某港灣休閑養(yǎng)老項(xiàng)目策劃案

城市在北·生活在南

度假、投資、純海岸夢(mèng)寐棲息地[北?！と诟桓蹫彻こ袒I劃案]本案重在說(shuō)明三個(gè)問(wèn)題的解決方案：1、工程的產(chǎn)品定位2、工程的資金運(yùn)作思路3、工程的營(yíng)銷推廣第一局部工程運(yùn)作的根本思想資源決定價(jià)值。沒(méi)有一種產(chǎn)業(yè)是絕對(duì)長(zhǎng)生的，唯有資源。所謂稀缺是價(jià)值的本質(zhì)。成功就是看清價(jià)值、挖掘價(jià)值和實(shí)現(xiàn)價(jià)值。資源變現(xiàn)，即是成功的商業(yè)。如何成功？資源價(jià)值既是現(xiàn)實(shí)存在的，如工程的海景資源；資源價(jià)值也是需要挖掘的，如企業(yè)的影響力……現(xiàn)實(shí)存在的資源價(jià)值：區(qū)位、海景、氣候……需要挖掘的資源價(jià)值：企業(yè)影響、產(chǎn)品口碑、性價(jià)比、舒適性……我們的資源價(jià)值？挖掘工程特有的資源價(jià)值并發(fā)揮該資源價(jià)值，最后將資源價(jià)值變現(xiàn)，是本工程運(yùn)作的根本思想。工程運(yùn)作的根本思想第二局部市場(chǎng)概述一個(gè)觀念休閑時(shí)代，改變我們的生活1、按照世界經(jīng)濟(jì)開(kāi)展特征，一個(gè)國(guó)家人均GDP超過(guò)1000美元，步入旅游觀光時(shí)代；超過(guò)2000美元，跨入休閑度假時(shí)代；超過(guò)3000美元，將進(jìn)入休閑度假經(jīng)濟(jì)的井噴時(shí)代。經(jīng)濟(jì)興旺的美國(guó)，休閑產(chǎn)業(yè)占據(jù)GDP構(gòu)成首位，休閑支出超過(guò)全美消費(fèi)支出的三分之一。2、中國(guó)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展快速，2024年人均GDP約2200美金，預(yù)計(jì)2024年超過(guò)3000美金。而上海、北京、深圳、杭州等經(jīng)濟(jì)興旺城市，人均GDP已超過(guò)3000美金甚至到達(dá)8000美金。中國(guó)已跨入休閑度假的黃金時(shí)代，休閑產(chǎn)業(yè)開(kāi)展快速，休閑消費(fèi)需求逐步成為生活消費(fèi)主流，消費(fèi)特征逐步從單純的旅游觀光向休閑居住過(guò)渡。3、2024年，中國(guó)60歲以上老齡人口約1.5億，超過(guò)全國(guó)人口比例的11%，同時(shí)中國(guó)人民壽命到達(dá)72歲。按照目前開(kāi)展趨勢(shì)，2024年中國(guó)老齡人口將突破2億人，2050年突破4億人。4、中國(guó)老齡社會(huì)的到來(lái)，形成逾億的養(yǎng)老需求。與經(jīng)濟(jì)開(kāi)展相適應(yīng)的是，越來(lái)越多的老齡人擁有較好的經(jīng)濟(jì)能力，需要選擇舒適安逸的養(yǎng)老生活居地?？諝赓|(zhì)量?jī)?yōu)、氣候溫暖、環(huán)境優(yōu)美的〔亞〕熱帶濱海城市成為養(yǎng)老居住的最正確選擇地。休閑產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老居住的巨大需求及快速開(kāi)展，意味著北海的快速開(kāi)展和北海房地產(chǎn)業(yè)的快速開(kāi)展。唯一的問(wèn)題只是如何開(kāi)展。北海房地產(chǎn)的機(jī)遇與挑戰(zhàn)1、中國(guó)十四個(gè)沿海開(kāi)放城市之一。2、中國(guó)十佳宜居城市之一。3、國(guó)務(wù)院確定的大西南出海大通道，是環(huán)北部灣經(jīng)濟(jì)圈龍頭城市，中國(guó)-東盟海上大通道要沖城市。與越南等東南亞旅游城市親密接觸。4、中國(guó)可以數(shù)出來(lái)的〔亞〕熱帶濱海旅游城市，也就三亞、北海等少數(shù)幾個(gè)城市。5、據(jù)國(guó)家環(huán)保局公布，北海的空氣質(zhì)量之優(yōu)，屢屢名列全國(guó)之首，其有益于人體健康的負(fù)離子是內(nèi)陸城市的20到50倍，是絕好的養(yǎng)生居住城市。