房地產(chǎn)金融政策及按揭貸款知識(shí)

近期房地產(chǎn)金融政策國(guó)務(wù)院出臺(tái)八項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控新措施●進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任。于一季度公布各地新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)●加大保障性安居工程建設(shè)力度●調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管。購(gòu)房不足五年轉(zhuǎn)手交易者，按銷售收入全額征稅●強(qiáng)化差別化住房信貸政策，二套房首付款比例不低于60%●嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理●合理引導(dǎo)住房需求●落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問(wèn)責(zé)機(jī)制●堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)新華社北京1月26日電國(guó)務(wù)院總理溫家寶１月26日主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。會(huì)議指出，自去年4月份《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》印發(fā)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭得到初步遏制。為鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果，逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題，繼續(xù)有效遏制投資投機(jī)性購(gòu)房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，必須進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。會(huì)議確定了以下政策措施：一、進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任。地方政府要切實(shí)承擔(dān)起促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的責(zé)任。2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。二、加大保障性安居工程建設(shè)力度。各地要通過(guò)新建、改建、購(gòu)買(mǎi)、長(zhǎng)期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面。加強(qiáng)保障性住房管理，健全準(zhǔn)入退出機(jī)制，切實(shí)做到公開(kāi)、公平、公正。有條件的地區(qū)，可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。努力增加公共租賃住房供應(yīng)。三、調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管。調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅政策，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過(guò)周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。加大應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點(diǎn)和推廣力度，堅(jiān)決堵塞稅收漏洞。嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。各地要加快建立和完善個(gè)人住房信息系統(tǒng)，為依法征稅提供基礎(chǔ)。四、強(qiáng)化差別化住房信貸政策。對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。人民銀行各分支機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績(jī)r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，在國(guó)家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對(duì)違規(guī)行為嚴(yán)肅處理。五、嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理。各地要增加土地有效供應(yīng)，落實(shí)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求。在新增建設(shè)用地年度計(jì)劃中，單列保障性住房用地，做到應(yīng)保盡保。今年的商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量原則上不得低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量。大力推廣以“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品住房用地。加強(qiáng)對(duì)企業(yè)土地市場(chǎng)準(zhǔn)入資格和資金來(lái)源的審查，參加土地競(jìng)買(mǎi)的單位或個(gè)人，必須說(shuō)明資金來(lái)源并提供相應(yīng)證明。對(duì)擅自改變保障性住房用地性質(zhì)的，堅(jiān)決糾正，嚴(yán)肅查處。對(duì)已供房地產(chǎn)用地，超過(guò)兩年沒(méi)有取得施工許可證進(jìn)行開(kāi)工建設(shè)的，及時(shí)收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款。