物業(yè)管理基本制度與政策 第五章

全國物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格

物業(yè)管理基本制度與政策

近兩年來，《物權法》、《住宅專項維修資金管理辦法》和《物業(yè)服務定價成本監(jiān)審辦法（試行）》相繼出臺，《物業(yè)管理條例》和《物業(yè)服務企業(yè)資質管理辦法》也作了相應修改。為避免考試內容與現(xiàn)有法律法規(guī)脫節(jié)和沖突，經住房和城鄉(xiāng)建設部、人力資源和社會保障部批準，對2006年發(fā)布的《全國物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試大綱》中《物業(yè)管理基本制度與政策》部分的相關內容進行了修改與補充，作為物業(yè)管理師資格考試的命題與備考依據?！段飿I(yè)管理基本制度與政策》——

最基礎、熟悉從教材厚度、知識結構性、理論的復雜性、考試要求和考題類型，這門學科相對容易、舒服。因為：考試題型：單項選擇、多項選擇第一節(jié)物業(yè)管理的概念一、物業(yè)管理的概念《物業(yè)管理條例》第二條明確規(guī)定：物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

（一）對物業(yè)管理定義的理解①物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來實現(xiàn)的活動②物業(yè)管理活動的基礎是物業(yè)服務合同物業(yè)服務合同是物業(yè)管理活動產生的契約基礎。

③物業(yè)管理的內容是對物業(yè)進行維修、養(yǎng)護、管理，對相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進行維護單項選擇題（備選項中只有1個符合題意）下列對于物業(yè)管理的理解，不正確的是（）。A、物業(yè)管理活動的實質是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)就物業(yè)管理服務為標的進行的一項交易B、物業(yè)管理企業(yè)可以接受業(yè)主和使用人的特別委托C、物業(yè)服務合同是物業(yè)管理生產活動的契約基礎D、業(yè)主必須選聘物業(yè)管理企業(yè)來對物業(yè)實施管理D下列關于物業(yè)管理的表述中，不正確的是（

）A．物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來實現(xiàn)的活動B．對于房屋等建筑物的管理，業(yè)主都應選聘物業(yè)管理企業(yè)來進行管理C．物業(yè)管理企業(yè)是基于物業(yè)服務合同的約定來為業(yè)主提供物業(yè)管理服務的

D．物業(yè)管理的內容由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定B下列各項中，不屬于物業(yè)管理基本內容的是（）。A、房屋維修養(yǎng)護B、清潔衛(wèi)生C、安全防范D、代收供水、供熱費用

D（二）《條例》調整的范圍１、《條例》即調整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動，也調整非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動。２、《條例》的適用范圍，既包括城市，也涵蓋鄉(xiāng)村。多項選擇題（備選項中有2個或2個以上符合題意）《物業(yè)管理條例》調整和規(guī)范的范圍包括（）。A、住宅物業(yè)管理B、非住宅物業(yè)管理C、城市D、農村E、業(yè)主自行管理

ABCD（三）物業(yè)管理的市場化特征１、房地產物質形態(tài)的演變導致了物業(yè)財產狀況的演變。（產權主體轉為共有、所有、互有——義務、責任轉變）２、多元化的物業(yè)權屬狀況要求物業(yè)管理形式與之相適應。（單個業(yè)主無權決定共有權利，無全額承擔共同履行義務）３、物業(yè)管理活動應當遵循市場原則。（業(yè)主自主權、納入市場秩序、物業(yè)管理的前提條件）４、非市場性的房屋管理不屬于物業(yè)管理。

