情境教學(xué)四-物業(yè)管理啟動

情境教學(xué)四-物業(yè)管理啟動模塊一、物業(yè)管理的接管驗收一、物業(yè)接管驗收——是物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、建設(shè)單位或業(yè)主委托管理的新建或原由物業(yè)時，為了解物業(yè)的整體現(xiàn)狀及保證今后的使用而對物業(yè)進行的檢驗。它是物業(yè)管理的一個重要業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)。對象有兩種：一類是新建房屋另一類是原有房屋竣工驗收——是指物業(yè)建設(shè)完成以后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會同物業(yè)建設(shè)施工單位、政府建設(shè)行政管理單位組成綜合驗收小組，對施工質(zhì)量和設(shè)計質(zhì)量進行全面檢查和質(zhì)量評定的過程。三、接管驗收的實施

查驗應(yīng)提交的相關(guān)資料

１、產(chǎn)權(quán)資料２、技術(shù)資料

掌握接管驗收的標(biāo)準(zhǔn)

１、新建房屋的接管驗收標(biāo)準(zhǔn)２、原有房屋的接管驗收標(biāo)準(zhǔn)

堅持接管驗收的原則

１、原則性與靈活性相結(jié)合的原則

２、細(xì)致入微與整體把握原則

１、為盡快發(fā)揮投資效益，建設(shè)單位應(yīng)按接管驗收應(yīng)具備的條件和應(yīng)檢索提交的資料提前做好房屋交驗準(zhǔn)備工作，及時提請物業(yè)管理單位進行接管驗收，接管單位一般在15日內(nèi)簽發(fā)驗收通知并約定時間驗收。經(jīng)檢驗符合要求的，接管單位應(yīng)在７天內(nèi)簽署驗收合格憑證，并及時簽發(fā)接管文件。

２、接管驗收時，交接雙方均應(yīng)嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。驗收不合格時，雙方協(xié)商處理辦法，并商定時間復(fù)檢，建設(shè)單位應(yīng)按約返修合格，組織復(fù)檢。

３、房屋接管交付使用后，如發(fā)生隱蔽的重大質(zhì)量事故，應(yīng)由接管單位會同建設(shè)單位、組織設(shè)計、施工等單位，共同分析研究，查明原因，分清責(zé)任。

４、新建房屋從驗收之日起，應(yīng)執(zhí)行減數(shù)工程保修的有關(guān)規(guī)定。

５、在接管驗收中如有爭議而不能解決時，可申請當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政管理部門進行協(xié)調(diào)或解決。

四、注意事項模塊二、交房一、交房——房地產(chǎn)開發(fā)公司會同物業(yè)管理公司在完成物業(yè)接管驗收之后，將物業(yè)交付給購房者的過程。也稱“入伙”。交房手續(xù)的辦理交房準(zhǔn)備（開荒）向業(yè)主寄發(fā)入伙手續(xù)文件入伙通知書收樓須知入伙手續(xù)書繳款通知書物業(yè)的移交簽驗樓情況表簽樓宇交接書交鑰匙二、裝修管理1、業(yè)主裝修申請2、業(yè)主裝修報批4、押金及保證金3、裝修管理要求5、違規(guī)責(zé)任6、管理權(quán)限模塊三、文書檔案的管理文書檔案管理是物業(yè)管理一項重要的工作內(nèi)容。1、常見的文書有通知、告示、申請、請示、報告、文件等。它們都有特殊的格式和要求。2、物業(yè)檔案的管理物業(yè)設(shè)計、施工圖產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍資料產(chǎn)權(quán)資料產(chǎn)籍資料圖、檔、卡、冊模塊四業(yè)主大會及業(yè)主委員會一、業(yè)主自制機構(gòu)業(yè)主自制機構(gòu)——是一定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)的所有人對其所有的物業(yè)進行管理、使用，維護其自身權(quán)益以及物業(yè)的整體利益而組成的自制性組織。具有民主性、自制性、公益性特征。業(yè)主自制機構(gòu)的設(shè)置采取兩重機構(gòu)設(shè)置形式：即由全體業(yè)主成立業(yè)主大會，作為權(quán)利機關(guān)行使重大決策權(quán)；在業(yè)主大會下設(shè)立由業(yè)主民主選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會，作為業(yè)主大會的常設(shè)機構(gòu)和執(zhí)行機關(guān)，行使日常事物的管理權(quán)。

