招商執(zhí)行計劃方案

./易創(chuàng)視界項目招商執(zhí)行計劃方案易創(chuàng)視界營銷策劃有限公司招商部2015年7月目錄目錄.........................................................................2第一部分：招商準備工作......................................................4〔一招商人員配備.........................................................41、招商主體................................................................42、崗位職責................................................................43、招商工作管理............................................................54、招商培訓................................................................5〔二招商物料準備..........................................................6第二部分：營銷推廣............................................................6〔一第一階段〔招商前期...................................................7〔二第二階段〔招商中期...................................................8〔三第三階段〔招商末期....................................................9第三部分：招商原則與策略.......................................................10〔一招商對象................................................................10〔二商源的選擇原則..........................................................11〔三招商原則制定的基礎.......................................................12〔四招商原則.................................................................12〔五招商策略................................................................14第四部分：招商商務細則及時間進度安排...........................................16〔一招商區(qū)域、商位數(shù)量、截止日期...........................................16〔二招商時間節(jié)點............................................................16〔三招商政策.................................................................17〔四招商流程.................................................................19〔五招商時間進度安排.........................................................20第一部分：招商準備工作一、招商人員配備1、招商主體：以XX招商部招商小組〔XXXXX為主體進行招商,以萊茵XX相關部門工作人員配合協(xié)助招商小組進行招商工作。2、崗位職責：招商主管〔XXX、XX：負責招商人員的崗前培訓,根據(jù)招商工作計劃和工作任務統(tǒng)籌安排招商執(zhí)行工作,具體處理在招商過程中出現(xiàn)的問題,負責大客戶的對接拜訪洽談招商專員〔XX、XXX：負責執(zhí)行項目招商的具體工作,拜訪聯(lián)系客戶,日常與客戶的直接洽談,跟進及收集客戶資料等業(yè)內(nèi)專員〔XXX：負責項目招商客戶檔案的匯總、編輯、保存與管理,協(xié)助招商部進行日常的行政管理工作,負責審核招商相關的合同及協(xié)議3、招商工作管理招商啟動前與XX進行各階段相關手續(xù)辦理流程的明確；招商人員上崗前進行培訓,并做好招商前的準備工作；每周項目例會,通報每周招商情況及當前亟待解決的問題；通過每日招商情況的記錄,對客戶進行統(tǒng)計分析并以周、月小結形式提交報告；每兩周組織招商部人員進行溝通,分析市場變化,相應調整營銷推廣策略。