基于供求定理對(duì)地產(chǎn)景觀施工成本影響因素的研究

引言：我國(guó)內(nèi)地的地產(chǎn)景觀伴隨著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，自1998年首先從珠三角地區(qū)興起，進(jìn)入21世紀(jì)后，逐步在全國(guó)范圍內(nèi)發(fā)展起來(lái)。地產(chǎn)景觀在這二十多年的發(fā)展中，大致經(jīng)歷了起步期、爆發(fā)期、平穩(wěn)期三個(gè)階段。自2015年地產(chǎn)景觀施工進(jìn)入了平穩(wěn)期，施工涉及的各種專項(xiàng)費(fèi)用、人工價(jià)格、材料的價(jià)格相對(duì)透明，但隨著2020年新冠疫情在全球范圍的爆發(fā)，造成原材料供應(yīng)鏈的緊缺加劇，致使相關(guān)材料及人工較疫情發(fā)生前有較大幅度的上升，作者基于管理經(jīng)濟(jì)學(xué)供求關(guān)系的理論，從材料價(jià)格、人工費(fèi)價(jià)格等方面，分析了地產(chǎn)項(xiàng)目景觀施工成本上升的主要原因，并給出相關(guān)的建議策略。1.地產(chǎn)景觀施工成本計(jì)價(jià)依據(jù)二十多年的地產(chǎn)景觀業(yè)發(fā)展，其施工成本的計(jì)算、核算也經(jīng)歷了從無(wú)到有、從模糊到清晰；行業(yè)從不規(guī)范到規(guī)范，最后形成相對(duì)穩(wěn)定的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)。景觀成本隨著景觀涵蓋內(nèi)容不斷豐富與擴(kuò)充，從單純植物(喬、灌、地被、草坪、花卉)+水景+地形擴(kuò)展到土石方工程、各類鋪裝、燈光、水景、健身科技產(chǎn)品等，各種景觀材料與專項(xiàng)成本也從不透明、利潤(rùn)率高逐漸發(fā)展到市場(chǎng)相對(duì)透明、利潤(rùn)率低的理性回歸。當(dāng)前，我國(guó)工程行業(yè)工程成本計(jì)價(jià)模式是：定額計(jì)價(jià)和工程量清單計(jì)價(jià)，其中定額計(jì)價(jià)是我國(guó)原先學(xué)習(xí)蘇聯(lián)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)而形成的，定額直接費(fèi)采用套取國(guó)家或地方的預(yù)算定額求的，在以定額直接費(fèi)為基礎(chǔ)乘以費(fèi)用定額的相應(yīng)費(fèi)率再加上材料差價(jià)等，最終確定工程的造價(jià)。地產(chǎn)景觀工程屬于建筑行業(yè)，因而造價(jià)取費(fèi)計(jì)算也遵循上述兩個(gè)規(guī)范。1.1地產(chǎn)項(xiàng)目景觀成本的費(fèi)用組成結(jié)構(gòu)1.1.1定額計(jì)價(jià)模式的造價(jià)計(jì)算依據(jù)目前我國(guó)現(xiàn)行的《建筑安裝工程費(fèi)用項(xiàng)目組成》(建標(biāo){2013}44號(hào)文)，按費(fèi)用構(gòu)成要素組成劃分為人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)具使用費(fèi)、企業(yè)管理費(fèi)、利潤(rùn)、規(guī)費(fèi)和稅金。地產(chǎn)項(xiàng)目景觀成本費(fèi)用計(jì)算公式如下：項(xiàng)目工程造價(jià)=(人工費(fèi)+材料費(fèi)+施工機(jī)具費(fèi))×(1+企業(yè)管理費(fèi)費(fèi)率)×(1+利潤(rùn)率)+規(guī)費(fèi)+稅金其中：人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)具費(fèi)之和為工程直接費(fèi)，作為企業(yè)管理費(fèi)、利潤(rùn)和稅金的取費(fèi)基數(shù)，工程直接費(fèi)是隨市場(chǎng)變動(dòng)而變化的部分；企業(yè)管理費(fèi)、利潤(rùn)率、規(guī)費(fèi)與稅金都有明確的取費(fèi)費(fèi)率，且規(guī)費(fèi)和稅金不得作為競(jìng)爭(zhēng)性費(fèi)用。