、唱歌、跳舞、打牌、下棋、爬山、觀鳥等。重慶皇田現代農業(yè)觀光園

距重慶市區(qū)15公里，常年氣候溫和，地綠水清，環(huán)境優(yōu)雅。擁有從荷蘭引進的當今世界最先進、最完美的農業(yè)種植設備，同時是目前國內規(guī)模最大、設施最先進、品種最齊全、品質最卓越的紅掌生產基地，是集旅游觀光，休閑度假，花卉生產、銷售、交易、種苗繁育為一體的全國首批農業(yè)旅游示范點。北碚金果園生態(tài)旅游區(qū)前鄰北溫泉，背靠縉云山，是重慶市最大的四季有果的生態(tài)旅游園區(qū)。

依托得天獨厚的自然景色和精心培育的千畝果園，以四季花果為主題，以豐富的文化為內涵，是集度假、避暑、踏青以及商務會議于一體的農業(yè)觀光園。優(yōu)勢：

農業(yè)資源優(yōu)勢相對區(qū)位就近優(yōu)勢客源市場龐大優(yōu)勢劣勢：

模式單一，特色仍不是很明顯。缺少科學定位，難以深度開發(fā)。對本工程啟示：進一步利用重慶農業(yè)資源優(yōu)勢，開展綜合模式的觀光農業(yè)園，突出特色，科學定位，深層次開發(fā)。競爭工程優(yōu)劣勢總結3.3.3消費者分析重慶市人口基數大，居民出游能力較強。根據對重慶市民的調查，34%的重慶市民每半年就要前往旅游農業(yè)景區(qū)〔點〕進行游覽，還有１５％的市民前往旅游農業(yè)景區(qū)的游覽頻率到達了每月一次。重慶直轄以來，經濟和政治地位顯著提高，本地休閑娛樂需求熱情持續(xù)高漲，全國各地甚至國外來此游客也日益增多，形成龐大旅游觀光群體，對獨具西部和重慶特色觀光農業(yè)需求有增無減，形成巨大觀光農業(yè)消費市場。3.3.4農業(yè)觀光園SWOT分析較大的規(guī)模保持合理的游客容量與城市距離適當知名度不高巴南景點特色不夠巴南在游客心目中地位不高工程優(yōu)勢Strength工程劣勢Weakness工程機遇Opportunity宏觀經濟走勢穩(wěn)定人們用于度假旅游的支出越來越多國家給予重慶和成都新定位為“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試驗區(qū)〞本地其他觀光農業(yè)園模式單一，特色不明顯，開發(fā)層次低短期內很難提升巴南的知名度周邊其他觀光農業(yè)園同質化強，易與他們構成價格競爭工程威脅Threats3.3.5

典型案例分析區(qū)位：

坐落在京城東北五環(huán)路北側、朝陽區(qū)來廣營地區(qū)，望京新城與北苑小區(qū)中間，毗鄰奧運村，距亞運村3公里，距首都國際機場8公里。規(guī)模：

園區(qū)占地面積30公頃總投資：

1億元建成時間：

1997年6月8日客源：

主要為北京本地游客和外地游客，本地游客為主朝來農藝園五個區(qū)域：高科技示范區(qū)、生產采摘區(qū)、凈菜加工區(qū)、休閑欣賞區(qū)和生活娛樂區(qū)特色：朝來農藝園集秀美幽雅的環(huán)境與高科技現代化氣息于一體，天藍、地綠、水清、空氣清新、鳥語花香、綠樹成蔭；以農業(yè)為主題、與高科技聯(lián)姻，并與農藝結緣。采摘彩椒朝來農藝園青青世界是一家以休閑度假為主題的觀光農場，為“鵬城十景〞之一。深圳青青世界園中的游樂工程有制陶、垂釣、蠟雕、手工紡織、編織中國結、城市農夫、制做唐山彩陶版畫、蠟染等，妙趣橫生，很能鍛煉人的動手能力。此外，游客還可以參加足底健康步道、驚險吊橋、果汁屋、蝴蝶谷、茶寮、燒烤場等娛樂設施中的各項活動。深圳青青世界典型案例借鑒之處:園內業(yè)態(tài)豐富，走多樣化道路；再現傳統(tǒng)農活風貌；現代生活與原始恰當結合；豐富健康的美食和完備的體育休閑設施。集秀美幽雅的環(huán)境與高科技現代化氣息融會貫穿。3.3.6物業(yè)定位及建議

打造成西南地區(qū)獨具特色的高科技農業(yè)綜合示范園區(qū)1.

設置有特色的觀光、娛樂休閑項目2.

凸顯地方文化特色和本地特產4.

充分利用本項目的臨江天然條件3.

