物業(yè)質量管理法律制度

第11章物業(yè)質量管理法律制度11.1物業(yè)的質量監(jiān)督制度11.2建筑工程的質量責任制度11.3物業(yè)的竣工驗收制度11.4物業(yè)的質量保修制度11.5商品住宅的質量保證書和使用說明制度1第2章債券11.1物業(yè)的質量監(jiān)督制度11.1.1政府的質量監(jiān)督1.1.2群眾的質量監(jiān)督2第2章債券11.1.1政府的質量監(jiān)督1）擔任建筑工程質量監(jiān)督站站長、監(jiān)督員必須具備相應的資質條件

2）實施質量監(jiān)督的內容

3）實施質量監(jiān)督的程序3第2章債券

1）擔任建筑工程質量監(jiān)督站站長、監(jiān)督員必須具備相應的資質條件擔任監(jiān)督站站長應當取得建筑類工程師以上職稱，其中，特大城市和負責大中型工業(yè)、交通項目監(jiān)督的監(jiān)督站站長應當取得建筑類高級工程師職稱。擔任監(jiān)督員應當具備相應建筑類中專以上學歷并從事設計或施工5年以上。4第2章債券2）實施質量監(jiān)督的內容（1）建筑工程開工前的監(jiān)督（2）工程施工中的監(jiān)督（3）竣工核驗5第2章債券

3）實施質量監(jiān)督的程序（1）建設單位在工程開工前一個月，應到監(jiān)督站辦理監(jiān)督手續(xù)，提交勘察設計資料等有關文件。（2）監(jiān)督站應在接到文件、資料的兩周內，確定該工程的監(jiān)督員，通知建設、勘察、設計、施工單位，并提出監(jiān)督計劃。（3）具體實施質量監(jiān)督的各項工作。6第2章債券1.1.2群眾的質量監(jiān)督《建筑法》第63條規(guī)定：“任何單位和個人對建筑工程的質量事故，質量缺陷都有權向建設行政主管部門或者其他有關部門進行檢舉、控告、投訴?！苯ㄖこ藤|量的群眾監(jiān)督就是指群眾根據(jù)《建筑法》第63條的規(guī)定，對建筑工程質量事故及質量缺陷，向建設行政主管部門和其他有關部門進行檢舉、控告和投訴。7第2章債券11.2建筑工程的質量責任制度11.2.1建設單位的質量責任和義務11.2.2勘察、設計單位的質量責任與義務11.2.3建筑施工企業(yè)的質量責任11.2.4工程監(jiān)理單的質量責任和義務11.2.5建筑材料、建筑構配件和設備生產(chǎn)供應單位的質量責任與義務8第2章債券11.2.1建設單位的質量責任和義務建設單位也就是業(yè)主，它是工程的投資者、使用者，其質量控制對保證建設工程質量具有關鍵作用。為了保證建設工程的質量，建設單位首先要承擔起相應的質量控制責任。9第2章債券1）開工前的責任和義務

