上海新開(kāi)購(gòu)物廣場(chǎng)市調(diào)報(bào)告

上海2012-2013新開(kāi)購(gòu)物廣場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

外環(huán)中環(huán)內(nèi)環(huán)12345編號(hào)項(xiàng)目地址1高島屋百貨虹橋路1438號(hào)古北財(cái)務(wù)中心II期2月星環(huán)球港中山北路3300號(hào)3正大樂(lè)城中山南二路699號(hào)4浦東嘉里城花木路1378號(hào)5K11購(gòu)物藝術(shù)中心淮海中路300號(hào)檔次業(yè)態(tài)豐富度高島屋百貨高中浦東嘉里城月星環(huán)球港正大樂(lè)城K11各項(xiàng)目整體定位分布表上海高島屋百貨I—上海高島屋百貨TakashimayaShanghai目錄一、項(xiàng)目基本概況二、項(xiàng)目規(guī)劃及業(yè)態(tài)分析三、項(xiàng)目特色四、SWOT分析I—上海高島屋百貨TakashimayaShanghai一、項(xiàng)目基本概況I—上海高島屋百貨TakashimayaShanghai項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目位置：虹橋路1438號(hào)古北財(cái)富中心II期項(xiàng)目總占地：約8000平方米項(xiàng)目總建筑面積：6.2萬(wàn)平方米開(kāi)業(yè)日期：2012.12.19項(xiàng)目核心定位：“高島屋”作為日本百年百貨品牌首次進(jìn)駐中國(guó)，打造古北新區(qū)黃金地段高端綜合百貨店目標(biāo)客群定位：古北?虹橋的外籍居民及商務(wù)人士，中高端消費(fèi)客群開(kāi)發(fā)商：上海古北（集團(tuán)）有限公司承租方：日本高島屋集團(tuán)商業(yè)部分：總占地面積：約8000平方米整體為一棟呈正方形的建筑，旁邊緊靠的就是古北財(cái)富中心II期30層的超5A級(jí)寫字樓總建筑面積：6.2萬(wàn)平方米（地上5.4萬(wàn)，地下0.8萬(wàn)）地上為1-7F,涉及經(jīng)營(yíng)品類包含國(guó)際精品、男女服裝、童裝、化妝品、珠寶配飾、家居用品、美容美發(fā)、餐飲地下為B1F，涉及經(jīng)營(yíng)品類包含超市、簡(jiǎn)餐配套：B2F-B4F,配備約950臺(tái)的停車場(chǎng)和約2000臺(tái)的自行車庫(kù)與地鐵10號(hào)線伊犁路站直通I—上海高島屋百貨TakashimayaShanghai項(xiàng)目基本規(guī)劃主入口輻射范圍：項(xiàng)目坐落于上海外籍人口集中的古北新區(qū)，緊鄰?fù)馄蠹械暮鐦蜷_(kāi)發(fā)區(qū)，居住著來(lái)自30多個(gè)國(guó)家的外籍人士及港澳臺(tái)同胞。除此之外，這里也集中了近20個(gè)國(guó)家的領(lǐng)事館等公共機(jī)構(gòu)、數(shù)千家外資機(jī)構(gòu)和商務(wù)事務(wù)所。項(xiàng)目核心商圈為占地1.41平方公里，居民約2萬(wàn)人口的古北新區(qū)；項(xiàng)目次級(jí)商圈為3.5公里半徑范圍內(nèi)的長(zhǎng)寧區(qū)，總?cè)丝跀?shù)約70萬(wàn)；項(xiàng)目邊緣商圈為普陀、閔行、徐匯、靜安區(qū)，總?cè)丝谶_(dá)570萬(wàn)人口。

客群特點(diǎn)：核心商圈內(nèi)居民50%以上為外籍人士，其中又以東南亞地區(qū)為主，韓國(guó)、日本、港臺(tái)同胞占較大比例，此類人群收入水平高，消費(fèi)能力強(qiáng)，文化素養(yǎng)高，對(duì)高檔商品及新鮮業(yè)態(tài)接受能力強(qiáng)I—上海高島屋百貨TakashimayaShanghai目標(biāo)客群分析I—上海高島屋百貨TakashimayaShanghai二、項(xiàng)目規(guī)劃及業(yè)態(tài)分析7F特色餐飲特賣/展示6F家居生活美容/美發(fā)5F男裝運(yùn)動(dòng)服務(wù)中心4F兒童淑女服飾咖啡3F女裝皮具內(nèi)衣2F國(guó)際時(shí)尚服飾珠寶咖啡1F國(guó)際精品化妝品B1F進(jìn)口超市簡(jiǎn)餐生活服務(wù)B2-B4FI—上海高島屋百貨TakashimayaShanghai各樓層業(yè)態(tài)分布I—上海高島屋百貨TakashimayaShanghai各樓層平面布置及品牌“日”字型動(dòng)線第一次進(jìn)駐中國(guó)的品牌I—上海高島屋百貨TakashimayaShanghai各樓層平面布置及品牌第一次進(jìn)駐中國(guó)的品牌I—上海高島屋百貨TakashimayaShanghai各樓層平面布置及品牌第一次進(jìn)駐中國(guó)的品牌I—上海高島屋百貨TakashimayaShanghai各樓層平面布置及品牌第一次進(jìn)駐中國(guó)的品牌特賣及展示I—上海高島屋百貨TakashimayaShanghai業(yè)態(tài)規(guī)劃分析業(yè)態(tài)以零售為主（約占80%），比較傳統(tǒng)的百貨商業(yè)模式。2、4F設(shè)置了咖啡，供顧客休憩逗留。B1F為超市和簡(jiǎn)餐，聚集人氣。最高樓層7F設(shè)置了整層餐飲，將客流向上導(dǎo)引?？偟膩?lái)說(shuō)，餐飲、娛樂(lè)、休閑等體驗(yàn)類消費(fèi)業(yè)態(tài)還是太少，不能聚集人氣。品牌定位分析引進(jìn)的品牌多數(shù)為第一次入駐中國(guó)或上海，還有相當(dāng)一部分設(shè)計(jì)師品牌，國(guó)內(nèi)顧客對(duì)這些品牌的熟悉度不高，需要的培養(yǎng)周期比較長(zhǎng)。I—上海高島屋百貨TakashimayaShanghai三、項(xiàng)目特色I(xiàn)—上海高島屋百貨TakashimayaShanghai豐富的國(guó)際品牌特色，眾多第一次進(jìn)入中國(guó)或上海的品牌

