-房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)

-房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)目的學(xué)習(xí)房地產(chǎn)的專業(yè)知識目標(biāo)明確掌握商品房與商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)別過程

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房地產(chǎn)行業(yè)概念

房屋銷售術(shù)語

房產(chǎn)權(quán)屬登記和交易稅費(fèi)術(shù)語

城市規(guī)劃術(shù)語

建筑名詞

房產(chǎn)計(jì)量術(shù)語目錄

房地產(chǎn)行業(yè)概念

房屋銷售術(shù)語

房產(chǎn)權(quán)屬登記和交易稅費(fèi)術(shù)語

城市規(guī)劃術(shù)語

建筑名詞

房產(chǎn)計(jì)量術(shù)語☆

開發(fā)商或發(fā)展商：專門從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)☆

代理商（代理與包銷）：經(jīng)政府批準(zhǔn)成立，從事房地產(chǎn)的咨詢、經(jīng)紀(jì)、評估等業(yè)務(wù)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，接受委托代辦房地產(chǎn)的出售、購買、出租、承租及物業(yè)咨詢評估報(bào)告、銷售策劃等業(yè)務(wù)提供有償服務(wù)?！钜皇址夸N售稱之為代理，二手房銷售稱之為中介。房地產(chǎn)基本概念☆

土地類型：按其使用性質(zhì)劃分為居住、商業(yè)、工業(yè)、倉儲、綜合用地、公共設(shè)施用地及自由集資、微利房用地?！?/p>

建筑地塊類型：主要包括工業(yè)、倉庫、交通、市政、居住、軍事、商業(yè)用地等?！钔恋厥褂媚晗蓿菏侵刚耘馁u、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者；土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當(dāng)時(shí)城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)清地價(jià)后繼續(xù)使用，如果不符合則該土地使用權(quán)由政府無償收回?！瞵F(xiàn)政府規(guī)定：居住用地70年，工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育、綜合用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年。是指專供居住的房屋，包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍、職工單身宿舍和學(xué)生宿舍等。但不包括住宅樓中作為人防用、不住人的地下室等，也不包括托兒所、病房、療養(yǎng)院、旅館等具有專門用途的房屋。住宅的分類:按層數(shù)分:單層住宅,多層住宅,高層住宅.按產(chǎn)品性質(zhì)（1）分類:普通住宅,別墅,公寓,花園洋房。按產(chǎn)品性質(zhì)（2）分類:商品住宅，非商品住宅。

住宅的定義作為商業(yè)用途的地產(chǎn)。以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn),以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等.商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。以辦公為主要用途的地產(chǎn)，屬商業(yè)地產(chǎn)范疇，也可以單列。商業(yè)地產(chǎn)的形式多樣，主要包括購物中心、超級購物中心、大賣場、商業(yè)街、主題商場、專業(yè)市場、寫字樓的統(tǒng)稱

商業(yè)地產(chǎn)的定義城市綜合體就是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。大型城市綜合體適合經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大都會和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，在功能選擇上要根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)有所側(cè)重，一般來說，酒店功能或者寫字樓跟購物中心功能是最基本的組合。城市綜合體往往是地標(biāo)性建筑基本具備四大典型特征：超大空間尺度、通道樹型交通體系、現(xiàn)代城市景觀設(shè)計(jì)、高科技集成設(shè)施。

