住宅商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)資料匯編

第47頁培訓(xùn)資料匯編第一部分房地產(chǎn)專業(yè)基礎(chǔ)知識及相關(guān)政策各類土地的使用年限：居住用地：70年教育、科技、文為用地：50年商業(yè)、旅游、娛樂用地：40年綜合用地：50年工業(yè)用地：50年房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)名詞：用地紅線：項目總用地面積的邊界線。建筑紅線：項目用地紅線內(nèi)，允許建筑物的范圍邊線。覆蓋率：也稱建筑密度，是指建筑物基底占地面積占總用地面積的比例。容積率：是指項目總建筑面積與總用地面積之比。綠化率：是指小區(qū)綠化面積與總用地面積之比。（覆蓋率、容積率、綠化率是衡量小區(qū)素質(zhì)的三項主要指標(biāo)，一般來說覆蓋率、容積率越低越好，綠化率越高越好。）七通一平：指上、下水通、路通、電訊通、煤氣通、電通、熱力通、場地平整入伙：樓宇經(jīng)過政府相關(guān)部門驗收合格后，完成通水、通電、通煤氣、道路、綠化，具備基本生活入住條件，稱之為”可以入伙”；由業(yè)主交清房款及入伙費用后領(lǐng)取鑰匙入?。ɑ蜓b修），稱之為“入伙”。樓花：即“期房”、“期樓”，通常指樓宇未封頂前的狀況。準(zhǔn)現(xiàn)樓：通常指樓宇建設(shè)進(jìn)度為主體封頂至外裝修階段狀況，一般此階段距離入伙時間為2-3個月?，F(xiàn)樓：指可以即時辦理入伙手續(xù)的樓宇。建筑面積：建筑物各層外墻（或外柱）外圍以內(nèi)水平投影面積之和。使用面積：包括墻體結(jié)構(gòu)面積在內(nèi)的直接為辦公、生產(chǎn)、經(jīng)營及生活使用的面積和輔助用房的廚房、廁所或衛(wèi)生間以及壁柜，戶內(nèi)過道、戶內(nèi)陽臺、地下室，附層，2.2米以上的閣樓的面積。在計算分戶建筑面積十，房屋外圍墻體按一半計算。公共面積：建筑物戶門以外可使用的面積，包括層高超過2.2米的單車庫，設(shè)備層或技術(shù)層，室內(nèi)外樓梯，樓梯懸挑平臺，內(nèi)外廊、門廳、電梯及機房、門斗，有柱雨蓬，突出屋面有維護結(jié)構(gòu)的樓梯間，水箱間，電梯、機房等。建筑面積：為使用面積和應(yīng)分?jǐn)偣妹娣e之和。開間：指房間的寬度。進(jìn)深：指房間的長度。公攤系數(shù)=公攤面積/套內(nèi)面積實用率=套內(nèi)面積/建筑面積（公攤面積+套內(nèi)面積）=1/1+公攤系數(shù)套內(nèi)面積=建筑面積/1+公攤系數(shù)在樓宇有哪幾種常見建筑結(jié)構(gòu)？磚木結(jié)構(gòu)建筑、磚混結(jié)構(gòu)建筑、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑、鋼結(jié)構(gòu)建筑。磚木結(jié)構(gòu)建筑：這類建筑物的主要承重構(gòu)建是用磚、木做成的。磚混結(jié)構(gòu)建筑：這類建筑物的豎向承重構(gòu)建采用磚墻或磚柱，水平承重構(gòu)建采用鋼筋混凝土樓板、屋頂板，其中也包括少量的屋頂采用木屋架。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑：這類建筑物的承重構(gòu)件如梁、板、柱、墻（剪力墻）、屋架等，是由鋼筋和混凝土兩大材料構(gòu)成。鋼結(jié)構(gòu)建筑：這類建筑物的主要承重構(gòu)件均是用鋼材制成。其建造成本較高，多用于高層公共建筑和跨度大的建筑，如體育館、影劇院、跨度大的工業(yè)廠房等。換算：1平方米=10.765平方尺1畝=666.67平方米1千牛=9.8公斤4、簽定《商品房買賣合同》后是否需要登記備案？登記備案的意義？簽訂《商品房買賣合同》后需要登記備案，合同中規(guī)定從簽訂合同后30天內(nèi)必須到房地局登記備案。從2005年后合同登記備案全部在網(wǎng)上進(jìn)行。登記備案的意義：合同備案是房地產(chǎn)管理部門對房地產(chǎn)項目進(jìn)行的銷售管理，經(jīng)過備案后的合同已初步得到了政府的認(rèn)可，如開發(fā)商項目手續(xù)不全的，政府不予登記備案，這些均對客戶的房屋所有權(quán)起到了一定的保護作用。如辦理銀行按揭購房的，銀行必須辦理合同備案，以保證銀行貸款的安全性。5、2005年6月11日《華商報》關(guān)于現(xiàn)階段買賣房屋應(yīng)交納的稅有哪些？買賣房屋要交納這些稅：a、營業(yè)稅繳稅方：房屋銷售者自2005年6月1日起，對個人購買住房營業(yè)稅的征收購買并居住超過2年（含2年）：普通住宅：免營業(yè)稅；非普通住宅：（銷售收入-購入原價）*5%；購買并居住不足2年的：銷售收入*5%；此外根據(jù)營業(yè)稅額，房屋銷售者還必須繳納：1、城市維護建設(shè)稅：西安市區(qū)：營業(yè)稅額*7%西安縣城或鎮(zhèn)：營業(yè)稅額*5%西安其他地區(qū)：營業(yè)稅額*1%2、教育費附加：營業(yè)稅額*3%b、土地增值稅繳稅方：房屋銷售者稅率：依照土地增率的不同，分別使用30%、40%、50%、60%不等的稅率優(yōu)惠政策：1、納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅。2、對居民個人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時暫免征收土地增值稅。c、個人所得稅繳稅方：房屋銷售者稅率及計算：（賣方價-房屋原值-交易過程中發(fā)生的稅費）*20%優(yōu)惠政策：1、出售自由住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場價重新購買的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳納的個人所得稅，視其重新購房的價值可全部或部分予以免稅。2、對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個人所得稅。d、契稅：成交價格*3%至5%優(yōu)惠政策：西安市個人購買自用普通住宅，暫減半征收。e、印花稅：房屋交易合同總價*萬分之五6、西安市享受優(yōu)惠政策普通住房的規(guī)定內(nèi)容？同時滿足以下三大條件的住房在交易時可享受稅收優(yōu)惠政策住宅小區(qū)建筑容積率在1.2以上；單套建筑面積在144平方米以下；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下；注：1）該規(guī)定從2005年6月1日起實行。2）同級別土地上住房平均交易價：由西安市房屋管理局組織有關(guān)部門和機構(gòu)制定，每年公布一次。3）在該價格未公布以前，暫以2004年西安市住房平均交易價格2980元/平方米為準(zhǔn)，按照規(guī)定，交易價格在4290元/平方米（2980*1.44）。優(yōu)惠政策：1）交易過戶時按房價款的1.5%繳納契稅。2）從領(lǐng)取房產(chǎn)證之日期超過2年的，交易過戶時免征營業(yè)稅，個人擁有的普通住房轉(zhuǎn)讓時免征土地增值稅等。7、國家規(guī)定的普通住房標(biāo)準(zhǔn)？國家規(guī)定普通住房的面積標(biāo)準(zhǔn)為單套建筑面積不超過120平方米，各地上浮比例最高20%。8、對于經(jīng)濟適用住房購房者必須符合哪四方面的條件？具有本市城鎮(zhèn)戶口（含符合當(dāng)?shù)匕仓脳l件的軍隊人員）；為享受政策性住房的無房戶或住房困難戶（單身購房年齡須在35周歲以上）；家庭收入符合市政府規(guī)定的收入現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)；市政府規(guī)定的其他條件。9、允許購買經(jīng)濟適用房的家庭收入標(biāo)準(zhǔn)？低于或等于在本市購買一套60平方米的普通商品房平均交易價格的六分之一。具體標(biāo)準(zhǔn)由有關(guān)部門調(diào)查確定，并每年向社會公布一次。按照目前西安市商品房平均交易價格2500-3000元/平方米計算，家庭年收入線標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)為年收入25000-30000元。10、住房困難戶？是指：住房面積低于全市人均住房面積60%的家庭或家庭住房面積低于45平方米。11、經(jīng)濟適用房能否上市進(jìn)行交易？能！但經(jīng)濟適用住房的購買人在住滿五年后，可以上市出售。12、為加大對限制土地的清理力度，切實制止囤積土地的行為，規(guī)定如下：從5月11日起對超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，征收土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。13、人民幣升值，對百姓生活有何影響？人民幣升值后，中國人買外國貨就會顯得便宜，升值后就意味著同樣金額的人民幣可以換回更多的外幣；人民幣升值后，用外幣計價的我國商品和服務(wù)就顯得貴了，我國的出口創(chuàng)匯就會受到影響，外國人來我國旅游消費以及投資的積極性會受挫；14、建筑物按照使用性質(zhì)可分為幾類？