依法查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為。六、合理引導(dǎo)住房需求。各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。原則上對(duì)已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ⒛軌蛱峁┊?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限?gòu)1套住房；對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァo(wú)法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。七、落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問(wèn)責(zé)機(jī)制。未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)、新建住房?jī)r(jià)格上漲幅度超過(guò)年度控制目標(biāo)或沒(méi)有完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的?。▍^(qū)、市）人民政府，要向國(guó)務(wù)院作出報(bào)告，有關(guān)部門(mén)根據(jù)規(guī)定對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問(wèn)責(zé)。對(duì)于執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力，以及個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問(wèn)題，也納入約談問(wèn)責(zé)范圍。八、堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)。對(duì)各地穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗(yàn)，要加大宣傳力度，引導(dǎo)居民從國(guó)情出發(fā)理性消費(fèi)。對(duì)制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。第一節(jié)個(gè)人一手住房貸款一、概念個(gè)人一手住房貸款是指貸款人用自有資金向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買(mǎi)一手住房的商業(yè)性貸款；貸款人是指中國(guó)銀行開(kāi)辦此項(xiàng)業(yè)務(wù)的分支機(jī)構(gòu)，借款人是指具有完全民事行為能力的自然人?！袄硐胫摇ひ拙訉殹笔莻€(gè)人一手住房貸款業(yè)務(wù)的營(yíng)銷品牌。二、貸款原則商業(yè)性個(gè)人住房貸款實(shí)行“部分自籌、有效擔(dān)保、專款專用、按期償還”的原則。借貸雙方應(yīng)依法簽訂有關(guān)合同。一手住房公積金貸款按當(dāng)?shù)刈》抗e金管理中心相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。2、具有穩(wěn)定的職業(yè)和經(jīng)濟(jì)收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；3、已經(jīng)簽署購(gòu)買(mǎi)住房的合同或協(xié)議。購(gòu)買(mǎi)期房（建筑工程進(jìn)度必須符合當(dāng)?shù)卣徒鹑诒O(jiān)管機(jī)構(gòu)的相關(guān)規(guī)定）應(yīng)同時(shí)提供手續(xù)齊全的房屋建設(shè)和銷售證明文件（項(xiàng)目與貸款人有按揭合作協(xié)議的除外）；4、必須支付不低于所購(gòu)住房全部?jī)r(jià)款30%以上的首期購(gòu)房款。5、提供經(jīng)貸款人認(rèn)可的有效擔(dān)保；6、貸款人規(guī)定的其他條件。四、貸款幣種、限額、期限與利率（一）貸款幣種個(gè)人住房貸款幣種為人民幣和外幣。申請(qǐng)外幣的借款人應(yīng)具有外匯還款來(lái)源。目前，外幣貸款的幣種為美元。（二）貸款成數(shù)一手個(gè)人住房貸款的最高成數(shù)不得超過(guò)所購(gòu)住房?jī)r(jià)值或評(píng)估價(jià)值的80%，單筆貸款最終成數(shù)由貸款人根據(jù)借款人的還款能力和信用記錄確定。（三）貸款期限人民幣個(gè)人住房貸款最長(zhǎng)期限不得超過(guò)30年，外幣個(gè)人住房貸款最長(zhǎng)不得超過(guò)8年。（四）貸款利率貸款利率分為浮動(dòng)利率和固定利率兩種。1、浮動(dòng)利率：人民幣個(gè)人住房貸款浮動(dòng)利率是指以中國(guó)人民銀行公布的同檔次商業(yè)貸款利率為基準(zhǔn)，在其規(guī)定的范圍內(nèi)進(jìn)行浮動(dòng)。外幣個(gè)人住房貸款按中國(guó)銀行總行規(guī)定的同檔次外匯貸款利率執(zhí)行。貸款期限在一年以內(nèi)的，遇法定利率調(diào)整，按原合同利率計(jì)息。貸款期限在一年以上的，遇法定利率調(diào)整，在次年的1月1日或按貸款合同生效日相應(yīng)檔次的法定貸款利率確定的貸款利率計(jì)息，每滿一年或半年后，再按當(dāng)時(shí)相應(yīng)檔次的法定貸款利率確定下一年（半年）度利率。2、固定利率：目前固定利率包括3年期和5年期固定利率。（1）三年期固定利率：指在借款期的首3年，利率固定不變；若借款人申請(qǐng)的住房貸款期限超過(guò)3年，則3年后借款人可選擇剩余貸款期限使用浮動(dòng)貸款利率或固定利率，并以書(shū)面形式向銀行確認(rèn)。即固定利率＋固定利率/浮動(dòng)利率模式。借款人在簽署借款合同的同時(shí)，可向中國(guó)銀行購(gòu)買(mǎi)利率選擇權(quán)，以使自己有權(quán)利選擇在第二個(gè)3年期（即貸款期4－6年）繼續(xù)按照前一個(gè)三年期的利率執(zhí)行或按照選擇權(quán)執(zhí)行日當(dāng)天的掛牌利率執(zhí)行（此選擇權(quán)不可提前執(zhí)行）。