4、招商培訓招商部在組建成后要根據(jù)本項目的具體招商要求對部門人員進行針對性的培訓,內(nèi)容包括：項目的規(guī)劃、建筑及功能分布詳細的情況；項目的市場定位及功能定位；項目周邊商業(yè)環(huán)境及社區(qū)具體特征；項目目標消費群體習性及心理特征；項目招商政策及招商流程,項目招商的法律文本及具體內(nèi)容；項目招商的商源分析及業(yè)態(tài)特征；項目招商相關策略及技巧運用。二、招商物料準備招商手冊〔含綜合簡介、平面圖、功能說明、經(jīng)營宗旨、發(fā)展規(guī)劃介紹、招商說辭、招商DM單、總體廣告宣傳語、室外噴繪、道旗、拱門等〔注：由XX設計,XX制作招商合同文本：招商租賃意向書、招商租賃合同、租賃申請表、商戶確認單、登記表、管理守則等〔注：由XX與XX共同制定商鋪平面展示圖〔KT板材質、商鋪戶型圖〔注：由XX制作關于物美超市入駐本項目的確認資料〔注：由XX提供招商展示中心籌建〔注：由XX負責第二部分：營銷推廣一、第一階段〔招商前期推廣目的：前期市場籌備入市通過前期招商籌備,在業(yè)內(nèi)開始接觸掌握一定的資源。市場策略：業(yè)內(nèi)關注將項目前期招商工作順利開展,籌備各種宣傳資料,并在市場業(yè)內(nèi)形成一定的聲音,吸引市場關注度。廣告主題：XXXXX,招商火爆啟動……推廣執(zhí)行：活動：招商啟動推介會,邀請相關行業(yè)代表、開發(fā)商、媒體參加；接洽確定廣告公司：著手準備未來的廣告平面展示、推廣宣傳物料等；招商現(xiàn)場：進行現(xiàn)場周邊包裝,完善導視系統(tǒng)；招商折頁及DM單：強調項目成熟現(xiàn)狀、周邊成熟社區(qū)、所屬成熟商圈、主力商戶重點招商、品牌升級等,充分展示項目的優(yōu)勢和亮點。二、第二階段〔招商中期推廣目的：增強商戶對項目的信心通過對項目商業(yè)優(yōu)勢的告知性宣傳,全面展示項目成熟現(xiàn)狀、周邊成熟社區(qū)、所屬成熟商圈等優(yōu)勢,主力商戶重新招商、品牌升級等信息,引起商戶興趣,并增強進駐項目的信心。市場策略：項目優(yōu)勢展示,針對性宣傳通過媒介組合,選擇受眾集中的媒介渠道,有針對性的宣傳。廣告主題：XXXXX,火爆招商中……推廣執(zhí)行：活動：項目公開對外招商推介會,邀請主、次要商戶代表、媒體、合作團隊參加；紙媒、短信：定期對項目現(xiàn)狀、周邊社區(qū)、所屬成熟商圈等優(yōu)勢進行分析,發(fā)布招商信息；維持每2周1篇軟文、短信發(fā)送；針對性選擇載體進行項目招商信息宣傳,包括項目優(yōu)勢及主力商戶重新招商、品牌升級等信息；道旗：臨近主要路道旗宣傳,項目分主題、招商信息宣傳；項目現(xiàn)場：對現(xiàn)場包裝適當更換畫面,宣傳商業(yè)主題,配合形象示意圖,賦予項目生動的消費場景；對簽約主力商戶、一般商戶信息進行宣傳。三、第三階段〔招商末期推廣目的：增強商戶對項目的信心結合項目優(yōu)勢和招商情況宣傳,造勢項目品牌升級成功,即將重新開業(yè),吸引市場關注度,為成功試運營做好宣傳準備。市場策略：制造項目人氣度通過慶祝項目成功招商,制造項目熱點,提升項目人氣度,為項目試營業(yè)營造熱烈氛圍。本階段選擇多媒介組合,采用集中投放,在短期內(nèi)引起市場轟動效益。廣告主題：XXXXX即將開業(yè)推廣執(zhí)行：活動：商戶答謝暨開業(yè)推介會,邀請主、次要商戶代表、媒體、合作團隊參加；紙媒、短信：對商戶進駐進行宣傳報道。著重開業(yè)消息的宣傳,輿論造勢。維持每兩周1篇軟文,短信密集投放；道旗：臨近主要路道旗宣傳,項目開業(yè)消息；項目現(xiàn)場：營造熱烈、隆重的開業(yè)氛圍。對外墻、現(xiàn)場包裝重新裝飾,即將開業(yè)宣傳；派報：對社區(qū)、商業(yè)區(qū)進行派報,告知開業(yè)信息。第三部分：招商原則與策略一、招商對象餐飲：中餐廳、小吃店、快餐廳、自助餐廳、咖啡店、酒莊、火鍋店等百貨類：中小型百貨食品類：面包店、干果店、進口食品店等服飾類：男女裝店、青少年服裝店、童裝店、嬰兒裝店、童鞋店、休閑服店等服務類：婚紗店、美容店、理發(fā)店、眼鏡店、減肥沙龍等機構類：銀行、郵局、公共展廳等文化娛樂設施：KTV、保齡球館、兒童樂園等二、商源的選擇原則由于本項目的商源是形成本項目經(jīng)營特色,保障項目投資者投資回報的最直接因素,故此在商源的選擇上要考慮到項目定位的要求和對項目銷售的促進,對投資者投資信心的支持,為了達到以上目的,在此提出以下選擇原則：商源的選擇要注重品牌化和主題化,品牌要以知名連鎖品牌和地區(qū)優(yōu)質品牌為主；主題要以功能化、格調化,特色化為主；商源的選擇要以餐飲、體驗式消費性質的商家為主,而購物和其它服務性質的項目商家為輔；在商家的選擇上要以有一定知名度的商家為主,但也可以引入xx本地的品牌商家。