執(zhí)行方案教程

執(zhí)行方案教程匯報(bào)思路一、目標(biāo)、任務(wù)與問題二、整體市場環(huán)境研究三、項(xiàng)目現(xiàn)有狀況敘述四、目標(biāo)客戶群分析五、二期產(chǎn)品戶型建議六、項(xiàng)目整體形象定位八、整盤銷售及價(jià)格策略建議九、推廣部署及執(zhí)行計(jì)劃十、媒體費(fèi)用預(yù)估市場篇策略篇執(zhí)行篇七、二期總體推廣策略思考一、目標(biāo)、任務(wù)與問題項(xiàng)目二期整盤最終實(shí)現(xiàn)均價(jià)3400元/㎡項(xiàng)目一期整盤最終實(shí)現(xiàn)均價(jià)2950元/㎡【在經(jīng)過與甲方溝通后】【根據(jù)一期成交數(shù)據(jù)】目標(biāo)要求二期價(jià)格較一期均價(jià)提升450元/㎡問題一：我們能否找到適銷對路的產(chǎn)品？問題二：我們能否實(shí)現(xiàn)二期3400元/㎡均價(jià)？我們能否完成目標(biāo)、實(shí)現(xiàn)價(jià)格提升先看看市場、看看自身再尋求突破口二、整體市場環(huán)境研究2012下半年及13上半年北京市場走勢據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的上半年國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況的數(shù)據(jù)顯示，上半年國內(nèi)生產(chǎn)總值227098億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長7.8%。其中，一季度增長8.1%，二季度增長7.6%，增速較1季度的8.1%放緩，同時(shí)創(chuàng)下2009年1季度以來的增幅新低。宏觀經(jīng)濟(jì)分析GDP：2季度經(jīng)濟(jì)增長創(chuàng)2009年1季度以來的增幅新低歐債危機(jī)此起彼伏，外部需求陷入萎縮；房地產(chǎn)等宏觀調(diào)控繼續(xù)實(shí)施，固定資產(chǎn)投資增速下滑；結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型導(dǎo)致資源供求關(guān)系發(fā)生了一些變化，潛在的增長生產(chǎn)率出現(xiàn)下降。

隨著穩(wěn)增長政策的推出，政策刺激效應(yīng)將在三季度逐步顯現(xiàn)，或?qū)⒂行_經(jīng)濟(jì)增速下滑，三季度經(jīng)濟(jì)增速出現(xiàn)企穩(wěn)將是大概率事件，全年經(jīng)濟(jì)增長7.5%的目標(biāo)應(yīng)該可以實(shí)現(xiàn)。分析：今年上半年貿(mào)易順差出現(xiàn)了較大幅度的增加，其根本原因是在外貿(mào)出口地位增長的同時(shí)，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的自主回落、內(nèi)需放緩，使進(jìn)口增長明顯慢于出口的增長。再疊加上去年上半年貿(mào)易基數(shù)偏低的因素，使今年上半年順差增加的幅度較大。宏觀經(jīng)濟(jì)分析進(jìn)出口低位回穩(wěn),

CPI繼續(xù)回落并持續(xù)走低

今年上半年，我國外貿(mào)進(jìn)出口總值18398.4億美元，同比增長8%。其中，6月份出口好于預(yù)期，但進(jìn)口疲弱。數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前外貿(mào)發(fā)展呈低位回穩(wěn)態(tài)勢，但進(jìn)出口回升基礎(chǔ)并不穩(wěn)固，若歐債危機(jī)不再繼續(xù)惡化，中國2012年可望實(shí)現(xiàn)10%的貿(mào)易增長目標(biāo)。上半年CPI回落至3.0%，尤其是6月份CPI漲幅大幅回落至2%附近，7月繼續(xù)回落創(chuàng)全年新低，說明物價(jià)上漲壓力得到明顯控制，中國通脹壓力得到大幅緩解。今年上半年CPI漲幅出現(xiàn)回落，主要還是跟食品價(jià)格的明顯回落有很大的關(guān)系。數(shù)據(jù)低于市場預(yù)期，反映出生產(chǎn)資料需求疲軟，但沒有進(jìn)一步擴(kuò)大的趨勢，下半年，國際環(huán)境的惡化的可能性變小，國內(nèi)一系列穩(wěn)增長的措施將使國內(nèi)的投資和制造業(yè)逐步復(fù)蘇，不排除繼續(xù)降息和降存款準(zhǔn)備金的可能。宏觀經(jīng)濟(jì)分析存款準(zhǔn)備金利率二次下調(diào)，政策微調(diào)增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行活力