（產權單一、行政管理，非市場關系，不屬《條例》范疇）

例題：物業(yè)管理活動的前提條件是（

）。A．社會化分工原則B．專業(yè)原則C．市場原則D．標準化原則C二、物業(yè)管理的特征（一）社會化（二）專業(yè)化（三）市場化物業(yè)管理1、城市、房地產管理體制的重大改革2、房地產綜合開發(fā)與之相配套的綜合性管理3、住房制度改革、產權多元化后相銜接的統(tǒng)一管理4、與建立社會主義市場經濟體制相適應的社會化、專業(yè)化、市場化的管理社會化（交易對象選擇)物業(yè)所有權人到社會上選聘物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)到社會上尋找可代管的物業(yè)專業(yè)化物業(yè)企業(yè)具備一定資質等級從業(yè)人員具備一定職業(yè)資格市場化市場競爭機制和商品經營方式實現(xiàn)的商業(yè)行為集中體現(xiàn)——雙向選擇、等價有償物業(yè)管理社會化的必要前提是（）A．現(xiàn)代化大生產的社會專業(yè)分工B．物業(yè)的所有權、使用權與物業(yè)的經營管理權相互分離C．物業(yè)的所有權人在社會上選聘好物業(yè)管理企業(yè)D．物業(yè)管理企業(yè)社會上找到可以代管的物業(yè)B關于物業(yè)管理的專業(yè)化，下列說法不正確是（）A．物業(yè)管理企業(yè)通過合同或契約的簽訂，按照產權人和使用人的意志和要求去實施專業(yè)化管理B．要求物業(yè)管理企業(yè)有專門的管理工具設備C．物業(yè)管理企業(yè)必須具備一定的資質等級，但物業(yè)管理管理人員不必具備一定的職業(yè)資格D．要求物業(yè)管理企業(yè)運用現(xiàn)代管理科學和先進的維修養(yǎng)護技術實施專業(yè)化的管理C物業(yè)管理的基本特征包括（）A．產業(yè)化B．社會化C．專業(yè)化D．標準化E．市場化BCE第二節(jié)我國物業(yè)管理的產生與發(fā)展一、物業(yè)管理的起源與發(fā)展

19世紀60年代英國奧克維亞.希爾女士機構：皇家特許屋宇經理學會二、城市住房及住房制度改革（一）我國城鎮(zhèn)住房的發(fā)展情況（二）改革開放前的城鎮(zhèn)住房制度三個特征：住房投資由國家和企業(yè)統(tǒng)包住房分配采取實物分配福利低租金，國家包修包養(yǎng)弊端：投資無回收、不能形成良性循環(huán)制約建設發(fā)展、供給小于需求租金不能維護危舊房、危及安全人均面積下滑、國家包袱沉重（三）住房商品化制度１、建立并扶持商品房市場房地產領域三項改革：住房制度改革土地使用制度改革房地產生產方式改革２、城鎮(zhèn)住房制度改革1979年試點向居民售房1994年公有住房開始出售1998年取消福利分房，實施住房分配貨幣化改變國家統(tǒng)一投資、統(tǒng)一分配、統(tǒng)一修繕管理推行“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設”三、我國物業(yè)管理的產生1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司—深圳市物業(yè)管理公司掛牌成立四、我國物業(yè)管理的發(fā)展1993年，深圳市人大頒發(fā)了全國第一部物業(yè)管理地方性法規(guī)——《深圳經濟特區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》1994年頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》。1995年，建設部在青島召開了全國第一次物業(yè)管理工作會議。1997年，建設部在大連召開了全國第二次物業(yè)管理工作會議。1999年，建設部在深圳召開了全國第三次物業(yè)管理工作會議。2000年，中國物業(yè)管理協(xié)會成立。2002年，建設部建立全國物業(yè)管理企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。五、物業(yè)管理在社會經濟中的地位與作用（一）實施物業(yè)管理有利于促進經濟增長。（二）實施物業(yè)管理有利于提高人民群眾居住質量。（三）實施物業(yè)管理有利于增加就業(yè)。（四）實施物業(yè)管理有利于維護社區(qū)穩(wěn)定。（五）實施物業(yè)管理有利于推動房地產業(yè)良性發(fā)展物業(yè)管理在社會經濟中的地位與作用表現(xiàn)在（）。A．有利于促進經濟增長B．有利于提高人民文化素質C．有利于增加就業(yè)D．有利于維護社區(qū)穩(wěn)定E．有利于推動房地產業(yè)的良性發(fā)展ACDE第三節(jié)我國物業(yè)管理制度的歷史沿革

