深圳前海車輛段上蓋物業(yè)一期項目分析及定位

謹(jǐn)呈：深圳市地鐵集團(tuán)前海車輛段上蓋物業(yè)一期

——工程分析及定位報告深圳世聯(lián)地產(chǎn)參謀股份

工程住宅分析及定位Part1工程分析工程區(qū)位：深圳未來重點開展的核心地區(qū)西南角前海灣車輛段所處的前海片區(qū)是深圳未來重點開展的核心地區(qū)，屬于深圳5大城市戰(zhàn)略分區(qū)之一的西部濱海區(qū)〔寶安濱海區(qū)和除華僑城以外的南山區(qū)〕；定位為以商務(wù)效勞功能為主的高端效勞區(qū)，是深圳建設(shè)濱海城區(qū)、構(gòu)建中心效勞體系的重要組成局部。工程屬性：以住宅開發(fā)為主體的大型城市綜合體工程工程計算總建面1410000平米，住宅合計約96萬平米，商務(wù)合計約22.4萬平米，商業(yè)合計約10萬平米。綜合體意味著工程品質(zhì)的保證，同時多種物業(yè)組合也有利于居住物業(yè)的價值挖掘和提升，有利于賣點的整合和營銷；綜合體工程將成為前海的一張名片，奠定前海片區(qū)的區(qū)域價值。工程四至：工程周邊以市政設(shè)施、商業(yè)效勞及倉儲物流用地為主本案倉儲用地物流園商業(yè)服務(wù)性用地市政公用設(shè)施用地工程周邊主要為規(guī)劃用地，具體情況如下：北側(cè)：規(guī)劃為綠地；西側(cè)：規(guī)劃為市政公用設(shè)施用地；南側(cè)：規(guī)劃為開展備用地；東側(cè)：距火車西站鐵軌大約50米。周邊交通干道分析：處于城市立體交通網(wǎng)絡(luò)交匯處，城市交通及城際交通優(yōu)勢突出沿江高速、西部通道：連接寶安中心區(qū)與前海、后海，東達(dá)深圳灣口岸；濱海大道：西至寶安中心區(qū)，東接濱河大道，貫穿東西部，與北環(huán)大道構(gòu)建城市內(nèi)環(huán)線；月亮灣大道：北接北環(huán)大道，目前是重要貨運樞紐，2023年規(guī)劃不走貨柜車，恢復(fù)城市快速干線功能；南坪快速:與水官高速接壤，連接?xùn)|部龍崗、鹽田區(qū)域。前海片區(qū)由9條不同交通干線〔地鐵1號線延長段、地鐵5號線、廣深城際鐵路、平南灣鐵路、南坪快速、沿江高速、濱海大道、月亮灣大道以及深南大道〕構(gòu)了成立體化的交通網(wǎng)絡(luò)，通達(dá)性良好.軌道交通分析：2023年軌道交通全面打通，直接拉近城市距離，城市價值突顯地鐵1號線延長線：世界之窗——寶安機(jī)場，預(yù)計2023年12月全線通車地鐵2號線一期：世界之窗——蛇口，預(yù)計2023年通車，二期、三期將于2023年完工地鐵5號線：前海灣站——大劇院，預(yù)計2023年通車，其東西延長段規(guī)劃中深港機(jī)場高速鐵路：深圳寶安國際機(jī)場——香港國際機(jī)場，將在前海灣設(shè)立深港機(jī)場，目前線路已根本確定周邊配套設(shè)施：具備成熟的生活配套教育配套：南山實驗學(xué)校鼎太分部、陽光小學(xué)、南園小學(xué)〔民辦〕、荔林中學(xué)、南山實驗學(xué)校荔林中學(xué)部〔省級重點中學(xué)〕、荔林中學(xué)、前海中學(xué)、深大附中〔省一級重點中學(xué)〕；深圳大學(xué)；生活配套：歲寶百貨〔鼎太社區(qū)店〕、歲寶百貨南山店、天虹商場、家樂福、沃爾瑪、人人樂、海雅百貨、曼哈商業(yè)城；醫(yī)療配套：南山區(qū)人民醫(yī)院、南山婦幼保健院、南油醫(yī)院、聯(lián)合醫(yī)院；休閑娛樂配套青青世界、荔香公園、南山公園〔規(guī)劃中〕、前海公園〔規(guī)劃中〕、月亮灣公園、南山圖書館、南山文體中心、南山書城。景觀條件：景觀價值不均衡，優(yōu)勢不明顯東面：火車西站及局部住宅小區(qū)南面：有局部大南山景觀，西面：為前海灣，從西側(cè)用地規(guī)劃來看，建成后將形成遮擋本案將無海景，但處于前海灣可提升工程的濱海居住氣氛。