第9章 土地增值稅會計(jì)《稅務(wù)會計(jì)》教學(xué)課件

《稅務(wù)會計(jì)》?精品課件合集第九章土地增值稅會計(jì)學(xué)習(xí)目標(biāo)理解土地增值稅的稅制要素掌握土地增值稅社會的確認(rèn)、計(jì)量、記錄與申報(bào)第一節(jié)土地增值稅的稅制要素一、土地增值稅的納稅人和納稅范圍凡是有償轉(zhuǎn)讓我國國有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）產(chǎn)權(quán)，并且取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅人。轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，一并轉(zhuǎn)讓地上的建筑物及附著物連同國有土地使用權(quán)，均應(yīng)繳納土地增值稅?！稗D(zhuǎn)讓”是指以出售或其他方式進(jìn)行的有償轉(zhuǎn)讓，不包括以繼承、贈(zèng)與方式進(jìn)行的無償轉(zhuǎn)讓。出租房地產(chǎn)行為、受托代建工程，由于產(chǎn)權(quán)沒有轉(zhuǎn)移，不屬于該稅的納稅范圍。第一節(jié)土地增值稅的稅制要素二、土地增值稅稅率土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率，即以納稅對象的增值率為累進(jìn)依據(jù)，按超率累進(jìn)方式計(jì)算應(yīng)納稅額的稅率。

土地增值稅稅率表級次增值額占扣除項(xiàng)目金額比例稅率（%）速算扣除率（%）150%（含）以下300250%以上～100%（含）4053100%以上～200%（含）50154200%以上6035第一節(jié)土地增值稅的稅制要素三、土地增值稅的納稅期限與納稅地點(diǎn)

土地增值稅的納稅人應(yīng)于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)到房地產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評估報(bào)告以及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。

房地產(chǎn)所在地是指房地產(chǎn)的坐落地。納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落在兩個(gè)或兩個(gè)以上地區(qū)的，應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別納稅。

納稅人應(yīng)按照稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅。第一節(jié)土地增值稅的稅制要素四、土地增值稅的減免1.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的。2.因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。3.居民個(gè)人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時(shí)，凡居住滿5年（或以上）的，免繳土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半繳納土地增值稅；居住未滿3年的，按規(guī)定繳納土地增值稅。4.以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)時(shí)，可免繳土地增值稅；一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，可免繳土地增值稅。第二節(jié)土地增值稅的確認(rèn)計(jì)量一、轉(zhuǎn)讓收入的確認(rèn)（1）貨幣收入。納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物產(chǎn)權(quán)而取得的現(xiàn)金、銀行存款、支票、銀行本票、匯票等各種信用票據(jù)和國庫券、金融債券、企業(yè)債券、股票等有價(jià)證券。（2）實(shí)物收入。納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物產(chǎn)權(quán)而取得的各種實(shí)物形態(tài)的收入，如鋼材、水泥等建材，房屋、土地等不動(dòng)產(chǎn)。（3）其他收入。納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物而取得的無形資產(chǎn)收入或具有財(cái)產(chǎn)價(jià)值的權(quán)利，如專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)。第二節(jié)土地增值稅的確認(rèn)計(jì)量一、轉(zhuǎn)讓收入的確認(rèn)銷售額=（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+稅率或征收率）增值稅銷項(xiàng)稅額=銷售額×稅率或征收率土地增值稅應(yīng)稅收入=全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-增值稅銷項(xiàng)稅額第二節(jié)土地增值稅的確認(rèn)計(jì)量二、扣除項(xiàng)目金額的確認(rèn)（一）新建房扣除項(xiàng)目金額1.取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款或出讓金，以及按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。2.開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本。納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本（房地產(chǎn)開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)。第二節(jié)土地增值稅的確認(rèn)計(jì)量二、扣除項(xiàng)目金額的確認(rèn)（一）新建房扣除項(xiàng)目金額

