酒店建造的成本講義

酒店建造的本錢(qián)分享目錄一、酒店建造期涉及的本錢(qián)項(xiàng)二、酒店投資本錢(qián)可控性探討三、酒店建安本錢(qián)案例分享一、酒店建造期涉及的本錢(qián)項(xiàng)酒店建設(shè)流程〔常規(guī)周期〕數(shù)據(jù)來(lái)源：第三方酒店專業(yè)參謀公司W(wǎng)hen年份工作階段定位階段概念及方案設(shè)計(jì)階段深化及擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段施工圖設(shè)計(jì)階段室內(nèi)設(shè)計(jì)階段園林景觀設(shè)計(jì)階段施工階段開(kāi)業(yè)籌備階段經(jīng)營(yíng)期第一年1月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

11月

12月

第二年1-12月

第三年1月

2月

3月

4月

5月

6月

7-9月

試營(yíng)業(yè)10月起

正式營(yíng)業(yè)每個(gè)階段常規(guī)所需時(shí)間2-3個(gè)月3-5個(gè)月3-4個(gè)月2-3個(gè)月3-5個(gè)月2-3個(gè)月18-25個(gè)月6-9個(gè)月10年Who參與合作方的介入節(jié)點(diǎn)酒店顧問(wèn)公司規(guī)劃/建筑設(shè)計(jì)公司、酒店管理公司機(jī)電顧問(wèn)、弱電顧問(wèn)、聲響顧問(wèn)、SPA顧問(wèn)；洗衣房/廚房設(shè)計(jì)顧問(wèn)、工程測(cè)量師具備施工圖設(shè)計(jì)資質(zhì)單位室內(nèi)設(shè)計(jì)專業(yè)機(jī)構(gòu)燈光、藝術(shù)安全及VI顧問(wèn)園林景觀設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)有酒店施工經(jīng)驗(yàn)的總包單位業(yè)主代表酒店管理公司序號(hào)項(xiàng)目名稱入門(mén)五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)五星級(jí)豪華五星級(jí)1土地成本不含地價(jià)不含地價(jià)不含地價(jià)2工程項(xiàng)目前期費(fèi)用按總投資額的2%按總投資額的2%按總投資額的2%3項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)費(fèi)300-400350-450450-5504建安工程6000-70007800-82008000-120004.1土建工程1600-20002100-27002800-35004.2機(jī)電工程1600-20001900-23002500-30004.3室內(nèi)裝飾工程2500-30003000-35004500-55004.4室外工程400-600650-800750-10005經(jīng)營(yíng)物資及開(kāi)辦費(fèi)1700-19001800-20002200-25006不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)累計(jì)造價(jià)的5%累計(jì)造價(jià)的5%累計(jì)造價(jià)的5%小計(jì)平均單位面積造價(jià)8000-100009000-1200012000-15000投資本錢(qián)〔單方造價(jià)〕數(shù)據(jù)來(lái)源：第三方酒店專業(yè)參謀公司二、酒店投資本錢(qián)可控性探討★投資前必須要弄清楚的幾個(gè)問(wèn)題：1、投資五星級(jí)酒店的目的：為開(kāi)發(fā)住宅做嫁衣---房地產(chǎn)工程以高星級(jí)酒店做為住宅的高端配套，提升住宅品質(zhì)，促使房?jī)r(jià)溢價(jià)；

