房地產(chǎn)風險控制管理列表

房地產(chǎn)風險控制管理列表,,

房地產(chǎn)集團,,

職能或階段,主要風險點,控制措施

制度程序,制度缺失,根據(jù)基層反饋、檢查，及時完善制度，定期回顧、完善

,制度控制點缺陷,

,制度建設嚴重滯后于實操,

人力資源,授權體系權責匹配,權、責明確，同時下放。授權應主要針對職位而不是個人，在職人員應具備所在職位要求的能力和道德。

,授權體系信任與監(jiān)督,既大膽授權又規(guī)定權限，按制度程序監(jiān)督權力使用，但禁止干涉制授權內(nèi)事宜。

,組織間配合不力,明確權責，建立組織間、不同組織成員間的日常工作交流、溝通平臺、渠道，同時建立日常的員工交流平臺，增強組織間的了解和融合，形成一個開放的良性的支持、合作環(huán)境。

,人力資源制度,建立、執(zhí)行合理良好公平的人力資源制度(薪酬福利制度、績效評估制度、獎懲制度、人力資源綜合評估制度），建立通暢公正的升降通道。

,人力資源結構,崗位要求、職責明確、合理，不相容職務分離，人才需求計劃合理，適當人才儲備。

,員工素質(zhì),企業(yè)文化氛圍形成培養(yǎng)、職業(yè)道德培養(yǎng)，專業(yè)引導、培訓、考核機制

,KPI考核,考核指標盡量引導被考核者長期性的貢獻（而非短期性的急功近利，損害企業(yè)長期利益）。如盈利指標與資產(chǎn)現(xiàn)狀及后期成長性結合，銷售收入指標與銷售成本、銷售費用指標結合。

,高級人員招聘,明確任職要求，多角度考察應聘對象背景材料（不偏聽獵頭的推薦），力求職位、薪酬與貢獻匹配，爭取其對企業(yè)發(fā)展方向的認同，保證合理的穩(wěn)定性。

,關鍵人才,完善并較好執(zhí)行激勵約束機制、優(yōu)勝劣汰機制，注重人文關懷，關注關鍵人才動向。

,掌握或接觸重要信息員工離職,規(guī)范離職程序，重視重要信息的移交和離職后的保密責任約定。

,對所轄公司人力資源管理,協(xié)助建立人力資源框架，報告、檢查、協(xié)助處理。

財務,財務管理結構,不相容崗位分離，相互配合、牽制，如銀行對賬單的提取與出納職責分離，財務審批與執(zhí)行職責分離。

,會計準則（制度）統(tǒng)一、核算統(tǒng)一,以《會計準則》為基礎，結合企業(yè)特性，集團內(nèi)統(tǒng)一會計政策

,財務報告的真實性,合理確定收入成本確認原則、開發(fā)產(chǎn)品確認原則、關聯(lián)交易核算及披露原則等，確保數(shù)據(jù)信息的完整性準確性，確保財務報告的真實性。

,財務信息系統(tǒng)的安全性,規(guī)范紙質(zhì)資料的保管和借用、電子資料的保管和查閱，強調(diào)財務系統(tǒng)信息的獨立性，嚴控財務信息系統(tǒng)授權，同時設置牽制。

,財務管理系統(tǒng)與工程項目現(xiàn)狀脫節(jié),工程成本核算人員要經(jīng)常實地觀察項目進度和材料情況，并與上報數(shù)據(jù)核對是否一致，定期復查工程形象進度累計成本與工程會計核算成本累計數(shù)是否一致，查找差異原因，及時阻止貪腐苗頭。

,預算管理缺陷,全面預算管理，事前認真統(tǒng)計調(diào)查，客觀科學制定預算指標，并經(jīng)討論通過。定期檢討預算執(zhí)行，對預算未達成或超預算分情況按制度處理。

,通貨膨脹,進行有效的預期，提取應急準備金、資產(chǎn)減值準備。

,貨幣資金安全,嚴控保險柜保管（保險密碼及鑰匙）、銀行票證管理使用、銀行印鑒保管及使用，貨幣資金會計記帳和出納記賬等職責分離，相互稽核、牽制并核對，銀行對賬單會計親取。

,現(xiàn)金流安全性,統(tǒng)籌合理的現(xiàn)金流計劃，保證適當?shù)倪\營發(fā)展現(xiàn)金流量，保證適度的現(xiàn)金調(diào)度能力，日常資金進出有度、收支有序。

,按揭放款,及時辦理產(chǎn)權證，督促銀行按揭放款，以業(yè)主產(chǎn)權證為擔保條件，減少按揭保證金的凍結，及時督促銀行解凍已到位擔保的保證金，減少非經(jīng)營性資金占用。

