地產項目年底沖刺營銷方案

目錄工程待售產品分析待售產品統(tǒng)計待售產品分析工程年底沖刺目標總體沖刺目標目標進度方案銷售代表每周銷售方案分解各產品分周銷售方案目前工程營銷存在問題工程營銷改良措施年底沖刺營銷細化執(zhí)行方案各產品推廣節(jié)奏及主題安排推廣策略活動營銷措施物業(yè)配套效勞策略推廣執(zhí)行安排推廣渠道及營銷費用預算推廣渠道營銷費用預算匯總工程待售產品分析1、待售產品統(tǒng)計〔截止統(tǒng)計日期10月沁林山莊在售高層產品余貨一覽表可售產品類型棟數待售套數待售面積(平方米)待售金額(萬元)待售每套金額(萬元/套)待售均價(元/平米)高層洋房39364385.471989.255.3453642189.937070778496384377.32184748.6421998414816.121932.647.140131002185120606486總計511813853.845958.850.54301公寓4726911119624323.256154816750507463沁林山莊在售美墅產品余貨一覽表2、待售產品分析至10月19日止，現存可售高層貨量共有至10月19日止，現存可售公寓貨量共有270套，總貨值約6293萬元；未推出高層新貨是97棟有96套，99棟有100套，共196套，總貨值約9800萬元在售美墅余貨共有217套，總貨值約：2.08億元(底價)，約96萬元/套。注：所有余貨總值4.286億元。工程年底沖刺目標1、總體沖刺目標：10月15日-2、目標進度方案：其中10月15日-10月30日銷售2528萬元；其中11月份銷售7072萬元；目標分解如下：高層美墅公寓加推96、97棟底商鋪推出套數11821方案銷售套數7028521銷售金額〔萬元〕35352612125800合計總值〔萬元〕7072〔123套〕12月份銷售10060萬元；目標分解如下：高層97棟加推美墅別墅公寓商鋪推出套數968方案銷售套數30702563010銷售金額〔萬元〕1500357024002000690400合計總值〔萬元〕10560〔171套〕〔注：根據2億的銷售目標。如果優(yōu)惠條件、推廣及拓展到位，方案11月、12月份平均完成147套/月，9329萬元的銷售額〕。銷售代表每周銷售方案分解銷售員11.311.111.1711.2312.112.812.1512.22-11.9-11.16-11.23-11.3-12.7-12.14-12.21-12.25莫燕紅200150150150200150150100陳文龍250200200200250200200100黃鳳玲250200200200250200200100黃君妮160150150160200160160100曾慧文160150150150200150150100莊俏160150150150200150150100宋國妹160150150150200150150100韓興琦160150150150200150150100徐海江200150200200250200200100陳惠敏250150200160200160160100彭旭霞250200200200250200200100袁勝波——100100120200120120100蘇玉端——100100120200120120100王雪蘭——100100120200120120100目標銷售任務22002100220022303000223022301400合計：17590萬元目前工程存在的問題交通問題：沁林的交通是客戶不成交的重要理由。