深層次挖掘農業(yè)資源，突破同質化5.3.4商務會議3.4.1商務會議綜述3.4.2商務會議競爭分析3.4.3商務會議消費分析3.4.4商務會議SWOT分析3.4.5典型案例3.4.6戰(zhàn)略定位3.4.1商務會議綜述隨著國內經濟的開展，商務、行政活動以及其他一些社會公共活動日益頻繁，各種規(guī)模的培訓會、展示會、發(fā)布會、交易會、洽談會、客戶聯(lián)誼會、答謝會、接待會、頒獎典禮、董事會、年會等越來越多。每個會議能選擇一個好的舉辦地、有一個好的籌劃與組織都會對會議的成敗起到很重要的作用。旅游的旅游功能總體上可以分為三種，即觀光旅游功能、娛樂體驗旅游、專門旅游功能。專門型旅功能包括會議、休閑、度假、宗教朝拜、科學考察等。其中會議旅游異軍突起，表現尤其突出。3.4.2競爭分析海蘭云天會議中心海蘭云天會議中心座落于九龍坡區(qū)后花園風景迷人的海蘭湖畔，占地1000畝，湖面600畝，背靠白塔坪森林公園，植被豐富、空氣清新、風景秀麗，獨特的地理位置以及幽雅的環(huán)境，堪稱都市中心的“世外桃源〞。海琴酒店、海韻賓館、海韻休閑運動中心及溫泉城共同組成了能同時接待1000人的重慶近郊配套最為完善的溫泉休閑度假會議中心。交通海蘭云天會議中心位于九龍坡區(qū)金鳳鎮(zhèn)海蘭湖畔，距市區(qū)僅23公里，交通便利。從市區(qū)上成渝高速公路到含谷路口下，沿海蘭云天路標直行九公里即抵達海蘭云天。重慶國際會議展覽中心工程背景：重慶國際會議展覽中心位于南岸區(qū)商業(yè)核心位置，現在已成為重慶的一個標志性建筑，是西部地區(qū)設施最先進、配置最齊備的大型綜合性會議及展覽場地，是地區(qū)以及國內外的大型會議、展覽和其它商業(yè)文化活動的首選。由重慶會展中心經營管理有限公司，嚴格按照國際專業(yè)會展場館管理標準及效勞要求來運營。重慶國際會議展覽中心3.4.3商務會議需求從1991年到2024年的15年間，中國行政管理費增長了13倍，其中全國一年的行政會議支出就高達1000億元。行政會議市場的龐大可窺一斑。僅北京一個市在2024年有納入統(tǒng)計的會議數量就達71053個；北京目前至少有17.8萬場次的商務會議是由專業(yè)會議效勞機構參與操作的。在會議旅游方面表現最為突出的，莫過于海南博鰲。從博鰲亞洲論壇設立以來，各種大小會議相繼落戶海南島，蓬勃開展的會議經濟對這個省的旅游業(yè)成長產生了巨大的帶動作用。據統(tǒng)計，2024～2024年，每年有約2000個會議在海南召開和舉行，僅博鰲鎮(zhèn)所在的瓊海市，一年就吸引了４００多個國內外會議在此召開。會議分類會議分類特征描述規(guī)模持續(xù)時間/分布時段對場地要求會展行業(yè)峰會主題性論壇區(qū)域內各行業(yè)論壇、展會、新聞發(fā)布會。金融、文化、科技等主題性論壇視行業(yè)與會議影響力而定持續(xù)1-3天不定期舉行豪華、頂尖的服務；完善的綜合配套；便捷的交通；5星級酒店賽事及頒獎會賽車、選美等體育和娛樂國際賽事和頒獎會相關入住超過500人次持續(xù)3天以上內部小型封閉決策會議機構管理層封閉會議≤50人持續(xù)≤3天不定期舉行高檔次、完善的度假體驗；便捷的交通；對距離不敏感；5星級酒店內部中型會議小型公司年會部門半年/年會≤250人持續(xù)1-3天1、2月與7、8月較近的距離；充足的會場面積和使用設施，多為5星級酒店內部中型度假活動部門集體度假旅游。珠三角機構一般費用控制在1500元/人以內≤250人持續(xù)2-3天一年1-2次完整的度假體驗；多種旅游度假項目組合；適度距離；優(yōu)質服務；高性價比大型內部會議公司年會或者半年會戰(zhàn)略溝通會≥250人持續(xù)1-3天1-2月和4月舉行近距離，強大的接待能力與充足的會場面積市區(qū)內的五星級酒店聯(lián)合/雙邊會議；政府接待各類機構兩方或多方會議≤30人持續(xù)1-2天不定期舉行豪華頂尖的服務；適度距離拓展和培訓團隊拓展活動或培訓≤50人持續(xù)1-2天不定期舉行適宜的場地與拓展活動、設施；距離機構所在地不超過1.5小時車程；人均預算小于500元/天MBA/EMBA/總裁級培訓班高級經理人課程/培訓偏好于選擇不同城市的度假地分別進行≤100人持續(xù)3-4天周末不定期舉行距離機場較近新奇的RESORT體驗會議分類更高的知名度更高的檔次更優(yōu)越的度假氛圍和體驗環(huán)境更完善的綜合配套（餐飲、會議、娛樂等）更短的距離，更低的時間成本更低的預算更高品質的軟性服務對機場更強的依賴對周邊產業(yè)更強的依賴會展/行業(yè)峰會/主題性論壇

賽事、頒獎會

內部小型封閉決策會議

內部中型會議

內部中型度假活動

內部大型會議

聯(lián)合雙邊會議/政府接待

拓展和培訓

EMBA/總裁級培訓班

不同類型會議的不同要求3.4.4商務會議工程SWOT分析生態(tài)環(huán)境優(yōu)美交通便利，效勞周到重慶特區(qū)，西部重鎮(zhèn)，直轄十年，國家重點支持位置稍偏人氣不高配套不全工程優(yōu)勢Strength工程劣勢Weakness工程機遇Opportunity重慶會議越來越多，需求量大重慶缺乏一個與直轄市相匹配的高品質的休閑度假旅游會議相結合的高檔會議中心重慶已有的會議中心，如海蘭云天，國際會議展覽中心等市區(qū)各酒店會議中心重慶周邊的休閑旅游會議中心工程威脅Threats3.4.5

