商貿(mào)大廈可行性研究報告

第一章項目概況 11.1項目概況 1 1 11.1.3項目位置及占地面積 11.1.4建設(shè)規(guī)模及主要建設(shè)內(nèi)容 11.1.5計劃投資額與資金來源 1 11.2主要經(jīng)濟技術(shù)指標 1第二章背景與現(xiàn)狀分析 32.1背景 32.2現(xiàn)狀分析 32.2.1大區(qū)位分析 32.2.2對本項目的未來定位的理解 42.2.3現(xiàn)狀分析 4第三章可行性研究報告的編制依據(jù)及范圍 53.1可行性研究報告編制依據(jù) 53.2可行性研究的范圍 51第四章項目選址及建設(shè)條件 64.1項目選址 64.2建設(shè)條件 64.3自然條件 6 74.3.2河流水系 84.3.3動植物 84.4社會經(jīng)濟基礎(chǔ) 9 9 9第五章項目建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容 5.1項目建設(shè)規(guī)模 5.2項目建設(shè)內(nèi)容 第六章項目組織管理機構(gòu)和項目實施的各階段管理重點 6.1建設(shè)單位及概況 6.1.2項目承擔單位概況 6.2項目實施的各階段 6.2.1建立項目實施管理機構(gòu) 2 6.2.3勘察設(shè)計 6.2.4施工準備 6.2.6竣工驗收 6.2.7項目實施進度計劃 第七章項目定位策劃 7.1策劃說明 7.2返租營銷與自售營銷的對比分析 7.3項目周邊的消費人流對本項目商業(yè)的支撐力分析 7.4購買商鋪主力分析 7.5大型商場進駐將對本項目商業(yè)帶來的機會點分析 7.6建對本項目商業(yè)帶來的機會點分析 7.7目市場銷售分析與定位 7.7.1寫字樓宏觀市場環(huán)境 7.7.2市場特征 7.8結(jié)論 第八章項目定位實施要點 8.1定位要素分析 38.1.1區(qū)位利好因素分析 8.2項目定位 8.3產(chǎn)品定位 8.4產(chǎn)品文化定位 8.5產(chǎn)品形象定位 8.6價格定位 第九章項目整體營銷策劃及營銷計劃 9.1項目整體策劃 9.1.2項目色調(diào) 9.1.4售樓現(xiàn)場 9.2項目功能策劃 9.2.1活動中心及其他 9.2.3增設(shè)多種物業(yè)服務(wù) 9.3項目銷售策略 9.4促銷推廣策劃 9.4.1擴大軟性宣傳影響力 4 9.5項目營銷方案 9.5.1營銷顧問 9.5.2營銷計劃 第十章項目整體規(guī)劃思路 10.1平面設(shè)計 10.2剖面設(shè)計 10.5景觀的垂直吸引力 第十一章項目投資估算 第十二章結(jié)論 1第一章項目概況1.1.1項目名稱1.1.3項目位置及占地面積1.1.4建設(shè)規(guī)模及主要建設(shè)內(nèi)容總建筑面積22.6萬平方米，其中)***為兩棟超高層筒中筒結(jié)構(gòu)建筑，每棟總高度118m,共，含裙房占地面積6000平方米，建筑面88m,占地面積平方米，共2層，設(shè)置2層地下室，建筑面積萬平方米。建筑占地面積為平方米。1.1.5計劃投資額與資金來源1.1.6建設(shè)周期1.2主要經(jīng)濟技術(shù)指標建設(shè)用地面積2總建筑面積建筑占地面積貿(mào)大廈(超高層)建筑面積(m2)占地面積(m2)務(wù)寫字樓(高層)建筑面積(m2)占地面積(m2)容積率建筑密度%3第二章背景與現(xiàn)狀分析隨著新一輪西部大開發(fā)的全面展開、***建設(shè)的全面啟動以及，特別是《***總體規(guī)劃(2010-2020年)》在國新辦新聞發(fā)布會上正式公布后，***建設(shè)正式列入國家戰(zhàn)略，***管理委員會正式成立，“一區(qū)五城”建設(shè)隨之迅速拉開帷幕。以大***地區(qū)實現(xiàn)多中心網(wǎng)絡(luò)化整體均衡發(fā)展為使命，通過工業(yè)化、現(xiàn)代化、城市化、田園化之間的互動、共振，把***打造成為***的優(yōu)先發(fā)展新城、核心引擎新城。規(guī)劃通過十年的開發(fā)建設(shè)，力爭“一年成名、五年成形、十年成就”,把***建設(shè)成為人居環(huán)境舒適優(yōu)美、現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展、產(chǎn)城田林和諧共生、工作出行高效便捷、基礎(chǔ)設(shè)施完備均等的***北部核心新城、功能新城，形成在西部具有重要影響力、在陜西具有強大集聚力和輻射帶動功能的一體化開發(fā)示范區(qū)。2.2現(xiàn)狀分析2.2.1大區(qū)位分析(3)以高端裝備制造、節(jié)能環(huán)保和地理信息產(chǎn)業(yè)為支柱的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌42.2.2對本項目的未來定位的理解(1)******以全新的規(guī)劃理念和發(fā)展模式建設(shè)***,使其成為中國未來新城建設(shè)的典范，推動提升***的城市品質(zhì)。2.2.3現(xiàn)狀分析5第三章可行性研究報告的編制依據(jù)及范圍3.1可行性研究報告編制依據(jù)d.據(jù)的有關(guān)現(xiàn)場測繪圖；e.地理、水文、地質(zhì)、經(jīng)濟、社會、環(huán)保等基礎(chǔ)資料。h.國家頒發(fā)的評價方法與參數(shù)，基準收益率、行業(yè)基準收益率、外匯影子匯率、價格換算參數(shù)。3.2可行性研究的范圍依據(jù)政府部門的批復(fù)和國家有關(guān)政策、規(guī)定，本報告主要從項目建設(shè)的背景，項目建設(shè)的必要性，建設(shè)地址選擇及建設(shè)條件，項目的建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容，環(huán)境保護、消防安全及節(jié)能，項目管理及實施計劃進度、項目投資及資金籌措，項目的社會經(jīng)濟效益等方面進行公正、客觀的描述，并進行研究論證，以確定項目是否可行。6第四章項目選址及建設(shè)條件以上，省市政府、***政府、***管委會都在政策上給予了優(yōu)質(zhì)的政策及配套，依法保護投資者的合法權(quán)益，該項目處在涇河南岸商業(yè)組團和居住片區(qū)中央，建設(shè)具備了天時、地利、人和等優(yōu)勢條件。地形地貌與地質(zhì)構(gòu)造***位于關(guān)中斷陷盆地中部，涇河與渭河交會處的涇河北岸一級(1)一級階地階地成東南方向展布，南北寬4.0km。地形平坦開闊，向南傾，坡度0.4%(西北高程391.0m,東南為376m)。