穩(wěn)定增值的產(chǎn)品----高星級(jí)酒店所占地皮的增值、酒店本身做為一個(gè)良性不動(dòng)產(chǎn)的增值；上市公司資產(chǎn)擴(kuò)張最正確選擇----目前很多的上市企業(yè)不缺錢(qián)，就缺資產(chǎn)，獲得一塊良性資產(chǎn)，或?qū)⑺梅橇夹再Y產(chǎn)通過(guò)重組、兼并等等手段將其轉(zhuǎn)化為良性，再通過(guò)一系列游刃有余般地操作，根本都能實(shí)現(xiàn)預(yù)期資產(chǎn)擴(kuò)張目的。良好的貸款融資平臺(tái)----新建的四、五星級(jí)酒店其本身就是一個(gè)具備升值空間的、良性的、自身價(jià)值上億的固定資產(chǎn)，以此不動(dòng)產(chǎn)做為抵押申請(qǐng)貸款或進(jìn)行其他方式融資，應(yīng)該是較容易的；企業(yè)與政府的交易----企業(yè)投資四、五星級(jí)酒店作為政府的臉面、地區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展水平提升的標(biāo)志、政府對(duì)外宣傳的窗口、接待中心、招商引資的前沿陣地，同時(shí)政府兌現(xiàn)承諾的低價(jià)土地資源、其他優(yōu)惠政策，各取所需、皆大歡喜。2、投資五星級(jí)酒店須先知道的一些情況：投資費(fèi)用----入門(mén)五星級(jí)酒店10000元/m2，建筑面積為40000m2以上；酒店設(shè)備本錢(qián)----一般設(shè)備投資占總投資的30%；游泳池設(shè)備----全部投資不超過(guò)50萬(wàn)，五星級(jí)酒店應(yīng)該配的各項(xiàng)系統(tǒng)都應(yīng)該考慮：如臭氧消毒系統(tǒng)，主要設(shè)備如砂缸、泵建議采用原裝進(jìn)口產(chǎn)品；要充分考慮維修的方便性，維修配件的可替代性；建筑節(jié)能----外墻隔熱：盡量不采用整體玻璃幕墻設(shè)計(jì)，造價(jià)高、隔熱差、隔音差；投資回報(bào)----例：總投資4億〔不含購(gòu)地價(jià)〕，50%貸款，投資回報(bào)期大概是15年；建設(shè)期----定位立項(xiàng)2-3個(gè)月；概念及方案設(shè)計(jì)階段3-5個(gè)月；深化及擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段3-4個(gè)月；施工圖設(shè)計(jì)階段2-3個(gè)月；室內(nèi)設(shè)計(jì)階段3-5個(gè)月；園林景觀設(shè)計(jì)階段2-3個(gè)月；施工階段18-25個(gè)月；開(kāi)業(yè)籌備階段6-9個(gè)月；減輕初投資的資金壓力----酒店主體結(jié)構(gòu)封頂后，辦理完“國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同書(shū)〞、“付清地價(jià)款證明〞、“房地產(chǎn)證〔土地〕〞、“建設(shè)用地規(guī)劃許可證〞、“建設(shè)工程規(guī)劃許可證〞、“建設(shè)工程施工許可證〞等等手續(xù)后即可申請(qǐng)銀行貸款。這樣，投資方可以極大地減輕初投資的資金壓力。例如：一個(gè)掛牌五星級(jí)酒店工程，購(gòu)地面積30畝，酒店建筑面積40000m2，總投資概算為4.5億〔含購(gòu)地費(fèi)用7800萬(wàn)〕，可向銀行申請(qǐng)10期貸款2億，這樣，充分利用銀行的力量，減輕初投資的資金壓力。3、酒店運(yùn)營(yíng)本錢(qián)費(fèi)用的比例〔行業(yè)里先進(jìn)的效益型酒店其本錢(qián)和費(fèi)用占營(yíng)業(yè)額百分比的范圍概況〕：1〕本錢(qián)占營(yíng)業(yè)額的22%—25%。其中餐飲營(yíng)業(yè)本錢(qián)占著營(yíng)業(yè)額的40%—50%；娛樂(lè)場(chǎng)所的營(yíng)業(yè)本錢(qián)占其營(yíng)業(yè)額的10%—15%；2〕經(jīng)營(yíng)費(fèi)用：占營(yíng)業(yè)額的20%—30%；3〕管理費(fèi)用：占營(yíng)業(yè)額的8%—10%；在費(fèi)用中間，可控的有工資、燃料、水電、物料消耗、低值易耗品攤銷、招待費(fèi)、電話費(fèi)、廣告宣費(fèi)。