典型案例分析鳴泉居國際會議中心工程背景：坐落于廣州的北隅，白云山麓，金鐘湖畔。擁地20余萬平方米，建筑面積約4萬多平方米，歐陸風格的建筑結合周圍的自然環(huán)境，成為風格高雅的度假勝地，也是接待國賓及政要名流的“基地〞，深得國內、外知名人士的嘉許，被譽為“南國釣魚臺〞。工程主要構成：國際會議中心、別墅群、休閑活動場所時機：廣州市是華南地區(qū)的經濟貿易中心，來廣州商務會議及商務洽談日益盛行，同時隨著現代的企業(yè)管理理念的開展，這些會議及洽談大多項選擇擇在度假村舉行，鳴泉居的成功就是在這種大的經濟背景上產生的。區(qū)位及環(huán)境：工程距離飛機場近且自然環(huán)境優(yōu)美是成功的一個關鍵要素。高標準的設施：商務會議及商務洽談不僅要求適合各種會議、商務洽談所需要的會議設施、住宿設施及高標準的效勞，同時也要求有大量的游憩設施，這方面鳴泉居全部有，這是鳴泉居的成功另一個秘訣。鳴泉居國際會議中心成功啟示瑞士達沃斯達沃斯(Davos)小鎮(zhèn)位于瑞士東南部格里松斯地區(qū),，坐落在一條17公里長的山谷里，靠近奧地利邊境，它是阿爾卑斯山系最高的小鎮(zhèn)。地處蘭德瓦瑟河的達伏斯谷地，海拔1，529米。氣候宜人，為療養(yǎng)和旅游勝地。二十世紀起成為國際冬季運動中心之一。電纜車可達海拔1530～2610米的滑冰運動場。達沃斯是瑞士知名的溫泉度假、會議、運動度假勝地。海南博鰲水城成功要點以超常規(guī)的創(chuàng)新思維成功籌劃“博鰲亞洲論壇〞，使博鰲水城迅速成為世界矚目焦點。事件效應的強大影響力奠定博鰲水城向國際會議與休閑度假方向開展的根底。高標準國際會議中心、五星級國際酒店及休閑娛樂設施等多功能一體化的綜合配套建立了博鰲水城的高品質區(qū)域形象。3.4.6戰(zhàn)略定位

打造重慶甚至西南最好的會議服務中心1.

同休閑、娛樂、旅游、度假、養(yǎng)生緊密結合的綜合會議中心2.

高檔完善的設施，五星級的會議服務4.

分層次、分區(qū)域建造各種類型的會議中心，以能夠滿足不同會議的需求3.

環(huán)境靜雅，嚴格的保密性5.3.5婚慶效勞3.5.1婚慶效勞概念及特點3.5.2婚慶消費分析3.5.3婚慶消費開展趨勢3.5.4案例分析3.5.5工程SWOT分析3.5.6工程戰(zhàn)略定位特點

概念

▼婚禮+婚宴+蜜月度假一條龍配套服務▼婚禮：中國傳統(tǒng)式、西式婚禮、中西合璧式▼婚宴：各種消費水平的婚禮喜宴▼蜜月度假：勝地提供各種新婚蜜月所需設施▼婚禮：滿足不同趣味新婚者，人人可以有王子公主般的夢幻婚禮▼婚宴：消費較高，消費者多，80后婚宴相當流行▼蜜月度假：消費能力強停留時間長、對目的地環(huán)境要求高、年輕新婚者居多、季節(jié)性較強3.5.1婚慶效勞概念及特點

新人結婚典禮選擇工程婚慶項目占比（%）需要拍攝婚紗照88.4計劃請婚慶公司策劃婚禮49.1酒樓舉辦婚宴78.7新娘購買婚紗36.8蜜月旅游67.7影樓婚紗照3526元結婚珠寶首飾5659元婚紗禮服2008元婚慶禮儀7464元喜宴水平（不含酒水）1030元/桌蜜月旅游9304元總計：新婚消費已達29761元（不包括喜宴）新婚消費結構3.5.2結婚消費分析〔1〕結婚消費工程增加，62.9％的新人表示要舉行婚慶，婚慶的檔次也有較大提升，婚禮現場的燈光、音樂、司儀等標準也節(jié)節(jié)攀升婚車檔次一溜排的寶馬、凱迪拉克等高檔婚車在大街上也能看見；對婚宴氣氛和質量提出更高的要求?！?〕結婚消費范圍不斷擴大，新娘婚紗從以往租用型，變成了挑新款買回家，婚禮現場的燈光、音樂、司儀等標準也節(jié)節(jié)攀升?！?〕現代人的婚禮正由“物質型〞向“精神型〞轉變，新郎新娘越來越多地關注文化層面，更加追求時尚、健康、文明，個性化、時尚化越來越強化。

3.5.3婚慶消費開展趨勢斐濟Wakaya尊貴俱樂部斐濟Wakaya海濱俱樂部可以讓你夢想的所有浪漫婚禮統(tǒng)統(tǒng)實現。你可以在海邊或是Wakaya村的教堂舉行婚禮。小島一次性僅接待12對客人，是秘密結婚的絕佳地方。當地的特色住所是竹樓，為獨立的兩層小樓以及一座花園。這里享可以受私密的溫泉浴、瀑布花園和露天火山巖浴室。這里最大的竹樓面積為1.2萬平方英尺，里面有私人游泳池、網球館、健身房，還有6名侍者和1名司機為你提供效勞。據悉，這里曾是美國名流席琳·迪翁和比爾·蓋茨的蜜月地。3.5.4案例分析蘇格蘭Inverlochy皇家城堡位于英國蘇格蘭高地的Inverlochy城堡是性格活潑的新婚夫婦的最正確去處。在這里你可以感受山野漫步、草地高爾夫、湖中蕩竹筏的浪漫活動，以及登山、滑雪和越野駕駛等驚險工程。Inverlochy可以為客人舉辦各式婚禮。城堡主餐廳能同時容納80人，小的餐廳也可供20人進餐。城堡房間的裝飾風格盡顯奢華與尊貴，房間外可以看到英國最高山本·尼維斯(BenNevis)的美景。3.5.4案例分析巴黎“雅典廣場〞飯店

世界浪漫之都最浪漫的飯店，這里可以一覽巴黎著名景觀的地方，周圍是羅浮宮、奧塞博物館、蒙田大道和各大劇院。飯店有5000平米的尊貴皇室套間提供，這里你可以看到埃菲爾鐵塔、擁有獨立辦公室、8臺電視機和兩間奢華浴室。飯店有兩間宴會廳，可以舉行多達120人參加的婚禮3.5.4案例分析關島萬豪度假村