在孟村至涇吳村，聶?quán)嵈逯翖铌P(guān)一帶地勢略低洼些，50年代以來，因引涇惠渠地表水大面積灌溉，地下水位升高，局部出現(xiàn)明水和鹽堿地。1958年以來，為排水而修筑兩條排水溝和打井開采地下水，致使地下水逐年下降。場地除了人工取土坑處有高差3m陡坡坎外，廣大地區(qū)無明顯陡坎。階地后緣與積沖洪積平原成緩坡相接，高差約10m。階地前緣與高漫灘的高差3m左右，坡度達2%。高漫灘寬0.6～1.2km,西北部高程375m,東南處高程370m,地形坡度平緩為0.12%。在高劉村南，楊關(guān)寨南(勘察區(qū)外)邊兩處高漫7灘被涇河水侵蝕成近直立陡崖，高出低漫灘6～8m,高出河床10m,岸邊崩塌較發(fā)育，屬于不穩(wěn)定岸邊。據(jù)訪問近50年來最高洪水位線不超過高漫灘陡岸上(高程368～370m),僅淹沒勘察區(qū)以外的漫灘外。故對勘察區(qū)無大的影響。階地沉積物由第四紀全新世素填土、沖擊風積黃土狀土、沖擊粉質(zhì)粘土、粉土、粉細紗和礫石層構(gòu)成，厚度0~20m,由南向北逐漸增厚。階地基座為中更新世沖湖積粉質(zhì)粘土夾薄層粉細中砂組成，揭露厚度10～20m.***位于渭河地塹北緣中段，岐山至富平斷裂帶兩側(cè)。地勢西北高、東南低。東西長37公里、南北寬27公里，海拔最高1614米，最低361米，垂直高差1253米。境內(nèi)北部和西北部系嵯峨山、北仲山、西鳳山及黃土臺塬。山區(qū)面積97平方公里，占全區(qū)的12.4%。地勢平坦，面積503平方公里，占全區(qū)總面積的64.5%。南部為黃土臺塬，位于涇河以南，塬面開闊，海拔為430—500米，面積180平方公里，占全區(qū)總面積的23.1%。濕陷系數(shù)0.015～0.109。一級階地廣大地區(qū)黃土濕陷總量△s=2.4~28,均少于30cm為I級(輕微)濕陷性黃土地基。西孫村西低洼地(68、73、74、75號孔)和高列村北(30、34號孔)為非濕陷性黃土地基。姬家莊南和西孫村局部地帶(66、67、88孔(#)濕陷量31.4-49.2cm,大于30cm,為Ⅱ級(中等)濕陷性黃土地帶。4.3.1氣候水文暖溫帶大陸性季風氣候，四季冷暖、干濕分明，冬季寒冷干燥，夏季炎熱多雨，降水量年際變化很大，七月、九月降水較為集中。年平均氣溫13℃,冬季(1月)最冷為一13.8℃,夏季最熱(7月)為840.9℃。年均降水量560.6毫米，最多降水量820.5毫米，最少為349.2毫米。日照時數(shù)年平均為2195.2小時，最多(8月)為241.6小時，最少(2月)為146.2小時。無霜期平均為213-225天，年主導風向為東北風。有旱澇災(zāi)害發(fā)生，并伴有暴雨、冰雹、大風和沙塵暴等災(zāi)害性天氣，春末秋初寒潮降溫造成凍害。4.3.2河流水系(1)植被油松、泡桐、楊樹、椿樹、榆樹、蘋果、梨、桃、柿子、杏、棗、葡萄、核桃等。并有歷史古稀樹種，松、柏、槐、楸、桐、柳、竹等。另有農(nóng)業(yè)植被和灌木草本植被。糧食作物可分為谷類類三小類。經(jīng)濟作物分為纖維、油料、藥材、蔬菜、其他等五小類。天然灌木草本植被主要分布在山荒溝的陰坡和梁峁的頂部，覆蓋度大約為40%-90%。主要灌木有酸棗、黃刺玫、六道木等，草本植物以白草、黃管草、茵陳蒿為主。(2)動物動物主要有牛、馬、驢、豬、羊、雞等，是“關(guān)中驢”、“秦川?！?、關(guān)中奶山羊的主要產(chǎn)地。9冬季平均風速及主導方向夏季平均風速及主導方向最大凍土深度最大積雪厚度年平均氣溫冬季(1月)最冷夏季最熱(7月)349.2毫米25米/秒(東北風)25米/秒(東南風)0.3米0.2米(最多(8月)為241.6小時，最少(2月)為146.2小時)無霜期平均213-225天4.4社會經(jīng)濟基礎(chǔ)4.4.1資源條件(4)水資源4.4.2經(jīng)濟現(xiàn)狀植迅速發(fā)展，梨棗、銀杏、沙紅桃等雜果種植日趨受歡迎；工業(yè)方面，農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)蓬勃興起、***工業(yè)密集區(qū)迅速崛起、電磁線纜基地全面振興，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展較快，第三產(chǎn)業(yè)方面，區(qū)內(nèi)主要分散縣城、城鎮(zhèn)和若干集鎮(zhèn)，旅游、物流、地產(chǎn)、資訊等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展相對滯后。2010年，新城地區(qū)生產(chǎn)總值38.50億元，地方財政收入1.96億元，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)總產(chǎn)值48.32億元。新城呈現(xiàn)出城鄉(xiāng)結(jié)合部的特征，2010年，三產(chǎn)比為37.2:36.4:26.4?，F(xiàn)狀一產(chǎn)占比重較大，二產(chǎn)發(fā)展較快但工業(yè)企業(yè)數(shù)量較少且上規(guī)模企業(yè)不多，三產(chǎn)發(fā)展滯后且現(xiàn)代服務(wù)業(yè)缺失。產(chǎn)業(yè)集聚特征初步顯現(xiàn)，但產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度不高，鏈動發(fā)展能力弱。產(chǎn)業(yè)定位不夠清晰項目所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)概況第五章項目建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容5.1項目建設(shè)規(guī)?？偨ㄖ娣e22.6萬平方米，其中星鉆商貿(mào)大廈為兩棟超高層筒中筒結(jié)構(gòu)建筑，每棟總高度118m,共(含地下室)33層，設(shè)置2層地下室，含裙房占地面積6000平方米，建筑面積7.9萬平方米，兩棟的建筑面積為15.8萬平方米。5.2項目建設(shè)內(nèi)容(1)超高層)每棟地上高度118米，共(含地下室)33層，(含裙房)占地面積6000平方米，每棟建筑面積7.9萬平方米，兩棟建筑面積共為15.8萬平方米，設(shè)置地下二層，負二層為車庫，負一層為商鋪。(2)寫字樓(高層)層建筑，框架剪力墻結(jié)構(gòu)，地上高度88米，共20層，占地面積4900平方米，建筑面積6.8萬平方米，設(shè)置兩層地下室，負二層為車庫，負一層為商鋪。