分為：居住建筑、公共建筑、工業(yè)建筑和農(nóng)用建筑四大類。其中居住建筑和公共建筑通常統(tǒng)稱為民用建筑。15、關(guān)于電梯的概念？電梯：是沿固定導(dǎo)軌自一個高度運行至另一個高度的升降機，是一種建筑物的豎向交通工具。按使用性質(zhì)分：客梯、貨梯、消防電梯、觀光電梯。按行使速度分：高速電梯、中速電梯、低速電梯。16、關(guān)于面積的部分概念？建筑面積：指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、市外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20米以上（含2.20米，下同）的永久性建筑。使用面積：是指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計算。套內(nèi)建筑面積：是指由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成的面積。共有建筑面積：是指各產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積，它應(yīng)按一定方式在各產(chǎn)權(quán)人之間進(jìn)行分?jǐn)?。分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e：是指某個產(chǎn)權(quán)人在共有建筑面積中所分?jǐn)偟拿娣e。實測面積：又稱竣工面積，是指房屋竣工后由房產(chǎn)測繪單位實際測量后出具的房屋面積實測數(shù)據(jù)。合同約定面積：簡稱合同面積，是指商品房出賣人和買受人在商品房預(yù)（銷）售合同中約定的所買賣商品房的面積。產(chǎn)權(quán)登記面積：是指由房產(chǎn)測繪單位測算，標(biāo)注在房屋權(quán)屬證書上、記入房屋權(quán)屬檔案的房屋的建筑面積。17、房屋層數(shù)的概念？房屋層數(shù)：是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪正負(fù)0.00以上計算；房屋總層數(shù)：為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。18、住宅的層數(shù)如何劃分？住宅按層數(shù)分為低層住宅、多層住宅、中層住宅、高層住宅。19、什么事商圈？商圈即是商業(yè)圈。商業(yè)圈包括三部分：核心商業(yè)圈、次級商業(yè)圈、邊緣商業(yè)圈。第二部分西安市住宅市場分析如果用風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)來形容西安樓市各板塊房地產(chǎn)開發(fā)的潮起潮落，相信不會有什么人反對。2005年西安的大、小樓盤一齊涌向市場，一時間西安樓市呈現(xiàn)異彩紛呈的景象。那么想要了解西安的住宅市場就必須清楚構(gòu)成整個市場的各個板塊的特點（城南、城北、城東、城西及城內(nèi)）。城南區(qū)特點城南區(qū)是老西安人所謂的的文化區(qū)，顧名思義即大、中院校比較多，文化氛圍濃厚。現(xiàn)在的城南區(qū)主要由西高新、曲江、長安區(qū)等幾大板塊組成，區(qū)域面積更大，結(jié)構(gòu)組成更加復(fù)雜，它們各自的硬件資源成了城南區(qū)住宅在價格、建筑風(fēng)格等方面傲視其它區(qū)域的資本。李嘉誠旗下“和記黃埔”地產(chǎn)正式進(jìn)入城南市場，在西高新開始拿地，同時未來有可能在西安曲江及其它區(qū)域均將開始項目運營，這給西安房地產(chǎn)市場開發(fā)無疑是一大刺激，近年來如中海地產(chǎn)、綠地集團等重量級開發(fā)公司紛紛進(jìn)入西安市場，以其先進(jìn)的運營理念給西安房地產(chǎn)市場吹來陣陣新風(fēng)，為西安房地產(chǎn)市場的推進(jìn)注入活力?！鞲咝聫?991年開始建設(shè)至去年年底累計注冊企業(yè)7130家，其中外資企業(yè)660家，高新技術(shù)企業(yè)1703家。完成工業(yè)總產(chǎn)值252.6億元，GDP值104.57億元。成為西安發(fā)展最大的經(jīng)濟增長極和對外開放的窗口。高新區(qū)從建設(shè)以來就注重“國際化”運作慣例的管理體系和運行機制，為園區(qū)吸引了來自28個國家和地區(qū)的外商投資企業(yè)488家。這幾個數(shù)據(jù)說明這個區(qū)域存在著一大批高收入、高消費、時尚、追求個性的消費群體，同時也成了房地產(chǎn)開發(fā)商想要挖掘的豐富資源。開發(fā)企業(yè)為了迎合這一群體的消費特點而開發(fā)的住宅項目特點也十分明顯，如天地源開發(fā)的“楓林綠洲”倡導(dǎo)生態(tài)、陽光、運動主題，體現(xiàn)空間的凝聚力和綠色對人的感召力，要用新街區(qū)來奪得市場；“中華世紀(jì)城”用“綠草地、小溪畔、風(fēng)景家”來吸引消費者；“綠地世紀(jì)城”要以“海納百川、中西合璧”取勝等等。在建筑整體規(guī)劃及戶型設(shè)計上開發(fā)企業(yè)極盡所能的考慮到購買者的各種需求，那么在價格上自然也會處于領(lǐng)導(dǎo)地位?！钦Υ蛟斓穆糜味杉賲^(qū)，有“曲江海洋館”、“大唐芙蓉園”、“大唐不夜城”等景點，給城南區(qū)房地產(chǎn)帶來了新的發(fā)展契機。曲江新區(qū)近兩年的發(fā)展更是有目共睹，借助政策的支持，曲江新區(qū)目前已經(jīng)成為公認(rèn)的“西安最適宜居住的地方”，如“曲江6號”、“曲江佳園”、“曲江·春曉苑”、“曲江·假日新嘉園”、“曲江·匯景新都”等項目價格在全市均“遙遙領(lǐng)先”，目前已經(jīng)超過4000元/平方米，且綴上“曲江”字頭無形中增加了項目的知名度，也為項目增加了濃濃綠意，大打景觀牌。曲江成了城南區(qū)最值得驕傲的亮點，也成了西安城市的“名片”?！L安區(qū)長安區(qū)把構(gòu)筑“兩區(qū)四板塊”和提升中部，帶動?xùn)|西兩翼均衡發(fā)展作為今年乃至今后發(fā)展的主要目標(biāo)。今年，該區(qū)在全面完成韋鳴公路續(xù)建工程的同時，還投入7000萬元，拉開了連接西安貫通長安東部、全長19.1公里長的雁引一級公路新建工程以及環(huán)山旅游專線公路三期工程，以解決制約長安東部發(fā)展的交通“瓶頸”。此外，還在政策和資金上予以傾斜，不斷加快東部鄉(xiāng)村道路基礎(chǔ)建設(shè)，增強塬區(qū)的發(fā)展后勁。據(jù)悉，該區(qū)還將陸續(xù)出臺與之相配套的一系列新舉措，確保長安東部經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展。在房地產(chǎn)開發(fā)方面最具代表性的就是西安最大的項目“紫薇田園都市”（7月28日已全面竣工）及蓄勢待發(fā)的“和記黃埔”地王地塊，以和記黃埔的實力來說，在整個樓盤的創(chuàng)新上肯定會和國際發(fā)展趨勢接軌，推陳出新，以此來得到西安市場的認(rèn)可。它們摧熱了長安區(qū)樓市。綜上所述，我們從城南區(qū)的幾大板塊房地產(chǎn)發(fā)展的歷程來看，依托優(yōu)越的軟硬件資源（大、中專院校；高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)；外資企業(yè)；旅游渡假區(qū)；道路的修建和拓寬），區(qū)內(nèi)各物業(yè)市場一直保持著齊頭并進(jìn)的發(fā)展態(tài)勢，各物業(yè)價格在全市排名均居前列，但伴隨著市場開發(fā)的不斷推進(jìn)，城南區(qū)的開發(fā)空間也愈顯捉襟見肘。房地產(chǎn)開發(fā)勢頭過快加劇了土地資源危機，目前這一區(qū)的可開發(fā)用地已所剩無幾，只有向周邊發(fā)展或其它區(qū)域發(fā)展。這樣，其它幾區(qū)也逐漸出現(xiàn)了欣欣向榮的景象。城北區(qū)特點原來的西安人提到北郊，都感覺北郊是一個很亂的郊區(qū)，沒人喜歡居住在那里，可是現(xiàn)在呢？開發(fā)公司都跑到北郊做項目，北郊成了市民眼里一塊不提前下手，就要吃虧的寶地。在新的城市規(guī)劃中，城北被提到了前所未有的歷史高度。以前未曾開墾的劣勢一下子成為可以大手描繪的優(yōu)勢，房地產(chǎn)發(fā)展空間廣闊。西安市政府北遷、火車站北遷、行政中心北移、未央路拓寬工程的實施都為北郊未來的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)；城北已建起的張家堡市級商業(yè)文化服務(wù)中心，為這個以產(chǎn)業(yè)基地為特色的新西安新城北增添一抹亮麗的色彩，為逐漸遷移到這里的人們提供現(xiàn)代化的生活服務(wù)。城北成為這一戰(zhàn)略方針中的重中之重，肩負(fù)著這個城市經(jīng)濟發(fā)展和產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整的重任，更肩負(fù)著市區(qū)人口向郊區(qū)疏散的重要使命。