物業(yè)服務(wù)企業(yè)盈利模式及實(shí)操(初稿)

物業(yè)效勞企業(yè)盈利模式及實(shí)操1.物業(yè)資源及價(jià)值點(diǎn)三、資源經(jīng)營(yíng)價(jià)值點(diǎn)的識(shí)別橫向資源整合主要分為兩大核心價(jià)值資源：物業(yè)資源和業(yè)主資源。開發(fā)商持有物業(yè)包括未銷售完成或戰(zhàn)略考慮持有的建筑區(qū)劃內(nèi)局部商業(yè)物業(yè)、住宅物業(yè)和整體持有商業(yè)物業(yè)，其中商業(yè)物業(yè)包括大型商業(yè)賣場(chǎng)、社區(qū)生活廣場(chǎng)、住宅配套會(huì)所；住宅物業(yè)包括未售商品房、地下停車場(chǎng)等。業(yè)主共有物業(yè)資源包括公共設(shè)施：會(huì)所、停車場(chǎng)、游泳池、移動(dòng)通訊機(jī)站、文體設(shè)施等；公共部位門廳、電梯轎箱等；公共場(chǎng)地、廣場(chǎng)、配套商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等。經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)途徑：全程商業(yè)經(jīng)營(yíng)獲取擁金和溢價(jià)分成，實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值?；趦r(jià)值鏈的盈利模式經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)途徑：根據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》要求，通過業(yè)主授權(quán)對(duì)公共部位〔廣告位〕、場(chǎng)地〔商業(yè)中庭廣場(chǎng)〕、設(shè)施〔住宅會(huì)所〕進(jìn)行整合，實(shí)施統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，獲得收益分成，通過商業(yè)價(jià)值的提升，實(shí)現(xiàn)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)雙盈?；谫Y源能力的盈利模式2.業(yè)主資源及價(jià)值點(diǎn)業(yè)主個(gè)性化需求滿足包括業(yè)主生活類、文化類、商務(wù)類、社交類、旅游類的需求，這些需求可以通過經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，在向業(yè)主提供效勞的同時(shí)，為物業(yè)效勞企業(yè)帶來可觀的收益。經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)途徑：搭建經(jīng)營(yíng)平臺(tái)，對(duì)接終端消費(fèi)與供給，實(shí)現(xiàn)價(jià)值?；谑杖肽Ｊ胶蛢r(jià)值網(wǎng)絡(luò)的盈利模式業(yè)主持有物業(yè)資產(chǎn)包括開發(fā)商持有商業(yè)物業(yè)和業(yè)主因居住或投資購置的住宅物業(yè)。經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)途徑：通過商業(yè)運(yùn)營(yíng)，以及實(shí)施房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等，實(shí)現(xiàn)其價(jià)值?；趦r(jià)值鏈和產(chǎn)品或效勞的盈利模式三、資源經(jīng)營(yíng)價(jià)值點(diǎn)的識(shí)別資源經(jīng)營(yíng)步驟：識(shí)別、評(píng)估、規(guī)劃和經(jīng)營(yíng)資源識(shí)別資源規(guī)劃可行性評(píng)估經(jīng)營(yíng)實(shí)施深度梳理可利用資源，明確資源歸屬權(quán)。充分市調(diào)，了解市場(chǎng)行情，對(duì)可利用資源的經(jīng)營(yíng)作可行性分析和評(píng)估。因地制宜，對(duì)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容、方式、以及相應(yīng)價(jià)格體系等進(jìn)行一一規(guī)劃。根據(jù)規(guī)劃方案進(jìn)行商源整合、商家引入、合同簽訂以及經(jīng)營(yíng)的實(shí)施。資源經(jīng)營(yíng)管理的制度體系工程資源經(jīng)營(yíng)規(guī)劃四、資源經(jīng)營(yíng)的步驟典型資源經(jīng)營(yíng)實(shí)操1：物業(yè)資源經(jīng)營(yíng)2：業(yè)主資源經(jīng)營(yíng)會(huì)所經(jīng)營(yíng)廣告位經(jīng)營(yíng)公共場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)凈菜超市配送經(jīng)營(yíng)房屋經(jīng)紀(jì)家居家電團(tuán)購個(gè)性化旅游產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)精保潔業(yè)務(wù)生活雜志經(jīng)營(yíng)BTOC電子商務(wù)經(jīng)營(yíng)五、典型資源經(jīng)營(yíng)實(shí)操典型資源經(jīng)營(yíng)實(shí)操---會(huì)所經(jīng)營(yíng)會(huì)所作為社區(qū)的配套物業(yè)，對(duì)于提升工程品質(zhì)、增加工程競(jìng)爭(zhēng)力、促進(jìn)業(yè)主資產(chǎn)保值增值、贏取客戶滿意度至關(guān)重要。但會(huì)所經(jīng)營(yíng)造活是行業(yè)難題，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和壓力較大。