即固定利率＋固定利率期權(quán)模式。（2）五年期固定利率：指在借款期的首5年，利率固定不變；若借款人申請(qǐng)的住房貸款期限超過(guò)5年，5年后借款人剩余貸款期限使用浮動(dòng)貸款利率，并以書(shū)面形式向中國(guó)銀行確認(rèn)，即固定利率＋浮動(dòng)利率模式。五、貸款發(fā)放與償還借款申請(qǐng)獲得批準(zhǔn)后，業(yè)務(wù)經(jīng)辦機(jī)構(gòu)應(yīng)通知借款人（包括財(cái)產(chǎn)共有人）、保證人及其它有關(guān)當(dāng)事人在約定的時(shí)間與貸款銀行簽訂有關(guān)法律合同和辦理用款手續(xù)，并開(kāi)立貸款賬戶。（一）貸款發(fā)放在《抵押合同》、《質(zhì)押合同》或《保證合同》生效后，貸款人應(yīng)按《借款合同》約定將款項(xiàng)直接劃至借款人指定購(gòu)買(mǎi)住房的開(kāi)發(fā)商或售房單位的專用賬戶內(nèi)。（二）貸款使用借款人必須按合同規(guī)定使用貸款。違反借款合同規(guī)定使用貸款，貸款人有權(quán)停止貸款和提前收回部分或全部貸款。對(duì)不按合同規(guī)定用途使用貸款的部分，按中國(guó)人民銀行的有關(guān)規(guī)定加收利息。（三）貸款償還貸款人與借款人應(yīng)在借款合同中明確約定還款方式和還本付息計(jì)劃，授權(quán)貸款人可在約定的還款日主動(dòng)從借款人指定的賬戶中扣收貸款本息。貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的，可按月償還貸款本息或到期一次償清貸款本息。貸款期限在1年以上的，借款人應(yīng)按月并自使用貸款后第二個(gè)月開(kāi)始償付貸款本息。（四）還款方式償還貸款本息的方式可選擇一次性還本付息法、等額本息還款法和等額本金還款法。在等額本息還款法下可采取月均還款法、等額累進(jìn)還款法、等比累進(jìn)還款法。借款人可與貸款人協(xié)商選擇還款方式。一筆借款只能選擇一種還款方式，合同簽訂后，未經(jīng)貸款人同意不得擅自改變還款方式。一次性還款法、月均還款法、等額本金還款法及靈活還款方式的計(jì)算公式分別如下：1、一次性還款法到期還本付息額＝本金＋本金×利率2、月均還款法（等額本息還款法）。月均還款額＝3、等額本金還款法：即每月等額償還貸款本金，貸款利息隨本金逐月遞減。設(shè)貸款總額為y，貸款期數(shù)為n，貸款周期利率為i，已還至第k期，則：k期還款額=每期應(yīng)還本金=每期應(yīng)還利息=首期還款額的計(jì)算公式：（1）第一期利息=貸款本金×貸款月利率（當(dāng)放款日與還款日相同）（2）第一期利息=貸款本金×計(jì)息天數(shù)×貸款日利率當(dāng)放款日與還款日不相同，首期計(jì)息天數(shù)=應(yīng)還款日－上次計(jì)息日（天），即放款日到扣款日的前一天。4、靈活還款方式專門(mén)針對(duì)中長(zhǎng)期貸款客戶推出的一種優(yōu)惠還款方式，此種還款方式是將貸款期限劃分為兩個(gè)還款階段：第一還款階段：也稱靈活還款階段或稱寬限期。指自貸款發(fā)放之日起，最長(zhǎng)至貸款發(fā)放后第三年末的36個(gè)月內(nèi)，借款人在此期間每月只需付息不用歸還貸款本金。第二還款階段：即正常還本付息階段。指在靈活還款階段結(jié)束以后的剩余貸款期限內(nèi)，借款人開(kāi)始按月還本付息。例如：某借款人貸款20萬(wàn)元20年期，如選擇此靈活還款方式，首3年只還息不還本，第4年起采用等額本金還款法，則借款人的還款如下：第一還款階段1—36月：每月還息=貸款本金×貸款月利率；第二還款階段37—240月采用等額本金還款法，則：K期還款額=5、還款方式變更。借款合同生效后，若借款人有充足還款來(lái)源或其他原因，需要變更還款方式的，可提前30個(gè)工作日（或借款合同約定日）向貸款人提出書(shū)面申請(qǐng)，經(jīng)貸款人審查同意后，借貸雙方簽訂還款方式變更協(xié)議。貸款人可按合同約定收取相應(yīng)費(fèi)用。（五）提前還款借款人在借款合同生效后，若有足夠的資金來(lái)源，可提前30個(gè)工作日（或借款合同約定日）向貸款人提出部分或全部提前還款申請(qǐng)，經(jīng)貸款人同意后還款，貸款人可按合同約定按提前還款金額收取一定比例的費(fèi)用。（六）貸款展期貸款期限在一年以內(nèi)并采用一次性歸還貸款本息方式的，借款人不能按照合同規(guī)定的期限償還貸款本息，應(yīng)提前30個(gè)工作日向貸款人申請(qǐng)展期，具體展期條件按中國(guó)銀行的有關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行。展期申請(qǐng)經(jīng)貸款人審查批準(zhǔn)后，借貸雙方應(yīng)簽訂展期協(xié)議。展期協(xié)議須經(jīng)抵（質(zhì)）押人、保證人書(shū)面認(rèn)可，并辦理延長(zhǎng)抵（質(zhì)）押登記手續(xù)；對(duì)以分期付款方式償還貸款的，不得辦理展期，但借貸雙方可協(xié)商進(jìn)行貸款重整。（七）貸款重整借款人因正當(dāng)理由不能按原計(jì)劃償還貸款本息，可提前30個(gè)工作日向貸款人申請(qǐng)進(jìn)行債務(wù)重整，即調(diào)整貸款期限和每期還款數(shù)額。重整期限和已還款期限之和不得超過(guò)30年。貸款重整原則上不超過(guò)一次。重整后的貸款金額應(yīng)小于原借款余額，貸款利率執(zhí)行原貸款發(fā)放日至重整后的貸款到期日的同檔次期限利率。如貸款重整涉及貸款期限的變更，除非擔(dān)保合同另有約定，應(yīng)取得擔(dān)保人的書(shū)面同意。（八）貸款逾期貸款逾期是指借款人未按借款合同的約定在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)歸還當(dāng)期貸款本息。貸款逾期的，貸款人應(yīng)根據(jù)實(shí)際逾期金額和實(shí)際逾期天數(shù)向借款人加收逾期貸款利息。具體逾期時(shí)間計(jì)算和加收利息標(biāo)準(zhǔn)按中國(guó)銀行的有關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行。