房地產(chǎn)市場報告 -保利投顧+2023年11月沈陽房地產(chǎn)市場報告

POLYHARMONYPOLYHARMONY保利和潤11月市場月報11月市場逐漸尋底，全年成交已超過22年，有望實現(xiàn)筑底走穩(wěn)。POLYHARMON2023年11月2023年11月宏觀經(jīng)濟基本盤有所改善，但經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型仍有陣痛，投資、消費、出口以穩(wěn)為主，同時受房地產(chǎn)拖累，增長受限，預期長期處于寬松、擴張的政策之下經(jīng)濟運行CPI、PPI供銷兩端跌入負區(qū)間，供銷需求疲軟，有貨幣繼續(xù)寬松預期PMI指數(shù)微跌，持續(xù)處榮枯線以下，新訂單、從業(yè)人員等核心指標預期較差物價方面：消費物價CPI和生產(chǎn)物價PPI再次跌入負區(qū)間，ppi較前值下降0.4個點，cpi較前值下降0.3個點，供銷兩端均較為疲軟，貨幣有繼續(xù)寬松可能。PMI:11月30日我國官方PMI為49.4,比上月下降0.1個百分點，制造業(yè)景氣水平連續(xù)兩月至榮枯線下方，前值為46.5。其中生產(chǎn)PMI高于榮枯線水平，為50.7;新訂單下滑，原材料庫存指數(shù)、從業(yè)人員指數(shù)也低于臨界點，需求不足。GDP平減指數(shù)為貨幣政策重要觀測指標PMI走勢與核心指標類別波動情況?/312015/07/312017/02/282018/09/302020/04/30+中國官方PMI-O-PMI新訂單-O-PMI:生產(chǎn)-O-PMI:從業(yè)人員-O-PMI:供貨商配送時間增長動力-投資房地產(chǎn)、制造業(yè)投資維穩(wěn)，基建投資漲幅放緩房地產(chǎn)投資持續(xù)處于負區(qū)間，房投增長壓力較大固定投資累計增速同比提升2.9%,環(huán)比上月放緩0.2個百分點。其中制造業(yè)增速同比提升6.2%,與上月持平。基建同比增速8.27%,年尾增長放緩，發(fā)揮托底作用。房地產(chǎn)投資-7.8%,止跌走穩(wěn)，拖累經(jīng)濟嚴重，銷售市場疲軟的背景下，預計房投增長壓力較大。固定資產(chǎn)投資)固定資產(chǎn)投資同比投資完成額制造業(yè)，基建，房地產(chǎn)投資水平%O-制造業(yè)投資：累計同比-O-房地產(chǎn)投資：累計同比-O-基建投資：累計同比增長動力-消費消費受石油和汽車類消費拉動，連續(xù)三個月回升，消費同比明顯增長房地產(chǎn)相關(guān)家具、家電等消費回升至正增長，裝潢類仍較低迷社銷零售總額同比增長7.6%,持續(xù)恢復，較前值提升2.1個百分點回升明顯，其中汽車類消費提升11.4%,大幅上漲。地產(chǎn)相關(guān)消費類較前期有所改善，其中建筑裝潢-7.5%,較前值提升0.4個點，家電音像0.3%,上升0.9個點，步入正增長，家具2.9%,較前值下降0.2個點。社會消費品主要分項走勢分化房地產(chǎn)相關(guān)類消費零售額累計增速%-O-家具-O-家電音像-O-建筑裝潢增長動力-進出口增長動力-進出口出口有所回升，進口金額下滑，本月出口有所改善，但仍處回落階段11月進口大幅滑落，出口小幅回升。出口同比增速由前值-6.4%回升至0.5%,部分原因是去年高基數(shù)影響，未來出口壓力仍大。進口由前值3%下滑至-0.6%。土地沈陽2023年以來僅供應(yīng)9宗地塊，合計成交75萬m2,11月新掛牌2宗預計12萬m2,整體供應(yīng)仍低于往年水平。沈陽土地市場保利⑥和潤23年兩次土拍共成交9宗地塊，成交建面75萬m2,均為平臺托底；整體供應(yīng)較往年萎縮嚴重7月土地市場成交兩宗，建面21.4萬方，成交樓面價4249元/m2,10月再次成交7宗地塊，成交面積53.9萬m2,均為政府平臺托底。