一：會(huì)所經(jīng)營(yíng)權(quán)的取得社會(huì)配套會(huì)所按其權(quán)屬分為開發(fā)商所有權(quán)會(huì)所和業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)會(huì)所，物業(yè)效勞企業(yè)要取得會(huì)所經(jīng)營(yíng)權(quán)。開發(fā)商所有權(quán)會(huì)所要獲得開發(fā)商的委托，業(yè)主共有的會(huì)所前期物業(yè)階段要取得開發(fā)商的委托，正常效勞期要取得業(yè)主大會(huì)的委托。

二：會(huì)所經(jīng)營(yíng)方式選擇會(huì)所的經(jīng)營(yíng)方式有自營(yíng)、委托經(jīng)營(yíng)和聯(lián)合經(jīng)營(yíng)。物業(yè)效勞企業(yè)的戰(zhàn)略方向、資源構(gòu)建能力、商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力和會(huì)所專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理能力決定所選擇的經(jīng)營(yíng)方式，我司在會(huì)所經(jīng)營(yíng)上主要選擇委托方式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。四：會(huì)所業(yè)態(tài)規(guī)劃㈠、群眾型會(huì)所業(yè)態(tài)定位：以滿足群眾化生活文化共性需求為主，建筑設(shè)計(jì)在具有一定品質(zhì)感官和根底配置的根底上，強(qiáng)調(diào)簡(jiǎn)潔化，以降低投資本錢，提升后期運(yùn)營(yíng)適眾性。典型資源經(jīng)營(yíng)實(shí)操---會(huì)所經(jīng)營(yíng)四：會(huì)所業(yè)態(tài)規(guī)劃㈡、精英型會(huì)所業(yè)態(tài)定位：以滿足品質(zhì)人群較高生活文化需求和一定特性需求為主，建筑設(shè)計(jì)注重特色品質(zhì)與環(huán)境感官的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，強(qiáng)調(diào)品質(zhì)化、風(fēng)格化，結(jié)合工程實(shí)際情況，可考慮增設(shè)主題性獨(dú)立商業(yè)，強(qiáng)化商業(yè)系統(tǒng)品質(zhì)。典型資源經(jīng)營(yíng)實(shí)操---會(huì)所經(jīng)營(yíng)四：會(huì)所業(yè)態(tài)規(guī)劃㈢、私貴型會(huì)所業(yè)態(tài)定位：以滿足高端人群高品質(zhì)生活文化需求，強(qiáng)化以特色式、深度效勞為核心的商業(yè)功能組合；建筑設(shè)計(jì)注重私密性和尊貴感，強(qiáng)調(diào)建筑、環(huán)境、文化、效勞的完美結(jié)合。典型資源經(jīng)營(yíng)實(shí)操---會(huì)所經(jīng)營(yíng)

會(huì)所招商主要是會(huì)所經(jīng)營(yíng)方的選擇，物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)建立合作伙伴集群，通過多個(gè)商家進(jìn)行綜合評(píng)估選擇最適宜的商家進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，其評(píng)估要點(diǎn)為：會(huì)所運(yùn)營(yíng)能力〔是否有運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)〕、經(jīng)營(yíng)實(shí)力〔財(cái)力是否雄厚〕、效勞意識(shí)〔是否有較強(qiáng)的效勞意識(shí)〕、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)〔是否符合小區(qū)業(yè)主需求〕、裝飾裝修方案〔裝飾是否舒適〕、管理費(fèi)〔價(jià)格是否合理，是否為市場(chǎng)價(jià)〕、經(jīng)營(yíng)期限〔期限是否合理，不宜過長(zhǎng)，一般不超過5年〕五、會(huì)所招商