如貸款出現(xiàn)連續(xù)三個(gè)月逾期或累計(jì)六個(gè)月未能如數(shù)還款，貸款人應(yīng)向保證人追償或處分抵（質(zhì)）押物，直到償清全部貸款本息為止。六、接力貸款接力貸款是指當(dāng)借款人申請(qǐng)貸款期限加借款人年齡超過(guò)65歲或借款人還款能力暫時(shí)不足時(shí)，以借款人的親屬（父母、子女及其配偶）作為共同借款人或擔(dān)保人向銀行申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)住房,所購(gòu)住房歸一方或者各方共同所有的一種貸款模式。接力貸款僅適用于住房類貸款。分為以下兩種情況：（一）當(dāng)借款人申請(qǐng)貸款期限加借款人年齡超過(guò)65周歲時(shí)，可以其成年子女作為共同借款人，對(duì)于子女已婚的，其子女配偶也作為共同借款人。此種情況要求父母和子女均需具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入。（二）當(dāng)借款人具有完全民事行為能力，但還款能力暫時(shí)不足時(shí)，可以由其父母作為共同借款人或貸款連帶責(zé)任保證人。接力貸款實(shí)際上是住房貸款擔(dān)保方式的一種衍進(jìn)，與普通住房貸款的最大區(qū)別是借款人為家庭所有成員，并共同承擔(dān)連帶還款責(zé)任。（一）個(gè)人一手住房（消費(fèi)類汽車(chē)）按揭貸款調(diào)查內(nèi)容1、借款申請(qǐng)人及配偶、擔(dān)保人（共有人）基本情況調(diào)查。審核《按揭貸款申請(qǐng)表》上所填的有關(guān)數(shù)據(jù)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性。主要包括借款申請(qǐng)人及配偶、擔(dān)保人（共有人）年齡、身體狀況、婚姻狀況、學(xué)歷、從事的職業(yè)及年限、工作單位、職業(yè)資格、收入情況、家庭住址、聯(lián)系電話等，并核對(duì)身份證明。2、貸款用途分析。分析借款人直接的、真實(shí)的借款用途，是用于消費(fèi)還是用于投資經(jīng)營(yíng)，在本行是否已有貸款。對(duì)住房按揭貸款還需調(diào)查借款人此次貸款是否是購(gòu)買(mǎi)第二套（含）以上住房，第一套住房是否是貸款購(gòu)買(mǎi)，判斷該用途是否合法合理。對(duì)于已貸款購(gòu)買(mǎi)第一套住房，又以自己或配偶名義再申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)住房的，要按照人民銀行（銀監(jiān)會(huì)）、總行、省級(jí)分行第二套住房貸款的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。3、還款來(lái)源的調(diào)查分析。調(diào)查借款申請(qǐng)人是否具有穩(wěn)定的收入來(lái)源和還款能力，以及借款人目前所從事行業(yè)的發(fā)展前景、從事該行業(yè)的專業(yè)年限，判斷職業(yè)的穩(wěn)定性和未來(lái)的收入水平；借款申請(qǐng)人家庭成員月收入、支出情況和償還貸款本息的資金來(lái)源，調(diào)查落實(shí)還款來(lái)源的可靠性，確認(rèn)借款人還款計(jì)劃的合理性。對(duì)按揭住房用于投資經(jīng)營(yíng)的，則須調(diào)查投資經(jīng)營(yíng)收入及還款來(lái)源的可靠性，以及影響投資經(jīng)營(yíng)收入的有利和不利因素等。如借款人現(xiàn)在工作單位出具的收入證明不能完全反映借款人的收入狀況或其真實(shí)性存在較大疑問(wèn)，可要求其提供其他資產(chǎn)（如存單、國(guó)債、股票等有價(jià)證券或房屋、汽車(chē)、商鋪等資產(chǎn)）、收入等證明（如房屋租賃收入證明、第二職業(yè)收入證明等）、或公司稅票及銀行帳戶交易流水等，不足的有無(wú)其他家庭成員收入或其他收入彌補(bǔ)。4、商品交易調(diào)查分析。查驗(yàn)房屋、汽車(chē)等交易的真實(shí)性，交易價(jià)格是否真實(shí)合理，預(yù)付的首付款收據(jù)或發(fā)票的真實(shí)性。要注意防范借款申請(qǐng)人為開(kāi)發(fā)商、汽車(chē)經(jīng)銷商關(guān)系人，特別是有多個(gè)關(guān)系人申請(qǐng)借款時(shí)可能出現(xiàn)的虛假按揭情況。關(guān)系人包括開(kāi)發(fā)商、經(jīng)銷商內(nèi)部及關(guān)聯(lián)企業(yè)職工、主要負(fù)責(zé)人親屬、與開(kāi)發(fā)商、經(jīng)銷商往來(lái)密切的生意伙伴等。對(duì)此類借款的申請(qǐng)人要重點(diǎn)核實(shí)交易價(jià)格是否正常，商品交易行為真實(shí)性、首付款資金來(lái)源以及借款申請(qǐng)人資信，防止開(kāi)發(fā)商、經(jīng)銷商利用虛假按揭套取銀行資金。對(duì)關(guān)系人成批購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)商（經(jīng)銷商）的住房、商鋪、汽車(chē)的，必須從嚴(yán)控制，嚴(yán)格審查。5、調(diào)查核實(shí)對(duì)比住房、商鋪、汽車(chē)價(jià)格的真實(shí)性，比較分析與市場(chǎng)同類產(chǎn)品價(jià)格的差異。6、對(duì)借款人信用狀況的調(diào)查分析。在CCS零售貸款系統(tǒng)、人民銀行個(gè)人征信報(bào)告、信用卡黑名單等系統(tǒng)或零售貸款違約客戶名單中進(jìn)行查詢是否為不良貸款客戶，并在審批表中注明借款人或配偶是否使用過(guò)個(gè)人住房貸款或其它授信，及其履約情況。（二）個(gè)人二手住房貸款調(diào)查內(nèi)容中國(guó)銀行個(gè)人一手住房貸款業(yè)務(wù)操作辦法第一章總則第一條為規(guī)范個(gè)人住房貸款管理，維護(hù)借貸雙方權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)商業(yè)銀行法》、《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》、《中國(guó)人民銀行個(gè)人住房貸款管理辦法》，特制定本操作辦法。