政府作用基于三個原因轉型期：房屋管理轉為市場化的物業(yè)管理。物管是城市管理的重要部分。城市管理是政府的主要職能。普商房、經適房、廉租房的物管是民生問題。直接關系民眾生活保障和社會和諧。物業(yè)管理制度的歷史沿革以《條例》為分水嶺：《條例》頒布前后兩個階段，有承繼及各自鮮明特點一、《條例》頒布前的物業(yè)管理制度建設一是借鑒性（舶來品）二是過渡性（對房管模式采取漸進式改革）三是針對性（針對實際問題，應對性政策）特點我國的物業(yè)管理制度是由國家法規(guī)政策和地方性法規(guī)政策共同組成的。（一）城市新建住宅小區(qū)管理辦法《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》是我國第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理制度的規(guī)范性文件主要內容1、確定了物業(yè)管理活動的主要部門2、確定了物業(yè)管理工作的基本內容3、明確了社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理模式4、確定了業(yè)主選舉產生物業(yè)管理委員會制度5、明確了管理委員會的權利義務6、明確了物業(yè)管理企業(yè)的權利義務7、確定了物業(yè)管理服務的合同制度與備案制度8、針對業(yè)主的主要違規(guī)行為提出管理措施9、針對物業(yè)企業(yè)的違規(guī)行為規(guī)定行政處罰措施（二）物業(yè)管理服務考評標準（最高行業(yè)規(guī)范）（三）物業(yè)管理從業(yè)人員培訓合格上崗制度（注冊取代）（四）《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》（五）《物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定》（六）《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》按2007年12月4日，建設部、財政部聯(lián)合發(fā)布的《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部令第165號），自2008年2月1日起施行

（七）《物業(yè)管理企業(yè)資質管理試行辦法》按2007年11月26日《建設部關于修改<物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法>的決定》(建設部令第164號)（八）《住宅室內裝飾裝修管理辦法》（建設部110號令）二、《條例》頒布后的物業(yè)管理制度建設2003年6月8日，《物業(yè)管理條例》正式頒布，這標志著我國物業(yè)管理法制建設進入新階段。一是配套性（配套文件、實施細則）二是經驗性（總結經驗教訓，有針對性）三是操作性（規(guī)定細化，操作得以實施） 特點內容全面、結構合理、科學規(guī)范、特色鮮明物業(yè)管理法規(guī)體系初步形成《物業(yè)管理條例》頒布后這一階段的物業(yè)管理政策法規(guī)主要特點是（

）。A．配套性B．過渡性C．借鑒性D．經驗性E．操作性ADE第四節(jié)《物業(yè)管理條例》《物業(yè)管理條例》的頒布標志著我國物業(yè)管理進入法制化、規(guī)范化發(fā)展的新時期一、《條例》的立法過程（了解）（一）收集有關資料，了解國內外物業(yè)管理的立法情況（德法日韓澳新香港）（二）開展立法調研，掌握第一手材料（各大城市）（三）進行專家論證，研討立法中的難點問題（四）廣泛征求意見，以求彰顯民意

首次征求全民意見的立法法規(guī)，為民意立法鋪墊。二、《條例》的指導思想和立法原則發(fā)展為重、平衡利益、保護弱者的立法理念指導思想1、強調保護業(yè)主的財產權，協(xié)調單個業(yè)主與全體業(yè)主的共同利益。2、強調業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是平等的民事主體，是服務與被服務的關系。3、強調業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)通過公平、公開和協(xié)商方式處理物業(yè)管理事項《條例》是行政管理法，要公權節(jié)制，過度就是濫使職權