其中各項(xiàng)占比為：工資占費(fèi)用總額的20%—25%，占營(yíng)業(yè)總額的10%—15%；燃料費(fèi)占費(fèi)用總額的5%—6%，占營(yíng)業(yè)總額的2%—4%；水電費(fèi)占費(fèi)用總額的15%—20%，占營(yíng)業(yè)總額的8%—10%；低值易耗品攤銷占費(fèi)用總額的0.4%—0.8%，占營(yíng)業(yè)總額的0.1%—0.2%；物料消耗占費(fèi)用總額的5%—8%，占營(yíng)業(yè)總額的2%—4%；招待費(fèi)占費(fèi)用總額的1.5%—2%，占營(yíng)業(yè)總額的0.5%—0.8%；電話費(fèi)占費(fèi)用總額的2%—3%，占營(yíng)業(yè)總額的0.5%—2%；宣傳廣告費(fèi)占費(fèi)用總額的5%—10%，占營(yíng)業(yè)總額的3%—5%。數(shù)據(jù)來(lái)源：第三方酒店專業(yè)參謀公司★投資建設(shè)酒店的關(guān)鍵點(diǎn)：1、酒店的前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)----該階段一定要聘請(qǐng)專業(yè)酒店籌建人員參與、確定。工程的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案一般是由建筑設(shè)計(jì)院完成，而一般建筑設(shè)計(jì)院都是：畢業(yè)即進(jìn)設(shè)計(jì)院+長(zhǎng)時(shí)間蝸居于辦公室+每年不超過(guò)10次的外出考察+類似方案的摘抄，做出的方案易有以下弊?。壕皡^(qū)內(nèi)的酒店：A、整體布局----一般是酒店+配套別墅群，設(shè)計(jì)院由于對(duì)營(yíng)銷方面的空白，不可能為投資方充分考慮以后這別墅是局部賣出去？還是出租？還是全為酒店效勞？假設(shè)賣出去，買(mǎi)方必有的其他需求設(shè)計(jì)，在布局、交通、能源、效勞、管理及其他附屬配套方面應(yīng)做充分考慮，至少是做預(yù)留擴(kuò)展設(shè)計(jì)。B、綠色環(huán)保方面----很少有能真正響應(yīng)國(guó)家低碳號(hào)召，做到能源梯級(jí)使用，廢水、廢氣、廢物排放處理再利用；C、建造本錢(qián)方面----投資方想把酒店做成歐式風(fēng)格，設(shè)計(jì)院有責(zé)任要告知其內(nèi)裝也應(yīng)是歐式，造價(jià)會(huì)比中式裝修高20%以上；假設(shè)在山坡上采用架空層，設(shè)計(jì)院有責(zé)任告知地質(zhì)方面的要求，施工可能出現(xiàn)沉降問(wèn)題的處理。城市綜合體中的酒店：A、各功能區(qū)域的分塊----還是由于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷方面的空白，設(shè)計(jì)院不能給出建議酒店、商場(chǎng)、住宅、酒店式公寓、辦公樓等各功能區(qū)域所應(yīng)分占的建筑面積比例、位置的最正確分布；B、各功能區(qū)的相互支持、影響----住宅、酒店相對(duì)要求靜，酒店要方便為住宅、酒店式公寓提供效勞，酒店的各機(jī)房、廚房排油煙對(duì)周邊造成負(fù)面影響的預(yù)防和處理，各功能區(qū)之間交通的便利，通過(guò)流線設(shè)計(jì)對(duì)不同群體的相對(duì)別離，其他配套的硬件預(yù)留條件的充分考慮等等；單體酒店：A、配套功能區(qū)的無(wú)視----較少細(xì)致考慮到員工廚房、餐廳、宿舍、浴室、總庫(kù)、工程加工房、行政辦公等功能設(shè)置，停車場(chǎng)面積是否考慮了以后的增加量等等；B、實(shí)用性的欠缺----外立面效果圖漂亮但無(wú)視了能耗、造價(jià)、夜景效果、平安、維護(hù)等細(xì)處，門(mén)頭常無(wú)視懸掛會(huì)標(biāo)或制作LED電子顯示屏的位置，水景與門(mén)前旗桿也是憑經(jīng)驗(yàn)設(shè)置而未請(qǐng)專業(yè)風(fēng)水師勘測(cè)；C、建造本錢(qián)的模糊----未向投資方說(shuō)明：建筑高度方面，小高層、高層、超高層在建造本錢(qián)上和審批費(fèi)用上的區(qū)別；客房建筑層高的設(shè)計(jì)最正確數(shù)值，是3.9米或4米或4.1米？多10cm的土建造價(jià)是多少？為什么要取這個(gè)數(shù)？地下層建一層還是兩層？本錢(qián)單價(jià)是多少？