北面：現(xiàn)狀為空地，未來為區(qū)域規(guī)劃綠地，遠(yuǎn)景可看寶安中心區(qū)城市景觀不利因素：景觀價值不均衡，優(yōu)勢不明顯緊鄰火車西站，噪音污染視線干擾，工程整體質(zhì)素貶損大體量政策性用房，可能拉低工程檔次緊鄰火車軌道及多條市政道路，噪音污染嚴(yán)重公共租賃住房套型建筑面積小于50平方米，對工程整體形象有一定影響車輛段上蓋物業(yè)，在16米板上搭建，建筑規(guī)劃及高度受限，產(chǎn)品接受度需經(jīng)受市場驗證SWOT分析：優(yōu)勢優(yōu)勢分析〔S〕：區(qū)位優(yōu)勢明顯，本工程位于城市雙中心前海中心的前海核心區(qū)域；工程開發(fā)時期相對周邊工程靠后，在本案上市之際，市場競爭較小；工程體量較大，大盤的規(guī)模優(yōu)勢明顯；綜合類物業(yè)聯(lián)動效應(yīng)突出，同時提供一種全新的生活方式；工程周邊立體化交通體系，構(gòu)建快捷的都市生活方式，同時為工程帶來區(qū)域外的客戶；工程位于濱海區(qū)，具備打造濱海社區(qū)的可能性。SWOT分析：劣勢劣勢分析〔W〕：車輛段上蓋、鐵路噪音及高壓走廊影響；車輛段上蓋物業(yè)屬于市場首例，市場接受度有待驗證；前海區(qū)域成熟度不高，開發(fā)周期；前海屬于市場價值洼地，本案作為片區(qū)內(nèi)形象奠基工程在價值突破上阻力較大。SWOT分析：時機(jī)時機(jī)〔O〕：前海利好規(guī)劃，提升前海城市地位，促使產(chǎn)業(yè)升級，極大的促進(jìn)了區(qū)域的開展和成熟；關(guān)內(nèi)土地供給稀缺，本工程作為關(guān)內(nèi)少見的大規(guī)模綜合物業(yè)價值彰顯；立體化捷運系統(tǒng)促進(jìn)區(qū)域的成熟；片區(qū)產(chǎn)業(yè)集群的開展，為片區(qū)成熟及工程客戶提供有力支撐。SWOT分析：威脅威脅〔T〕：政策性用房體量巨大，且租賃群體不確定，對本案檔次和純粹性有一定干擾和影響；軌道交通增強(qiáng)了工程片區(qū)的輻射力，同時也使得軌道交通沿線的片區(qū)外工程對工程客戶競爭分流。SWOT分析下的策略發(fā)揮優(yōu)勢，搶占時機(jī)利用時機(jī)，克服劣勢發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅減小劣勢，防止威脅通過區(qū)域炒作，提升區(qū)域價值，結(jié)合工程作為綜合體的優(yōu)勢，使得工程從區(qū)域價值洼地中跳出，實現(xiàn)工程的高價值。充分挖掘工程的區(qū)域價值和綜合體的城市價值，奠定區(qū)域內(nèi)的市場地位，弱化政策性用房對工程的負(fù)面影響。通過新型隔音減噪材料的運用和綠化帶設(shè)置，降低噪音對本工程的影響；強(qiáng)化工程的區(qū)位價值，將片區(qū)的規(guī)劃利好貫穿于工程開發(fā)和營銷的始終；以區(qū)域的崛起提升工程的價值，增強(qiáng)客戶對工程的價值感知。優(yōu)勢〔S〕：劣勢〔W〕：時機(jī)〔O〕：威脅〔T〕：Part2工程定位定位前提從區(qū)域開展的角度看地塊的價值深港共建——全球化背景下深圳、香港開展的必然途徑前海灣片區(qū)——深港共建下的世界級物流、貿(mào)易中心前海商務(wù)中心區(qū)——前海灣片區(qū)的核心組成局部，為物流和貿(mào)易中心效勞的生產(chǎn)性效勞中心、交易中心和結(jié)算中心，世界級的CBD本工程——世界級CBD前海商務(wù)中心區(qū)的組成局部定位前提從市場的角度看工程整體屬性的價值本工程綜合體形態(tài)的價值——緊縮城市，未來的活力之都根據(jù)柯布西埃、簡?雅各布斯和邁克?詹克斯等諸多學(xué)者的研究，通過將人類社會活動所需的多種功能業(yè)態(tài)〔如工作所需的辦公功能、娛樂休閑所需的商業(yè)功能、生活所需的住宅和相關(guān)配套功能〕集中化，并通過建筑規(guī)劃有效提高集中地的使用密度，將有助于提升人口居住密度，伴生出豐富多彩的商業(yè)娛樂辦公休閑業(yè)態(tài)，從而造就新的、豐富多彩的生活方式，并將在提升城市土地利用效率、降低城市交通及配套投入壓力、降低環(huán)境及城市污染等方面起到巨大的作用。