物業(yè)管理概念篇

物業(yè)管理概念篇物業(yè)是指有價土地及土地附屬物，包括商業(yè)大廈、住宅樓宇、廠房倉庫、共用設施及建筑地塊等。物業(yè)一般由三個部分組成：1、土地。指由一定范圍的面積構(gòu)成的地產(chǎn)。2、建筑物。指附著于土地的各種建筑物或構(gòu)筑物，通常也被視為相對獨立的物業(yè)。3、物權(quán)。物權(quán)是財產(chǎn)權(quán)，它的標的是物，它的義務主體是不特定的人。什么是物業(yè)？

物業(yè)管理是指物業(yè)管理經(jīng)營人受物業(yè)所有人的委托，依照國家有關(guān)法律規(guī)范，按照合同和契約行使管理權(quán)，運用現(xiàn)代管理科學和先進技術(shù)，以經(jīng)濟手段對物業(yè)實施統(tǒng)一管理，并為居住者提供高效、周到的服務，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價值和經(jīng)濟價值。物業(yè)管理涉及的領域很廣泛，它包括：不動產(chǎn)、土地、建筑、設備、房屋、家具、備品、環(huán)境系統(tǒng)、服務、信息、物品、預算和能源等設施的管理。物業(yè)管理是房地產(chǎn)綜合開發(fā)的延續(xù)和完善，又是現(xiàn)代化城市管理和房地產(chǎn)經(jīng)營的重要組成部分。物業(yè)管理的業(yè)務可分為三類：①基本業(yè)務類：包括對房屋建筑、機電設備、供電供水、公共設施等進行運行、保養(yǎng)和維護；②專項業(yè)務類：包括安全保衛(wèi)、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、消防管理、車輛交通等；③特色業(yè)務類：包括特約服務和便民服務。④經(jīng)營業(yè)務類：房屋中介服務、裝修業(yè)務等。什么是物業(yè)管理？它包括哪些業(yè)務？

物業(yè)管理人是指從事物業(yè)管理業(yè)務的、具有法人地位的企業(yè)或組織。是專門從事商業(yè)性物業(yè)經(jīng)營管理業(yè)務，實行自主經(jīng)營、獨立核算、自負盈虧的，具有法人資格的經(jīng)濟組織，也稱物業(yè)管理公司，具有專業(yè)性、商業(yè)性、獨立性。什么是物業(yè)管理人？

物業(yè)管理的性質(zhì)主要是服務，是寓管理、經(jīng)營于服務之中，在服務中體現(xiàn)管理并完善管理與經(jīng)營。

宗旨是以現(xiàn)代化的經(jīng)營管理手段為業(yè)主服務，創(chuàng)造一個方便、安全、清靜、整潔的居住和工作環(huán)境。其最終目的是實現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益和心理效益的同步增長。物業(yè)管理的性質(zhì)、宗旨是什么？

1999年建設部頒布《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》，對全國物業(yè)管理單位的從業(yè)資格進行了規(guī)范，并確定了等級標準和資格審批管理部門。一級、二級、三級資質(zhì)企業(yè)的標準如下：

資質(zhì)一級企業(yè)1、注冊資本500萬以上；2、具有中級以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于30人，企業(yè)經(jīng)理取得建設部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書，80%以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書；3、管理兩種類型以上的物業(yè)；4、管理各類物業(yè)的建筑面積分別占下列相應計算基數(shù)的百分比之和不低于100%。計算基數(shù)是：（1）多層住宅200萬平方米；（2）高層住宅100萬平方米；（3）獨立式住宅（別墅）15萬平方米；（4）辦公樓宇、工業(yè)區(qū)及其他物業(yè)50萬平方米。5、20%以上的管理項目獲得建設部授予的“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）”稱號，20%以上的管理項目獲得省級城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）稱號；6、具有健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財務管理制度；7、建立了維修基金管理與使用制度。

資質(zhì)二級企業(yè)1、注冊資本300萬以上；2、具有中級以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于20人，企業(yè)經(jīng)理取得建設部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書，60%以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書；3、管理兩種類型以上的物業(yè)；4、管理各類物業(yè)的建筑面積分別占計算基數(shù)的百分比之和不低于100%。計算基數(shù)是：（1）多層住宅80萬平方米；（2）高層住宅40萬平方米；（3）獨立式住宅（別墅）6萬平方米；（4）辦公樓宇、工業(yè)區(qū)及其他物業(yè)20萬平方米。5、10%以上的管理項目獲得建設部授予的“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）”稱號，10%以上的管理項目獲得省級城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）稱號；6、具有健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財務管理制度；7、建立了維修基金管理與使用制度。

資質(zhì)三級企業(yè)1、注冊資本50萬以上；2、具有中級以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于8人，企業(yè)經(jīng)理取得建設部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書，50%以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書；3、有委托的物業(yè)管理項目；4、具有比較健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財務管理制度；5、建立了維修基金管理與使用制度。