地下地上的鋼含量分別是多少？在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)采取了哪些降低本錢(qián)的合理措施？假設(shè)投資方不問(wèn)，設(shè)計(jì)院一般是不會(huì)主動(dòng)交底，自己給自己找麻煩的。2、所建酒店的檔次、規(guī)模、類型等等必須考慮的問(wèn)題：酒店的檔次----是四星還是五星？是入門(mén)級(jí)、標(biāo)準(zhǔn)級(jí)還是豪華級(jí)的？這個(gè)涉及到許多必需的效勞工程硬件設(shè)計(jì)及相應(yīng)的投資本錢(qián)問(wèn)題；建筑規(guī)模----確定建筑規(guī)模大小，要充分考慮公司的財(cái)力、酒店星級(jí)、酒店建成后能在適當(dāng)?shù)闹芷诨厥铡?、酒店建筑體形式、類型：投資決策人要根據(jù)酒店建造地點(diǎn)、地質(zhì)結(jié)構(gòu)、客源對(duì)象、建造本錢(qián)、政府硬性要求等等因素綜合考慮，是建多層？或小高層？或高層？或別墅？或兼而有之？偏重于旅游度假還是會(huì)議接待？現(xiàn)在有將酒店分成什么度假型、商務(wù)型、會(huì)議型，其實(shí)，目前酒店都在朝綜合型開(kāi)展了：商務(wù)接待、會(huì)議、休閑娛樂(lè)等等功能都具備，也就惟獨(dú)這會(huì)展功能，因?yàn)橐笥布娣e較大，不是酒店想有就能有的。投資方必須做到事事自己心中有數(shù)。一般操作方式是：先簽訂第三方酒店參謀公司，由其根據(jù)工程情況提供?酒店可行性研究報(bào)告?，這個(gè)報(bào)告是必需的，立項(xiàng)時(shí)政府的硬性要求，還得是要有該方面資質(zhì)的咨詢公司做才行。4、建造本錢(qián)的控制與降低運(yùn)營(yíng)本錢(qián)的綜合考慮：A、前期費(fèi)用——含各項(xiàng)設(shè)計(jì)費(fèi)用、立項(xiàng)跑手續(xù)相關(guān)費(fèi)用等等；B、建安費(fèi)用——含土建、設(shè)備安裝、裝飾等；C、開(kāi)業(yè)物資及開(kāi)辦費(fèi)——酒店開(kāi)業(yè)必須的經(jīng)營(yíng)及非經(jīng)營(yíng)物資、開(kāi)業(yè)流動(dòng)資金?！锉惧X(qián)控制方法：A、前期費(fèi)用：第一、選擇有經(jīng)驗(yàn)的、專業(yè)的裝飾設(shè)計(jì)公司。千萬(wàn)不要交由裝飾施工方附帶免費(fèi)設(shè)計(jì)，否那么又將埋下顆顆地雷：設(shè)計(jì)極不合理而帶來(lái)經(jīng)營(yíng)高本錢(qián)低收益、更高的施工本錢(qián)、醒悟后無(wú)法扭轉(zhuǎn)的事實(shí)、超高本錢(qián)的改造代價(jià)。建議這三、四百萬(wàn)的設(shè)計(jì)費(fèi)一定不能省。判斷該裝飾設(shè)計(jì)公司，有專業(yè)酒店籌建人員參與評(píng)判才最準(zhǔn)確。第二、讓酒店以后運(yùn)營(yíng)時(shí)能真正掙錢(qián)，必須要事先由專業(yè)酒店籌建人員審核酒店的裝飾設(shè)計(jì)方案，且該方案必須到達(dá)：1〕首先平面布局及效勞工程各項(xiàng)指標(biāo)滿足星評(píng)要求；2〕其次流線設(shè)計(jì)滿足客人的方便性、管理的便捷性和人力本錢(qián)的最低值；3〕再其次是裝飾工藝要求、選材要充分考慮造價(jià)，用最現(xiàn)實(shí)、可行的低造價(jià)設(shè)計(jì)到達(dá)同樣效果，該項(xiàng)工作尤為重要，也是裝飾建造本錢(qián)彈性最大的一塊；4〕最后是考慮酒店設(shè)計(jì)的擴(kuò)展、延續(xù)性，做好預(yù)留，將以后升級(jí)改造時(shí)的破壞程度控制在最小范圍；備注：該裝飾設(shè)計(jì)審核工作，需有專業(yè)酒店籌建人員才能高質(zhì)量完成。第三、建筑設(shè)計(jì)當(dāng)中：1〕首先要盯住其結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，現(xiàn)在鋼材價(jià)格已漲到5000多元/噸，地下室設(shè)計(jì)一層，還是二層，鋼含量分別是多少？建造本錢(qián)單價(jià)分別是多少？地上建筑鋼含量又取多少？梁柱的尺寸該取多少？能否合理控制？