5月18日起，央行下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。下調(diào)后，大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率降至20%，中小型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率降至16.5%。這是央行今年以來第二次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，上次下調(diào)準(zhǔn)備金率是在2月24日。同時(shí)，這也是自去年11月30日中國央行宣布近三年來首次“降準(zhǔn)”之后，中國央行連續(xù)第三次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率。分析：央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率與4月經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)有關(guān)。4月份CPI為3.4%，顯示通脹壓力已大大緩解，預(yù)防經(jīng)濟(jì)硬著陸成為貨幣政策的主要任務(wù)。而銀行新增貸款創(chuàng)年內(nèi)新低，說明實(shí)際經(jīng)濟(jì)需求不足。需要給銀行更好的政策空間增強(qiáng)信貸投放。下調(diào)存款準(zhǔn)備金率有利于銀行信貸投放、增加經(jīng)濟(jì)運(yùn)行活力、實(shí)現(xiàn)相對寬松的資金面。從4月份經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來看，無論是外貿(mào)、投資、稅收以及信貸增速，均出現(xiàn)增速放緩現(xiàn)象，同時(shí)國內(nèi)外需求低迷，有必要通過政策預(yù)調(diào)微調(diào)增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行活力。宏觀經(jīng)濟(jì)分析上半年貨幣政策預(yù)調(diào)微調(diào)力度持續(xù)加大，2012年上半年銀行兩次下調(diào)存準(zhǔn)率、三年半來首次降息。央行分別在2月、5月下調(diào)存準(zhǔn)率0.5個(gè)百分點(diǎn)；6月，央行下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，并且擴(kuò)大金融機(jī)構(gòu)存貸款利率浮動(dòng)區(qū)間；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整。7月8日央行再度下調(diào)一年期存款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，一年期貸款基準(zhǔn)利率0.31個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)市場不做調(diào)整。5月末，廣義貨幣（M2）余額90萬億元，同比增長13.2%，人民幣貸款余額58.72萬億元，同比增長15.7%。5月人民幣貸款增加7932億元，同比多增2416億元。2012年最新央行存貸款利率表一覽是否將取消存量房貸7折利率將由國家監(jiān)管部門的最終決策以及原合同約定兩方面內(nèi)容共同決定，從目前來看取消的可能性并不大，而且有關(guān)“倒掛”的說法其實(shí)也并不準(zhǔn)確。在央行公布的優(yōu)惠利率表上，美元、港元、澳元、歐元、英鎊、加元等，均不同程度地推出有優(yōu)惠利率，而且優(yōu)惠利率要比掛牌利率高得多金融機(jī)構(gòu)人民幣存款基準(zhǔn)利率表——存款利率(2011年7月7日起執(zhí)行)種類年利率(%)。半年內(nèi)兩次下調(diào)存準(zhǔn)率，央行1月內(nèi)2次降息，刺激經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長。房地產(chǎn)新政“中央基調(diào)不變，地方微調(diào)不斷”中央政府調(diào)控政策措施