3.開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用。此項(xiàng)費(fèi)用亦稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。它是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。其中，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，在最高不超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額前提下，可以據(jù)實(shí)扣除；管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用，則按上述1、2項(xiàng)計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除（具體比例由省級政府規(guī)定）。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С鲆约安荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的，按上述1、2項(xiàng)計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除（具體比例由省級政府規(guī)定）。第二節(jié)土地增值稅的確認(rèn)計(jì)量二、扣除項(xiàng)目金額的確認(rèn)（一）新建房扣除項(xiàng)目金額

4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的稅金及附加，即城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)、印花稅和教育費(fèi)附加等。在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，若允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目；若不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。免征增值稅的，確定計(jì)稅依據(jù)時(shí)，成交價(jià)格、租金收入、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入不得扣減增值稅稅額。

5.其他扣除項(xiàng)目。根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，可按上述第1、2項(xiàng)金額之和，加計(jì)20%扣除。第二節(jié)土地增值稅的確認(rèn)計(jì)量二、扣除項(xiàng)目金額的確認(rèn)（二）舊房及建筑物扣除項(xiàng)目金額其扣除項(xiàng)目包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的評估價(jià)格和轉(zhuǎn)讓中支付的相關(guān)稅金。評估價(jià)格即在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本乘以成新度折扣率的價(jià)格，評估價(jià)格須經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。第二節(jié)土地增值稅的確認(rèn)計(jì)量三、應(yīng)納土地增值稅的計(jì)算土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的總收入-扣除項(xiàng)目金額增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%應(yīng)納稅額

=土地增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除率第二節(jié)土地增值稅的確認(rèn)計(jì)量三、應(yīng)納土地增值稅的計(jì)算【例9-1】天博房地產(chǎn)公司“營改增”后的新開工項(xiàng)目按一般計(jì)稅方法計(jì)算增值稅，符合土地增值稅扣除項(xiàng)目的成本合計(jì)7500萬元（其中土地價(jià)款3500萬元），符合抵扣條件的抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額為385萬元，當(dāng)年銷售額為15490萬元。第二節(jié)土地增值稅的確認(rèn)計(jì)量三、應(yīng)納土地增值稅的計(jì)算【例9-1】公司無法按項(xiàng)目分?jǐn)偫⒅С?，不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明，不考慮其他稅費(fèi)。不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除；對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%的扣除，合計(jì)可以加計(jì)扣除30%的成本。第二節(jié)土地增值稅的確認(rèn)計(jì)量三、應(yīng)納土地增值稅的計(jì)算【例9-1】相關(guān)計(jì)算如下：銷售額=（15490-3500）÷1.09=11000（萬元）應(yīng)交增值稅=11000×9%-385=605（萬元）扣除項(xiàng)目金額=［（7500-3500）÷1.09+3500］×（1+30%）=7169.7248×（1+30%）=9320.6422（萬元）增值額=11000+3500-9320.6422=5179.3578（萬元）增值率=5179.3578÷7169.7248×100%=72.24%應(yīng)交土地增值稅=5179.3578×40%-9320.6422×5%=1605.711（萬元）第二節(jié)土地增值稅的確認(rèn)計(jì)量三、應(yīng)納土地增值稅的計(jì)算【例9-2】某房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓高級公寓一棟，共獲得貨幣收入7500萬元，獲得購買方原準(zhǔn)備蓋樓的鋼材2100噸，2500元/每噸。公司為取得土地使用權(quán)所支付的金額為1450萬元，開發(fā)土地、建房及配套設(shè)施等共支出2110萬元，開發(fā)費(fèi)用共計(jì)480萬元（其中：利息支出295萬元，未超過扣除標(biāo)準(zhǔn)），轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金共付47萬元。房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按規(guī)定的最高比例計(jì)算。第二節(jié)土地增值稅的確認(rèn)計(jì)量三、應(yīng)納土地增值稅的計(jì)算【例9-2】計(jì)算應(yīng)納稅額如下：（1）收入額=7500+2100×0.25=8025（萬元）（2）扣除項(xiàng)目金額=（1450+2110）×（1+20%）+295+（1450+2110）×5%+47=4792（萬元）其中：其他開發(fā)費(fèi)用實(shí)際支出比例=（480-295）÷（1450+2110）×100%=5.2%，超過5%的限額，按5%計(jì)算如下：（1）（1450+2110）×5%=178（萬元）（3）增值額=8025-4792=3233（萬元）（4）增值額占扣除項(xiàng)目金額比例=3233÷4792×100%=67.47%（5）應(yīng)交土地增值稅=3233×40%-4792×5%=1053.6（萬元）第二節(jié)土地增值稅的確認(rèn)計(jì)量四、預(yù)交土地增值稅的計(jì)算