而這種新型的社區(qū)或街區(qū)形態(tài)，理論界概括為“緊縮城市〞。案例參考洛克菲勒中心占地8.9公頃，共有建筑19座，總建筑面積74萬平方米，容積率達(dá)18，集RCA大樓、時代生活大廈、美聯(lián)社大樓等商務(wù)辦公樓，酒店、購物中心、餐廳、劇場、電影院、美術(shù)館、地下步行街零售系統(tǒng)于一體，創(chuàng)造了富有生氣，并集功能、藝術(shù)、休閑于一體的代表性緊縮城市規(guī)劃建筑典型案例。自1930年起，由于認(rèn)識到功能的不協(xié)調(diào)造成了市場的不景氣和使用的不方便，繼續(xù)建造了大量住宅和公寓，并在洛克菲勒中心外圍建造了擁有2153間客房的希爾頓酒店，使得功能不協(xié)調(diào)的局面大大改觀，并給中心帶來大量人流，激發(fā)活力。定位前提從市場的角度看工程整體屬性的價值從規(guī)模指標(biāo)看——深圳首屈一指的綜合體工程根據(jù)世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺所知近年將興建或入市的大型綜合體工程有：本工程總建筑面積達(dá)1409850平方米，其中含住宅959130平方米、辦公224300平方米、商業(yè)91100平方米、商務(wù)公寓48670平方米、酒店26250平方米，其他〔含市政配套及工程配套等〕70400平方米。通過工程根底指標(biāo)及入市時間比照可知，本工程以近〔計容積率〕141萬平方米的超大規(guī)模將成為深圳首屈一指的綜合體工程，規(guī)模溢價空間巨大。定位啟示從區(qū)域開展的角度看，前海灣片區(qū)將成為全球化背景下深港共建的世界級物流和貿(mào)易中心，而作為前海灣片區(qū)核心組成局部的前海灣商務(wù)中心將成為世界級CBD。從工程綜合體物業(yè)屬性價值來看，本工程以近141萬平方米的建面將成為深圳未來首屈一指的綜合體工程，是集辦公、商業(yè)、酒店、商務(wù)公寓、住宅、保障性住宅、學(xué)校、幼兒園、市政配套等多種功能的新型的活力之都、緊縮城市。案例借鑒—SOHO現(xiàn)代城SOHO現(xiàn)代城處于CBD邊緣地段，于1997年先行推出。此時，北京CBD正處于開展初期，大型跨國公司的會聚帶動商務(wù)氣氛初步形成，為之效勞的大量中小公司迅速崛起。他們的工作或生意行為與CBD有著密切的聯(lián)系，但又無法承受CBD核心物業(yè)的價格。多數(shù)中小企業(yè)處于開展期，對于居住和工作空間混合的需求越來越大，順勢而為，SOHO中國首次提出“小型辦公，居家辦公〞的SOHO概念，獲得市場追捧。SOHO中國的品牌逐步深入人心，SOHO的生活方式逐步受到CBD先鋒人士和都市白領(lǐng)的追捧。2002年前后，北京CBD進(jìn)入迅速開展期，大批世界500強(qiáng)公司和金融機(jī)構(gòu)業(yè)已落戶。與此同時，為這些跨國企業(yè)提供高端效勞的律師、會計、咨詢、參謀等國際性效勞公司也紛紛進(jìn)駐。CBD商務(wù)氣氛愈加濃厚，高收入群體會聚。案例借鑒—SOHO現(xiàn)代城隨著CBD的開展,效勞于跨國企業(yè)的律師、會計、咨詢、參謀等國際性效勞公司對SOHO生活的需求增大案例借鑒—建外SOHO面對CBD客戶群體的變化，SOHO中國在CBD于2002年推出第二個綜合體工程“建外SOHO〞。建外SOHO前期借助SOHO中國業(yè)已形成的品牌優(yōu)勢推廣公寓產(chǎn)品，回流現(xiàn)金。而后期打造更先進(jìn)和高檔的辦公物業(yè)以到達(dá)提升工程價值的目的。案例啟示配合CBD的開展周期，先行開發(fā)質(zhì)素相對較差的地塊，后期開發(fā)質(zhì)素相對較好的地塊，以實現(xiàn)地塊最大價值；在CBD開展的初期，由于人群相對中端，且區(qū)域聚集效應(yīng)較弱，因此建議以開發(fā)中檔物業(yè)為主，后期隨著CBD人群的變化逐步開發(fā)高檔物業(yè)；利用先期開發(fā)物業(yè)建立開發(fā)商品牌，為后期開發(fā)物業(yè)形成溢價。