北海房地產(chǎn)是一個(gè)資源型市場(chǎng)1、北海最美麗的海岸線。國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的為數(shù)不多的國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)。2、連綿起伏二十五公里，灘平長(zhǎng)、沙白細(xì)、浪柔軟、水溫凈、無(wú)鯊魚(yú)，年游泳月份高達(dá)9個(gè)月，是旅游者向往的“天下第一灘〞。3、北海最被津津樂(lè)道的旅游資源，就是銀灘。這種津津樂(lè)道也將是中國(guó)的。銀灘，資源中的資源我們能夠認(rèn)同北海的價(jià)值，我們就要有信心讓消費(fèi)者認(rèn)同北海的價(jià)值并購(gòu)置北海的價(jià)值。這也將是營(yíng)銷推廣的一個(gè)核心。銀灘，稀缺資源價(jià)值的所有者。1、休閑產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老居住的消費(fèi)特征，決定〔亞〕熱帶濱海城市尤其是北海這樣的濱海旅游城市在這一場(chǎng)經(jīng)濟(jì)盛宴中占據(jù)主導(dǎo)地位。2、北海既然有不亞于三亞、芭堤雅、巴厘島的海濱旅游資源，就有成為度假、休閑、養(yǎng)老勝地的時(shí)候。3、北海城市化進(jìn)程，旅游經(jīng)濟(jì)和休閑產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展，需要依靠北海房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展。北海房地產(chǎn)的巨大潛力是明顯的1、巴厘島、芭堤雅、馬爾代夫成為世界著名的旅游勝地，三亞正在緊隨追趕，北海卻還在旅游勝地的大門之外。2、當(dāng)三亞的海景房?jī)r(jià)格超出2萬(wàn)元/平方米以上，北海的海景房?jī)r(jià)格還停留在每平方米8千元以下。北海房地產(chǎn)的開(kāi)展卻是滯后的正因?yàn)闇?，潛力才顯得格外突出1、2024年3-8月，北海商品住房每月漲幅分別為13.7%、23.6%、15.1%、15.5%、18.6%、18.2%，漲幅在全國(guó)70個(gè)重點(diǎn)調(diào)查城市中持續(xù)名列第一，成為名副其實(shí)的中國(guó)樓市價(jià)格飆升“領(lǐng)頭羊〞。2、2024年1-6月，外地人在北海購(gòu)房70.85萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)194.8%，占北海售房總量57%。北海房地產(chǎn)已走在快速開(kāi)展的路上3、2024年9月份，北海普通商品房均價(jià)還在1500元/平方米左右，然而到2024年9月一年時(shí)間，北海房?jī)r(jià)每平方米漲幅超過(guò)1000元。目前北海多層住宅房?jī)r(jià)每平方米2600元左右，高層3500元左右，別墅4000元左右，海景房4000～8000元。這一數(shù)據(jù)還在增長(zhǎng)。4、到2024年底，北海沉積10年之久的爛尾樓已根本處理完畢，樓市已經(jīng)從消化、調(diào)整爛尾樓走上以新建為主的開(kāi)展道路，北海房地產(chǎn)市場(chǎng)走上一個(gè)新的里程。北海房地產(chǎn)已走在快速開(kāi)展的路上一個(gè)和三亞的價(jià)值比照1、北海和三亞一樣，都是最具旅游資源的濱海城市，都經(jīng)歷了九十年代初房地產(chǎn)泡沫的劇痛。2、三亞從2000年開(kāi)始復(fù)蘇了，現(xiàn)在一線海景房高的已在3萬(wàn)元/平方米以上，購(gòu)房者80%以上來(lái)自島外，這一價(jià)格和比例還在增長(zhǎng)。3、北海房地產(chǎn)剛經(jīng)歷了2024年的井噴性增長(zhǎng)，但一線海景房還在8千元/平方米左右，外地購(gòu)置者比例剛剛過(guò)半。4、這是一個(gè)時(shí)間差異的對(duì)照，從三亞的開(kāi)展，我們?nèi)タ纯幢焙５奈磥?lái)。我們會(huì)比較北海和三亞的價(jià)值，客戶也會(huì)。