因此，影響項(xiàng)目工程造價(jià)變動(dòng)的部分即為工程直接費(fèi)。1.1.2工程量清單計(jì)價(jià)模式的造價(jià)計(jì)算依據(jù)《建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范》(GB50500-2013)，單位工程造價(jià)=分部分項(xiàng)工程費(fèi)+措施項(xiàng)目費(fèi)+其他項(xiàng)目費(fèi)+規(guī)費(fèi)+稅金，其中分部分項(xiàng)工程費(fèi)=分部分項(xiàng)工程量×綜合單價(jià)；措施項(xiàng)目費(fèi)=措施項(xiàng)目工程量×綜合單價(jià)；其他項(xiàng)目費(fèi)包括：暫列金額、計(jì)日工、總承包服務(wù)費(fèi)、暫估價(jià)，是幾項(xiàng)列在預(yù)算表中的項(xiàng)目固定金額。綜合單價(jià)是以人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)具費(fèi)三項(xiàng)之和為基數(shù)，再加上企業(yè)管理費(fèi)、利潤(rùn)以及一定范圍的風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用。規(guī)費(fèi)和稅金按照政策要求，不得作為競(jìng)爭(zhēng)性費(fèi)用。從公式中看出，分部分項(xiàng)工程量是業(yè)主方提供的，數(shù)據(jù)是固定。影響項(xiàng)目工程造價(jià)變動(dòng)的內(nèi)容為人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)具費(fèi)之和。1.1.3兩種計(jì)費(fèi)模式下隨市場(chǎng)變動(dòng)的要素從1.1.1和1.1.2分析，不難看出兩種造價(jià)計(jì)算方式中，計(jì)費(fèi)基數(shù)主要是人工費(fèi)、材料費(fèi)與施工機(jī)具費(fèi)，其他都是依據(jù)三者之和來(lái)分別按規(guī)定的計(jì)費(fèi)費(fèi)率取費(fèi)，因此，地產(chǎn)景觀工程造價(jià)費(fèi)用跟隨市場(chǎng)價(jià)格變化的最主要是人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)具費(fèi)三項(xiàng)(雕塑等藝術(shù)品費(fèi)用因創(chuàng)意等因素，一般列為專項(xiàng)費(fèi)用，單獨(dú)核算，且藝術(shù)品也受材料價(jià)格的影響)。1.2影響人工費(fèi)、材料費(fèi)與施工機(jī)具費(fèi)的市場(chǎng)環(huán)境因素按照1.1項(xiàng)分析，影響地產(chǎn)景觀施工成本的關(guān)鍵因素主要是人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)具費(fèi)，三者的變化引起取費(fèi)基數(shù)變化，進(jìn)而影響地產(chǎn)景觀施工造價(jià)的變化。1.2.1人工費(fèi)含義及計(jì)算人工費(fèi)，指列入概算定額的直接從事建筑安裝(景觀)工程施工的生產(chǎn)工人和附屬輔助生產(chǎn)單位的工人開(kāi)支的各項(xiàng)費(fèi)用，包含基本工資、輔助工資、工資性質(zhì)津貼、交通補(bǔ)助和勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)，以及養(yǎng)老保險(xiǎn)和醫(yī)療保險(xiǎn)。人工費(fèi)計(jì)算公式為：人工費(fèi)=∑(工日消耗量×日工資單價(jià))。1.2.2材料費(fèi)含義及計(jì)算材料費(fèi)單價(jià)包括材料原價(jià)(或供應(yīng)價(jià)格)、運(yùn)雜費(fèi)、運(yùn)輸損耗費(fèi)、保管費(fèi)、采購(gòu)及保管費(fèi)。包括:采購(gòu)費(fèi)、倉(cāng)儲(chǔ)費(fèi)、工地保管費(fèi)、倉(cāng)儲(chǔ)損耗。