城市綜合體中央商務(wù)區(qū)（CentralBusinessDistrict，簡稱：CBD）指一個(gè)國家或大城市里主要商業(yè)活動進(jìn)行的地區(qū)。其概念最早產(chǎn)生于1923年的美國，當(dāng)時(shí)定義為“商業(yè)會聚之處”。隨后，CBD的內(nèi)容不斷發(fā)展豐富，成為一個(gè)城市、一個(gè)區(qū)域乃至一個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中樞。一般而言，CBD高度集中了城市的經(jīng)濟(jì)、科技和文化力量，作為城市的核心，應(yīng)具備金融、貿(mào)易、服務(wù)、展覽、咨詢等多種功能，并配以完善的市政交通與通訊條件。CBD是一個(gè)國際大都會的名片，是一個(gè)城市現(xiàn)代化的象征與標(biāo)志，是城市的功能核心，具有超強(qiáng)的跨區(qū)甚至跨國的經(jīng)濟(jì)輻射力,一般均位于城市的黃金地帶。世界上比較出名的城市CBD有紐約曼哈頓、倫敦金融城、巴黎拉德方斯、東京新宿、香港中環(huán)等等。CBD（中央商務(wù)區(qū)）商圈，是指商店以其所在地點(diǎn)為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍，簡單地說，也就是來店顧客所居住的區(qū)域范圍。無論大商場還是小商店，它們的銷售總是有一定的地理范圍。這個(gè)地理范圍就是以商場為中心，向四周輻射至可能來店購買的消費(fèi)者所居住的地點(diǎn)。商圈由核心商業(yè)圈，次級商業(yè)圈和邊緣商業(yè)圈構(gòu)成。核心商業(yè)圈是離商店最近，顧客密度最高的地方，約占商店顧客的50％－70％，核心商業(yè)圈的外圍，則顧客較分散，市場占有率相對減少。商圈一、取得土地信息（土地性質(zhì)、占地面積、容積率）二、第一輪市調(diào)（市調(diào)報(bào)告論證建筑類型及報(bào)價(jià)）三、通過競價(jià)取得項(xiàng)目四、土地抵押貸款五、第二輪市調(diào)論證產(chǎn)品類型（戶型等），提交報(bào)告六、建筑設(shè)計(jì)院根據(jù)報(bào)告設(shè)計(jì)出樓盤整體規(guī)劃方案及戶型等；七、景觀公司出園林方案八、開發(fā)商、設(shè)計(jì)院、景觀公司、策劃公司、裝修公司共同論證（包括建筑類型、戶型、園林方案）房地產(chǎn)開發(fā)流程九、方案確定，報(bào)規(guī)劃部門，取得立項(xiàng)許可證，出預(yù)測報(bào)告（銷售依據(jù)）十、工程招標(biāo)，確定承建商（墊資）十一、設(shè)計(jì)院出施工方案十二、物業(yè)管理招標(biāo)十三、施工方案報(bào)批，取得施工許可證，奠基動工十四、高層正負(fù)零零、多層結(jié)頂，取得預(yù)售許可證十五、接洽銀行與公積金管理中心，辦理按揭前期十六、確定銷售方案，開盤→售罄封盤十七、一手房組合按揭介紹（主貸人，共同還款人，未成年人不貸）十八、外立面、內(nèi)部安裝、管線施工、道路、綠化等全面施工十九、竣工，綜合驗(yàn)收通過，出實(shí)測報(bào)告、驗(yàn)收報(bào)告，辦理大證二十、交房（客戶驗(yàn)收，房款多退少補(bǔ)，其他款項(xiàng)；客戶辦證資料）二十一、辦三證（契證→房產(chǎn)證、土地證；可代辦，須客戶親臨簽字）二十二、物業(yè)公司運(yùn)營二十三、業(yè)主委員會成立（住宅）。目錄

房地產(chǎn)行業(yè)概念

房屋銷售術(shù)語

房產(chǎn)權(quán)屬登記和交易稅費(fèi)術(shù)語

城市規(guī)劃術(shù)語

建筑名詞

房產(chǎn)計(jì)量術(shù)語

商品房是指在市場經(jīng)濟(jì)條件下，通過出讓方式取得土地使用權(quán)后開發(fā)建設(shè)的房屋，均按市場價(jià)出售。

商品房的含義

期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。

期房的含義

所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時(shí)應(yīng)簽出售合同。

現(xiàn)房的含義

均價(jià)是指將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。均價(jià)一般不是銷售價(jià)，但也有例外，前段時(shí)期某高層物業(yè)推出的"不計(jì)樓層、朝向，以****元／平方米統(tǒng)一價(jià)銷售"，即以均價(jià)作銷售價(jià)，也不失為引人矚目的營銷策略。

均價(jià)的含義

基價(jià)也叫基礎(chǔ)價(jià)，是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價(jià)格。商品房的銷售價(jià)一般以基價(jià)為基數(shù)增減樓層、朝向差價(jià)后而得出。

