溫塘地塊投資決策報(bào)告

溫塘地塊可行性研究報(bào)告〔市場(chǎng)分析局部〕市場(chǎng)研究部2023-9-7投資環(huán)境表現(xiàn)石家莊市地處華北平原腹地，北靠京津，東臨渤海，西倚太行山，是首都的南大門。東與衡水接壤，南與邢臺(tái)毗連，西與山西為鄰，北與保定為界。石家莊市作為河北的省會(huì)，距離北京約273公里，距離天津約300公里，經(jīng)濟(jì)開展受京津開展影響較大。石家莊天津北京城市區(qū)位：省會(huì)二級(jí)城市，是華北連接中原、華南地區(qū)的交通樞紐，以醫(yī)藥、紡織業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代制造業(yè)基地，華北南部的商貿(mào)物流中心和區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心。環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈城市群，受北京、天津的輻射，城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力快速提升。投資環(huán)境表現(xiàn)Strengths政治、信息、科技和人才優(yōu)勢(shì)首都北京作為京津冀都市圈核心獨(dú)有的政治、信息資源，興旺的總部經(jīng)濟(jì)自然資源豐富，區(qū)位條件優(yōu)越產(chǎn)業(yè)體系完整，初步形成了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)梯度Threats資源環(huán)境的危機(jī)，水資源緊缺已經(jīng)成為制約京津冀都市圈開展的一個(gè)瓶頸；區(qū)域內(nèi)生態(tài)環(huán)境也不容樂(lè)觀，尤其是天津、唐山等工業(yè)城市污染較為嚴(yán)重，區(qū)域內(nèi)河流污染程度較重國(guó)內(nèi)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)劇烈，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)帶來(lái)的地方保護(hù)主義、政府過(guò)多地介入經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域尤其是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，會(huì)阻礙全國(guó)統(tǒng)一市場(chǎng)的形成和市場(chǎng)在資源配置中根底性作用的發(fā)揮Weaknesses由于北京地區(qū)的集聚效應(yīng)大于輻射效應(yīng)從而導(dǎo)致的人才、資源逐漸向北京集中，造成周邊地區(qū)開展相對(duì)緩慢行政區(qū)劃和經(jīng)濟(jì)區(qū)劃的不重合，是中國(guó)都市圈開展的最大障礙產(chǎn)業(yè)同構(gòu)和產(chǎn)業(yè)鏈斷裂并存，區(qū)內(nèi)還沒(méi)有形成有創(chuàng)新能力的產(chǎn)業(yè)鏈和產(chǎn)業(yè)集群WT京津冀都市圈京津冀都市圈：以北京市和天津市為中心，囊括河北省的石家莊、保定、秦皇島、廊坊、滄州、承德、張家口和唐山8座城市的區(qū)域。Opportunities國(guó)際經(jīng)濟(jì)一體化，京津冀都市圈可以在國(guó)際分工的開展和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移引導(dǎo)下，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)并嵌入國(guó)際產(chǎn)業(yè)鏈國(guó)家區(qū)域開展戰(zhàn)略，新的規(guī)劃定位指明了京津冀都市圈的開展模式和方向，為其注入了新的生機(jī)和活力在08奧運(yùn)會(huì)的帶動(dòng)下，區(qū)域內(nèi)的合作將會(huì)增加，一體化進(jìn)程將會(huì)加快；后奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)也將持續(xù)為區(qū)域開展注入動(dòng)力大西柏坡總體規(guī)劃按照規(guī)劃，到2023年，該地區(qū)常住人口到達(dá)23.3萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)人口17.2萬(wàn)人，城鎮(zhèn)建設(shè)用地20.6平方公里，主要集中于溫塘—崗南組團(tuán)。