整體市場定位本工程整體市場定位為深圳地產(chǎn)開發(fā)的新一代頂級物業(yè)，其擔(dān)負(fù)的使命是創(chuàng)造全新的深圳綜合體地產(chǎn)開發(fā)模式，并成為中國地產(chǎn)開發(fā)的代表作和里程碑。一期市場定位工程一期〔即6、8、9、10號地塊〕的開發(fā)處于前海商務(wù)中心開發(fā)初期，區(qū)域價值尚未全面彰顯，面對的是城市中端人群，因此其市場定位以中高檔為宜。而4、5、7號地塊的市場定位那么建議以高檔為宜，以實現(xiàn)工程整體價值最大化的同時，奠定工程的整體市場定位——深圳新一代頂級綜合體物業(yè)。形象定位本工程一期將是國際的、活力的、全新的里程碑，也將是地鐵集團(tuán)在地產(chǎn)開發(fā)上的全新里程碑。因此，我們對工程的形象定位為世界新興CBD前海灣的，具備代表性、推動性的里程碑工程，其關(guān)鍵詞是“城市、多元化、MIXUSED、國際化〞。寫字樓分析及定位1、工程價值點分析2、南山寫字樓市場分析3、工程定位01Value工程的區(qū)域價值和本體價值在哪里？深圳商務(wù)圈整體開展趨勢——城市西進(jìn)運動十年成一線的深南大道呈現(xiàn)了強(qiáng)勁的西進(jìn)態(tài)勢，而且這種氣勢越來越磅礴；深圳整體的開展趨勢以羅湖國貿(mào)商圈為最早起點，一路向西挺進(jìn)，歷經(jīng)地王金融商務(wù)圈、華強(qiáng)北電子物流商圈、緊接著以文化、行政、金融于一體的中心區(qū)及中心區(qū)一級輻射地段中心西區(qū)，最終確定“雙城市之一〞前海中心區(qū)的寶安中心區(qū)區(qū)域分析A/根據(jù)《珠江三角洲地區(qū)改革開展規(guī)劃綱要》到2023年，珠三角率先根本實現(xiàn)現(xiàn)代化，根本建立完善的社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制，粵港澳三地將形成分工合作、優(yōu)勢互補(bǔ)、全球最具核心競爭力的大都市圈之一。B/珠江口東岸地區(qū)加快開展電子信息高端產(chǎn)品制造業(yè)，打造全球電子信息產(chǎn)業(yè)基地，大力開展金融、商務(wù)會展、物流、科技效勞、文化創(chuàng)新等現(xiàn)代效勞業(yè)推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，構(gòu)建區(qū)域效勞和創(chuàng)新中心。深圳將大力開展現(xiàn)代效勞業(yè)——構(gòu)建區(qū)域效勞創(chuàng)新中心區(qū)域分析雙“心〞格局不變，前海未來規(guī)劃現(xiàn)重大變更前海中心福田中心南山區(qū)委書記葉民輝日前在接受記者采訪時表示，后海規(guī)劃已確定，而前海的大方向也已明確，兩者將分別打造成為深圳未來的“中環(huán)〞和“曼哈頓〞。福田中心：深圳中心包括福田中心區(qū)和羅湖中心區(qū)，主要開展深圳市一級的行政、文化、商業(yè)、商務(wù)等職能；前海中心：南山、深南大道以南的這一區(qū)域，包括了前海、后海等地，這一整個區(qū)域?qū)⒆鳛樯罡鄹叨诵跇I(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)合作的先行區(qū)。C/區(qū)域分析前海擬打造深圳“曼哈頓〞——前海深港現(xiàn)代業(yè)效勞業(yè)合作示范區(qū)D/曼哈頓中環(huán)后海：從功能上已經(jīng)定位為第三金融區(qū)和超級總部聚集地，實際上就是新的南山第二中心的核心局部?！磥砩钲诘摹爸协h(huán)〞前海：總體開展方向已經(jīng)確定，就是前海深港現(xiàn)代業(yè)效勞業(yè)合作示范區(qū)?！