其計(jì)算公式為：材料基價(jià)=[(供應(yīng)價(jià)格+運(yùn)雜費(fèi))×(1+運(yùn)輸損耗率[1])]×(1+采購(gòu)保險(xiǎn)費(fèi)率)。1.2.3施工機(jī)具費(fèi)含義及計(jì)算施工機(jī)具費(fèi)是指使用施工機(jī)械、機(jī)具作業(yè)所發(fā)生的使用費(fèi)及機(jī)械安拆費(fèi)和場(chǎng)外運(yùn)費(fèi)。計(jì)算公式：施工機(jī)具費(fèi)=施工機(jī)械臺(tái)班消耗量×機(jī)械臺(tái)班單價(jià)，臺(tái)班單價(jià)包含臺(tái)班折舊費(fèi)、大修費(fèi)、經(jīng)常修理費(fèi)、安拆、燃料費(fèi)及臺(tái)辦人工費(fèi)。2.供求定理的含義供求定理是指商品需求與供給量的變化會(huì)使商品的市場(chǎng)價(jià)格發(fā)生變化。當(dāng)需求變化率大于供給量變化率時(shí)，價(jià)格上升；當(dāng)需求變化率小于供給量變化率時(shí)，價(jià)格下降。需求的變動(dòng)方向與市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)方向與市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)方向相同；供給量的變動(dòng)方向與市場(chǎng)價(jià)格方向相反。圖1需求量的變化價(jià)格變化引起的需求數(shù)量變化需求曲線上點(diǎn)的移動(dòng)圖2供給量的變化價(jià)格變化引起的供給數(shù)量變化供給曲線上點(diǎn)的移動(dòng)2.1供求定理對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目景觀施工成本的影響2.1.1影響地產(chǎn)景觀施工人工費(fèi)價(jià)格浮動(dòng)的主要因素（1）較長(zhǎng)期以來(lái)形成的結(jié)構(gòu)性勞動(dòng)力短缺。景觀施工行業(yè)在我國(guó)起步較晚，雇傭工人多為短期工多、長(zhǎng)期工少；中老年工人多、青年工人少；工人工資較低，久而久之，愿意從事景觀施工的人少，青壯年則更少，這就造成人工費(fèi)的價(jià)格浮動(dòng)。（2）季節(jié)性施工因素。地產(chǎn)景觀施工由于地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)間需求以及主要材料—苗木施工有季節(jié)性因素影響，有時(shí)反季節(jié)施工，造成市場(chǎng)短期用工數(shù)量急劇增加，人工費(fèi)自然隨需求增多而增加；但到了地產(chǎn)施工間歇期，人工費(fèi)價(jià)格又有所下降，人工流動(dòng)性較大。（3）施工周期短的因素。由于多數(shù)地產(chǎn)景觀工程施工周期較短，一般多為三至六個(gè)月施工周期，超過(guò)一年的很少(除非非施工因素導(dǎo)致的停工)，工人工作的延續(xù)性、穩(wěn)定性受到影響，因而造成人工費(fèi)費(fèi)用高，造成價(jià)格浮動(dòng)大。（4）跨地域用工、人員流動(dòng)成本因素。由于地產(chǎn)景觀施工中普通工多、技術(shù)工少，本土化用工難以解決，需要跨地區(qū)用工，這也直接影響了人工費(fèi)的較大浮動(dòng)。（5）新冠疫情因素的影響。因新冠疫情的影響人員跨地域流動(dòng)、施工間斷不連續(xù)以及為疫情防護(hù)等因素，增加了施工企業(yè)用人的成本。（6）勞動(dòng)力政策的影響。隨著社會(huì)法制的健全與國(guó)家一系列完善勞動(dòng)者、農(nóng)民工保障與福利政策的出臺(tái)，用工企業(yè)需要為施工工人繳納較為完善的社保及商業(yè)保險(xiǎn)，因此，其用工成本也面臨不斷抬升的壓力。（7）社會(huì)平均工資水平因素影響。社會(huì)平均工資水平取決于國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。歸功于我國(guó)改革開(kāi)放以來(lái)經(jīng)濟(jì)迅速增長(zhǎng)，社會(huì)平均工資也有大幅增長(zhǎng)，各地方的最低工資標(biāo)準(zhǔn)不斷增加，從而導(dǎo)致人工費(fèi)價(jià)格有一定程度的提高。