亮點(diǎn)一香水?西班牙童裝?意大利超市?日本高級(jí)品牌集合店化妝品·瑞士珠寶·巴西I—上海高島屋百貨TakashimayaShanghai室內(nèi)垂直交通由3組手扶梯，6臺(tái)客梯構(gòu)成亮點(diǎn)二平面動(dòng)線明晰，豎向動(dòng)線發(fā)達(dá)

日字型平面動(dòng)線I—上海高島屋百貨TakashimayaShanghai亮點(diǎn)三人性化的尊貴型服務(wù)?B1F，1F和5F均設(shè)置顧客服務(wù)中心，為顧客提供咨詢，出借童車，輪椅，禮品包裝，貴賓服務(wù)，禮品卡，店內(nèi)食品加熱等服務(wù)。?同時(shí)設(shè)有母嬰室，多功能洗手間，化妝室，及服務(wù)于虹橋和古北地區(qū)的免費(fèi)班車等。?還有眼鏡清洗服務(wù)，改衣，皮包護(hù)理，修鞋/配鑰匙，兒童益智體驗(yàn)區(qū)，團(tuán)購(gòu)服務(wù)，禮籃禮盒預(yù)定，ATM機(jī)等。I—上海高島屋百貨TakashimayaShanghai細(xì)節(jié)展示外立面柜臺(tái)布置景觀布置I—上海高島屋百貨TakashimayaShanghai四、SWOT分析

I—上海高島屋百貨TakashimayaShanghai優(yōu)勢(shì)1.地處古北高檔黃金地段，周邊客群消費(fèi)能力高2.臨近地鐵10號(hào)線，交通方便3.定位高檔國(guó)際百貨，符合周邊消費(fèi)群體特點(diǎn)4.硬件裝修檔次較高5.商場(chǎng)服務(wù)體系完善6.單層面積設(shè)置合理，動(dòng)線明晰，豎向交通發(fā)達(dá)劣勢(shì)1.引進(jìn)的品牌檔次不高不低，且在中國(guó)的認(rèn)知度不高，導(dǎo)致百貨類銷售慘淡2.營(yíng)銷活動(dòng)不痛不癢，在上海百貨體類競(jìng)爭(zhēng)中難以吸引眼球3.商場(chǎng)以零售為主要業(yè)態(tài)，餐飲、娛樂(lè)、休閑等體驗(yàn)類消費(fèi)業(yè)態(tài)太少，不夠吸引人氣機(jī)會(huì)1.周邊日籍消費(fèi)者較多，且日本品牌商品在中國(guó)消費(fèi)者心目中有一定的吸引力，做好品牌組合及熟牌引進(jìn)是關(guān)鍵2.緊鄰的古北財(cái)富廣場(chǎng)II期辦公樓里高端商務(wù)人士的消費(fèi)能力不容小覷，應(yīng)適當(dāng)增加商務(wù)餐飲及商務(wù)咖啡等商務(wù)接待類業(yè)態(tài)以及正裝零售品牌威脅1.上海百貨業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈2.電商繁榮對(duì)實(shí)體零售沖擊很大3.百貨業(yè)態(tài)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈，融合主題性及體驗(yàn)性消費(fèi)的購(gòu)物廣場(chǎng)及城市綜合體日漸崛起月星環(huán)球港目錄一、項(xiàng)目基本概況二、項(xiàng)目規(guī)劃及業(yè)態(tài)分析三、項(xiàng)目特色四、SWOT分析II—上海月星環(huán)球港一、項(xiàng)目基本概況II—上海月星環(huán)球港項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目位置：中山北路3300號(hào)項(xiàng)目總占地：6.6萬(wàn)平方米項(xiàng)目總建筑面積：48萬(wàn)平方米開(kāi)業(yè)日期：2013.7.5項(xiàng)目核心定位：?打造集“商、旅、文”為一體的全業(yè)態(tài)亞洲最大城市綜合體?帶領(lǐng)上海西區(qū)商圈全方位升級(jí)目標(biāo)客群定位：大眾消費(fèi)群體開(kāi)發(fā)商：月星集團(tuán)II—上海月星環(huán)球港項(xiàng)目整體：總占地面積：6.6萬(wàn)平方米整體呈“雙桅桿船型”建筑總建筑面積：48萬(wàn)平方米（總高度248米，由兩棟雙子塔樓和一棟商業(yè)裙房組成）B3F停車場(chǎng)1萬(wàn)B2-4F購(gòu)物中心30萬(wàn)5F屋頂花園+停車場(chǎng)1萬(wàn)7-45F