會(huì)所經(jīng)營(yíng)過程中應(yīng)對(duì)商家的經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行把控，堅(jiān)決禁止經(jīng)營(yíng)商家侵害業(yè)主行為，給予業(yè)主適當(dāng)優(yōu)惠權(quán)益，同時(shí)，根據(jù)經(jīng)營(yíng)情況實(shí)施有效的業(yè)態(tài)調(diào)整，以滿足業(yè)主的需求和保持會(huì)所的持續(xù)經(jīng)營(yíng)。六、會(huì)所日常管理會(huì)所商業(yè)模式規(guī)劃會(huì)所商業(yè)規(guī)劃會(huì)所業(yè)態(tài)規(guī)劃典型資源經(jīng)營(yíng)實(shí)操---會(huì)所經(jīng)營(yíng)廣告位資源是工程資源經(jīng)理中收益較高的資源，必須在有效的評(píng)估價(jià)值并進(jìn)行價(jià)值區(qū)分的根底上實(shí)施經(jīng)營(yíng)；廣告位的設(shè)置、廣告品質(zhì)、廣告類型、合作客戶選擇，將會(huì)影響廣告類資源的價(jià)值。

一：廣告位資源識(shí)別

二：廣告位資源評(píng)估國(guó)家對(duì)廣告經(jīng)營(yíng)管理有著嚴(yán)格的管理，物業(yè)效勞企業(yè)多以出租廣告位資源進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。物業(yè)工程可以進(jìn)行廣告經(jīng)營(yíng)的資源有：電梯廣告、屋頂及外墻廣告、廳堂廣告、停車場(chǎng)廣告、宣傳欄廣告、業(yè)主宣傳資料〔業(yè)主裝修手冊(cè)、業(yè)主生活指南〕六大類。典型資源經(jīng)營(yíng)實(shí)操---廣告位經(jīng)營(yíng)

三：廣告位資源規(guī)劃廣告位的設(shè)置應(yīng)區(qū)別不同樓盤定位和樓盤內(nèi)不同區(qū)域，以不影響小區(qū)居住環(huán)境品質(zhì)為原則，不同樓盤定位的廣告位設(shè)置數(shù)量和品質(zhì)要有區(qū)別，要充分體現(xiàn)價(jià)值區(qū)分原則。（例如藍(lán)光嘉寶物業(yè)依據(jù)四種服務(wù)模式下進(jìn)行廣告資源規(guī)劃）

四：廣告位資源經(jīng)營(yíng)選擇廣告經(jīng)營(yíng)單位，應(yīng)將所有廣告資源進(jìn)行打包，同時(shí)采取招投標(biāo)的方式選擇廣告經(jīng)營(yíng)單位，并在合同中就廣告位的位置、大小、樣式和發(fā)布內(nèi)容進(jìn)行明確的約定，并實(shí)施有效的監(jiān)督，廣告內(nèi)容切忌出現(xiàn)不雅內(nèi)容。典型資源經(jīng)營(yíng)實(shí)操---廣告位經(jīng)營(yíng)

一：公共場(chǎng)地識(shí)別二：公共場(chǎng)地資源評(píng)估物業(yè)公共場(chǎng)地資源，包括草坪綠地、廣場(chǎng)、物業(yè)周邊局部等。

二：公共場(chǎng)地資源規(guī)劃公共場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)與廣告位經(jīng)營(yíng)相同應(yīng)區(qū)別不同樓盤定位和樓盤內(nèi)不同區(qū)域，不以影響小區(qū)居住環(huán)境品質(zhì)為原那么。