屆時(shí)，溫塘—崗南組團(tuán)將建設(shè)成為大西柏坡中心功能區(qū)，形成“一環(huán)五帶，城鄉(xiāng)一體〞的空間格局。大西柏坡總體規(guī)劃提出：著眼于“圣地西柏坡、魅力西柏坡、富裕西柏坡〞的三大目標(biāo)，將把大西柏坡建設(shè)成為全國(guó)一流的愛(ài)國(guó)主義教育基地、國(guó)家級(jí)干部教育培訓(xùn)基地、國(guó)家5A級(jí)旅游景區(qū)、河北省旅游經(jīng)濟(jì)新增長(zhǎng)極，年接待游客超過(guò)1000萬(wàn)，旅游總收入到達(dá)100億元，并成為全國(guó)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌與富民開展的典范區(qū)。工程本體分析工程SWOT分析優(yōu)勢(shì)（Strength）本工程?hào)|鄰西柏坡高速口，交通通達(dá)性好。溫塘區(qū)域富含地?zé)豳Y源，成為度假產(chǎn)品獨(dú)特賣點(diǎn)。地塊體量較大，規(guī)劃定位操作空間大。溫泉水溫低和燃?xì)?、供暖等市政?wèn)題妥善解決。度假地產(chǎn)處于重新起步階段，存在需求瓶頸，爛尾樓存量巨大，回暖的過(guò)程會(huì)伴隨競(jìng)品供給和價(jià)格的惡性競(jìng)爭(zhēng)。大西柏坡規(guī)劃藍(lán)圖前景廣闊，溫塘主打會(huì)議、教育培訓(xùn)、溫泉度假等產(chǎn)業(yè)，經(jīng)營(yíng)區(qū)打造水世界、度假酒店、溫泉會(huì)議中心集群面臨歷史機(jī)遇。地產(chǎn)區(qū)短期只可立足于第二居所定位，中遠(yuǎn)期有開發(fā)第一居所高端別墅區(qū)的開展實(shí)力。距離鎮(zhèn)中心繁華地帶有一公里距離，顯偏遠(yuǎn)。距離省會(huì)石家莊60公里，較偏遠(yuǎn)。劣勢(shì)(Weakness)機(jī)會(huì)(Opportunity)威脅(Threat)本案地塊處于王常峪村西，東臨西柏坡高速。溫塘鎮(zhèn)在售樓盤5個(gè)。洋房均價(jià)在4000元左右，一居室為主，面積集中在40-65平米；二居室及三居室為面積在85-120平米之間；疊拼產(chǎn)品均價(jià)在5000元左右，聯(lián)排及雙拼產(chǎn)品均價(jià)在6000-7000元/平米，面積在120-135平米之間。購(gòu)置客群以石家莊為主，兼有少量山西、北京度假客群。購(gòu)置總價(jià)均在100萬(wàn)以內(nèi)，并以20-30萬(wàn)之間的中端客群為主。樓市格局洋房均價(jià)精裝4000元55-120平米一室、二室洋房均價(jià)精裝4100元38-112平米一室、二室洋房均價(jià)精裝3800元52-80平米一室、二室洋房均價(jià)精裝3900元49-66平米一室疊拼均價(jià)4800元130-140平聯(lián)排均價(jià)5800元123平米雙拼均價(jià)6800元135平米聯(lián)排均價(jià)精裝7000元125-135平二室林嶼森林別墅白鹿溫泉白鹿溫泉是國(guó)家AAAA景區(qū)四星酒店，位于石家莊市平山縣溫塘鎮(zhèn)，已建成營(yíng)業(yè)的一二三四期工程占地750余畝，總投資6億元，是中國(guó)少有、華北唯一的集高端接待、商務(wù)會(huì)議、溫泉沐浴、水上樂(lè)園、文化演出、休閑保健、生態(tài)旅游以及完善的住、餐、娛、購(gòu)、會(huì)務(wù)配套于一體的新型、綜合性的溫泉旅游度假景區(qū)。白鹿溫泉成功背后投資近億元的實(shí)景表演--《白鹿緣泉》A區(qū)席門票價(jià)格230元！B區(qū)席價(jià)格190元！