從微觀經(jīng)濟學(xué)角度分析影響房價的

從微觀經(jīng)濟學(xué)角度分析影響房價的要素房價關(guān)系著和影響著每個家庭，房價是個備受關(guān)注的問題。影響房價的三個要素：供需、消費者和博弈機制。目錄一、

供需影響著房價住房供應(yīng)影響房價。土地的供應(yīng)影響房價。經(jīng)濟開展程度影響房價。二、消費者的消費行為影響著房價消費者對未來的預(yù)期影響著房價。消費者的投機和投資行為影響著房價。三、房地產(chǎn)市場博弈機制也影響著房價四、結(jié)論一、

供需影響著房價住房供應(yīng)影響房價。這里主要從供應(yīng)構(gòu)造來談。我國居民人均居住面積與其它國家尤其是興隆國家的人均居住面積相比，仍存在很大的差距，絕對住房供應(yīng)程度并不高，供應(yīng)方面存在構(gòu)造不合理的問題，存在空置?？罩脕碓从谖鞣?，指建筑物的整體或部分未得到運用，處于等待出租形狀或者出賣形狀。空置一方面闡明房屋未被運用，另一方面還意味著一切權(quán)人預(yù)備將房屋出租或者出賣，只需兩方面都滿足的房屋才是空置房屋。否那么，不能稱其為空置?？罩靡彩且环N供應(yīng)，且：供應(yīng)=需求+空置率。當(dāng)市場主要購買者就是房屋未來的實踐運用者時，運用者注重的是房屋的效力功能，價錢表達了運用者對房屋的支付志愿。而從賣方角度看，面臨的主要問題是能否及時將房屋銷售出去，由于銷售時間越長，市場價錢變化的能夠性越大，價錢風(fēng)險就會添加；同時，空置時間越長，管理的費用就越高。因此，在估計銷售時間較長時，賣方為了減少風(fēng)險就能夠降低銷售價錢；相反，且空置面積減少，購買者添加時，賣方就有能夠提高價錢。土地的供應(yīng)影響房價。土地的供應(yīng)總量影響著房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)總量。土地供應(yīng)就是可供利用的土地的數(shù)量，分為自然供應(yīng)和經(jīng)濟供應(yīng)。土地的經(jīng)濟供應(yīng)就是指在自然供應(yīng)的根底上，經(jīng)過開發(fā)，可為人類直接用于消費，生活等各種用途的土地的數(shù)量。土地供應(yīng)是房地產(chǎn)市場根底，土地供應(yīng)總量對房地產(chǎn)市場有著兩方面的影響：一方面是影響房地產(chǎn)產(chǎn)品的供應(yīng)總量；另一方面是影響消費和預(yù)期。但影響力的時效不同，對房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)的影響，由于房地產(chǎn)開發(fā)周期的緣由，要在1～2年之內(nèi)才干顯現(xiàn)出來，但對投資和消費的影響卻是當(dāng)期的。以今年一季度為例，1-3月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積6166萬平方米，同比增長30.0%，土地購置費1203億元，同比增長56.5%，2021年3月份，全國70個大中城市房屋銷售價錢同比上漲11.7%，其中新建住宅銷售價錢同比上漲14.2%，新建商品住宅價錢同比上漲15.9%。綜上所述，土地的供應(yīng)直接影響著住房的供應(yīng)，從而間接影響著住房的價錢。經(jīng)濟開展程度影響房價。一方面，隨著我國經(jīng)濟繼續(xù)快速安康開展，城市化進程加快，舊城改造的加速，構(gòu)成了對住房市場的宏大需求。城市化要依托房地產(chǎn)市場特別是住宅市場的開展，根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)來看，我國城市化程度平均以每年約一個百分點的速度推進。城市化的推進和舊城區(qū)的改造都帶來對住房的需求。這里引入表1，中國城市化人口帶來的住房需求：由此不難看出，城市化影響著住房市場的需求。年度總?cè)丝冢ㄈf人）城市人口（萬人）新增城市人口（萬人）人均住房面積（平方米）城市化導(dǎo)致的住房需求（萬平方米）2008132812.160682130329.12379422009133476.262863218130.13657032010134130.265057219431.1468335201113477467262220532.15709002012135407.569475221333.1673385合計