“新國八條”嚴(yán)格執(zhí)行限購措施和差別化住房信貸和稅收政策。一方面，在中央統(tǒng)一政策框架內(nèi)，落實(shí)好對居民家庭購買首套普通自住房的信貸支持和稅收優(yōu)惠政策；另一方面，嚴(yán)格執(zhí)行商業(yè)性個(gè)人住房貸款的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、首付款比例、貸款利率和三套及以上住房停貸政策，堅(jiān)決遏制投機(jī)投資性購房需求。地方政府微調(diào)政策措施免或減征購房契稅或退稅馬鞍山、武漢、北京、蕪湖、揚(yáng)州提高普通住房價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)天津、增城、中山、上海、南昌重啟購房入戶政策從化、長春補(bǔ)貼首次置業(yè)青島、重慶、杭州、蕪湖放松限購條件佛山、成都、上海、象山土地松綁北京、廣州、杭州、成都、昆明提高公積金貸款額度南京、吉林、合肥、沈陽、成都、克拉瑪依、信陽、南昌、蚌埠、鄭州、呼和浩特、武漢等

中央政策總基調(diào)：今年上半年中央政策平穩(wěn)，堅(jiān)持房調(diào)不放松，限購和限貸為政策紅線。

地方微調(diào)政策獲默許：今年上半年地方微調(diào)政策不斷出現(xiàn)，近40城市微調(diào)政策獲得默許，主要措施有“利率優(yōu)惠、降首付比例、給予稅費(fèi)優(yōu)惠、重啟購房入戶、上調(diào)公積金貸款限額、放寬普通住房標(biāo)準(zhǔn)”等。支持購買首套普通住房，吸引剛需入市。

中央制止地方不合理政策：中央密切關(guān)注各地執(zhí)行調(diào)控政策的情況，對于地方出臺(tái)放松抑制不合理購房政策的措施，將及時(shí)予以制止或糾正。如“佛山、蕪湖等涉及變相松動(dòng)二套房限購等明顯托市行為”。房地產(chǎn)新政抑制不合理需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展

溫家寶總理多次指出鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果。2012年上半年，溫家寶總理在各種場合多次指出要鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果，即使在經(jīng)濟(jì)下行壓力加大提出“穩(wěn)增長更重要”之時(shí)，溫總理仍強(qiáng)調(diào)繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)投資性需求的政策措施。住建部等四部委及地方政府相繼辟謠否認(rèn)政策放松。2012年上半年以來，各地樓市微調(diào)不斷，但涉及限價(jià)、限購的均被叫停，另有一些城市，如廈門、湖南、石家莊和河南相繼否認(rèn)媒體報(bào)道的樓市政策微調(diào)傳聞。針對媒體報(bào)道調(diào)控將會(huì)放松，國家發(fā)改委、央行、銀監(jiān)會(huì)、住建部四部委相繼表態(tài)，否認(rèn)放松。6月18日，住建部發(fā)言人強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前各地要堅(jiān)決按照中央要求，繼續(xù)堅(jiān)定不移地抓好房地產(chǎn)市場調(diào)控各項(xiàng)政策措施的貫徹落實(shí)工作，特別是嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策和住房限購等措施，鞏固調(diào)控成果。房地產(chǎn)新政支持自住性需求，促進(jìn)市場活躍央行、住建部等支持首套房

以首次置業(yè)為代表的合理購房需求一直受到政府的支持和鼓勵(lì)。去年姜偉新在全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議中部署2012年重點(diǎn)工作時(shí)就指出支持居民的合理購房需求，優(yōu)先保證首次購房家庭的貸款需求。央行、住建部、國家發(fā)改委等部門多次表示支持首套房，多數(shù)城市的首套房貸利率從去年下半年的基準(zhǔn)利率下浮至85折，針對首套房貸政策松動(dòng)跡象明顯。上半年貨幣政策預(yù)調(diào)微調(diào)力度持續(xù)加大，2012年上半年銀行兩次下調(diào)存準(zhǔn)率、一月內(nèi)兩次降息。央行分別在2月、5月下調(diào)存準(zhǔn)率0.5個(gè)百分點(diǎn);6月，央行下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，并且擴(kuò)大金融機(jī)構(gòu)存貸款利率浮動(dòng)區(qū)間。7月8日央行再度下調(diào)一年期存款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，一年期貸款基準(zhǔn)利率0.31個(gè)百分點(diǎn)。此次調(diào)整房地產(chǎn)貸款除外。5月末，廣義貨幣（M2）余額90萬億元，同比增長13.2%，人民幣貸款余額58.72萬億元，同比增長15.7%。5月人民幣貸款增加7932億元，同比多增2416億元。