因?yàn)槭秦?zé)任終身制，一般建筑設(shè)計(jì)園的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)師都非常害怕承擔(dān)丁點(diǎn)責(zé)任，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中，往往取值都上偏，投資方會(huì)多花費(fèi)很多的錢(qián)。這些都應(yīng)該是由投資方在簽署的合同中要求建筑設(shè)計(jì)院在不違反相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的前提下充分合理考慮的課題。2〕其次要充分考慮柱網(wǎng)尺寸、建筑層高等關(guān)鍵數(shù)據(jù)，既要滿足舒適度、合理性，又要考慮到建造本錢(qián)。備注：該項(xiàng)工作，需由專業(yè)酒店籌建人員參與把握。B、建安費(fèi)用：第一、圖紙會(huì)審階段：在施工圖紙出具后組織第一次圖紙會(huì)審，嚴(yán)格催促各施工方做好圖紙優(yōu)化工作，將以后可能產(chǎn)生的工程變更90%控制在圖紙會(huì)審階段，這將為投資方節(jié)省成百萬(wàn)以至上千萬(wàn)的建造本錢(qián)，同時(shí)還防止了工期延誤；第二、土建施工階段：無(wú)論是甲供材或乙方購(gòu)置，都必須嚴(yán)把材料進(jìn)場(chǎng)關(guān)，催促監(jiān)理方對(duì)每一次進(jìn)場(chǎng)材料進(jìn)行抽驗(yàn)、備案，防止出現(xiàn)以次充好的管理漏洞?，F(xiàn)場(chǎng)勤查，加強(qiáng)保衛(wèi)，堵住偷減工藝、材料浪費(fèi)、失竊的漏洞；第三、設(shè)備安裝階段：1〕首先是選型：對(duì)于中央空調(diào)、鍋爐、電梯、發(fā)電機(jī)、桑拿泳池、洗衣設(shè)備等等大型設(shè)備的選型，專業(yè)的酒店籌建人員能更合理兼顧性價(jià)比、低運(yùn)行及維護(hù)本錢(qián)、使用壽命、初投本錢(qián)等因素；2〕其實(shí)是安裝：因?yàn)橼s工期，根本都會(huì)涉及到交叉作業(yè)，各個(gè)專業(yè)的有序安排、合理交叉，方案的制定、實(shí)施、現(xiàn)場(chǎng)的指揮都是比較考驗(yàn)甲方現(xiàn)場(chǎng)管理人員的了。第四、裝飾施工階段：1〕首先通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)勤查，催促監(jiān)理方共同監(jiān)督施工方嚴(yán)格按工藝要求施工，減少偷工減料行為；2〕其次要在現(xiàn)場(chǎng)及時(shí)解決施工難題，控制施工變更量，也就控制住了建造本錢(qián)；三、酒店建安本錢(qián)案例分享序號(hào)工程和費(fèi)用名稱五星級(jí)酒店四星級(jí)酒店三星級(jí)酒店酒店式公寓基本概況：總建面74200平方米，其中地上63200平方米，地下11000平方米，標(biāo)準(zhǔn)層1650平方米。標(biāo)準(zhǔn)層層高3.6米，地下3層，地上37層（其中裙房3層）。指標(biāo)均按總建筑面積?；靖艣r：總建面58500平方米，其中地上46000平方米，地下12500平方米，標(biāo)準(zhǔn)層1500平方米。標(biāo)準(zhǔn)層層高3.8米，地下2層，地上29層（其中裙房4層）。指標(biāo)均按總建筑面積?；靖艣r：總建面32450平方米，其中地上26550平方米，地下5900平方米，標(biāo)準(zhǔn)層1320平方米，層高3.3米。地下2層，地上18層（其中裙房3層）。指標(biāo)均按總建筑面積?；靖艣r：總建面29000平方米，其中地上27000平方米，地下2000平方米，標(biāo)準(zhǔn)層1500平方米。地下1層，地上18層。層高3.6米。指標(biāo)均按總建筑面積土建及裝飾工程單位造價(jià)指標(biāo)描述單位造價(jià)指標(biāo)描述單位造價(jià)指標(biāo)描述單位造價(jià)指標(biāo)描述1、打樁200鉆孔灌注樁，樁長(zhǎng)56米175鉆孔灌注樁，樁長(zhǎng)45米180鉆孔灌注樁，樁長(zhǎng)36米180鉆孔灌注樁，樁長(zhǎng)45米2、基坑圍護(hù)156地下連續(xù)墻圍護(hù)120地下連續(xù)墻圍護(hù)200地下連續(xù)墻圍護(hù)30地下連續(xù)墻圍護(hù)3、土方工程35