關島萬豪度假村為游客提供一站式的蜜月度假服務，它的情人崖被稱作是蜜月之都，到處都是一對對的情人，它里面最出名的“情人教堂”是座八角形的玻璃教堂，以白色為主調容納40位賓客。度假村除了為新人辦理特色婚禮外，還提供250多套婚紗禮服，供新人拍照，更設有宴會廳擺設婚宴。3.5.4案例分析〔1〕蜜月度假地都能提供各種浪漫的婚禮；〔2〕有秀麗的自然風光和獨特的人文景觀；〔3〕根本上都能提供婚宴效勞；〔4〕針對蜜月度假者的休閑效勞設施齊全，滿足各種高檔次需求；〔5〕突出一種浪漫舒心的情調，符合新婚人士情調。3.5.4案例分析重慶及全國的朝陽工程消費者多且需求旺盛利潤率高工程區(qū)位優(yōu)勢：臨近主城區(qū)，交通便利，自身及周邊景觀好區(qū)位知名度不高屬于朝陽產業(yè)，宣傳投入較高周邊配套設施缺乏工程優(yōu)勢Strength工程劣勢Weakness工程機遇Opportunity宏觀經濟走勢穩(wěn)定，居民收入不斷增加大量80后步入結婚年齡結婚開展趨勢有利工程開發(fā)朝陽工程，后跟進者較多喜宴市場被酒店餐飲瓜分短期內很難提升工程的知名度工程威脅Threats3.5.5案工程SWOT分析婚慶度假勝地婚禮夢幻殿堂重慶婚宴都國內首選蜜月度假區(qū)3.5.6工程戰(zhàn)略定位：重慶婚慶首選勝地3.6高爾夫3.6.1重慶高爾夫現狀分析3.6.2重慶高爾夫消費分析3.6.3工程SWOT分析3.6.4工程戰(zhàn)略定位2001年之后，重慶的高爾夫產業(yè)得到快速開展，目前有六個國際標準錦標賽球場3.6.1重慶高爾夫球場現狀分析紅鼎高爾夫球會

紅鼎高爾夫球會位于重慶市北碚區(qū)童家溪(三溪口)嘉陵江畔，占地面積近2000畝，距主城中心區(qū)約20公里，距離機場30公里。由云南紅塔集團斥巨資按國際高爾夫錦標賽級標準修建的18洞高爾夫球場，特別之處還在于它擁有一個目前亞洲單體面積最大的商務會所。它是一個具備接待高爾夫大型賽事及商務會議、旅游高爾夫等活動功能的大型綜合性體育、休閑場所。會所餐廳室內泳池大堂重慶保利高爾夫球會位于重慶北部新區(qū)經開園，距重慶江北國際機場僅10分鐘車程，距重慶市核心商務區(qū)渝中半島主城區(qū)約8公里。由美國著名設計師布萊恩〔BrainCurley〕設計，球場充分利用自然地形，依勢而建。分為南、北兩個國際標準18洞球場，占地約2500畝。會所建筑面積達1.2萬平方米，設有專賣店、中西餐廳、巴渝茶室、VIP貴賓室、豪華包房、多功能廳、露天宴會廳和室外觀景臺等設施，功能齊全餐廳會所大堂酒店會所餐廳重慶上邦高爾夫俱樂部位于重慶九龍坡區(qū)金鳳鎮(zhèn)國家級風景區(qū)縉云山腳下，距市區(qū)僅20KM，車程25分鐘。球場占地3600畝，擁有2個18洞國際標準高爾夫球場。球場的會所依山而建，占地3，800余平方。歐式風格的裝飾。另外還有“養(yǎng)身型〞的溫泉，休閑舒適的度假村住宿，自然新鮮的美食。重慶佰富江景高爾夫球場位于重慶江北區(qū)嘉陵江畔，是重慶地區(qū)唯一的濱江山地型球場。占地2500畝，由加拿大著名高爾夫球場設計師Mr.ToddDuguid設計。球場由俱樂部由27洞江景高爾夫球場〔分為一個18洞保準錦標球場和一個9洞球場〕、江景高爾夫會所以及江景高爾夫練習場三局部組成，是經國家有關部門正式批準的高爾夫俱樂部。練習場會所咖啡廳重慶國際高爾夫俱樂部球場工程占地2600畝，是一座典型的山地球場，它由加拿大著名WOODBAY高爾夫設計與建造公司的D.LYALLADAMS依山就勢設計。其總體規(guī)劃包括：18洞的標準高爾夫球場一個、9洞燈光球場一個、高爾夫練習場一個、標準網球場三個、俱樂部會所一幢、國際會議中心一個、溫泉度假村一個、會員別墅區(qū)一個。練習場練習跑道重慶慶隆高爾夫國際社區(qū)