根據(jù)中指院的統(tǒng)計(jì)，上半年共有30多個(gè)城市微調(diào)樓市政策鼓勵(lì)合理需求，且多數(shù)為公積金政策松綁，還有調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、減稅或補(bǔ)貼、戶籍放松等方面。有些城市調(diào)整兩次，如武漢、廈門不僅調(diào)整了普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，還調(diào)整了公積金政策；上海調(diào)整了普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，放寬戶籍限制被叫停；蕪湖放寬公積金政策，而稅費(fèi)補(bǔ)貼政策被叫停。另外，限購城市中近一半城市微調(diào)樓市政策。房地產(chǎn)新政保障房政策支持力度增強(qiáng)中央保障房建設(shè)補(bǔ)助資金力度加大。由于去年開工的1000萬套保障房在今年會(huì)繼續(xù)施工，加上今年新開工700萬套的任務(wù)，保障房的在建規(guī)模將達(dá)到一個(gè)新高度，資金的需求量較往年也有所提高。今年中央財(cái)政保障房建設(shè)計(jì)劃補(bǔ)助資金2100億元，相比去年實(shí)際的1700億元增長了23.1%。截至今年4月底，中央已下達(dá)地方1483億元補(bǔ)助資金，與去年全年相近。其中第一批補(bǔ)助資金454億元已于2月份下達(dá)到地方，較去年提前1個(gè)月。截至5月底，已開工346萬套，開工率為46.4%，基本建成206萬套，完成投資3895億元。中央補(bǔ)助資金加大

多部委強(qiáng)調(diào)落實(shí)保障房建設(shè)資金。住建部、央行、財(cái)政部等多部委政策支持保障房資金，1月，財(cái)政部《關(guān)于切實(shí)做好2012年保障性安居工程財(cái)政資金安排等相關(guān)工作的通知》指出，切實(shí)落實(shí)資金來源，確保不留資金缺口。5月，住建部住房保障司副司長張學(xué)勤在接受采訪時(shí)表示，中央對于保障性安居工程的補(bǔ)助力度只增不減，同時(shí)，中央代地方發(fā)行的國債優(yōu)先和傾斜用于保障性安居工程，此外，銀行信貸的支持力度也在加大。支持參建企業(yè)多元化融資由于保障房資金壓力增加，中央支持保障房融資多元化，鼓勵(lì)多種渠道融資，包括金融機(jī)構(gòu)貸款、企業(yè)債券融資、公積金貸款，地方土地出讓收益不低于10%用于保障性安居工程，地方政府預(yù)算等，同時(shí)中央代地方發(fā)行的國債優(yōu)先、傾斜用于保障性安居工程。今年2月，發(fā)改委在《關(guān)于發(fā)展改革系統(tǒng)要繼續(xù)加大工作力度切實(shí)做好2012年保障性安居工程建設(shè)工作的通知》中指出，要?jiǎng)?chuàng)新融資機(jī)制，充分發(fā)揮地方政府融資平臺(tái)作用，通過直接和間接融資多渠道籌集保障性安居工程建設(shè)資金，鼓勵(lì)引導(dǎo)社會(huì)力量參與建設(shè)保障性住房及配套設(shè)施。3月住建部在《關(guān)于做好2012年城鎮(zhèn)保障性安居工程工作的通知》中指出，拓寬資金來源渠道，創(chuàng)新財(cái)政支持方式，支持和吸引社會(huì)資本參與保障性住房建設(shè)、運(yùn)營和管理。保障房建設(shè)融資渠道的拓寬，將有力地緩解保障房建設(shè)資金緊張的局面。房地產(chǎn)新政抑制投資性需求，宏觀調(diào)控基調(diào)在市場雙升前提下仍將繼續(xù)1、7月5日央行宣布自7月6日起下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率。與此同時(shí)，央行還對房地產(chǎn)市場作出明示：個(gè)人住房貸款利率浮動(dòng)區(qū)間不作調(diào)整，“金融機(jī)構(gòu)要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化的各項(xiàng)住房信貸政策，繼續(xù)抑制投機(jī)投資性購房”。2、7月7日國務(wù)院總理溫家寶在江蘇省常州市調(diào)研時(shí)強(qiáng)調(diào)，目前房地產(chǎn)市場調(diào)控仍然處在關(guān)鍵時(shí)期，調(diào)控任務(wù)還很艱巨。必須堅(jiān)定不移做好調(diào)控工作，把抑制房地產(chǎn)投機(jī)投資性需求作為一項(xiàng)長期政策，決不能讓房價(jià)反彈，造成功虧一簣。3、7月17日國土資源部部長徐紹史表示，將繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖。4、7月19日國土資源部和住建部聯(lián)合下發(fā)緊急通知，要求堅(jiān)持房地產(chǎn)市場調(diào)控不放松，不斷鞏固調(diào)控成果，堅(jiān)決防止房價(jià)反彈。5、7月24日派出8個(gè)督察組奔赴16省市對于宏觀調(diào)控政策的地方政府執(zhí)行落實(shí)情況進(jìn)行調(diào)研。為火熱的市場增添了一層寒意。宏觀態(tài)勢7月百城房價(jià)環(huán)比再漲調(diào)控預(yù)期增強(qiáng)調(diào)控預(yù)期日趨濃厚