2.1.2影響地產(chǎn)景觀施工材料費(fèi)價(jià)格浮動(dòng)的主要因素（1）市場(chǎng)的需求因素具體表現(xiàn)在某地區(qū)或某個(gè)城市在同一段時(shí)間內(nèi)景觀工程集中開(kāi)工、施工的數(shù)量多少，決定了景觀施工材料需求量的供需關(guān)系，也進(jìn)而影響材料費(fèi)價(jià)格的浮動(dòng)。（2）政府出臺(tái)的相關(guān)政策因素影響。如2021年年初的政府出臺(tái)的“退林還耕”政策--《關(guān)于堅(jiān)決制止耕地“非農(nóng)化”行為的通知》，明確提出：嚴(yán)禁違規(guī)占用耕地綠化造林、嚴(yán)禁超標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)綠色通道、嚴(yán)禁違規(guī)占用耕地挖湖造景。相關(guān)一些地方強(qiáng)行收回苗圃用地，短期造成苗木供應(yīng)量猛增，供應(yīng)量過(guò)大，造成市場(chǎng)價(jià)格下降。（3）跨地區(qū)、跨境供應(yīng)鏈因素。一些地產(chǎn)景觀施工材料如木材、石材、苗木等材料跨地區(qū)運(yùn)輸、個(gè)別景觀工程則跨境運(yùn)輸(用到進(jìn)口石材、金屬材料)，供應(yīng)鏈跨地區(qū)、跨境運(yùn)輸，運(yùn)輸成本高低，一定程度影響地產(chǎn)景觀材料的價(jià)格的浮動(dòng)。（4）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的因素。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性產(chǎn)品多，如對(duì)特定的某種石材需求、主力苗木需求量、某一個(gè)品種的苗木的需求量大小，也直接影響其材料費(fèi)價(jià)格的變動(dòng)。（5）技術(shù)水平提高因素。技術(shù)水平提高，助力生產(chǎn)力提高，影響一些科技含量的材料、產(chǎn)品價(jià)格下降。比如景觀燈具，目前市場(chǎng)上的景觀燈具產(chǎn)品種類豐富多樣、功能強(qiáng)大，價(jià)格比以前有所下降。（6）新冠疫情的因素。新冠疫情在全世界陸續(xù)蔓延，直接影響了地產(chǎn)景觀材料、產(chǎn)品供應(yīng)鏈的跨地區(qū)、跨境流通，材料供貨周期長(zhǎng)，成本增加，同時(shí)又增加了防護(hù)和消殺成本。2.1.3影響地產(chǎn)景觀施工機(jī)具費(fèi)價(jià)格變動(dòng)的因素（1）市場(chǎng)的需求因素。具體表現(xiàn)在某地區(qū)或城市在一段時(shí)間內(nèi)地產(chǎn)景觀工程開(kāi)工數(shù)量、施工的數(shù)量以及市場(chǎng)上租賃機(jī)械等供給量。（2）燃油價(jià)格及機(jī)械更新的因素對(duì)于機(jī)具使用費(fèi)臺(tái)班有或多或少的影響，造成價(jià)格浮動(dòng)。（3）其他基建項(xiàng)目和建筑業(yè)施工同期或檔期開(kāi)工數(shù)量多少，對(duì)地產(chǎn)景觀施工機(jī)具費(fèi)價(jià)格變動(dòng)起到間接的影響。相對(duì)于人工費(fèi)和材料費(fèi)，景觀施工機(jī)具使用費(fèi)在近些年的市場(chǎng)環(huán)境中，臺(tái)班價(jià)格浮動(dòng)還算不大，進(jìn)而對(duì)施工成本影響也不算大。2.2管理經(jīng)濟(jì)學(xué)中供求定理理論的一般性原理市場(chǎng)價(jià)格對(duì)經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)作用主要體現(xiàn)在三方面：（1）價(jià)格傳遞信息；傳遞資源的稀缺情況(物以稀為貴)；（2）價(jià)格調(diào)整生產(chǎn)和消費(fèi)活動(dòng)；（3）價(jià)格實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化配置。