如今，伴隨著城市功能的逐步完善，城北交通網(wǎng)絡(luò)成熟發(fā)達(dá)，地域廣闊平坦，景色宜人，教育、醫(yī)療、娛樂等生活配套設(shè)施齊全，這和城北區(qū)發(fā)展初期相比真是不可同日而語。這些配套設(shè)施一方面刺激了房地產(chǎn)的火爆開發(fā)，另一方面，房地產(chǎn)項目也不斷提升著城北的形象，使地產(chǎn)開發(fā)熱潮一浪高過一浪。城北區(qū)內(nèi)交通、教育、通訊、醫(yī)療等配套設(shè)施日趨完善，人氣的不斷聚集，使房地產(chǎn)市場的價格也在近幾年內(nèi)得以全面提升?！鞍讟辶志印?、“蔚藍(lán)人家”、“金橋太陽島”等都盡情的在還不成熟的區(qū)域里描繪美麗的藍(lán)圖。城東區(qū)特點城東樓市的崛起，從表面看主要在于城東交通、環(huán)境等因素的改善。近年來城東備受購房者的關(guān)注和青睞，也屬于這種原因。但是從深層次分析，城東人的居住環(huán)境絲毫不亞于城南，與城北、城西相比更勝一籌。在城東歷史底蘊、生態(tài)環(huán)境、交通配套、休閑娛樂、商業(yè)購物、文化教育等生活所需和精神訴求，越來越受到許多市民特別是城東人的認(rèn)可。2004年城市東擴，浐、灞河及周邊環(huán)境的“大水大綠”工程有效改善了城東乃至西安市的生態(tài)環(huán)境，使這一區(qū)域形成高尚住宅區(qū)和旅游度假區(qū)及城市新的副中心。浐灞河新區(qū)在工程定位上：一是城市新區(qū)，二是商務(wù)區(qū)，三是生態(tài)區(qū)，也就是西安市重要的生態(tài)平衡地，要大量的造林，大量的蓄水。四是景觀區(qū)，西安市計劃城東未來的樓市走向?qū)⒁愿呱行蓍e住宅為主?！吧鷳B(tài)化”是市委、市政府給城東浐灞新區(qū)的另一突出定位，堅持“生態(tài)第一”的觀念，創(chuàng)建“城在水中，水在城中”的西部第一水城，呈現(xiàn)浐灞穿長安的景象，傾力打造都市生態(tài)景區(qū)，改善生態(tài)環(huán)境，提升城市品質(zhì)。所以這次市政府大力改造城東浐灞新區(qū)的生態(tài)環(huán)境，從另一方面成了一種吸引購房者的利好因素。其中最有代表性的項目就是“沁水新城”，以湖心小島和70%的綠化率來吸引購房者的眼球；即將開始的“水岸東方”也是以浐、灞河水景為賣點的產(chǎn)物。從西安市的總體規(guī)劃上來看，以前的發(fā)展是“向南看”，但是向南發(fā)展這個骨架和范圍卻顯的有點局限性。東郊雖然發(fā)展時間不長，但是城東交通、商業(yè)配套、教育配套等市政配套方面都不比其他城區(qū)差，尤其是它的水資源和綠化方面更是強于其他幾個城區(qū)板塊?？祻?fù)路、輕工、義烏商城已經(jīng)成了城東對外的貿(mào)易窗口；西安交通大學(xué)周邊的土地向來是開發(fā)商的必爭之地；興慶公園更是對城東的房地產(chǎn)起到不可估量的作用；城東好多大型國企自建房的小面積和落后的戶型結(jié)構(gòu)成了他們迫切需要改變居住狀況的理由，這就給東城積累了巨大的潛在客戶群。加之政府將對城東投資170億加速“西部第一水城”浐灞河生態(tài)區(qū)的建設(shè)，這樣必將促使未來城東樓市變得炙手可熱。東城樓市逐漸走向成熟，房地產(chǎn)開發(fā)開始出現(xiàn)新的轉(zhuǎn)機，一些中高檔樓盤相繼推向市場。給西安東城樓市注入新的生機與活力。城西區(qū)特點西安房地產(chǎn)市場中小樓盤輪流“坐莊”，有種形象的說法是“向南看”、“往北走”、“東方紅”、“西引力”，城南的房子雖好但價格對大多數(shù)需求者來是可望而不可及的；城北的舊有居住觀念改變后對于居住者來講無疑是首先之地；城東的樓盤近幾年遍地開花，商業(yè)、辦公、住宅都在搶占市場；城西是幾區(qū)中發(fā)展最慢的區(qū)域，區(qū)里的建筑多是幾十年前的舊樓，如西安儀表廠、面粉廠等，但從另外的角度來講就是發(fā)展?jié)摿Υ螅f樓需要拆遷改造，人員需要住房等形成了很大的市場潛在購買力，雖然近期沒有大型樓盤項目出現(xiàn)，但有“旭景名園”、“旭景碧澤園”、“新興港灣”等良好的銷售勢態(tài)，相信它未來的發(fā)展前景一定非常廣闊。城內(nèi)特點城內(nèi)更是西安極富特色的區(qū)域，經(jīng)過多年的發(fā)展，都市的大氣與繁華盡顯。對于房地產(chǎn)而言，作為城市建設(shè)的先頭力量，區(qū)域特點極為突出。城內(nèi)區(qū)為西安極盡繁華之地，用“黃金寶地”一詞已不足以形容目前城內(nèi)區(qū)之區(qū)域價值，便利的交通優(yōu)勢不斷刺激著城內(nèi)區(qū)的商業(yè)神經(jīng)，如今的城內(nèi)區(qū)四條大街上商鋪密布，一個純粹的商業(yè)圈格局已經(jīng)形成，拉動人氣的聚集從而促使地段不斷升值，城內(nèi)區(qū)的商鋪價格高居全市之首，而其它物業(yè)也因區(qū)域地段價值的提升而不斷高攀。但隨著城內(nèi)區(qū)多年的開發(fā)，目前區(qū)域可開發(fā)用地已經(jīng)愈見稀少，房地產(chǎn)開發(fā)空間也因此受限，雖然舊城拆遷改造為區(qū)域的房地產(chǎn)市場開發(fā)可提供一部分用地，但也只是杯水車薪，城內(nèi)區(qū)目前商品房的供應(yīng)量已經(jīng)很小，同時最新的城市規(guī)劃明確提出將行政機構(gòu)從城內(nèi)區(qū)撤出，城市人口向城區(qū)外疏散，未來的城內(nèi)區(qū)其“商業(yè)性”將更為純粹，居住性質(zhì)則逐漸薄弱。西安樓市未來的發(fā)展趨勢在國家宏觀調(diào)控緊縮銀根、“8·31”土地大限等一系列政策下，使地產(chǎn)開發(fā)商感受到了多重壓力。個人按揭貸款門檻的提高又使購房者多是等待觀望。從近期或微觀上看，國家的一系列政策會對房地產(chǎn)開發(fā)商帶來一定影響，但從長遠(yuǎn)或宏觀上來看，它的作用是積極的、是有利于整個房地產(chǎn)市場發(fā)展的。國家的宏觀調(diào)控政策的出臺并不是為了‘打壓’房地產(chǎn)開發(fā)商，而是為了進(jìn)一步規(guī)范整個市場，使地產(chǎn)開發(fā)商的利潤趨于平均化，房價趨于平穩(wěn)化，市場趨于有序化。整個房地產(chǎn)市場上的投資幅度已漸漸降低，這樣一來，新的樓盤也將出現(xiàn)遞減趨勢，在西安市民的消費需求依舊旺盛的情況下，其房價必然會出現(xiàn)穩(wěn)中有升的趨勢。有專家分析：從市場的規(guī)范看，兩大政策限制了目前正在對房地產(chǎn)行業(yè)“虎視眈眈”的“外行”投機者，從而將極大穩(wěn)定房價。從開發(fā)商的心態(tài)看，都想讓房價高漲，但土地、信貸的雙重加壓，使得一批開發(fā)商“急于脫手”，盡管政策變動帶來的土地供應(yīng)量將呈減少趨勢，但住宅供應(yīng)量的樂觀增幅，不會帶來房價的上漲，甚至有可能微微下調(diào)。雖然國家針對個人按揭貸款也出臺了一些政策，從某種程度上講，也算是抬高了門檻。但這一政策并不是針對真正有需求的買房人的（比如是第一次置業(yè)的），而是針對那些購買第二套甚至多套投資者的。首次置業(yè)者是受到“保護”和“鼓勵”的。從另一方面講，如果真正是急需購房的，又具備一定經(jīng)濟實力，那么他還是要去購房的，不可能因為有了按揭門檻的抬高而等上三五年再去購房?？傊徽撜呷绾巫?，該買的房還是要買的。更何況國家抬高個人信貸門檻的真正目的只是為了讓房地產(chǎn)市場更趨于規(guī)范化和合理化。由此分析，國家出臺一系列宏觀政策其實質(zhì)在于全面清理整個房地產(chǎn)市場，將一些資質(zhì)低劣、實力不濟、運營不善的房地產(chǎn)企業(yè)清理出局，而將一些資質(zhì)較高、實力較強、誠信經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)保留下來。換言之，對前者的全面清理，也是對后者的一種有效保護，更是對廣大購房者合法利益的一種維護。可以預(yù)見，“隱痛”和“暴風(fēng)雨”可能都是階段性的，等“暴風(fēng)雨”（房地產(chǎn)市場重新洗牌）過后，西安樓市定會迎來亮麗的“彩虹”。未來幾年內(nèi)西安市將要建設(shè)的重點工程項目：總投資130億，建設(shè)面積720萬平方米的經(jīng)濟適用房項目將在2010年建成。項目投入使用后，可以解決西安市數(shù)萬戶中低收入家庭住房。目前，建設(shè)單位已開工面積75.6萬平方米。到今年年底，建設(shè)單位計劃完成經(jīng)濟適用住房開工面積120萬平方米。從今年開始的西安市“城中村”改造項目，共涉及全市187個（三環(huán)路以內(nèi)的）“城中村”，占地面積13萬畝，人口20.1萬人。根據(jù)改造安排，一期計劃首先改造63個城中村，約7萬人，建村民安置樓總建筑面積約2802萬平方米。到2009年完成全市改造任務(wù)。目前，項目正在進(jìn)行前期拆遷和村民安置樓建設(shè)，預(yù)計年底前將完成20萬平方米的村民安置樓建設(shè)面積。西安市城市交通綜合改善項目是今年西安市確定的重點“前期項目”，工程計劃從2007年開始實施，2010年建成。主要建設(shè)內(nèi)容是完善西安市路網(wǎng)系統(tǒng)，建設(shè)停車場、人行天橋、完善交通標(biāo)志、信號燈等設(shè)施，建設(shè)完善的公共交通秩序和管理指揮、信息智能化系統(tǒng)、交通安全系統(tǒng)，改善西安的交通環(huán)境。