辦公8萬(wàn)7-25F酒店4萬(wàn)27-45F公寓4萬(wàn)配套：B3F與5F的部分,配備約2200臺(tái)的停車場(chǎng)三維立體交通：緊貼內(nèi)環(huán)高架--B2F直通地鐵13號(hào)線--3F天橋直通3、4號(hào)線II—上海月星環(huán)球港項(xiàng)目基本規(guī)劃輻射范圍：“環(huán)球港”地處?kù)o安、長(zhǎng)寧、普陀三區(qū)交界處，身處內(nèi)環(huán)緊鄰中環(huán)，背靠且輻射長(zhǎng)三角城市群廣闊而發(fā)達(dá)的消費(fèi)腹地，其磁場(chǎng)效應(yīng)不容小視。項(xiàng)目核心商圈為以中山北路-金沙江路路口為中心，半徑3公里范圍內(nèi)包括中山公園商圈的居民及商務(wù)客群，約20萬(wàn)人口；項(xiàng)目次級(jí)商圈為靜安、長(zhǎng)寧、普陀三區(qū)居民，約220萬(wàn)人口；項(xiàng)目邊緣商圈為全上海市范圍居民乃至全國(guó)各地游客。

客群特點(diǎn)：“環(huán)球港”盤踞靜安、長(zhǎng)寧、普陀三區(qū)交界處，離中山公園商圈1公里范圍，離徐家匯商圈4公里范圍。周邊圍繞著擁有諸多外籍人士的高檔社區(qū)與大學(xué)校園，消費(fèi)人群的層次多元且購(gòu)買潛力巨大。目標(biāo)客群分析II—上海月星環(huán)球港二、項(xiàng)目規(guī)劃及業(yè)態(tài)分析II—上海月星環(huán)球港大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目市調(diào)?整個(gè)“環(huán)球港”建筑采用歐式風(fēng)格，模仿英國(guó)特拉福特廣場(chǎng)。?規(guī)劃布局上采取了封閉式購(gòu)物中心的形式。?特有的“歐式穹頂”與“廊道設(shè)計(jì)”相結(jié)合，采光充分,提高了B1/B2F的商業(yè)價(jià)值?B2F-5F均有明確的業(yè)態(tài)規(guī)劃，滲透“文化”主題，尤為點(diǎn)睛之筆。II—上海月星環(huán)球港項(xiàng)目規(guī)劃簡(jiǎn)介5F屋頂花園4F特色餐飲文化/娛樂(lè)3F零售特色餐飲親子生活服務(wù)2F潮流零售1F國(guó)際精品零售銀行輕餐/咖啡B1超市零售簡(jiǎn)餐生活服務(wù)B2超市零售親子簡(jiǎn)餐B3項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃II—上海月星環(huán)球港II—上海月星環(huán)球港B2F中庭開(kāi)辟了極具觀賞性的大型真冰場(chǎng),可以充分帶動(dòng)人流與消費(fèi)業(yè)態(tài)：大型超市、零售、簡(jiǎn)餐、家居、親子主力店：樂(lè)購(gòu)次主力店：H&M、UNIQLO、GAP、家得樂(lè)（月星自營(yíng)）項(xiàng)目業(yè)態(tài)及品牌三大共享空間II—上海月星環(huán)球港業(yè)態(tài)：零售、主題式快餐、生活配套、大型超市主力店：樂(lè)購(gòu)次主力店：H&M、UNIQLO、GAP、大食代II—上海月星環(huán)球港業(yè)態(tài)：國(guó)際知名品牌（男女服飾、名表珠寶、皮鞋皮具）、銀行、咖啡主要品牌：BV、ROLEX、COACHII—上海月星環(huán)球港業(yè)態(tài)：以設(shè)計(jì)師品牌為主的零售潮流品牌主要品牌：NOVO、MUJI、MARKS&SPENCERII—上海月星環(huán)球港業(yè)態(tài)：服飾、餐飲、服務(wù)、兒童樂(lè)園、兒童培訓(xùn)主要品牌：NOVO、新旺、赤坂亭、思妍麗、拜耳齒科、JSHAIR、反斗樂(lè)園、贏在起點(diǎn)II—上海月星環(huán)球港業(yè)態(tài)：以“歐洲風(fēng)情街”為主題，配置演藝劇院、大型書店、國(guó)際影院、藝術(shù)展覽和健身、文化培訓(xùn)、配套餐飲II—上海月星環(huán)球港5F業(yè)態(tài)：作為上海目前最大的屋頂花園廣場(chǎng)，包含停車場(chǎng)、汽車露天影院、休閑觀景場(chǎng)所業(yè)態(tài)規(guī)劃分析大型城市綜合體，融合商業(yè)、酒店、辦公、公寓項(xiàng)目。以B1-B2的樂(lè)購(gòu)超市為主力店、快時(shí)尚零售H&M\UNIQLO為次主力店吸引大眾客群；以1F國(guó)際精品吸引中高檔客群。打造不同層次的客群定位。2F以上的零售業(yè)態(tài)規(guī)劃較亂，沒(méi)有進(jìn)行片區(qū)歸類。樓層平面面積很大，每個(gè)樓層都設(shè)有休閑及服務(wù)業(yè)態(tài)，供客流休憩。樓面兩端商鋪進(jìn)深較深，做了大面積的切割統(tǒng)一給經(jīng)營(yíng)面積較大的商戶經(jīng)營(yíng)，避免死角的出現(xiàn)。最高樓層設(shè)置餐飲、娛樂(lè)及文化業(yè)態(tài)，將客流向上引導(dǎo)。品牌定位分析中檔品牌分散于B1-B2、2-4F中高檔品牌位于1F：例如BV、COACH、ROLEX等II—上海月星環(huán)球港三、項(xiàng)目特色I(xiàn)I—上海月星環(huán)球港II—上海月星環(huán)球港奢華的歐式建筑及內(nèi)飾風(fēng)格亮點(diǎn)一II—上海月星環(huán)球港?動(dòng)線為圍繞著三大共享空間形成的“目”字結(jié)構(gòu)?商鋪開(kāi)面大，進(jìn)深淺，感覺(jué)舒適亮點(diǎn)二II—上海月星環(huán)球港4F主打“文化”牌，特色明顯的創(chuàng)新業(yè)態(tài)