慶隆南山高爾夫國際社區(qū)是重慶首個集高爾夫運動、酒店商務、休閑度假、高尚住宅為一體的復合型GOLF別墅國際生活圈。占地3300畝，由金熊杰克-尼克勞斯設計，主要規(guī)劃有一個18洞72桿錦標賽級山地高爾夫球場、練習場以及球會俱樂部、希爾頓度假酒店和國際會議中心、3萬平米風情商業(yè)小鎮(zhèn)、山頂溫泉SPA度假中心，2000畝原生態(tài)森林公園、6大主題休閑公園，以及高爾夫獨立別墅、聯(lián)排別墅、酒店式公寓和半月溫泉休閑俱樂部。占地都在2500畝以上，有設施比較齊全的會所配套；分布在主城區(qū)，交通便利；都結合地形并且聘請知名設計師設計；高爾夫運動與休閑度假結合；重慶市高爾夫現狀總結按客源市場分析單位（萬人次）綜合計算：2024年重慶市的日均高爾夫運動人口為613人，2024年到達1120人。一個標準的18洞高爾夫球場最多容納120人，那么標準的球場至少得10個方能滿足需求。3.6.2重慶高爾夫消費需求分析按消費者調查分析目標消費者的工作和居住區(qū)域主要集中在渝中區(qū)、江北區(qū)、九龍坡區(qū)、南岸區(qū)、沙坪壩區(qū)；高爾夫的主力消費群體仍是男性，但女性也有較高的興趣，占調查樣本的22%；高爾夫的消費群體主要集中在“26-40歲〞的中青年消費者，“30-35歲〞為主力消費群體；該群體多為“有車一族〞，文化程度普遍較高，個人年總收入普遍在10萬元以上。目標客戶集中在：在渝開展的外企主管、私營企業(yè)老板及銀行、保險、IT、房地產等相關行業(yè)的經理人、家庭收入20萬以上的白領階層。符合當地經濟開展戰(zhàn)略：“工業(yè)強區(qū)、農業(yè)穩(wěn)區(qū)、三產活區(qū)、科教興區(qū)〞戰(zhàn)略背景以丘陵的獨特地形，便利的交通、秀麗的風光與休閑度假充分結合土地本錢較低知名度不高，當地經濟不興旺距主城區(qū)心里距離相對遠高爾夫的普及程度缺乏地塊分為兩塊，難做標準高爾夫球場工程優(yōu)勢Strength工程劣勢Weakness工程機遇Opportunity工程威脅Threats高爾夫在重慶剛剛起步，需求旺盛，開展空間大重慶經濟快速開展會有更多的消費者主城區(qū)域內有多個競爭球場郊區(qū)有多個練習場競爭者外來企業(yè)看好重慶開展?jié)摿?，會繼續(xù)投入到球場的建設中3.6.3工程SWOT分析

開發(fā)18洞的標準高爾夫球場，項目土地不具備規(guī)模上的優(yōu)勢，建議開發(fā)9洞的練習場。1.

本項目水口寺發(fā)展高爾夫具備一定的自身景觀優(yōu)勢和地形優(yōu)勢，配套開發(fā)相應的別墅及高檔公寓。2.

建議聘請國際知名球手或專業(yè)設計公司進行球場規(guī)劃設計，從而保證球場的品質。4.

本項目的目標客戶主要是高爾夫的學習者，建議營造一個國際水準的高爾夫球學校。3.3.6.4工程戰(zhàn)略定位3.7.1主題公園的概念及類型3.7.2開展史及開展趨勢3.7.3現狀及未來供給3.7.4典型案例分析3.7.5進入性分析3.7主題公園定義類型主題公園是一種人造旅游資源，它著重于特別的設想，圍繞著一個或幾個主題創(chuàng)造一系列有特別的環(huán)境和氣氛的工程吸引旅游者。個性鮮明、投入高、占地規(guī)模大、游客重游率低特征主題游樂園類，上海錦江樂園微縮景觀類，如深圳錦繡中華；民俗景觀類，如深圳中華民俗文化村；仿古建筑類，如杭州宋城；影視城類，如無錫三國城，水滸城；動物景觀類，如上海野生動物園3.7.1主題公園的概念及類型世界主題公園的開展歷程切入期：20世紀50年代1955年開業(yè)的加州迪斯尼樂園開辟了主題公園時代，開展期：20世紀50年代末至70年代美國主題公園飛速開展在這一階段迪斯尼吸引環(huán)球影城、海洋世界在奧蘭多興建迪斯尼世界，形成集聚效應。成熟期：20世紀80年代，主題公園開展重心由美國轉向歐亞兩洲中國主題公園的開展歷程成熟期：20世紀80年代，主題公園開展重心由美國轉向歐亞兩洲開展階段：80年代末90年代初主要標志是深圳錦繡中華的建成開業(yè)充實階段：90年代初至今中國主題公園開展日趨理性化。3.7.2開展史及開展趨勢3.7.3現狀及未來供給名稱區(qū)位規(guī)模主題經營狀況重慶金源方特科幻主題公園江北區(qū)濱江路60畝現代高科技較好洋人街南坪區(qū)彈子石3000多畝異國情調、標語等一般南山植物園南坪區(qū)南山8000多畝植物一般客源：以重慶及來重慶旅游的外地游客為主。經營方式：多以門票收入為主?？傮w經營狀況:一般,區(qū)位與特色是關鍵。重慶主題公園現狀名稱區(qū)位規(guī)模主題中央公園茶園新城區(qū)A區(qū)700畝政務文化熙街重慶大學城大約560畝生態(tài)休閑購物二郎科技公園九龍坡東部城區(qū)兩河口與高新區(qū)接界處77.26公頃科技青龍公園九龍坡原電廠灰渣場20.38公頃工業(yè)文化巴國城公園九龍坡原紅獅水庫15.55公頃巴國歷史文化中華美德主題公園大渡口150畝中華美德加勒比海水世界主題公園南坪區(qū)南山700畝動感加勒比海風情未來供給量比較多，且大局部區(qū)位都很好，均分布在主城區(qū)內，未來主題公園的競爭將會大大加大重慶主題公園未來供給區(qū)位：