107國道經常性堵車，及前后兩個路口離工程遠，東莞方向過來要到長安老過來從而造成的不方便。生活配套：目前工程生活配套仍然缺乏，檔次低下。華潤萬家商品種類少，且價格高，一期商鋪商家經營檔次低，且業(yè)態(tài)單一，不能滿足自成一城生活需求。美墅積貨多，銷售速度慢：美墅余217套，金額2.08億。8月銷售16套，9月銷售16套。觀望情緒濃厚：受金融危機對實體經濟的影響，以及東莞產業(yè)轉移等大環(huán)境的影響下，目標市場區(qū)域大量企業(yè)倒閉、大批企業(yè)裁員，造成客戶原本對價格的觀望轉變?yōu)閷ψ陨矸€(wěn)定性及購置力的觀望，從而影響購置決定。公寓價格不合理：公寓價格脫離現有產品價格體系，單價明顯偏高。目前公寓均價約為5600元/平米，除掉對市場宣稱的800元/平米的裝修價，毛坯房價約為4800元/平米，高于山立方組團約4100元/平米近700元/平米。高端物業(yè)消費動力缺乏：目前市場成交活潑的是以滿足剛性需求為主60-110平米戶型為主，高端物業(yè)購置較為謹慎，而目前工程存貨60-110平米產品出現斷層。大局部余貨在110平米以上。示范區(qū)域難以打動人心：示范區(qū)域園林綠化景觀等沒有令人心動的亮點；示范區(qū)域物業(yè)效勞達不到專業(yè)、訓練有素給人尊貴體會的水平；客戶量少：周一至周五平均來訪量約6-10批，遠遠不能滿足完成沖刺目標的客戶所需。老客戶深挖掘不夠：在長安有龐大的中惠業(yè)主資源，目前缺少對其只是進行泛泛的短信或小區(qū)展板的宣傳，缺少深入的研究溝通尋求團購拓展的時機。工程營銷改良措施加強業(yè)主班車管理，切實讓業(yè)主班車成為業(yè)主出入的一種便利交通工具；繼續(xù)尋找資源爭取在工程門前開出路口。加快小區(qū)招商工作，豐富小區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)。目前，正在洽談的招商工程有柴火酒家、花園粥城，但尚未能明確，需加大招商工作力度。同時，引進其它如美容美發(fā)等便民商業(yè)業(yè)態(tài)。加快改善湖景、800米綠化帶改造。別墅區(qū)湖景已根本建成，且已到達展示效果。沿街商鋪８００米綠化帶目前正在改造中，改造后將減少小區(qū)沿街商業(yè)與外界的隔絕感，商業(yè)氣氛更濃厚。提高客戶效勞質量，加大力度處理投訴。針對投訴、維修處理效率低下等客服問題，設立了專職專責的客服小組，由專人處理投訴、維修等問題，并且加強了與物業(yè)的溝通、管理，提高投訴處理能力。加大深圳區(qū)域推廣力度。工程臨近松崗、公明、沙井深圳邊緣地區(qū)，從工程來電來訪及成交情況所得，以上地區(qū)客戶仍具有一定挖掘潛力，該地區(qū)已成交的老業(yè)主的“老帶新〞的聯動效應尚未表現明顯，下階段可加大在以上地區(qū)推廣的力度，并利用“老帶新〞資源進一步拓展客源。加強銷售終端培訓及氣氛營造。針對上一階段銷售的總體情況結合目前市場態(tài)勢，擬定銷售培訓方案，定期對銷售一線進行培訓，加強銷售人員對老客戶挖掘的技巧，增加銷售人員信心。近一個月以來，周末都對銷售現場進行氣氛包裝，并且開展一系列活動，增加了現場氣氛、人氣，對促進銷售起到一定作用。