亮點(diǎn)三古琴藝術(shù)中心民樂(lè)展示中心連環(huán)畫藝術(shù)長(zhǎng)廊民俗藝術(shù)中心演藝空間主題博物館細(xì)節(jié)展示內(nèi)裝布置II—上海月星環(huán)球港細(xì)節(jié)展示特色服務(wù)及廣告牌II—上海月星環(huán)球港導(dǎo)購(gòu)觸摸屏垃圾筒開(kāi)小型電瓶車巡場(chǎng)品牌墻嵌墻式廣告熒屏細(xì)節(jié)展示景觀噱頭II—上海月星環(huán)球港屋頂花園LIVESHOW表演“走光”玻璃B2中庭溜冰場(chǎng)空中走廊四、SWOT分析II—上海月星環(huán)球港

優(yōu)勢(shì)1.緊貼內(nèi)環(huán)，周邊圍繞著擁有諸多外籍人士的高檔社區(qū)與大學(xué)校園，消費(fèi)人群的層次多元且購(gòu)買力強(qiáng)大2.與地鐵3/4/13號(hào)線無(wú)縫對(duì)接，交通方便3.一站式綜合體，業(yè)態(tài)豐富齊全4.歐式裝修奢華富貴，穹頂設(shè)計(jì)使得采光充沛5.商場(chǎng)動(dòng)線明晰，三大共享空間大氣6.4F主打“文化”牌，有特色的主題定位劣勢(shì)1.30%的空置率，影響開(kāi)業(yè)效應(yīng)2.2F以上為追求開(kāi)業(yè)率導(dǎo)致零售品牌布局凌亂3.4F餐飲目前裝修和空置較多，不利于客流集聚4.4F文化體驗(yàn)主題雖然有特色，但實(shí)際經(jīng)營(yíng)模式比較單調(diào)、蒼白，并沒(méi)有達(dá)到聚攏人氣的效果機(jī)會(huì)1.大型城市綜合體業(yè)態(tài)日漸崛起，將是中國(guó)未來(lái)幾年實(shí)體零售形式發(fā)展的大趨勢(shì)2.周邊消費(fèi)者層次多元且購(gòu)買力強(qiáng)大，進(jìn)一步優(yōu)化業(yè)態(tài)組合與品牌定位是關(guān)鍵3.商業(yè)面積體量較大，可調(diào)整空間很大威脅1.上海未來(lái)幾年購(gòu)物廣場(chǎng)及城市綜合體項(xiàng)目很多，競(jìng)爭(zhēng)激烈2.電商繁榮對(duì)零售品牌實(shí)體店沖擊很大，未來(lái)購(gòu)物廣場(chǎng)中餐飲及娛樂(lè)休閑服務(wù)業(yè)態(tài)比率將提升，但勢(shì)必影響租金回報(bào)II—上海月星環(huán)球港正大樂(lè)城目錄一、項(xiàng)目基本概況二、項(xiàng)目規(guī)劃及業(yè)態(tài)分析三、項(xiàng)目特色四、SWOT分析III—正大樂(lè)城TouchMall一、項(xiàng)目基本概況III—正大樂(lè)城TouchMall項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目位置：中山南二路699號(hào)項(xiàng)目總占地：3.3萬(wàn)平方米項(xiàng)目總建筑面積：5.5萬(wàn)平方米開(kāi)業(yè)日期：2013.5.31項(xiàng)目核心定位：?70s,80s,90s女性主題休閑生活購(gòu)物中心