2）在選擇勘察、設計、施工單位方面的責任和義務

3）在工程監(jiān)理方面的責任和義務

4）在建筑材料、建設構配件和設備使用方面的責任和義務

5）在竣工驗收與檔案管理方面的責任與義務

6）建設主體和承重結構裝修工程10第2章債券11.2.2勘察、設計單位的質量責任與義務

1）進行勘察設計的質量責任與義務2）設計文件的質量要求11第2章債券

1）進行勘察設計的質量責任與義務（1）在承接工程時的責任和義務

①從事建設工程勘察、設計的單位應當依法取得相應等級的資質證書，并在其資質等級許可的范圍內承攬工程。②勘察、設計單位應當承接工程質量監(jiān)督機構對其資格的監(jiān)督檢查。③禁止勘察、設計單位超越其資質等級許可的范圍或者以其他勘察、設計單位的名義承攬工程。禁止勘察、設計單位允許其他單位或者個人以本單位的名義承攬工程。④勘察、設計單位不得轉包或者違法分包所承擔的工程。12第2章債券（2）在編制與實施勘察、設計文件方面的責任和義務①勘察、設計單位必須按照工程建設強制性標準進行勘察、設計，并對其勘察、設計的質量負責。②注冊建筑師，注冊結構工程師等注冊執(zhí)業(yè)人員應當在設計文件上簽字，對設計文件負責。③勘察單位提供的地質、測量、水文等勘察成果必須真實、準確。13第2章債券④設計單位應當根據(jù)勘察成果文件進行建設工程設計。設計文件應當符合國家規(guī)定的設計深度要求，注明工程合理使用年限。⑤勘察、設計單位應按照國家現(xiàn)行的有關規(guī)定，技術標準和合同進行勘察、設計，建立健全質量保證體系，加強設計過程的質量控制，健全設計文件的審核會簽制度，參與圖紙會審和做好設計文件的技術交底工作。⑥設計單位應當就審查合格的施工圖設計文件向施工單位做出詳細的說明。⑦設計單位應當參與建設工程質量事故分析，并對因設計造成的質量事故，提出相應的技術處理方案。14第2章債券（3）在建筑材料、建筑構配件和設備選擇方面的責任和義務①設計單位在設計文件中選用的建筑材料、建筑構配件和設備，應當注明規(guī)格、型號、性能等技術指標，其質量要求必須符合國家規(guī)定的標準。②除有特殊要求的建筑材料、專用設備、工藝生產(chǎn)線等外，設計單位不得指定生產(chǎn)廠、供應商。15第2章債券2）設計文件的質量要求（1）設計文件應符合國家先行的有關法律、法規(guī)、工程技術標準和合同規(guī)定。（2）工程勘察文件應反映工程地質、地形地貌、水文地質狀況，評價準確，數(shù)據(jù)可靠。

16第2章債券（3）設計文件的深度，應滿足相應設計階段的技術要求。施工圖應配套，細部節(jié)點應交待清楚，標注說明應清晰、完整。（4）設計中選用的材料、設備等，應注明其規(guī)格、型號、性能、色澤等，并提出質量要求，但不得指定生產(chǎn)廠家。（5）對大中型建設工程、超高層建筑以及采用新技術、新結構的工程，應在合同中規(guī)定設計單位向施工現(xiàn)場派駐設計代表。17第2章債券11.2.3建筑施工企業(yè)的質量責任

1)在質量責任承擔方面的責任與義務

2）在承接工程時的責任與義務

3）在建筑材料、建筑構配件和設備進場時的責任與義務

4）在施工中的責任與義務

5）在施工教育培育方面的責任與義務18第2章債券

1)在質量責任承擔方面的責任與義務

(1)施工單位對建筑工程的施工質量負責.(2)施工單位應當建立質量責任制,確定工程項目的項目經(jīng)理,技術負責人和施工管理負責人.(3)建設工程實行總承包的,總承包單位應當對全部建設工程質量負責；建設工程勘察、設計、施工、設備采購的一項或者多項實行總承包的，總承包單位應當對其承包的建設工程或者采購的設備的質量負責。19第2章債券（4）總承包單位依法將建設工程分包給其他單位的，分包單位應當按照分包合同約定對其分包工程的質量承擔連帶責任。（5）實行總包工程，總包單位對工程質量和竣工交付使用的保修工作負責。分包單位要對其分包的工程質量和竣工交付使用的保修工作負責。20第2章債券2）在承接工程時的責任與義務（1）施工單位應當依法取得相應的資質證書，并在其資質等級許可的范圍內承攬工程，不得擅自超越資質等級及業(yè)務范圍承包工程。（2）禁止施工單位超越本單位資質等級許可的業(yè)務范圍或者以其他施工單位的名義承攬工程，禁止吃工單位允許其他單位或者個人以本單位的名義承攬工程。（3）施工單位不得轉包或者違法分包工程。21第2章債券

3）在建筑材料、建筑構配件和設備進場時的責任與義務

（1）建筑施工企業(yè)應謹慎地選擇材料供應廠商。（2）建筑施工企業(yè)對于進場的材料應當按照合同的約定，依據(jù)設計要求、技術標準進行檢驗。（3）建筑施工企業(yè)應加強施工現(xiàn)場的材料管理，包括材料計劃管理、材料的存儲與保管、材料領發(fā)、材料使用監(jiān)督、材料回收等。22第2章債券