第二條本辦法所稱個(gè)人住房貸款是指貸款人用自有資金向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買(mǎi)一手住房的商業(yè)性貸款；本辦法所稱貸款人是指中國(guó)銀行開(kāi)辦此項(xiàng)業(yè)務(wù)的分支機(jī)構(gòu)，借款人是指具有完全民事行為能力的自然人。第三條商業(yè)性個(gè)人住房貸款實(shí)行“部分自籌、有效擔(dān)保、?？顚Ｓ谩雌趦斶€”的原則。借貸雙方應(yīng)依法簽訂有關(guān)合同。第四條本辦法適用于中國(guó)銀行股份有限公司境內(nèi)分支機(jī)構(gòu)向個(gè)人發(fā)放的一手住房貸款。住房公積金貸款按住房公積金管理中心相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第二章貸款對(duì)象與條件第五條個(gè)人一手住房貸款的對(duì)象為具有完全民事行為能力的自然人。第六條申請(qǐng)個(gè)人一手住房貸款的借款人必須同時(shí)具備下列條件：（一）在中國(guó)境內(nèi)具有常住戶口或有效居留身份；（二）具有穩(wěn)定的職業(yè)和經(jīng)濟(jì)收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；（三）已經(jīng)簽署購(gòu)買(mǎi)住房的合同或協(xié)議。購(gòu)買(mǎi)期房（建筑工程進(jìn)度必須符合當(dāng)?shù)卣徒鹑诒O(jiān)管機(jī)構(gòu)的相關(guān)規(guī)定）應(yīng)同時(shí)提供手續(xù)齊全的房屋建設(shè)和銷售證明文件（項(xiàng)目與貸款人有按揭合作協(xié)議的除外）；（四）必須支付不低于所購(gòu)住房全部?jī)r(jià)款20％以上的首期購(gòu)房款。（五）提供經(jīng)貸款人認(rèn)可的有效擔(dān)保；（六）貸款人規(guī)定的其他條件。第三章貸款幣種、限額、期限與利率第七條貸款幣種：個(gè)人住房貸款幣種為人民幣和外幣。申請(qǐng)外幣的借款人應(yīng)具有外匯還款來(lái)源。第八條貸款成數(shù)：一手個(gè)人住房貸款的最高成數(shù)不得超過(guò)所購(gòu)住房?jī)r(jià)值或評(píng)估價(jià)值的80％，單筆貸款的成數(shù)需根據(jù)借款人的還款能力和信用記錄逐筆確定。第九條貸款期限：人民幣個(gè)人住房貸款最長(zhǎng)期限不得超過(guò)30年，外幣個(gè)人住房貸款最長(zhǎng)期限不超過(guò)8年。第十條貸款利率：人民幣個(gè)人住房貸款執(zhí)行中國(guó)人民銀行規(guī)定的同檔次商業(yè)貸款利率，可在人民銀行規(guī)定的范圍內(nèi)進(jìn)行浮動(dòng)。外幣個(gè)人住房貸款執(zhí)行中國(guó)銀行規(guī)定的同檔次外匯貸款利率。貸款期限在一年以內(nèi)的，遇法定利率調(diào)整，按原合同利率計(jì)息。貸款期限在一年以上的，遇法定利率調(diào)整，按貸款合同生效日相應(yīng)檔次的法定貸款利率確定的貸款利率計(jì)息，每滿一年或半年后，再按當(dāng)時(shí)相應(yīng)檔次的法定貸款利率確定下一年（半年）度利率。第四章貸款申請(qǐng)與審批第十一條申請(qǐng)個(gè)人住房貸款時(shí)，借款人應(yīng)提出書(shū)面申請(qǐng)，并提供以下資料：（一）借款申請(qǐng)書(shū)；（二）具有法律效力的身份證件（居民身份證、戶口本、軍官證，或其它有效居留證件）；（三）支付所購(gòu)住房首期購(gòu)房款的證明；（四）貸款人認(rèn)可的經(jīng)濟(jì)收入證明（包括借款人家庭經(jīng)濟(jì)收入證明、納稅證明、銀行對(duì)帳單、銀行儲(chǔ)蓄薄等的原件或復(fù)印件）；（五）購(gòu)買(mǎi)住房的合同、協(xié)議或其他有效文件；（六）借款擔(dān)保的抵（質(zhì)）押物清單、權(quán)屬證明、有處分權(quán)人同意抵（質(zhì)）押的證明及抵押物估價(jià)文件；（七）保證人同意為其提供借款擔(dān)保的書(shū)面文件及其資信證明；（八）開(kāi)發(fā)商證明借款人所購(gòu)期房（建筑工程進(jìn)度必須符合當(dāng)?shù)卣徒鹑诒O(jiān)管機(jī)構(gòu)的相關(guān)規(guī)定）的建設(shè)和銷售文件資料（項(xiàng)目與貸款人有按揭合作協(xié)議的除外）；（九）授權(quán)貸款人查詢中國(guó)人民銀行個(gè)人征信系統(tǒng)并記錄查詢結(jié)果的相關(guān)文件；（十）貸款人要求提供的其他證明文件或資料。第十二條個(gè)人一手住房貸款的審批按照零售貸款授信審批流程的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第十三條業(yè)務(wù)經(jīng)辦機(jī)構(gòu)受理借款人的住房貸款申請(qǐng)后，應(yīng)根據(jù)個(gè)人住房貸款審批標(biāo)準(zhǔn)和信貸規(guī)則對(duì)借款人及其提供的資料進(jìn)行認(rèn)真調(diào)查核實(shí)，對(duì)授信進(jìn)行初步分析,并對(duì)各類資料的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性負(fù)責(zé)。第十四條個(gè)人一手房貸款經(jīng)業(yè)務(wù)經(jīng)辦機(jī)構(gòu)發(fā)起后,報(bào)消費(fèi)信貸中心,由審批人審批。對(duì)不符合條件的借款申請(qǐng)退回業(yè)務(wù)經(jīng)辦機(jī)構(gòu)。第十五條貸款經(jīng)審批同意后，業(yè)務(wù)經(jīng)辦機(jī)構(gòu)應(yīng)及時(shí)通知借款人和擔(dān)保人簽署《借款合同》與《抵押合同》、《質(zhì)押合同》或《保證合同》，填寫(xiě)借款借據(jù)、抵（質(zhì)）押登記等申請(qǐng)表，繳付相關(guān)費(fèi)用。