三：公共場(chǎng)地資源經(jīng)營(yíng)公共場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)主要臨時(shí)引入促銷等臨時(shí)擺攤設(shè)點(diǎn)，引入時(shí)應(yīng)對(duì)商家的促銷內(nèi)容進(jìn)行約定，過程要進(jìn)行監(jiān)管。典型資源經(jīng)營(yíng)實(shí)操---公共場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)〔一〕物業(yè)效勞企業(yè)實(shí)施房屋經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的優(yōu)勢(shì)：1、市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)：國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)成熟的地區(qū)，受土地供給量的影響，新建住房減少，存量房交易逐漸占市場(chǎng)主導(dǎo)地位。目前香港二手房交易量占房地產(chǎn)總量的70%以上；歐洲到達(dá)90%，北美到達(dá)85%—90%，中國(guó)一線城市上海、北京、廣州、深圳突破50%。二手房市場(chǎng)前景被廣泛看好，具有廣闊的市場(chǎng)前景。2、資源優(yōu)勢(shì)：物業(yè)效勞企業(yè)對(duì)物業(yè)資源和客戶資源的把控能力，為其業(yè)務(wù)的開展奠定了根底。物業(yè)效勞企業(yè)以物業(yè)資源為保障介入經(jīng)紀(jì)行業(yè)，物業(yè)效勞和易居業(yè)務(wù)的深度結(jié)合，形成獨(dú)特的效勞模式和經(jīng)營(yíng)模式，實(shí)現(xiàn)差異化運(yùn)作，其開展機(jī)遇大于挑戰(zhàn)。〔二〕物業(yè)效勞企業(yè)實(shí)施房屋經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的方式：物業(yè)租售中心+門店+網(wǎng)店。〔三〕物業(yè)效勞企業(yè)實(shí)施房屋經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的要素：渠道建立、租售中心設(shè)立、管理體系搭建。典型資源經(jīng)營(yíng)實(shí)操---房屋經(jīng)紀(jì)構(gòu)筑營(yíng)銷渠道廣告宣傳整合資源，與報(bào)刊媒體、省市電視媒體、網(wǎng)絡(luò)媒體建立的信息傳遞渠道。網(wǎng)店發(fā)布建立房源信息網(wǎng)絡(luò)發(fā)布平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)房源信息在多個(gè)網(wǎng)站同步發(fā)布、每天更新。典型資源經(jīng)營(yíng)實(shí)操---房屋經(jīng)紀(jì)軟硬件配備購置經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)管理軟件，配置電腦及辦公家具。工程租售中心形象墻、燈箱、街面立牌、桌牌、接待臺(tái)、接待椅、房源展架、流程圖、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)資格證等完善。人員培訓(xùn)易居業(yè)務(wù)核心競(jìng)爭(zhēng)能力是經(jīng)紀(jì)人的撮合能力。成熟業(yè)務(wù)應(yīng)將人員分成3-4個(gè)層級(jí)，按照客戶接待、看房、勘房、合同談判、交易設(shè)計(jì)、產(chǎn)權(quán)過戶等分專業(yè)進(jìn)行反復(fù)培訓(xùn)。開展業(yè)務(wù)房源信息收集及受托，信息發(fā)布，客源整合，合同談判、交權(quán)過戶，全面開展業(yè)務(wù)，過程調(diào)校策略。設(shè)立租售中心：租售中心依托工程物業(yè)中心設(shè)立，是物業(yè)增值效勞的延伸，是經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)開展的根底。典型資源經(jīng)營(yíng)實(shí)操---房屋經(jīng)紀(jì)對(duì)市場(chǎng)中介公司薪酬模式、提成比例的比較分析，建立易居業(yè)務(wù)薪酬體系與績(jī)效管理方法。