什么是物業(yè)管理公司的資質(zhì)等級？其等級條件是什么？

根據(jù)建設部1994年3月頒布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》規(guī)定，物業(yè)管理公司有以下權(quán)利和義務。

權(quán)利：①物業(yè)管理公司應當根據(jù)有關(guān)法規(guī)，結(jié)合實際情況，制定小區(qū)管理辦法；②依照物業(yè)管理合同和物業(yè)管理辦法對住宅小區(qū)實施管理；③依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費用；④有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為；⑤有權(quán)要求業(yè)委會協(xié)助管理；⑥有權(quán)選聘專營公司（如清潔公司、保安公司等）承擔專項管理業(yè)務；⑦可以實行多種經(jīng)營，以其收益補充小區(qū)管理經(jīng)費。義務：①履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營；②接受業(yè)委會和住宅小區(qū)居民的監(jiān)督；③重大的管理措施應當提交業(yè)委會審議，并經(jīng)業(yè)委會認可；④接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導。

物業(yè)管理公司的權(quán)利和義務有哪些？

業(yè)主公約是指由業(yè)主承諾的，對全體業(yè)主（含房屋使用人）具有約束力的，有關(guān)業(yè)主在住宅區(qū)使用、維護物業(yè)及其管理等方面權(quán)利義務的行為守則。它包括內(nèi)容有：1.住宅區(qū)名稱、地點、面積及戶數(shù)；2.公共場所及公用設施狀況；3.業(yè)主大會的召集程序及決定住宅區(qū)重大事項的方式；4.業(yè)主使用住宅和住宅區(qū)內(nèi)公共場所及公用設施的權(quán)益；5.業(yè)主監(jiān)督住宅區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的權(quán)利；6.業(yè)主對業(yè)委會及物業(yè)管理公司的監(jiān)督權(quán)；7.住宅區(qū)物業(yè)各項維修、養(yǎng)護和管理費的繳交；8.業(yè)主在本住宅區(qū)內(nèi)應遵守的行為準則；9.違反業(yè)主公約的責任；10.

其他有關(guān)事項。什么是《業(yè)主公約》？它在包括哪些方面內(nèi)容？

《住戶手冊》是由物業(yè)管理企業(yè)制定發(fā)給業(yè)主保存的文件匯編。住戶手冊為業(yè)主介紹物業(yè)轄區(qū)內(nèi)概況、物業(yè)企業(yè)和各種管理、服務、設備、守則及安全措施等。其目的是為了使業(yè)主更明了自己應有的權(quán)利和注意事項。一般包括以下內(nèi)容：1、物業(yè)轄區(qū)的概況；2、物業(yè)轄區(qū)的管理機構(gòu)；3、物業(yè)轄區(qū)的各項管理規(guī)則；4、業(yè)主須知；5、日常管理與維護；6、綜合服務；7、管理費用；8、常用電話號碼及其他。什么是《住戶手冊》？應包括哪些內(nèi)容？

物業(yè)管理的前期介入是指物業(yè)管理公司在獲得物業(yè)管理權(quán)后，對該物業(yè)入伙前期的房屋接管和移交工作，以及入伙的準備工作。它主要包括軟件和硬件兩大方面：

物業(yè)硬件管理介入：既從物業(yè)管理和業(yè)主使用角度，對物業(yè)的規(guī)劃設計提出合理化的意見，使之達到物業(yè)功能的完善。同時也參與物業(yè)的竣工驗收工作，從開發(fā)單位處接管該物業(yè)的管理工作。物業(yè)軟件管理介入：既完善建立該物業(yè)的管理架構(gòu)、方案和手續(xù)，準備入伙的一切文件和相關(guān)資料。什么是物業(yè)管理的前期介入？它包括哪些方面？

所謂“二房”指的是“物業(yè)管理用房”和“經(jīng)營管理用房”，它是物業(yè)發(fā)展商按政府規(guī)定價格買給業(yè)委會，用于小區(qū)管理使用和補貼管理經(jīng)費的經(jīng)營用房；所謂“二金”指的是“公用設施專用基金”和“住宅維修基金”（又稱：房屋本體維修基金），它是政府為保障房屋正常使用所規(guī)定的，“公用設施專用基金”是由開發(fā)商繳交，并由區(qū)屬住宅主管部門管理?！白≌S修基金”是由業(yè)主繳交，并由屋村管理處按樓棟分別管理使用；所謂“一費”指的是“物業(yè)管理服務費”。目前有三種定價方式：政府定價、政府指導價、經(jīng)營者定價。（深圳地區(qū)多為政府指導價、經(jīng)營者定價）經(jīng)營者定價是指由業(yè)主委員會和業(yè)主、使用人代表與物業(yè)管理公司，根據(jù)物業(yè)管理合同的委托要求，共同商議確認的價格。所謂“二房”、“二金”、“一費”的含義是什么？