二、設(shè)立業(yè)主自制機構(gòu)的原則（1）接受相關(guān)行政部門的組織指導(dǎo)和監(jiān)督的原則

（2）兩權(quán)分離、間接管理的原則（3）以公益利益為目的的原則（4）服務(wù)性、無償性原則（5）機構(gòu)設(shè)置權(quán)責(zé)明確原則（6）業(yè)主地位平等原則三、業(yè)主業(yè)主——物業(yè)的所有權(quán)人。業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)業(yè)主的權(quán)利：1、按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；2、提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；3、提出制定或修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；4、參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；5、選舉業(yè)主委員會委員，并享有選舉權(quán)；6、監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；7、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；8、對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；9、監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修基金的管理和使用；10、法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位對其開發(fā)建設(shè)的物業(yè)在銷售之前是唯一的業(yè)主，即第一業(yè)主（或稱原始業(yè)主），而且這種“業(yè)主”身份一直延續(xù)到物業(yè)全部銷售完畢。作為第一業(yè)主，也應(yīng)履行相應(yīng)的義務(wù)。說明：四、業(yè)主大會業(yè)主大會的宗旨和組成業(yè)主大會——是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，對物業(yè)管理重大事項作出決定，代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主合法權(quán)益的自治性組織。1、宗旨——代表和維護全體業(yè)主的共同利益。2、組成——物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主大會會議1、業(yè)主大會會議召開的形式：集體討論和書面征求意見2、召開業(yè)主大會的法定人數(shù)：1/2以上持有投票權(quán)的業(yè)主參加方可3、業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議4、業(yè)主人數(shù)較多時可以推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議5、業(yè)主做出決定的法定人數(shù)6、業(yè)主大會分為定期會議和臨時會議7、召開業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)于會前通知業(yè)主15日以前要通知全體業(yè)主；相關(guān)材料以書面形式公告。8、業(yè)主大會會議記錄應(yīng)當(dāng)存檔9、業(yè)主大會的決定應(yīng)予以公告第一次業(yè)主大會召開的條件1、應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。2、住宅入住率達到50%以上時3、第一個業(yè)主入住之日起滿兩年第一次業(yè)主大會會議的籌備工作1、成立大會籌備組2、確定召開的時間、地點、形式和內(nèi)容3、擬訂《業(yè)主大會議事規(guī)則》草案和《管理規(guī)約》草案等有關(guān)文件4、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會委員5、審議通過與物業(yè)管理相關(guān)的特別重大事項注：1、在第一次業(yè)主大會上，建設(shè)單位還應(yīng)當(dāng)做出前期物業(yè)管理工作報告。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做出物業(yè)接管驗收情況報告2、《業(yè)主大會議事規(guī)則》應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法（根據(jù)業(yè)主實際擁有的物業(yè)面積、住宅套數(shù)等確定）、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項做出約定。3、《管理規(guī)約》應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法做出決定。五、業(yè)主委員會業(yè)主委員會——是按照法定程序由業(yè)主大會從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益。性質(zhì)與地位

性質(zhì)：體現(xiàn)全體業(yè)主共同意志和利益，代表全體業(yè)主實施自治管理的社團組織。（無法人資格、無民事權(quán)利主體資格）

地位：是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)；是實現(xiàn)業(yè)主自治管理的重要形式。業(yè)主委員會的產(chǎn)生與構(gòu)成產(chǎn)生：第一屆業(yè)主委員會，由物業(yè)管理行政主管部門會同開發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主代表組成籌委會，籌委會推薦后選人名單，提交第一次業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。

每屆業(yè)主委員會任期三年，任期屆滿后由業(yè)主大會選舉新的業(yè)主委員會，可以連選連任。業(yè)主委員會是社團組織（或社團法人），自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)管理政府主管部門辦理備案登記。登記時提交下列文件：

（1）注冊登記申請書

（2）業(yè)主委員會成員名單

（3）業(yè)主委員會章程業(yè)主委員會的日常工作1、了解和掌握物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主和物業(yè)使用人的基本情況2、組織實施選聘物業(yè)管理公司的招標(biāo)活動3、提出是否續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的建議4、代表業(yè)主大會管理物業(yè)專項維修資金5、宣傳、教育、督促業(yè)主和物業(yè)使用人自覺遵守管理規(guī)約和各項規(guī)章制度，協(xié)調(diào)業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系6、協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)進行管理7、做好業(yè)主委員會的內(nèi)部管理工作8、開展有利于業(yè)主和物業(yè)使用人身心健康的各項有益活動，努力創(chuàng)建文明