對(duì)市場(chǎng)中介公司傭金收費(fèi)情況進(jìn)行調(diào)研，明確買賣傭金收取標(biāo)準(zhǔn)。建立經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)合同范本，包括：房屋買賣合同〔雙方、三方〕、房屋租賃合同、居間合同〔出租方、賣方〕、買賣斡旋金合同；合同管理制度正在擬定過程中。房屋租賃、房屋買賣、代辦產(chǎn)權(quán)過戶、貸款效勞、代收租金等管理體系業(yè)務(wù)管理合同管理收費(fèi)管理薪酬與績(jī)效管理管理體系典型資源經(jīng)營(yíng)實(shí)操---房屋經(jīng)紀(jì)制度體系構(gòu)建：房屋經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)涉及經(jīng)紀(jì)效勞工程、收費(fèi)價(jià)格、合同管理、經(jīng)紀(jì)薪酬與績(jī)效考核、培訓(xùn)管理、品牌管理、營(yíng)銷推廣、風(fēng)險(xiǎn)控制、權(quán)限管理等管理體系的構(gòu)建。案〔一〕實(shí)施背景：十萬業(yè)主的剛性需求，為給業(yè)主提供方便和謀取更多的實(shí)惠，最終實(shí)現(xiàn)客戶滿意是我們的第一目標(biāo)?！捕硨?shí)施模式：通過與實(shí)力強(qiáng)大的家電、家居行業(yè)知名企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)戰(zhàn)略合作，實(shí)施業(yè)主專場(chǎng)折扣銷售?！踩巢僮鞣绞剑河晌飿I(yè)方組織報(bào)名業(yè)主到廠家展廳進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)選購，由廠家直接對(duì)業(yè)主，減少中間環(huán)節(jié)，讓業(yè)主享受“冰點(diǎn)價(jià)格〞。〔四〕實(shí)施效果：最終實(shí)現(xiàn)三方滿意：業(yè)主滿意、廠家滿意、物業(yè)獲得業(yè)主滿意度的提升。同時(shí)，物業(yè)效勞企業(yè)獲得傭金收入。典型資源經(jīng)營(yíng)實(shí)操---家居家電團(tuán)購〔一〕運(yùn)作模式：整合旅游公司+精品線路個(gè)性設(shè)計(jì)=經(jīng)營(yíng)價(jià)值〔二〕操作方式：物業(yè)搭臺(tái)，產(chǎn)品定制和優(yōu)惠，旅行社營(yíng)銷，提高業(yè)主參與度，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)價(jià)值。〔三〕操作要素：1、旅游產(chǎn)品個(gè)性化設(shè)置2、防止旅游行業(yè)“潛規(guī)那么〞3、效勞重于經(jīng)營(yíng)〔四〕經(jīng)營(yíng)效果：業(yè)主滿意度提升、經(jīng)營(yíng)價(jià)值實(shí)現(xiàn)典型資源經(jīng)營(yíng)實(shí)操---個(gè)性化旅游產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)精保潔的重要意義：整合客戶資源，實(shí)現(xiàn)資源價(jià)值—高端客戶對(duì)專項(xiàng)保潔需求大，同時(shí)基于對(duì)物業(yè)管理公司信任，大多業(yè)主愿意由物業(yè)公司提供此項(xiàng)效勞。彌補(bǔ)市場(chǎng)空缺，細(xì)分市場(chǎng)需求—保潔市場(chǎng)高端品牌空缺，為精保潔品牌提供良好契機(jī)。同時(shí)進(jìn)行市場(chǎng)需求細(xì)分，力求多種行業(yè)品牌優(yōu)勢(shì)集合，實(shí)現(xiàn)品牌借力。精保潔業(yè)務(wù)判斷業(yè)務(wù)性質(zhì)：附加值高、風(fēng)險(xiǎn)小。精保潔業(yè)務(wù)操作模式由內(nèi)生需求〔客戶需求〕向市場(chǎng)化、產(chǎn)業(yè)化開展從小規(guī)模試點(diǎn)，向規(guī)模化開展。典型資源經(jīng)營(yíng)實(shí)操---精保潔業(yè)務(wù)精保潔服務(wù)內(nèi)容精保潔業(yè)務(wù)開展方向精保潔拓展方向高端物業(yè)業(yè)主內(nèi)部業(yè)務(wù)專業(yè)市場(chǎng)銷售樓盤在管高端物業(yè)項(xiàng)目之業(yè)主1.4S店：如保時(shí)捷、法拉利、奔馳、寶馬等。