(3)物業(yè)管理供電系統(tǒng)：采用雙路供電，高級安全插座；第六章項目組織管理機構(gòu)和項目實施的各階段管理重點6.1建設(shè)單位及概況6.1.1項目承擔單位陜西省******開發(fā)建設(shè)集團公司6.1.2項目承擔單位概況******開發(fā)建設(shè)(集團)有限公司(以下簡稱涇河集團公司)是經(jīng)陜西省人民政府批準同意，由******設(shè)立的大型國有獨資企業(yè)。集團公司成立于2011年10月18日，注冊資本10億元人民幣。公司下設(shè)行政部、人力資源部、財務(wù)部、技術(shù)合同部、投資管理部、企業(yè)策劃部、工程建設(shè)部和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌部八大職能部門。作為******商業(yè)開發(fā)和市場化建設(shè)經(jīng)營主體，主要承擔***規(guī)劃范圍內(nèi)城市基礎(chǔ)流倉儲項目開發(fā)、建設(shè)、管理經(jīng)營；房屋租賃；物業(yè)管理；園林景觀設(shè)計及綠化建設(shè)施工；區(qū)域內(nèi)招商引資、投融資；工業(yè)、商業(yè)、高科集團公司將按照國家及***整體的戰(zhàn)略部署，努力打造***成為***北部中心，高端制造業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、地理信息產(chǎn)業(yè)基地，統(tǒng)籌示范區(qū)，并逐步形成以低碳產(chǎn)業(yè)為主，重點發(fā)展高端制造業(yè)、測繪、新能源、現(xiàn)代物流、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、都市農(nóng)業(yè)等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展格局，在發(fā)展模式上將采取“一區(qū)多園”的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展道路，最終實現(xiàn)***”一心兩廊、五軸八組團“的現(xiàn)代田園城市空間結(jié)構(gòu)。未來，公司將秉承“態(tài)度決定一切、思路決定出路、細節(jié)決定成敗”的企業(yè)精神，按照優(yōu)質(zhì)、精細、高效的原則要求，積極進取、頑強拼搏，依托***良好的發(fā)展平臺實現(xiàn)新的跨越式發(fā)展，為推動***區(qū)域內(nèi)社會經(jīng)濟繁榮做出貢獻。6.2項目實施的各階段6.2.1建立項目實施管理機構(gòu)由******開發(fā)建設(shè)集團公司成立項目籌建小組，籌建小組的任務(wù)是辦理勘察設(shè)計和施工的委托手續(xù)及簽訂相應(yīng)的合同和協(xié)議；參加場址的選擇；提供設(shè)計必須的基礎(chǔ)資料；申請或訂購設(shè)備和材料；負責設(shè)備的檢驗和運輸；承擔各項生產(chǎn)準備工作。6.2.2資金籌集安排本項目總投資費用的估算基本符合要求，年度使用計劃明確，資金來源屬于自籌，有充分的保證。6.2.3勘察設(shè)計建設(shè)工程勘察、設(shè)計在我國國民經(jīng)濟建設(shè)和社會發(fā)展中占有重要的地位和作用，它是工程建設(shè)前期的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。建設(shè)工程勘察、設(shè)計的質(zhì)量對于建設(shè)項目的質(zhì)量起著決定性的作用，因此，勘察設(shè)計階段是工程項目建設(shè)過程中的一個重要階段。國內(nèi)外對項目實施階段節(jié)約投資的潛力研究表明，勘察節(jié)約投資的潛力均在10%以上，設(shè)計準備階段可達95%。勘察資料準確而帶來適當?shù)牡鼗幚矸桨富蚧A(chǔ)設(shè)計，使得工程的成本節(jié)約和結(jié)能直接促進整個工程的投資、進度和質(zhì)量目標的實現(xiàn)。因此，勘察設(shè)計工作是項目建設(shè)的重點，是實現(xiàn)建設(shè)工程項目管理的有力保障。同時勘察工作不僅要滿足設(shè)計的需要，更要以科學證所提交勘察報告的準確性、及時性，為設(shè)計的安全、合理提供必要6.2.4施工準備①設(shè)計交底與施工圖紙的現(xiàn)場確認為透徹地了解設(shè)計原則與質(zhì)量要求，承包單位、監(jiān)理單位、材料供應(yīng)單位要認真做好審核及圖紙核對工作，對于審圖過程中發(fā)現(xiàn)的問題，及時以書面形式報給建設(shè)單位，認真參加建設(shè)單位主持的設(shè)計交設(shè)計交底由建設(shè)單位主持進行。設(shè)計代表，施工單位負責人，監(jiān)理工程師參加。設(shè)計代表介紹設(shè)計構(gòu)思，主要設(shè)計指標、施工要求、施工注意事項等。設(shè)計交底會議記錄由設(shè)計單位整理，并由與會人員簽字。圖紙會審記錄由施工單位整理，設(shè)計單位簽署會審意見，與會②工程定位及標高基準控制工程測量控制是事前控制的一項基礎(chǔ)工作，它是施工準備階段的一項重要內(nèi)容，施工承包單位對建設(shè)單位給定的原始基準點、基準線和標高等測量控制點要進行復(fù)核，書面將復(fù)測記錄、計算結(jié)果、精度評定、測量人員資質(zhì)證明、測量儀器鑒定書等資料上報監(jiān)理部審批。③施工平面布置的控制按照合同約定并結(jié)合施工單位施工的需要，事先劃定并提供給承包單位占有和使用現(xiàn)場的有關(guān)部分的范圍，使現(xiàn)場總體布局合理，材料堆放整齊，施工道路通暢，有利于保證施工的正常順利進行。④材料訂貨的控制直接影響到未來工程產(chǎn)品的質(zhì)量，對擬采購的材料應(yīng)事先檢查質(zhì)量證明文件，理化試驗單和對樣品封樣。⑤施工機械的控制對承包單位提供的機械配備報表進行審核，要考慮機械的技術(shù)性⑥分包單位資質(zhì)的確認保證分包單位的質(zhì)量是保證工程質(zhì)量的一個重要環(huán)節(jié)和前提，主要掌握關(guān)于擬分包工程的情況和分包單位的基本情況。6.2.6竣工驗收竣工驗收指建設(shè)工程項目竣工后開發(fā)建設(shè)單位會同設(shè)計、施工、對該項目是否符合規(guī)劃設(shè)計要求以及建設(shè)施工和設(shè)備安裝質(zhì)量進行檢查是否符合設(shè)計要求和工程質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)，對促進建設(shè)項目，發(fā)揮投資效果，總結(jié)建設(shè)經(jīng)驗有重要作用。