專用基金由開發(fā)建設單位在住宅區(qū)移交時，按住宅區(qū)除地價以外的建設總投資2%的比例，在業(yè)主委員會成立時，一次性向業(yè)主委員會劃撥住宅區(qū)公用設施專用基金。

公用設施專用基金的權(quán)屬住宅區(qū)全體業(yè)主和業(yè)委會；專用基金的主管部門是市、區(qū)住宅行政主管部門。專用基金由物業(yè)管理公司根據(jù)業(yè)主委員會的決定，用于購買管理用房、墊支購買部分商業(yè)用房和住宅區(qū)公用設施的重大維修工程、改造項目。范圍包括：區(qū)內(nèi)道路（市政道路除外）、路燈、溝、渠、池、井、園林綠化地、地下排水管等；文體場所、停車場、連廊、自行車庫等。如果是高層住宅專用基金30%用于本體外設施；另70%用于本體共用設施的重大維修工程項目。

“公用設施專用基金”來源、管理和使用范圍是怎樣的？

業(yè)主自該棟房屋竣工交付使用保修期滿后的第一個月起，根據(jù)物價部門的規(guī)定，按月向本屋村管理處繳交住宅維修基金。住宅維修基金是由管理處以房屋本體每棟為單位進行專帳管理，并設立專用帳號存儲物業(yè)的本體基金。管理處每3-6個月向業(yè)主公布一次使用情況，并接受有關(guān)部門和業(yè)主的監(jiān)督。住宅維修基金用于房屋本體共用部位的維修養(yǎng)護。包括：房屋的承重結(jié)構(gòu)部位（基礎、屋蓋、梁、柱、墻體等），抗震結(jié)構(gòu)部位（構(gòu)造柱、梁、墻等）、外墻面、樓梯間、公共屋面、本體共用排煙管、機電設備、本體消防設施、共用防盜監(jiān)控設施等。“住宅維修基金”來源、管理和使用范圍是怎樣的？物業(yè)管理服務費的支出包括：①

住宅區(qū)公用設施、設備和公共場所（地）的日常管理、維修和養(yǎng)護費用（包括材料費、公用水電費、設備損耗、垃圾清運費、綠化養(yǎng)護費等）；②

業(yè)委會、管理處規(guī)定人員的津貼工資、福利及辦公費用；③

就管理工作而聘請的專營公司及其他聘請人員的費用；④

住宅區(qū)公用設施、設備必要的保險費用和法定稅費；⑤

住宅區(qū)必要的社區(qū)文化活動費用。物業(yè)管理服務費的支出包括哪些方面？

業(yè)主委員會是經(jīng)住宅區(qū)全體業(yè)主通過業(yè)主大會選舉表決產(chǎn)生的，并由區(qū)住宅主管部門備案的業(yè)主自治群眾組織。其職權(quán)和義務如下：職權(quán)是：1、召集和主持業(yè)主大會；2、審議決定住宅維修基金和公用設施專用基金的使用；3、采取公開招投標方式聘請物業(yè)管理公司對住宅區(qū)進行物業(yè)管理，并與其訂立、變更或解除委托管理合同；4、審議物業(yè)管理公司制定的本住宅區(qū)的年度管理計劃、住宅區(qū)配套工程和重大的維修工程項目；5、審議住宅區(qū)物業(yè)管理服務費的收費標準；6、監(jiān)督物業(yè)管理公司對本住宅區(qū)的物業(yè)管理工作。義務是：1、執(zhí)行業(yè)主大會各項決定；2、遵守和履行物業(yè)委托管理合同；3、不得從事各種投資和經(jīng)營活動；4、對物業(yè)管理公司的正當經(jīng)營和管理活動予以支持和配合。什么是業(yè)主委員會？它有哪些職權(quán)和義務？

所謂寫字樓物業(yè)管理，是指對以從事辦公、商務洽談等業(yè)務活動為主的收益性物業(yè)進行綜合一體化管理，并為使用人提供一個良好的辦公、商務活動環(huán)境。他包括房屋的產(chǎn)權(quán)檔案資料管理、房屋修繕養(yǎng)護、設備設施的維護及保養(yǎng)、外觀的規(guī)劃與管理、安全保衛(wèi)、車輛管理等基本業(yè)務，以及提供大型商務會議服務、通訊信息服務、租賃代理服務和生活配套服務等。什么是寫字樓物業(yè)管理？它包括哪些內(nèi)容？

住宅區(qū)物業(yè)與寫字樓物業(yè)管理內(nèi)容對比所謂住宅區(qū)物業(yè)管理，是指對以住宅為主及生活配套的住宅小區(qū)進行綜合一體化管