基價(jià)的含義

按揭是是指購房者購買樓房時(shí)與銀行達(dá)成抵押貸款的一種經(jīng)濟(jì)行為，業(yè)主會付一部分樓款，余款由銀行代購房者支付，購房者的樓房所有權(quán)將抵押在銀行，購房者將分期償還銀行的貸款及利息。按揭人在還清貸款后，按揭受益人立即將所涉及的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給按揭人的行為

按揭的含義利率項(xiàng)目貸款年利率(%)六個(gè)月以內(nèi)（含6個(gè)月）5.60六個(gè)月至一年（含1年）6.00一至三年（含3年）6.15三至五年（含5年）6.40五年以上6.55等額本息還款法：即借款人每月以相等的金額償還貸款本息。等額本金還款法：即借款人每月等額償還本金，貸款利息逐月遞減。

按揭還款方式

是借款人購、建、修住房時(shí)以借款人或第三者能自主支配的房地產(chǎn)作為抵押物，向銀行申請一定數(shù)額借款的一種貸款方式。借款人到期不能歸還貸款本息的，貸款銀行有權(quán)依法處分其抵押房地產(chǎn)以獲得清償。

個(gè)人住房抵押貸款的含義

是指借款人或第三人以所購住房和其他具有所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)作為抵押物或質(zhì)物，或由第三人為其貸款提供保證，并承擔(dān)連帶責(zé)任的貸款。借款人到期不能償還貸款本息的，貸款銀行有權(quán)依法處理其抵押物或質(zhì)物，或要求保證人承擔(dān)連帶償還本息責(zé)任。

個(gè)人住房擔(dān)保貸款的含義

定金是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。根據(jù)我國發(fā)法通則和《擔(dān)保法》八十九條規(guī)定，定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超出合同標(biāo)的額的20%。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，開發(fā)商有權(quán)以購房者違約為由不退定金；如果開發(fā)商將房屋賣給他人，應(yīng)當(dāng)向購房者雙倍返還定金。

定金的含義

違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。只要當(dāng)事人有違約行為且在主觀上有過錯(cuò)，無論是否給對方造成損失，都要支付違約金。

違約金的含義

指在專案經(jīng)理擬訂的去化順序控制下，對整個(gè)樓盤的房源進(jìn)行控制的一種手段。它包括軟銷控（價(jià)格銷控——單價(jià)、總價(jià)）、硬銷控（房源銷控——樓層、位置、面積、房型）。銷控唯一目的是為了達(dá)成銷售目標(biāo)：一般來說，在代理而言是為了房源銷售均勻化,銷售速度最大化；在包銷而言是為了銷售利潤最大化。

銷控的含義

全名是“銷售講習(xí)資料”，指在案前準(zhǔn)備期，整個(gè)專案組協(xié)同通過對該案的了解所整理出來的一份資料，它包括整體市場介紹、區(qū)域市場介紹、該案環(huán)境介紹（含生活機(jī)能、交通動線、掃樓標(biāo)的圖）、發(fā)展商基本資料、建材與設(shè)備介紹、產(chǎn)品解說、SWOT分析、答客問、目前政策法規(guī)介紹、企劃配合（媒體安排）等；其中最重要的是“答客問”，它是整篇銷講的靈魂所在。

銷講的含義

指在個(gè)案附近的一些與生活相關(guān)的場所。例如：菜場、醫(yī)院、學(xué)校、金融證券、商場、垃圾站、變電站等等。了解生活機(jī)能的主要目幫助業(yè)務(wù)員尋找與客戶聊天的話題。

生活機(jī)能的含義

是指測繪報(bào)告期未仍未竣工交付使用，但已簽訂預(yù)售合同的正在建設(shè)的商品房屋面積。報(bào)告期預(yù)售又在報(bào)告期轉(zhuǎn)正式或協(xié)議銷售的商品房的面積應(yīng)列入實(shí)際銷售面積，同時(shí)統(tǒng)計(jì)為銷售收入。