位于杭州六和塔以西，之江度假區(qū)內，距杭州市中心20分鐘車程規(guī)模：

占地5.7萬平方米總投資：

1.5億元建成時間：

1996年5月18日客源：

50%隨團旅客，50%散客。杭州宋城3.7.4典型案例分析宋城經營狀況：

四年共接待游客700萬人，開業(yè)三年內收回全部投資。特色：

宋城是反映兩宋文化內涵的第一個主題公園。主要景區(qū)：“清明上河圖〞再現區(qū)、九龍廣場區(qū)、宋城廣場區(qū)、南宋風情區(qū)。主體建筑再現北宋?清明上河圖?。文化是宋城的靈魂?？山梃b之處：營造一種生活氣氛，再現一種生活方式。華僑城華僑城是國內最大、最成功的主題公園旅游產業(yè)群之一區(qū)位：位于深圳市福田區(qū)的西面，屬深圳中心城區(qū)物業(yè)類型：主題公園，酒店、美術館、生態(tài)廣場、高爾夫俱樂部、郊野公園等規(guī)模：共占地4.8平方公里，其中四大主題公園占地1.35平方公里經營狀況：13年來，華僑城主題公園累計投資18億元，累計營業(yè)收入已達50.1億元，累計利潤總額已達15.2億元。錦繡中華：微縮國內著名的82個景點，“一步邁進歷史，一日暢游中國〞深圳華僑城——四大主題公園，特色鮮明中國民俗文化村：民族特色，原貌再現特色的山寨、庭院和街市，并配有民族歌舞表演世界之窗：以弘揚世界文化為主題，集118個世界著名景觀、自然風光、民俗風情和民間歌舞于一園歡樂谷：運用現代休閑理念和高科技成果興建，突出參與性，娛樂性。成功原因：區(qū)位適宜：深圳近郊工程內容新穎、個性強深圳城市感知印象單一，投資大型主題公園易成功“旅游+地產〞的開發(fā)模式，以旅游帶動地產的開發(fā)借鑒之處：“旅游+房地產〞的開發(fā)模式，以開發(fā)旅游業(yè)帶動區(qū)域土地升值可借鑒之處依托城市中心的距離成為影響主題公園經營狀況的重要因素距離阻抗：主題公園選址在城市近郊本工程距離重慶市中心68公里距離城市太遠一級客源市場：方圓50公里內常駐人口缺乏200萬區(qū)位上不適宜建造主題公園一級客源市場缺乏主題公園市場不景氣，且競爭劇烈市場不景氣項目不適合建造主題公園概念借鑒——泛主題公園通過在工程中對物業(yè)建筑風貌和形態(tài)的整體塑造，營造不同主題的風情社區(qū)，營造每天都生活在主題公園中的感念3.7.5進入性分析3.8高尚別墅3.8.1別墅市場分析3.8.2案例分析3.8.3工程SWOT分析3.8.4戰(zhàn)略定位及物業(yè)建議3.8.1別墅市場分析與2024年相比，2024年重慶別墅市場將呈現更加細分，從賣形態(tài)轉向賣需求。在國家政策的強力限制下，重慶別墅市場在投資和剛性需求的雙重刺激下，又將呈現出劇烈的市場沖突。2024年大量新品牌投入市場，包括協(xié)信阿卡迪亞、龍湖悠山郡、睿城、東原香山、海昌集團、中?！け睘I1號、協(xié)信彩云湖1號、常青藤、匯景灣、28闕……再加上一些本來就在重慶鬧得風生水起的各工程，一場從開發(fā)理念到產品品質本身的精細打磨正讓市場漸欲迷人眼。按照非官方的統(tǒng)計數據顯示，2024年即將面市或者已達銷售條件的獨立別墅1000套，聯(lián)排1800套，兩個數據相加將到達創(chuàng)重慶紀錄的2800套。2024年重慶別墅市場投放量外表上2024年重慶別墅市場競爭劇烈，然而源自2024年、2024年就開始的別墅用地的“地根緊縮〞使得別墅產品不僅沒有因為競爭劇烈而下跌，反而是價格的一路走高。從2024年上半年亮相的別墅價格來看，聯(lián)排別墅普遍上漲到8000元-10000元/平方米，而獨立別墅的價格更是跨越性上升到18000元-20000元/平方米，局部有特殊景觀和花園資源的獨立別墅價格更是可以接近3萬元/平方米。2024年重慶別墅市場價格別墅類型獨立別墅聯(lián)排別墅度假別墅頂級別墅別墅市場特點競爭大分流嚴重區(qū)位集中交通影響大公認的優(yōu)質樓盤暢銷重慶市場聯(lián)排別墅差別化大，有的價格與獨立別墅不相上下，有的聯(lián)排別墅價格已和高品質花園洋房落到一起。近期供應量大，有供過于求趨勢。當前重慶市場上度假別墅供應量很小，幾乎是空白。重慶市場對度假別墅的需求也很小，遠未被激發(fā)出來。頂級別墅多數有一定的稀缺資源沿海、沿湖或依山而建，交通便利配套設施齊全，且往往有享受級的設施，生活便利但又不失靜謐單套面積一般較大，總價較高。別墅市場特點3.8.2案例分析ParadiseVilla——位于西印度群島的安圭拉島，坐落在海港內，俯瞰圣馬丁海。有小沙灘、碼頭和海岸線。單套占地4.25英畝，630平米建面，含5個臥室和一個豪華主人套房。售價425萬美元，租賃價每晚1572美元起。