建設(shè)項目驗收前，建設(shè)單位應(yīng)組織設(shè)計、施工等單位進行初步驗6.2.7項目實施進度計劃擬建項目實施進度安排，包括可行性研究報告編制及批復(fù)、項目資金落實、施土圖設(shè)計、項目建設(shè)、竣工驗收等整第七章項目定位策劃7.1策劃說明在組織此報告以前，我公司結(jié)合了項目的一些實際情況，綜合了項目目前一些綜合性因素而成：考慮1至10層做商場，10層以上為酒店。項目返租時間定為18或20年。投資分析中的利率按現(xiàn)行銀行活期利率6.65%計。策劃的主體思路是打造西北檔次最高，面積最大的國際型商廈。發(fā)展商提供返租的資金預(yù)算及可行性論證(發(fā)展商對返租承諾的確定及補償手法)對于發(fā)展商提供返租的方案，當然在操作手法上會有些難度，但結(jié)合***的整體開發(fā)和周邊其它項目拉動，其操作應(yīng)當說是非?？尚?.2返租營銷與自售營銷的對比分析1、返租營銷方式首先分析目標客戶群是哪些，在返租方式情況下，我們的目標客戶群是針對投資客戶，投資客戶是深圳最多的一類階級一中產(chǎn)階級，他們購鋪所看重的是獲取投資高回報及鋪位具有可見的升值空間，因而具有穩(wěn)定的回報與升值就成為他們閑余資金的避風港，在調(diào)查了的彩福世紀商城客戶中，購買返租鋪位客戶都是沖著10年返租每年租金收益而來，對于8%的租金回報來講，高于存款利息近倍，而且又有國有房地產(chǎn)公司的兌現(xiàn)保障，因而購鋪風險較其他投資品種低，客戶購鋪對于他們來說只需支付%的首期款，其余的供鋪款可用返租租金沖抵，年后的商鋪用于出租或轉(zhuǎn)讓均有更大收益，當然這也是客戶對宏觀經(jīng)濟執(zhí)續(xù)向好有信心的表現(xiàn)。事實上，返租回報在深圳商鋪銷售中已成為共同的營銷手法，只是返租年限長短不同，但讓客戶能獲取穩(wěn)定租金收益及保持信心購鋪對于開發(fā)商而言，返租回報也是有利的，這是因為首先可極大刺激客戶購鋪欲望，促進銷售以利于回籠資金，便于后續(xù)項目的滾動開發(fā)。作為房地產(chǎn)開發(fā)公司，銷售樓宇才是其工作重心，資金有效回收后，用于后續(xù)項目可減少一大筆銀行貸款利息，且免去了許多評估交租方式的采用可減輕客戶購鋪后由于商場經(jīng)營風險而帶來的不穩(wěn)定不旺，導致客戶資金周轉(zhuǎn)困難，則許多客戶供樓存在壓力，而房地產(chǎn)開發(fā)公司因在按揭業(yè)務(wù)中存在物業(yè)回購責任，因而須間接替客戶承擔購鋪風險，但如采用返租方式，返租期內(nèi)客戶可用返租租金貼補供樓二層一間總價萬元的鋪位，發(fā)展商提供年按揭和年返租，這樣客戶的7.3項目周邊的消費人流對本項目商業(yè)的支撐力分析群體，即有無購買力支撐。本項目的消費支撐力分析如下：2、星鉆商貿(mào)大廈附近為高檔住宅區(qū)。車站牌，項目所在的灃經(jīng)大交通要道的重要組成部分，雙向十車道的設(shè)計道路，車流量是非常大的，巨大的車流量在一定條件下是可以轉(zhuǎn)化為人流量的。地鐵站總是人流量最大的地方。綜上所述，本項目的成功是有著巨大7.4購買商鋪主力分析1、使用商鋪的常常不是商鋪的買家在銷售的商鋪項目中，通常購買商鋪的并不都是用于自用，商鋪自買自用的，在商鋪中也以租賃為主，西北商貿(mào)中心商城中近80%的客戶購鋪用于出租，因而在銷售商鋪物業(yè)時，推售對象不應(yīng)以商鋪用家為主，這主要源于，作于商鋪經(jīng)營者資金周轉(zhuǎn)率是其商業(yè)運營的關(guān)鍵，保持一個良好的資金周轉(zhuǎn)才能使經(jīng)營活動持續(xù)下去，因而許多商家只租不買，如肯德基、麥當勞、華潤、沃爾瑪?shù)冗B鎖商業(yè)都沒有2、真正的主流購鋪群是投資者投資者購買商鋪通?；谧陨碛幸徊糠珠e錢但又不多，而去投資大的事業(yè)又不夠，錢拿去炒股自己又不在行并且風險又大，放在銀行利息又太低，購買住宅物業(yè)出租又擔心房價下跌且收租繁瑣，相比之下，投資自己看好的商鋪物業(yè)既可以享受開發(fā)商提供的返租回報又可以坐等商鋪的升值以獲取差價。7.5大型商場進駐將對本項目商業(yè)帶來的機會點分析大型商場如沃爾瑪或國美、百盛、金花的入住，對商城會產(chǎn)生和帶來巨大的商業(yè)價值，同時提升了商城在區(qū)域中的商業(yè)價值含量，科學合理的配合宣傳將為物業(yè)帶來無窮的增值潛力。通過我們在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，并不是所有的裙樓都是適宜經(jīng)營商來，而且***市區(qū)的幾大百貨商家更加對商業(yè)的選址慎之又慎，他們考慮的主要因素為地段、消費能力、可經(jīng)營面積等，因而大型商家的進駐可充分說明此商城具有地段優(yōu)勢，消費力資源及規(guī)模滿足需要。商家進駐可提升本項目的商業(yè)價值含量大型商家沃爾瑪與國美的引進，同時帶來了商家自身的品牌價值與經(jīng)營管理理念，他們對本商業(yè)區(qū)的商業(yè)格局將起到引導消費的作用，如果能引進第二家大商家，他們將引導本區(qū)域的消費人流，也就是起到改變區(qū)域商業(yè)中心的作用，因而，本項目的商業(yè)價值含量隨之大商家的進駐可適當提高商鋪的售價在以往的研究中，經(jīng)常提到例如國美、世紀金花入住，它表明商家的進駐也帶動了商業(yè)的價格及檔次問題。特別大型商家進駐可解決了出售與返租的矛盾，大商家的引進，可解決裙樓的空置問題，作為開發(fā)商可獲取可觀的租金收入，而商鋪的出售采用返租方式，可解決既出售產(chǎn)權(quán)而又不需補貼租金。綜上所述，不管是從內(nèi)部還是從外部，商業(yè)裙樓面臨著極其優(yōu)越的商業(yè)環(huán)境和市場機會點。這將是我們在未來操作過程中強有力的支10層以上為商業(yè)酒店，引進國際知名大型酒店入住，共設(shè)普通客房1100間，不包含餐飲區(qū)、商務(wù)間、豪華套房。如此規(guī)模的酒店界時將會是西北檔次最高最大的全能型商務(wù)酒店。主要服務(wù)對象為***大型商貿(mào)和生產(chǎn)科研企業(yè)或游客。7.6建對本項目商業(yè)帶來的機會點分析7.7目市場銷售分析與定位7.7.1寫字樓宏觀市場環(huán)境7.7.2市場特征市場細分主導未來競爭格局但供求的結(jié)構(gòu)性和階段性矛盾依然突出，投資市場的發(fā)展明顯快于自用市場，將在一定程度上影響寫字樓市場的持續(xù)快速增長。中端和中高端細分市場仍存在較大的市場空間，但高端寫字樓市場的激烈競爭不可避免，差異化的產(chǎn)品及形象定位將主導未來的競爭格局。