預(yù)售面積的含義目錄

房地產(chǎn)行業(yè)概念

房屋銷售術(shù)語

房產(chǎn)權(quán)屬登記和交易稅費(fèi)術(shù)語

城市規(guī)劃術(shù)語

建筑名詞

房產(chǎn)計(jì)量術(shù)語

房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)指房屋所有權(quán)和該房屋占用國有土地的使用權(quán)，房地產(chǎn)所有者對其所有的房地產(chǎn)享有占用、使用、收益和處分的權(quán)利

房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)

產(chǎn)權(quán)證書是指“房屋所有權(quán)證”、“土地使用權(quán)證”和“房屋契證”。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖

產(chǎn)權(quán)證書

政府發(fā)給土地使用者的憑證，具有法律效力，受國家法律保護(hù)。土地使用權(quán)證記載的內(nèi)容：使用人姓名（法人和自然人），土地坐落、面積、范圍、用途、等級、土地平面圖等。對地上建筑面積、權(quán)屬等也加以記載。

土地使用權(quán)證指由縣級以上房產(chǎn)管理部門向房屋所有人核發(fā)的對房屋擁有合法所有權(quán)的證書，有《房屋所有權(quán)證》和《房屋共有權(quán)證》兩種。房屋所有權(quán)證記載的內(nèi)容有：所有權(quán)人姓名，房屋坐落來源、面積以及房屋平面圖等。

房屋所有權(quán)證

繳納房屋契稅后由契稅征收管理中心頒發(fā)。在買賣雙方辦理過戶手續(xù)時(shí)，需要進(jìn)行立契過戶的手續(xù)，房契是指立契過戶的契約書，房屋產(chǎn)權(quán)證必須在立契過戶手續(xù)完成后才能領(lǐng)取。最終的房屋所有權(quán)以產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn)。

房屋契證

是指權(quán)利人名稱變更和房屋現(xiàn)狀發(fā)生下列情形之一的所進(jìn)行的房屋所有權(quán)登記。房屋坐落的街道、門牌號或者房屋名稱發(fā)生變更的；房屋面積增加或者減少的；房屋翻建的；法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

變更登記

是指因房屋買賣、交換、贈與、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移后所進(jìn)行的房屋所有權(quán)登記。

轉(zhuǎn)移登記

房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工證》、《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》，簡稱“五證”?！耙徽铡笔侵赣傻胤焦ど绦姓芾砭诸C發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照。

五證一照城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)建行建設(shè)需要申請用地的，必須持國家批準(zhǔn)建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)文件，向城市規(guī)劃行政主管部門申請定點(diǎn)，由城市規(guī)劃行政主管部門核定其用地位置和界限，提供規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。建設(shè)用地規(guī)劃許可證

在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴(kuò)建和改建建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程設(shè)施，必須持有關(guān)批準(zhǔn)文件向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請，由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

建設(shè)工程規(guī)劃許可證《建筑工程施工許可證》(建設(shè)工程開工證)是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準(zhǔn)文件，是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。沒有開工證的建設(shè)項(xiàng)目均屬違章建筑，不受法律保護(hù)。當(dāng)各種施工條件完備時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照計(jì)劃批準(zhǔn)的開工項(xiàng)目向工程所在地縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門辦理施工許可證手續(xù)，領(lǐng)取施工許可證。未取得施工許可證的不得擅自開工。

建筑工程施工許可證

按提供預(yù)售商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期，向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，經(jīng)審核符合國家標(biāo)準(zhǔn)而頒發(fā)的證明稱之為商品房預(yù)售許可證。而且必須是已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。

商品房預(yù)售許可證

經(jīng)工商局審核后具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，給予相關(guān)的企業(yè)執(zhí)照。即申請企業(yè)法人登記，經(jīng)企業(yè)法人登記主管機(jī)關(guān)審核，準(zhǔn)予登記注冊的，領(lǐng)取《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》取得法人資格，其合法權(quán)益受國家法律保護(hù)。

營業(yè)執(zhí)照

是一種義務(wù)性的住房長期儲金。住房公積金制度是結(jié)合我國城鎮(zhèn)住房制度改革的實(shí)際情況而實(shí)行的一種房改政策，指有關(guān)住房公積金的歸集、管理、使用、償還等諸環(huán)節(jié)有機(jī)構(gòu)成的整個(gè)運(yùn)行機(jī)制和管理的制度。