在沖刺階段中，將繼續(xù)完善現場氣氛包裝，并且采用現場報銷控、成交敲銅鑼等環(huán)節(jié)，增加客戶選房的急迫感，制造現場銷售的熱烈氣氛。年底沖刺營銷細化執(zhí)行方案〔一〕各產品推廣節(jié)奏及主題安排主推產品階段劃分廣告推廣語備注山立〔高層景觀洋房〕10.15—12.251、闊景三房變四房，3780元/平米起幸福搶購中2、最后16套，買三房用四房，3780元/平米起幸福搶購中3、遼闊山景第一排4、3780元/平米起！沁林山莊高層組團[山立方]中心雙景觀樓王，12月6日再度撼市出售！幸福生活不能等健康即是福畫卷〔花庭美墅〕10.15—12.251、全新美墅，買130用270平米別墅級尊享私家庭院、私家車庫、陽光地下室畔山墅，畫人生98萬起尊享270平米別墅級生活蜂巢〔精裝公寓〕12.1—12.251、首付2萬起，擁有自己的家2、首付2萬起，現樓精裝公寓配宜家家私、名牌家電3、大社區(qū)里的小房子，幸福在其中一年包租〔一房一廳1000元/月，單房800元/月〕沁林新天地〔商鋪〕10.18—11.291、坐擁大社區(qū)20000超強高消費人群買一層用兩層2、7018元/㎡起，42-77㎡多樣組合式商鋪。風險低，回報高，一鋪養(yǎng)三代，財富代代傳3、黃金社區(qū)商鋪通過幫助業(yè)主招商，將已經賣出去的商鋪逐漸經營起來，營造商業(yè)氣氛促進銷售；〔二〕推廣策略積極開展團購，增加與企事業(yè)單位、民間組織聯誼拓展中惠沁林山莊以往銷售較少依賴團購及聯誼拓展等模式進行銷售，加之長安、大嶺山擁有為數不少的中大規(guī)模企業(yè)、工廠及各種組織的企事業(yè)單位、民間組織，因此團購、聯誼拓展存在較大的挖掘潛力，可此作為突破口。在長安、大嶺山、松崗、寶安、公明、烏紗等地區(qū)全面拓展，針對醫(yī)院、工廠、銀行、企事業(yè)單位、健身俱樂部、美容院、學校、海關等單位實行轉介紹和團購大優(yōu)惠行動；重點拓展烏沙、宵邊村委會，上門拜訪村委主任，并在村內張掛銷售信息的橫幅及在出租屋周圍派宣傳單張；對以下重點事業(yè)單位/民間組織開展聯誼拓展：東莞市外商投資企業(yè)協會東莞市長安臺商協會長安鎮(zhèn)棋牌協會東莞市私營企業(yè)協會長安分會東莞市長安商會高端商業(yè)渠道拓展-俱樂部/五星級酒店全員營銷，整合各工程資源，提升推廣效益結合集團制定的全員銷售推薦獎、中惠員工團購優(yōu)惠、全員營銷推薦業(yè)績最正確獎、中惠員工自購特惠折扣等制度，積極發(fā)動公司同事致力于全員營銷行動。同時，由于公司在東莞在售的三個工程在推廣渠道和客戶來源地方面有一定共同性，產品之間存在一定程度互補性，因此，可共同探討下階段在共同的區(qū)域進行聯合推廣和活動營銷〔例如巡展、活動、團購、廣告等〕，既可以互相借勢，又可以節(jié)約本錢。老帶新聯動效應，深度挖掘老客戶資源從成交及來訪數據中分析，老業(yè)主或朋友介紹是最為理想的推廣渠道之一?？v觀整個工程購置人群經濟實力及其背景多屬于企業(yè)骨干、中高管理層、企業(yè)主、爆發(fā)戶，人脈資源相當豐富，且社區(qū)漸趨成熟，老業(yè)主對社區(qū)培養(yǎng)成一定的歸屬感，對社區(qū)環(huán)境、配套等方面評價正面，因此可進一步利用老客戶資源，積極開展“老帶新〞推廣，加之豐厚獎勵金，鼓勵老客戶介紹親友購房。