白鹿溫泉水上樂(lè)園總投入近億元，門票門市價(jià)格138元白鹿溫泉門票門市價(jià)格188元白鹿酒店消費(fèi)價(jià)格：按照五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造的200余間各類豪華客房，10棟別具風(fēng)格的別墅，64間山頂公寓聳立于山巒之間，猶如世外桃源；從30人到350人不同規(guī)模、不同功能的會(huì)議室共計(jì)6間，專業(yè)的接待人員為您提供一流高效的會(huì)議效勞；風(fēng)格靜雅的溫泉中餐廳可同時(shí)容納500人用餐。打造河北省首席高端度假產(chǎn)品，其中高級(jí)商務(wù)會(huì)所集會(huì)議、住宿、餐飲、娛樂(lè)、溫泉沐浴、養(yǎng)生保健等功能為一體，獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，是成功人士商務(wù)交友、沙龍、度假休閑的首選場(chǎng)所，填補(bǔ)省內(nèi)空白。詳見(jiàn)水上樂(lè)園旺季平日1000人左右，周末2000人以上，預(yù)計(jì)年客流量在20萬(wàn)在右，年門票收入為2000萬(wàn)元左右；投資回收期為5年實(shí)景表演平日400人左右，周末1000人以上，預(yù)計(jì)年客流量在9萬(wàn)左右，年門票收入為2000萬(wàn)左右；投資回收期為5年酒店及溫泉區(qū)投入為4億元；預(yù)計(jì)年客流量在9萬(wàn)人次左右；每人日消費(fèi)小計(jì)600元〔住宿300元、會(huì)議80元、餐飲100元、娛樂(lè)及溫泉120元〕，年收入為5400萬(wàn)元，投資回收期為7.4年結(jié)合近兩年西柏坡高速通車后旅游人數(shù)年增4倍的利好形勢(shì),白鹿溫泉也在不失時(shí)機(jī)地籌劃后期大手筆開發(fā)，做大做強(qiáng)自已，白鹿溫泉當(dāng)做為溫塘開發(fā)的一個(gè)標(biāo)桿深入研究。區(qū)域市場(chǎng)總結(jié)市場(chǎng)總結(jié)：溫塘地產(chǎn)是溫泉度假二居市場(chǎng)，經(jīng)歷了前幾年的大蕭條，隨著大西柏坡規(guī)劃加速進(jìn)展，尤其是高速通車，溫塘地產(chǎn)板塊重新回暖，但供給和需求容量較前幾年最熱之時(shí)仍大不如前，但平山旅游業(yè)的大開展，為溫塘地產(chǎn)帶來(lái)的機(jī)遇也不可低估，高速通車后60公里的距離也就半小時(shí)車程，以其度假地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)型的單價(jià)和總價(jià)，會(huì)讓越來(lái)越多的人出手，可以預(yù)期，該板塊短期內(nèi)第二居所市場(chǎng)會(huì)有較大開展空間，中長(zhǎng)期隨著區(qū)域熱度提高，僅從距石家莊的距離來(lái)看，隨著市政配套的完善，該板塊有第一居所高端居住區(qū)的開展實(shí)力。從供銷水平上，目前板塊市場(chǎng)未來(lái)兩年內(nèi)供給缺乏10萬(wàn)平米，后續(xù)主要供給產(chǎn)品為6層洋房，經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排、雙拼為輔。工程多以40-60一居小戶型為主。80-120平米洋房為輔，聯(lián)拼、雙拼、疊拼以90-120、135平米寬松兩居為主，產(chǎn)品均以精裝修形式出現(xiàn)，帶家具，自接拎包入住。從價(jià)格水平上，洋房?jī)r(jià)格在4000元/平米左右，聯(lián)排及雙拼均價(jià)集中在6000-7000元/平米左右。洋房總價(jià)集中在20萬(wàn)-25萬(wàn)元/套，經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排及雙拼總價(jià)在70-100萬(wàn)元/套，因適當(dāng)?shù)目們r(jià)，聯(lián)排及雙拼產(chǎn)品銷售較好，價(jià)格有一定上漲空間。從客群水平上，市場(chǎng)主力仍是石家莊及周邊城市中老年改善性臨時(shí)度假居住需求，隨著區(qū)域度假市場(chǎng)的加速壯大，區(qū)域會(huì)加速走向成熟，投資價(jià)值會(huì)逐步顯現(xiàn)，可以預(yù)見(jiàn)中長(zhǎng)期客群會(huì)轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y客和城市高端的改善性高端居住群體。