住房公積金

指對在經(jīng)濟(jì)活動中或經(jīng)濟(jì)交往中書立的或領(lǐng)受的房地產(chǎn)憑證征收的一種稅賦。一手商品住宅：成交價(jià)*0.03%一手商業(yè)地產(chǎn)：成交價(jià)*0.05%

印花稅契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時(shí)，就當(dāng)事人所訂契約按房價(jià)的一定比例向新業(yè)主（產(chǎn)權(quán)承受人）征收的一次性稅收。凡是國有土地使用權(quán)出讓，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓包括出售、贈與、交換都需要交納契稅。契稅除了具有一般稅收的性質(zhì)和作用外，還具有證明房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移合法性的作用。一手商品住宅：90㎡以下一個(gè)點(diǎn)的契稅，90——140㎡1.5個(gè)點(diǎn)的契稅，140㎡以上按三個(gè)點(diǎn)收取。一手商業(yè)地產(chǎn)：買房稅費(fèi)契稅成交價(jià)*3%

契稅

是以房屋為征稅對象、按照房屋的原值或房產(chǎn)租金向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。一手商品住宅：（1）應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值*（1-10%或30%）*稅率1.2%（2）應(yīng)納稅額=房產(chǎn)租金收入*稅率12%一手商業(yè)地產(chǎn)：房產(chǎn)稅的稅率為12%，應(yīng)交房產(chǎn)稅=租金*12%

房產(chǎn)稅

是指由政府依法設(shè)立的，由房地產(chǎn)主管部門設(shè)立的房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)為房屋權(quán)利人辦理交易過戶等手續(xù)所收取的費(fèi)用。

房產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)一手住宅房交易稅費(fèi)：1、契稅：住宅：140㎡以下：1.5%；140㎡以上：3%。2、印花稅：萬分之三至五，簽合同時(shí)現(xiàn)金交納，以印花稅票而非發(fā)票作為銷售憑證。如需按揭，則簽訂按揭合同亦要收取印花稅。3、物業(yè)維修基金：新建商品房住宅首期維修基金，開發(fā)商按照每平方米建筑面積成本價(jià)的3%-4%繳納；購房者按照每平方米建筑面積成本價(jià)的2%-3%繳納。一手商鋪交易稅費(fèi)：1、契稅：成交價(jià)*3%2、交易手續(xù)費(fèi)：成交價(jià)*0.5%3、印花稅：成交價(jià)*0.05%4、產(chǎn)證費(fèi)550，配圖費(fèi)150。

房地產(chǎn)稅費(fèi)繳納標(biāo)準(zhǔn)二手商品住宅房交易稅費(fèi)：契稅：1、住宅：140㎡以下的普通住宅的契稅為交易額的1.5%-2%，140㎡以上的高檔商品房契稅為3%-5%。2、商鋪：3%。印花稅：房屋買賣成交價(jià)的0.05%。營業(yè)稅:

1、住宅：房產(chǎn)證未滿五年的，需要繳納總房價(jià)的5%；房產(chǎn)證滿5年的，并且面積在144以上的需要繳納房產(chǎn)交易盈利部分的5%；房產(chǎn)證滿5年的，并且面積在144以下的不需要繳納。2、商鋪：全額3%+差額5.6%。城市維護(hù)建設(shè)稅：納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為營業(yè)稅稅額的7%；納稅人所在地在縣城鎮(zhèn)的,稅率為5%；納稅人所在地不在市區(qū)、縣城、鎮(zhèn)的，稅率為1%。教育費(fèi)附加稅：營業(yè)稅額的3%。二手商品住宅房交易稅費(fèi)：房產(chǎn)稅：房產(chǎn)稅實(shí)行的是比例稅率：