/

/10096

/316264另一方面，隨著經(jīng)濟的開展，我國城鎮(zhèn)居民的收入明顯提高，民間資金雄厚，大量資金尋覓著投資渠道，而股票、期貨、基金等投資的收益缺乏保證，加之房價不斷上漲的示范效應(yīng)，使得投資性購房快速增長，并堅持高比例，部分普通市民把積存購置房屋，以期保值增值。以98年至06年數(shù)據(jù)為例，1998年到2006年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入由5425.1元添加到11759.5元，按可比價計算，年均增長8.9%；2006年底，我國城鄉(xiāng)居民本外幣儲蓄存款余額高達16.7萬億元，客觀上具備了較強的住房消費才干，這些都都帶來對房屋需求的添加，成為拉動房價變化的直接要素。同時，隨著經(jīng)濟的開展，人們對住房消費的觀念也在發(fā)生變化，從需求型向享用型轉(zhuǎn)變，要求住宅構(gòu)造合理、內(nèi)在質(zhì)量優(yōu)良、外觀新穎別致、住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、配套設(shè)備齊全等。根據(jù)住房消費者的這些新需求，開發(fā)商也注重在設(shè)計施工、環(huán)境配套上采取新資料新工藝，加大配套設(shè)備建立，以特征構(gòu)成賣點。以今年第一季度為例：新建房分類型看，與去年同月相比，經(jīng)濟適用房銷售價錢上漲1.3%；商品住宅銷售價錢上漲15.9%，其中普通住宅銷售價錢上漲15.1%，高檔住宅銷售價錢上漲18.5%?？傊?，無論是城市化進程帶來的對住房的需求、居民收入添加對住房的自動需求還是經(jīng)濟增長帶來的新的消費需求，都影響著住房市場的供需關(guān)系，從而影響著房價。二、消費者的消費行為影響著房價消費者對未來的預(yù)期影響著房價。消費者預(yù)期就是消費者在購買產(chǎn)品之前對于廠商提供的產(chǎn)品和效力的價值判別。當(dāng)消費者對未來升值預(yù)期高漲，人們的購房緊迫感會加劇，紛紛參與房地產(chǎn)買賣，從而使得需求添加，帶來房地產(chǎn)價錢的居高不下；反之，當(dāng)消費者預(yù)期未來房地產(chǎn)走下坡路時，大多數(shù)消費者就會選擇張望，此時需求減少，房價回落。引現(xiàn)實為證：調(diào)查顯示，自2021年三季度進入樂觀區(qū)間后，中國消費者自信心繼續(xù)上升。四季度中國消費者自信心指數(shù)為103.9，比三季度提高3.1點，主要源于消費者對當(dāng)前中國經(jīng)濟的樂觀判別和對未來經(jīng)濟繼續(xù)向好的自信心，以及對未來就業(yè)情勢和收入增長的良好預(yù)期。調(diào)查顯示，消費者對中國經(jīng)濟自信心顯著加強，對就業(yè)情勢的稱心程度顯著提高。消費者的投機和投資行為影響著房價。投機者的目的是依賴房地產(chǎn)價錢上漲以獲取價錢差，預(yù)期價錢上漲，投機者就會購房。投資者的目的是依賴房租牟取收入，希望房地產(chǎn)價錢上漲。其購房條件是房租可以超越房地產(chǎn)價錢在社會平均的投資收入。當(dāng)房地產(chǎn)價錢快速上升時，一部分投資者能夠會轉(zhuǎn)入投機性購房。一方面，消費者存在從重心思，當(dāng)投機者和投資者在房市投機中獲利時，一些消費者就會跟隨前者的步伐，這個時候，資金流入房地產(chǎn)市場，需求添加，對房價會呵斥一定的影響；另一個方面，當(dāng)投機和投資盛行，對住房的真正需求就遠遠小于實踐市場需求，即空置上升，市場能夠出現(xiàn)虛偽昌盛，房價能夠居高不下。總之，投機和投資行為影響著房價。三、房地產(chǎn)市場博弈機制也影響著房價圍繞房地產(chǎn)市場，存在著七個利益主體，即中央政府及相關(guān)部委、地方政府、商業(yè)銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商、投機性購房者、投資性購房者、和自主性購房者。在這七個利益主體的共同作用下，構(gòu)成了我國房地產(chǎn)價錢機制。博弈首先，地方政府出于添加財政收入的自利性目的，率先開場行動，即提高土地價錢，由于地方政府是土地市場上獨一的賣家，在市場上處于完全壟斷的位置，經(jīng)過提高土地價錢，地方政府實現(xiàn)了添加財政收入的目的。地方政府追求高價賣地行為導(dǎo)致了土地的升值預(yù)期，從而引發(fā)了房地產(chǎn)開發(fā)商的土地囤積效應(yīng)。其次，獲取土地的費用上升，房地產(chǎn)開發(fā)商既有提高房地產(chǎn)價錢的壓力，更是它作為一個企業(yè)提高產(chǎn)品價錢的天性。這時候，地方政府出于自利性動機，對房地產(chǎn)開發(fā)商的這一行動給予了配合，地方政府支持房價上升的方式很多，一是拆遷，二是取消或者降低中檔房價、經(jīng)濟適用房比例，三是支配言論，為房地產(chǎn)市場的投機制造氣氛。再次，商業(yè)銀行按照抵押率原那么對房地產(chǎn)抵押貸款進展支持，在部分地域開場出現(xiàn)房地產(chǎn)瘋狂投機。房地產(chǎn)價錢上升，超越了居民經(jīng)過本身儲蓄來購買房屋的才干，銀行開場介入，經(jīng)過房地產(chǎn)抵押貸款為購房者提供資金支持。目前，中國銀行發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款的這種貸款機制，在房地產(chǎn)價錢上漲時期成為投機購房的工具。最后，投機行為嚴重導(dǎo)致中央政府的宏觀調(diào)控。在地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、銀行信貸的共同作用下