合同中應(yīng)約定貸款種類、貸款用途、貸款金額、貸款利率、還款期限、還款方式、違約責(zé)任和雙方認(rèn)為需要約定的其他事項(xiàng)。對(duì)不同意貸款的，消費(fèi)信貸中心應(yīng)出具不批準(zhǔn)貸款的書(shū)面意見(jiàn)，并及時(shí)通知業(yè)務(wù)經(jīng)辦機(jī)構(gòu)，由業(yè)務(wù)經(jīng)辦機(jī)構(gòu)向借款人說(shuō)明不予貸款的理由，并退回有關(guān)申請(qǐng)資料。第五章貸款擔(dān)保與保險(xiǎn)第十六條個(gè)人一手住房貸款的擔(dān)保方式為：抵押擔(dān)保、質(zhì)押擔(dān)保、保證擔(dān)保、其它貸款人認(rèn)可的擔(dān)保方式。借貸雙方可根據(jù)具體情況協(xié)商選擇擔(dān)保方式。原則上個(gè)人住房貸款只能選擇一種擔(dān)保方式。如接受兩種擔(dān)保方式，貸款人應(yīng)要求保證人對(duì)全部債務(wù)提供擔(dān)保，并明確表示放棄其抗辯權(quán)。第十七條以抵押方式申請(qǐng)貸款的，抵押權(quán)人和抵押人應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式訂立抵押合同。抵押物和抵押合同應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》中的有關(guān)規(guī)定。抵押物首先應(yīng)是抵押人所擁有的房屋或預(yù)購(gòu)房屋；其次可以用抵押人依法取得的國(guó)有土地使用權(quán)及貸款人認(rèn)可的其它依法可以抵押的財(cái)產(chǎn)（不包括動(dòng)產(chǎn)抵押）。以房屋設(shè)定抵押權(quán)的1、以期房抵押的，建筑工程進(jìn)度必須符合當(dāng)?shù)卣徒鹑诒O(jiān)管機(jī)構(gòu)的相關(guān)規(guī)定，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)持依法生效的預(yù)購(gòu)房屋合同到期房座落的房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記備案手續(xù)；同時(shí)由貸款人認(rèn)可的單位或自然人提供擔(dān)保，或采用借款人信用擔(dān)保，待該期房竣工交付使用后持《房屋所有權(quán)證》辦理正式抵押登記。2、以現(xiàn)房抵押的，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)持《房屋所有權(quán)證》到房屋所在地的房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記，以取得房屋他項(xiàng)權(quán)證明文件或其他相關(guān)權(quán)利證明。（二）以土地使用權(quán)設(shè)立抵押權(quán)的，抵押權(quán)人和抵押人應(yīng)在抵押合同簽訂后15日內(nèi)持所抵押土地的土地使用證、抵押合同、地價(jià)評(píng)估及確認(rèn)報(bào)告，以及抵押人和抵押權(quán)人的身份證及有關(guān)資料，到土地所在地的土地管理部門(mén)申請(qǐng)抵押登記，以取得《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)》。（三）抵押權(quán)設(shè)定后，所有能夠證明抵押物權(quán)屬的證明文件（原件）等，均由抵押權(quán)人執(zhí)管并承擔(dān)保管責(zé)任。抵押權(quán)人收到上述文件單證后，應(yīng)出具保管證明。抵押物由抵押人占管。抵押貸款本息未清償前，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押人不得將抵押物再次抵押、變賣(mài)、贈(zèng)予或以其他方式處置，應(yīng)保證抵押物的安全、完整，并隨時(shí)接受抵押權(quán)人的監(jiān)督檢查。（四）抵押物發(fā)生繼承、遺贈(zèng)的，繼承人和受遺贈(zèng)人必須提供有關(guān)法律文件并與貸款人簽訂有關(guān)補(bǔ)充文件，承擔(dān)原合同一切未履行的責(zé)任。（五）以房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)設(shè)定抵押的，抵押合同自抵押物登記之日起生效；以其它有效資產(chǎn)抵押，當(dāng)事人自愿辦理抵押登記的，抵押合同自簽訂之日起生效。第十八條以質(zhì)押方式申請(qǐng)貸款的，質(zhì)押方式可以是動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押或權(quán)利質(zhì)押，質(zhì)權(quán)人和出質(zhì)人必須簽訂書(shū)面質(zhì)押合同。采取權(quán)利質(zhì)押的，質(zhì)物一般為銀行存單、國(guó)債、金融債券、國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)債券和AAA級(jí)企業(yè)債券等，股票暫不接受質(zhì)押。需要辦理質(zhì)押登記的，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定辦理登記。質(zhì)押合同的有關(guān)內(nèi)容和生效日期應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定。貸款人認(rèn)為需要公證的，借款人（或出質(zhì)人）應(yīng)當(dāng)辦理公證。（一）對(duì)出質(zhì)人提交的質(zhì)物，貸款人應(yīng)進(jìn)行查詢和認(rèn)證。出質(zhì)人應(yīng)將確認(rèn)后的權(quán)利憑證交貸款人執(zhí)管。質(zhì)押期間，貸款人不得擅自處分質(zhì)物，如造成質(zhì)物損壞、遺失，貸款人應(yīng)承擔(dān)責(zé)任并賠償損失。（二）質(zhì)押期間,出質(zhì)人未經(jīng)質(zhì)權(quán)人同意,不得轉(zhuǎn)移、或重復(fù)質(zhì)押已被質(zhì)押的財(cái)產(chǎn)，不得以任何理由掛失。