高新區(qū)8月猛推寫字樓價格將大幅上升，預(yù)計推盤超過35萬平方米，將創(chuàng)全年寫字樓單月放量之最，價格也將再創(chuàng)新高，價格或?qū)⒋蠓仙?。不久前，萬達時代廣場以元/平方米的價格起價，進行整其商務(wù)公寓銷售的情況看，市場反應(yīng)良好，目前推出的單位已基本售空。據(jù)了解，這一項目即將面市的寫字樓的價格將在市場需求已經(jīng)升溫2011年，寫字樓市場有良好的開端，但在新政的影響下，前三季度成交反而同比去年有所下降，直至9月，下滑勢頭才止住，重新表據(jù)中原地產(chǎn)深港研究中心“年前三季度***市寫字樓市場研究報影響下，預(yù)計第四季度市場需求會表現(xiàn)強烈，成交將大幅上揚。而其中，現(xiàn)代物流業(yè)、金融業(yè)、高新技術(shù)、文化產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)扮演著寫字樓在這樣的情況下，全市的寫字樓都出現(xiàn)空置率下降的局面，就目前掌握到的數(shù)據(jù)顯示，高新區(qū)商務(wù)圈辦公樓空置率僅為3%。從調(diào)查結(jié)果分析，意向購房者的分布特征為：年齡介于，學歷為大專及本科，家庭年收入介于，由此可見，目前有購房需求的市民大多為準備結(jié)婚或結(jié)婚不久的年輕人，作為普通的白領(lǐng)階層，收入不算高，也沒有太多的積蓄，以他們的購買力所能購買的是中檔房，而目前市場上推出的大多數(shù)樓盤價格遠在他們的承受能力之上。從今年***市推出的樓盤結(jié)構(gòu)看，中檔、高檔樓盤居多，而符合大多數(shù)人購買能力的樓盤不多，故而他們能力所能及的樓盤無不出現(xiàn)一片火爆之景象?？梢赃@么認為，目前***市場火爆現(xiàn)象與供需結(jié)構(gòu)倒掛有一定商品房供應(yīng)與市民需求不符，引發(fā)市場局部火爆調(diào)查結(jié)果顯示，***市民購房首選區(qū)域為曲江，其次為經(jīng)開；認為房地產(chǎn)最具升值潛力的區(qū)域為曲江，其次是經(jīng)開；西高新不再是市民的購房選擇，還是升值前景已退居二線。隨著城市中心北移，經(jīng)開配套不斷完善，房地產(chǎn)開發(fā)量集中，北郊成為市民置業(yè)的熱點區(qū)域已是必然的趨勢。市民關(guān)注開發(fā)商誠信，忽視市場、政策等潛在風險。險，但關(guān)注點更多的在開發(fā)商，對政策、市場、收入變化等這些潛在的風險因素則關(guān)注得比較少。市民購房更多關(guān)注眼前看得見的風險，而忽視可能帶來更大傷害的潛在風險，這對市民自身利益，以及***市樓市的健康發(fā)展都是大隱患。市民認為明年樓價仍將上漲，對市場前景普遍樂觀大多數(shù)被訪市民看好***市樓市前景，八成多被訪市民認為明年樓價還會上升；近一半被訪市民認為***市樓市具有升值潛力。基于對樓市升值潛力的預(yù)期，樓市逐步成為市民投資追捧的對象；出于對樓價持續(xù)上漲的擔憂，市民不惜節(jié)衣縮食，提前購房，以犧牲生活質(zhì)量為代價。當前***市樓市的火爆場面由此可見一斑，不理性的購買行為推動了當前樓市的發(fā)展，但后續(xù)發(fā)展留下了隱患。綜述：超前消費暗埋風險市民對***市樓市的發(fā)展持樂觀態(tài)度，認為明年樓價還會上漲，樓市具有比較大的升值潛力。基于這種樂觀的判斷，以及市場的引導，及對樓市的樂觀判斷，加之商品房供需結(jié)構(gòu)的不平衡，給***市房地產(chǎn)市場留下的隱患及可能產(chǎn)生的傷害，值得思考!供應(yīng)結(jié)構(gòu)性失衡可以從兩個方面來解釋，第一個是區(qū)域不平衡的狀況，我們發(fā)現(xiàn)很多樓盤都是在關(guān)外，都是由一個大的發(fā)展商或者品牌發(fā)展商去做，房子的檔次上都比較高，所以整個關(guān)外房子價格拉升比較厲害，像龍崗、寶安，整個上半年增幅是比較高的，估計在25%-30%。第二個是住宅的結(jié)構(gòu)不平衡，因為土地稀缺了，很多發(fā)展開發(fā)商想賺更高的利潤，只有做豪宅。所以我們發(fā)現(xiàn)今年的豪宅供應(yīng)量比較多了，創(chuàng)了歷史的新高，這也使得普通置業(yè)者在看似大量的推盤量中很難找到自己的位置。房地產(chǎn)整體供應(yīng)緊張陳楓海岸地產(chǎn)副總經(jīng)理依照現(xiàn)在的情況，房子的銷售，可能市場的供求關(guān)系矛盾比較突出，還不僅僅是一個供應(yīng)結(jié)構(gòu)的問題。從剛剛公布的調(diào)查結(jié)果來看，想買價格低的房子太缺了。不僅如此，那些高端產(chǎn)品，在開盤的那幾天賣完的也很多的。而且解籌率還非常高，這樣的情況來看供需矛盾非常緊張，高端產(chǎn)品也很短缺。這說明房地產(chǎn)市場應(yīng)是整體供應(yīng)比較冠上了豪宅的名義，然后以豪宅的價格出售，你現(xiàn)在是不是真的就達到了豪宅的等級呢?我們中國人講究的就是生活越來越好，但是現(xiàn)在目前看來是無底洞，房子是中國人衣食住行的根本需求。特區(qū)內(nèi)說得不好聽點叫投機。對目前***市房地產(chǎn)的價格來說，今年很多媒體也報道，今年上半年上升12%,我們也做了調(diào)查，今年提升12%,到底能不能接受呢?我們發(fā)現(xiàn)一個比較有趣的事情，客戶還是覺得7584元的價格還不是很離譜，還是可以接受。所以我們目前可以說，***市的樓市還比較我們做了一個區(qū)域方面的調(diào)查也發(fā)現(xiàn)有50%左右的客戶，覺得曲江新區(qū)的樓市價格偏高，另外有些人覺得最合理的價格地區(qū)是經(jīng)開，雖然曲江今年有很多豪宅，但我們發(fā)現(xiàn)經(jīng)開的房地產(chǎn)市場還是很多人觀點之三：房價今年漲20%,危險!地價在提高開發(fā)商成本的前提下也使房價產(chǎn)生增長。上漲的背后作為買房者和賣房者風險都加大了，我認為目前就已經(jīng)不是良性的在增長了。特別是作為消費者來說，現(xiàn)在完全是不知道處于什么樣的境地，因為國家有明確的政策是要抑制房價的，雖然我們知道政府是不希望房價下跌的，但是我相信國家還是希望老百姓穩(wěn)定，穩(wěn)定是前提，就要讓老百姓安居樂業(yè)，所以我相信政府也不希望房價上漲過***作為經(jīng)濟特區(qū)，它的發(fā)展速度和它的消費水平，已經(jīng)遠不像前幾年那樣和沿海的差距那樣大了，這幾年已經(jīng)是在慢慢地找一個平衡(二)主要在售項目分析：供應(yīng)集中、層次分明區(qū)域是影響寫字樓檔次的重要因素，什么樣的區(qū)域，就需求什么樣的檔次寫字樓。