如果把馬爾代夫等濱海休閑勝地的開(kāi)展來(lái)比照北海，對(duì)北海開(kāi)展的憧憬會(huì)更高遠(yuǎn)。投資北海房地產(chǎn)正當(dāng)時(shí)，這是由北海的資源價(jià)值和北海房地產(chǎn)相對(duì)低廉的價(jià)格共同決定的。這種性價(jià)比也是我們要傳播給客戶的重要信息。投資北海正當(dāng)時(shí)1、東北市場(chǎng)：地區(qū)寒冷，避寒、養(yǎng)老為主要購(gòu)置動(dòng)機(jī)。2、華東、華南市場(chǎng)：包括上海、廣東、江浙在內(nèi)，財(cái)富區(qū)域，投資和度假為主要購(gòu)置動(dòng)機(jī)。3、華北市場(chǎng)：以北京為主，偏寒及財(cái)富區(qū)域，具有度假和養(yǎng)老的雙重動(dòng)機(jī)。按區(qū)域劃分的客戶群4、西北市場(chǎng)：包括山西、甘肅等居住環(huán)境偏差城市，移民為主要購(gòu)置動(dòng)機(jī)。5、華中、西南市場(chǎng)：以武漢、長(zhǎng)沙、成都、重慶為主，財(cái)富新興區(qū)，投資和度假為主要購(gòu)置動(dòng)機(jī)。6、境外市場(chǎng)：投資中國(guó)為主要購(gòu)置動(dòng)機(jī)。按區(qū)域劃分的客戶群每一個(gè)區(qū)域都有巨大的需求市場(chǎng)，就看我們?nèi)绾伟盐帐袌?chǎng)了。第三局部工程的產(chǎn)品定位1、北海房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要吸引力在于溫暖的氣候、舒適的海景、優(yōu)良的空氣質(zhì)量。抓緊氣候資源和海景資源，建設(shè)休閑度假型和養(yǎng)老型海景公寓符合市場(chǎng)需求特征。2、無(wú)論是休閑度假型還是養(yǎng)老型公寓，舒適性和效勞性都很重要。提供人性化的居住產(chǎn)品和效勞，是產(chǎn)品建設(shè)必須周全考慮的問(wèn)題。3、資源型地產(chǎn)，時(shí)間愈久價(jià)值愈高，建筑一定要經(jīng)得起時(shí)間的考驗(yàn)。假設(shè)干年后依然受到市場(chǎng)認(rèn)可的建筑，是最具價(jià)值的建筑，這種價(jià)值普遍被精明的消費(fèi)者認(rèn)可。這件對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的先進(jìn)性和建設(shè)的品質(zhì)性提出嚴(yán)格的要求。決定產(chǎn)品定位的幾個(gè)主要因素1、公寓式酒店、酒店式公寓等精裝房成品，可以委托酒店管理集團(tuán)管理，為業(yè)主創(chuàng)造投資回報(bào)價(jià)值，需要時(shí)又可提供業(yè)主自助，最符合度假型客戶投資。2、養(yǎng)老型和休閑型效勞公寓，配合完善的配套設(shè)施和物業(yè)效勞，適合養(yǎng)老常住和經(jīng)常性休閑居住。適合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品形態(tài)工程平面規(guī)劃方案根據(jù)地形特征，布局一棟全海景酒店式公寓和三棟高尚海景公寓，圍合式的布局方式，即可實(shí)現(xiàn)土地的最正確利用，也便于形成中央水景園林，建設(shè)集生態(tài)泳池、戶外健身中心、兒童活動(dòng)中心、老年休閑中心、咖啡茶語(yǔ)等多種功能于一體的泛生態(tài)會(huì)所。1、酒店型管理：委托知名酒店管理集團(tuán)管理，實(shí)現(xiàn)日常經(jīng)營(yíng)的投資回報(bào)。業(yè)主自住也可享受尊崇的酒店式效勞。2、全海景：最大化發(fā)揮工程資源價(jià)值。3、精裝修成品：參照酒店管理集團(tuán)對(duì)成品住房的裝修標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一化裝修及管理標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)即買即住的便利。酒店式公寓的設(shè)計(jì)要點(diǎn)水滴狀酒店公寓，每層19套公寓戶戶全視野海景，面積從55平方米到90平方米，層高4.8米，贈(zèng)送躍式局部面積。