（三）以有價(jià)證券作質(zhì)押的，在質(zhì)押期內(nèi)，有價(jià)證券到期時(shí)，可以選擇以下處理方式：1、借款人與貸款人共同兌現(xiàn)，并償還貸款或轉(zhuǎn)換為儲(chǔ)蓄存單繼續(xù)用于質(zhì)押；2、借款人用貸款人認(rèn)可的等額有價(jià)證券替換到期的有價(jià)證券。第十九條用于抵(質(zhì))押的財(cái)產(chǎn),需要估價(jià)的,可以由貸款行進(jìn)行評(píng)估，也可委托貸款人認(rèn)可的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)。以貸款所購(gòu)房屋抵押的，抵押率不得超過(guò)抵押物價(jià)值的80％，以其它房產(chǎn)抵押的，抵押率不得超過(guò)70％；以相同期限的銀行存單和憑證式國(guó)債質(zhì)押的，質(zhì)押率不得超過(guò)質(zhì)押物價(jià)值的90％；以其它有價(jià)證券質(zhì)押（暫不接受股票質(zhì)押）的，質(zhì)押率需視質(zhì)物價(jià)值從嚴(yán)確定質(zhì)押率。第二十條以保證方式申請(qǐng)貸款的，借款人應(yīng)提供貸款人可接受的第三方連帶責(zé)任保證。第三方提供的保證為不可撤銷的承擔(dān)連帶責(zé)任的全額有效擔(dān)保，且必須符合《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》的規(guī)定。（一）采取保證方式的，保證人和債權(quán)人必須簽訂由保證人承擔(dān)連帶責(zé)任的書(shū)面保證合同。保證人發(fā)生變更時(shí)，必須按照規(guī)定辦理變更擔(dān)保手續(xù)，未辦理變更擔(dān)保手續(xù)，原保證合同不得撤銷。（二）保證人是法人的，必須有代為償還全部貸款本息的能力，且在貸款行開(kāi)立保證金帳戶，如貸款出現(xiàn)違約,貸款人有權(quán)直接從保證金帳戶上扣款償還應(yīng)還款部分,保證金應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)及時(shí)補(bǔ)足。保證人是自然人的，應(yīng)當(dāng)有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)來(lái)源，具有足夠的代償能力，不從事冒險(xiǎn)行業(yè)和高風(fēng)險(xiǎn)活動(dòng)。（三）保證期間應(yīng)延續(xù)到借款合同規(guī)定的貸款到期之后兩年。借款合同變更時(shí)應(yīng)按《擔(dān)保法》的規(guī)定處理有關(guān)事項(xiàng)。第二十一條以房產(chǎn)作為抵押的，借款人需在合同簽訂前向貸款人認(rèn)可的保險(xiǎn)公司為抵押物辦理房屋保險(xiǎn),并將保險(xiǎn)單項(xiàng)下因保險(xiǎn)事件發(fā)生而對(duì)保險(xiǎn)人享有的保險(xiǎn)金權(quán)益轉(zhuǎn)讓給貸款人。抵押期內(nèi)，保險(xiǎn)單正本由貸款人保管。第二十二條抵押期內(nèi)，投保人按合同約定不得以任何理由中斷或撤銷保險(xiǎn)。在保險(xiǎn)期內(nèi)，如發(fā)生保險(xiǎn)責(zé)任范圍以外的因借款人過(guò)錯(cuò)的毀損，由借款人負(fù)全部責(zé)任。第六章貸款發(fā)放與償還第二十三條借款申請(qǐng)獲得批準(zhǔn)后，業(yè)務(wù)經(jīng)辦機(jī)構(gòu)應(yīng)通知借款人（包括財(cái)產(chǎn)共有人）、保證人及其它有關(guān)當(dāng)事人在約定的時(shí)間與貸款銀行簽訂有關(guān)法律合同和辦理用款手續(xù)，并開(kāi)立貸款帳戶。第二十四條貸款發(fā)放。在《抵押合同》、《質(zhì)押合同》或《保證合同》生效后，貸款人應(yīng)按《借款合同》約定直接劃至借款人指定購(gòu)買(mǎi)住房的開(kāi)發(fā)商或售房單位的專用帳戶。第二十五條貸款使用。借款人必須按合同規(guī)定使用貸款。違反借款合同規(guī)定使用貸款，貸款人有權(quán)停止貸款和提前收回部分或全部貸款。對(duì)不按合同規(guī)定用途使用貸款的部分，按中國(guó)人民銀行的有關(guān)規(guī)定加收利息。第二十六條貸款償還。貸款人與借款人應(yīng)在借款合同中明確約定還款方式和還本付息計(jì)劃，授權(quán)貸款人可在約定的還款日主動(dòng)從借款人指定的帳戶中扣收貸款本息。貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的，可按月償還貸款本息或到期一次償清貸款本息。貸款期限在1年以上的，借款人應(yīng)按月并自使用貸款后第二個(gè)月開(kāi)始按月償付貸款本息。第二十七條還款方式：償還貸款本息的方式可選擇一次性還本付息法、等額本息還款法和等額本金還款法。在等額本息還款法下可采取月均還款法、等額累進(jìn)還款法、等比累進(jìn)還款法；在等額本金還款法下可采取等額遞減還款法和等比遞減還款法。借款人可與貸款人協(xié)商選擇還款方式。一筆借款只能選擇一種還款方式，合同簽訂后，未經(jīng)貸款人同意不得擅自改變還款方式。一次性還款法、月均還款法和等額遞減還款法的計(jì)算公式分別如下：一次性還款法。到期還本付息額＝本金＋本金×利率（二）月均還款法（等額本息還款法）。還款月數(shù)貸款本金×月利率×（1＋月利率）月均還款額＝還款月數(shù)（1＋月利率）－1（三）等額遞減還款法：即每月等額償還貸款本金，貸款利息隨本金逐月遞減。設(shè)貸款總額為Y，貸款期數(shù)為n，貸款周期利率為i,已還至第k期，則：k期還款額每期應(yīng)還本金=每期應(yīng)還利息首期還款額的計(jì)算公式：（1）第一期利息=貸款本金×貸款月利率（當(dāng)放款日與還款日相同）（2）第一期利息=貸款本金×計(jì)息天數(shù)×貸款日利率當(dāng)放款日與還款日不相同，首期計(jì)息天數(shù)=應(yīng)還款日-上次計(jì)息日（天），即放款日到扣款日的前一天。第二十八條提前還款處理。借款人在借款合同生效后，若有足夠的資金來(lái)源，可提前向貸款人提出部分或全部提前還款申請(qǐng)，貸款人可按合同約定按提前還款金額收取一定比例的費(fèi)用。