在售項目呈現(xiàn)三個不同檔次：中心區(qū)一枝獨秀，均為高檔項目，銷售價格超過1.2萬元/平方米；曲江新區(qū)以中高檔商務(wù)公寓為主，銷售價格處于1.0—1.2萬元/平方米之間；經(jīng)開及其他區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)量小，需求也少，多為中低檔商務(wù)公寓，價格低于9000元/平方米。買賣成交分析無論是租賃，還是買賣業(yè)務(wù)都比去年同期有大幅度上升。特別是買賣物業(yè)，同比有了長足的發(fā)展。(二)需求量旺盛(三)空置率繼續(xù)降低蓄存款凈支出占同期現(xiàn)金凈支出的比例為65.5%,仍是***市現(xiàn)金投放的主要渠道。五、票據(jù)業(yè)務(wù)大幅增長，票據(jù)結(jié)算量大，票源豐富，加之銀行為解決巨額存差帶來的流動性相對過剩，及調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、改善資產(chǎn)質(zhì)量而鼓勵發(fā)展票據(jù)業(yè)務(wù)，六、銀行改革穩(wěn)步推進，經(jīng)營狀況不斷改善利率水平監(jiān)測一、貸款上浮占比緩慢上升，企業(yè)規(guī)模與貸款利率水平密切相關(guān)2011年一至四季度***市國內(nèi)商業(yè)銀行執(zhí)行上浮利率的貸款發(fā)生額分別占貸款發(fā)生總額的25.55%、32.84%、34.81%和34.13%。股份制商業(yè)銀行新增上浮利率貸款占比穩(wěn)步上升，區(qū)域法人機構(gòu)貸款利率水平顯著增加。大型企業(yè)貸款下浮占比與小型企業(yè)貸款上浮占比均占其全部貸款總額50%左右，中型企業(yè)貸款上浮、基準、下浮比例各占該類貸款三分之一左右。二、取消個人住房貸款優(yōu)惠利率并放開個人住房貸款利率上限，商業(yè)銀行政策執(zhí)行效果并不明顯據(jù)我行監(jiān)測，住房貸款占個人住房貸款發(fā)生總額比例一直在7%左右波動。第四季度，利率水平顯著下滑，業(yè)銀行個人住房貸款執(zhí)行上浮利率占比僅為，下浮比例為90.73%(圖5)。主要原因：一是轄內(nèi)某股份制銀行新發(fā)生的個人住房貸款利率基本集中于基準利率。二是價格競爭仍是當前各行住房信貸業(yè)務(wù)的主要營銷手段。三、運用浮動利率定價方式范圍逐步擴大，區(qū)域中資法人商業(yè)銀行定價能力有所提高。四、外資銀行新發(fā)生貸款大部分執(zhí)行下浮利率，貸款定價方式以固定利率為主五、小額外幣存款利率多次上調(diào)，市場反應(yīng)總體較為平淡；受國際市場利率變動影響，***市外幣貸款利率不斷走高2011年，市美元一年期固定利率貸款、按月浮動利率貸款分別由1月份的3.7092%、3.5803%升至12月份的5.28%、5.47%。港幣一年期固定利率貸款12月為5.2835%,比1月增加3.3205個百分點。六、超額準備金率下調(diào)后，商業(yè)銀行大量資金被擠入貨幣市場，貨幣市場收益率曲線全面下移據(jù)市場利率持續(xù)下行七、香港人民幣存款利率保持穩(wěn)定(一)2011年2月前，各檔次人民幣存款利率有所提高。2011年2月，3個月及1個月定期存款利率分別比2008年2月提高0.08個百分點和0.07個百分點。原因是：一是參加行能從兌換中圖利，提高存款利率有利于擴大兌換規(guī)模。二是2008年多家參加行預(yù)期短期內(nèi)將擴大香港人民幣業(yè)務(wù)范圍，紛紛提高存款利率吸納客戶，以壯(二)2011年3月至今，各檔次存款利率保持穩(wěn)定，未發(fā)生變化原因是：目前各參加行給予客戶的人民幣存款利率已高達0.7%至0.86%不等，而參加行在清算行人民幣存款利率固定為0.865%。在當前各參加行人民幣資產(chǎn)運用渠道單一背景下，短期內(nèi)人民幣存款(三)大銀行存款利率普遍低于中小銀行(圖6)大銀行人民幣活期存款利率一般在0.45%左右，中小銀行活期存款利率在0.5%一0.75%之間，大新銀行定存利率甚至高達(四)2011年5月起，同期限存款利率港幣逐漸高于人民幣2010年12月，香港10萬元以下人民幣活期存款、月內(nèi)加權(quán)平均利率分別為0.46%、0.71%,分別低于同檔次10萬元以下港幣存款利率1.7和2.14個百分點。3金融市場運行2010年***市銀行間市場交易活躍，短期融資券受追捧；銀行匯率風險意識增強，外匯即期交易異常活躍；保險業(yè)駛?cè)肓夹园l(fā)展快車道；中小企業(yè)板成股市融資新亮點，黃金市場建設(shè)取得突破性進展，民間借貸不活躍，金融市場創(chuàng)新前景廣闊。一、銀行間拆借交易萎縮，債券交易成倍增長，短期融資券受追捧由于證券市場不景氣，2011年***市信用拆借同比下降47.6%。銀行間債券市場交易保持活躍，全年累計成交量同比增長1.2倍。2011年***市金融機構(gòu)在銀行間市場的交易總額5.0萬億元，占全國交易量的11.0%,全國排名第三，凈融入資金1.3萬億元，同比增長近5倍。二、外匯即期交易異常活躍，新業(yè)務(wù)品種交易較少2010年7月人民幣匯率形成機制改革后，轄內(nèi)各行匯率風險意識增強，及時將結(jié)售匯風險頭寸在銀行間市場進行平補，即期外匯市場交投異常活躍，交易總量同比增長94.3%,賣差(賣出一買入)同比增長131.5%,2010年我國銀行間外匯市場推出外幣買賣和遠期外匯交易業(yè)務(wù)后，轄內(nèi)分別僅有3家和2家銀行參與交易，外幣買賣交易總量僅占全國交易總量的0.8%。三、證券市場仍然呈弱市格局，中小企業(yè)板成股市融資新亮點，證券機構(gòu)在調(diào)整中發(fā)展2011年深證綜指全年下跌11.7%,股票成交額同比減少21.5%。年內(nèi)，境內(nèi)股票市場唯一新發(fā)股票在深交所中小企業(yè)板上市。年末，中小企業(yè)板上市公司總數(shù)達到50家，籌資29.1億元，占深市籌資總額的96.0%。四、保險業(yè)駛?cè)肓夹园l(fā)展快車道2011年，***市保險市場體系不斷完善，各項業(yè)務(wù)良性發(fā)展，服務(wù)地方經(jīng)濟社會發(fā)展成效顯著。截至2010年末，,基本形成門類較為齊全的市場組織體系和較充分的市場競爭。轄內(nèi)保險專業(yè)中介發(fā)展迅速，促進了保險市場專業(yè)分工的進一步細化；外資保險公司的市場份額高出全國水平3.6個百分點，國際化程度較高。2010年是近年來效益最好的一年，大部分公司實現(xiàn)盈利。全市保費總收入首次突破100億元，達到106.41億元，同比增長16%。