4）在施工中的責任與義務

（1）施工單位必須按照工程設計圖紙和施工技術標準施工，不得擅自修改工程設計，不得偷工減料。（2）施工單位必須監(jiān)理、健全施工質量的檢驗制度，嚴格工序管理，做好隱蔽工程的質量檢查和記錄。（3）施工人員對涉及結構安全的試塊、試件以及有關材料，應當在建設單位或者工程監(jiān)理單位監(jiān)督下現(xiàn)場取樣，并送具有相應資質等級的質量檢測單位進行檢測。（4）施工單位對施工中出現(xiàn)質量問題的建設工程或者竣工驗收不合格的建設工程，應當負責返修。（5）應當接受工程質量監(jiān)督機構的監(jiān)督檢查。23第2章債券5）在施工教育培育方面的責任與義務施工單位應當建立、健全教育培訓制度，加強對職工的教育培訓；未經(jīng)教育培訓或者考核不合格的人員，不得上崗作業(yè)。24第2章債券11.2.4工程監(jiān)理單的質量責任和義務

1)在承接工程時的責任和義務

2）在執(zhí)行監(jiān)理任務時的責任與義務

3）在處理與建筑材料、建筑構配件和設備供應單位關系方面的責任和義務25第2章債券11.2.5建筑材料、建筑構配件和設備生產(chǎn)供應單位的質量責任與義務

1）建筑材料、建筑構配件和設備生產(chǎn)廠家承擔的一般質量責任

2）建筑材料、建筑構配件和設備生產(chǎn)供應單位承擔的特別質量責任

26第2章債券1）建筑材料、建筑構配件和設備生產(chǎn)廠家承擔的一般質量責任（1）不存在危及人身、財產(chǎn)安全的不合理的危險，有保障人體健康，人身、財產(chǎn)安全的國家標準、行業(yè)標準的，應當符合該標準；（2）具備產(chǎn)品應當具備的使用性能，但是，對產(chǎn)品存在使用性能的瑕疵作出說明的除外；（3）符合在產(chǎn)品或者其包裝上注明采用的產(chǎn)品標準，符號以產(chǎn)品說明、實物樣品等方式表明的質量狀況。27第2章債券2）建筑材料、建筑構配件和設備生產(chǎn)供應單位承擔的特別質量責任（1）建筑材料、構配件生產(chǎn)及設備供應單位對其生產(chǎn)或供應的產(chǎn)品質量負責。（2）建筑材料、構配件生產(chǎn)及設備的供需雙方均應簽定購銷合同，不能感按合同條款進行質量驗收。（3）建筑材料、構配件生產(chǎn)及設備供應單位必須具備響應的生產(chǎn)條件、技術裝備和質量保證體系，具備必要的檢測人員和設備，把好產(chǎn)品看樣、定貨、存儲、運輸及核驗的質量關。28第2章債券（4）建筑材料、構配件及設備質量應當符合下列要求：①符合國家或行業(yè)現(xiàn)行有關技術標準規(guī)定的合格標準和設計要求；②符合在建筑材料、構配件及設備或其包裝上著名采用的標準，符合以建筑材料、構配件及設備說明，實物樣品等方式表明的質量狀況。29第2章債券（5）建筑材料、構配件生產(chǎn)及設備或者其包裝上的標識應當符合下列要求：①有產(chǎn)品質量檢驗合格證明；②有中文標明的產(chǎn)品名稱、生產(chǎn)廠廠名和廠址；③產(chǎn)品包裝和商標樣式符合國家有關規(guī)定和標準要求；④設備應有產(chǎn)品詳細的使用說明書，電氣設備還應附有線路圖；⑤實施生產(chǎn)許可證或使用產(chǎn)品質量認證標志的產(chǎn)品，應有許可證或質量認證的編號、批準日期和有效期限。30第2章債券11.3物業(yè)的竣工驗收制度11.3.1概述11.3.2房屋建筑工程和市政基礎施工工程的竣工驗收11.3.3城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收31第2章債券11.3.1概述工程項目的竣工驗收是施工全過程的最后一道程序，有的是工程項目管理的最后一項工作。它是建設投資成果轉入生產(chǎn)使用的標志，也是全面考核投資效益、檢驗設計和施工質量的重要環(huán)節(jié)。32第2章債券1）有關竣工驗收的條件交付竣工驗收的建筑工程，應當符合以下條件：（1）必須符合規(guī)定的質量標準（2）有完整的工程技術經(jīng)濟資料和經(jīng)簽署的工程保修書33第2章債券