第二十九條貸款重整處理。借款人因正當(dāng)理由不能按原計(jì)劃償還貸款本息，可提前30個(gè)工作日向貸款人申請(qǐng)進(jìn)行債務(wù)重整，即調(diào)整貸款期限和每期還款數(shù)額。重整期限和已還款期限之和不得超過(guò)30年。貸款重整原則上不超過(guò)一次。重整后的貸款金額應(yīng)小于原借款余額，貸款利率執(zhí)行原貸款發(fā)放日至重整后的貸款到期日的同檔次期限利率。如貸款重整涉及貸款期限的變更，除非擔(dān)保合同另有約定，應(yīng)取得擔(dān)保人的書(shū)面同意。第三十條展期貸款處理。貸款期限在一年以內(nèi)并采用一次性歸還貸款本息方式的，借款人不能按照合同規(guī)定的期限償還貸款本息，應(yīng)提前30個(gè)工作日向貸款人申請(qǐng)展期，具體展期條件按中國(guó)銀行的有關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行。展期申請(qǐng)經(jīng)貸款人審查批準(zhǔn)后，借貸雙方應(yīng)簽訂展期協(xié)議。展期協(xié)議須經(jīng)抵（質(zhì)）押人、保證人書(shū)面認(rèn)可，并辦理延長(zhǎng)抵（質(zhì)）押登記手續(xù)；對(duì)以分期付款方式償還貸款的，不得辦理展期，但借貸雙方可協(xié)商進(jìn)行貸款重整。第三十一條逾期貸款處理。貸款逾期的，貸款人應(yīng)將逾期部分及時(shí)轉(zhuǎn)入非應(yīng)計(jì)貸款科目核算，并向借款人加收逾期貸款利息。具體逾期時(shí)間計(jì)算和加收利息標(biāo)準(zhǔn)按中國(guó)銀行的有關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行。如貸款出現(xiàn)連續(xù)三個(gè)月逾期或累計(jì)六個(gè)月未能如數(shù)還款，貸款人應(yīng)向保證人追償或處分抵（質(zhì)）押物，直到償清全部貸款本息為止。第三十二條不良貸款的處理，參照中國(guó)銀行零售貸款貸后管理辦法、零售不良貸款催收保全管理實(shí)施辦法及呆帳核銷管理辦法執(zhí)行。第七章借款合同的變更和終止第三十三條借款合同需要變更的，必須經(jīng)借貸雙方協(xié)商同意，并依法簽訂變更協(xié)議。涉及第三方擔(dān)保的，變更條款還應(yīng)征得第三方保證人同意。協(xié)議未達(dá)成之前，原借款合同繼續(xù)有效。第三十四條借款人在還款期間內(nèi)死亡，經(jīng)人民法院宣告死亡或失蹤，或宣告為無(wú)民事行為能力或限制行為能力人，借款人財(cái)產(chǎn)的合法繼承人、受遺贈(zèng)人、財(cái)產(chǎn)代管人或監(jiān)護(hù)人應(yīng)繼續(xù)履行借款人簽訂的借款合同。合法繼承人、受遺贈(zèng)人、財(cái)產(chǎn)代管人或監(jiān)護(hù)人拒絕履行借款合同，貸款人有權(quán)依據(jù)抵（質(zhì)）押合同的規(guī)定處理抵押物或質(zhì)物。第三十五條保證人失去擔(dān)保資格和能力，或發(fā)生合并、分立或破產(chǎn)時(shí)，借款人應(yīng)變更保證人并重新辦理?yè)?dān)保手續(xù)。第三十六條借款人在清償全部貸款本息及相關(guān)費(fèi)用后，借款合同自行終止。在合同終止30日內(nèi)，貸款人應(yīng)約同有關(guān)當(dāng)事人前往有關(guān)部門(mén)辦理注銷抵押登記（或備案）或出質(zhì)登記的手續(xù)，返還權(quán)利憑證，通知保證人，借貸關(guān)系、抵押/質(zhì)押擔(dān)?；蜻B帶責(zé)任保證關(guān)系即告終止。第八章債權(quán)保護(hù)第三十七條借款人、擔(dān)保人必須嚴(yán)格履行《借款合同》、《抵/質(zhì)押合同》和《保證合同》的條款，如發(fā)生如下情況之一者均構(gòu)成違約行為：（一）借款人未能或拒絕按《借款合同》的條款規(guī)定，及時(shí)足額償還貸款本息和應(yīng)支付的其他費(fèi)用；（二）借款人和保證人未能履行有關(guān)合同所規(guī)定的義務(wù)，包括借款人未按《借款合同》規(guī)定的用途使用貸款；（三）借款人和保證人在有關(guān)合同中的陳述與保證發(fā)生重大失實(shí)，或提供虛假文件資料，或隱瞞重要事實(shí)，已經(jīng)或可能造成貸款損失的；（四）抵押物受毀損導(dǎo)致其價(jià)值明顯減少或貶值，以至全部或部分失去了抵押價(jià)值，足以危害我行權(quán)利的，而借款人未按我行要求重新落實(shí)抵押、質(zhì)押或保證的；（五）抵押人、出質(zhì)人未經(jīng)貸款人書(shū)面同意擅自變賣(mài)、贈(zèng)予、出租、拆遷、轉(zhuǎn)讓、重復(fù)抵（質(zhì)）押或以其他方式處置抵押物或質(zhì)物的；（六）出質(zhì)人轉(zhuǎn)讓質(zhì)物執(zhí)管收據(jù)及未經(jīng)貸款人同意而掛失所質(zhì)押的權(quán)利憑證；（七）借款人死亡，經(jīng)人民法院宣告死亡或失蹤，或宣告為無(wú)民事行為能力或限制民事行為能力人，其合法繼承人、受遺贈(zèng)人、財(cái)產(chǎn)代管人或監(jiān)護(hù)人拒絕履行借款合同項(xiàng)下未履行的義務(wù)；（八）借款人拒絕或阻撓貸款人監(jiān)督檢查貸款使用情況的；（九）借款人、保證人在貸款期間的其他違約行為。第三十八條借款人、保證人在貸款期間發(fā)生任何上述違約事件，貸款人可采取以下任何一項(xiàng)或全部措施：（一）要求限期糾正違約行為；（二）要求增加所減少的相應(yīng)價(jià)值的抵（質(zhì)）押物或更換保證人；（三）停止發(fā)放尚未使用的貸款；（四）在原貸款利率基礎(chǔ)上計(jì)收罰金；（五）提前收回部分或全部貸款本息（包括有權(quán)直接從借款人賬戶中扣收）；（六）向保證人追償；（七）依據(jù)有關(guān)法律及規(guī)定處分抵（質(zhì)）押物；（八）向仲裁機(jī)關(guān)申請(qǐng)仲裁或向人民法院起訴。第三十九條借款人、擔(dān)保人因發(fā)生下列特殊事件而不能正常履行償還貸款本息時(shí)，貸款人有權(quán)采取停止發(fā)放尚未使用的貸款和提前收回貸款本息等措施。（一）