第一種計(jì)算方法：

應(yīng)預(yù)繳土地增值稅=[全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對應(yīng)的土地價(jià)款）÷（1+增值稅適用稅率）×增值稅適用稅率]×土地增值稅預(yù)征率

第二種計(jì)算方法（簡化方法）：

應(yīng)預(yù)繳土地增值稅=（預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅款）×土地增值稅預(yù)征率

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額/增值稅應(yīng)交稅額。第二節(jié)土地增值稅的確認(rèn)計(jì)量四、預(yù)交土地增值稅的計(jì)算

【例9-3】天欣公司取得商品房預(yù)售收入1.09億元，對應(yīng)的土地價(jià)款為5000萬元，所在省級人民政府規(guī)定土地增值稅預(yù)征率為3%。

應(yīng)預(yù)繳土地增值稅=[10900-（10900-5000）÷（1+9%）×9%]×3%=312.39（萬元）

若企業(yè)不能準(zhǔn)確核算預(yù)收款對應(yīng)的土地價(jià)款，按簡化方法計(jì)算應(yīng)預(yù)繳土地增值稅如下：

應(yīng)預(yù)繳土地增值稅

=[10900-10900÷（1+9%）×3%]×3%=318（萬元）第二節(jié)土地增值稅的確認(rèn)計(jì)量五、土地增值稅的清算

土地增值稅清算是納稅人在符合清算條件后，按規(guī)定計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅，并填寫《土地增值稅清算申報(bào)表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅款的行為。土地增值稅清算應(yīng)該以有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；對分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為清算單位。如果開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅，應(yīng)分別計(jì)算增值額。納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算。（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的。（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的。（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。第二節(jié)土地增值稅的確認(rèn)計(jì)量五、土地增值稅的清算

對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。（1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的。（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。（3）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。（4）省級稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。第三節(jié)土地增值稅的會計(jì)處理一、主營房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的會計(jì)處理（一）現(xiàn)貨房地產(chǎn)銷售在現(xiàn)貨房地產(chǎn)銷售情況下，采用一次性收款、房地產(chǎn)移交使用、發(fā)票賬單提交買主、錢貨兩清的，應(yīng)將房地產(chǎn)移交和發(fā)票結(jié)算賬單提交買主時(shí)作為銷售實(shí)現(xiàn)，借記“銀行存款”等，貸記“主營業(yè)務(wù)收入”等；同時(shí)，計(jì)算應(yīng)交土地增值稅，借記“稅金及附加”，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅”。第三節(jié)土地增值稅的會計(jì)處理一、主營房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的會計(jì)處理（一）現(xiàn)貨房地產(chǎn)銷售【例9-4】以【例9-2】為例，不考慮其他相關(guān)稅金，做如下會計(jì)分錄：收入實(shí)現(xiàn)時(shí)：借：銀行存款 75000000貸：主營業(yè)務(wù)收入 75000000借：原材料 5250000貸：主營業(yè)務(wù)收入 5250000計(jì)算應(yīng)交土地增值稅時(shí)：借：稅金及附加 10536000貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅 10536000第三節(jié)土地增值稅的會計(jì)處理一、主營房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的會計(jì)處理（二）預(yù)售商品房