房價(jià)的止跌也引發(fā)了房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)一步收緊的預(yù)期。當(dāng)前房價(jià)面臨重新上漲的壓力，不出新的調(diào)控措施，則下半年漲價(jià)的預(yù)期將進(jìn)步增大。雖然近期監(jiān)管層曾多次表態(tài)堅(jiān)定樓市調(diào)控，但“調(diào)控精神要想轉(zhuǎn)化為執(zhí)行力，還需相關(guān)細(xì)化政策予以保障。”

政府層面對于樓市調(diào)控依舊沒有放松，釋放的政策收緊信號也在不斷增強(qiáng)，如果市場進(jìn)一步升溫，可能會(huì)招致進(jìn)一步的調(diào)控，而馬上臨近的“金九銀十”或許會(huì)成為樓市的轉(zhuǎn)折。央行、住建部等支持首套房

8月初，中國指數(shù)研究院發(fā)布的報(bào)告顯示，７月全國１００個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為８７１７元／平方米，環(huán)比６月上漲０．３３％。其中７０個(gè)城市環(huán)比上漲，３０個(gè)城市環(huán)比下跌。與上月相比，環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)增加２５個(gè)。從數(shù)據(jù)來看，７月房價(jià)環(huán)比上漲的城市較６月有明顯增多，環(huán)比０．３３％的漲幅超過６月０．０５％的漲幅。

造成７月份多個(gè)城市價(jià)格上漲的主要原因在于，首先，成交增長明顯推動(dòng)價(jià)格上漲。數(shù)據(jù)顯示，７月份全國多地樓市成交量創(chuàng)調(diào)控新高。短期的供需失衡導(dǎo)致市場參與者的心態(tài)發(fā)生轉(zhuǎn)變，恐慌性購房者增加，開發(fā)商漲價(jià)預(yù)期增強(qiáng)。其次，信貸政策利好逐漸顯現(xiàn)，經(jīng)過兩次降息，購房成本降低拉動(dòng)了部分需求的購房熱情。