CoveSpringHouse——位于北美洲巴巴多斯島，沿加勒比海，在北海岸線包圍的小峽谷內，環(huán)境靜謐、優(yōu)雅。單套占地5萬平方英尺，建面1683平方米，含8個臥室和2間傭人房。售價1750萬美元。國外頂級別墅案例水景別墅——和諧的利用稀缺性的濱水景觀資源可借鑒之處青城白鷺洲位于青城山旁的白鷺州度假公園依托園內名山——青城山，依山而建。青城山古木奇樹參天，自古以來靠幽靜而聞名天下，歷來是成都及周邊人士度假的黃金寶地。白鷺洲度假公園全部修建為50~400平方米的獨立別墅和連排別墅，總價最低僅10萬元左右，是白領階層都能輕松擁有的周末度假物業(yè)。工程號稱“戶戶臨水，移目換景〞，因為它引進了青城山泉，營造了85畝大型活水湖，別墅臨湖而建，戶戶推窗即可見水。國內典型案例華僑城是充分發(fā)揮主觀能動性，利用后天的努力來打造的旅游地產工程。有專家指出，華僑城的獨到之處在于成功處理了旅游與居住、開放性與私密性的關系，將日常生活賦予了旅游休閑的內涵，這一特色使它在眾多地產工程中顯得高出一籌，并為中國地產的開展奉獻了全新的理論模式。華僑城置信生態(tài)花園?芙蓉古城地處溫江永寧鎮(zhèn)與青羊區(qū)〔文家場〕交界處，占地約810畝，初步規(guī)劃建筑總面積13萬多平方米。特點及優(yōu)勢：集居住、度假、休閑、投資于一體、融合各種中國民居建筑風格、以成都地域文化為工程內涵的老成都縮影式的極富傳統(tǒng)色彩的小區(qū)。芙蓉古城當初被定位“置信生態(tài)花園〞，是成都置信作為一家有歷史責任感、有卓越創(chuàng)新意識的企業(yè)所思考的民族建筑文化的傳承和國人心靈回歸的結果。生態(tài)花園?芙蓉古城3.8.3工程SWOT分析較大的規(guī)模別墅市場價格大幅上漲與城市距離適當知名度不高巴南景點特色不夠巴南在游客心目中地位不高工程優(yōu)勢Strength工程劣勢Weakness工程機遇Opportunity本地其他別墅數量眾多且同質化強短期內很難提升巴南的知名度工程定位頂級，有市場認可程度和時間風險工程威脅Threats宏觀經濟走勢穩(wěn)定人們開始熱衷于第二寓所〔度假別墅〕國家給予重慶和成都新定位為“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試驗區(qū)〞3.8.4戰(zhàn)略定位及建議本地塊開展條件市場開展趨勢宏觀環(huán)境開展趨勢未來10年別墅市場處于需求增長期，市場開展?jié)摿Υ?；中檔物業(yè)市場潛在供給巨大，未來競爭劇烈；高品質經濟型別墅未來需求增長迅速，有較大的市場時機點，但近期存在一定的市場競爭；頂級別墅未來競爭較小，需求穩(wěn)定，短期內市場進入性高生態(tài)條件優(yōu)良；地塊規(guī)模大；交通條件將會逐步改善；高爾夫俱樂部、生態(tài)農業(yè)園及商務酒店等將逐步啟動；地塊所在地巴南可補充的客源較少，相對劣勢，但周邊主城區(qū)客源資源豐富。重慶“新城鄉(xiāng)統(tǒng)籌〞政策將會使得重慶區(qū)域市場前景看好；汽車消費逐步啟動，預示郊區(qū)化住宅消費的逐步成型；住宅產業(yè)化、智能化以及生態(tài)環(huán)境的注重，將引起住宅的新開展趨勢頂級別墅切入市場在本工程中景觀較好、土地狀況較好的地塊中開發(fā)單套面積500平米左右，占地10-15畝/套控制在500畝開發(fā)總量差異化區(qū)域市場定位、一體化生態(tài)環(huán)境營造、配套設施完善、利用旅游休閑資源的有效競爭優(yōu)勢的開發(fā)市場切入點：頂級別墅多位于具有極好自然景觀的區(qū)域相對而言，頂級別墅對距離的敏感度不高頂級別墅市場受資源限制，供給根本保持穩(wěn)定的增長由于區(qū)域經濟快速增長和外向度的增加，市場需求穩(wěn)步增長頂級別墅對高品味配套設施的依賴型較高本工程配有山地、長江水景、高爾夫等，綜合景觀資源豐富本工程配套設施齊全，品味起點高，并且富有特色物業(yè)建議：頂級別墅四總體定位市場分析總體定位開發(fā)時序各個模塊定位總體功能定位市場現狀農業(yè)觀光市場潛力市場進入性評價市場定位高爾夫別墅SPA養(yǎng)生休閑運動婚慶目前市場缺少同類產品市場競爭激烈不同檔次的競爭者眾多物業(yè)品質普遍較差，缺乏特色娛樂設施，競爭相對激烈球場品質基本均一，有特色的球場較少新興產品，市場上希缺未來市場發(fā)展?jié)摿薮笠欢螘r間內市場潛力增長相對緩慢未來市場會有一定增長市場潛力很大對別墅的需求保持穩(wěn)步增長未來市場潛力巨大可以作為領先者進入市場，進入性良好依托項目景觀資源，具備一定的進入性