?明星娛樂(lè)、音樂(lè)、文化藝術(shù)的熱點(diǎn)事件發(fā)源地目標(biāo)客群定位：大眾年輕女性消費(fèi)群體開(kāi)發(fā)商：綠地集團(tuán)（正大樂(lè)城項(xiàng)目位于綠地中心I期商業(yè)裙房部分）承租方：泰國(guó)正大集團(tuán)III—正大樂(lè)城TouchMall商業(yè)部分：總占地面積：3.3萬(wàn)平方米商業(yè)部分為開(kāi)放式“U”型廣場(chǎng)，中庭從1F-3F打造綠色景觀階梯總建筑面積：5.5萬(wàn)平方米B1-3F購(gòu)物中心5.5萬(wàn)（B1未開(kāi)業(yè)）配套：B2/B3F配備約1200臺(tái)的停車場(chǎng)B2F直通地鐵7號(hào)線龍華中路站項(xiàng)目基本規(guī)劃III—正大樂(lè)城TouchMall主入口U型廣場(chǎng)輻射范圍：“正大樂(lè)城”地處徐匯濱江CBD龍華地區(qū)，緊貼中山南二路內(nèi)環(huán)高架。項(xiàng)目核心商圈為龍華地區(qū)居民及商務(wù)客群，約5萬(wàn)人口；項(xiàng)目輻射至3公里距離的徐家匯商圈，日均客流量45萬(wàn)人次。

客群特點(diǎn)：?目前：年輕消費(fèi)者比例高本地消費(fèi)者比例高中等消費(fèi)力?未來(lái)：依托規(guī)劃中的綠地II、III期及現(xiàn)有的I期所形成的商務(wù)客群，將有較高消費(fèi)力目標(biāo)客群分析III—正大樂(lè)城TouchMall二、項(xiàng)目規(guī)劃及業(yè)態(tài)分析III—正大樂(lè)城TouchMall大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目市調(diào)?規(guī)劃布局上采取了開(kāi)放式的購(gòu)物廣場(chǎng)?主入口處ESPRIT及UNIQLO奠定快時(shí)尚主題，吸引年輕潮流，女性客群項(xiàng)目規(guī)劃簡(jiǎn)介III—正大樂(lè)城TouchMall項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃III—正大樂(lè)城TouchMall3F休閑娛樂(lè)主題餐廳咖啡生活服務(wù)2F零售主題餐廳書店/教育生活服務(wù)1F零售主題餐廳咖啡銀行B1零售簡(jiǎn)餐生活服務(wù)B2/B3III—正大樂(lè)城TouchMall一樓平面布置及品牌主要品牌：ESPRIT（1復(fù)2）、UNIQLO、翠華餐廳（1復(fù)2）、星巴克III—正大樂(lè)城TouchMall主要品牌：思妍麗、英孚教育、屈臣氏、大眾書局二樓平面布置及品牌III—正大樂(lè)城TouchMall主要品牌：華士達(dá)東方影城、24KKTV三樓平面布置及品牌業(yè)態(tài)規(guī)劃分析1F主要為時(shí)尚零售，配以簡(jiǎn)餐咖啡，融合開(kāi)放式廣場(chǎng)，打造休閑時(shí)尚的主題定位。2F一半時(shí)尚零售，一半餐飲，再輔以一些購(gòu)物目的性較強(qiáng)的配套服務(wù)：如美容美體、書店、教育等平衡客流與租金。最高樓層（3F）設(shè)置餐飲及娛樂(lè)業(yè)態(tài)，將客流向上引導(dǎo)。品牌定位分析1F門頭ESPRIT及UNIQLO定位主流客群為年輕時(shí)尚女性。其他各業(yè)態(tài)的品牌也較為大眾，定位中檔。III—正大樂(lè)城TouchMall三、項(xiàng)目特色I(xiàn)II—正大樂(lè)城TouchMall大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目市調(diào)?1樓中庭為活動(dòng)廣場(chǎng)，打造人氣?鋼結(jié)構(gòu)玻璃頂棚及階梯式綠化空間是特色，但夏天及雨天不利于集聚客流項(xiàng)目亮點(diǎn)III—正大樂(lè)城TouchMallIII—正大樂(lè)城TouchMall細(xì)節(jié)展示營(yíng)銷活動(dòng)廣告位III—正大樂(lè)城TouchMall細(xì)節(jié)展示燈光布置四、SWOT分析III—正大樂(lè)城TouchMall