從2006年開始實施的周秦漢唐“四大遺址”保護與展示項目、隋唐灞河古橋保護展示及周邊環(huán)境整治工程等古跡遺址保護項目也是西安市準(zhǔn)備新建的重點項目。其中，總投資150多億的“四大遺址”保護項目在2010年建設(shè)完成后，將再現(xiàn)豐鎬、秦阿房宮、漢長安城和大明宮遺址的風(fēng)采。隋唐公園、南湖生態(tài)建設(shè)工程、西安國際友好城市園，隨著環(huán)城西苑、豐慶公園、大唐芙蓉園等城市公園的開放，目前，供市民休閑娛樂的城市公園正越來越多。而在今年西安市確定的重點項目中，還有隋唐公園、南湖生態(tài)建設(shè)工程、西安國際友好城市園等園區(qū)項目，將使西安城市公園數(shù)量繼續(xù)增加。中國西部影視城、西安歡樂谷海洋世界、曲江歡樂世界總建設(shè)面積32萬平方米，擁有影視文化區(qū)、影視拍攝區(qū)、影視明星長廊、環(huán)球影視區(qū)、仿建長城等10個功能區(qū)。在2008年，西安歡樂谷海洋世界，曲江歡樂世界項目，也將把您帶入一個全新的水上世界，讓身在內(nèi)陸的西安人也能體驗一把水上“迪斯尼”的感覺。第三部分商業(yè)培訓(xùn)第一章西安商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)概述業(yè)態(tài)——指細(xì)分市場面向某類目標(biāo)顧客購買水平與習(xí)慣的商店營業(yè)形態(tài)，特征是“怎么變”。目前中國有10多種零售業(yè)態(tài)，日本20多種，美國40多種。根據(jù)西安市商業(yè)目前的發(fā)展?fàn)顩r，目前把在售的商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)大致分為五種：百貨公司、超市、家電、自營、批發(fā)。百貨公司位置：百貨公司的位置一般都在西安市的成熟商圈內(nèi)，交通便利、人流量大的地方，在地段上占有明顯的優(yōu)勢，如開元、世紀(jì)金花、民生等，交通便捷，因此可以看出在大商場附近客流量明顯很大。經(jīng)營范圍：他們的體量都很大，商業(yè)面積基本上都在20000㎡以上，店內(nèi)裝修中高檔，購物環(huán)境較好，屬于綜合性百貨，以服裝為主，配以電器、煙酒、家具、日常生活所需用品，因此商品涵蓋面廣，包羅萬象。適應(yīng)人群：由于商場的高層次的裝修、優(yōu)良的服務(wù)配套設(shè)備，商品進(jìn)貨渠道正規(guī)，從而保證了商品的質(zhì)量，因此老百姓普遍認(rèn)為在大商場購物質(zhì)量有保證，而且商場售后服務(wù)好，即使商品真的出現(xiàn)問題，買家也有可以追訴的地方。因此，去大商場購物的人有這樣幾個特點：定經(jīng)濟能力，由于商場的地段、環(huán)境、服務(wù)等外加因素，使得商品的價位比起其他較高，因此，在大商場購物的人群必須有一定的經(jīng)濟實力作支撐。購物的人群中，多為年齡較大的人，就期原因，主要有：商場的產(chǎn)品有一定的品牌，上檔次，比較適合在職場的人群。年齡偏大的人受消費習(xí)慣的影響，注重品牌效應(yīng)。經(jīng)營情況：大百貨的利潤較高，并且它的號召力較強，所以可以承受的租金大約在40—50元/㎡·月。實例：開元——西安開元商城地處西安市最繁華的地段——鐘樓，年營業(yè)額15億，使西安目前營業(yè)額最高的商場。它的前身是陜解放百貨大樓，屬于老字號，1996年改造后，商業(yè)面積劇增，經(jīng)營歷史長，貨品的涵蓋面很廣，雖然它的品味并不高，但是它的集客能力強，消費的輻射面遍及西安市乃至陜西全省。超市超市是近幾年隨著生產(chǎn)領(lǐng)域和流通領(lǐng)域分離和進(jìn)一步細(xì)化，物流的概念開始應(yīng)運而生，物流和商流分離使得超市的經(jīng)營成本低，縮短了商家和購物者的貨物中轉(zhuǎn)路線，因此在超市的貨品價格低廉，深受廣大消費者的歡迎。超市因其所售貨物都是日常所需，因此貨品的消費周期短。位置：超市主要針對的是人們?nèi)粘Ｉ钏璞貍溆闷罚虼怂牡乩砦恢没旧隙荚谏鐓^(qū)中心，面向的消費群很廣，物品價位便宜，門檻低，并且它的商品都是消耗品，因此消費周期短，對于超市來說，由于他的倉庫庫存、所受商品的種類、時間、數(shù)量還有供貨者的物資信息都有較完整、詳細(xì)的數(shù)據(jù)庫資料，因而信息完善，加之商品的流通速度快，資金很快回籠經(jīng)營范圍：大型超市都是以面向大眾的飲食為主（生、鮮、海、猛）等，還有其他一些日化用品、家庭小百貨、家電等等，總之包囊生活日常所需。適應(yīng)人群：由于超市的商品基本上是面向大眾的，因此它的消費群體很廣。經(jīng)營情況：超市的利潤較低，但是它的消費群廣，所以所能承受的租金大約在20—30元/月·㎡。實例：西安家世界購物廣場有限公司（內(nèi)部稱為家世界西安大區(qū)），是由天津家世界連鎖商業(yè)集團有限公司在陜西地區(qū)設(shè)立的管理機構(gòu)及經(jīng)營機構(gòu)。其下設(shè)立了十個公司，含八個家樂公司，一個家居公司，一個家和公司，總投資4.81億元。建筑面積132,300平方米。營業(yè)面積110,700萬平方米。成為中國北方最大的商業(yè)零售企業(yè)。家世界已成為區(qū)域內(nèi)消費者購物的首選。家電在制造業(yè)中，家電業(yè)是競爭力最激烈的行業(yè)之一。位置：家電由于它的行業(yè)經(jīng)營特點，所以家電的賣場一般都不在商圈，一般的家電賣場一般都附屬在大型百貨公司、大型超市中等，但這些多以賣小型家電為主，比較綜合的大型家電賣場雖不在主要商圈，但是也不會遠(yuǎn)離核心商圈，基本上介于商圈和社區(qū)之間。經(jīng)營范圍：他的經(jīng)營產(chǎn)品與其他的賣場相比具有品種單一的特點。適應(yīng)人群：如今家電已屬于老百姓生活的必備品，因此，家電賣場針對的客戶群范圍較廣。因產(chǎn)品的檔次不同，價位的差距也很大，所以它的消費群體購買產(chǎn)品的觀念也千差萬別。經(jīng)營情況：西安市目前的家電賣場較多，它的經(jīng)營方向是以新帶舊，家電產(chǎn)品更新?lián)Q代速度很快，新產(chǎn)品剛推出市場，市場的賣價很高，家電的經(jīng)營者從中可以獲取很高的商業(yè)價值。就檔次來說，以高帶低，以高端產(chǎn)品來取得高利潤，其他一些低端產(chǎn)品基本上是維持原成本甚至低于成本價出售，他們主要是用來烘托人氣。家電的另一個特點是基數(shù)大，（家電的價格比一般的商品價格都高），因此賣家電的商家并不是完全靠銷售量的增大來獲商業(yè)利潤，而是靠一些產(chǎn)品的高利潤盈利。所以家電所維持的租金在60—70元/㎡·月。實例：1999年，大中電器作為電器專賣連鎖店正式啟航。2000年，大中電器開出6家連鎖店；2001年，店面總數(shù)達(dá)到12家，營業(yè)額達(dá)9億元，員工超過1200人。大中電器在西安所選的分店在北大街，而北大街屬于鐘樓商圈的一個延續(xù)，他所能承受的租金大約在70元/月·㎡。從這一點我們可以推斷出，大中電器是以高端產(chǎn)品為主要的盈利產(chǎn)品，其他的低端產(chǎn)品起到烘托人氣的作用，在這樣的一種商業(yè)格局中，它的生意一直很好，獲取的利潤較高。批發(fā)市場位置：批發(fā)市場主要位于西安市遠(yuǎn)離城市中心的地帶，但是由于市場的經(jīng)營特點，多年的發(fā)展市場經(jīng)過培育已經(jīng)比較成熟，所以周邊的交通配套已開始完善和發(fā)達(dá)，一般分布在長途客運站附近或公交車密集的地方。目前已開始逐漸被廣大市民認(rèn)可和接受，不但滿足西安市民的購買需求，更多的滿足了西安市周邊城鎮(zhèn)居民的生活需求。經(jīng)營范圍：西安市的批發(fā)市場主要包括的產(chǎn)品也比較齊全，按其用途可分為這樣幾類：一類是以服裝、鞋帽、床上用品等輕紡產(chǎn)品；以小商品、小食品為主的小型貨物為主。以裝飾材料等為主的建材批發(fā)市場等……適應(yīng)人群：批發(fā)市場由于位置不在西安市的中心地帶，他的購物環(huán)境不是很好，“臟”、“亂”、“差”是人們對批發(fā)市場的形容。在批發(fā)市場上經(jīng)營的客戶多是和大型的經(jīng)銷商或者盡可能的和商產(chǎn)廠家直接取得聯(lián)系，本著薄利多銷的經(jīng)營理念。因此，他的產(chǎn)品針對的客戶主要是以個體經(jīng)營者為主，在加上西安市的一些工薪階層，受經(jīng)濟能力的限制，他們購買貨物比較喜歡貨比三家，自由的還價方式，更有甚者“城里試樣，城外買貨”從而挑選出價位適中的商品。還有西安市周邊的郊縣的人們，他們在有了大量的購買需求以后，會選擇進(jìn)城來批發(fā)市場一站式購齊。經(jīng)營情況：批發(fā)市場因貨物價格低廉，這是它的最大武器，所以它的消費群體也很廣目前來看他的市場經(jīng)營情況非常不錯，其中服裝類等行業(yè)利潤較高，他的租金大概是在200—300元/㎡·月，其他的租金相對較低，從20至100元/月·㎡不等。實例：康復(fù)路商業(yè)區(qū)對西安的經(jīng)濟發(fā)展起著舉足輕重的作用，1984年建成的康復(fù)路批發(fā)市場，從集市發(fā)展到攤販的進(jìn)店，形成店鋪格局，專業(yè)市場的建設(shè)，現(xiàn)今已形成了一個繁華商圈的商業(yè)形態(tài)。