磥砩钲诘摹奥D〞區(qū)域分析前海初步構(gòu)思已經(jīng)形成前海商務(wù)中心區(qū)前海物流園前海灣保稅區(qū)E/按照《綱要》和綜改方案的要求，圍繞著創(chuàng)新、金融、現(xiàn)代物流、科技等專業(yè)效勞，信息媒體效勞、商業(yè)效勞等重點領(lǐng)域，深化深港的合作，努力把前海地區(qū)打造成深圳新一輪改革開放和科學(xué)開展的示范區(qū)和增長極，構(gòu)建深港合作的先導(dǎo)區(qū)，機(jī)制、體制的創(chuàng)新區(qū)，現(xiàn)代效勞業(yè)聚集區(qū)和結(jié)構(gòu)調(diào)整的引領(lǐng)區(qū)。兩地已組成專家小組，共同研究，初步的構(gòu)思是——希望前海開展成一個綜合的效勞區(qū)，包括貿(mào)易、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、金融等各方面的綜合效勞區(qū)，能夠效勞深圳、香港和整個廣東省。區(qū)域分析01ValueA/城市西進(jìn)運動B/構(gòu)建區(qū)域效勞創(chuàng)新中心C/雙“心〞格局不變?yōu)榇罅抠Q(mào)易、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、金融類企業(yè)的開展帶來重大契機(jī)！D/前海深港現(xiàn)代業(yè)效勞業(yè)合作示范區(qū)E/前海開展成一個包括貿(mào)易、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、金融等各方面的綜合效勞區(qū)前海物流商務(wù)中心月亮灣大道位于深圳火車西站以西，緊臨月亮灣大道，距寶安中心區(qū)直線距離約3公里的位置；脫離傳統(tǒng)寫字樓圈，屬于全新陌生的商務(wù)圈，短期較難形成商務(wù)氣氛緊鄰前海物流商務(wù)中心區(qū)一期整體以住宅為主本體分析南坪快速5號線前海灣站鯉魚門站1號線沿江高速深港機(jī)場高鐵陸地貨運干線：路網(wǎng)興旺，貫穿深圳，為區(qū)域開展奠定堅實根底——最大的競爭優(yōu)勢地鐵1號線延長線：世界之窗—寶安機(jī)場，預(yù)計2023年12月全線通車；地鐵2號線一期：世界之窗—蛇口，預(yù)計2023年通車，二期、三期將于2023年完工；地鐵5號線：前海灣站—大劇院，預(yù)計2023年通車，其東西延長段規(guī)劃中；沿江高速,濱海大道延長線目前處于規(guī)劃建設(shè)期,這兩條道路將成為連接寶安中心區(qū)與前海的重要樞紐,加快區(qū)域的城市化進(jìn)程；但從短期而言，受鐵路阻隔及道路建設(shè)仍未完成影響，本工程周邊交通通達(dá)性暫時較差；工程四至：工程一期開發(fā)時，周邊為何均為住宅工程，難以形成成熟的商圈氣氛填海用地未開發(fā)0米標(biāo)高12號路填海用地未開發(fā)火車西站填海用地未開發(fā)0米標(biāo)高濱海大道延長線規(guī)劃路0米標(biāo)高振海路前海居住區(qū)月亮灣大道9米標(biāo)高桃園路9米標(biāo)高學(xué)府路遠(yuǎn)望大南山陽光棕櫚園云棲西岸大南山總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)包含保障性住房、一期地塊、二期地塊三個局部保障性住房規(guī)劃為不少于11000套的公共租賃住房，面積100%在50平米以下保障性住房以及一期地塊預(yù)計2023年6月全部竣工，二期地塊預(yù)計2023年6月竣工指標(biāo)認(rèn)知：150萬平米超大體量,深圳目前最大體量的綜合體物業(yè)，為未來寫字樓的配套提供了良好的根底。保障性住房一期地塊二期地塊一期地塊受地鐵上蓋影響，高度受限，容積率較低。