工程將通過一系列如婚紗攝影展、歷時逾一個月的冬季運動會等活動吸引業(yè)主、老客戶到訪，可鼓勵其帶上親友參加以此增加工程的人際傳播。同時，對小區(qū)居住中的每一細節(jié)進行完善優(yōu)化，營造人文關心的社區(qū)文化，并向物管團隊提出更高要求，提高物管水平，不斷提升小區(qū)形象，從而增加老業(yè)主、老客戶向親友介紹購房的信心。尋找客戶資源可共享的外部合作單位，拓寬推廣途徑可參考香樟綠洲與鎮(zhèn)內多家婚紗攝影店展開合作，客戶資源共享的做法，與長安及大嶺山鎮(zhèn)內較為知名的婚紗攝影店、兒童攝影店等機構建立長期合作關系，工程向其免費提供拍攝取景場地，其客戶也享有沁林山莊額外購房優(yōu)惠〔團購優(yōu)惠〕。雙方可定期在小區(qū)聯合開展營銷活動，即可帶來客流量，增加現場人氣，同時也可借助“婚房〞概念向年輕情侶、夫婦推介公寓單位。另外，長安星級酒店、高消費娛樂場所也可作為下一步聯誼開展對象。瞄準重點客戶群對花庭美墅作針對性推廣沁林山莊花庭美墅貨量較多，銷售額較大，花庭美墅銷售速度快慢最整個工程銷售總體額影響舉足輕重，因此花庭美墅推廣是營銷工作重點之一。鑒于近期花庭美墅成交數據中，松崗客戶數量及比重有所上升，而大面積作推廣收效甚微，浪費了廣告資源，因此，下階段可對松崗及其它花庭美墅客戶量有所上升的地區(qū)作針對性的推廣。另外，在團購及相關單位聯誼拓展中，將針對較為高端的客戶群作推廣。針對花庭美墅產品以抽大獎形式刺激成交為進一步提高花庭美墅成交量，并為花庭美墅產品制造近階段的宣傳賣點，建議在12月1日至12月24日期間，針對購置花庭美墅開展買房抽大獎活動，凡在本階段購置花庭美墅的客戶即可參加抽獎。由于目前95折最大優(yōu)惠中，現場一般只放出97折優(yōu)惠，其余2%的優(yōu)惠折扣則視客戶具體情況作特殊審批。針對另設抽大獎環(huán)節(jié)的花庭美墅產品，則以97折為優(yōu)惠折扣上限，其余2%的優(yōu)惠金額則以抽獎獎品形式回饋客戶，即抽獎獎品的總值將不超過抽獎活動期間售出花庭美墅總額的2%。特等獎可為時下新款名牌小車或其它品牌電器。獎品金額的制定依據：根據9月11月期間售出花庭美墅的總套數及各樓層所占比例，計算平均每周銷售速度，預估12月1日至12月24日花庭美墅售出套數、各樓層銷售情況及總金額；根據預計的花庭美墅銷售總金額預估抽獎獎品總值；抽獎時間初定于12月24日圣誕節(jié)平安夜，其時將可統(tǒng)計活動期間花庭美墅的銷售總額。特等獎獎品〔小車〕可在當晚活動現場贈送，其余獎項獎品可定于春節(jié)活動期間統(tǒng)一發(fā)放，以吸引客戶再次到訪現場增加現場銷售氣氛。山立方97棟新品12月6日開盤，開盤11月21日-5日優(yōu)先登記并繳納5000-20000元不等誠意金的客戶，可享受優(yōu)先登記98折+開盤98折優(yōu)惠+付款方式99折。開盤后取消開盤98折扣優(yōu)惠，但在特殊情況下，作為促成單位成交的“有利武器〞可以向銷售經理申請優(yōu)惠打99折。公寓以特價單位的形式進行調價，針對團購給予特別優(yōu)惠目前47棟公寓消化速度并比理想，雖然由于戶型面積少，總價較低，但是單位面積平均售價比山立方單位高出逾1200元，即使減去裝修價，售價仍比山立方高，客戶難以接受。