優(yōu)勢(shì)1.緊貼內(nèi)環(huán)，與地鐵7/12號(hào)線臨近，交通方便2.鋼結(jié)構(gòu)頂棚有特色，下方大面積開(kāi)放式共享空間利于營(yíng)銷活動(dòng)的開(kāi)展，帶旺人氣3.ESPRIT與UNIQLO占據(jù)兩大門頭位置，可見(jiàn)廣場(chǎng)明確定位為年輕時(shí)尚式消費(fèi)4.緊靠綠地商務(wù)樓，未來(lái)有充足的商務(wù)消費(fèi)群劣勢(shì)1.該區(qū)域商業(yè)商務(wù)環(huán)境目前還不夠成熟，有待培養(yǎng)2.40%的空置率，影響開(kāi)業(yè)效應(yīng)3.缺乏兒童、娛樂(lè)等一些業(yè)態(tài)，不利于吸引客流4.開(kāi)放式的建筑結(jié)構(gòu)使顧客在夏天及雨天的天氣條件下缺乏邊逛邊購(gòu)物的意愿5.停車場(chǎng)入口不明顯，指示標(biāo)識(shí)不清晰6.商場(chǎng)為U型動(dòng)線，開(kāi)放式共享空間過(guò)大，加之很多店鋪未開(kāi)業(yè)，2-3F顧客行走會(huì)產(chǎn)生疲勞感機(jī)會(huì)1.號(hào)稱是亞洲最大的地鐵換乘站。徐匯濱江北區(qū)這一大片地新入駐的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商差不多同期進(jìn)入開(kāi)發(fā)，由此地下全部打通，形成上海綠地中心的一期二期三期，尚海灣，上海城建等一大塊地下大空間，且直接和軌交7號(hào)線12號(hào)線連通2.未來(lái)規(guī)劃中的綠地中心II、III期及對(duì)面的正大易初蓮花將在此區(qū)域形成功能完善的區(qū)域化城市綜合體，潛力巨大威脅1.購(gòu)物廣場(chǎng)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈，正大樂(lè)城的業(yè)態(tài)及品牌均為較有影響力的連鎖品牌，在開(kāi)業(yè)初期有利于目標(biāo)客戶的聚集；但品牌重復(fù)性太大，新鮮度不夠。2.開(kāi)業(yè)2個(gè)月還有那么大的空置率，據(jù)說(shuō)是餐飲類消防申辦滯后，影響開(kāi)業(yè)傳播效應(yīng)。III—正大樂(lè)城TouchMallK11購(gòu)物藝術(shù)中心目錄一、項(xiàng)目基本概況二、項(xiàng)目規(guī)劃及業(yè)態(tài)分析三、項(xiàng)目特色四、SWOT分析IV—K11一、項(xiàng)目基本概況IV—K11項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目位置：淮海中路300號(hào)項(xiàng)目總占地：0.3萬(wàn)平方米項(xiàng)目總建筑面積：4萬(wàn)平方米開(kāi)業(yè)日期：2013.6.28項(xiàng)目核心定位：?融合“藝術(shù)·人文·自然”三大核心元素的購(gòu)物藝術(shù)中心目標(biāo)客群定位：中高檔消費(fèi)群體開(kāi)發(fā)商：香港新世界集團(tuán)IV—K11商業(yè)部分：總占地面積：0.3萬(wàn)平方米地塊為正方形，地上部分有內(nèi)凹式開(kāi)放廣場(chǎng)，所以地上整體呈“U”型建筑總建筑面積：4萬(wàn)平方米B3F藝術(shù)空間0.3萬(wàn)B2-4F購(gòu)物中心2.4萬(wàn)6F屋頂花園+停車場(chǎng)0.3萬(wàn)7-9F停車場(chǎng)1萬(wàn)配套：6-9F配備約270臺(tái)的停車場(chǎng)B2F直通地鐵1號(hào)線黃陂南路站項(xiàng)目基本規(guī)劃IV—K11輻射范圍：上海的K11處在淮海中路，城市成熟商業(yè)中心地段。項(xiàng)目核心商圈為淮海中路商圈，日平均客流量約100萬(wàn)人次；次級(jí)商圈為輻射半徑在3公里左右的新黃浦區(qū)，人口約90萬(wàn)；邊緣商圈為整個(gè)上海市以及旅游人群客群特點(diǎn)：城市小資、時(shí)尚、年輕購(gòu)物消費(fèi)群體及商圈內(nèi)商務(wù)白領(lǐng)客群是K11的主要消費(fèi)群體，他們追求高檔、時(shí)尚、新鮮的購(gòu)物體驗(yàn)，消費(fèi)能力較高目標(biāo)客群分析IV—K11二、項(xiàng)目規(guī)劃及業(yè)態(tài)分析IV—K11大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目市調(diào)項(xiàng)目規(guī)劃簡(jiǎn)介IV—K11秉承品牌“藝術(shù)·人文·自然”三大核心元素相融合的核心價(jià)值全力打造?最大的互動(dòng)藝術(shù)樂(lè)園?最具舞臺(tái)感的購(gòu)物體驗(yàn)?最潮的多元文化社區(qū)樞紐?365天的不間斷互動(dòng)活動(dòng)7-9F6F屋頂花園4-5F餐飲3F餐飲美容護(hù)理生活2F國(guó)際精品零售咖啡1F咖啡B1零售（潮流服飾配飾）美容護(hù)理生活咖啡B2零售（潮流服飾配飾）甜品美容護(hù)理生活咖啡項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃IV—K11樓層平面IV—K11進(jìn)駐品牌IV—K11上海K11藝術(shù)購(gòu)物中心入駐品牌商家業(yè)態(tài)品牌商家時(shí)裝配飾axesfemme、Bally、BeinLover、貝麗飛、Burberry、chloe、可奇奈爾、collectpoint、杜嘉班納、D'ZZit、愛(ài)步、佐丹奴、哈瓦那/杜德/都達(dá)斯、意布魯斯、晴姿、LOCEMOSCHINO、麥克斯·馬勒、美思嘉、Morellato、馬克兔、ON&ON/W.doubleudot/lapalette、PAULEKA、P.PLUS、REDValentino、retrogallery、rosebullet、鐵達(dá)時(shí)、斯帕頌、viviennewestwood、零一零眼鏡店、wolford美容護(hù)理cellcare、梵珀巴黎法師發(fā)藝、GreenMassage、劉娟美甲沙龍、Neroly、有機(jī)家、魅麗奇、思親膚、屈臣氏生活abc料理工作室、趣奇、宜麗客、創(chuàng)e品位、物心、sanrio、婷意花宇、托尼諾·蘭博基尼、YAANGlife美食阿吾羅日本料理·鐵板燒、AzulUrban、銘品番茄、港麗餐廳、新元素、合點(diǎn)壽司、極食餐廳、花丸烏冬面、HOMETHAIRESTAURANT、九點(diǎn)半、比薩馬上諾、紅星薈海鮮酒家咖啡BAKER&SPICE、咖世家咖啡、cova、簡(jiǎn)單生活、muskcatcoffee甜品寶珠奶酪、茶米、西樹(shù)泡芙/洛林撻屋