“地王”頻現(xiàn)土地溢價(jià)率大幅上漲

土地市場的異動(dòng)引發(fā)了人們對房價(jià)進(jìn)一步上漲的預(yù)期。

根據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、廣州和深圳的一線城市２０１２年７月住宅土地出讓金為１１１．８億元，環(huán)比大漲近１．７倍，成交土地宗數(shù)雖然僅為１０宗，較上月減少１５宗，但平均樓面價(jià)卻高達(dá)７３７９元／平方米，環(huán)比上漲２．６倍，溢價(jià)率為３３％，是繼２０１１年３月以來，首次超過３０％。

一線城市土地出讓金和溢價(jià)率上漲的幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過平均水平。除了優(yōu)質(zhì)地塊的影響外，整體市場回暖的趨勢也更為明顯，例如北京郊區(qū)地塊的成交也出現(xiàn)了高溢價(jià)和高樓面價(jià)的情況。市場聲音房地產(chǎn)調(diào)控仍是當(dāng)前房地產(chǎn)市場健康發(fā)展重要保障

常清表示，近期土地市場溢價(jià)率的提高，北京、上海、廣州等多個(gè)城市均出現(xiàn)新“地王”，雖然高溢價(jià)地塊的出現(xiàn)與其優(yōu)質(zhì)性有很大關(guān)系，但在市場量價(jià)逐漸回調(diào)的階段下，也在一定程度上帶動(dòng)市場預(yù)期的升溫。為避免地價(jià)給房價(jià)帶來的推動(dòng)作用。出于樓市調(diào)控效果的考慮，不排除中央再出臺(tái)有關(guān)的調(diào)控措施。常清經(jīng)濟(jì)學(xué)家國家建部政策研究中心

主任秦虹從經(jīng)濟(jì)角度看，房地產(chǎn)調(diào)控政策是以限購，限貸為核心內(nèi)容的房地產(chǎn)調(diào)控政策。限購政策都是針對家庭擁有兩套房子以上，不能貸款，不能買第三套房子，這樣的調(diào)控政策針對的是投資和投機(jī)性需求。

從社會(huì)性需求來看，房地產(chǎn)調(diào)控政策抑制投資、投機(jī)需求的政策也不會(huì)動(dòng)搖。市場聲音2012年下半年企穩(wěn)回升仍有空間三季度房地產(chǎn)市場將進(jìn)入一個(gè)企穩(wěn)的階段?！案嗟钠髽I(yè)還是希望盡快減少庫存、回收現(xiàn)金，認(rèn)為三季度房地產(chǎn)市場將筑底企穩(wěn)，房價(jià)不會(huì)大漲和大跌的現(xiàn)象?！痹诮窈蟮某鞘谢^程中，人口將大量向城市流動(dòng)，這就會(huì)導(dǎo)致城市住房需求總量的增加，房地產(chǎn)市場因此仍有空間。任志強(qiáng)華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長主任巴曙松基于當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策對于高房價(jià)和財(cái)富分配負(fù)面影響的謹(jǐn)慎態(tài)度，預(yù)期下半年房地產(chǎn)調(diào)控政策的基調(diào)不會(huì)出現(xiàn)明顯變化，房地產(chǎn)市場的調(diào)整動(dòng)力和波動(dòng)將更多地來源于自發(fā)性的、階段性的被抑制剛性需求的逐步釋放等，如果延續(xù)此前中國房地產(chǎn)市場波動(dòng)的規(guī)律，則房地產(chǎn)銷量在二季度由負(fù)轉(zhuǎn)正基礎(chǔ)上有望在三、四季度企穩(wěn)回升。伴隨銷量的回升，從此前的房地產(chǎn)波動(dòng)規(guī)律看，房地產(chǎn)新開工和投資增速也有望在三季度觸底、四季度企穩(wěn)回升，全年房地產(chǎn)投資增速有望保持在15%至20%之間。宏觀走勢概述2012年下半年走勢：樓市局部或繼續(xù)回暖，成交量企穩(wěn)回升，但幅度不會(huì)太大2013年上半年走勢：供給減少，上升預(yù)期加強(qiáng)，樓市或全面回暖，但地產(chǎn)政策放松預(yù)期不強(qiáng)，2013上半年預(yù)計(jì)價(jià)格浮動(dòng)不會(huì)太大，成交量會(huì)逐步企穩(wěn)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，央行采取了一系列的刺激經(jīng)濟(jì)增長政策，在寬松貨幣政策的大背景下，下半年經(jīng)濟(jì)環(huán)境較好；同時(shí)由于今年剛需的集中釋放，樓市局部回暖，成交量上升，剛需產(chǎn)品受市場青睞，但從地產(chǎn)調(diào)控層面，政策依舊沒有放松，所以下半年成交量上升幅度不會(huì)太大，甚至?xí)行》禄?/p>

