DB1411T 63-2023《機關辦公樓（區(qū)）物業(yè)服務采購要求》

ICS03.160CCSA12呂1411IDB1411/T63—2023前言 2規(guī)范性引用文件 3術語和定義 4物業(yè)服務機構要求 5采購方式和程序 6監(jiān)督管理 附錄A（資料性）呂梁市機關辦公樓（區(qū)）物業(yè)服務合同（參考范本） 4DB1411/T63—2023本文件按照GB/T1.1—2020《標準化工作導則第1部分：標準化文件的結構和起草規(guī)則》的規(guī)定起草。請注意本文件的某些內容可能涉及專利。本文件的發(fā)布機構不承擔識別專利的責任。本文件由呂梁市機關事務服務中心提出，組織實施和監(jiān)督檢查。呂梁市市場監(jiān)督管理局對標準的組織實施情況進行監(jiān)督檢查。本文件由呂梁市機關事務標準化技術委員會歸口。本文件起草單位：呂梁市機關事務服務中心。本文件主要起草人：劉建峰、劉忠海、李瑋、高繩平、杜晉江、薛小保、薛曉慧、王紅紅。1DB1411/T63—2023機關辦公樓（區(qū)）物業(yè)服務采購要求本文件規(guī)定了機關辦公樓（區(qū)）物業(yè)服務采購的術語和定義、物業(yè)服務機構要求、采購方式和程序、監(jiān)督管理。本文件適用于各機關單位對辦公樓（區(qū)）物業(yè)服務采購過程的管理和監(jiān)督。2規(guī)范性引用文件下列文件中的內容通過文中的規(guī)范性引用而構成本文件必不可少的條款。其中，注日期的引用文件，僅該日期對應的版本適用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改單）適用于本文件。JGJ/T30房地產業(yè)基本術語標準3術語和定義下列術語和定義適用于本文件。3.1物業(yè)已經(jīng)竣工和正在使用中的各類建筑物、構筑物及附屬設備、配套設施、相關場地等組成的房地產實體以及依托于該實體上的權益。[來源：JGJ/T30-2015，2.0.14]3.2物業(yè)服務機構依法設立并具有獨立法人資格，專業(yè)提供物業(yè)管理服務的組織。3.3購買主體購買服務的行政事業(yè)單位或部門。3.4承接主體承接購買服務的組織機構。注：本文件中特指承接購買機關辦公樓（區(qū)）物業(yè)服3.52DB1411/T63—2023物業(yè)服務對象物業(yè)使用單位及實際接受物業(yè)服務的人員。4物業(yè)服務機構要求4.1組織4.1.1應具有獨立承擔民事責任的能力，并具備參加政府采購活動的合法條件。4.1.2應具有健全的財務會計制度，財務狀況良好。4.1.3應建立規(guī)章制度，包括物業(yè)服務方案、崗位職責、工作流程及服務規(guī)范、內部管理制度等。4.1.4應具有履行合同所必需的設備，擁有與提供機關辦公樓（區(qū)）物業(yè)服務相適應的管理和服務團4.1.5應具有依法繳納稅收和社會保障資金的良好記錄。4.1.6在參與政府采購前3年內或成立至今（成立不足3年的在經(jīng)營活動中無重大違法違紀行為，無發(fā)生重大安全責任事故。4.1.7具有良好的社會信譽及商業(yè)信譽，未列入嚴重失信主體“黑名單”，相關資質有效。4.1.8服務機構及法定代表人（負責人）在近3年內無違法行為。4.1.9當服務機構采用分公司名義參加政府采購時，應具備總公司的有效授權文件。4.1.10有特定要求的物業(yè)服務，應委托具有相關資質的專業(yè)服務機構提供。如：——電梯日常維修保養(yǎng)單位應取得電梯維修資質；——消防維保機構應取得消防設施維護保養(yǎng)檢測機構資質。4.2人員4.2.1物業(yè)服務人員包括但不限于：——物業(yè)現(xiàn)場管理人員；——維修維護專業(yè)技術人員；——秩序維護服務、保潔服務、綠化服務等駐地服務人員。