業(yè)態(tài)規(guī)劃分析業(yè)態(tài)規(guī)劃主要以低樓層（商業(yè)價(jià)值較高）零售+中等樓層（商業(yè)價(jià)值中等）餐飲+高樓層（商業(yè)價(jià)值最低）停車場(chǎng)的形式。各樓層均有輕餐咖啡配套，體現(xiàn)細(xì)節(jié)品質(zhì)。各樓層均有“藝術(shù)”業(yè)態(tài)的滲透，符合主題定位。缺少娛樂(lè)、休閑業(yè)態(tài)，客流層次不豐富。品牌定位分析1F奢侈品牌D&G\BALLY\BURBERRY奠定中高檔定位。零售品牌多為設(shè)計(jì)師品牌，時(shí)尚潮流。餐飲品牌多為特色餐飲品牌，精致有品位。IV—K11三、項(xiàng)目特色I(xiàn)V—K11IV—K11都市叢林奇景中空的中庭采用大面積垂直綠化墻設(shè)計(jì)，有效隔熱降低能耗；33米高空飛瀉而下的人工水景瀑布，逼真的水流聲、鳥(niǎo)叫聲以及清新香氣讓人仿佛置身大自然之中。K11藝術(shù)空間3000平米的藝術(shù)交流、互動(dòng)及展示空間，定期舉行免費(fèi)的藝術(shù)展覽、藝術(shù)工作坊、藝術(shù)家沙龍等活動(dòng)，構(gòu)建起藝術(shù)與大眾互動(dòng)的橋梁。K11藝術(shù)典藏精選國(guó)內(nèi)外知名當(dāng)代藝術(shù)家的14組作品，分布于上海K11的各個(gè)樓層，形成獨(dú)特的發(fā)現(xiàn)之旅，更有專業(yè)的藝術(shù)導(dǎo)賞員講解藝術(shù)品本身的意義及背后的創(chuàng)作理念。K11都市農(nóng)莊300平米的市內(nèi)生態(tài)互動(dòng)體驗(yàn)種植區(qū)，突破了市內(nèi)環(huán)境的局限，采用多種高科技種植技術(shù)在市內(nèi)模擬蔬菜的室外生長(zhǎng)環(huán)境，讓大眾零距離接近自然體驗(yàn)種植的樂(lè)趣。與“藝術(shù)·人文·自然”相融合的商業(yè)亮點(diǎn)一IV—K11?餐飲占比很高，代表了購(gòu)物中心未來(lái)業(yè)態(tài)組合的發(fā)展趨勢(shì)亮點(diǎn)二?4樓和5樓打通做高樓層的餐飲，主要提供給需要景觀好和高檔的商務(wù)餐飲IV—K11細(xì)節(jié)展示門口造型藝術(shù)展示營(yíng)運(yùn)細(xì)節(jié)IV—K11細(xì)節(jié)展示停車場(chǎng)停車場(chǎng)在商場(chǎng)的最高層6-9樓，此處的商業(yè)價(jià)值比較低，用于停車場(chǎng)，國(guó)內(nèi)比較少見(jiàn)屋頂花園四、SWOT分析IV—K11