40地上地下建面比例關(guān)系50204、地下建筑70含地下室裝修90含地下室裝修75含地下室裝修155、地下結(jié)構(gòu)370440地上地下建面比例關(guān)系4001806、地上建筑4083003503307、地上結(jié)構(gòu)850鋼筋砼框筒結(jié)構(gòu)750鋼筋砼框筒結(jié)構(gòu)650鋼筋砼框砼結(jié)構(gòu)660框架剪力墻結(jié)構(gòu)8、內(nèi)裝飾3000225018001700含地下室裝修9、外立面95085030060010、屋面3030302011、標(biāo)識(shí)25252020土建及裝飾工程費(fèi)小計(jì)6094507040553755機(jī)電安裝工程1、給排水工程420冷熱水銅管，熱水管包塑340冷熱水銅管，熱水管包塑320PPR\鋼塑復(fù)合冷熱給水管350PPR\鋼塑復(fù)合冷熱給水管2、消防噴淋160大管徑無(wú)縫鋼管，小管徑鍍鋅，卡箍式連接。110鍍鋅鋼管，卡箍式連接100鍍鋅鋼管，溝槽式連接80鍍鋅鋼管，溝槽式連接3、煤氣26262674、變配電310低煙無(wú)鹵式燃電線230銅芯線160銅芯線250銅芯線5、應(yīng)急柴油發(fā)電機(jī)組16012070110序號(hào)工程