其中，壽險業(yè)保費收入同比增長18.53%,高出全國平均水平10個結(jié)構(gòu)實現(xiàn)了平穩(wěn)調(diào)整，年內(nèi)轄區(qū)壽險期繳保費比例高達69.8%,其中新單比例占到50%,比全國平均水平高1.4倍，為***責任險為代表的非傳統(tǒng)險呈現(xiàn)快速增長局面，對產(chǎn)險業(yè)務(wù)增長的貢獻率由上年的32.4%提高到39.3%。2010年為濟建設(shè)提供了近6萬億元的風險保障，參保人次達560萬，累計賠款和給付支出28億元，同比增長15%,保險深度為2.16%,比上年下降了0.54個百分點，對保障正常的生產(chǎn)、生活秩序發(fā)揮了重要作用。五、黃金市場建設(shè)取得突破性進展截至2010年末，***市共有黃金交易所會員8家。年內(nèi)，***市全部會員黃金成交量、交割量、交割庫累計出庫量占全國的比重分別為9.6%、29.7%和47.2%。六、民間借貸不活躍，月利率在15‰左右***市民間借貸以三角”地區(qū)截然不同。民間借貸利率，目前企業(yè)短期融資的月利率一般在15%左右，個人短期融資的月利率一般在10%-15%。七、金融創(chuàng)新獨具優(yōu)勢，前景廣闊2011年，***市金融市場的業(yè)務(wù)創(chuàng)新以跨市場本外幣理財業(yè)務(wù)、利率產(chǎn)品為重點，服務(wù)創(chuàng)新以網(wǎng)上銀行為重點。集合受托理財計劃、特色信用卡服務(wù)、開放式基金質(zhì)押貸款、集合委托貸款、動產(chǎn)質(zhì)押短期貸款，都是值得稱道的業(yè)務(wù)創(chuàng)新品種。建設(shè)***市金融配套服務(wù)基地被提上議事日程，并已形成總體框架和初步方案；建成覆蓋全市、聯(lián)通香港、融入全國、較為完善的現(xiàn)代化支付結(jié)算系統(tǒng)，銀行卡刷卡消費比例在全國處于領(lǐng)先水平；在全國率先建成了票據(jù)影像處理系統(tǒng)。二是信用建設(shè)取得積極進展。在全國率先開展了外匯違規(guī)負面信息披露工作；征信體系建設(shè)取得重大進展，2010年，企業(yè)信貸登記咨詢在我市覆蓋了近80%企業(yè)，個人信用系統(tǒng)在我市覆蓋了約400萬人口；人行、公檢法、海關(guān)、工全年對115家拖欠銀行貸款的企業(yè)進行制裁，建立信用風險提示名單，通報被剝離的不良貸款的借款企業(yè)共101家；全體商業(yè)銀行、政策性銀行與部分企業(yè)自發(fā)組織成立了***市信用協(xié)會，該協(xié)會與市總商會舉辦了“誠信與發(fā)展”論壇。三是同業(yè)自律規(guī)范有序。發(fā)布了銀行和企業(yè)《誠信倡議書》,國內(nèi)銀行同業(yè)公會簽訂了大額現(xiàn)金提現(xiàn)收費等公約，資信評估公司簽署了行業(yè)自律協(xié)議。5房地產(chǎn)行業(yè)分析2011年***市房地產(chǎn)市場的供給壓力依然較大，商品房價格在第四季度大幅上漲；國內(nèi)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款增速放緩，大型房地產(chǎn)企業(yè)積極開辟多元融資渠道。一、房地產(chǎn)市場供給增長趕不上需求增長，房地產(chǎn)價格大幅上漲1.房地產(chǎn)投資規(guī)模持續(xù)下降，市場供給略為增加。由于土地供給緊張，***市房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)減少，2010年末為419.59億元，同比下降3.37%。***市全年新開工面積、施工面積和竣工面積分別為1152.3、3414.1和656.2萬平方米，施工面積、竣工面積增幅分別比上年末提高22.2個百分點和24.8個百分點。施工面積增速比新增銷售面積增速高0.1個百分點(上年是低19.4個百分點),供給緊缺的局面有望緩解。2.銷售面積繼續(xù)增長，二手房市場規(guī)模不斷擴大。由于供需缺口長期較大，***市商品房空置面積不斷消化，2009年商品房空置面積為168.3萬平方米，同比下降33.1%;其中，住宅空置面積69.6萬平方米，同比下降49.6%。2010年，***市二手房交易面積841.3萬平方米，增速高出新房銷售面積增速5.51個百分點。二手房交易面積與同期新房銷售面積的比例達到0.85:1,高于上年同期水平，反映在新增供給持續(xù)較少的情況下，市場需求逐漸轉(zhuǎn)向存量市場。3.商品房價格總體呈上漲趨勢。2011年，***市商品房價格為7659.2元/平方米，同比上漲17.3%。其中，商品住宅均價同比上漲17.4%,辦公樓均價同比上漲24.7%,商業(yè)用房均價同比上漲25.6%。2010年住宅銷售價格前三季度整體呈平穩(wěn)上升勢頭，但10月以后上漲較快。由于***市9月份市場調(diào)控措施及時出臺，10月份住房價格開始回落，同比增長19.9%。二、房地產(chǎn)貸款增速放緩，大型房地產(chǎn)企業(yè)積極開辟多元融資渠2010年末，***市國內(nèi)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額1928.4億元，增長15.3%,低于同期人民幣各項貸款余額增速2.5個百分點。由于對未來房地產(chǎn)市場走勢存在不同判斷，各行房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)發(fā)展差異明顯。受個別行房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額大增影響，全市國內(nèi)金融機構(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額增長11.6%,增幅同比上升3.9個百分點。個人住房貸款受新開樓盤持續(xù)減少、貸款客戶提前還款明顯增加等因素影響，增速放緩，增長16.8%,增速同比下降2.1個百分點。但該項業(yè)務(wù)仍為各行拓展重點，尤其是二手樓按揭貸款增長較快，增長67.6%,高出一手樓按揭貸款增速58個百分點。6預(yù)測和展望2010年是實施“十二五”規(guī)劃的第一年，實施自主創(chuàng)新戰(zhàn)略，建設(shè)國家創(chuàng)新型城市是***市未來發(fā)展的主導戰(zhàn)略。***市將按照降消耗、促發(fā)展、優(yōu)結(jié)構(gòu)、擴需求、促和諧的經(jīng)濟社會發(fā)展政策，切實保證國民經(jīng)濟健康持續(xù)快速發(fā)展。在政府發(fā)展六條綱要指導下，預(yù)計2015年的GDP增長率將保持在13%左右。