2.3基于供求定理理論對(duì)影響地產(chǎn)景觀造價(jià)的關(guān)鍵要素控制的策略正如上文2.1和2.2章節(jié)分析，受市場(chǎng)各種因素及政策環(huán)境影響，對(duì)地產(chǎn)景觀施工成本影響最為關(guān)鍵的三方面：人工費(fèi)、材料費(fèi)和施工機(jī)具使用費(fèi)。對(duì)于施工單位來(lái)說(shuō)，控制項(xiàng)目景觀施工成本，要重點(diǎn)管控好以上三方面內(nèi)容，從管理經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來(lái)看，也尤為重要。針對(duì)以上痛點(diǎn)，我認(rèn)為可從如下幾方面策略進(jìn)行管控：2.3.1投標(biāo)階段考慮市場(chǎng)的供求情況圖3供給不變，需求變動(dòng)對(duì)均衡價(jià)格的影響對(duì)一個(gè)地產(chǎn)景觀項(xiàng)目，施工單位應(yīng)在投標(biāo)期間應(yīng)將項(xiàng)目的位置、所處市場(chǎng)環(huán)境以及業(yè)主方、圖紙需求徹徹底底弄清楚。按圖紙做好核算、計(jì)算，結(jié)合工期，準(zhǔn)確得列出人工資源需求、材料需求量以及施工機(jī)械機(jī)具需求，同時(shí)按照相關(guān)造價(jià)法律和規(guī)范做好投標(biāo)估算價(jià)。項(xiàng)目經(jīng)理按采購(gòu)及市場(chǎng)部門(mén)對(duì)所需的人工、材料、施工機(jī)械分別進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，多方面對(duì)比，摸清楚當(dāng)前人工資源市場(chǎng)需求和供應(yīng)情況；對(duì)材料資源的供應(yīng)場(chǎng)地、廠家以及影響供應(yīng)鏈的政策環(huán)境進(jìn)行評(píng)估預(yù)測(cè)，對(duì)一些供應(yīng)鏈較長(zhǎng)或供應(yīng)周期長(zhǎng)的重要材料物資與機(jī)具，可以與供貨商(租賃商)簽訂期貨合同，提早鎖定重要材料價(jià)格。2.3.2進(jìn)場(chǎng)及施工階段的施工供應(yīng)策略一旦中標(biāo)后，盡快與業(yè)主方簽訂施工合同，確定施工進(jìn)場(chǎng)時(shí)間，提早招募已經(jīng)做好市場(chǎng)調(diào)研的工種工人、按施工計(jì)劃和工序有組織進(jìn)場(chǎng)。對(duì)需求材料根據(jù)施工進(jìn)度計(jì)劃、運(yùn)輸距離和場(chǎng)地空間情況，做好進(jìn)貨組織計(jì)劃，對(duì)于材料最好選擇采購(gòu)費(fèi)和儲(chǔ)存費(fèi)之和最低的方案。對(duì)施工機(jī)械機(jī)具提早簽訂好租賃合同，確定臺(tái)班價(jià)格和服務(wù)周期，把臺(tái)班司機(jī)納入施工隊(duì)伍一同管理考核。2.3.3施工完畢及后期養(yǎng)護(hù)的策略由于地產(chǎn)景觀施工與其他建筑、市政類工程不同，水景設(shè)施需要試運(yùn)行、苗木需要養(yǎng)護(hù)一個(gè)周期(北方地區(qū)一般為一年)，因而需要在投標(biāo)階段就精算好設(shè)施運(yùn)營(yíng)短期工人成本費(fèi)用、長(zhǎng)期苗木養(yǎng)護(hù)期的人工成本費(fèi)用、物料費(fèi)用、納入投標(biāo)價(jià)格中。在施工收尾、進(jìn)入養(yǎng)護(hù)期間，精確做好用工量安排與養(yǎng)護(hù)物資高效利用，提高工人效率，從而節(jié)約成本。除了以上三個(gè)階段的管控措施，對(duì)施工單位來(lái)說(shuō)，針對(duì)人工、材料應(yīng)結(jié)合公司的經(jīng)營(yíng)，中標(biāo)情況、密切把握市場(chǎng)信息，建立較為長(zhǎng)期的應(yīng)對(duì)策略措施，比如對(duì)一些關(guān)鍵工種、技術(shù)工種，可以考慮簽訂長(zhǎng)期雇傭合同，根據(jù)國(guó)家政策給予穩(wěn)定的薪資福利；對(duì)施工需求的普通用工建議與人口輸出大省的勞務(wù)公司簽訂長(zhǎng)期、穩(wěn)定合同，避免因短期用工荒影響施工成本；對(duì)工程