近兩年土地供銷萎縮嚴重，22年僅成交133萬方，同比-80%,預計23年成交持續(xù)下滑趨勢，低于22年水平。圖：2021-2023年度住宅用地供銷及樓面價走勢圖：2021.1-2023.10月度住宅用地供銷及樓面價走勢土地供應(yīng)土地成交—★—成交樓面價供應(yīng)面積樓面地價沈陽土地預計供應(yīng)情況保利⑥和潤2023年已成交9宗地塊，均為政府平臺兜底，11月新掛牌2宗地塊，總建面約約12.1萬方沈陽市已公告地塊共計11宗，目前已成交7塊總用建面約73萬m2,均為舊改平臺、地鐵集團托底，無溢價成交。11月新掛牌兩宗地塊，總建面約12.1萬方，其中高深東路南地塊為新市府熱門地塊，中海意向較為強烈。近兩年土地供應(yīng)成交量對比號(平方質(zhì)也例事高(元/建(元/建筑平方米)18南-1東要；用地界繩西至；沈中大街東側(cè)規(guī)劃綠線渾南區(qū)不小(應(yīng)取批復)7800萬幣或等值外幣22東系：渾河十六街面?zhèn)纫?guī)劃綠線北至；用地界線區(qū)不小1900萬幣或等值外幣23年預計供應(yīng)量大幅縮減注：美于裝配式建統(tǒng)及成品住宅建設(shè)要求詳見《比陽市人民政府辦公蜜關(guān)于印發(fā)沈同市大力發(fā)展裝配式建筑工作方案的通加》(沈政辦發(fā)[20210預計供應(yīng)實際供應(yīng)實際成交■2022年■2023年市場11月市場逐漸筑底，下滑幅度趨緩，主要以沈北遠郊下滑為主，近郊及主城較為堅挺；沈陽庫存已至歷年最低，主要成交市場呈現(xiàn)出低總價、剛需剛改面積需求為主。行業(yè)現(xiàn)行政策沈陽目前已“回歸市場”,整體政策限制已全部解除，利率、貸款政策等也均為歷年最寬松水平，后續(xù)繼續(xù)放寬空間已較小，當下市場條件下，預計維持較寬松水平。類別時間利率全市9月5日首套3.7%,二套4.4%公積金全市2023年9月2023年9月起款”。限購取消2023年9月2023年9月起，①取消二環(huán)內(nèi)限購，自2018年以來首次全面放開全域限購；限貸全市2023年9月2023年9月起，①認房不認貸；②降低商貸首付比例：首套20%、二套30%限售取消2023年9月成交易過戶11月市場延續(xù)下行趨勢，商品房成交量價小幅下跌，市場逐漸筑底11月商品房供應(yīng)面積12.69萬m2,環(huán)比下跌17%,同比上漲13%;成交34.87萬m2,環(huán)比下跌2%,同比下跌38%;成交均價10923元/m2,環(huán)比下跌8%,同比持平0%。2021.10-2023.11沈陽商品房供銷走勢新增供應(yīng)面積/萬m2成交面積/萬m2………月均成交/萬m2——成交均價數(shù)據(jù)來源：新峰系統(tǒng)，剔除集中備案商品住宅商品住宅公寓商業(yè)/辦公均價：8753元/m2t11月住宅熱度延續(xù)上月走勢，供銷價環(huán)比小幅下跌，總量低于全年成交月均值，底部運行環(huán)比下跌16%,同比上漲48%;成交29萬m2,環(huán)比下跌1%,同比下跌40%;成交均價10992元/m2,環(huán)比下跌4%,同比上漲4%。市場成交量持續(xù)保持低位，低于今年成交月均值。2021.10-2023.11沈陽商品住宅月度供銷情況新增供應(yīng)面積/萬m2成交面積/萬m2………成交均價5成交量成交量成交均價10992元/m2數(shù)據(jù)來源：新峰系統(tǒng)，剔除集中備案沈陽渾南供銷主力，沈北成交有所下滑，鐵西成交小幅上漲全市整體市場供應(yīng)不足，僅蘇家屯供大于求，其他區(qū)域均供小于求；成交以渾南區(qū)為第一梯隊，市場容量均7.7萬m2,沈北、10月各區(qū)成交熱力分布10月各區(qū)成交熱力分布姑姑剛改改善市場為主剛改改善市場為主面積改善需求最高，但整體承價能力有限，市場呈現(xiàn)出低總價、剛需剛改面積需求為主。