同時(shí)公寓中庭挑空，保證每戶良好的采光通風(fēng)。酒店式公寓戶型圖一層平面躍層平面〔贈(zèng)送〕酒店式公寓全海景視野分析圖酒店式公寓精裝修示意圖酒店式公寓的裝修風(fēng)格有多樣選擇，如現(xiàn)代中式、現(xiàn)代簡(jiǎn)約、簡(jiǎn)約歐式等。但不管何種風(fēng)格都適宜以簡(jiǎn)潔大方的風(fēng)格為主，講究居住的舒適性和藝術(shù)美感，不需追求豪華，也不需要過(guò)多的裝飾點(diǎn)綴。比較知名的海景公寓酒店如三亞的天域酒店、國(guó)光酒店式度假公寓等，裝飾風(fēng)格均如此。酒店式公寓精裝修示意圖客廳裝飾風(fēng)格示意酒店式公寓精裝修示意圖簡(jiǎn)餐廳裝飾風(fēng)格示意酒店式公寓精裝修示意圖臥室裝飾風(fēng)格示意酒店式公寓精裝修示意圖臥室改SOHU辦公示意酒店式公寓精裝修示意圖躍式樓梯裝飾風(fēng)格示意酒店式公寓精裝修示意圖洗手間裝飾風(fēng)格示意1、養(yǎng)老居住或休閑居住以兩口或三口之家為主，兼顧五口之家。休閑養(yǎng)老性效勞公寓戶型適宜以兩室兩廳和三室兩廳為主，兼顧局部四室兩廳。2、全海景：最大化發(fā)揮工程資源價(jià)值3、自住型公寓對(duì)裝修有較強(qiáng)的個(gè)人偏好，適合以毛坯交付為主?？紤]局部休閑居住客戶精裝成品需求的裝修效勞。4、需要較為豐富的休閑及生活配套設(shè)施。休閑養(yǎng)老性效勞公寓的設(shè)計(jì)要點(diǎn)休閑養(yǎng)老型效勞公寓，呈點(diǎn)式如機(jī)翼般展開(kāi)，以三室兩廳戶型為主，建筑面積從125平方米到159平方米，每戶向海方向設(shè)大面積弧形觀景陽(yáng)臺(tái)，最大限度開(kāi)拓觀海視野。公寓兩側(cè)建設(shè)6至8層電梯公寓，面積60至90平方米，以兩室兩廳戶型為主。普通公寓全海景視野分析圖工程園林景觀及配套設(shè)施工程建筑首層全部架空，形成通透的景觀空間。精選200余種亞熱帶特色植物，配合中央景觀水系，創(chuàng)立15000m2風(fēng)情園林。室外游泳健身中心、老年活動(dòng)中心、兒童嬉樂(lè)中心、咖啡茶館、效勞性酒吧、生活效勞商業(yè)、2000m2綜合休閑會(huì)所等一應(yīng)俱全，為業(yè)主提供賞心悅目的生活環(huán)境和周到全面的生活效勞。第四局部工程的資本運(yùn)作概述工程開(kāi)發(fā)的資金需求項(xiàng)目建筑面積單位綜合成本（不含稅）分項(xiàng)總成本土地成本42畝100萬(wàn)元/畝4200萬(wàn)元高層單元48000m22400元/m21.152億元多層單元8500m21600元/m21360萬(wàn)元酒店公寓34000m24800元/m21.632億元商業(yè)面積5500m24200元/m22310萬(wàn)元地下室24000m23200元/m27680萬(wàn)元合計(jì)120000m23090元/m24.34億元以上本錢數(shù)據(jù)僅為估算數(shù)據(jù)。工程資金投入的階段劃分及融資方式時(shí)段資金用途需求總額融資渠道土地摘牌土地競(jìng)拍保證金1000萬(wàn)元內(nèi)部認(rèn)籌土地出讓金約3200萬(wàn)元內(nèi)部認(rèn)籌抵押貸款開(kāi)盤前施工期設(shè)計(jì)、報(bào)建等約2000萬(wàn)元抵押貸款及對(duì)外融資建設(shè)成本約1.4億部分對(duì)外融資部分施工企業(yè)墊資開(kāi)盤后營(yíng)銷期建設(shè)成本約2.32億元銷售收入滾動(dòng)投入營(yíng)銷、稅收等約5000萬(wàn)元本資金投入的階段劃分及融資方式僅供參考，實(shí)現(xiàn)良好的營(yíng)銷是資金流動(dòng)的最優(yōu)方式。第五局部工程的營(yíng)銷推廣思路營(yíng)銷三步曲：良好的現(xiàn)場(chǎng)形象是營(yíng)銷制勝的第一步?？蛻魜?lái)了，就要能吸引他留住?？茖W(xué)有效的傳播渠道和工程產(chǎn)品形象的良好塑造是營(yíng)銷制勝的第二步。讓每一個(gè)目標(biāo)客戶都知道北海有一個(gè)度假養(yǎng)生佳地——融富港灣。