在商品房預(yù)售的情況下，商品房交付使用前采取一次性收款或分次收款的，收到購房款時(shí)，借記“銀行存款”，貸記“預(yù)收賬款”；按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅時(shí)，借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅”，貸記“銀行存款”等；待該商品房交付使用后，開出發(fā)票結(jié)算賬單交給買主時(shí)，作為收入實(shí)現(xiàn)，借記“預(yù)收賬款”，貸記“主營業(yè)務(wù)收入”等；同時(shí)，計(jì)算由實(shí)現(xiàn)的銷售收入負(fù)擔(dān)的土地增值稅，借記“稅金及附加”等，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅”。按照稅法規(guī)定，該項(xiàng)目全部竣工、辦理決算后進(jìn)行清算，企業(yè)收到退回多繳的土地增值稅，借記“銀行存款”等，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅”。補(bǔ)繳土地增值稅時(shí)，做相反的會計(jì)分錄。第三節(jié)土地增值稅的會計(jì)處理一、主營房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的會計(jì)處理（二）預(yù)售商品房

【例9-5】某房地產(chǎn)開發(fā)公司在某項(xiàng)目竣工前，預(yù)先售出部分房地產(chǎn)而取得收入200萬元，假設(shè)應(yīng)預(yù)繳土地增值稅20萬元；項(xiàng)目竣工后，工程全部收入500萬元，應(yīng)交土地增值稅80萬元。做會計(jì)分錄如下：（1）收到預(yù)收款時(shí)：借：銀行存款 2000000貸：預(yù)收賬款——××買主 2000000第三節(jié)土地增值稅的會計(jì)處理一、主營房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的會計(jì)處理（二）預(yù)售商品房

【例9-4】（2）預(yù)繳土地增值稅時(shí)：借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅 200000貸：銀行存款 200000（3）實(shí)現(xiàn)收入、進(jìn)行結(jié)算時(shí)：借：預(yù)收賬款——××買主 2000000銀行存款 3000000貸：主營業(yè)務(wù)收入 5000000第三節(jié)土地增值稅的會計(jì)處理一、主營房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的會計(jì)處理（二）預(yù)售商品房

【例9-4】（4）按土地增值稅規(guī)定，計(jì)算整個(gè)工程項(xiàng)目收入應(yīng)交土地增值稅時(shí)：借：稅金及附加 800000貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅 800000（5）繳清應(yīng)交土地增值稅時(shí)：借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅 600000貸：銀行存款 600000第三節(jié)土地增值稅的會計(jì)處理一、主營房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的會計(jì)處理（二）預(yù)售商品房

【例9-6】天湖房地產(chǎn)公司7月份銷售A項(xiàng)目，取得普通住宅預(yù)收款8880萬元，開工許可證在“營改增”后取得，適用增值稅一般計(jì)稅方法，該項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率為2%。預(yù)繳增值稅=8880÷（1+9%）×3%=244.4（萬元）預(yù)繳土地增值稅=（8880-244.4）×2%=172.71（萬元）第三節(jié)土地增值稅的會計(jì)處理一、主營房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的會計(jì)處理（二）預(yù)售商品房

【例9-6】做會計(jì)分錄如下：（1）收到預(yù)收款時(shí)借：銀行存款88800000貸：預(yù)收賬款88800000（2）次月預(yù)繳增值稅時(shí)借：應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)交增值稅2444000貸：銀行存款

2444000（3）預(yù)繳土地增值稅時(shí)借：應(yīng)交稅費(fèi)——土地增值稅1727

100貸：銀行存款1727

100第三節(jié)土地增值稅的會計(jì)處理二、非主營房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅的會計(jì)處理企業(yè)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)連同地上建筑物及其附著物，應(yīng)通過“固定資產(chǎn)清理”等賬戶核算，取得的轉(zhuǎn)讓收入記入“固定資產(chǎn)清理”等賬戶的貸方；應(yīng)繳納的土地增值稅，借記“固定資產(chǎn)清理”等，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)繳土地增值稅”等。第三節(jié)土地增值稅的會計(jì)處理二、非主營房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅的會計(jì)處理【例9-7】AB公司（增值稅一般納稅人）因企業(yè)現(xiàn)金流量不足，長期拖欠CD公司商品價(jià)款3000萬元，CD公司已計(jì)提壞賬準(zhǔn)備450萬元。經(jīng)雙方協(xié)商，于5月10日簽訂債務(wù)重組協(xié)議，AB公司將其一棟商品房抵頂商品價(jià)款。商品房于“營改增”前購置，買價(jià)1923.08萬元，原價(jià)2000萬元，已提折舊500萬元，市場公允價(jià)值2500萬元（含稅），AB公司另支付銀行存款250萬元，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的重置成本價(jià)為3000萬元，成新度折扣率65%。CD公司將該商品房重新裝修后銷售，取得銷售收入3270萬元（含稅），發(fā)生裝修費(fèi)支出327萬元（含稅）。不考慮其他相關(guān)稅費(fèi)。第三節(jié)土地增值稅的會計(jì)處理二、非主營房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅的會計(jì)處理【例9-7】（1）AB公司相關(guān)會計(jì)處理。①應(yīng)交相關(guān)稅金的計(jì)算。