自07年9月上市以來一年多時間僅銷售21套，為促進公寓的銷售及彌補工程中小戶型的稀缺，建議對47棟局部景觀、朝向等綜合因素較差的單位進行特價單位的形式調價，同時針對團溝客戶給予特別優(yōu)惠，以貼近客戶心理，促進成交。商場巡展，展場成交客戶予以5000元/套的商場購物券獎勵從11月初至12月期間，工程分別在長安鎮(zhèn)、公明鎮(zhèn)、松崗鎮(zhèn)、沙井鎮(zhèn)的大超市、商業(yè)城進行巡展。為提升巡展客戶對工程的關注及購置沖動，每成交一套獎勵該展點商場5000元的購物券。同時，通過這一舉措也有助提高展點值班銷售人員的積極性，并且能爭取商場對我工程巡展的最大支持。銷售現場、展場推廣相相開展“夜市〞營銷由于目前公寓、高層單位的客戶群主要為工薪階層、企業(yè)的中高層員工，除了周末以外白天多為上班時間，看樓時間受一定程度的制約。為迎合這一類客戶群看樓方便的需要，建議銷售現場工作時間延長至晚上9點30分。另外，大多客戶在晚上下班以后有更充裕的時間和家人一起逛超市、商場，且超市、商場一般選擇在晚上開展活動，以聚集更多人氣。展場也將迎來更多客戶量，因此建議展場工作時間也相應延長至晚上9點30分?！踩郴顒訝I銷措施周末婚紗攝影展及兒童攝影展活動開展婚紗攝影展及兒童攝影展一來可增加周末銷售現場人氣，二來是為下一步與這一類型機構合作作鋪墊，對合作可能性及誠意合作單位進行摸底。工作內容負責人時間攝影店聯系岑柳冰——12方案擬定黃繼宗相關物料設計、制作廣告公司、制作公司2——14協調與組織黃繼宗、岑柳冰——16沁林山莊冬季運動會以運動、健康為倡導主題，工程將組織持續(xù)一個之久的沁林山莊冬季運動會。屆時，參加運發(fā)動除沁林業(yè)主、中惠熙元其它工程業(yè)主參加外，將帶來相當局部新客戶，既可為現場增加人氣，帶來客流量，也可為工程帶來持久的關注度，打造健康生活的社區(qū)文化。運動會開展時間為：11月22日、11月29日、12月6日、工作內容負責人時間方案撰寫與報批黃繼宗——13活動籌備余接富、黃繼宗、岑柳冰4——12.11相關物料設計、制作廣告公司、制作公司——12.11協調與組織黃繼宗、岑柳冰2008.11.14——12.13活動總把控余接富2008.11.14——12.13山立方96/97棟商鋪開盤活動11月22日開盤共推出21間商鋪，可以“財源滾滾來〞等寓意組織開盤活動，例如成交的商鋪客戶可敲開運鑼、現場砸金蛋拿利是等。工作內容負責人時間方案撰寫與報批黃繼宗——11.20活動籌備余接富、黃繼宗、岑柳冰——11.21相關物料設計、制作廣告公司、制作公司——11.20協調與組織黃繼宗、岑柳冰——11.21現場活動環(huán)節(jié)主持莫紅晟．活動總把控余接富——11.21山立方97棟開盤活動12月6日開盤當天共推出96套單位，視蓄客情況，可按照平日銷售秩序進行或設不間斷式抽獎，制造良好銷售氣氛，留住人氣，刺激現場客戶購置沖動，從而促進銷售。工作內容負責人時間方案撰寫與報批黃繼宗——28.開盤活動籌備余接富、黃繼宗、岑柳冰——12.6相關物料設計、制作廣告公司、制作公司2008.11.26——12.4協調與組織黃繼宗、岑柳冰——12.6抽獎現場主持莫紅晟.活動總把控余接富2008.11.14——12.6山湖墅別墅開盤活動山湖墅別墅組團方案在12月20日開盤，共推出8套。工作內容負責人時間方案撰寫與報批黃繼宗2008.12.8.——12.11.