2）建筑工程竣工驗收合格后，方可使用在實踐中，竣工驗收一般分為兩個階段進行。（1）單項工程驗收（2）全部驗收34第2章債券11.3.2房屋建筑工程和市政基礎施工工程的竣工驗收1）房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收的條件

2）房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收的程序

3）房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收報告

4）房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收的備案35第2章債券11.3.3城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收1）住宅小區(qū)竣工進行綜合驗收必須具備的條件2）住宅小區(qū)竣工綜合驗收應當提交的文件3）住宅小區(qū)竣工綜合驗收的程序4）住宅小區(qū)竣工綜合驗收結果的處理36第2章債券1）住宅小區(qū)竣工進行綜合驗收必須具備的條件

（1）所有建設項目按批準的小區(qū)規(guī)劃和有關專業(yè)管理及設計要求全部建成，并滿足使用要求；（2）住宅及公共配套設施、市政公用基礎設施等單項工程全部驗收合格，驗收資料齊全；（3）各類建筑物的平面位置、立面造型、裝修色調等符合批準的規(guī)劃設計要求；（4）施工機具、暫設工程、建筑殘土、剩余構件全部拆除清運完畢，達到場清地平；（5）拆遷居民已合理安置。37第2章債券

2）住宅小區(qū)竣工綜合驗收應當提交的文件

（1）規(guī)劃部門及其他專業(yè)管理部門批準的選址意見書、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、修建性詳細規(guī)劃及各個單項工程設計文件（圖紙）等；（2）工程承發(fā)包合同；（3）工程質量監(jiān)督機構核定的各單項工程質量等級評定文件；（4）竣工資料（圖紙）和技術檔案資料；（5）建設行政主管部門規(guī)定的其他文件資料。38第2章債券3）住宅小區(qū)竣工綜合驗收的程序（1）住宅小區(qū)建設項目全部竣工后，開發(fā)建設單位應當向城市人民政府建設行政主管部門提出住宅小區(qū)綜合竣工驗收申請報告并附上應提交的文件資料。（2）城市人民政府建設行政主管部門在接到住宅小區(qū)竣工綜合驗收申請報告和有關資料一個月內，應當組成由城建（包括市政工程、公用事業(yè)、園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生）、規(guī)劃、房地產(chǎn)、工程質量監(jiān)督等有關部門及住宅小區(qū)經(jīng)營管理單位參加的綜合驗收小組。39第2章債券（3）綜合驗收小組應當審閱有關驗收資料，聽取開發(fā)建設單位匯報情況，進行現(xiàn)場檢查，對住宅小區(qū)建設、管理的情況進行全面鑒定和評價，提出驗收意見并向城市人民政府建設行政主管部門提交住宅小區(qū)竣工綜合驗收報告。（4）城市人民政府建設行政主管部門對綜合驗收報告進行審查。綜合驗收報告審查合格后，開發(fā)建設單位方可將房屋和有關設施辦理交付使用手續(xù)。40第2章債券4）住宅小區(qū)竣工綜合驗收結果的處理（1）驗收合格并已辦理交付使用手續(xù)的住宅小區(qū)，開發(fā)建設單位不再承擔工程增建、改建費用。（2）住宅小區(qū)竣工驗收合格后，開發(fā)建設單位應當按照有關規(guī)定將完整的小區(qū)綜合驗收資料報送備案。（3）分期建設的住宅小區(qū)，可以實行分期驗收，待全部建成后進行綜合驗收。41第2章債券（4）住宅小區(qū)綜合驗收不合格的，由城市人民政府建設行政主管部門責令開發(fā)建設單位限期改正，由此發(fā)生的費用由開發(fā)建設單位承擔。對違反規(guī)劃要求、市政公用基礎設施和公共設施不配套、工程質量低劣的，由驗收小組提請有關部門依法查處。（5）未經(jīng)綜合驗收，開啊建設單位擅自將房屋和有關設施交付使用的，由城市人民政府建設行政主管部門吊銷開發(fā)建設單位資質證書，并可處以罰款。42第2章債券11.4物業(yè)的質量保修制度11.4.1物業(yè)保修的范圍11.4.2物業(yè)保修的期限11.4.3物業(yè)保修的責任承擔43第2章債券11.4.1物業(yè)保修的范圍物業(yè)質量保修制度即建筑工程質量保修制度，是指建筑工程在辦理竣工驗收手續(xù)后，在規(guī)定的保修期內，因勘察、設計、施工、材料等原因造成的質量缺陷，應當由責任單位負責維修。質量缺陷是指工程不符和國家或行業(yè)現(xiàn)行的有關技術標準、設計文件以及合同中對質量的要求。44第2章債券根據(jù)《建筑法》的規(guī)定，建筑工程保修范圍包括以下幾方面：（1）地基基礎工程；（2）主體結構工程；（3）房屋防水工程；（4）其他土建工程；（5）電氣管線、上下水管線的安裝工程；（6）供熱、供冷系統(tǒng)等項目。45第2章債券11.4.2物業(yè)保修的期限根據(jù)國務院2000年發(fā)布的《建設工程質量管理條例》第40條和建設部2000年頒布的《房屋建筑工程質量保修辦法》第7條的規(guī)定，物業(yè)保修的最低期限主要包括以下幾個方面：在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：46第2章債券（1）基礎設施工程、房屋建設的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件灰頂?shù)脑摴こ痰暮侠硎褂媚晗?；?）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏為5年；（3）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；（4）電氣管線、給排水管道、設備安裝為2年；（5）裝修工程為2年。