目前的康復(fù)路商圈影響力已輻射至全國23個省市、自治區(qū)，成為西北地區(qū)物貿(mào)交流中轉(zhuǎn)站和集散地?？祻?fù)路商圈包含的經(jīng)營品種以服裝、鞋類、生活用品為主，在原先非品牌與普通品牌經(jīng)營戶結(jié)合的基礎(chǔ)上，越來越多的名優(yōu)品牌也相中康復(fù)路的人流量及商業(yè)發(fā)展態(tài)勢紛紛入駐，眾多的陜西省甚至是西北五省的總代理經(jīng)營商家也在康復(fù)路設(shè)立了精品寫字間。隨著康復(fù)路商圈所經(jīng)營業(yè)種的不斷豐富，品牌檔次的不斷提升，市場消費需求的不斷增長，康復(fù)路商圈經(jīng)營形態(tài)也不斷在發(fā)生變化。五、自營位置：自營的業(yè)態(tài)一般分布在大商家的周邊地區(qū)，依靠大商家的名氣帶來人流。分布的地段也就在城市的繁華地段，車流、人流都比較繁忙，滾滾的人流也給自營店帶來了無限商機。經(jīng)營范圍：他雖然依靠大商家，但是在經(jīng)營產(chǎn)品和經(jīng)營方向上和大商家形成錯位，產(chǎn)品更多的是大商家的補充，迎合不同消費者的心理需求和愛好。產(chǎn)品更趨向潮流，處在流行前線。這種必須要以引領(lǐng)時尚的客觀要求，促使自營商家的產(chǎn)品更換速度非?？?，否則就可能被市場淘汰。自營的產(chǎn)品主要是跟隨主力商家。適應(yīng)人群：由于受到主力商家的影響，這種自營的經(jīng)營業(yè)態(tài)所面對的客戶更多的延續(xù)了主力商家，是對大商場的一種補充，在經(jīng)營產(chǎn)品上消化大商場的空白，因此它的存在也不僅豐富了如今商業(yè)業(yè)態(tài)的形式，更多的是添灌了它的內(nèi)容。經(jīng)營情況：產(chǎn)品和大商家相比，沒有知名的品牌度，因此價位也和大商家拉開了差距，就憑這一點吸引了很多的消費人群，他的優(yōu)勢表現(xiàn)得非常明顯，價位上比大商家便宜很多，就其購物環(huán)境來說，有中央空調(diào)、自動扶梯、洗手間等，因此比批發(fā)市場要優(yōu)越的多。所以環(huán)境、價格都是自營店的一大優(yōu)勢。租金不單單是因行業(yè)的不同而有很大的差異，還會以所在商家位置、名氣、經(jīng)營狀況等而相互區(qū)別。如在西大街百盛店租金大約在200—300元/月·㎡。實例：西大街百盛，自營店經(jīng)營的品牌比百盛的略低一籌，可以算做是百盛的二線品牌，質(zhì)量沒有大商場的好，但是他也經(jīng)過一些嚴(yán)格的商家質(zhì)檢部門驗貨，所以相對來說，對消費者而言，質(zhì)量是比較可靠的。最重要的一點，商品由于并不是知名的品牌，所以沒有更多的無形資產(chǎn)附加，大大縮小了價格空間，價格經(jīng)過這樣縮水后，明顯比起大商家低廉得多。但是消費者既可以在購買到相對百貨公司低廉的商品的同時，又可以享受到大商場的舒適的購物環(huán)境。西安商圈分析商圈概述隨著城市商業(yè)規(guī)劃與商業(yè)地產(chǎn)的迅猛發(fā)展，商圈作為一個時尚角色迅速成為商界關(guān)注的焦點。商圈發(fā)育狀況如何不僅是商業(yè)流通行業(yè)關(guān)注的重點，更成為房地產(chǎn)行業(yè)、城市規(guī)劃、旅游等行業(yè)聚焦的中心。近些年，幾乎在每個城市都如雨后春筍般涌現(xiàn)出大批商圈，這其中，一些明星商圈閃閃發(fā)光，熠熠奪目。商圈的級別由消費群的涵蓋面和輻射區(qū)域確定：業(yè)態(tài)豐富，能滿足各個階層的購物需求商家知名度，知名度的高低決定商圈輻射面的大小鐘樓商圈西安鐘樓商圈以鐘樓為核心向四方延伸，自古就是西安市商貿(mào)業(yè)的核心，是古城西安財富與商業(yè)交易場所的燈塔。鐘樓商圈是一個密度大、功能全、引力強、輻射廣的中心商業(yè)圈。傳統(tǒng)上，這里不僅是西安居民購物、觀光、休閑、娛樂的首選之地，也是外地客商、游人神往之地。沿巨大的“十”字架商業(yè)街區(qū)聚集著西安商貿(mào)業(yè)的巨大人氣與財氣。盡管近年來城市副商業(yè)中心地帶與其他商業(yè)圈不斷形成，但鐘樓商業(yè)圈的魅力與日俱增，其商業(yè)領(lǐng)袖地位無法撼動。所以我們所說的鐘樓商圈是一個概念型商圈，她是東、西、南大街商圈的交點，也是這幾大商圈的起點，是商業(yè)中心的代名詞。東大街在東大街上，最多的店鋪是針對年輕人的專賣店，而且大部分是諸如baleno、jeanswest之類價格不算太高的大眾牌子。東大街上有很多賣小吃的，油炸里脊和鐘樓小奶糕是最受歡迎的。油炸里脊一塊錢一只，小奶糕五毛。很多人就站在街邊，吃的滿嘴流油，然后把吃剩下的竹簽子扔在身旁的垃圾箱里，心滿意足地抹抹嘴。再就是賣包子的，鐘樓附近的五一大包很受歡迎，也很便宜。很奇怪的一點是，在這條寸土寸金的街上，居然還有一些很廉價的小飯館，賣著3塊錢一碗的拉條子。街上車輛很多，有公交車，有夏利，也有奔馳寶馬。東大街上最大的兩個商場是開元百貨商城和百盛購物廣場。前者緊挨著鐘樓，后者卻坐落在一堆未經(jīng)改造的民房中，有點鶴立雞群的味道。在百盛商場的豪華玻璃門外5米左右的地方，是一排臨時建筑，里面是一些賣煙酒糖茶的小店。在東大街上，充斥著這樣令人眼花繚亂的、雜亂無章的信息，如同所有大城市的商業(yè)區(qū)一樣。這條街上很熱鬧，有川流不息的人群，大大小小的汽車努力的移動著，興高采烈。有人吵架，有人購物，很多年輕的情侶們在手牽著手技藝高超地在擁擠的人群中如魚一般穿行，帶著黃袖章的老頭子目光警覺。這里的人們領(lǐng)導(dǎo)著時尚，西安的時尚。商圈類型：零售主力商家：開元、百盛、騾馬市、唐城（太平洋）、東方之星目前地位:NO.1主力消費群:西安市、及周邊區(qū)縣所有人群；外地游客主力消費群年齡：所有整體檔次：中檔租金：400元/㎡（套內(nèi)面積）一二層均價；門面：600元/㎡（套內(nèi)面積）綜合評述：作為西安商業(yè)的龍頭街區(qū)，20年來它一直沒有減慢過自己的發(fā)展速度，在西安人的眼中，東大街就代表了潮流、現(xiàn)代、時尚……，每一個想要做生意的人，首選是在東大街開個店；作為西安乃至西北地區(qū)覆蓋面最大的商業(yè)街區(qū)，現(xiàn)營兩家兩家主力百貨店幾乎囊括了所有消費層面的需求，再加上沿街各類專賣店、集市、及娛樂場所，更加豐富了東大街的業(yè)態(tài)，能滿足各層次的消費需求，它每天的客流量可以達(dá)到50—80萬這也使它成為一些國內(nèi)外知名品牌百貨業(yè)進(jìn)駐西安市場的首選，東大街的商業(yè)價值可想而知。西大街這些年隨著西安東大街商業(yè)氣氛不斷的高速發(fā)展，其基礎(chǔ)物業(yè)越發(fā)顯得陳舊、落后、不搭調(diào)，整個街區(qū)看上去凌亂不堪、沒有秩序，完全無法看出這就是西北第一金街街區(qū)的改造迫在眉睫（特別指出：在西部大開發(fā)的利好經(jīng)濟形勢下，全國行業(yè)龍頭紛紛搶灘西安，搶灘西安自不必說首選應(yīng)是西北第一金街東大街。可惜的是，當(dāng)全國行業(yè)龍頭來到西安東大街時，他們發(fā)現(xiàn)沒有適合自己的商業(yè)物業(yè)，在西北最繁華的商業(yè)街上沒有大型的商業(yè)物業(yè)是一些10—30㎡小門面商業(yè)金街的商業(yè)價值確沒有得到充分挖掘和利用）。其實西安市政府很早就發(fā)現(xiàn)了這個問題，但是誰又敢輕易的去改造一個一年交易量超過100億的商業(yè)街區(qū)呢？（我們本來就不富裕）問題出現(xiàn)了就需要解決它，我們回頭想想，其實早在1996年西安市政府就對東大街的改造埋下了伏筆西大街改造。西大街的整體改造，為全國行業(yè)龍頭紛紛搶灘西安提供了強大物業(yè)支持，也為東大街的改造提供了時間和空間。在“改造歷史街區(qū)，發(fā)展商貿(mào)旅游”的思想指導(dǎo)下，西大街的全面改造進(jìn)行得如火如荼，一個獨具古都特色的全新街區(qū)－－西大街正在一天天的完善，雖然西大街改造工程目前還未完全竣工，但是市政改造所取得的成效已經(jīng)足以震撼人心。無數(shù)的西安人，都在關(guān)注著西大街改造的進(jìn)程，建設(shè)一個全新面貌而又不失文化底蘊的全新西大街，是所有西安人共同的期待。首先以灑金橋大街拓寬改造和西五臺、城隍廟重點旅游項目開發(fā)為契機，以鼓樓西廣場建設(shè)為突破口，加快歷史街區(qū)改造步伐，加速商貿(mào)旅游業(yè)發(fā)展平臺的形成。保護歷史文物古跡，延續(xù)傳統(tǒng)風(fēng)貌，提高西大街的交通能力，改善公共空間環(huán)境，塑造優(yōu)美景觀，把西大街濃厚的文化底蘊和現(xiàn)代化城市建設(shè)發(fā)展結(jié)合起來。西大街的交通體系已經(jīng)全面改善，15米寬的機動車道，兩側(cè)各寬7米的非機動車道，8.5米寬的人行道，車行道全部鋪青石，完全滿足了西大街的交通需求，而且與西大街整體的仿古風(fēng)格融為一體。西大街上原有的老童家、賈永信、藻露堂、達(dá)仁堂等一批知名商號，將在市委北側(cè)，沿西大街一段，集中搬遷會集這些老字號，形成一個傳統(tǒng)風(fēng)味濃厚的地段。