開盤活動籌備余接富、黃繼宗、岑柳冰——12.18相關物料設計、制作廣告公司、制作公司——12.18協調與組織黃繼宗、岑柳冰——12.20現場活動環(huán)節(jié)主持莫紅晟.活動總把控余接富——12.20購置花庭美墅，抽大獎活動12月1日——12月24日，購置花庭美墅產品客戶均可報名參加抽大獎活動。特等獎幸運業(yè)主將獲得時下新款名牌小車一輛。獎品總值估算如下：9月1日至11月一樓二樓三樓四樓五樓復式總數平均每周銷售套數套數1667002313.9比例52%19%22.5%006.5%100%12.5%

〔數據來源：9月1日至11月9日沁林銷售周報〕銷售金額約為2900萬元。12月1日至12月24日〔共3.5周〕花庭美墅銷售情況預估：參考9月1日至11月9日花庭美墅銷售情況，考慮下一階段以大抽獎活動作對花庭美墅作推廣，結合12份制定的銷售目標，預估本階段花庭美墅售出20套，金額約為1900萬元。假設以此銷售金額推算，2%的優(yōu)惠折扣可兌換成總值39萬的獎品。獎品設置可擬定為獎項獎品價值〔萬〕名額特等獎名牌新款小車121一等獎品牌家電組合32二等獎品牌家電組合24三等獎品牌家電組合1.56四等獎品牌家電組合0．57合計38.52012月24圣誕節(jié)慶?；顒臃桨赴才旁?2月23—25日進行。慶?；顒又饕譃楝F場氣氛包裝〔包括元旦、春節(jié)包裝〕、圣誕趣味環(huán)節(jié)設置〔如派送禮物、寫祝福賀卡等〕。12月24日晚將安排花庭美墅業(yè)主抽大獎活動及文藝表演。工作內容負責人時間方案撰寫與報批黃繼宗2008.12.15——12.19活動籌備余接富、黃繼宗、岑柳冰5——12.23相關物料設計、制作廣告公司、制作公司——12.20協調與組織黃繼宗、岑柳冰2008.12.15——12.25活動協助物業(yè)管理公司2008．12.15——12.25.活動總把控余接富2008.12.15——12.25〔四〕物業(yè)配套效勞策略物業(yè)管理水平、效勞質量一直以來都是業(yè)主反映最為突出的問題。物業(yè)在安防力度上尤其薄弱，對于進出小區(qū)的人員并沒有實行嚴格的把關，并沒有設置任何檢查環(huán)節(jié)，例如不少外來裝修公司推銷人員隨意進入小區(qū)向客戶、業(yè)主派發(fā)名片，對小區(qū)生活造成滋擾，加重了業(yè)主對小區(qū)平安性的疑慮。處理業(yè)主投訴處理的效率較低，與銷售、現場活動的配合缺乏“自覺性〞與“主動性〞，對于簡單的突發(fā)時間，沒有意識主動解決問題或向我司人員及時報告。保安人員及效勞人員接待客戶的禮儀缺乏足夠的重視。下一階段，將對物業(yè)管理公司提出全面整頓的建議，加強人員效勞意識培訓，提升效勞質量，維護工程優(yōu)質物管形象。工作內容責任人落實時間梳理目前物管存在的問題莫紅晟總結目前物管工作的經驗及下階段物管提升的建議黃震鵬梁飛與開元物業(yè)開會，提出整改的目標和方案楊建鵬余接富開元物業(yè)的效勞質量監(jiān)控及評估岑柳冰跟進〔五〕推廣執(zhí)行安排團購執(zhí)行安排本階段將在長安、大嶺山、松崗、寶安、公明、烏紗等地區(qū)進行排查，針對醫(yī)院、工廠、銀行、企事業(yè)單位、健身俱樂部、美容院、學校、海關等單位選擇團購意向單位，實行轉介紹和團購大優(yōu)惠行動。目前正在與長安新科電子公司洽談團購及設展點事宜。