地塊用途以住宅為主，商業(yè)主要依托于一期以及保障性住房住宅開展二期地塊在一期住宅相對成熟的根底上，商務(wù)功能物業(yè)大幅增加，與住宅比例根本持平備注：表格中未包含配套設(shè)施指標(biāo)保障性住房對工程整體檔次、居住價值有一定負(fù)面影響，但利好與工程商業(yè)地塊認(rèn)知：前海地區(qū)少有的低容積率，高綠化率的生態(tài)辦公環(huán)境。一期人行流線：交通站點配套緊鄰工程，進(jìn)入性好工程旁邊有地鐵1號線前海灣站、桃園路公交車站、學(xué)府路公交車站，站點配套保證人流主要人行流線由商業(yè)地塊進(jìn)入，路網(wǎng)豐富，進(jìn)入性好受地塊占地較大影響，人行流線到達(dá)各個區(qū)域的距離較遠(yuǎn)500米SWOT分析：工程優(yōu)劣勢引導(dǎo)及對策:發(fā)揮綜合體優(yōu)勢，在外部環(huán)境不成熟條件下，重點通過綜合體內(nèi)部環(huán)境與配套的打造，躲避工程劣勢；充分利用政府規(guī)劃利好，引導(dǎo)客戶對工程片區(qū)的歸屬性與認(rèn)同感；依托區(qū)與功能定位，發(fā)揮工程對貿(mào)易、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、金融及相關(guān)效勞業(yè)的產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)；利用產(chǎn)品特性，產(chǎn)生差異化的形象定位及競爭策略，吸引關(guān)注或需求該類特色產(chǎn)品的客戶群體，如：文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等。02Analysis南山寫字樓市場分析02—A市場供給分析科技園IT類、貿(mào)易類桃園路、深圳大學(xué)區(qū)政府周邊深大教師工作室南油大道沿線貿(mào)易類、創(chuàng)業(yè)類蛇口海上世界、招商局物流/實業(yè)/貿(mào)易南山商業(yè)文化中心區(qū)接軌CBD的企業(yè)南山寫字樓概況南山文化中心區(qū)科技園區(qū)南油蛇口南山區(qū)寫字樓主要分布于南山商業(yè)文化中心區(qū)

、科技園、南油、蛇口4個片區(qū)，較為分散在售工程概況天利中央廣場2期近況：辦公可售263套，均價23000元/㎡。當(dāng)前方案22層以上開展商自用，目前現(xiàn)場可看到毛坯房，據(jù)悉2023年底入伙；上周24樓成交1套，面積181㎡，成交單價245000元/㎡區(qū)位——深圳灣金融商務(wù)中心

規(guī)格——甲級商務(wù)綜合體配置——雙大堂，芬蘭通力電梯，日立VRV空調(diào)

環(huán)境——區(qū)域獨創(chuàng)U型水景規(guī)劃品牌——天利集團(tuán)，中國跨界商務(wù)地產(chǎn)領(lǐng)航者在售工程概況沙河世紀(jì)B棟近況：寫字樓與商鋪上月均已全部售罄三級市場概況近期南山寫字樓報盤情況目前甲級寫字樓物業(yè)的報盤出售面積根本集中在300㎡以下，出售者能夠接受的價格不低于2萬元/㎡，租賃價格不低于70元/㎡售租三級市場概況近期南山寫字樓成交情況目前活潑在寫字樓市場的仍然以小客戶為主流，成交和報盤面積根本在300㎡以下。售租小結(jié)：1、目前南山市場仍然以中小面積需求客戶為主流；2、正常情況下，同等物業(yè)內(nèi)大面積單位租售價格水平低于小面積產(chǎn)權(quán)單位，且由于總價敏感，議價空間增加，成交周期較長；而小面積單位持續(xù)成為市場供給主流的原因在于：目標(biāo)客戶基數(shù)更大，租售風(fēng)險更小，且總價不敏感可導(dǎo)致單價溢價空間更大，開展商利益保障更強(qiáng)。09-12年南山寫字樓市場加速放量，以高端的甲級寫字樓為主，市場競爭劇烈未來供給鵬基時代創(chuàng)業(yè)園近況：工程外立面完全出街，目前處于內(nèi)裝階段，無售樓處，預(yù)計今年10月開始銷售。近期供給漢京國際近況：8月8日完成封頂，預(yù)計9月底10月初正式出售近期供給花園城數(shù)碼大廈近期供給近況：目前一樓方案引入銀行、文具店、咖啡吧等配套店鋪。