4.2.2服務人員應根據(jù)服務內容具備相應的有效的專業(yè)資質。4.2.3服務人員數(shù)量、類別、資質和能力應滿足物業(yè)服務對象的需求。4.2.4服務人員應定期參加相關業(yè)務培訓。5采購方式和程序5.1采購方式物業(yè)服務屬于政府集中采購項目，應按照國家、省、市有關規(guī)定通過公開招標、競爭詢價等方式確定服務機構。5.2采購程序5.2.1確定需求5.2.1.1購買主體應按年度制定購買物業(yè)服務需求計劃，需求內容包括但不限于：服務項目的具體內容、承接標準、資金預算、評價方法和服務要求等內容。5.2.1.2購買主體需求計劃的確定應符合法律法規(guī)以及政府采購政策規(guī)定的技術、服務、安全等要求。3DB1411/T63—20235.2.1.3購買主體在確定需求計劃前，應當對該物業(yè)服務項目的專業(yè)技術或服務水平、供應、價格等情況開展社會調查、需求調研或專家論證等工作，根據(jù)調查論證的情況、經(jīng)費預算標準等科學、合理地確定采購需求。5.2.1.4需求計劃應從實際需要出發(fā)，合理設置技術和商務條件，不得限制、排斥潛在服務提供者，不應設置局部的地域限制。5.2.1.5需求計劃確定后，應該按照政府采購程序進行審核。5.2.2購買物業(yè)服務5.2.2.1購買主體按政府采購有關規(guī)定制作采購文件，文件內容包括但不限于采購服務內容、服務范圍、服務方式、服務時間、服務績效、評審要求等。5.2.2.2采購文件設置的資格條件應與服務項目本身具有的技術管理特點和實際需要存在關聯(lián)性，應不超出采購項目的服務范圍。5.2.2.3購買主體應按照政府采購要求、采購方式委托集中采購機構進行采購工作，采購信息應及時向社會公開。5.2.3簽訂合同5.2.3.1購買主體應及時與中標的承接主體簽訂購買服務合同（合同參考范本參見附錄A明確購買服務的范圍、標的、數(shù)量、質量要求以及服務期限、資金支付方式、權利義務和違約責任等內容。5.2.3.2購買主體與承接單位訂立物業(yè)服務合同時，應載明秩序維護管理、保密管理、共有設施設備運行維護、節(jié)能管理等目標和要求，承接單位的目標完成情況應作為服務質量評價的重要指標。5.2.3.3購買主體應及時將購買合同報財政部門備案。6監(jiān)督管理6.1承接主體應主動接受購買主體和監(jiān)管部門的監(jiān)督檢查及考核，購買主體可通過現(xiàn)場檢查、臨時抽查、隨機采訪、問卷征詢、定點征求意見等形式，對承接主體履約合同情況進行日常監(jiān)管和服務考核。6.2購買主體可依據(jù)考核結果按照合同約定進行獎懲。6.3購買主體應做好物業(yè)服務項目采購計劃、采購文件、簽訂合同、監(jiān)督管理等過程的信息記錄及檔案管理。4DB1411/T63—2023（資料性）呂梁市機關辦公樓（區(qū)）物業(yè)服務合同（參考范本）呂梁市機關辦公樓（區(qū)）物業(yè)服務合同（參考范本）如下：呂梁市機關辦公樓（區(qū)）物業(yè)服務合同委托方（以下簡稱甲方）：承接方（以下簡稱乙方）：根據(jù)××××項目（項目名稱）（項目編號：××××)的招標結果，按照《中華人民共和國民法典》及與項目行業(yè)有關的法律法規(guī)，經(jīng)雙方協(xié)商，本著平等互利和誠實信用的原則，一致同意簽訂本合同。第一條物業(yè)基本情況坐落位置占地面積：m2；建筑面積：m2。物業(yè)類型：費用總計：第二條服務期限××年××月××日起至××年××月××日止。第三條服務內容與質量要求1.服務內容（1）××××××（2）××××××（3）××××××2.質量要求（1）××××××（2）××××××（3）××××××第四條考核及獎懲辦法第五條合同價款及支付方式第六條甲方權利和義務第七條乙方權利和義務第八條違約責任第九條合同附件甲方蓋章）乙方蓋章）5DB141