同時將重點拓展烏沙、宵邊村委會，上門拜訪村委主任，推廣“推介獎勵〞、團購優(yōu)惠并在村內張掛銷售信息的橫幅及在出租屋周圍派宣傳單張。團購步驟第一步：確定目標企業(yè)、單位名單第一步：確定目標企業(yè)、單位名單第二步：確定關鍵聯系人并初步接觸公關，摸查單位根本情況第三步：物料準備，如工程介紹PPT、禮品等第六步：團購企業(yè)、單位的后續(xù)跟進第五步：團購活動籌備與具體執(zhí)行第四步：具體洽談團購事宜，如團購優(yōu)惠幅度、方式、具體時間等團購工作安排工作內容責任人落實時間新科電子公司團購開展莫紅晟、余接富——23其它意向團購單位排查岑柳冰黃繼宗銷售人員2008.11.14——23與意向單位開展團購莫紅晟、余接富2008.11.24——12.7烏紗、宵邊村委會上門拜訪黎潤鋒、銷售人員——23團購單位持續(xù)跟進莫紅晟、銷售人員持續(xù)合作單位及供給商推廣戴進群、吳春慶、趙正苗、鄒江奤、胡相如持續(xù)巡展執(zhí)行安排長安沃爾瑪廣場已設立長期展點，在地王廣場周末已設過臨時展點，并配看樓車接送看樓，周末兩天接送看樓客戶約10批左右，平日到訪客戶量目前尚未表達。下一階段將在長安鎮(zhèn)內、松崗、公明、沙井地區(qū)消費人群密集的商業(yè)旺地尋找臨時展點，周末開展約5輪巡展。巡展開展步驟第第二步：與場地出租方洽談場地租賃事宜，簽定場地租賃合同第三步：場地包裝方案及包裝執(zhí)行第四步：巡展執(zhí)行第一步：尋找具體地點工作安排工作內容責任人落實時間展點尋找岑柳冰、銷售人員——21展點恰談與租賃岑柳冰——21場地包裝及物料準備余接富、岑柳冰持續(xù)展點人員配備〔可考慮聘請學生協助〕岑柳冰、莫紅晟持續(xù)考前須知：現場必備物料：戶型平面圖〔戶型單張及KT板〕、宣傳單張、資料展架、宣傳魔方、登記本、帳篷、休息桌椅一套等；人員安排：每天安排一名銷售代表及兼職學生在現場接待咨詢客戶，對誠意客戶做好登記。提前明確看樓車到點時間，以便向意向客戶提供乘坐看樓車稱作時間。冬季風較大，加大了室外巡展難度，展位帳蓬可考慮適當增加防風設置。推廣渠道及營銷費用預算〔一〕、推廣時間節(jié)點11.2212.612.2096棟、97棟商鋪開盤，97棟住宅開盤別墅開盤〔二〕、推廣渠道“老帶新〞聯動營銷老業(yè)主點對點新年祝賀、禮品贈送方式：新年即將來臨，銷售人員與老業(yè)主、老客戶可通過短信、、上門拜訪等形式進行點對點的新年問候，并且邀請老業(yè)主帶上親友到訪領取新年臺歷、參加活動。對于具備“老帶新〞挖掘潛力的業(yè)主最好能登門回訪業(yè)主〔爭取到業(yè)主工作的單位〕贈送臺歷〔提前說明如業(yè)主當場介紹給銷售代表認識的同事和朋友一律視為業(yè)主本人帶到銷售中心的新客戶，如成交可享受老帶新優(yōu)惠〕。在問候或拜訪過程中，銷售人員向業(yè)主及其朋友介紹工程近況及銷售信息，對工程有興趣的新客可以贈送臺歷及登記方便跟進。對于一般業(yè)主和有誠意但未成交的客戶可通過溝通，邀請他們前往銷售現場領取臺歷。負責人：莫紅晟、銷售代表時間：11月27日前臺歷制作完成，11月28日—12月費用預算：2.3萬〔含交通費及其它雜費〕向業(yè)主、到訪客戶發(fā)送工程動態(tài)及祝福短信方式：向中惠沁林山莊及公司長安其它工程業(yè)主發(fā)送以工程動態(tài)為主輔以，祝福為輔的短信。