2013年土地供應(yīng)的縮減，給價(jià)格上升一定預(yù)期，隨著2012年市場的逐步回暖，房價(jià)有抬頭的傾向，不排除政府出臺(tái)政策壓制，整體預(yù)計(jì)2013年樓市成交量企穩(wěn)，價(jià)格漲幅不會(huì)太大，但局部地區(qū)仍會(huì)成為熱點(diǎn)成交區(qū)域；區(qū)域競品項(xiàng)目銷售情況分析區(qū)域競品項(xiàng)目分布區(qū)域競品項(xiàng)目恒祥·龍澤城基本資料：開發(fā)商：恒祥房地產(chǎn)位置：盧龍縣政府東側(cè)

總建筑面積：260,000㎡

占地面積：130,000㎡

物業(yè)類型：低層、小高層住宅；商業(yè)在售狀況：

價(jià)格：住宅：區(qū)間為3200-3800元／㎡（其中車庫面積為30㎡左右，價(jià)格為70000元／個(gè)）；

商業(yè)：7000元／㎡

戶型面積：86㎡、124㎡、115㎡、130㎡

剩余貨量：一期在售18幢，剩余房源多為14號、21號加推樓座，其余剩余量較少交房：一期本年低交房，加推樓座明年４月份交房

客群：本地（為主）：國土局、教育局、稅務(wù)局等政府機(jī)關(guān)職工較多外地：天安、唐山等地區(qū)域競品項(xiàng)目恒祥·龍澤城區(qū)域競品項(xiàng)目龍?。秃霞覉@基本資料開發(fā)商：秦皇島聚紳房地產(chǎn)位置：龍城路與蛇劉線交叉口占地面積：６００余畝物業(yè)類型：６＋１低層，１１＋１小高層，１６＋１高層住宅；后期規(guī)劃有別墅項(xiàng)目；附帶有沿龍城路商業(yè)區(qū)域競品項(xiàng)目在售狀況：未售：計(jì)劃分三期開盤，一期開盤預(yù)計(jì)在年后戶型面積：６＋１主要以１００㎡－１３０㎡區(qū)間為主；小高層和高層主要以８０—１００㎡中小實(shí)用戶型為主；產(chǎn)品優(yōu)勢：緊鄰孤竹公園，環(huán)境好；規(guī)劃有鎮(zhèn)中小學(xué)，講究教育配套。龍?。秃霞覉@區(qū)域競品項(xiàng)目芭蕾雨陽光水岸（尾盤銷售）銷售現(xiàn)狀樓座：計(jì)劃３２幢２６幢現(xiàn)房，６幢未蓋戶型：面積在８０—１１０㎡之間不等，１１０㎡三居為主力戶型；剩余貨量：１０套左右，多為頂層，且為現(xiàn)房銷售價(jià)格：頂層：２６５０元／㎡；５層：２９５０元／㎡；（買房送２萬元裝修費(fèi)）區(qū)域競品項(xiàng)目彩虹國際（尾盤）銷售現(xiàn)狀樓座：５幢１２層，１幢１６層剩余貨量：２套剩余戶型：１２３㎡、１３２㎡底層價(jià)格：２７００元／㎡區(qū)域競品項(xiàng)目迎賓家苑（尾盤）銷售現(xiàn)狀樓座：共３幢，１８層剩余貨量：剩余３８套（共１６０套）剩余戶型：１２４㎡、１１８㎡價(jià)格：均價(jià)３３００元／㎡；剩余現(xiàn)房２９５０元／㎡產(chǎn)品優(yōu)勢：緊鄰汽車站，交通方便區(qū)域競品項(xiàng)目新天地（未售）銷售現(xiàn)狀樓座：２幢６＋１；２幢高層售價(jià)：６＋１形式，４０００元／㎡；高層：３７００元／㎡開售時(shí)間：本年１０月份入住時(shí)間：２０１３年區(qū)域競品項(xiàng)目周邊競品項(xiàng)目情況顯示：未來房價(jià)預(yù)期較高，剩余戶型面積較大，總剩余量較少。