老的商號被集中，取而代之的便是一批大規(guī)模、統(tǒng)一風(fēng)格的現(xiàn)代化商業(yè)項目，成為西大街未來發(fā)展的生力軍。西大街還將建成西門內(nèi)廣場，整治西門周邊環(huán)境；拆除城隍廟商場，恢復(fù)原來城隍廟牌樓，建設(shè)門前小廣場；保留北院門以西、鼓樓以南現(xiàn)有仿古建筑，維護鐘鼓樓廣場空間完整性；還有群眾電影院門前廣場、老陜西圖書館門前廣場，從商業(yè)角度考慮，廣場可以有效聚集人氣，而從市政規(guī)劃的角度考慮，廣場更是積淀和體現(xiàn)城市文化的最佳場所。此外，西大街還將設(shè)3個停車場，這3個公共停車場分別位于在西京飯店前、房地局產(chǎn)權(quán)交易大廳前和中國銀行西安分行前。西大街兩側(cè)每隔200米左右將設(shè)置一處服務(wù)設(shè)施集中區(qū)，包括休息坐椅、電話、零售報刊亭等。西大街的整體改造，為全國行業(yè)龍頭紛紛搶灘西安提供了強大物業(yè)支持，也為東大街的改造提供了時間和空間。商圈類型：零售百貨（以百貨店為主）主力商家：金花、百盛、五環(huán)、億禾、好又多、王府井、女人街、麗人街、賽特目標(biāo)地位:NO.1主力消費群:西安市、及周邊區(qū)縣所有人群；外地游客主力消費群年齡：所有整體檔次：中高檔目前租金：180元/㎡（套內(nèi)面積）一二層均價；門面：230元/㎡（套內(nèi)面積）綜合評述：西大街的改造已逐步完成，作為西部城市中的龍頭，已有許多國內(nèi)外商業(yè)巨頭搶灘登陸。在這些龍頭商業(yè)的帶動下，西大街必將成為西安又一個核心商業(yè)區(qū)。但是我們也應(yīng)該清醒的認(rèn)識到，如此大的商業(yè)供應(yīng)量（38萬平方米）需要很長的市場培育期，商業(yè)物業(yè)的價值在短時間內(nèi)不會有很大的提升。南大街南大街是西安在城內(nèi)首個改造街區(qū)，是西安高消費商圈，1994年民生大酒店購物中心開業(yè)，匯集了世界頂級品牌。經(jīng)過數(shù)年培育，周遍逐步形成了以出售高檔品牌為主的買場和高消費檔次的休閑娛樂場所，如：王府精品、二輕精品、豪華購物中心、中國城、奧斯汀西餐酒廊等。特別是2000年開業(yè)的中大國際，使南大街真正成為精品一條街。商圈類型：零售百貨主力商家：中大國際、春天百貨目標(biāo)地位:NO.1主力消費群:西安市、及周邊區(qū)縣高收入人群主力消費群年齡：30歲以上整體檔次：高檔目前租金：800元/㎡（套內(nèi)面積）綜合評述：南大街無論從商品和休閑消費上，都存在很大的利潤空間，這也是南大街的租金是西安市所有商圈中租金最高的區(qū)域的原因。目前南大街商業(yè)面積供應(yīng)量穩(wěn)定，在價值上更趨于合理。小寨商圈西安商業(yè)發(fā)展的后起之秀。整體規(guī)模僅次于鐘樓據(jù)了解，整個小寨商業(yè)街區(qū)改造中，由駐地產(chǎn)權(quán)單位對沿街臨時建筑和低檔次商業(yè)用房自行進(jìn)行拆除，拆除面積約7.4萬平方米，目前已拆除8000多平方米。其中翠華路至大雁塔北廣場段已基本拆除完畢。街改辦負(fù)責(zé)同志表示，在今后商業(yè)街區(qū)建設(shè)中，區(qū)政府將給駐地單位全力做好協(xié)調(diào)和服務(wù)工作。

據(jù)調(diào)查，小寨十字目前每天人流量達(dá)30萬至50萬人次，每30秒就有一輛公交車或中巴車通過長安路，人流量中45％是青年學(xué)生及科技人員等高素質(zhì)人群。隨著大雁塔北廣場的建成，以及曲江新區(qū)、高新新區(qū)的建設(shè)，給小寨地區(qū)大規(guī)模改造提供了良好契機。雁塔區(qū)政府決定，對以小寨十字為中心的“兩橫一縱”商業(yè)街區(qū)進(jìn)行改造?！皟蓹M”即興善寺東西街、小寨東西路，“一縱”即長安立交至緯二街段，通過改造建設(shè)，逐步形成格調(diào)高雅、內(nèi)涵豐富、特色鮮明、繁榮時尚的文化商業(yè)新街區(qū)。從現(xiàn)在起到今年10月底，西安市雁塔區(qū)將對小寨舊商業(yè)街區(qū)進(jìn)行全面改造，將通過拆舊建新、清理規(guī)范門頭牌匾、拆墻透綠、整修市政設(shè)施、建設(shè)環(huán)形天橋和空中走廊等措施，將小寨地區(qū)改造成格調(diào)高雅、特色鮮明、繁榮時尚的文化商業(yè)街區(qū)。小寨舊商業(yè)街區(qū)包括小寨東西路（朱雀路十字至大雁塔十字，含大雁塔北廣場周邊地區(qū)）、興善寺東西街和長安中路（南二環(huán)至緯二街十字段），這“兩橫一縱”范圍內(nèi)的商業(yè)經(jīng)營場所及飛炫時尚廣場、好又多廣場所構(gòu)成的區(qū)域。

從現(xiàn)在起至今年10月底，雁塔區(qū)將對改造范圍內(nèi)的沿街兩側(cè)臨時建筑和違章建（構(gòu)）筑物全部拆除；沿街兩側(cè)正式建筑，按規(guī)劃設(shè)計進(jìn)行整治、粉刷、噴涂、清洗；清理整頓沿街各單位、門店、住戶門頭牌匾，清理廣告牌，統(tǒng)一門頭、燈具、燈箱樣式，實施點亮；拆除沿街圍墻，更新改造現(xiàn)有護欄，并按規(guī)劃要求實施拆墻透綠；按規(guī)劃要求修補更換破損人行道和道沿，對沿街花壇、行道樹坑、隔車綠帶等設(shè)施重新整修、改造；按照規(guī)劃要求新建部分商貿(mào)設(shè)施。由市政部門承擔(dān)的小寨十字環(huán)形天橋正在緊張施工，預(yù)計將于年內(nèi)竣工。同時根據(jù)長安大學(xué)小寨——長安路立交沿街環(huán)境建設(shè)改造方案，以小寨十字路口東北角為中心，向北向東依次建設(shè)5座大型商用建筑，十字路口為1號樓，建設(shè)大型商業(yè)綜合體，兩個單體部分分別為26層和18層，北側(cè)2號樓為門面商鋪，十字向東3號樓為中型零售商業(yè)建筑業(yè)態(tài)，4號樓是集餐飲娛樂于一體的酒店式公寓，5號樓規(guī)劃興建興安商廈。通過修建新的商業(yè)建筑，建成一個形象全新、功能全面、舒展和諧的沿街區(qū)域商業(yè)中心。

雁塔區(qū)政府通過招商引資，圍繞小寨十字建設(shè)四大商業(yè)中心，即北面改造原小寨工人文化宮，建設(shè)錦繡城；西面在原朱雀飯店舊址投資1.7億元，引進(jìn)世界500強企業(yè)家樂福建設(shè)西安朱雀家樂福購物廣場；南面在長安南路北段建設(shè)西安雁塔文化新天地，其中地上綠地6萬平方米，地下商業(yè)部分10萬平方米；東面由西安財經(jīng)學(xué)院建設(shè)國際文化交流中心。另外，還將對原小寨商廈改造建設(shè)領(lǐng)秀城，以及建設(shè)百隆東路商業(yè)街、家世界雁塔吉祥商城、煒華商貿(mào)綜合樓、西安唐帝大酒店等商業(yè)建筑，目前大部分項目正在施工中。

為了解決小寨地區(qū)人流量大、人車爭道的問題，市政部門已決定在小寨十字建造環(huán)形天橋。同時，將在小寨十字到好又多廣場之間建造長達(dá)約300米的空中走廊，即在這段道路中間的綠化帶上空搭建天橋，行人可直接在小寨十字從空中走廊直達(dá)好又多廣場，既避免了與機動車爭道，又可以觀賞改造后漂亮的街景。此項工作目前正在規(guī)劃設(shè)計中。改造完成后，長安中路將成為集多種文化產(chǎn)業(yè)和大型商貿(mào)設(shè)施于一體的文化商貿(mào)一條街；興善寺東西街將建成為來此旅游購物的市民、游客提供休閑、娛樂服務(wù)的休閑街區(qū)；小寨東西路將拆墻透綠。雁塔區(qū)副區(qū)長呂強表示，此次小寨舊商業(yè)街區(qū)的改造原則是“統(tǒng)一規(guī)劃、自籌資金、拆建并舉、自我改造”。雖然是自我改造，但新建建筑物必須在政府部門的統(tǒng)一規(guī)劃下進(jìn)行，保持建筑的格調(diào)相對統(tǒng)一。改造中政府不拿錢、不“賠錢”，各臨街單位自籌資金，自行拆除、自行新建、自己受益。依據(jù)有關(guān)法規(guī)，拆除到期、逾期的臨時建筑和違章建筑，政府將給予零補償或不補償。商圈類型：零售小市場（潮流服飾及小商品）主力賣場：百盛、百匯市場、飛漩（錯字）好又多廣場、軍人服務(wù)社目前地位:NO.2主力消費群:學(xué)生本市年輕人主力消費群年齡：1430整體檔次：中低檔目前租金：350元/㎡（套內(nèi)面積）一二層均價；門面：600元/㎡（套內(nèi)面積）綜合評述：年輕人的購物陣地、新潮流、新概念的集散的。商圈發(fā)展日趨成熟，隨著整個區(qū)域的改造、物業(yè)供給不足的局面將得到改善。時尚潮流百貨店—百盛的順利入駐提升了整個商圈的檔次與消費人群的覆蓋面。開店資金要求低，貨品無品牌設(shè)置是這個商圈的一大特色（許多店主為18-25歲的年輕人和未畢業(yè)的在校學(xué)生）。由于其所在環(huán)境特殊、形成也是依靠了一群特殊的消費群所以其現(xiàn)在還不能滿足整個城南人口的日常購物、文化、娛樂、休閑。但我們可以清晰地看到其發(fā)展的目標(biāo)城南的鐘樓商圈。如前所述雁塔區(qū)政府對小寨商圈改造已經(jīng)坐了一系列詳細(xì)的規(guī)劃方案。一個集：購物、娛樂、休閑、餐飲、教育為一體的大型商業(yè)中心將在6-7年內(nèi)呈現(xiàn)在我們面前，到時城南的人們將會在小寨商圈得到其所想要的一切。解放路商圈西安解放路歷來被稱為西安的“名片”，因歷史變遷及城市改造等因素使解放路商業(yè)區(qū)發(fā)生了根本性變化，致使這一聞名遐邇的商業(yè)一條街近年來處于停滯不前的狀況。為了重振西安解放路昔日的繁榮，2004年西安市有關(guān)部門將在解放路南北長1.84公里，東西寬0.59公里內(nèi)，進(jìn)行30多項基礎(chǔ)設(shè)施、居民安置、商業(yè)店鋪和樓盤的開發(fā)，僅解放路商業(yè)區(qū)道路拓寬改造拆遷費就高達(dá)4.5億元……