,股東、關聯(lián)單位擔保風險、資金占用風險,謹慎對外擔保，嚴控（或禁止）為大小股東、關聯(lián)單位擔保，擔保累計金額不得超過凈資產(chǎn)合理比例（如30%），嚴控（或禁止）大小股東、關聯(lián)單位非經(jīng)營性占用企業(yè)資金。

,資產(chǎn)安全完整,資產(chǎn)會計賬務管理與行政實物管理分離牽制。對部分一次性核銷，價值大且可多次周轉使用的資產(chǎn)財務須作備查登記。定期資產(chǎn)盤底查看現(xiàn)狀，不定期抽查。

,物業(yè)收費無催交體系,①開票與收款職能分開；②出納與收銀員每兩天對賬，收銀員當日交款，出納報會計日報表；③每月出欠交對賬單，與物業(yè)管理核對，并催收，確定欠款預警值或期，一個月或兩個月發(fā)律師函。

,欠付工程款引起訴訟,①根據(jù)投資計劃提前安排籌資計劃，積極籌措資金；②統(tǒng)籌考慮開工面積計劃，及時了解工程進度情況，根據(jù)預算統(tǒng)籌安排資金，按合同及時兌現(xiàn)付款承諾。

,政府稅費資金準備不足或不及時,事前溝通規(guī)劃，提前計劃性協(xié)調(diào)（戰(zhàn)略部、財務部）準備、支付

,稅務風險（多交稅；可以不交稅，卻交了；可以籌劃不交或少交的卻未籌劃交了或多交了）,①提高企業(yè)稅務管理人員專業(yè)素質(zhì)、政策熟悉程度；

,,②稅務管理人員實時關注稅收政策法規(guī)變化，深入研究，并有策略地積極地與主管稅務局保持良好溝通，尋求對企業(yè)有利的稅務處理方案；

,,③稅務管理人員積極主動對企業(yè)領導、員工宣導稅收政策。

,與稅務、財政、銀行、證監(jiān)等部門機構關系維護,合法合理維護、和諧稅企、財企、銀企、證企關系，爭取對開發(fā)工作的支持，并及時取得相關信息，以調(diào)整集團戰(zhàn)術或具體工作計劃

資產(chǎn)管理,清理造冊,資產(chǎn)采購與保管職責分離，資產(chǎn)出入庫須開單，并經(jīng)二人以上簽字，填列資產(chǎn)清冊（或資產(chǎn)臺賬），分類管理，定期盤點清理，補充完善臺帳，達到賬實相符，財務資產(chǎn)帳也應定期與行政資產(chǎn)臺賬、實物核對，補充調(diào)整會計資產(chǎn)記錄。

,定期清理,建立、執(zhí)行定期清理盤點制度，對清理結果進行處理。

,報廢處理,報廢必須經(jīng)過相應的報批程序，資產(chǎn)變動應填制相關單據(jù)，補充臺帳，報廢處理收入由財務部直接收取。

,資產(chǎn)災害或意外損失,購買業(yè)主保險、財產(chǎn)保險。

決策,政策法規(guī)變化快，而未能掌握,戰(zhàn)略部門設置政策收集及研究職能，重視理論研究與實踐的有機結合。

,決策程序,規(guī)范完善各類決策程序，重大事項集體研究決策，重視專業(yè)人員意見，決策權限應與責任匹配，重大事項決策執(zhí)行后評估，執(zhí)行獎勵或問責程序。

籌資,制度程序的規(guī)范,規(guī)范制度程序且可行，要求不相容職責分離設計，規(guī)范的授權審批流程，籌資方案擬訂人不能參與籌資決策，授權批準體系明確。

,籌資活動與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略嚴重背離,以企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略為中心達到協(xié)調(diào)統(tǒng)一，籌資活動能有力地支持企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的實現(xiàn)。

,籌資結構,采用適合產(chǎn)品特點、集團發(fā)展和資金調(diào)度的債務與資本結構，適當?shù)馁Y金風險承受度，保證適當?shù)亩唐谧儸F(xiàn)能力。

,籌資方式選擇,合法規(guī)劃籌資渠道（籌資銀行和券商的選擇），保持良好的籌資結構，進行籌資效益分析，長短期效益統(tǒng)籌考慮。

,籌資適時監(jiān)控,適時動態(tài)監(jiān)控資產(chǎn)負債率、流動比率、產(chǎn)權比率，及時分析籌資結構、資金壓力。指導項目公司籌資活動，并進行動態(tài)監(jiān)控及預警。

,籌資合同或協(xié)議,相關部門根據(jù)職責對合同或協(xié)議合法性、合理性、完整性、效益性進行審核，審核情況和意見應有完整的書面記錄。

,歸還借款和利息及支付股息紅利,結合償債能力、資金結構等，保持合理的現(xiàn)金流量，確保及時、足額償還到期本金、利息或已宣告發(fā)放的股息、紅利等，保證企業(yè)良好的信用度。