序號名稱價(jià)位在售戶型剩余1恒祥·龍澤城3200-380086㎡、124㎡、115㎡、130㎡642龍?。秃霞覉@多層：１００－１３０㎡；小高層：８０-１００㎡3陽光水岸頂層：２６５０元／㎡；５層：２９５０元／㎡；８０-１１０㎡；１１０㎡三居主力戶型104彩虹國際２７００剩余為１２３㎡、１３２㎡２5迎賓家苑３３００剩余為１２４㎡、１１８㎡386新天地（未售）多層：４０００元／㎡高層：３７００元／㎡區(qū)域市場分析同品質(zhì)在售項(xiàng)目銷售均價(jià)多在３３００元／㎡左右；尾盤項(xiàng)目由于開盤時(shí)間較早，尾貨位置不佳，銷售價(jià)為多2650－3300元／㎡之間，且有購房優(yōu)惠；即將入市項(xiàng)目由于大盤銷售或者位置較好，預(yù)計(jì)價(jià)位較高，多在３３００元以上。區(qū)域市場分析：區(qū)域市場整體銷售狀況較好，同品質(zhì)項(xiàng)目價(jià)位較高，６＋１建筑形式較多，多家項(xiàng)目對未來整體市場走勢看好。三、項(xiàng)目現(xiàn)有狀況敘述項(xiàng)目概述在建住宅密集區(qū)域臨近公園親近自然未來教育配套相鄰交通便利出行順暢總占地面積：61414.49平米；總建筑面積：110493平米；住宅建筑面積：79630.32平米；樓座：共計(jì)劃建設(shè)20幢（其中純住宅17幢，沿街住宅加商業(yè)裙帶2幢，計(jì)劃賓館1座）；一期在售：9-14號樓.項(xiàng)目現(xiàn)場影響因素氣象臺(tái)地勢南高北底地勢圍擋園林景觀項(xiàng)目售樓處置業(yè)顧問：對講解流程和項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)不夠清楚，解說混亂；售樓處服務(wù)：接待客戶不夠主動(dòng)，服務(wù)態(tài)度消極；售樓處布置：整體區(qū)域布局不合理，沙盤和戶型模型擺放位置狹小，不利于講解。影響因素銷售現(xiàn)狀影響因素價(jià)格：較同品質(zhì)樓盤處于低位，不利于最大收益化的實(shí)現(xiàn)。優(yōu)惠：無銷售優(yōu)惠措施，對客戶吸引力不足；差異化：在售房源不能體現(xiàn)價(jià)格差異化，對房屋后期銷售不利；銷售狀況價(jià)格低無優(yōu)惠無差異項(xiàng)目概述將上述不利因素消除或弱化，有利于項(xiàng)目品質(zhì)的提高，以此支撐銷售價(jià)格氣象臺(tái)影響置業(yè)顧問講解價(jià)格低地勢園林售樓處服務(wù)無優(yōu)惠策略圍擋品質(zhì)售樓處布置無差異化項(xiàng)目現(xiàn)場售樓處銷售狀況四、目標(biāo)客戶群分析1、一期縣城本地客戶群占據(jù)絕對的主力，占總成交量的絕大