1、以房產(chǎn)余值為計(jì)稅依據(jù)的，稅率為1.2%。

2、以租金收入為計(jì)稅依據(jù)的，稅率為12%。

手續(xù)費(fèi)：房屋買賣成交價(jià)或最低保護(hù)價(jià)的1%。房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)：權(quán)證工本費(fèi)，每件收費(fèi)4元；共有權(quán)執(zhí)照及他項(xiàng)權(quán)利執(zhí)照，每件收費(fèi)2元。印花稅，每件5元。個(gè)人所得稅：成交價(jià)的1%或收入額減除財(cái)產(chǎn)原值及合理費(fèi)用后的余額

20%；中介服務(wù)費(fèi)：按照國家規(guī)定分價(jià)格段收取，50萬元以下1%，50萬元-100元萬為0.7%,100萬元以上0.4%。評估費(fèi)：按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)收取。

目錄

房地產(chǎn)行業(yè)概念

房屋銷售術(shù)語

房產(chǎn)權(quán)屬登記和交易稅費(fèi)術(shù)語

城市規(guī)劃術(shù)語

建筑名詞

房產(chǎn)計(jì)量術(shù)語

居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項(xiàng)用地的總稱。

居住區(qū)用地

公共綠地是指滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地，應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其他塊狀帶狀綠地等。

公共綠地

公共服務(wù)設(shè)施用地一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對應(yīng)配建的、為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。

公共服務(wù)設(shè)施用地

道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。

道路用地又稱建筑面積毛密度，項(xiàng)目用地范圍內(nèi)地上總建筑面積與基地

面積的比值。計(jì)算公式：容積率=地上總建筑面積÷基地面積。例如，在1萬平方米的土地上，有4000平方米的地上建筑總面積，其容積率為0.4。當(dāng)建筑物層高超過5.2米，在計(jì)算容積率時(shí)該層建筑面積加倍計(jì)算(各個(gè)地區(qū)或城市有各自相關(guān)規(guī)定)。容積率越高，居民的舒適度越低，反之則舒適度越高。

容積率

指前后（南北）兩排房屋之間，為保證后排房屋在規(guī)定的時(shí)日獲得所需日照量而保持的一定間隔距離。

建筑間隔系數(shù)（指遮擋陽光的建筑與被遮擋陽光的建筑的間隔為遮擋陽光的建筑高度的倍數(shù)）不得小于1:1.2。

日照間距

是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。綠地應(yīng)包括：公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地，即道路紅線內(nèi)的綠地，不應(yīng)包括屋頂、曬臺的人工綠地。對購房者而言，綠化率高為好。

綠化率

指在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率，它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。

建筑密度還未開發(fā)，尚有青草，未規(guī)劃作用。

生地目錄

房地產(chǎn)行業(yè)概念

房屋銷售術(shù)語

房產(chǎn)權(quán)屬登記和交易稅費(fèi)術(shù)語

城市規(guī)劃術(shù)語

建筑名詞

房產(chǎn)計(jì)量術(shù)語住宅分類

平層式住宅

錯(cuò)層式住宅

躍層式住宅

復(fù)式（LOFT）住宅

聯(lián)排別墅（洋房）

別墅

智能化住宅分類

……

戶型的一種，一般是指一套房屋的廳、臥、衛(wèi)、廚等所有房間均處于同一層面上。

平層式住宅

是一套房子不處于同一平面，即房內(nèi)的廳、臥、衛(wèi)、櫥、陽臺處于幾個(gè)高度不同的平面上。錯(cuò)層住宅的面積計(jì)算方法參照平面住宅面積計(jì)算。

錯(cuò)層式住宅

是一個(gè)住宅占兩個(gè)樓層，而上下層之間不需通過公共樓梯，是采用戶內(nèi)獨(dú)用小樓梯連接，其建筑面積或使用面積均應(yīng)是兩層建筑面積和使用面積之和。

躍層式住宅

是一層住宅但較普通住宅高，普通住宅一般層高為2.8米，復(fù)式住宅層高一般為為4.5米，LOFT公寓層高一般為5米左右，可在局部掏出夾層，用樓梯聯(lián)系上下，其目的是在有限空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。復(fù)式住宅的面積計(jì)算可根據(jù)各地對使用房間凈面積和凈高度的標(biāo)準(zhǔn)來計(jì)算。