,籌資資金使用,應當按籌資方案有計劃地使用資金，因變化需改變資金用途的，應履行審批手續(xù)。資金使用執(zhí)行審批制度及預算管理制度，集團、項目公司間資金調(diào)撥應執(zhí)行集團批準程序和籌資協(xié)議合同的約定。

,集團對項目公司籌資活動的支持和監(jiān)控,指導項目公司籌資活動，適時動態(tài)監(jiān)控其資產(chǎn)負債率、流動比率、產(chǎn)權比率，到期債務或分配壓力，并及時預警。

投資,投資管理制度、程序,建立規(guī)范的投資決策制度、程序，其中規(guī)定投資分析部門僅作投資分析陳述，不參與投資決策。

,投資戰(zhàn)略,結合政策及市場分析，制定具有前瞻性的可行的且具有一定靈活性的投資戰(zhàn)略，長短期相結合

,投資類型的選擇,綜合考慮整體和本案投資戰(zhàn)略投資目標、投資供給能力、政策、市場趨勢，及合作方情況（聲譽、信用度、內(nèi)部管理情況、資本情況、資金供給能力、政府部門協(xié)調(diào)能力、提供的合作條件的真實性合法性、投資目標、合作誠意），進行充分的投資分析，根據(jù)投資管理制度執(zhí)行相關的審批、決策程序。

,合作方的選擇,

,合作模式的選擇,

,投資區(qū)位選擇,

,投資時機的選擇,

,投資決策,重大投資決策必須由決策委員會集體決策，決策委員發(fā)表意見，并根據(jù)決策執(zhí)行結果對其進行獎勵或問責。

,投資效果評估,①重視投資階段性評估工作，及時調(diào)整投資方案，追究責任人責任，或獎勵有功人員。②加強投資總結，對投資成果對進行客觀分析，執(zhí)行獎勵或問責程序。

土地獲取,招拍掛,土地競爭時的成本控制。

,確權,及時督促政府部門確權，獲取土地使用證。

,土地閑置,①建立閑置預警制度；②對于近期內(nèi)不開發(fā)的土地進行小范圍的建設，作出開發(fā)之勢，可臨建。

規(guī)劃設計,貨不對板,定貨時留樣品，按樣品驗貨，不符規(guī)定退回，及時聯(lián)系第二供應商。

,無樣板,設計時必須確定準確的參數(shù)，非特殊情況供應單位必須提供樣板。

,面積縮水,誠信開發(fā)，監(jiān)督施工單位按設計施工。

,規(guī)劃驗收,

,日照節(jié)能,設計符合標準。

,設計方案脫離實際,設計人員首先充分了解投資方案，再踏勘現(xiàn)場，并充分與工程人員成本人員溝通，確定初步設計方案，然后逐步深化。

,設計人員疏于現(xiàn)場指導與檢查,設計人員經(jīng)常深入現(xiàn)場，并調(diào)整設計方案，檢查工程現(xiàn)狀是否與設計方案相符。

招投標,邀請招標單位的選擇,建立供應商、承包商信息庫，其他部門可推薦，招投標部門根據(jù)需求部門設置的技術指標和商務條件，與需求部門共同選擇擬邀標單位。

,對技術標、經(jīng)濟標的偏好、選擇,以技術標為選擇基礎，再進行商務標洽談

,評標人員決策人員的職業(yè)道德,宣傳、培養(yǎng)、獎勵、問責。

,招投標人員專業(yè)性差,招投標人員應熟悉招標材料設備的性能和本項目關鍵指標要求，及產(chǎn)品基本工藝等，了解施工單位、供應商過往業(yè)績。

,弄虛作假，招投標形式大于內(nèi)容,執(zhí)行問責制度，。

,分散招標風險,對于使用較為集中的大批量材料設備，應采取集團集中招標形式，提高談判優(yōu)勢。

,低價中標、頻繁簽證風險,在招標前應完成工程概算或預算，對有不合理低價中標且頻繁簽證前科的，且此次有不合理低價投標懷疑的投標單位予以剔除，另外，簽證環(huán)節(jié)嚴格把控。

工程施工,施工技術指標是否明確,明確施工要求、達到的技術標準。

,施工計劃,施工前統(tǒng)籌安排施工節(jié)點，各施工方進場時間，合理安排，減少交叉施工、重復施工。

,施工現(xiàn)場管理,①現(xiàn)場管理人員根據(jù)施工計劃合理安排施工單位施工；②積極協(xié)調(diào)解決施工過程中施工單位提出的問題；③嚴格管理施工現(xiàn)場，注重文明施工，控制施工事故的發(fā)生。