能否具有特色是進入市場的關鍵

區(qū)位和市場狀況決定本項目的進入性較好

近期有較大阻礙，遠期進入性較好社會發(fā)展方向，市場進入性好特色的高科技農業(yè)示范園區(qū)濱水、丘陵高品質高爾夫球場綜合性休閑運動園區(qū)高品質的人性化服務和嚴格的私密性區(qū)別于同類項目頂級別墅切入市場，經濟性獨立別墅持續(xù)經營以婚慶蜜月為特色的結婚首選圣地商務會議重慶的高檔會議中心缺失，需求前景廣闊未來市場潛力巨大社會發(fā)展方向，市場進入性好打造高規(guī)格、高檔次的商務會都4.1市場分析4.2開發(fā)時序分析本工程地塊屬于原始未開發(fā)形態(tài)，人氣不高，地塊價值升值潛力巨大！依據地塊原有的自然資源和地形地貌，打造農業(yè)觀光園和休閑運動園區(qū)，以聚集人氣，提升價值。同時要進行綜合效勞區(qū)，商業(yè)街，配套設施等的建設，形成旅游景點的雛形和初步規(guī)模。在已有人氣和價值的根底上，開發(fā)SPA養(yǎng)生和婚慶，以吸引特殊客戶群和高端消費群體。然后，開發(fā)高品質的商務會議中心和高爾夫，吸引社會名流和社會高層人士，以確定本工程的高端品質。人氣攀升，價值瘋長，高檔次的別墅更具有升值潛力！開發(fā)時序綜合服務區(qū)，商業(yè)街，配套設施等休閑運動農業(yè)觀光園高爾夫商務會議SPA園區(qū)婚慶園區(qū)別墅品質二期三期一期開發(fā)時序具體模式國內一流的休閑度假區(qū)多功能綜合體綜合休閑觀光旅游特色婚慶商務會議商業(yè)服務會議中心、星級酒店婚禮、婚宴、蜜月度假特色農業(yè)觀光休閑運動、高爾夫、SPA養(yǎng)生餐飲、購物萬國城4.3總體定位4.3總體定位開發(fā)理念：自然、生態(tài)、陽光，運動、休閑、健康、養(yǎng)生……核心價值：生態(tài)自然性、人文公共性、文化游憩性與工作、生活休閑相結合的共生性效勞理念：五星級的人性化效勞、統(tǒng)一的效勞標準區(qū)劃要求：嚴格的私密性和平安性4.4各個模塊定位綜合休閑功能模塊觀光旅游功能模塊特色婚慶功能模塊商務會議功能模塊商業(yè)效勞功能模塊重慶休閑工程功能單一，多功能綜合休閑工程有很好的開展前景休閑運動、SPA養(yǎng)生、高爾夫休閑工程是當前及未來消費的熱點能夠最大程度的利用本工程的原生態(tài)環(huán)境以綜合功能的理念容易進入，造成轟動效應——引導大重慶乃至西南地區(qū)綜合休閑的標桿工程提供集休閑運動、SPA養(yǎng)生、高爾夫為一體的多功能效勞產品休閑運動與SPA養(yǎng)生、高爾夫與頂級別墅的完美結合123人性化的高品質效勞，凸顯本休閑功能區(qū)的標桿性成功要點市場分析4.4.1綜合休閑功能模塊重慶高科技農業(yè)示范區(qū)僅有一家，而高科技農業(yè)技術亟待進一步推廣與巴南區(qū)的農業(yè)穩(wěn)區(qū)戰(zhàn)略相匹配重慶城鄉(xiāng)統(tǒng)籌大背景，有利于農業(yè)技術的推廣——打造成西南地區(qū)獨具特色的高科技農業(yè)綜合示范園區(qū)充分利用巴南地區(qū)的特色農業(yè)資源引進先進的農業(yè)最新科技成果123與西南大學、四川農業(yè)大學等高等院校研究機構建立合作伙伴關系成功要點市場分析4.4.2觀光旅游功能模塊這屬于重慶乃至全國的朝陽產業(yè)目前，結婚消費的范圍不斷擴大，費用不斷增加，利潤豐厚現代人的婚慶更加追求時尚、健康、文明、個性化80后的結婚黃金時代已經來臨——以婚慶蜜月為特色的愛情港灣以顧客為上帝，能滿足不同新人的各種個性化需求提供婚禮、婚宴、蜜月度假的全方位效勞123彌補高檔婚慶效勞的市場空白，迅速搶占市場制高點成功要點市場分析4.4.3特色婚慶功能模塊隨著國內經濟的開展，各種會議越來越多重慶的高檔會議中心缺失，需求前景廣闊商務會議費用節(jié)節(jié)攀高，投資回報率高——打造高品質的重慶商務會都高檔完善的設施，五星級的會議效勞與休閑旅游相結合，環(huán)境靜雅，嚴格的保密性和平安性123與星級酒店的完美結合成功要點市場分析4.4.4商務會議功能模塊經濟快速開展，消費欲望與消費能力不斷增強國際交流越來越多，對國外商品和飲食的需求增加有車一族急速增加，郊區(qū)購物彰顯便利與快捷市場有空缺點，容易進入，造成轟動效應——國內首家購物餐飲“萬國城〞國內首家，表達萬國風情加強營銷推廣，擴大知名度和影響力123配套效勞完善，統(tǒng)一的效勞標準成功要點市場分析4.4.5商業(yè)效勞功能模塊五業(yè)態(tài)具體表現手法功能分區(qū)一帶〔濱江帶〕兩核〔高爾夫綜合會所、綜合效勞社區(qū)〕五大功能模塊——八大園區(qū)(萬國城、農業(yè)觀光園區(qū)、高爾夫、SPA養(yǎng)生、休閑運動、商務會議、別墅區(qū)、婚慶園區(qū))綜合服務區(qū)濱江大道休閑運動區(qū)商務會議區(qū)SPA養(yǎng)生中心農業(yè)觀光區(qū)商業(yè)配套服務高爾夫球場別墅區(qū)婚慶區(qū)整體規(guī)劃布局方案5.1休閑運動城：重慶最大的體育運動中心奧林匹克運動水上運動健身運動拓展運動兒童運動奧林匹克運動讓你在休閑娛樂的同時體驗到奧林匹克運動的精髓水上運動在最刺激的水上樂園找回被您遺忘的刺激心情拓展運動你可以挑戰(zhàn)自己的極限，同時也可以培養(yǎng)你團隊的精神以及堅強的意志健身運動最豪華的健身場所、最全備的健身設施讓您享受最賓至的健身效勞親子樂園在陪伴您的孩子的同時，讓您重溫童年的樂趣5.2SPA養(yǎng)生：豪華水療釋身心水療效勞有：水療治療套餐按摩身體磨砂全身調理面部護理手腳護理頭發(fā)護理瑜珈5.2SPA養(yǎng)生：豪華水療釋身心在一片寧靜，安逸的氣氛中輕松體驗Spa.使用天然的泰國草本精華和中西方按摩療法，配備齊全的蒸汽室和按摩浴缸能徹底洗刷和去除您的疲憊和壓力。沉靜身心，再現您內心的靜謐。體驗區(qū)觀光區(qū)欣賞型與體驗型相結合的綜合園區(qū)，讓你看的過癮，參與更過癮5.3.農業(yè)觀光:田園野趣,自然獨韻

5.3.農業(yè)觀光：高科技示范5.4商務：效勞唯我處,豪華獨享間〔酒店〕酒店配套根據工程的整體定位，對于商務會議，適宜開發(fā)開發(fā)高檔酒店及產權式的酒店公寓。5.4商務：效勞