2012年，***市將加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、自主創(chuàng)新和公共事業(yè)市社會消費品零售總額增速穩(wěn)定在15%左右，消費增長曲線進入較高平臺的相對均衡階段，預(yù)計2006年的社會消費將繼續(xù)穩(wěn)定增長，漲幅保持在15%左右，上年的消費熱點仍將延續(xù)。受原材料價格、勞動力成本上漲等因素影響，出口貿(mào)易高速增長勢頭可能放緩，但預(yù)計仍保持10%以上的增長幅度；企業(yè)景氣調(diào)查顯示，***市企業(yè)對經(jīng)濟增長的信心出現(xiàn)減弱趨勢，2006年企業(yè)效益增速可能放緩。2011年，居民消費價格將繼續(xù)小幅增長，公共服務(wù)和居住類價格的增長將是帶動物價上漲的主要因素。由于供求關(guān)系的變化，2011年***市房價上漲較快，政府已出臺了一系列調(diào)控政策用于控制房價、增加供給，預(yù)計2012年***市房地產(chǎn)價格水平將保持在較為理2011年，中國人民銀行將繼續(xù)實行穩(wěn)健的貨幣政策，總量上保持連續(xù)性和穩(wěn)定性，注重發(fā)揮市場本身的調(diào)節(jié)作用，靈活運用貨幣政策工具，保持貨幣信貸的合理增長，不斷增強貨幣政策在維護總量平衡中主動調(diào)控的能力，促進經(jīng)濟協(xié)調(diào)和平穩(wěn)增長。隨著國內(nèi)商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)的調(diào)整逐步到位，2011年***市存貸款將繼續(xù)保持較快增長。預(yù)計2011年***市金融機構(gòu)本外幣存款余額將比2011年增長14%左右，儲蓄存款增長將隨證券市場和房地產(chǎn)市場的變化出現(xiàn)一定波動。雖然國內(nèi)銀行2011年遭遇“流動性相對過?！?但隨著考核機制的變化，國內(nèi)銀行將加大信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，并注重解決利潤與風險間的矛盾，預(yù)計貸款余額保持穩(wěn)定增長，將比2011年增長14%左右。同時，2011年末將是人民幣業(yè)務(wù)全面開放的最后期限，外資銀行將加大業(yè)務(wù)拓展力度，繼續(xù)保持近年來業(yè)務(wù)由于刺激內(nèi)需、促進經(jīng)濟發(fā)展的要求，2011年人民幣存貸款利率大幅調(diào)整的可能性不大。但在匯率形成機制逐步完善后，人民銀行將在2011年進一步推進利率市場化改革，***市中資商業(yè)銀行將緊跟改革步伐，加快建立利率定價機制，加強利率風險管理。在人民銀行的大力推動下，融資方式將逐步從以銀行貸款的間接融資逐步向以發(fā)行債券、資產(chǎn)證券化等多種直接融資方式轉(zhuǎn)變。貨幣市場監(jiān)管服務(wù)系統(tǒng)的啟動，將為***市金融機構(gòu)資金融通和新金融品種的開發(fā)，提***市證券市場將隨著股權(quán)分置改革的逐步落實，在2011年再趨活躍，融資功能能否恢復(fù)是2011年值得我們關(guān)注的大事之一。隨著保險業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和非傳統(tǒng)險種的快速發(fā)展，***市保險業(yè)將繼續(xù)保持良性發(fā)展。***市黃金夜市正式開業(yè)，將推動***市黃金市場進一經(jīng)過我司對星鉆商貿(mào)大廈細致入微的調(diào)查以及慎密的實證分析，我司認為：引入大型知名商家進駐，同時實行返租銷售，無論在理論第八章項目定位實施要點8.1定位要素分析8.1.1區(qū)位利好因素分析的城市經(jīng)營理念，在交通人流資源豐富、輻射周邊省市廣的區(qū)域，打出“******”的招牌，來填補******商業(yè)貿(mào)易辦公市場的空白，以具有“新商務(wù)+新環(huán)境”的雙重魅力來吸引消費者，對開發(fā)商來講，投資回報的風險將會大大降低，對消費者而言，產(chǎn)品的附加值已大于產(chǎn)品本身，提升了商品的“功能價格比”。8.2項目定位8.3產(chǎn)品定位8.4產(chǎn)品文化定位定位原則：講究個性，追求共性，提升產(chǎn)品附加值。定位：商業(yè)、辦公、環(huán)境、文化相融合8.5產(chǎn)品形象定位定位原則：提升企業(yè)品牌形象以及產(chǎn)品的知名度、美譽度、社會認定位：現(xiàn)代都市商貿(mào)投資商業(yè)貿(mào)易國際辦公的理想場所?？康呐袛?。2、類似商鋪市場調(diào)查資料房地產(chǎn)價格是由地價、工程造價，各種稅費、資金利息、銷售費用和開發(fā)商期望利潤等因素構(gòu)成的?；境杀炯娱_發(fā)商利潤構(gòu)成基本價，一般市場定價原則由三個價值取向構(gòu)成。市場價值取向：需要考慮同等片區(qū)、同等物業(yè)、采用比成本價值取向：項目整體綜合成本加開發(fā)商期望利潤。消費者心理價值取向：該區(qū)域位置的物業(yè)在消費者心里的“功能當然，除考慮價值取向因素外，房地產(chǎn)產(chǎn)品價格的因素是項目整體所包括的多種可變因素行性基礎(chǔ)。我們在整個項目開發(fā)建設(shè)中，本著經(jīng)營市場的理念，物業(yè)的具體經(jīng)營項目交給行業(yè)專家去做，打破***開發(fā)行業(yè)自己開發(fā)自己經(jīng)營的模式，使具體經(jīng)營項目專業(yè)化、系統(tǒng)化，同時也減少了開發(fā)商的成本第九章項目整體營銷策劃及營銷計劃9.1項目整體策劃9.1.1策劃包裝策劃包裝時針對項目的特點，從市場定位出發(fā)，通過整套的銷售資料及廣告平面的制作，使項目樹立起良好的形象，在市場同類型的另外，良好的策劃還能為項目的推出作預(yù)先部署期的銷售?，F(xiàn)在，***的房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)逐漸認識到策劃包裝的重要性，側(cè)重這方面的投入，就能獲得超額回報。9.1.2項目色調(diào)整個項目的色彩與政府規(guī)劃周邊環(huán)境應(yīng)保持和諧視覺效果，保持大面積的綠化。9.1.3廣告牌廣告的創(chuàng)作應(yīng)以清晰醒目為準則，充分顯示本項目的完整規(guī)劃(以規(guī)劃圖為主景),并突出項目建設(shè)單位的名稱，為本項目作軟性另外，可在各處廣告牌上醒目的地點設(shè)置項目標志或路徑，清楚指示9.1.4售樓現(xiàn)場從項目的規(guī)模來看，在