2.寫字樓3.賓館：專注于三、四星級(jí)賓館。4.高端場(chǎng)所〔餐飲〕典型資源經(jīng)營(yíng)實(shí)操---精保潔業(yè)務(wù)〔一〕物業(yè)效勞企業(yè)生活雜志經(jīng)營(yíng)定位：1、物業(yè)效勞企業(yè)的品牌傳播和信息溝通平臺(tái)；2、物業(yè)廣告資源的經(jīng)營(yíng)平臺(tái)?！捕澄飿I(yè)效勞企業(yè)生活雜志的實(shí)施方式：與傳媒公司強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，物業(yè)效勞負(fù)責(zé)廣告招商、工程發(fā)布，傳媒公司負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)制作和對(duì)外發(fā)布。〔二〕物業(yè)效勞企業(yè)生活雜志的內(nèi)容：物業(yè)效勞企業(yè)動(dòng)態(tài)、環(huán)保起居、健康飲食、生態(tài)旅游等。典型資源經(jīng)營(yíng)實(shí)操---生活雜志經(jīng)營(yíng)電子商務(wù)定位于:BTOC、CTOC經(jīng)營(yíng)模式——社區(qū)電子商務(wù)電子商務(wù)平臺(tái)商家客戶以物業(yè)工程客戶為目標(biāo)群體，整合需求。BTOCCTOC充分整合社會(huì)資源典型資源經(jīng)營(yíng)實(shí)操---電子商務(wù)經(jīng)營(yíng)五、商業(yè)物業(yè)的全程運(yùn)營(yíng)實(shí)操：商業(yè)物業(yè)的硬件前期介入商業(yè)定位商業(yè)招商商業(yè)規(guī)劃商業(yè)物業(yè)的前期執(zhí)行商業(yè)物業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)商業(yè)穩(wěn)商商業(yè)環(huán)境營(yíng)造經(jīng)營(yíng)公共資源規(guī)劃業(yè)態(tài)調(diào)整及補(bǔ)位招商風(fēng)險(xiǎn)控制商業(yè)物業(yè)的概念、類型、特征及價(jià)值公共關(guān)系管理硬件前期介入是地產(chǎn)+商業(yè)實(shí)現(xiàn)融合的關(guān)鍵階段，是商業(yè)物業(yè)〔物業(yè)〕工程成功關(guān)鍵。1）在市場(chǎng)調(diào)研過程中關(guān)注項(xiàng)目所在城市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、商圈狀況、同類個(gè)案及本項(xiàng)目分析。2）主要業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)和規(guī)模、空間布局。3）交通組織、人車動(dòng)線、出入口（包括各業(yè)態(tài)客用、貨用及車場(chǎng)等）。停車場(chǎng)（規(guī)模、車位數(shù)等）。4）項(xiàng)目?jī)?nèi)部交通組織的建議。不同業(yè)態(tài)房產(chǎn)技術(shù)條件、商鋪面積、商鋪開門、商鋪層高、商鋪業(yè)態(tài)調(diào)整。5）扶梯、垂直梯、地下電梯廳、觀光梯、中庭、公共衛(wèi)生間、顧客通道、夜間通道的設(shè)置要求及位置。6）關(guān)于主要工程系統(tǒng)及配套設(shè)施，如垃圾房、空調(diào)系統(tǒng)、用電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、設(shè)備房的設(shè)置與安排。7）廣告位的設(shè)置、制作及廣告位的安排。8）商業(yè)管理組織的設(shè)立，前期人員的到崗，相關(guān)資質(zhì)證書的辦理?！惨弧?、商業(yè)物業(yè)硬件前期介入商業(yè)物業(yè)硬件配置標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)市場(chǎng)定位業(yè)態(tài)定位功能定位企業(yè)開業(yè)定位營(yíng)銷策略定位招商策略定位經(jīng)營(yíng)定位商業(yè)定位過程〔二〕、商業(yè)定位成功的商業(yè)定位是商業(yè)運(yùn)營(yíng)成敗的根底之一…業(yè)態(tài)組合：