增值稅一般納稅人銷售“營改增”前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇按簡易計(jì)稅方法適用征收率5%繳納增值稅，開具增值稅專用發(fā)票。應(yīng)交增值稅=（2500-1923.08）÷1.05×5%=27.47（萬元）

增值稅專用發(fā)票上反映的稅額為27.47萬元，金額為2472.53萬元（2500-27.47）。應(yīng)交土地增值稅的計(jì)算：評估價(jià)格=3000×65%=1950（萬元）增值額=2500÷1.05-1950=430.95（萬元）增值率=（430.95÷1950）×100%=22.1%應(yīng)交土地增值稅=430.95×30%-1950×0%=129.29（萬元）第三節(jié)土地增值稅的會計(jì)處理二、非主營房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅的會計(jì)處理【例9-7】②將抵債房產(chǎn)轉(zhuǎn)入清理。借：固定資產(chǎn)清理15000000

累計(jì)折舊5000000

貸：固定資產(chǎn)20000000③計(jì)提應(yīng)交稅費(fèi)。借：固定資產(chǎn)清理1567600

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）274700

——應(yīng)交土地增值稅1292900第三節(jié)土地增值稅的會計(jì)處理二、非主營房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅的會計(jì)處理【例9-7】②將抵債房產(chǎn)轉(zhuǎn)入清理。借：固定資產(chǎn)清理15000000

累計(jì)折舊5000000

貸：固定資產(chǎn)20000000③計(jì)提應(yīng)交稅費(fèi)。借：固定資產(chǎn)清理1567600

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）274700

——應(yīng)交土地增值稅1292900第三節(jié)土地增值稅的會計(jì)處理二、非主營房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅的會計(jì)處理【例9-7】④抵償債務(wù)。借：應(yīng)付賬款——CD公司30000000

貸：固定資產(chǎn)清理25000000

銀行存款2500000

營業(yè)外收入——債務(wù)重組利得2500000借：固定資產(chǎn)清理8432400

貸：資產(chǎn)處置損益8432400第三節(jié)土地增值稅的會計(jì)處理二、非主營房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅的會計(jì)處理【例9-7】（2）CD公司相關(guān)會計(jì)處理。①收到抵債資產(chǎn)，沖銷債權(quán)。借：庫存商品——待售房產(chǎn)24725300

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）274700

庫存現(xiàn)金2500000

壞賬準(zhǔn)備4500000

貸：應(yīng)收賬款——AB公司30000000

資產(chǎn)減值損失2000000第三節(jié)土地增值稅的會計(jì)處理二、非主營房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅的會計(jì)處理【例9-7】（2）CD公司相關(guān)會計(jì)處理。②將待售房產(chǎn)轉(zhuǎn)入在建工程。借：在建工程24725300

貸：庫存商品——待售房產(chǎn)24725300③發(fā)生工程支出。借：在建工程3000000

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）270000

貸：庫存現(xiàn)金等3270000④工程完工轉(zhuǎn)入庫存商品，待售房產(chǎn)轉(zhuǎn)入在建工程。借：庫存商品——待售房產(chǎn)27725300

貸：在建工程27725300第三節(jié)土地增值稅的會計(jì)處理二、非主營房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅的會計(jì)處理【例9-7】⑤開具增值稅專用發(fā)票進(jìn)行銷售。借：應(yīng)收賬款（或銀行存款）32700000

貸：其他業(yè)務(wù)收入30000000

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額