三、招商原則制定的基礎本項目的招商原則的確定主要是考慮到以下條件的要求：項目自身市場定位及經(jīng)營定位的要求；項目招商〔銷售推廣的策略及可能的市場態(tài)勢；項目自身品質形象建設的要求；項目所在區(qū)域商業(yè)的現(xiàn)狀要求；項目所在區(qū)域及區(qū)域周邊消費群的消費習性及消費趨勢；未來商源可能的商業(yè)要求。針對這些要求和實際情況,在此提出了本項目招商的具體原則,以此作為展開銷售策略的參照標準。四、招商原則本項目由于自身銷售要求的一些特殊性,以及項目自身定位的具體要求,使得項目在招商過程中要遵循一些自身所必要的原則。1、品牌導入和品牌帶動的原則在項目招商過程中一定要引入在行業(yè)內(nèi)具有一定影響力,能夠提升本項目經(jīng)營檔次的品牌經(jīng)營者,提升項目的投資價值和經(jīng)營價值。在此基礎上利用品牌經(jīng)營商的影響力來進行進一步的招商,這樣可以增強招商的有效性,擴大招商的影響力,對于項目的銷售以及招商的持續(xù)開展都有極大的促進作用。2、招商中要采用普遍撒網(wǎng),重點突破的原則本項目在招商期中應當通過發(fā)放DM單、直郵、廣告宣傳等形式廣泛地宣傳項目的招商信息,而在實際人員招商中則應從各類商源中選取有代表性、可能性較強的商家進行重點談判和突破。3、招商應采用"先易后難"的原則為了保障招商的順利進行,也為了促進招商局面的打開,在招商前期針對位置優(yōu)勢相對較弱的商鋪,選擇商源的要求不應太高,但可以選擇具有一定代表性的商家迅速地突破,然后利用他們來進行宣傳,一方面加強投資者的投資信心,另一方面對招商起到一定的促進作用。4、在招商過程中要采用政策不均衡的原則為了吸引有一定實力的商家入駐,在項目的優(yōu)惠政策上應有一定的偏向性,應對有較強品牌的商家提供更多、更廣泛的優(yōu)惠,而對一般的商家則提供較少的優(yōu)惠,這樣可以使品牌的商家感覺到享受到了更多的優(yōu)惠,從而更有吸引力,也可以很好地被用來作為有效地促進招商的策略之一。以上在招商過程中各個環(huán)節(jié)應遵循的原則在實際運作過程中應根據(jù)實際的情況進行調整和完善,其根本目的在于保證招商工作的順利開展,招商策略的有效實施,最終達到預期的招商目的。五、招商策略本項目招商是在項目具有明確定位的基礎上進行的,其目標商源也具有一定的目標性,故此在總體的招商過程中要明確針對目標商源的經(jīng)營特點,經(jīng)營要求,經(jīng)營預期結合項目自身特性制定也具有針對性的招商策略。1、通過分析,得出以下招商策略：明確項目的市場經(jīng)營主題定位〔集餐飲、購物、娛樂為一體的多功能中高端商業(yè)街后,通過現(xiàn)場包裝、資料介紹、廣告宣傳、經(jīng)營分析等多種形式來強化項目的經(jīng)營賣點,然后制定出一系列的針對不同層次經(jīng)營者的優(yōu)惠措施,利用經(jīng)營賣點和優(yōu)惠措施配合項目周邊未來的發(fā)展趨勢及現(xiàn)有的特性來分階段性地采用"品牌先行,散戶后動"的策略來逐步地完成招商,最后通過項目的業(yè)態(tài)調整來進一步完善項目的主題定位,提升項目的經(jīng)營品質。2、項目招商策略實施的步驟：本項目的招商策略為實施要充分準備,穩(wěn)步實施,計劃周密,具體來說招商策略的實施可分以下步驟進行。明確項目的經(jīng)營定位,在此基礎上做好項目業(yè)態(tài)規(guī)劃分析；對項目進行精心地包裝,并在招商現(xiàn)場營造出成熟的商業(yè)投資氣氛；整理出第一批招商的商源名單,主要是知名品牌休閑餐飲店〔主力店,并做出招商工作計劃；在正式大規(guī)模招商開始前先與這些商家進行接觸洽談,爭取1~2家品牌店的意向簽署；在正式招商推廣啟動后利用品牌主力店〔包括物美超市進行宣傳,一方面利用現(xiàn)場咨詢客戶展開現(xiàn)場招商；另一方面利用先期入駐或簽署意向的品牌店作為鋪墊進一步外出洽談新的品牌店；在招商進入尾期后,再在媒體上展開規(guī)模的宣傳活動,利用前階段積累的客戶進行引導性宣傳,最終通過強勢的招商完成項目經(jīng)營體系的構建,實現(xiàn)招商的目標要求。第四部分：招商商務細則及時間進度安排一、招商區(qū)域、商位數(shù)量、截止日期商位分布：項目一層至四層區(qū)塊。商位數(shù)量：共計個,完成總商位個數(shù)的〔即個商位的招商為本項目的考核標準。截止日期：2016年1月31日。二、招商時間節(jié)點階段一：2015年7月25日至10月25日,完成個商位；階段二：在2015年10月26日至2015年12月31日,完成個商位；階段三：在2016年1月1日至2016年1月31日,完成個商位。三、招商政策商位租金：詳見商位租金價格表商位定金：商位面積為100平方以內(nèi)的,每個商位收取定金人民幣2萬元；商位面積為100-200平方的,每個商位收取定金人民幣5萬元；商位面積為200平方以上的,每個商位收取定金人民幣8萬元