,監(jiān)理單位責任,督促監(jiān)理單位盡責。

,工程日常的交叉巡查,①運營管理部門定期及不定期工程巡查，評比。②項目部自檢與上級單位交叉巡查相結合。

,工程驗收,①建設監(jiān)管機構未正式驗收前，企業(yè)組織相關部門（包括物業(yè)管理）到場按技術指標要求自行巡驗，施工誤差應限制在規(guī)范標準內(nèi)，需要整改的及時整改。②保證工程質(zhì)量，積極與相關單位溝通協(xié)調(diào)，搞好前期規(guī)劃驗收、人防驗收、消防驗收，保證綜合驗收效果。③確認企業(yè)驗收參與部門責任。

,工程總結,建立階段總結、采購總結、完工總結制度，將總結結果填入供應商、承包商信息庫，并執(zhí)行獎勵和問責程序。

,工程付款,按合同付款，禁止利用付款卡要財物或其他利益，禁止對財務部已開出并提請轉交施工單位的工程款拒絕轉交、延緩轉交。

,罰沒收入,工程處罰須相關單位會簽（其中應有成本部、財務部），罰沒收入通知單須編號，收入財務直接收取。

,邊角廢料處置收入,通知相關部門會簽拆除，規(guī)范入庫，處理時遵循相關資產(chǎn)處理規(guī)范，回收款項必須由財務開具票據(jù)收取，非經(jīng)財務委托，禁止財務外其他單位收取。

銷售,品牌風險,全集團范圍內(nèi)宣導品牌價值，要求每一細節(jié)每一環(huán)節(jié)均需維護企業(yè)品牌，品牌管理部門積極作好品牌的培養(yǎng)擴展工作，監(jiān)控品牌成長過程，協(xié)調(diào)媒體關系，控制品牌風險發(fā)生。

,售樓合同,①售樓合同應明確相關條款，并將應達到的標準送達工程、設計人員；②銷售系統(tǒng)必須根據(jù)售樓合同及時登陸數(shù)據(jù)。

,銷售承諾風險,銷售廣告、宣傳資料、銷售人員對產(chǎn)品、環(huán)境等的描述應一致，承諾應能順利兌現(xiàn)。

,樣板房展示,明確交房標準。

,銷售定價,明確定價程序、權限，并將情況同時報送財務部。

,特價審批,規(guī)范特價范圍及授權審批程序。

,退房換房更名程序,退房換房更名須經(jīng)相應審批（需經(jīng)財務部審批流程），且在銷售信息系統(tǒng)上保留調(diào)整痕跡。

,收款管理,規(guī)范收款程序，收據(jù)留營銷一聯(lián)以作登記，財務、營銷信息登錄及時、信息一致。

物業(yè)管理,開放社區(qū)風險,開放社區(qū)會加大物業(yè)管理難度，損傷業(yè)主對物管水平良好印象，可采取隔離商業(yè)區(qū)與住宅區(qū)入口方式，或盡量減少社區(qū)對外開放程度。

,空置房管理,物業(yè)、財務均建立空置房管理臺賬，兩部門定期會同現(xiàn)場盤查，建立物業(yè)日常巡查制度，查看空置房設備設施情況，避免丟失，進行日常養(yǎng)護，減少毀損。

,公共建筑使用,公共建筑使用須合法及符合房屋銷售合同、建設規(guī)劃的規(guī)定，不能擅自改建和利用。

,物業(yè)維修,制定相應的維修通知、施工、結算流程，工程質(zhì)保期內(nèi)維修，應保留要求原承建單位維修的通知記錄。

,物業(yè)收費定價,定價應經(jīng)內(nèi)部的相關審批，再經(jīng)物價部門審批，須合法定價，并將物價部門核價批準文件予以公示，避免法律糾紛。

法務,日常法務管理,積極法律宣導、咨詢，合理使用中介力量，控制可能的違法違規(guī)條文或行為，盡量從源頭控制負面影響的法律訴訟事件產(chǎn)生。

,同類合同基本條款不統(tǒng)一,制定標準合同。

,合同履行風險,合同簽訂前評估合同對方履約能力及履約風險，合同簽訂時要求其交納履約保證金，工程現(xiàn)場人員對承包單位的履約能力進行監(jiān)控，法務部門跟蹤合約履行情況，并及時匯報采取措施。

,合同審批程序失控,嚴格程序控制，執(zhí)行問責制度。

,合同條款被動,研究條款，避免被動。

,費率合同失控,減少費率工程合同，盡量簽訂具有工程造價控制的合同。

,侵權責任,日常宣講知識產(chǎn)權知識，在使用創(chuàng)造性知識產(chǎn)權時，應嚴格審核；在發(fā)現(xiàn)他人對我方的侵權行為