面對如此大的舉動，西安市民都對解放路商業(yè)區(qū)——這一被遺忘了近10年的西安乃至西北商業(yè)聚集地投去了關(guān)注的目光。

在此種背景下，本報對解放路商業(yè)區(qū)這一歷史性重大舉措予以關(guān)注。旨在讓人們真正了解到解放路的商業(yè)沉浮與大起大落。解放路建設(shè)新構(gòu)想出臺。2月24日，西安市新城區(qū)建設(shè)局向區(qū)常委會提出《結(jié)合內(nèi)環(huán)路拓寬及第五立面改造實施我區(qū)仿古街區(qū)建設(shè)的建議》，提出大東門至尚德路“一線四點”仿古區(qū)建設(shè)意見并獲通過。在此之前，解放路江河日下的商業(yè)發(fā)展情況也提到桌面上，當(dāng)時就提出一個宏偉的構(gòu)想——建設(shè)解放路商業(yè)區(qū)。而這個商業(yè)區(qū)的規(guī)劃范圍足以令西安現(xiàn)今繁華的商業(yè)區(qū)汗顏：東起尚勤路、西至尚德路、北起火車站、南至東大街，并向四周輻射，東至城墻西至南（北）新街；總面積達(dá)1630畝。而目前這個規(guī)劃早已啟動。其實，對于解放路而言，這步棋是不得不走，而且多少帶點亡羊補牢的味道。雖然如此，但解放路商業(yè)區(qū)的建設(shè)仍然充滿太多的無奈，籌措資金就是一個大問題。在改造建設(shè)的30個建設(shè)項目中，已定點立項但未實施的項目就達(dá)14個，在建項目僅上面提及的5個。雖然保康大廈、國貿(mào)大廈、裕華商務(wù)中心、中建廣場、裕華精品商廈等5個項目已啟動，但還有一些項目由于拆遷遺留問題和后續(xù)資金不到位等問題而進(jìn)展緩慢。據(jù)新城區(qū)建設(shè)局廖副局長介紹：建設(shè)商業(yè)區(qū)，僅道路拆遷費用就需4.5個億，還不算建設(shè)費用。制約解放路再次振興的“瓶頸”毫不留情地擺在了他們面前。這么多資金從哪里找？解放路商業(yè)區(qū)何時才能建成？誰也不能給出一個確切的概念。由此看來，解放路商業(yè)圈未來的路還很長！如果把南大街比作“臉面”的話，那么解放路還是“蓬頭垢面”，因為大東門至北門沿城墻內(nèi)側(cè)一線建國以來面貌變化不大，道路低洼破舊，與解放路顯然很不協(xié)調(diào)。而作為商業(yè)區(qū)，解放路經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略重要組成部分的不僅僅是商業(yè)區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，還有相應(yīng)環(huán)境的配套建設(shè)。我們可以看到新時期給予解放路發(fā)展的壓力正在與日俱增，南大街、北大街、小寨等地段的道路相繼拓寬，隨之而來的是大批商家的入駐，而解放路的拓寬改造在九十年代就已立項，但直至今日，解放路北段的拓寬才剛剛完工，而南段預(yù)計將于今年四五月份才開工。這一點新城區(qū)政府和建設(shè)局有很清楚的認(rèn)識?，F(xiàn)在這一系列的改造建設(shè)無疑值得每一位西安人期待。西安解放路在解放后聲名鵲起，一時成為西安的繁華地段，西北最大的百貨大樓及民生百貨的相繼壯大，使解放路成為西安商業(yè)的中心和標(biāo)志性的地段。但現(xiàn)在隨著整個城市的改造，解放路的繁華逐漸成了歷史。如今，解放路南段即將拓寬改造，解放路商業(yè)區(qū)30個項目的立項開發(fā)是否預(yù)示著解放路另一個時代的來臨。曾幾何時，在解放路商業(yè)區(qū)沒有人不知道西安解放百貨大樓的。作為解放路上的一座商業(yè)大樓其影響至整個西安城乃至西北五省區(qū)，甚至全國商業(yè)界的西安解放百貨大樓都稱得上是一顆璀璨的商業(yè)巨星。那是一個神話，一個讓西安人曾無比向往的購物天堂，一個飛遍古城內(nèi)外享譽大西北的傳說，是整個西安乃至西北地區(qū)近代商業(yè)發(fā)展中的完全縮影……然而，巨星隕落了，神話也隨之破滅，讓人向往的購物天堂也塌方了……而作為傳說，也淡出了眾多人的記憶。一代商業(yè)巨星隕落了，一個曠世神話破滅了，如今的解放百貨大樓已徹底退出了百貨零售業(yè)，走上了第二次創(chuàng)業(yè)之路。（圖書批發(fā)）“坑”住了商業(yè)區(qū)的發(fā)展從1997年開始，尤其是1998年~1999年間，解放路商業(yè)區(qū)的商業(yè)發(fā)展逐年大幅度下滑，直到2000年與2001年度，下滑至最低谷。那時候，整個解放路商業(yè)區(qū)只有民生百貨大樓等為數(shù)不多的一兩家企業(yè)苦苦支撐。從上個世紀(jì)80年代末90年代初時，鑒于解放路商業(yè)區(qū)的快速發(fā)展，其硬件設(shè)施諸如道路、街面建筑等都已不能滿足當(dāng)時商業(yè)快速發(fā)展的需求，在那種情況下，該商業(yè)區(qū)開始謀求與之商業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的硬件設(shè)施改造建設(shè)，隨后立項并實施的一些拆遷改造工程成為了該商業(yè)區(qū)發(fā)展過程中的歷史問題，諸如解放路北段、五路口，東北角的拆遷改造、東南角招商大廈的拆遷改造，以及現(xiàn)龍宮所在地的拆遷改造等諸多項目展開。本來是好事，但由于資金問題及其相關(guān)等因素導(dǎo)致工程大多數(shù)都半途而廢，成為該商業(yè)區(qū)內(nèi)城市建設(shè)以促進(jìn)商業(yè)發(fā)展的一大敗筆。而且，時至今日，一些當(dāng)初投標(biāo)的開發(fā)商沒有資金可投入?yún)s又占著項目不放，也沒有轉(zhuǎn)標(biāo)的意思，就那樣將項目曬著。一曬就是三五年，或七八年，更有十多年的。也因此成了解放路商業(yè)區(qū)所屬有關(guān)部門在1995年開始說起的一個苦笑話：就是這些“坑”，這些造價在數(shù)億元、面積在兩三百畝以上的“坑”，坑住了解放路商業(yè)區(qū)的發(fā)展，將解放路送入商業(yè)停滯甚至倒退的歷史深淵。對于解放路商業(yè)區(qū)的蕭條，解放路一老牌企業(yè)珍珠泉的中層領(lǐng)導(dǎo)指出另一種緣由：解放路北接火車站，本來交通便利，從而客流量大，能促進(jìn)此地的商業(yè)發(fā)展。其實這也是解放路商業(yè)區(qū)先前能發(fā)展起來的一大利因，但就是這種因素卻使解放路商業(yè)區(qū)發(fā)展在近10年來反其道而行之。想當(dāng)年在五路口、東南、東北角，數(shù)十成百間的門面房，有賣電器的、賣服裝的、也有賣日用百貨的，各種商品琳瑯滿目，還有解放百貨大樓、民生百貨大樓等超大型商業(yè)實體的存在，何其繁華。還有現(xiàn)龍宮所在地及其相鄰一路段，諸如文化用品店、美容美發(fā)店及照相館、服裝屋等幾乎是應(yīng)有盡有的商業(yè)類型更是為這一商業(yè)區(qū)的繁華錦上添花。然而一些小商販，及其相類似的游擊攤販，卻在那種繁華之下干些投機倒把的勾當(dāng)，以次充好，坑蒙拐騙。什么“編K子”的閑人，“贈送商品還有大獎”的小賣店，更有“只休息不住宿”的旅社等等五花八門的手段都因其隱蔽性或游擊性而各行其道，大玩“一錘子買賣”，致使該商業(yè)區(qū)的商業(yè)信譽在無數(shù)顧客的口碑宣傳下也就江河日下，并由北向南不斷延伸，且四下擴散，逐漸使解放路商業(yè)區(qū)淪為假冒偽劣、以次充好、宰客成風(fēng)的商業(yè)集聚地。解放路商業(yè)區(qū)內(nèi)一社區(qū)負(fù)責(zé)人認(rèn)為：解放路商業(yè)區(qū)的衰落與其它諸如南大街、東大街還有北大街以及小寨等其它同性質(zhì)的商業(yè)區(qū)的興起有關(guān)。其它商業(yè)區(qū)的興起使眾多的本地商家和初來乍到的新商客都將目光投射過去。這好比對作為老牌子的商業(yè)區(qū)的解放路來了個釜底抽薪，再來個雪上加霜，從而進(jìn)一步使解放路商業(yè)區(qū)不但沒有新商家的加入，反而在原有的基礎(chǔ)上不斷撤離而減小數(shù)量并降低質(zhì)量。據(jù)有關(guān)商業(yè)人士透露，在解放路最困難的1999年到2000年度，解放路上只剩下一個大型企業(yè)民生百貨大樓在苦苦地支撐著。而在那一時期進(jìn)駐解放路的深業(yè)商城，真是生不逢時，又來“錯”了地方，在不久就關(guān)門大吉了。這也說明當(dāng)時解放路商業(yè)區(qū)的整體商業(yè)氛圍已經(jīng)到了極低點。其它商業(yè)區(qū)的興起，以及新型商業(yè)業(yè)態(tài)的出現(xiàn)并快速發(fā)展，加上大型超市等比較符合現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展規(guī)律與趨勢的商業(yè)群體的壯大，解放路上原有的商業(yè)體在其多年傳統(tǒng)的氛圍中就養(yǎng)成的頑疾及其所在地的諸多不利于商業(yè)再發(fā)展的因素，諸如已提到的硬件改造及其相應(yīng)失誤等都構(gòu)成解放路商業(yè)區(qū)的商業(yè)在現(xiàn)時代的商業(yè)風(fēng)云中難以承受撞擊及被好長一段時間(這一時間恰恰是其它商業(yè)區(qū)大發(fā)展的階段)所冷落而導(dǎo)致其停滯不前甚至倒退的理由。這也是坑住解放路商業(yè)區(qū)再前進(jìn)之步伐的“坑”，也是那些具體“坑”的抽象化的延伸。“2002年下半年，解放路商業(yè)區(qū)的下滑在這一年似乎止住了腳步”。數(shù)位商業(yè)內(nèi)人士談及解放路商業(yè)下滑的問題時似乎不約而同地認(rèn)同了這一時間。就在各方要使解放路商業(yè)區(qū)重振當(dāng)年商業(yè)盛世的同時，突然傳出已在解放路中段經(jīng)營了近50年的民生百貨大樓在2003年11月已經(jīng)發(fā)生了新的重大變故：西安民生(000564)5180.5萬股國家股(占公司股份總額的26.65%)轉(zhuǎn)讓給海航集團