47第2章債券其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。48第2章債券11.4.3物業(yè)保修的責任承擔49第2章債券對物業(yè)實行質量保修，應當由有關負責方承擔，具體指：（1）施工單位未按國家有關規(guī)范、標準和設計要求施工，造成的質量缺陷，由施工單位負責返修并承擔經(jīng)濟責任。（2）由于設計方面的原因造成的質量缺陷，由設計單位承擔經(jīng)濟責任，可由施工單位負責維修，其費用按有關規(guī)定通過建設單位向設計單位索賠，不足部分由建設單位負責。50第2章債券（3）因建筑材料、構配件和設備質量不合格引起的質量缺陷，屬于施工單位采購的或經(jīng)其驗收同意的，由施工單位承擔經(jīng)濟責任；屬于建設單位采購的，由建設單位承擔經(jīng)濟責任。（4）因使用單位使用不當造成的損失問題，由使用單位自行負責。（5）因地震、洪水、臺風等不可抗拒原因造成的損失問題，施工單位、設計單位不承擔經(jīng)濟責任。（6）因第三方的原因造成的質量缺陷不屬于保修的范圍。51第2章債券11.5商品住宅的質量保證書和使用說明制度11.5.1《住宅質量保證書》的性質和用途11.5.2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在執(zhí)行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度中的責任和義務11.5.3《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》的內容52第2章債券11.5.1《住宅質量保證書》的性質和用途《住宅質量保證書》是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銷售的商品住宅承擔質量責任的法律文件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按《住宅質量保證書》的約定，承擔保修責任。

《住宅質量保證書》可以作為商品房購銷合同的補充約定。也就是說，《住宅質量保證書》可以作為商品房購銷合同的補充合同，其條款與商品房購銷合同條款具有同等效力。53第2章債券11.5.2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在執(zhí)行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度中的責任和義務

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在向用戶交付銷售餓新建商品住宅時，必須提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。（2）商品住宅售出后，委托物業(yè)管理公司等單位維修的，應在《住宅質量保證書》中明示所委托的單位。54第2章債券（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向用戶交付商品住宅時，應當有交付驗收手續(xù)，并由用戶對住宅設備、實施的正常運行簽字認可。用戶驗收后自行添置、改動的設施、設備，由用戶自行承擔維修責任。