復(fù)式住宅（LOFT公寓）

也叫聯(lián)排別墅或洋房，正確的譯法應(yīng)該為城區(qū)住宅，系從歐洲舶來的，其原始意義上指在城區(qū)的沿街聯(lián)排而建的市民城區(qū)房屋。TOWNHOUSE別墅是人類居住的終極理想與最高形式。國土資源部對別墅的定義：是指獨(dú)門獨(dú)戶獨(dú)院，包括地下層在內(nèi)的最多三層的獨(dú)棟住宅形式，帶室內(nèi)車庫；占地面積又相當(dāng)大，容積率又非常低。

別墅商業(yè)地產(chǎn)分類

住宅底商

街鋪

商業(yè)街

專業(yè)市場

百貨商場、購物中心（MALL）

寫字樓

公寓式酒店VS酒店式公寓

……

底商是指在建筑物底層（包括地下室）設(shè)立的可以從事商業(yè)活動的場所。底商通常是指寫字樓或住宅的第一層、第二層網(wǎng)點(diǎn)。住宅底商屬于“公共建筑”，不屬于公攤面積，以出租或出售獲利為目的，由開發(fā)商或業(yè)主自行經(jīng)營。住宅底商與住宅配套設(shè)施在功能上有互補(bǔ)的作用，多用來經(jīng)營日用百貨、中小型連鎖超市、各種品牌的專營店、娛樂設(shè)施、商務(wù)設(shè)施等。

住宅底商

臨街設(shè)立的專門從事商業(yè)活動的建筑場所。街鋪一般為底商1-2層。

街鋪

商業(yè)街就是由眾多商店、餐飲店、服務(wù)店共同組成，按一定結(jié)構(gòu)比例規(guī)律排列的商業(yè)繁華街道，是城市商業(yè)的縮影和精華，是一種多功能、多業(yè)種、多業(yè)態(tài)的商業(yè)集合體。商業(yè)街分為專業(yè)商業(yè)街和復(fù)合商業(yè)街。專業(yè)商業(yè)街商鋪往往集中經(jīng)營某一類（種）商品，如建材商業(yè)街、汽車配件商業(yè)街、酒吧街、休閑娛樂街等；復(fù)合商業(yè)街商鋪對經(jīng)營的商品不加確定，經(jīng)營者可以按照自己的設(shè)想去隨意經(jīng)營。

商業(yè)街專業(yè)市場通常是一種以現(xiàn)貨批發(fā)為主，集中交易某一類商品或者若干類，具有較強(qiáng)互補(bǔ)性或替代性商品的場所，是一種大規(guī)模集中交易的坐商式的市場制度安排。其主要特點(diǎn)在于：（1）是一種典型的有形市場；（2）以批發(fā)為主，兼營零售；（3）集中交易，有一定數(shù)量規(guī)模的賣者，接近完全競爭的市場結(jié)構(gòu)；（4）以現(xiàn)貨交易為主，遠(yuǎn)期合同交易為輔。專業(yè)市場的主要經(jīng)濟(jì)功能是通過可共享的規(guī)模巨大的交易平臺和銷售網(wǎng)絡(luò)，節(jié)約中小企業(yè)和批發(fā)商的交易費(fèi)用，形成具有強(qiáng)大競爭力的批發(fā)價(jià)格。專業(yè)市場的優(yōu)勢，是在交易方式專業(yè)化和交易網(wǎng)絡(luò)設(shè)施共享化的基礎(chǔ)上，形成了交易領(lǐng)域的信息規(guī)模經(jīng)濟(jì)，外部規(guī)模經(jīng)濟(jì)和范圍經(jīng)濟(jì)，從而確立商品的低交易費(fèi)用優(yōu)勢。

專業(yè)市場

百貨商場的定位是綜合化的。百貨商場經(jīng)營的商品幾乎是無所不包，幾乎所有的日常用品，它力求滿足所有人的所有需要。如：杭州大廈、解百商場等。

百貨商場或購物中心（MALL)