1、政府適度干預2、推動引導《條例》基本原則（一）物業(yè)管理權力和財產權利相對應的原則建筑物區(qū)分所有權，投票權按建筑面積比例（二）維護全體業(yè)主合法權益的原則（公益優(yōu)先原則）《條例》設定的法律責任，充分體現(xiàn)了優(yōu)先保護全體業(yè)主利益的原則（三）現(xiàn)實性與前瞻性有機結合的原則現(xiàn)實性：業(yè)主自律、資質管理、物業(yè)驗收、開發(fā)企業(yè)不交費、物業(yè)企業(yè)的治安責任、公用事業(yè)單位責任轉嫁前瞻性：業(yè)主大會、維修養(yǎng)護制度等（四）從實際出發(fā)，實事求是的原則全國發(fā)展不平衡，大小城市的市場環(huán)境、服務水平差異授權省、自治區(qū)、直轄市制定地方執(zhí)行辦法。三、《條例》創(chuàng)設的法律制度（熟悉）業(yè)主大會管理規(guī)約前期物業(yè)管理招投標物業(yè)承接查驗物業(yè)服務企業(yè)資質管理物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格住宅專項維修基金。物業(yè)管理基本制度（一）尊重和維護業(yè)主的財產權利體現(xiàn)在對侵害業(yè)主財產權的救濟上：1、建設單位和物業(yè)企業(yè)的行為給業(yè)主造成損失的，應依法承擔民事?lián)p害賠償責任。2、物業(yè)企業(yè)擅自改變物業(yè)用房用途的，或利用共用部位、設施設備進行經營的所得收益用于物業(yè)維修養(yǎng)護，剩余部分由業(yè)主大會決定使用。（二）建立業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益的機制1、共同財產、共同利益民主協(xié)商2、共同財產管理置于共同契約中，少數服從多數3、業(yè)主大會、管理規(guī)約體現(xiàn)上述機制（三）《條例》和有關法律法規(guī)共同規(guī)范物業(yè)管理活動《民法通則》《合同法》《公司法》《城市房地產開發(fā)經營管理條例》《建設工程質量管理條例》等法律法規(guī)的相關制度，都是規(guī)范物業(yè)管理活動的法律依據。（四）妥善處理政府和市場的關系

《條例》明確界定了違反行政管理秩序行為與民事違約、民事侵權行為的界限：1、凡是能夠通過民事責任解決的，不再規(guī)定行政處罰。2、對違反行政管理規(guī)定，又同時構成民事違約或侵權的行為，則堅持損害賠償優(yōu)先的原則。四、《條例》主要內容介紹（一）第一章總則（5條）第一條:立法宗旨、目的第二條：調整范圍、對象第三條：倡導原則：通過市場機制選聘物業(yè)企業(yè)第四條：利用創(chuàng)新和科技進步提升物業(yè)服務水平第五條：對物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理授權（二）第二章業(yè)主及業(yè)主大會（15條）共同事務、共同利益、共同意志、共同決定規(guī)定業(yè)主概念、權利和義務、業(yè)主大會的組成、宗旨、成立條件、職責、會議制度、議事規(guī)則、業(yè)委會的性質、職責與組成、管理規(guī)約的內容、法律效力、業(yè)主大會、業(yè)委會與居委會的關系等（三）第三章前期物業(yè)管理（11條）包括前期物業(yè)服務合同、臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)管理招投標、物業(yè)承接驗收手續(xù)、物業(yè)資料的移交、物業(yè)管理用房、物業(yè)的保修責任等（四）第四章物業(yè)管理服務（18條）明確物業(yè)管理服務中各方主體的權利義務關系（五）第五章物業(yè)的使用與維護（7條）對物業(yè)的使用和維護相關問題進行規(guī)范（六）第六章法律責任（13條）法律規(guī)范三要素適用條件行為模式違反行為模式的法律后果法律責任三要素假定（前提）、處理（核心）、制裁（保證）法律責任含義1、法律責任主體：公民、法人、單位和社會組織、各國籍人、無國籍人2、法律責任核心要件：違法行為的實施3、法律后果：法律上懲戒性負擔4、法律責任只能由有權國家機關依法予以追究法律責任特征1、與違法行為相聯(lián)系：違法行為性質和程度不同，承擔法律責任不同2