主要節(jié)點：冬季運動會〔11.14、11.20、11.27、12.3、12.10〕山立方商鋪開盤〔11.14、11.20〕臺歷領取、新年問候〔11.27、12.18〕97棟開盤〔11.27、12.3〕別墅開盤〔12.10、12.17〕圣誕節(jié)活動〔12.21〕費用預算：1萬老客戶推薦獎勵利用老業(yè)主及客戶介紹新客戶優(yōu)惠5000元/套，再適當通過贈送其它禮品等形式，刺激客戶的傳帶效果。戶外廣告及樓體廣告時間：11月17日——主要內容：運動會、美墅銷售信息、96/97棟商鋪銷售信息、97棟住宅銷售信息、別墅銷售信息投放方式：T牌、落地牌、三面翻廣告全面覆蓋、47棟樓體條幅區(qū)域：長安、大嶺山、松崗、沙井費用：約15萬元負責人：余接富、黃繼宗電視廣告時間：11月30主要內容：97棟開盤信息投放頻道：長安翡翠臺和本港臺、大嶺山翡翠臺和本港臺深圳寶安鳳凰衛(wèi)視、松崗翡翠臺、公明翡翠臺投放方式：30秒廣告與15秒電視標版先后使用，每天投放頻次在約25次區(qū)域：長安、大嶺山、深圳寶安費用：約10萬負責人：岑柳冰、黃繼宗單張派發(fā)時間：11月22日——11月23日，11月29日主要內容：山立方97棟銷售信息、公寓銷售信息、商鋪信息投放方式：派發(fā)單張給主要街道、高檔消費場所等的目標客戶及私家車輛投放區(qū)域：長安、松崗、沙井鎮(zhèn)區(qū)投放數量：15000份費用：約1萬負責人：岑柳冰、唐忠報紙時間：11月25日、12月2日主要內容：山立方97棟銷售信息投放報刊：長安報〔封底全版〕投放區(qū)域：長安、深圳寶安區(qū)費用：10萬負責人：岑柳冰短信時間：11.14——12.21主要內容：冬季運動會、山立方商鋪開盤、臺歷領取、新年問候、97棟開盤、別墅開盤、圣誕節(jié)活動投放方式：短信、彩信區(qū)域：長安、大嶺山、松崗、沙井、公明、寶安費用：約20萬負責人：岑柳冰、黃繼宗網絡時間：11月14日——11月20日投放內容：花庭美墅、山立方96/98棟銷售信息、運動會信息投放版面：新聞詳情頁、樓盤詳情頁通欄廣告時間：11月30日——12月6日投放內容：山立方97棟銷售內容投放版面：東莞搜房網首頁大屏幕時間：12月14日——12月20日投放內容：山湖墅別墅出售信息投放版面：東莞搜房網首頁大屏幕費用：9萬負責人：岑柳冰、黃繼宗展板時間：11月17日——11月26日——12月8日、12月9日——12月25日主要內容：山立方96/97棟商鋪銷售信息、山立方97棟開盤銷售信息、山湖墅別墅開盤銷售信息投放方式：擺放沁林售樓處、沁林主出入口、長安各工程電梯大堂投放數量：25個*3次費用：0.9萬夾報投放時間：12月4日投放方式：《南方都市報》〔寶安地區(qū)〕郵局發(fā)行報紙〔長安、大嶺山地區(qū)〕費用：2.5萬元負責人：岑柳冰展場推廣沃爾瑪外長期展場租用時間：08年11月——09年3月啟用時間：11人員值班：每天派至少1名銷售人員到場值班費用：4萬〔場地包裝費、租賃費〕負責人：莫紅晟、黃繼宗周末臨時巡展開展時間：11月22日——23日、12月6日——7日、12月13日——14日、12月20日——21日巡展地點：長安、公明、沙井、松崗消費人群密集的商業(yè)旺地。費用：1.5萬展場成交購物券獎勵開展方式：在展場作登記的客戶，并在活動開展期間成交的客戶，將獲得5000元/套的商場購物券獎勵開展時間：11月29日——費用：8萬〔按成交16套獎勵