同時，花園城數(shù)碼大廈考慮整座出售。港灣創(chuàng)業(yè)大廈近況：目前商業(yè)對外招商中，只租不售，租金價格80-100元/㎡。寫字樓局部預(yù)計今年10月公開租賃。近期供給德賽科技大廈近期供給產(chǎn)品根本技術(shù)指標(biāo)總建筑面積：50000㎡建筑高度：99.5m建筑層數(shù)：地上24層，地下2層標(biāo)準(zhǔn)層面積：2100㎡〔平均〕停車位：320個電梯數(shù)量：8部客梯+2部消防梯電梯品牌：OTIS空調(diào)品牌：VRV三菱近況：主體工程已于5月封頂，裙樓招商同期啟動。寫字樓局部預(yù)計10月正式開始租售。因此，在當(dāng)前市場情況下必須走產(chǎn)品的差異性才能從列舉目前片區(qū)產(chǎn)品分析來看，分為2種類型：一、是運營本錢極低的乙級寫字樓，面積較大、產(chǎn)品形象較低；二、是傳統(tǒng)寫字樓加上商務(wù)公寓等多重產(chǎn)品組合〔如海岸卡夫諾〕；此外，香年廣場利用獨特的外立面造型及較高的互贈面積，吸引大批設(shè)計行業(yè)的客戶群體突出重圍數(shù)碼港近況：目前工程進(jìn)度：〔2023.5至今停工〕A棟—地下室主體結(jié)構(gòu)封頂B棟—8層C棟—已封頂D棟—1/2地下室結(jié)構(gòu)施工至負(fù)一層，1/2完成底板施工未來供給星海名城7期近況：工程已開工，現(xiàn)已做到正負(fù)零階段，工程方案明年5月到達(dá)預(yù)售條件。未來供給航天國際中心工程近況：未開工，前期規(guī)劃處于調(diào)整階段。未來供給南山商業(yè)文化中心工程未來供給總用地面積為25727.8平方米由超高層塔樓和商務(wù)公寓樓兩棟建筑組成，超高層塔樓62層，樓體300m，商務(wù)公寓樓35層。超高層塔樓6層至41層設(shè)計為高級辦公區(qū)，其中，36層至41層設(shè)計為豪華辦公區(qū)。在42層至62層，設(shè)計了20層的豪華酒店。近況：目前為地基施工階段，預(yù)計2023年入市灣廈海境界近況：未開工，商業(yè)體量大、類型全，為商業(yè)、酒店、公寓、辦公的大型綜合體未來供給住宅一期住宅二期商務(wù)公寓寫字樓酒店式公寓鵬瑞后海工程近況：工程集商務(wù)公寓、商業(yè)、辦公為一體,總建筑面積高達(dá)20.6萬平方米的巨型綜合體。目前設(shè)計規(guī)劃正在調(diào)整，有轉(zhuǎn)型居住功能的意圖。未來供給占地面積北地塊13657.83㎡南地塊32426.67㎡科苑路東濱路建筑面積北地塊40017.44㎡其中：商業(yè)13671.15㎡辦公26346.29㎡南地塊116982.56㎡其中：商務(wù)公寓78500㎡商業(yè)25578.85㎡辦公12903.71㎡未來2年內(nèi)整個片區(qū)的寫字樓供給量將到達(dá)87萬平米，且未來均已高端超甲級綜合體工程為主流產(chǎn)品。小結(jié)：從圖表上總結(jié)來看，整個前海片區(qū)未來入世的工程根本都是超甲級綜合體工程，因此，面對后海金融商務(wù)圈的直面競爭之外，工程的產(chǎn)品差異化路線就是防止劇烈競爭的必然之路！啟示：為了能夠在未來市場競爭中立于不敗之地，本工程在產(chǎn)品軟硬件根本配置上應(yīng)到達(dá)甲級標(biāo)準(zhǔn)，通過高品質(zhì)滿足日益提升的商務(wù)需求。02—B市場需求分析深圳各區(qū)域的寫字樓客戶來源中，均以本區(qū)域客戶為主流，南山的寫字樓客戶群這一特征表現(xiàn)得更為明顯。

南山區(qū)寫字樓具有相對獨立、相對封閉、行業(yè)屬性極強(qiáng)的特點，因此主流客戶一定是扎根于南山的企業(yè)。寫字樓客戶來源濱海大廈客戶來自區(qū)域6%10%66%8%2%4%4%羅湖