溫塘是大西柏坡規(guī)劃的重點(diǎn)節(jié)點(diǎn)，溫塘—崗南組團(tuán)將建設(shè)成為大西柏坡中心功能區(qū)，成為西柏坡旅游的主要支撐點(diǎn)，區(qū)域缺少拿得出去的旅游景點(diǎn)，該區(qū)域開展經(jīng)營(yíng)性旅游景點(diǎn)具有較好的自然根底，只要產(chǎn)品做得好，參加旅游線集群之中，很容易取得成功。產(chǎn)品定位河北省首席高端度假產(chǎn)品高級(jí)商務(wù)會(huì)所集會(huì)議、住宿、餐飲、娛樂(lè)、溫泉沐浴、養(yǎng)生保健等功能為一體，獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，填補(bǔ)省內(nèi)空白。經(jīng)營(yíng)區(qū)：水上世界+歡樂(lè)谷+滑雪場(chǎng)+實(shí)景演藝溫泉城+酒店會(huì)議度假中心〔酒店4星、溫泉城+木屋別墅+山頂公寓+會(huì)議中心〕客群定位：距平山300公里內(nèi)石家莊、北京、天津、山西、山東等重點(diǎn)節(jié)點(diǎn)城市旅游會(huì)議度假客群地產(chǎn)區(qū)：洋房區(qū)及別墅Ｂ區(qū)〔１００畝〕：洋房+聯(lián)排+雙拼〔二居所經(jīng)濟(jì)型度假〕洋房：40-60平米聯(lián)排：90-120平米雙拼：120—135平米別墅Ｂ區(qū)〔１５０畝〕：聯(lián)排+雙拼〔一居所小別墅〕聯(lián)排：180-230平米雙拼：220—250平米客群定位：短期內(nèi)距平山300公里內(nèi)石家莊、北京、天津、山西、山東改善性度假及投資客群中長(zhǎng)期內(nèi)距平山300公里內(nèi)石家莊、北京、天津、山西、山東高端住宅居住及投資客群本案初步設(shè)計(jì)方案地產(chǎn)區(qū)價(jià)格定位及銷售周期價(jià)格初步定位：洋房區(qū)：洋房：4800元/平米〔毛坯〕Ｂ別墅區(qū)〔１００畝〕：聯(lián)排：7800元/平米〔毛坯〕，雙拼：9200元/平米〔毛坯〕Ｂ別墅區(qū)〔１５０畝〕：聯(lián)排：12000元/平米〔毛坯〕，雙拼：15000元/平米〔毛坯〕年價(jià)格增長(zhǎng)率：按石家莊每年價(jià)格上漲20%預(yù)測(cè)銷售周期及節(jié)奏：8年二居所市場(chǎng)容量仍較小，按開展前景較樂(lè)觀估計(jì)。預(yù)計(jì)5年間銷售量加速增長(zhǎng)，5年末溫塘整體市場(chǎng)成熟。市場(chǎng)成熟后開發(fā)一居所產(chǎn)品。洋房及Ｂ別墅區(qū)〔１００畝〕：銷售期5年，2023年4月洋房及聯(lián)排雙拼開始銷售，到2023年5月銷售完畢?！不噩F(xiàn)金流〕B別墅區(qū)〔１５０畝〕：銷售期3年，2023年4月聯(lián)排及雙拼開始銷售，到2022年3月銷售完畢?！不厥绽麧?rùn)〕整體定價(jià)洋房：4800元/平米〔毛坯〕整體定價(jià)別墅：10000元/平米〔毛坯〕運(yùn)營(yíng)區(qū)價(jià)格定位及回收期預(yù)測(cè)價(jià)格初步定位：水上世界+歡樂(lè)谷

門票150元/人滑雪場(chǎng)門票150元/人實(shí)景演藝門票200元/人溫泉理療門票150元/人住宅酒店標(biāo)間200元/人餐飲消費(fèi)100元/人/日會(huì)議消費(fèi)80元/人/日娛樂(lè)消費(fèi)70元/人/日收費(fèi)工程單價(jià)年消費(fèi)人次預(yù)測(cè)10年收入〔億〕水水上世界+歡樂(lè)谷門票150元/人20萬(wàn)3滑雪場(chǎng)門票150元/人3萬(wàn)0.45實(shí)景演藝門票200元/人9萬(wàn)1.8溫泉理療門票150元/人3萬(wàn)0.45住宅酒店標(biāo)間200元/人9萬(wàn)1.8餐飲消費(fèi)100元/人/日9萬(wàn)0.9會(huì)議消費(fèi)80元/人/日3萬(wàn)0.24娛樂(lè)消費(fèi)70元/人/日