更確切的時間應(yīng)是2002年10月下旬。那段時間，一家大型現(xiàn)代超市進(jìn)駐解放路開門營業(yè)。而不是此前2000年9月28日西安圖書大廈的開業(yè)，更不是龍宮落戶解放路商業(yè)區(qū)使解放路顯露出回升的信息。這家大型現(xiàn)代超市的進(jìn)駐并成為解放路商業(yè)區(qū)由低谷向上反彈的分水嶺的說法。不但得到該超市一高層的承認(rèn)，同時也得到了諸多商業(yè)界人士的認(rèn)可。

該超市某高層在2001年就對記者談及此事，那之前，該超市進(jìn)駐西安后已在解放路商業(yè)區(qū)外的另一商業(yè)區(qū)成功開業(yè)。并在隨后的一年多時間內(nèi)在陜西境內(nèi)成功拓展商務(wù)，那一切都成定局之后，再經(jīng)過考察、分析、論證，認(rèn)為解放路商業(yè)區(qū)在其它新型商業(yè)區(qū)的發(fā)展達(dá)到一個飽合階段后，不論是解放路商業(yè)區(qū)所屬有關(guān)政府部門的決策，還是從商業(yè)發(fā)展空間的拓展上來看，解放路商業(yè)區(qū)都將再次成為西安商業(yè)發(fā)展中被眾多商家重新記起的一個發(fā)展空間，屆時必然要回過頭去開發(fā)它，因而成為一個新的商業(yè)競爭亮點。而相關(guān)政府部門不但會出臺相關(guān)招商引資政策，更會制訂相應(yīng)措施以大力支持商家前來解放路商業(yè)區(qū)尋求發(fā)展，所以表示在2002年會進(jìn)駐解放路商業(yè)區(qū)。解放路有條件成為“黃金地段”其實，放眼西安，有意要建商業(yè)區(qū)的并非只有解放路。很早以前，人們就開始提著小寨商業(yè)區(qū)、鐘樓商業(yè)區(qū)、土門商業(yè)區(qū)。應(yīng)該說，比起臃腫的鐘樓周邊的交通，解放路則顯得比較順暢。珍珠泉酒店的負(fù)責(zé)人認(rèn)為,“排除鐘樓因素，把解放路改造為商業(yè)區(qū)是再合適不過的了。”這一段路為西安市改革開放以來經(jīng)濟發(fā)展是比較快的道路之一，其間分布著眾多的精品服飾店、大商場、大酒店和一些休閑場所。另外，這里的人流量堪與上海的南京路比肩。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在西安范圍內(nèi)，解放路最有“商業(yè)區(qū)”的潛質(zhì)。解放路已將百貨、超市、零售等多種商業(yè)形態(tài)融會為一體。放眼整條解放路，不但有西安書刊批發(fā)市場、西北圖書文化城、銀行等賣場和重要商業(yè)機構(gòu)，還有人人樂、民生等大大小小的商場和精品店，這更像是商業(yè)區(qū)的雛形。對于這些賣場和精品店而言，如果將解放路改造為商業(yè)區(qū)，不啻為錦上添花。

其實，商業(yè)區(qū)建設(shè)的一個很重要的內(nèi)容便是對商業(yè)街功能的擴大?！艾F(xiàn)在不要說商業(yè)區(qū)要擴大功能，就是百貨大樓也要講究娛樂、休閑。”西安民生的一位營銷人員感慨頗多。這條街北連火車站，拓寬的道路、仿古區(qū)的建成將為人們提供了非常好的休閑場所。更為難得的是，它還集中了大量的酒樓、快餐店，這不但為逛街的人提供了進(jìn)餐的方便，而且那些來進(jìn)餐的人還可以順便散步、購物。二者相互借助和促進(jìn)，或許，一個商業(yè)區(qū)的建設(shè)，就可以盤活一個區(qū)的經(jīng)濟。如織的人流、林立的專賣店、知名的大賣場、方便的用餐場所、怡人的公園綠地，這一切，都在向人們暗示：解放路有條件成為西安商業(yè)區(qū)的主角。有一個好消息是，解放路南段拓寬改造即將正式開工。并將建設(shè)仿古區(qū)。如果把解放路比做“臉面”的話，如果僅把這里美化了，但解放路的背后還是“蓬頭垢面”，顯然很不協(xié)調(diào)。

與其他地方一樣，解放路也面臨著交通“瓶頸”的問題。解放路是西安市中心地區(qū)兩條主要南北道路之一，這里若建成商業(yè)區(qū)，除了必經(jīng)的公交車輛和沿街單位車輛外，其他機動車和非機動車要進(jìn)來就非常頭疼。如何將原來經(jīng)過此路的車輛進(jìn)行分流？這是一個做起來并不輕松的課題。相關(guān)部門只有解決了這一問題，將解放路變?yōu)樯虡I(yè)區(qū)的愿望才有可能變?yōu)楝F(xiàn)實。目前，世界先進(jìn)的商業(yè)組織形式有5種：百貨、零售、連鎖、超市和步行街。步行街具有很大的包容性和延展性，它將各種商業(yè)形態(tài)融會于一體，使人們在購物的同時，觀賞充滿現(xiàn)代氣息的商業(yè)風(fēng)景。這樣，既滿足了不同群體的消費需求，又最大限度地愉悅了“上帝”們的精神。但是，我們還應(yīng)看到步行街的另一面。步行街往往處于城市的最繁華地段，其發(fā)展商業(yè)所依賴的房地產(chǎn)等基礎(chǔ)設(shè)施的價格普遍較高，這與現(xiàn)代商業(yè)講求最低成本運作的趨勢背道而馳。也正基于此，步行街的商業(yè)只能走精品化、高檔化之路。寧懷遠(yuǎn)在接受記者采訪時分析說，西安商業(yè)的總體特點是供大于求、競爭日趨激烈并以多中心布局發(fā)展。人們多以商圈來論西安商業(yè)，如小寨商圈、鐘樓商圈……而在國外，開建商業(yè)街已是普遍趨勢，如日本的銀座大街、英國的牛津大街、美國的密歇根大街等。目前，在北京、廣州等大都市，除了形成相對集中的商業(yè)區(qū)外，一些諸如“金街”、“銀街”、“女人街”等專業(yè)商街也異軍突起，尤其是一些步行街經(jīng)過長期的發(fā)展，其自身已成為具有觀光價值的景點。商業(yè)業(yè)態(tài)應(yīng)該是多元的，如果說我們過去關(guān)注更多的是“條”型商業(yè)業(yè)態(tài)的話，現(xiàn)在是否應(yīng)該趕點新潮，在“塊”上做些文章。假如西安有若干塊商業(yè)區(qū)，加之那些已有和正在形成的商圈，那么，西安的商業(yè)布局將會更加豐富多彩。商圈類型：零售（總體比較雜亂）主力賣場：民生百貨目前地位：有這么一會事主力消費群：周遍居民、外地人主力消費群年齡：所有人整體檔次：中低檔目前租金：100元/㎡（套內(nèi)面積）門面：300元/㎡（套內(nèi)面積）綜合評述：由于上述所提到的解放路的特點，使得解放路商圈的地位已逐步在人們心目中滑落。今后的發(fā)展取決于政策對他的引導(dǎo)，解放路在西安商業(yè)中究竟會起到何種作用，位置應(yīng)擺放在哪里？康復(fù)路及輕工商圈康復(fù)路西北地區(qū)服飾及小商品的物流中心，每天的客流量維持在20萬人。整個商圈輻射面客大西北五省，在整個西部發(fā)展中起著重要的作用。1984年建成的康復(fù)路批發(fā)市場，從集市發(fā)展到攤販的進(jìn)店，形成店鋪格局，專業(yè)市場的建設(shè)，現(xiàn)今已形成了一個繁華商圈的商業(yè)形態(tài)。目前的康復(fù)路商圈影響力已輻射至全國23個省市、自治區(qū)，成為西北地區(qū)物貿(mào)交流中轉(zhuǎn)站和集散地。

康復(fù)路商圈包含的經(jīng)營品種以服裝、鞋類、生活用品為主，在原先非品牌與普通品牌經(jīng)營戶結(jié)合的基礎(chǔ)上，越來越多的名優(yōu)品牌也相中康復(fù)路的人流量及商業(yè)發(fā)展態(tài)勢紛紛入駐，眾多的陜西省甚至是西北五省的總代理經(jīng)營商家也在康復(fù)路設(shè)立了精品寫字間。隨著康復(fù)路商圈所經(jīng)營業(yè)種的不斷豐富，品牌檔次的不斷提升，市場消費需求的不斷增長，康復(fù)路商圈經(jīng)營形態(tài)也不斷在發(fā)生變化。較早的康復(fù)路商圈內(nèi)經(jīng)營商家均以批發(fā)業(yè)務(wù)為主，兼具極少部分的零售業(yè)務(wù)，甚至于部分的商家只有批發(fā)業(yè)務(wù)，而沒有零售的功能。隨著名優(yōu)品牌入駐康復(fù)路商圈，其同款式的服飾零售價格與百貨商場相比較呈現(xiàn)出極大的優(yōu)勢，出現(xiàn)了″城里面試樣，康復(fù)路消費″的現(xiàn)象，迎合了眾多消費群體的消費心理；與西安市區(qū)內(nèi)交通極為擁堵的現(xiàn)象