福田南山龍崗香港國內(nèi)其他寶安南山區(qū)客戶來自區(qū)域中心區(qū)客戶來自區(qū)域11%1%40%10%10%1%7%10%10%寶安北京中心區(qū)廣東其他中心西區(qū)龍崗羅湖南山香港中心西區(qū)客戶來源區(qū)域18%13%16%15%7%5%26%竹子林南山中心區(qū)華強(qiáng)北國貿(mào)關(guān)外車公廟寫字樓客戶分析南山寫字樓客戶回憶從產(chǎn)業(yè)類型看，以電子、實業(yè)、效勞、裝飾類客戶租用寫字樓比例較高寫字樓等級越高〔海岸城西座〕、越知名〔天利中央廣場〕，客戶類型更為多樣電子、IT類公司主要集中在南山商業(yè)文化中心、科技園的寫字樓內(nèi)；實業(yè)類、裝飾類公司根本集中在南油傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)，物流類企業(yè)集中在蛇口和南油的寫字樓內(nèi)貿(mào)易/電子/IT/實業(yè)/物流類等公司是南山寫字樓的主力客戶，以私營企業(yè)為主南山寫字樓客戶分析電子行業(yè)占據(jù)了南山寫字樓市場約30%的市場份額，同時貿(mào)易類企業(yè)的比重也不容無視

單位性質(zhì)：以私營企業(yè)為主私企占88%，其次是中外合資與外資企業(yè)各5%企業(yè)性質(zhì)2%88%5%5%國企私營外資中外合資企業(yè)成立時間2%42%38%7%11%1-2年3-4年5-8年9-10年10年以上企業(yè)注冊資本26%35%21%9%9%100萬以下100-300萬300-500萬500-1000萬1000萬以上

企業(yè)規(guī)模：中小規(guī)模企業(yè)居多

注冊資本為100-300萬之間的企業(yè)占35%，100萬以下與300-500萬的企業(yè)比例分別為26%和21%，500萬以上的企業(yè)比例小企業(yè)成熟度：度過創(chuàng)業(yè)期步入穩(wěn)定開展階段的成長型企業(yè)居多成立3-4年的企業(yè)最多〔42%〕，其次是5-8年的企業(yè)〔38%〕南山企業(yè)進(jìn)入了快速的成長期，但中小企業(yè)比例仍然占絕大多數(shù)南山寫字樓客戶分析客戶需求面積分析客戶面積半數(shù)集中在100-200㎡之間，可見小戶型客戶為南山寫字樓的主力客戶。需求面積根本在200㎡以下南山寫字樓市場需求面積統(tǒng)計典型客戶訪談——有“很適宜〞的物業(yè)我會考慮溫女士/某物流公司負(fù)責(zé)人/辦公地址：東方新地大廈/目前辦公面積：60平米/衣著普通Q1：你對現(xiàn)在的辦公物業(yè)滿意嗎？溫女士：不是很滿意，太老舊，顯得公司檔次太低。Q2：你會考慮改善目前的辦公環(huán)境嗎？如果會，那再次選擇辦公樓時更關(guān)注哪些因素？溫女士：如果有很適宜的我可能會考慮，但是一定是“很適宜〞，因為現(xiàn)在這里也還是可以用；如果要換，我更看重物業(yè)形象較好，價格不要高，配套很重要，我在這里辦公很久了，就是因為周邊很方便。典型客戶訪談——面積和地方都適宜趙先生/某船務(wù)公司負(fù)責(zé)人/辦公地址：佳嘉豪大廈/目前辦公面積：90平米/衣著隨意/喜歡去羅湖娛樂消費Q1：你對現(xiàn)在的辦公物業(yè)滿意嗎？趙先生：還行，在這里辦公很久了，習(xí)慣了。Q2：你會考慮改善目前的辦公環(huán)境嗎？趙先生：有更好的會考慮的，但是一定要面積和地方都適宜的。Q3：去看過其他物業(yè)嗎？趙先生：去看過南山中心區(qū)的寫字樓，地方很好，但是租金太貴了，本錢太高了。還是希望租金廉價些的。蛇口商務(wù)客戶描述他們大部已入駐寫字樓至少一年以上時間，企業(yè)地點較為穩(wěn)定；本地企業(yè)占用戶總量的絕對主流，多以物流、運輸、船務(wù)、報關(guān)、貨運為主，企業(yè)實力不強(qiáng)；辦公面積普遍偏小，60-80平米左右物業(yè)市場認(rèn)可度高；他們對現(xiàn)有辦公環(huán)境根本滿意，但同時并不排斥更好的辦公產(chǎn)品，關(guān)注配套和價格；公司規(guī)模小，人員建制一般不超過8人的企業(yè)；其中一局部選擇配套齊全、租金低廉的商住樓，并不介意辦公形式不純