——是根據(jù)對(duì)工程城市現(xiàn)有業(yè)態(tài)狀況和未來商業(yè)開展趨勢(shì)的把握，充分利用自身有可能整合的品種、招商資源，為便于該樓盤作為房地產(chǎn)工程實(shí)現(xiàn)銷售和該工程作為商業(yè)地產(chǎn)日后成功經(jīng)營(yíng)而對(duì)工程各功能分區(qū)和各樓層的業(yè)態(tài)所進(jìn)行的規(guī)劃。業(yè)態(tài)組合定位必須在工程開發(fā)前期完成。業(yè)態(tài)配比：

——零售、餐飲、娛樂按52：18：30這個(gè)比例來布局?！煌愋蜕虡I(yè)工程配比應(yīng)有特殊性。在工程定位的前提下，進(jìn)行賣場(chǎng)布局，人流、物流、車流動(dòng)線分析，業(yè)態(tài)組合規(guī)劃、業(yè)態(tài)配比，租金及盈利模式確立，建筑商業(yè)物業(yè)配套設(shè)施設(shè)備及建筑空間規(guī)劃。xxx商業(yè)定位及產(chǎn)品規(guī)劃建議案例xxx生活中心業(yè)態(tài)規(guī)劃案例工程區(qū)域調(diào)查報(bào)告〔三〕、商業(yè)規(guī)劃1、招商品：根據(jù)商場(chǎng)的業(yè)態(tài)定位和布局需要招商品。2、招品牌：將商品建立在品牌根底之上，讓品牌帶動(dòng)商品，保證品質(zhì)，穩(wěn)定客源，建立顧客忠誠(chéng)度。3、招品牌經(jīng)營(yíng)客戶：對(duì)同一品牌不同經(jīng)銷商或代理商經(jīng)營(yíng)會(huì)有不同結(jié)果，選擇商業(yè)信譽(yù)好、經(jīng)營(yíng)實(shí)力強(qiáng)和經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)豐富的品牌商家，保證“進(jìn)得來、賣得出、穩(wěn)得下、做得好〞。以品種到品牌再到品牌高的一個(gè)綜合考察的全面評(píng)估的過程，即要考慮到當(dāng)前招商需要，更要考慮今后經(jīng)營(yíng)、銷售和開展需要，在實(shí)操中引入“商家準(zhǔn)入制度〞，甄選優(yōu)質(zhì)品牌商家，確保賣場(chǎng)美譽(yù)度及持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力。商家是商業(yè)運(yùn)營(yíng)和工程的“靈魂〞---招商策略(四）、商業(yè)招商---招商過程1、零售效勞、娛樂體驗(yàn)科學(xué)價(jià)值組合2、品牌價(jià)值原那么3、2/8價(jià)值原那么4、開發(fā)商、商家雙贏原那么5、總體租金收益中期最大化原那么6、招商租金價(jià)格體系制定工程商業(yè)規(guī)劃與招商執(zhí)行方案---招商原則(四）、商業(yè)招商7)、空氣調(diào)節(jié)8)、賣場(chǎng)燈光9)、休閑座椅10)、綠色植物布置11)、氣味12)、工程CIS1〕、導(dǎo)視系統(tǒng)2〕、POP宣傳3〕、廚窗展示4)、特色促銷5)、廣告位的集中管理6)、背景音樂播放1、制定積極穩(wěn)商政策2、商業(yè)環(huán)境營(yíng)造1〕、節(jié)日型及定期型開展促銷活動(dòng)；2〕、擴(kuò)大工程影響力，造活商圈；3〕、培育中層商戶，積極扶持弱勢(shì)商業(yè)體；xxx工程全場(chǎng)穩(wěn)商策略案例導(dǎo)示規(guī)劃建議案例商業(yè)氣氛營(yíng)造案例〔五〕、商業(yè)物業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)公共資源的收益分配在物業(yè)效勞合同或商業(yè)經(jīng)營(yíng)合同約定后，合法取得其經(jīng)營(yíng)權(quán)，并進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃業(yè)態(tài)，招商運(yùn)營(yíng)。一方面實(shí)現(xiàn)其本身價(jià)值最大化，另一方面也是最主要要實(shí)現(xiàn)的目的，使整個(gè)工程人氣提升，業(yè)態(tài)互補(bǔ)，提升商業(yè)價(jià)值所發(fā)揮的重要作用。例如：一些賣場(chǎng)的中庭規(guī)劃以生活廣場(chǎng)酒吧業(yè)態(tài)為主，中庭適應(yīng)引入特色餐飲對(duì)于整個(gè)業(yè)態(tài)互補(bǔ)是有好處的。利用通道聯(lián)廊設(shè)立花車區(qū)有利于人流跨區(qū)域貫穿。3、經(jīng)營(yíng)公共資源規(guī)劃公共資源規(guī)劃案例〔五〕、商業(yè)物業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)4、業(yè)態(tài)調(diào)整及補(bǔ)位招商<招商是商業(yè)運(yùn)營(yíng)永恒的主題>業(yè)態(tài)調(diào)整及補(bǔ)位招商案例由于市場(chǎng)周圍的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境變化，交通、競(jìng)爭(zhēng)工程業(yè)態(tài)變化，政府規(guī)劃變化等原因。由于在前期商業(yè)規(guī)劃中業(yè)態(tài)定位，檔次定位，業(yè)種定位發(fā)生重大偏差。商家經(jīng)營(yíng)不善導(dǎo)致撤場(chǎng)大量發(fā)生。上述情況的發(fā)生都會(huì)使商業(yè)物業(yè)收益受到損失，乃至全場(chǎng)停業(yè)。在發(fā)生上述情況前，對(duì)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)調(diào)查結(jié)論分析應(yīng)作出重新的工程商業(yè)定位及業(yè)態(tài)、檔次定位調(diào)整。符合市場(chǎng)原那么；主題打造；引入“靈魂〞主力商家。〔五〕、商業(yè)物業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)5、風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控1〕、消防、安保日常管理；2〕、政府職能部門例行檢查風(fēng)險(xiǎn)；3〕、商家引入經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)把控(經(jīng)營(yíng)能力及抗風(fēng)險(xiǎn)能力)；4〕、經(jīng)營(yíng)運(yùn)營(yíng)中商家撤場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；5〕、促