準(zhǔn)確有效的客戶效勞是營(yíng)銷制勝的第三步?？蛻舫錆M希望而來(lái)，就要讓客戶滿心愉悅的買。營(yíng)銷就是把產(chǎn)品的口碑傳出去，把客戶吸引過(guò)來(lái)，讓客戶購(gòu)置需要說(shuō)明的是，營(yíng)銷只是一種后期推廣和銷售的策略效勞，但不是萬(wàn)能。良好的工程品質(zhì)是營(yíng)銷制勝的根底。對(duì)現(xiàn)場(chǎng)形象的高標(biāo)準(zhǔn)要求、產(chǎn)品的建筑質(zhì)量、產(chǎn)品形象的良好塑造和有效的客戶效勞等都是工程品質(zhì)創(chuàng)造的重要組成局部。1、及時(shí)建立現(xiàn)場(chǎng)售樓中心，處理全國(guó)銷售業(yè)務(wù)。售樓中心需良好的視覺(jué)形象，售樓員需良好的業(yè)務(wù)素質(zhì)。2、先創(chuàng)立立示范環(huán)境，客戶來(lái)了，看到的不能是混雜的建筑工地，而是一處景。3、及時(shí)完成精裝修樣板房，讓每一個(gè)客戶能感覺(jué)到未來(lái)的幸福生活模樣。4、工地形象，文明施工很重要，良好的現(xiàn)場(chǎng)形象、優(yōu)美的看房通道，能增強(qiáng)業(yè)主的品質(zhì)感和購(gòu)置信心?！尙F(xiàn)場(chǎng)的美好形象吸引和留住每一個(gè)到訪的客戶。三部曲之一：現(xiàn)場(chǎng)形象建立全國(guó)性的傳播渠道，是第一要素。1、媒體組合：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)、21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道、時(shí)尚旅游、南方航空、新地產(chǎn)等全國(guó)性報(bào)刊雜志的統(tǒng)一投放。2、創(chuàng)立工程網(wǎng)站，鏈接搜房網(wǎng)、新浪網(wǎng)等全國(guó)性專業(yè)網(wǎng)站并投放相應(yīng)廣告。……三部曲之二：傳播渠道建立區(qū)域性的傳播渠道，是第二要素。1、典型區(qū)域主流媒體的選擇性投放。2、參與區(qū)域房展等專業(yè)性市場(chǎng)活動(dòng)。3、典型區(qū)域營(yíng)銷中心的創(chuàng)立。4、國(guó)內(nèi)連鎖旅行社合作，在旅游車投放工程廣告冊(cè)，并在客戶需要時(shí)提供導(dǎo)購(gòu)效勞。……三部曲之二：傳播渠道建立外鄉(xiāng)性的傳播渠道，是第三要素。1、北海市機(jī)場(chǎng)高速、東海岸大道、銀灘大道等主要干道及城市主要景點(diǎn)的戶外大牌、道旗投放。2、地方主流報(bào)刊媒體的選擇性投放。3、機(jī)場(chǎng)、機(jī)場(chǎng)大巴、相關(guān)旅游巴士的平面及多媒體廣告投放。4、地方主要酒店、消費(fèi)場(chǎng)所的DM投放。5、相關(guān)主題活動(dòng)的舉行?！壳簜鞑デ廊壳籂I(yíng)銷效勞營(yíng)銷服務(wù)點(diǎn)對(duì)點(diǎn)銷售區(qū)域性銷售關(guān)聯(lián)企業(yè)推銷內(nèi)部認(rèn)籌區(qū)域性市場(chǎng)布點(diǎn)銷售｛｛工程開(kāi)盤前籌集前期啟動(dòng)資金的的一種優(yōu)惠銷售模式。1、內(nèi)部認(rèn)籌一定要有優(yōu)惠的價(jià)格，但也要高于本錢。2、內(nèi)部認(rèn)籌針對(duì)內(nèi)部職工、家屬及關(guān)聯(lián)企業(yè)、團(tuán)體、區(qū)域性銷售市場(chǎng)等組織實(shí)施。2、結(jié)合北?，F(xiàn)行房?jī)r(jià)水平、工程產(chǎn)品品質(zhì)定位等因素，可考慮工程高層公寓海景房局部售價(jià)4000至8000元/平米，酒店式公寓8000至12000元/平米，內(nèi)部認(rèn)籌優(yōu)惠價(jià)那么可按高層公寓3200元/平米起價(jià)，酒店式公寓6500元/平米起價(jià)。3、內(nèi)部認(rèn)籌的量需要根據(jù)工程前期的實(shí)際資金需要確定，資金缺口大那么多認(rèn)籌，資金缺口小那么少認(rèn)籌。三部曲之三：內(nèi)部