優(yōu)勢(shì)1.充分把藝術(shù)·人文·自然三大核心元素融合，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域同質(zhì)化嚴(yán)重的情況下，脫穎而出2.更多休憩娛樂(lè)的公共空間增加消費(fèi)者停留時(shí)間3.餐飲業(yè)態(tài)占比較高，成功聚攏客流4.注重體驗(yàn)式消費(fèi)，“都市農(nóng)莊”“ABCCOOKINGSTUDIO”等業(yè)態(tài)增加消費(fèi)者參與度5.運(yùn)營(yíng)到細(xì)節(jié)，每個(gè)角落都用心處理6.運(yùn)用了商業(yè)價(jià)值較低的6-9層作為停車場(chǎng)劣勢(shì)1.單層面積較小，使得單層的業(yè)態(tài)組合不豐富2.B1、B2的零售品牌非國(guó)內(nèi)熟牌，有待培育3.整體業(yè)態(tài)較為單調(diào)，針對(duì)的目標(biāo)客群層次非常有限機(jī)會(huì)1.主題性的購(gòu)物中心以及較高的餐飲業(yè)態(tài)占比是未來(lái)購(gòu)物中心發(fā)展的大趨勢(shì)2.中國(guó)消費(fèi)者對(duì)高檔次奢侈品及藝術(shù)品的日益追捧使該模式的發(fā)展有很大的潛力威脅1.淮海路商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，客流量卻不如以前2.主打“藝術(shù)”的噱頭如何一直保持下去，讓顧客始終保持新鮮感及忠誠(chéng)度IV—K11浦東嘉里城目錄一、項(xiàng)目基本概況二、商業(yè)指標(biāo)及業(yè)態(tài)分析三、項(xiàng)目特色四、SWOT分析V—浦東嘉里城KerryParkside一、項(xiàng)目基本概況V—浦東嘉里城KerryParkside項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目位置：花木路1378號(hào)項(xiàng)目總占地：6萬(wàn)平方米項(xiàng)目總建筑面積：33萬(wàn)平方米（其中商業(yè)部分4.5萬(wàn)）開(kāi)業(yè)日期：2012.10.29項(xiàng)目核心定位：?匯聚先進(jìn)辦公樓、服務(wù)式公寓、商務(wù)酒店及購(gòu)物商場(chǎng)的大型城市綜合體?浦東花木地區(qū)新地標(biāo)目標(biāo)客群定位：中高檔消費(fèi)群體開(kāi)發(fā)商：上海浦東嘉里城房地產(chǎn)有限公司V—浦東嘉里城KerryParkside項(xiàng)目整體：總占地面積：6萬(wàn)平方米項(xiàng)目由三幢不同高度的建筑和裙房組成、為集五星級(jí)酒店、甲級(jí)寫字樓、公寓式酒店、商場(chǎng)、上海新國(guó)際博覽中心的入口大廳等為一體的多功能建筑群。項(xiàng)目整體平面為“田”字分割總建筑面積：地上23萬(wàn)平方米(高度為179米)，地下10萬(wàn)B1-B2F停車場(chǎng)B1-3F商業(yè)4.5萬(wàn)1-28F公寓式酒店3.4萬(wàn)1-31F五星級(jí)酒店7萬(wàn)1-43F

辦公樓9.2萬(wàn)配套：B1+B2F配備約1200臺(tái)的停車場(chǎng)B1F直通地鐵7號(hào)線花木路站項(xiàng)目基本規(guī)劃V—浦東嘉里城KerryParkside物業(yè)類型分布裙房說(shuō)明：A部分1、2、3層為商業(yè)，4、5層為辦公特色樓層；B部分1、2層為酒店配套，3-5層+屋頂為健身會(huì)所；C部分1、2層為商業(yè)，3-5層為酒店配套，屋頂為健身會(huì)所；D部分1、2層為商業(yè)，3層為會(huì)議室，4-5層為辦公特色樓層V—浦東嘉里城KerryParkside輻射范圍：浦東嘉里城位于浦東花木地區(qū)核心位置。輻射半徑為2.5公里左右的花木地區(qū)為項(xiàng)目核心商圈,共有人口21萬(wàn),其中2.6萬(wàn)外籍人士。地區(qū)內(nèi)有花木、聯(lián)洋、碧云、金橋等國(guó)際社區(qū)；此外，項(xiàng)目與上海新國(guó)際博覽中心直接相連，每年承辦至少70個(gè)大型國(guó)際展覽，吞吐約300萬(wàn)名海內(nèi)外人流?？腿禾攸c(diǎn)：國(guó)際人群商務(wù)人士高消費(fèi)能力目標(biāo)客群分析V—浦東嘉里城KerryParkside二、商業(yè)指標(biāo)及業(yè)態(tài)分析V—浦東嘉里城KerryParkside2F零售（兒童/時(shí)裝/生活）餐飲休閑服務(wù)1F零售（時(shí)裝/生活）餐飲休閑B1超市零售（生活/時(shí)裝/兒童）餐飲休閑服務(wù)B2商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃V—浦東嘉里城KerryParkside各樓層平面V—浦東嘉里城KerryParkside主要業(yè)態(tài)：1

餐飲、2

休閑、3

超市主力店：Ole’超市次主力店：SASA、屈臣氏、順電、mothercare動(dòng)線：“日”字平面動(dòng)線，4

通往B2停車庫(kù)，5

通往地鐵7號(hào)線，6

通往博覽中心入口大廳廣場(chǎng)，另有兩組扶梯通往1F。B1F商業(yè)串聯(lián)了各交通節(jié)點(diǎn)。OleB1V—浦東嘉里城KerryParkside主要業(yè)態(tài)：1

餐飲、2

零售主力店：GAP其中：黃圈為朝向展覽中心（外側(cè)）的休閑簡(jiǎn)餐，綠圈為朝向商場(chǎng)內(nèi)部的特色餐飲L1V—浦東嘉里城KerryParkside主要業(yè)態(tài)：1

大餐飲、2

快時(shí)尚品牌、3

兒童零售主力店：H&M、MUJI、俏江南、小南國(guó)動(dòng)線：“口”字平面動(dòng)線；4

商場(chǎng)往來(lái)展覽中心，5

商場(chǎng)往來(lái)辦公樓2F大堂、6

商場(chǎng)往來(lái)酒店，保持商業(yè)與其他物業(yè)類型的聯(lián)通211223456業(yè)態(tài)規(guī)劃分析大型城市綜合體，融合酒店、辦公、商業(yè)、公寓及