2023年11月商品住宅成交結(jié)構(gòu)(按面積段)2023年11月商品住宅成交結(jié)構(gòu)(按總價段)■套數(shù)■套數(shù)數(shù)據(jù)來源：新峰系統(tǒng)商品住宅存量去庫存，去化速度放緩，去化周期19個月，其中皇姑去化周期最短為9個月11月商品住宅存量新低，但去化速度放緩，去化周期19個月，持續(xù)去庫存。分區(qū)域看，以渾南、沈北、于洪三區(qū)存量最多，和平去化周期最長39個月、其次是沈河24個月、渾南22個月?；使脜^(qū)去化周期最短為9個月。沈陽商品住宅庫存走勢2015年2014年2019年2018年2015年2014年2019年2018年2016年2020年2021年2022年2023年數(shù)據(jù)來源；新峰系統(tǒng)標桿房企-月度品牌房企沖刺金九銀十，華潤萬科保利占據(jù)前三，匯置、嘉里跌出前十表：10月沈陽TOP10房企金額排名表：11月沈陽TOP10房企金額排名排名備案金額(萬)1華潤2保利3萬科4龍湖5新世界6嘉里建設(shè)7金地8大悅城控股9招商蛇口匯置市占率：55%數(shù)據(jù)來源：新峰系統(tǒng)，剔除集中備案。排名備案金額(萬)1華潤2萬科3保利4龍湖5金地6旭輝7招商蛇口8新世界9美的置業(yè)華發(fā)市占率：49%排行排行項目(元/m2)1悅景新世界2嘉里雅頌閣3華潤置地榮華府4金地江山風華5招商公園18726保利天匯7保利大都會8萬科渾南新都心9保利云上華潤置地時代之城1-11月TOP10銷冠悅景新世界，累計成交金額12.9億，11月熱銷延續(xù)，占據(jù)榜首；項目銷售金額成交均價(元/m2)套均總價(萬)1悅景新世界2保利天匯3華潤置地榮華府4沈陽環(huán)球港灣5華潤置地時代之城6仁恒公園世紀7美的君蘭江山8嘉里雅頌閣9華潤琨瑜府中旅萬科城數(shù)據(jù)來源：新峰系統(tǒng)，剔除集中備案。趨勢預判及機會分析全年市場已成定局，預計市場有望在2024年完成筑底2023年11月后市場預判從12月政治局會議對明年經(jīng)濟定調(diào)來看，2024年政策總基調(diào)偏擴張、偏寬松、偏刺激，著力穩(wěn)增長穩(wěn)信心等“各種穩(wěn)”,GDP目標大概率定為5%左右的偏高水平，大方向是中央加杠桿、赤字率大概率高于3%;行業(yè)上2024為回歸市場首個完整年，限購、限價等多方面限制性條件已解除的年份，萬億資金支持三大工程保障房、城中村舊改、基建、地產(chǎn)融資“三個不低于”等宏觀政策，為行業(yè)穩(wěn)定提供持續(xù)支撐展望后市，預計市場有望在2024年完成筑底，當前經(jīng)濟修復的基礎(chǔ)仍不牢固，二手對新房沖擊的趨勢不可逆轉(zhuǎn)，房企信用風險仍未走出困境，房地產(chǎn)市場成交需視政策落地及經(jīng)濟恢復情況。樂觀來看，上半年經(jīng)濟恢復加速，政府刺激動作力度加碼，市場將在7、8月完成筑底，下半年同比有所上漲，較22年疫情期間及23年疫情放開首年成交量價有所恢復。悲觀來看，政策刺激實際反饋不明顯，整體市場延續(xù)23年量價下行趨勢，繼續(xù)尋底。但可預見的是，第一，經(jīng)濟修復背景下，地產(chǎn)機會是點狀的，波峰高度和持續(xù)時間將有所縮短，如二三月份小陽春、六月、九月等，提前準備，堅決去化。第二，二手房沖擊壓力仍在，經(jīng)濟修復下，客戶“加杠桿”一步到位預期降低，更愿意“避險”,要用好企業(yè)優(yōu)勢，如保利小貸，降低客戶購房門檻，打通買一賣一換房鏈條，釋放客戶購買力。第三，應(yīng)對客戶預期差，要做好長周期維護準備，客戶購房決策向后延期，需注重養(yǎng)客鎖客方法。研究咨詢-全流程研究咨詢服務(wù)擁有高學歷、高素質(zhì)專業(yè)研究團隊，形成“總部+區(qū)域+城市”研究體系，超1000人研究咨詢和策劃顧問力量，累計為2000多個項目提供前期顧問服務(wù)，在保利體系外，已與多個開發(fā)商開展市場化咨詢服務(wù)合作。宏觀與市場研究·調(diào)控政策變化與影