寫字樓就是專業(yè)商業(yè)辦公用樓的別稱，嚴(yán)格地講，寫字樓是不能用于住人的。這是房屋的房產(chǎn)證上有明確注明的。寫字樓原意是指用于辦公的建筑物，或者說是由辦公室組成的大樓，1971年，Rhodes和Kan提出：“寫字樓的作用是集中進(jìn)行信息的收集、決策的制定、文書工作的處理和其他形式的經(jīng)濟(jì)活動管理?！?/p>

寫字樓是指設(shè)置于酒店內(nèi)部，以公寓形式存在的酒店套房。這種套房的顯著特點(diǎn)在于：（1）它類似于公寓，有居家的格局和良好的居住功能，有廳、臥室、廚房和衛(wèi)生間；（2)它配有全套家具與家電，能夠?yàn)榭腿颂峁┚频甑膶I(yè)服務(wù)，如室內(nèi)打掃、床單更換及一些商務(wù)服務(wù)等等。公寓式酒店既有公寓的私密性和居住氛圍，又有高檔酒店的良好環(huán)境和專業(yè)服務(wù)。

公寓式酒店酒店式公寓是一種提供酒店式管理服務(wù)的公寓，集住宅、酒店、會所多功能于一體，具有“自用”和“投資”兩大功效，但其本質(zhì)仍然是公寓。酒店式公寓既吸收了星級酒店的服務(wù)功能和管理模式，又吸收了信息時(shí)代寫字樓的特點(diǎn)，擁有良好的通訊條件，可針對性地提供秘書、信息、翻譯等商務(wù)服務(wù)，集住宅、酒店、會所等多種功能于一體購買者擁有單元產(chǎn)權(quán)，既可以自住、出租，也可以轉(zhuǎn)售，是一種既提供酒店專業(yè)服務(wù)又擁有私人公寓秘密性和生活風(fēng)格的綜合物業(yè)。

酒店式公寓

框架結(jié)構(gòu)住宅是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、陶粒等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配而成的建筑。目前多數(shù)建筑均采用這類方式。

框架結(jié)構(gòu)

磚混結(jié)構(gòu)中的“磚”，是指一種統(tǒng)一尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的異型粘土磚、空心磚等。

磚混結(jié)構(gòu)

是指承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是用木材建造，柱是用鋼筋混凝土建筑。

混合結(jié)構(gòu)

是指承重的主要構(gòu)件是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)。

鋼結(jié)構(gòu)

是指承重的主要構(gòu)件是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、磚墻、木柱建造的。

磚木結(jié)構(gòu)

是指承重的主要構(gòu)件是用鋼、鋼筋混凝土建造的

鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實(shí)際長度。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求，不宜過大。目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般要限定在5-11米左右，不能任意擴(kuò)大。在住宅的高度（層高）和寬度（開間）確定的前提下，設(shè)計(jì)的住宅進(jìn)深過大，就使住房成狹長型，距離門窗較遠(yuǎn)的室內(nèi)自然光線不足。

進(jìn)深凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來表示：凈高=層高-樓板厚度，即層高和樓板厚度的差叫“凈高’。

凈高在住宅設(shè)計(jì)中，住宅寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開間。住宅開間一般為3.0－4.2米。

開間

層高是指住宅高度以"層"為單位計(jì)量，每一層的高度國家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層高。

層高

它是指各種戶型在總戶數(shù)中所占百分比，反映到住宅設(shè)計(jì)上，就是體現(xiàn)在一定數(shù)量住宅建筑中，各種不同套型住宅占住宅總套數(shù)的比重。

戶型比

隔斷是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚妗?/p>

隔斷

過道是指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。走廊走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。

過道指建在馬路旁，上樓下廊，騎樓下廊閣樓指位于自然層內(nèi)，利用房屋內(nèi)的上部空間或人字屋架添、加建的使用面積不足該層面積的暗樓，不計(jì)層次。騎樓

一般是指住宅中的屋頂平臺或由于建筑結(jié)構(gòu)需求而在其他樓層中做出大陽臺，由于它面積一般均較大，上邊又沒有屋頂，所以稱作露臺。

露臺

半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／3，且不超過1／2者。

半地下室

地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／2者。

地下室玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過渡的地段。玄關(guān)一般與廳相連，由于功